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Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen – Kündigungsgrund nur Vertragsverletzungen des Mieters

Vermieter scheitern mit Eigenbedarfskündigung – Urteil stärkt Mieterrechte

Das AG Neunkirchen wies die Klage der Vermieter auf Räumung wegen Eigenbedarfs ab, da ein zuvor vereinbarter Vertragsnachtrag das Kündigungsrecht wegen Eigenbedarfs explizit ausschloss; Kündigungen seien nur bei Vertragsverletzungen des Mieters möglich.

Weiter zum vorliegenden Urteil Az.: 4 C 307/23 >>>

✔ Das Wichtigste in Kürze

  • Das AG Neunkirchen entschied, dass die Vermieter nicht zur Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs berechtigt waren, da ein Mietvertragsnachtrag dies explizit ausschloss.
  • Der Kündigungsgrund konnte ausschließlich auf Vertragsverletzungen des Mieters gestützt werden.
  • Die Kläger wurden in das Grundbuch eingetragen, nachdem sie das Hausanwesen erwarben, das zwei Wohnungen umfasst, von denen eine von den Beklagten bewohnt wird.
  • Die Kündigung zum 31.10.2023 wurde von den Klägern ausgesprochen, der Widerspruch der Beklagten basierte auf unzumutbarer Härte.
  • Das Gericht wies darauf hin, dass ein Ausschluss der Eigenbedarfskündigung im Mietvertragsnachtrag auch das Sonderkündigungsrecht nach § 573a BGB umfasst.
  • Die Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung wurde abgewiesen, da die vereinbarte Ausschlussklausel auch für die nachfolgenden Eigentümer verbindlich ist.
  • Die Kosten des Rechtsstreits wurden den Klägern als Gesamtschuldnern auferlegt.
  • Die Entscheidung hebt hervor, dass der Schutz des Mieters vor Kündigungen ohne wichtige berechtigte Interessen des Vermieters Vorrang hat.

Mieterrechte und der Kündigungsschutz

In Deutschland sind Mieter durch strenge gesetzliche Regelungen vor ungerechtfertigten Kündigungen seitens der Vermieter geschützt. Eigenbedarfskündigungen sind ein häufiger Grund für den Vertragsauflösungswunsch des Vermieters, werden jedoch nur unter bestimmten Voraussetzungen akzeptiert. Im Gegenzug sind Mieter verpflichtet, sich vertragskonform zu verhalten. Vertragsverletzungen wie Mietrückstände oder Sachbeschädigungen können Vermieter zur Kündigung berechtigen.

Generell hat der Mieterschutz Vorrang vor den Interessen des Vermieters. Die Gerichte wägen die Parteieninteressen sorgfältig ab und legen die Vorschriften zugunsten der Mieterseite aus. Dies erhöht die Rechtssicherheit für Mieter, die ein eminentes Interesse an Wohnraum und Kontinuität haben. Eine ausgewogene Lösung im Einzelfall ist das Ziel.

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➜ Der Fall im Detail


Der Wegfall der Eigenbedarfskündigung im Mietrecht

Im Kern des Falles stand die Klage eines Vermieters gegen seinen Mieter auf Räumung und Herausgabe einer Wohnung, die seit dem 1. Dezember 1998 vermietet war.

Eigenbedarfskündigung im Mietrecht
Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen: Mieter darf trotz Eigentümerwechsels in Wohnung bleiben! (Symbolfoto: Zerbor /Shutterstock.com)

Die Wohnräumlichkeiten wechselten im Laufe der Jahre mehrfach den Eigentümer, bis sie schließlich im November 2021 durch die Kläger erworben wurden. Bedeutsam für den Rechtsstreit war ein Nachtrag zum Mietvertrag, der im September 2021 vereinbart wurde. Dieser enthielt eine wesentliche Änderung: Der Vermieter verzichtete explizit auf das Recht zur Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Die Kläger versuchten dennoch, das Mietverhältnis unter Berufung auf § 573a Abs. 1 BGB, der eine vereinfachte Kündigung bei engem Zusammenleben vorsieht, zu kündigen. Der Mieter widersetzte sich dieser Kündigung, was zur rechtlichen Auseinandersetzung führte.

Gründe für die Ablehnung der Räumungsklage

Das Gericht wies die Klage der Vermieter ab und entschied, dass ihnen kein Anspruch auf Räumung zusteht. Die Entscheidung fußte maßgeblich auf der spezifischen Vereinbarung im Mietvertragsnachtrag, die ein klares Verbot der Eigenbedarfskündigung beinhaltete. Diese Regelung wurde als bindend für die Kläger angesehen, obwohl sie erst nach Abschluss des ursprünglichen Mietvertrags in das Eigentum der Immobilie eintraten. Das Gericht unterstrich, dass die Kündigung nach § 573a BGB durch diese Vereinbarung ebenfalls ausgeschlossen ist. Es betonte, dass ein solcher Ausschluss im Einklang mit der gesetzlichen Möglichkeit steht, einen weitreichenden Kündigungsausschluss zum Schutz des Mieters zu vereinbaren.

Rechtliche Erwägungen und Interpretation

Die richterliche Argumentation beruhte auf einer umfassenden Auslegung der Nachtragsvereinbarung, welche auch das Sonderkündigungsrecht nach § 573a BGB umfasste. Das Gericht folgte der Auffassung, dass ein Ausschluss der Eigenbedarfskündigung regelmäßig so zu interpretieren ist, dass eine Kündigung nur bei Vertragsverletzungen des Mieters möglich ist. Diese Auslegung soll den Mieterschutz gewährleisten und verhindern, dass Mieter ohne wichtige berechtigte Interessen des Vermieters ihre Wohnung verlieren. Das Gericht lehnte auch die Ansicht der Kläger ab, dass die spezifischen Regelungen des § 573a BGB nicht durch den Mietvertragsnachtrag abgedungen werden könnten.

Konsequenzen der Gerichtsentscheidung

Die Entscheidung des Gerichts macht deutlich, dass Nachtragsvereinbarungen zu Mietverträgen, die einen Verzicht auf die Eigenbedarfskündigung beinhalten, eine starke rechtliche Bindungswirkung entfalten können. Dies gilt auch für nachfolgende Eigentümer, die nach der Vereinbarung des Nachtrags in das Mietverhältnis eintreten. Die Rechtsprechung unterstreicht die Bedeutung der genauen Betrachtung und Einhaltung solcher vertraglichen Vereinbarungen im Mietrecht. Durch die Abweisung der Klage trugen die Vermieter die Kosten des Rechtsstreits, und das Urteil wurde vorläufig vollstreckbar erklärt. Die Entscheidung wirft ein Schlaglicht auf die Grenzen der Kündigungsmöglichkeiten von Vermietern und betont den Stellenwert des Mieterschutzes in bestehenden Mietverhältnissen.

✔ Häufige Fragen – FAQ

Was bedeutet eine Eigenbedarfskündigung für Mieter und Vermieter?

Eine Eigenbedarfskündigung bedeutet, dass der Vermieter das Mietverhältnis beendet, weil er die Wohnung selbst nutzen möchte – entweder für sich persönlich, für nahe Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts.

Für den Vermieter ist dies eine Möglichkeit, trotz des Mieterschutzes einen unbefristeten Mietvertrag zu kündigen. Er muss dafür jedoch triftige und nachvollziehbare Gründe haben, wie z.B. den Einzug der eigenen Kinder, der Eltern oder den Eigenbedarf für sich selbst. Vage Absichten oder vorgeschobene Gründe reichen nicht aus. Der Vermieter muss den Eigenbedarf detailliert begründen und später auch tatsächlich umsetzen.

Für den Mieter bedeutet eine Eigenbedarfskündigung, dass er die Wohnung räumen und eine neue Bleibe finden muss. Er hat jedoch auch Rechte: Die Kündigung muss formale Kriterien erfüllen und Kündigungsfristen einhalten. Der Mieter kann der Kündigung widersprechen, wenn sie unberechtigt ist oder für ihn eine besondere Härte bedeuten würde, z.B. wegen hohen Alters oder Krankheit. In solchen Fällen kann er die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen.

Erweist sich der Eigenbedarf als vorgetäuscht und zieht der Vermieter nicht ein, kann der Mieter Schadensersatz für die Umzugskosten und eine eventuell höhere Miete verlangen. Umgekehrt muss der Mieter ausziehen, wenn die Kündigung berechtigt ist. Tut er dies nicht, kann der Vermieter auf Räumung klagen.

Insgesamt ist eine Eigenbedarfskündigung für beide Seiten mit Aufwand, Unsicherheit und oft auch mit Konflikten verbunden. Sie berührt das Spannungsfeld zwischen Eigentums- und Besitzrechten. Beide Parteien sollten sich genau über ihre Rechte und Pflichten informieren und im Streitfall anwaltlichen Rat einholen.

Unter welchen Voraussetzungen kann eine Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen werden?

Eine Eigenbedarfskündigung kann unter bestimmten Voraussetzungen vertraglich ausgeschlossen werden:

  1. Der Ausschluss muss schriftlich im Mietvertrag vereinbart werden. Eine mündliche Absprache oder ein separates Schriftstück ohne klaren Bezug zum Mietvertrag reichen nicht aus. Die Schriftform nach §550 BGB muss eingehalten werden, wenn der Ausschluss länger als 1 Jahr gelten soll.
  2. Beide Mietparteien müssen den Vertrag mit der Ausschlussklausel unterzeichnen. Ein einseitiger Verzicht durch den Vermieter ist unwirksam. Die Klausel muss in beiden Vertragsexemplaren identisch enthalten sein.
  3. Die Formulierung sollte unmissverständlich klarstellen, dass der Vermieter auf sein Recht zur Eigenbedarfskündigung verzichtet. Eine Beschränkung auf „besondere Ausnahmefälle“ kann bereits ausreichen.
  4. Der Ausschluss kann zeitlich befristet oder unbefristet erfolgen. Bei einem unbefristeten Verzicht sind die Interessen beider Parteien sorgfältig abzuwägen.
  5. Die Klausel darf den Vermieter nicht unangemessen benachteiligen. Ein langfristiger Verzicht ohne Gegenleistung des Mieters könnte unwirksam sein. Investitionen des Mieters in die Wohnung können eine Gegenleistung darstellen.
  6. Der Ausschluss gilt auch für Rechtsnachfolger wie einen Käufer der Immobilie. Daher ist die Schriftform im Mietvertrag so wichtig, damit sich neue Eigentümer über die Beschränkung informieren können.

Fazit: Ein sorgfältig formulierter und von beiden Seiten unterzeichneter Ausschluss der Eigenbedarfskündigung im schriftlichen Mietvertrag kann Mieter wirksam vor Eigenbedarf schützen. Vermieter sollten die Konsequenzen eines langfristigen Verzichts genau abwägen.

Was sind die Konsequenzen einer unrechtmäßigen Eigenbedarfskündigung?

Eine unrechtmäßige Eigenbedarfskündigung, bei der der Vermieter den Eigenbedarf nur vortäuscht, kann schwerwiegende Konsequenzen nach sich ziehen. Stellt sich heraus, dass die Gründe für die Kündigung nicht stichhaltig waren, hat der Mieter einen Anspruch auf Schadensersatz nach § 280 Abs. 1 BGB.

Der Vermieter muss in diesem Fall sämtliche Kosten erstatten, die dem Mieter durch den erzwungenen Umzug entstanden sind. Dazu gehören Umzugskosten, Maklergebühren, doppelte Mietzahlungen sowie Aufwendungen für die Wohnungssuche und Renovierung. Darüber hinaus kann der Mieter auch die Differenz zwischen der alten und der neuen, meist höheren Miete für einen Zeitraum von bis zu 3,5 Jahren geltend machen.

Neben den finanziellen Folgen drohen dem Vermieter bei einem vorgetäuschten Eigenbedarf auch strafrechtliche Konsequenzen. Ein solches Verhalten kann den Tatbestand des Betrugs erfüllen, was mit einer Geld- oder sogar Freiheitsstrafe geahndet werden kann. Dies gilt insbesondere, wenn der Vermieter wider besseres Wissen Eigenbedarf anmeldet und so den Mieter zum Auszug veranlasst.

Um solche Konsequenzen zu vermeiden, muss der Vermieter sehr sorgfältig prüfen, ob die Voraussetzungen für einen Eigenbedarf tatsächlich vorliegen. Fällt der Grund für die Kündigung nachträglich weg, ist er verpflichtet, den Mieter darüber zu informieren und ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses anzubieten. Andernfalls riskiert er, wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs belangt zu werden.

Insgesamt zeigt sich, dass eine unrechtmäßige Eigenbedarfskündigung für den Vermieter nicht nur kostspielig, sondern auch mit rechtlichen Risiken verbunden ist. Eine sorgfältige Prüfung und Begründung des Eigenbedarfs ist daher unerlässlich, um spätere Schadensersatzforderungen und strafrechtliche Konsequenzen zu vermeiden.

Wie können Mieter sich gegen eine Kündigung wegen Eigenbedarfs wehren?

Mieter haben verschiedene Möglichkeiten, sich gegen eine Eigenbedarfskündigung zur Wehr zu setzen. Zunächst sollten sie die Kündigung genau prüfen und die Begründung hinterfragen. Bestehen Zweifel an der Rechtmäßigkeit des geltend gemachten Eigenbedarfs, können sie der Kündigung schriftlich widersprechen. In diesem Schreiben sollten sie die Gründe darlegen, warum sie die Kündigung für unberechtigt halten, z.B. weil der Eigenbedarf nur vorgeschoben erscheint oder der Vermieter die Kündigungsfristen nicht eingehalten hat.

Darüber hinaus haben Mieter die Möglichkeit, auch einer formal korrekten Kündigung zu widersprechen, wenn diese für sie eine besondere Härte bedeuten würde. Das kann der Fall sein, wenn der Mieter schwer krank, hochbetagt oder auf die spezielle Ausstattung der Wohnung angewiesen ist. Auch die Versorgung pflegebedürftiger Angehöriger, bevorstehende Prüfungen oder eine Schwangerschaft können eine Härte begründen. Der Mieter muss diese Gründe detailliert darlegen und möglichst durch Atteste oder andere Nachweise belegen.

Führen diese Schritte nicht zu einer einvernehmlichen Lösung, bleibt dem Mieter noch der Gang vor Gericht. Er kann beim zuständigen Amtsgericht eine Klage auf Fortsetzung des Mietverhältnisses erheben. In diesem Verfahren wird geprüft, ob die Voraussetzungen für einen Eigenbedarf tatsächlich vorliegen und ob die geltend gemachten Härtegründe des Mieters durchgreifen. Je nach Ausgang des Verfahrens kann das Gericht die Kündigung für unwirksam erklären oder dem Mieter eine Räumungsfrist einräumen, um ihm ausreichend Zeit für die Suche nach einer neuen Wohnung zu geben.

Um ihre Erfolgsaussichten in einem solchen Verfahren zu verbessern, sollten Mieter frühzeitig anwaltlichen Rat einholen. Ein erfahrener Mietrechtsanwalt kann die Erfolgsaussichten einschätzen, die notwendigen Schritte einleiten und die Interessen des Mieters vor Gericht vertreten. Auch eine Rechtsschutzversicherung kann die Kosten eines solchen Verfahrens abdecken.

Letztlich haben Mieter also durchaus Möglichkeiten, sich gegen eine Eigenbedarfskündigung zu wehren. Voraussetzung ist jedoch, dass sie ihre Rechte kennen, frühzeitig aktiv werden und die formalen Anforderungen an einen Widerspruch oder eine Klage beachten. Eine sorgfältige Prüfung der Kündigung und der eigenen Situation ist dabei ebenso wichtig wie kompetente rechtliche Unterstützung.

Inwiefern spielt die Dauer des Mietverhältnisses eine Rolle bei der Eigenbedarfskündigung?

Die Dauer des Mietverhältnisses kann bei einer Eigenbedarfskündigung eine wichtige Rolle spielen, auch wenn sie nicht zu den gesetzlichen Voraussetzungen für deren Wirksamkeit zählt. Grundsätzlich kann der Vermieter auch langjährigen Mietern wegen Eigenbedarfs kündigen, sofern er diesen nachvollziehbar begründen kann. Allerdings gewinnt die Mietdauer an Bedeutung, wenn es um die Abwägung der Interessen von Mieter und Vermieter und um mögliche Härtegründe geht.

Je länger ein Mietverhältnis bereits andauert, desto schutzwürdiger erscheinen in der Regel die Interessen des Mieters. Gerichte berücksichtigen bei der Prüfung einer Eigenbedarfskündigung, wie lange der Mieter bereits in der Wohnung lebt und ob er dort sozial und wirtschaftlich verwurzelt ist. Eine lange Mietdauer kann ein Indiz dafür sein, dass ein Auszug für den Mieter eine besondere Härte darstellen würde, gerade wenn er sich in einem hohen Alter befindet oder gesundheitlich beeinträchtigt ist.

Auch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) misst der Mietdauer eine gewisse Bedeutung bei. In einem Urteil aus dem Jahr 2017 entschied der BGH, dass eine Kündigung wegen Eigenbedarfs unwirksam sein kann, wenn der Vermieter das Mietverhältnis zwar jederzeit beenden darf, der Mieter aber wegen seines Alters und der langen Mietdauer einen Anspruch auf eine angemessene Räumungsfrist hat. Im konkreten Fall hatte die 80-jährige Mieterin die Wohnung bereits seit 45 Jahren gemietet.

Trotz dieser Tendenzen in der Rechtsprechung begründet eine lange Mietdauer allein noch keinen Kündigungsschutz. Der Mieter muss im Einzelfall darlegen und möglichst belegen, warum ein Umzug für ihn eine besondere Härte bedeuten würde. Dabei spielen neben der Mietdauer auch andere Faktoren wie Alter, Gesundheitszustand und familiäre Situation eine Rolle. Je gewichtiger diese sozialen Aspekte sind, desto eher kann eine lange Mietdauer den Ausschlag dafür geben, dass die Interessen des Mieters überwiegen.

Für Vermieter bedeutet dies, dass sie bei langjährigen Mietverhältnissen besonders sorgfältig prüfen sollten, ob die Gründe für einen Eigenbedarf tatsächlich stichhaltig sind. Je länger der Mieter bereits in der Wohnung lebt, desto höher sind die Hürden für eine Kündigung und desto größer ist das Risiko, dass diese einer gerichtlichen Überprüfung nicht standhält. Eine frühzeitige Kommunikation mit dem Mieter und die Suche nach einvernehmlichen Lösungen können helfen, Konflikte zu vermeiden.

Welche Rolle spielt die Nachtragsvereinbarung im Kontext der Eigenbedarfskündigung?

Eine Nachtragsvereinbarung kann im Kontext der Eigenbedarfskündigung eine wichtige Rolle spielen, da sie es den Mietparteien ermöglicht, die bestehenden Vertragsbestimmungen zu ändern oder zu ergänzen. So können Mieter und Vermieter auch nachträglich einen Ausschluss oder eine Befristung des Kündigungsrechts wegen Eigenbedarfs vereinbaren. Entscheidend ist dabei, dass die Nachtragsvereinbarung wirksam zustande kommt und die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt.

Zunächst müssen sich beide Parteien einig sein, dass sie den bestehenden Mietvertrag ändern wollen. Die Änderungen sollten schriftlich fixiert und von beiden Seiten unterzeichnet werden. Mündliche Absprachen oder einseitige Erklärungen genügen nicht. Zudem muss die Nachtragsvereinbarung hinreichend bestimmt sein und erkennen lassen, welche Vertragsklauseln geändert oder ergänzt werden sollen.

Inhaltlich sind die Mietparteien grundsätzlich frei, welche Regelungen sie treffen. Sie können etwa vereinbaren, dass der Vermieter für einen bestimmten Zeitraum oder dauerhaft auf sein Recht zur Kündigung wegen Eigenbedarfs verzichtet. Im Gegenzug kann der Mieter beispielsweise einer Mieterhöhung zustimmen oder bestimmte Renovierungen übernehmen. Solche wechselseitigen Zugeständnisse sind oft Anlass und Grundlage für eine Nachtragsvereinbarung.

Allerdings sind auch Nachtragsvereinbarungen nicht völlig frei von rechtlichen Schranken. Sie dürfen nicht gegen gesetzliche Verbote oder die guten Sitten verstoßen. Eine Klausel, die den Vermieter übermäßig lange oder einseitig an der Geltendmachung berechtigter Interessen hindert, könnte im Einzelfall unwirksam sein. Auch darf der Verzicht auf das Kündigungsrecht nicht gegen das Gebot von Treu und Glauben verstoßen, etwa weil der Vermieter sich eine unverhältnismäßig hohe Gegenleistung versprechen lässt.

Ist die Nachtragsvereinbarung wirksam, entfaltet sie für beide Parteien bindende Wirkung. Der Vermieter kann sich dann innerhalb des vereinbarten Rahmens nicht mehr auf Eigenbedarf berufen, selbst wenn die gesetzlichen Voraussetzungen dafür vorliegen würden. Umgekehrt muss der Mieter die versprochene Gegenleistung erbringen, etwa eine höhere Miete zahlen. Verstößt eine Partei gegen die Vereinbarung, kann die andere Seite die Erfüllung verlangen oder ggf. Schadensersatz geltend machen.

Insgesamt bietet eine Nachtragsvereinbarung somit die Möglichkeit, die Rechte und Pflichten der Mietparteien individuell anzupassen und mehr Planungssicherheit zu schaffen. Gerade langjährige Mieter können so einen zusätzlichen Schutz vor Eigenbedarfskündigungen erlangen. Für Vermieter kann ein befristeter Ausschluss der Kündigung attraktiv sein, wenn sie im Gegenzug andere Vorteile erhalten. Beide Seiten sollten jedoch sorgfältig prüfen, welche langfristigen Konsequenzen die Vereinbarung für sie hat und im Zweifel rechtlichen Rat einholen.

§ Relevante Rechtsgrundlagen des Urteils

  • § 573 BGB – Eigenbedarfskündigung: Erläutert die gesetzliche Grundlage, unter welchen Voraussetzungen ein Vermieter ein Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs kündigen kann. Im Kontext des Textes relevant, da ein Ausschluss dieser Kündigungsmöglichkeit zentraler Punkt des Rechtsstreits war.
  • § 573a BGB – Erleichterte Kündigung des Vermieters: Bezieht sich auf eine spezielle Form der Kündigung, die ohne Angabe eines berechtigten Interesses möglich ist, jedoch mit verlängerter Kündigungsfrist. Dieser Paragraph wurde von den Klägern zur Kündigung herangezogen, war aber durch die Nachtragsvereinbarung ausgeschlossen.
  • § 305 BGB – Allgemeine Geschäftsbedingungen: Spielt eine Rolle bei der Beurteilung der Nachtragsvereinbarung als möglicherweise vorformulierte Vertragsbedingung und deren Wirksamkeit. Im vorliegenden Fall wurde die Nachtragsvereinbarung, die den Ausschluss der Eigenbedarfskündigung beinhaltete, als bindend erachtet.
  • § 566 BGB – Kauf bricht nicht Miete: Stellt klar, dass bei Verkauf einer vermieteten Immobilie das Mietverhältnis mit dem Käufer fortgesetzt wird. Dies war relevant, da die Kläger das Eigentum an der Immobilie erworben hatten und in das bestehende Mietverhältnis eintraten.
  • § 259 ZPO – Klage auf künftige Leistung: Erlaubt es, unter bestimmten Voraussetzungen auf eine zukünftige Leistung zu klagen. Im Fall war dies relevant, da die Kläger bereits vor Ablauf der Kündigungsfrist auf Räumung geklagt hatten.
  • § 546 BGB – Rückgabepflicht des Mieters: Regelung zur Rückgabe der Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses. Die Entscheidung, dass kein Anspruch auf Räumung besteht, basierte auf der Bewertung, dass durch den Ausschluss der Eigenbedarfskündigung das Mietverhältnis fortbesteht.


Das vorliegende Urteil

AG Neunkirchen – Az.: 4 C 307/23 – Urteil vom 04.12.2023

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kläger tragen als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Klägern wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

4. Der Streitwert wird entsprechend dem 12-fachen Betrag des monatlichen Kaltmietzinses auf 2.730,96 Euro festgesetzt.

Tatbestand:

Die Klägerin mietete beginnend zum 1.12.1998 von der RAG AG die aus dem Antrag ersichtlichen Räumlichkeiten an. Aus § 4 des Mietvertrages ergibt sich, dass die Kündigungsfrist 12 Monate beträgt, wenn das Mietverhältnis mindestens 12 Monate gedauert hat. Seit April 2021 beträgt die Kaltmiete 227,58 Euro.

Das Eigentum an den Wohnräumlichkeiten ging zunächst auf die Stiftung für Wohnungsbau der Bergarbeiten über. Die Verwaltung der Mieträumlichkeiten erfolgte durch die … GmbH. Mit Urkundenrolle Nr. … Jahrgang 2021 vom 2. November 2021 erwarben die Kläger das Hausanwesen, in welchem sich die Mieträumlichkeiten befinden. Die Kläger wurden am 19.01.2022 in das Grundbuch eingetragen.

Im September 2021 wurde Nachtrag zum Mietvertrag erstellt unter Hinweis auf einen Verkauf des Grundstücks, erstellt. Der Nachtrag, Blatt 53 der Akten enthält folgenden Zusatz:

Vor dem Hintergrund vereinbaren die Mietvertragsparteien – aufschiebend bedingt durch die Rechtswirksamkeit des zu schließenden Kaufvertrages und auflösend befristet durch den Tod des betreffenden heutigen Mieters – folgende Ergänzung des bestehenden Mietvertrages:

„Der Vermieter verzichtet gegenüber dem Mieter hinsichtlich des Mietvertrages auf das Recht zur Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB.“

Das Hausanwesen besteht aus 2 Wohnungen. Die Wohnung im Erdgeschoss, die von der Beklagten innegehalten wird sowie die Wohnung im 1. Geschoss, die nunmehr von den Klägern bewohnt wird.

Mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 13.10.2022, Anlage K 4 der Klageschrift, kündigten die Kläger das Mietverhältnis zum 31.10.2023 unter Berufung auf § 573 a Abs. 1 BGB. Mit Schreiben des Deutschen Mieterbundes, Anlage K 5 der Klageschrift, ließ die Beklagte der Kündigung widersprechen und berief sich auf eine unzumutbare Härte.

Die Kläger vertreten die Auffassung, sie seien bereits vor Ablauf der Kündigungsfrist berechtigt, Klage zu erheben, da die Beklagte durch ihr Widerspruchsschreiben zu erkennen gegeben habe, dass sie nicht räumen werde.

Die Kläger vertreten die Auffassung, der § 573 a BGB sei vertraglich nicht abbedungen werden. Zweck des § 573 a BGB sei es, dass wegen der möglichen Spannungen durch das enge Zusammenleben die Beendigung dadurch erleichtert werden solle, dass eine Kündigung gerade ohne berechtigtes Interesse erklärt werden könne. Der Mieter werde im Hinblick auf die Möglichkeit des Widerspruchs gegen die Kündigung nach §§ 574 ff BGB auch nicht rechtlos gestellt.

Die Kläger beantragen, die Beklagte zu verurteilen, die von ihr im Anwesen St. B. Straße 17, … N. inne gehaltenen Räumlichkeiten im Erdgeschoss, bestehend aus 1 Küche, 2 Zimmern, 1 Bad, 1 Mansarde und 1 Stellplatz zu räumen und geräumt an die Kläger herauszugeben.

Mit prozessualem Schreiben vom 23.10.2023 haben die Kläger ihren Antrag dahin umgestellt, dass Räumung und Herausgabe zum Ablauf des 31.02.2024 verlangt wird.

In der mündlichen Verhandlung vom 15.11.2023 ist Korrektur hinsichtlich des Datums auf den 31.01.2024 erfolgt.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagte vertritt die Auffassung, der Ausschluss der Eigenbedarfskündigung schließe zugleich das Kündigungsrecht aus § 573 a BGB aus. Durch den Verzicht auf die Eigenbedarfskündigung solle die Beklagte davor geschützt werden, ihre Wohnung ohne Vorliegen wichtiger berechtigter Interessen des Vermieters zu verlieren. Zudem könne das Mietverhältnis nach den mietvertraglichen Regelungen erst zum Ablauf des 31.01.2024 beendet sein.

Soweit in der Umstellung des Klageantrags eine Klageänderung zu sehen sein, werde dieser widersprochen.

Bezüglich des weiteren Sach- und Streitstand wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und das Protokoll der mündlichen Verhandlung verwiesen.

Entscheidungsgründe:

A.

Die Klage ist zulässig.

I.

Unabhängig davon, ob nicht bereits aufgrund der Ausführungen in der Klageschrift vom 26.08.2023, die der Beklagten am 9.09.2023 zugestellt worden ist, dahin, dass zum 31.10.2023 gekündigt worden ist und die Kläger nach § 259 ZPO schon vor Ablauf der Klagefrist berechtigt sind, Klage zu erheben, der ursprüngliche Antrag dahin auszulegen ist, dass nicht sofortige Räumung, sondern künftige Räumung begehrt wird, ist der mit Schriftsatz vom 23.10.2023 und in der mündlichen Verhandlung wegen offensichtlicher Unrichtigkeit hinsichtlich des Datums korrigierte Antrag – Räumung erst zum 31.01.2024 – als teilweise Klagerücknahme zulässig. Eine Einwilligung der Beklagten war mangels vorheriger mündlicher Verhandlung nicht erforderlich (§ 264, 269 ZPO). Selbst bei Annahme einer Klageänderung ist diese jedenfalls aufgrund der Vermeidung eines neuen Prozesses und Verwertbarkeit der bisherigen Prozessergebnisse als sachdienlich zu erachten.

II.

Die Voraussetzungen des § 259 ZPO sind gegeben. Es kann auf künftige Räumung von Wohnraum geklagt werden. Bereits vor Beginn des Prozesses ist der Kündigung unter Berufung auf eine unzumutbare Härte widersprochen worden. Der Ablauf der Widerspruchsfrist ist nicht abzuwarten (MüKoZPO/Becker-Eberhard ZPO § 259 Rn. 8-11). Zudem hat sich die Beklagte im Rahmen des Prozesses auf einen Kündigungsausschluss berufen und erklärt, dass sie derzeit nicht beabsichtige, die Wohnung zu räumen.

B.

Die Klage ist nicht begründet.

Den Klägern steht ein Anspruch auf Räumung der von der Beklagten inne gehaltenen Räumlichkeiten nicht zu, § 546 BGB.

1. Zwar sind die Kläger gemäß § 566 BGB in das hier streitgegenständliche Mietverhältnis eingetreten und zwar unabhängig davon, ob § 566 BGB vorliegend unmittelbar oder mittelbar zur Anwendung kommt (Bundesgerichtshof, Urteil vom 27.10.2021, X II ZR 84/20). Dies ist zwischen den Parteien auch unstreitig.

2. Auch steht der Wirksamkeit der Kündigungserklärung nicht entgegen, dass in dem Kündigungsschreiben als Beendigungszeitpunkt statt dem nach der mietvertraglichen Regelung unter Berücksichtigung des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB tatsächlichen Beendigungszeitpunkt 31.01.2024 der 31.10.2023 genannt ist.

Die Angabe einer zu kurzen Kündigungsfrist ist in der Regel folgenlos, das Mietverhältnis wird zum nächstmöglichen Zeitpunkt beendet (OLG Düsseldorf, Urteil vom 2.4.2009 – 10 U 149/08) oder ist gemäß § 140 BGB zumindest umzudeuten (Grünberg, BGB, zu § 573 c BGB, Rdnr. 7).

3. Die Kündigung nach § 573 a BGB ist vorliegend durch die Nachtragsvereinbarung zwischen der Beklagten und der Vorvermieterin ausgeschlossen.

a. Zunächst kommt der Tatsache, dass es sich bei der Nachtragsvereinbarung nach den Angaben der Beklagten dahin, dass zahlreiche Häuser durch die Vorvermieterin verkauft worden und zahlreichen Mietern die Nachträge übersandt worden seien, um eine Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne der § 305 ff BGB handelt, keine entscheidungserhebliche Bedeutung zu.

Das Mietvertragsformular ist seitens des Vermieters verwendet worden, so dass sich die Kläger, die in das Mietverhältnis auf Vermieterseite eingetreten sind, nicht auf eine unangemessene Benachteiligung berufen können. Denn § 307 BGB stellt eine Schutzvorschrift zu Gunsten des Vertragspartners des Verwenders, hier der Beklagten dar (Landgericht Aschaffenburg, Urteil vom 11.01.2018, 22 S. 116/17).

b. Die grundsätzliche Möglichkeit eines Ausschlusses der Regelungen der §§ 573, 573 a BGB ergibt sich bereits aus einem Umkehrschluss der Regelungen der § 573 Abs. 4 und § 573 a Abs. 4 BGB. Es steht den Mietvertragsparteien nach der gesetzlichen Regelung gerade frei, einen weitgehenden Kündigungsausschluss zugunsten des Mieters zu vereinbaren.

c. Zwar ist nach dem Wortlaut der Nachtragsvereinbarung nur die Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ausgeschlossen. Der Ausschluss der Eigenbedarfskündigung erstreckt sich jedoch auch auf das hier in Anspruch genommene Sonderkündigungsrecht des § 573 a BGB (AG Heidelberg, Urteil vom 28.02.2014, 26 C 423/13, bestätigt durch Landgericht Heidelberg, Urteil vom 20.10.2014, 5 S. 12/14, ansatzweise: BGH Urteil vom 14.11.2018, VIII ZR 109/18 sowie Urteil vom 16.10.2013, VIII ZR 57/13 sowie Blank/Börstinghaus, Miete, 2023, zu § 573 a BGB, Rdnr. 19-22).

Wie das Amtsgericht Heidelberg in der obigen Entscheidung, der sich das Gericht anschließt, ausführt, ist ein Ausschluss der Eigenbedarfskündigung im Regelfall dahin auszulegen, dass der Vermieter nur bei Vertragsverletzungen des Mieters kündigen kann, weil anderenfalls der beabsichtigte Schutz des Mieters nicht erreicht werden kann. Zwar ist sich das Gericht durchaus bewusst, dass es sich – vorliegend in Divergenz zu dem von dem Amtsgericht Heidelberg zu entscheidenden Fall – nicht um eine Individualvereinbarung handelt und Unklarheiten nach § 305 c Abs. 2 BGB zu Lasten des Verwenders gehen. Auch gelten die Grundsätze der objektiven Auslegung. Danach sind Allgemeine Geschäftsbedingungen ausgehend von der Verständnismöglichkeit eines rechtlich nicht vorgebildeten Vertragspartners so auszulegen, wie ihr Wortlaut von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden wird.

Vorliegend ist zur Herbeiführung eines sachgerechten Interessenausgleichs davon auszugehen, dass auch die Kündigung nach § 573 a BGB, auch wenn dies im Wortlaut keine explizite Erwähnung gefunden, ausgeschlossen werden sollte. Denn aufgrund des Vorspanns, dass die Häuser verkauft werden sollen und der auflösenden Bedingungen des Todeseintritts des derzeitigen Mieters wird deutlich der Schutzgedanke hervorgehoben. Den Mietern, die teilweise bereits über einen längeren Zeitraum in den von ihnen derzeit inne gehaltenen Räumlichkeiten wohnen, soll die Wohnung weiterhin erhalten bleiben. Dieser Zweck, der in der Nachtragsvereinbarung deutlich zum Ausdruck gekommen ist, würde missachtet, wenn es dem Vermieter möglich wäre, ohne ein berechtigtes Interesse, welches der Sphäre des Mieters zuzuordnen ist, kündigen zu können.

Auch die Berufung der Kläger darauf, dass für die Vorvermieterin gerade keine Kündigungsmöglichkeit nach § 573 a BGB bestanden habe, führt zu keiner anderen Bewertung. Dies, da ein Verkauf des Hauses gerade auch an Einzelpersonen im Raum stand und von daher ein umfassender Schutz der Mieter beabsichtigt war.

Auch § 305 b BGB kommt nicht zum Tragen. Dies, da es sich auch bei dem ursprünglichen Mietvertrag in Bezug auf die Kündigungsregelungen erkennbar nicht um Individualvereinbarungen gehandelt hat.

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 708 Nr. 11, 711 BGB.

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