AG Pinneberg, Az.: 60 C 49/16, Urteil vom 21.03.2017
Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 17.06.2016 zu TOP 4 (Wahl und Bestellung eines WEG-Verwalters) wird für ungültig erklärt.
Die Beklagten haben als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist für die Kläger gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
Der Streitwert wird auf 19.635,00 € festgesetzt.
Tatbestand
Die Parteien bilden eine aus fünf Wohneinheiten bestehende Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Kläger begehren die Ungültigerklärung eines Beschlusses, mit dem der Beklagte zu 1 zum neuen Verwalter gewählt wurde. Nach der maßgeblichen Teilungserklärung gilt das Kopfstimmprinzip gemäß § 25 Abs. 2 WEG. Im Eigentum des Beklagten zu 1, der in Vergangenheit auch Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft war, standen drei Wohnungen, wobei er in der Folgezeit hinsichtlich einer Wohnung seiner Lebensgefährtin, der Beklagten zu 2, einen Bruchteilseigentumsanteil übertrug und seinem Bruder, dem Beklagten zu 3, ebenfalls einen Bruchteilseigentumsanteil an einer weiteren Wohnung.
Die Kläger sind tunesischer Herkunft. Sie hatten im Jahre 2009 ihr Wohnungseigentum erworben und zuvor als Mieter in der Wohnung gelebt. Der Beklagte zu 1 hatte den Voreigentümer bei Bekanntwerden seiner Veräußerungsabsicht schriftlich darauf hingewiesen, dass er auf keinen Fall möchte, dass die Wohnungen an „Türken oder anderer Ausländer“ verkauft wird. Als Verwalter versagte er die in der Teilungserklärung vorgesehene Zustimmung zur Eigentumsübertragung, wobei diese durch Urteil ersetzt wurde (AG Pinneberg, 60 C 4/10, LG Itzehoe, 11 S 65/12) und der Beklagte zu 1 wegen des Verzögerungsschadens des Voreigentümers zu Schadensersatz verurteilt wurde (AG Pinneberg 60 C 78/10). Der Beklagte zu 1) hatte als wichtigen Grund für die Versagung der Zustimmung neben der mangelnden wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit auch zahlreiche Verstöße der Kläger gegen die Regeln der Gemeinschaft behauptet.
Zuvor waren bereits gerichtlich ausgetragene Streitigkeiten wegen einer von den Klägern angebrachten Parabolantenne und behaupteter Beschädigungen durch die Kläger am Gemeinschaftseigentum aufgekommen (AG Pinneberg, 60 C 30/10 und 62 C 44/11). Auch in der Folgezeit wurden wohnungseigentumsrechtliche Rechtsstreitigkeiten geführt und von dem Beklagten zu 1 außergerichtlich „Abmahnungen“ erteilt. Exemplarisch wird auf die „Abmahnung“ vom 17.01.2010 wegen „sehr stark undefinierbarer Koch- und Bratgerüche“ (vgl. Bl. 36 d.A.) und das Schreiben des Beklagten zu 1. vom 10.05.2016 (vgl. Bl. 48.d.A.) wegen Grillen auf dem Rasen und unterlassener Entfernung von Herbstlaub hingewiesen.
Auf der Versammlung vom 17.6.2016 waren die Beklagten zu 1-3 und der Nebenintervenient persönlich zugegen, während die Kläger unter Vorlage einer schriftlichen Originalvollmacht von ihrem Prozessbevollmächtigten vertreten wurden. Zum Tagesordnungspunkt (TOP) 4 wurde die neue Wahl und Bestellung eines Verwalters für fünf Jahre abgehandelt, wobei nach dem Protokoll der Wohnungseigentümerversammlung, auf das wegen der weiteren Einzelheiten verwiesen wird (Bl. 18 ff. d.A.), insgesamt drei Beschlüsse zu diesem Tagesordnungspunkt gefasst wurden. Zunächst wurde der Antrag des Prozessbevollmächtigten der Kläger auf Vertagung der Eigentümerversammlung um einen Monat mit 3 zu 2 Stimmen abgelehnt, sodann wurden drei durch den Beklagten zu 1 eingeholte Angebote professioneller Verwaltungsfirmen mit 5 zu 0 Stimmen abgelehnt und schließlich das Verwalterangebot des Beklagten zu 1 selber, welches er ebenso wie die anderen Angebote mit der Einladung zur Eigentümerversammlung übersandt hatte, mit 3 zu 2 Stimmen angenommen.
Gegen die Bestellung des Beklagten zu 1 als Verwalter wenden sich die Kläger mit der vorliegenden Anfechtungsklage. Sie machen innerhalb der 2-monatigen Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG geltend, dass die Anfechtung unter anderem neben nicht umgesetzten Eigentümerbeschlüssen wegen dringender Instandsetzung insbesondere des Daches und wegen mangelnder Neutralität des Beklagten zu 1 gegenüber den Klägern begründet sei. Der Beklagte zu 1 habe persönliche Rechtsstreitigkeiten gegen einzelne Wohnungseigentümer geführt, die – neben außergerichtlichen „Abmahnungen“ und sonstigen persönlichen oder anwaltlichen Aufforderungen an die Kläger – zeigten, dass er sich in einem dauerhaften Konflikt mit diesen befinde, sodass die erforderliche Neutralität auch in Zukunft nicht zu erwarten sei. Er habe nicht überwunden, dass die Kläger gegen seinen Willen Wohnungseigentümer geworden seien.
Die Übertragung von Bruchteilen zweier Wohnungseigentumsanteile an seinen Bruder und seine Lebensgefährtin sei zur Sicherung seiner Neuwahl erfolgt.
Mit Schriftsatz vom 5.11.2016 wies die Klägerseite auf das Stimmrechtsverbot Beklagten zu 1 gemäß § 20 Abs. 5 WEG hin.
Der ehemals als Wohnungseigentümer ebenfalls beklagte Nebenintervenient ist der Klägerseite durch Schriftsatz vom 08.02.2017 beigetreten.
Die Kläger beantragen, den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 17.6.2016 zu TOP 4 (Wahl und Bestellung eines WEG-Verwalters) für ungültig zu erklären.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Sie machen geltend, dass die Bestellung des Beklagten zu 1 als Verwalter ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche. Ein gegen seine Bestellung sprechender wichtiger Grund liege nicht vor. Den Wohnungseigentümern stehe ein Beurteilungsspielraum hinsichtlich der Prognose darüber zu, ob der bestellte Verwalter das ihm anvertraute Amt ordnungsgemäß ausüben werde. Zwar sei grundsätzlich auf die für die Abberufung eines Verwalters geltenden Grundsätze abzustellen, jedoch mit dem wesentlichen Unterschied, dass bei der Beurteilung der Frage, ob ein wichtiger gegen die Bestellung sprechender Grund vorliege, strengere Maßstäbe anzulegen seien als bei der Abberufung. Der Vorwurf der fehlenden Neutralität des Beklagten zu 1 sei in keiner Weise belastbar, insbesondere sei der Verweis auf zurückliegende Auseinandersetzungen ungeeignet für die ohnehin unsubstantiierte Behauptung einer vermeintlich fehlenden Neutralität. Es sei lediglich reagiert worden auf nachweislich unzulässige bauliche Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum (Parabolantenne), unbegründete Zahlungsverweigerungen und permanente Verstöße gegen die Haus- und Gemeinschaftsordnung. Hinsichtlich der im Jahr 2003 beschlossenen Dacherneuerung gelte, dass der plötzliche Tod der seinerzeitigen Verwalterin, der Ehefrau des Beklagten zu 1, zunächst dazu geführt habe, dass der Beschluss nicht durchgeführt wurde. In der Folgezeit hätten insbesondere die Kläger selbst die Durchführung vereitelt.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig und begründet.
Die Bestellung des Beklagten zu 1 als Verwalter widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, da es objektiv nicht vertretbar erscheint und somit auch von dem Beurteilungsspielraum der Wohnungseigentümer nicht gedeckt ist, ihn ungeachtet der gegen ihn sprechenden Umstände zu bestellen.
Der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Bestellung des Verwalters ist am Maßstab einer ordnungsgemäßen Verwaltung zu messen.
Er ist nicht bereits aufgrund eines Verstoßes gegen ein Stimmrechtsverbot des Beklagten zu 1 gemäß § 20 Abs. 5 WEG aufzuheben. Zum einen ist dieser Einwand außerhalb der Anfechtungsbegründungsfrist des § 46 Abs. 1 S. 2 WEG erhoben worden, zum anderem gilt das Stimmverbot nicht für einen Wohnungseigentümer, der zum Verwalter bestellt werden soll, vergleiche BGH, NJW 2002, 3704.
Die Wohnungseigentümer haben nach § 21 Abs. 3 und 4 WEG jedoch nicht nur einen Anspruch darauf, dass die Tätigkeit der Verwaltung den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, sondern auch darauf, dass der Verwalter selbst diesen Anforderungen genügt. Daran fehlt es, wenn ein wichtiger Grund gegen seine Bestellung spricht. Wann das der Fall ist, bestimmt sich in Anlehnung an § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG nach den für die Abberufung des Verwalters geltenden Grundsätzen, vgl. BGH, Urteil vom 22.6.2012, ZMR 2012, 885 ff., juris Rn. 7.
Dabei verpflichtet das Vorliegen eines solchen wichtigen Grundes die Wohnungseigentümer nicht ohne weiteres dazu, den Verwalter abzuberufen, vielmehr dürfen sie in Ausübung ihres Beurteilungsspielraums von einer Abberufung absehen, wenn dies aus objektiver Sicht vertretbar erscheint. Ein entsprechender Beurteilungsspielraum besteht auch bei der Bestellung des Verwalters hinsichtlich der Prognose, ob dieser das ihm anvertraute Amt ordnungsgemäß ausüben wird. Die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung sind daher erst dann verletzt, wenn es objektiv nicht mehr vertretbar erscheint, den Verwalter ungeachtet der gegen ihn sprechenden Umstände zu bestellen, vergleiche BGH a.a.O.
Bei der Entscheidung über diese Frage muss das Gericht einerseits die Entscheidung der Mehrheit im vertretbaren Rahmen respektieren, andererseits aber auch den Minderheitenschutz berücksichtigen. Zu einer Ungültigkeitserklärung des Gerichts hinsichtlich eines mehrheitlich gefassten Bestellungsbeschlusses kann es daher kommen, wenn die Mehrheit aus Sicht eines vernünftigen Dritten gegen ihre eigenen Interessen handelt, aber auch eine Majorisierung durch einen Mehrheitseigentümer kann Anlass für eine kritische Würdigung der Beweggründe sein, vergleiche BGH, Urteil vom 10.2.2012, ZMR 2012, 565 und vom 28.10.2011, V ZR 253/10, ZMR 2012, 282.
Vorliegend besteht die Besonderheit, dass die Voraussetzungen eines Stimmenübergewichts zwar formell nicht vorliegen, da der Kläger zu 1 nicht alleiniger Inhaber einer Stimmenmehrheit ist. Es ist jedoch zu berücksichtigen, dass er die Vermehrung der Zahl der abzugebenden Stimmen aufgrund des Umstandes, dass nach der Teilungserklärung das sogenannte Kopfstimmrecht gemäß § 25 Abs. 2 WEG gilt, durch die teilweise Eigentumsübertragung erst herbeigeführt hat, da nunmehr hinsichtlich zweier Wohnungseinheiten eine vollständige Identität der Eigentümer nicht mehr vorliegt.
In der Tat drängt sich der Verdacht auf, dass die teilweise Eigentumsübertragung allein zu dem Zweck der Stimmenmehrung und Erzeugung eines Stimmenübergewichts bei Abstimmungen erfolgte. Aufgrund des Näheverhältnisses zu den neuen (Bruchteils-)Miteigentümern als Lebensgefährtin und Bruder des Beklagten zu 1 und des Umstandes, dass nach § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG das Stimmrecht nur einheitlich ausgeübt werden kann, gibt dieser Vorgang in keinem geringeren Ausmaße als eine Stimmenübermacht in der Hand eines Alleineigentümers (nachdem Wertprinzip oder nach Objektstimmrecht) Anlass für eine kritische Würdigung der Beweggründe der Bestellung gegen den Willen der Eigentümer der verbleibenden Wohnungseinheiten.
Eine Majorisierung im Sinne eines Stimmrechtsmissbrauchs liegt dabei nicht bereits vor, wenn ein Mehrheitseigentümer mit seinen Stimmen einen Beschluss gegen die Stimmen aller anderen Wohnungseigentümer durchsetzt (BGH, Urteil vom 19.09.2002, MDR 2002, 1424). Vielmehr müssen weiter Umstände hinzutreten, die darauf hindeuten, dass der Mehrheitseigentümer bei einer Abstimmung nicht die Interessen der Gemeinschaft im Auge hat, sondern ausschließlich eigene Interessen verfolgt.
Anhand der in Vergangenheit aufgetretenen Konflikte sind unter Berücksichtigung der sehr übersichtlichen Größe der Wohnungseigentümergemeinschaft Interessengegensätze der Parteien zu Tage getreten, die an ein unbelastetes Vertrauensverhältnis des bestellten Verwalters insbesondere zu den Klägern nicht denken lassen, vgl. auch BayObLG, Beschluss vom 27. 7.2000, ZMR 2000, 846; OLG Düsseldorf, ZMR 1995, 604. Vielmehr spricht sowohl die Quantität als auch die Qualität der in Vergangenheit teilweise auch gerichtlich ausgetragenen Konflikte für eine Vermengung der persönlichen Interessen des Beklagten zu 1 und der Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Insbesondere kann unter den konkreten Umständen aus der – wie rechtskräftig feststeht – unberechtigten Versagung der Zustimmung zur Veräußerung an die Kläger durch den Beklagten zu 1 geschlossen werden, dass der Beklagte zu 1 als Verwalter in Vergangenheit bereits sein Verwalteramt nicht neutral, sondern zu Ungunsten der Kläger ausgeübt hat, und dies aus Sicht der Kläger auch in Zukunft zu befürchten ist. Der Einwand des Beklagten zu 1., es habe sich bei den Rechtstreitigkeiten nur um Reaktionen auf ein Fehlverhalten der Kläger gehandelt, verfängt insofern nicht.
Bereits der innerhalb der 2-monatigen Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG G vorgetragene Sachverhalt lässt den im Rahmen einer Prognose zu ziehenden Schluss zu, dass ernstliche Zweifel an der Neutralität bei der Ausübung des Verwalteramtes durch den Beklagten zu 1 bestehen. Insbesondere vor dem Hintergrund der versagten Veräußerungszustimmung und der faktischen Herbeiführung eines Stimmenübergewichts erscheint eine mehrheitliche Entscheidung für eine Verwaltung durch den Beklagten zu 1 anstelle eines professionellen und von den bisherigen Konflikten unbelasteten Verwalters daher objektiv nicht mehr vertretbar.
Der Beitritt des mitverklagten Nebenintervenienten auf Klägerseite konnte auch noch nach Ablauf den Anfechtungsfrist gem. § 46 Abs. 1 WEG (vgl. LG München I, Urteil vom 08.08.2011, ZMR 2012, 133) und nach Schluss der mündlichen Verhandlung erfolgen, vgl. Zöller-Villkommer, ZPO, 31. Auflage, § 66 Rn. 15. Der Vortrag im Schriftsatz des Nebenintervenienten vom 16.03.2017 gibt keinen Anlass zur Wiedereröffnung der Verhandlung nach § 156 ZPO.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.
Der Streitwert wurde nach § 49a GKG festgesetzt nach dem Gesamtinteresse des in der restlichen Vertragslaufzeit anfallenden Verwalterhonorars (65,45 € x 12 x 5 WE x 5 Jahre), welches das fünffache Interesse der Kläger an der Entscheidung nicht überschreitet.
