AG Hamburg-Altona, Az.: 314a C 55/13, Urteil vom 18.08.2014
1. Der Beklagte wird verurteilt, die an der Mietung … str. … in … Hamburg (Erdgeschoss Haus …) im Therapieraum I hinter der Tür zwischen Wartezimmer und Therapieraum I sowie die im Wartezimmer aufgetretenen Mängel (Beule im Laminatboden) zu beseitigen.
2. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits einschließlich der Kosten des selbständigen Beweisverfahrens (319b H 4/11) zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung der Klägerinnen durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Klägerinnen vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leisten.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 2.247,00 € (angenommene Minderungsquote von 5% der Brutto-Kaltmiete = € 53,50 x 42) festgesetzt.
Tatbestand
Die Klägerinnen nehmen den Beklagten auf Instandsetzung des Fußbodens in Mieträumen in Anspruch.
Die Parteien sind durch einen Mietvertrag vom 24.6.2010 (Beginn 15.7.2010) über Räumlichkeiten in der … str. …, Erdgeschoss rechts, Hamburg verbunden, in denen die Klägerinnen eine logopädische Praxis betreiben. Wegen der Einzelheiten der vertraglichen Regelungen wird auf die Anlage K 1 (Bl. 7) Bezug genommen. Ca. ein halbes Jahr vor Beginn des Mietverhältnisses wurde in den Räumen Laminat verlegt. Auf Wunsch der Klägerinnen wurden zum Beginn des Mietverhältnisses verschiedene Umbauarbeiten in den gemieteten Räumen vorgenommen, u.a. wurde dabei in einem Raum eine Trennwand errichtet, die heute das Wartezimmer von dem so genannten Therapieraum I trennt. Bei Einzug der Klägerinnen wurde der Fußboden im Übergabeprotokoll als mangelfrei bezeichnet. Mit Schreiben vom 22.12.2010 (Anlage B 2, Bl. 80) zeigten die Klägerinnen dem Beklagten eine Reihe von Mängeln an, unter anderem Unebenheiten im Laminatboden.
Die Klägerinnen behaupten, dass der Laminatboden Aufwölbungen im Wartezimmer und im Bereich hinter der Tür zwischen Wartezimmer und Therapieraum I aufweise. Dies führe dazu, dass die Tür zwischen Therapieraum und Wartezimmer sich nicht mehr ordnungsgemäß schließen lasse und eine Stolpergefahr für ihre Patienten bestünde. Diese Aufwölbungen seien auch durch Zeitablauf nicht niedergetreten worden, sondern bestünden aktuell immer noch.
Die Klägerinnen beantragen, den Beklagten zu verurteilen, die an der Mietung … str. … in … Hamburg (Erdgeschoss Haus …) im Therapieraum I hinter der Tür zwischen Wartezimmer und Therapieraum I sowie die im Wartezimmer aufgetretenen Mängel (Beuleim Laminatboden) zu beseitigen.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Der Beklagte ist der Ansicht, dass der Mangel – sofern er denn überhaupt vorhanden sei – nicht erheblich sein könne, da der Praxisbetrieb seit drei Jahren aufrecht erhalten werde. Ursache für eine Aufwölbung des Fußbodens sei außerdem die von den Klägerinnen gewünschte Trennwand und deren enormes Gewicht, sowie eventuell auch die hierdurch entstandene Veränderung der Luftfeuchtigkeit. Diese sei angestiegen, da der Heizkörper, der ursprünglich einen 30 m2 Raum beheizen sollte, nun nur noch einen Raum von 13 m2 beheize. Der Beklagte ist der Auffassung, dass er nicht verpflichtet sei den Mangel zu beseitigen, da die baulichen Veränderungen auf Wunsch der Klägerinnen vorgenommen worden seien. Sie würden daher das Risiko der daraus resultierenden Beeinträchtigungen tragen.
In einem selbstständigen Beweisverfahren (Amtsgericht Hamburg Altona 319b H 4/11) fertigte der Sachverständige M. S. ein Gutachten zu dem Zustand des Fußbodens und den möglichen Gründen für die Veränderungen an. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf das Sachverständigengutachten in dem Verfahren 319b H 4/11 vom 5.1.2012 (Bl. 79), sowie Ergänzungen vom 17.2.2012 (Bl. 90), 23.3.2012 (Bl. 108) und 16.8.2012 (Bl. 144).
Wegen des weiteren Vortrages der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist begründet. Die Klägerinnen haben einen Anspruch gegen den Beklagten auf Beseitigung der Mängel am Fußboden der Mieträume gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB.
Nach dieser Vorschrift ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Ein vertragsgemäßer Zustand eines Fußbodens in einem Raum, der einer Vielzahl von Menschen zugänglich ist, liegt nur vor, soweit dieser Raum sicher und ohne Verletzungsgefahr betreten werden kann. Dies ist bei einem Risiko zu stolpern nicht der Fall. Nach den überzeugenden Feststellungen des Sachverständigen S wölbt sich der Fußboden in der Mitte des Therapieraumes und im Türbereich um 6-10 mm (Seite 2 des Gutachtens vom 5.1.2012) bzw. 10-12 mm (Seite 2 des Gutachtens vom 16.8.2012). Dies stellt zwar keinen sehr großen Höhenunterschied dar, er reicht aber aus, um bei Unaufmerksamkeit mit dem Fuß hängen zu bleiben. Es ist daher eine erhöhte Aufmerksamkeit beim gehen in den Räumen erforderlich. Zudem befinden sich die Wölbungen im Türbereich, also einer Stelle, über die oft hinweggegangen wird. Hinzu kommt, dass die Tür nicht mehr gut zu schließen ist, was aber aus Diskretionsgründen in einer Praxis regelmäßig notwendig ist. Schließlich ist für die Klägerinnen, die vertragsgemäß in den Räumen ein Dienstleistungsunternehmen betreiben, auch das äußere Erscheinungsbild der Praxis von Bedeutung. Aus all diesen Gründen ist der Fußboden in den Mieträumen mangelhaft.
Hieran ändert sich auch nichts dadurch, dass die sich hochgewölbte Laminatfläche durch den Sachverständigen mit wenig Kraftaufwand bis auf den tragenden Unterboden herunterdrücken ließ. Denn dies bedeutet nicht, dass die Wölbungen mit der Zeit „runtergetreten“ werden, da die Ursache für die Aufwölbungen damit nicht beseitigt sind, so dass sie immer wieder auftreten werden. Soweit der Beklagte bestritten hat, dass die Wölbungen heute noch vorhanden sind, ist sein Vortrag unsubstantiiert. Er benennt keine Gründe, warum die vom Sachverständigen festgestellten Wölbungen ohne Reparaturmaßnahmen zwischenzeitlich verschwunden sein sollen.
Entgegen der Ansicht des Beklagten kommt es vorliegend nicht darauf an, ob der Mangel wesentlich ist. Zwar kann ein Mieter die Miete nur bei einem wesentlichen Mangel mindern (§ 536 Abs. 1 S. 3 BGB). Denn der Erfüllungsanspruch bleibt dem Mieter auch bei Vorliegen eines unerheblichen Mangels erhalten. Seine Geltendmachung darf aber nicht gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstoßen bzw. nicht schikanös (§ 226 BGB) sein (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 11. Aufl. 2013, § 536, Rn 52). Für das Vorliegen von Schikane oder einen Verstoß gegen Treu und Glauben fehlt es vorliegend im Hinblick auf die geschilderten Beeinträchtigungen an jeglichen Anhaltspunkten.
Der Beklagte ist für die Beseitigung dieses Mangels verantwortlich. Nach den Ausführungen des Sachverständigen S. ist die Ursache für die Aufwölbung des Fußbodens im Wesentlichen, dass die an den Wänden umlaufenden Fußleisten bis auf eine Wandseite zum Laminatboden hin mit einem Dichtstoff verklebt sind und die Laminatpaneele zum Teil stramm an die Wand ohne die vorgeschriebene Bewegungsfreiheit von 3-5 mm verlegt wurde. Die Verklebung der Fußleisten zum Laminatboden hat zur Folge, dass der Boden sich nicht bewegen kann, sondern eingeklemmt ist. Der Laminatboden unterliegt durch die relative Luftfeuchtigkeit aber größeren Schwankungen und muss sich durch eine spannungsfreie Verlegung immer bewegen können, da sich sonst – wie vorliegend – Beulen in der Fläche bilden.
Entgegen der Annahme des Beklagten ist die Verkleinerung von 2 Räumen keine Ursache für die Wölbungen. Denn die zusätzliche Heizung in dem abgetrennten Raum führt eher zu einer Verringerung der Luftfeuchtigkeit, die für eine Ausdehnung des Fußbodens verantwortlich sein könnte und nicht zu einer Erhöhung. Auch sonst hat der Einbau der Trennwand keine entscheidende Auswirkung auf die Raumtemperatur des Therapieraumes herbeigeführt.
Nach den Feststellungen des Sachverständigen ist auch ein übermäßiges oder falsches Wischen des Fußbodens durch die Klägerinnen nicht als Schadensursache anzusehen. Die Messung der relative Materialfeuchte des Fußbodens durch den Sachverständigen ergab Werte im unteren Feuchtigkeitsbereich, so dass zu viel Aufbringen von Wasser als Ursache ausgeschlossen werden kann.
Auch der von den Klägerinnen in einem Raum aufgestellte Schrank führt nach den Feststellungen des Sachverständigen wegen seiner Entfernung zu der Aufwölbung nicht zu dem vorhandenen Mangel.
Schließlich steht nach der Beweisaufnahme auch nicht zur Überzeugung des Gerichtes fest, dass der Druck der nachträglich errichteten Trennwand zwischen Wartezimmer und Therapieraum I die Ursache für die Wölbung des Laminatbodens ist. Hierzu hat der Sachverständige in seiner Ergänzung vom 16.8.2012 festgestellt, dass das Gewicht der Wand die Fußbodenfläche nicht übermäßig belastet. Darüber hinaus hat der Sachverständige die Vermutung angestellt, dass die Befestigung des innenliegenden Wandgerüstes durch die Fußbodenfläche aus Laminatplatten in die Rohbetondecke eine der Ursachen für die Spannungen und Aufwölbungen des Fußbodens ist. Letztendlich konnte der Sachverständige dazu aber keine tragfähigen Angaben machen, da ihm untersagt wurde, den Bereich des Wandfußes zu untersuchen. Insbesondere konnte er nicht feststellen, ob unter der Trennwand ein Trennschnitt im Bereich des Fußbodens ausgeführt worden ist. Der Beklagte ist darlegungs- und beweispflichtig für die von ihm aufgestellte Behauptung, die Klägerinnen seien für die Mängel an dem Fußboden verantwortlich. Denn dem Vermieter obliegt gemäß § 535 Abs. 1 BGB die Erhaltung des vertragsgemäßen Zustandes der Mietsache, so dass er zur Haftung des Mieters beweisen muss, dass die Ursache der Schäden im Verantwortungsbereich des Mieters liegt (OLG Düsseldorf, GE 2012, 267). Soweit der Einfluss der Trennwand auf die Wölbung im Fußboden nicht abschließend geklärt werden konnte, geht dies demnach zu Lasten des Beklagten.
Letztlich kommt es auf diese Frage aber nicht entscheidend an, da der Beklagte auch für durch die Trennwand verursachte Mängel einzustehen hat, da an die Klägerinnen ein Raum mit vorhandener Trennwand vermietet worden ist. Zwar ist diese Wand auf Wunsch und auf Veranlassung der Klägerinnen eingebaut worden. Unstreitig sind die Bauarbeiten jedoch im Auftrag und auf Kosten des Beklagten durchgeführt worden. Mietgegenstand sind ausweislich § 1 des Mietvertrages 2 Praxisräume, sowie ca. 23 m2 Nebenräume bestehend aus Wartezimmer und Toilettenraum. Damit sind Vertragsgegenstand insgesamt 3 Räume (plus Nebenräume), die aber erst durch die Trennwand entstanden sind. Demnach ist auch die Trennwand Vertragsgegenstand geworden. Entsprechend zahlen die Beklagten ausweislich § 5 des Mietvertrages auch nicht eine Miete von € 800,– (wie ursprünglich verhandelt) sondern eine Miete von € 1.000,- monatlich. Soweit der Beklagte behauptet, die Kosten des Einbaus seien den Klägerinnen als Darlehen gewährt worden, steht dieser Vortrag im Widerspruch zu den eindeutigen vertraglichen Regelungen. Auch fehlt es insoweit an Vortrag des Beklagten zur genauen Höhe der Baukosten, zur entsprechenden Darlehenshöhe, zur Zinshöhe und weiteren Darlehensbedingungen.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO. Hiervon umfasst werden die Kosten des selbstständigen Beweis Verfahrens gemäß § 485 Abs. 2 ZPO, für welches es nur eine separate Kostenentscheidung geben kann, wenn keine Klage zum gleichen Streitgegenstand erhoben wird (§ 494a Abs. 2 ZPO).
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708Nr. 7, 711 ZPO.
