Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen – Kündigungsgrund nur Vertragsverletzungen des Mieters

✔ Das Wichtigste in Kürze

• Das AG Neunkirchen entschied, dass die Vermieter nicht zur Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs berechtigt waren, da ein Mietvertragsnachtrag dies explizit ausschloss.
• Der Kündigungsgrund konnte ausschließlich auf Vertragsverletzungen des Mieters gestützt werden.
• Die Kläger wurden in das Grundbuch eingetragen, nachdem sie das Hausanwesen erwarben, das zwei Wohnungen umfasst, von denen eine von den Beklagten bewohnt wird.
• Die Kündigung zum 31.10.2023 wurde von den Klägern ausgesprochen, der Widerspruch der Beklagten basierte auf unzumutbarer Härte.
• Das Gericht wies darauf hin, dass ein Ausschluss der Eigenbedarfskündigung im Mietvertragsnachtrag auch das Sonderkündigungsrecht nach § 573a BGB umfasst.
• Die Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung wurde abgewiesen, da die vereinbarte Ausschlussklausel auch für die nachfolgenden Eigentümer verbindlich ist.
• Die Kosten des Rechtsstreits wurden den Klägern als Gesamtschuldnern auferlegt.
• Die Entscheidung hebt hervor, dass der Schutz des Mieters vor Kündigungen ohne wichtige berechtigte Interessen des Vermieters Vorrang hat.

✔ Häufige Fragen – FAQ

Was bedeutet eine Eigenbedarfskündigung für Mieter und Vermieter?

Eine Eigenbedarfskündigung bedeutet, dass der Vermieter das Mietverhältnis beendet, weil er die Wohnung selbst nutzen möchte – entweder für sich persönlich, für nahe Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts.

Für den Vermieter ist dies eine Möglichkeit, trotz des Mieterschutzes einen unbefristeten Mietvertrag zu kündigen. Er muss dafür jedoch triftige und nachvollziehbare Gründe haben, wie z.B. den Einzug der eigenen Kinder, der Eltern oder den Eigenbedarf für sich selbst. Vage Absichten oder vorgeschobene Gründe reichen nicht aus. Der Vermieter muss den Eigenbedarf detailliert begründen und später auch tatsächlich umsetzen.

Für den Mieter bedeutet eine Eigenbedarfskündigung, dass er die Wohnung räumen und eine neue Bleibe finden muss. Er hat jedoch auch Rechte: Die Kündigung muss formale Kriterien erfüllen und Kündigungsfristen einhalten. Der Mieter kann der Kündigung widersprechen, wenn sie unberechtigt ist oder für ihn eine besondere Härte bedeuten würde, z.B. wegen hohen Alters oder Krankheit. In solchen Fällen kann er die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen.

Erweist sich der Eigenbedarf als vorgetäuscht und zieht der Vermieter nicht ein, kann der Mieter Schadensersatz für die Umzugskosten und eine eventuell höhere Miete verlangen. Umgekehrt muss der Mieter ausziehen, wenn die Kündigung berechtigt ist. Tut er dies nicht, kann der Vermieter auf Räumung klagen.

Insgesamt ist eine Eigenbedarfskündigung für beide Seiten mit Aufwand, Unsicherheit und oft auch mit Konflikten verbunden. Sie berührt das Spannungsfeld zwischen Eigentums- und Besitzrechten. Beide Parteien sollten sich genau über ihre Rechte und Pflichten informieren und im Streitfall anwaltlichen Rat einholen.

Unter welchen Voraussetzungen kann eine Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen werden?

Eine Eigenbedarfskündigung kann unter bestimmten Voraussetzungen vertraglich ausgeschlossen werden:

1. Der Ausschluss muss schriftlich im Mietvertrag vereinbart werden. Eine mündliche Absprache oder ein separates Schriftstück ohne klaren Bezug zum Mietvertrag reichen nicht aus. Die Schriftform nach §550 BGB muss eingehalten werden, wenn der Ausschluss länger als 1 Jahr gelten soll.
2. Beide Mietparteien müssen den Vertrag mit der Ausschlussklausel unterzeichnen. Ein einseitiger Verzicht durch den Vermieter ist unwirksam. Die Klausel muss in beiden Vertragsexemplaren identisch enthalten sein.
3. Die Formulierung sollte unmissverständlich klarstellen, dass der Vermieter auf sein Recht zur Eigenbedarfskündigung verzichtet. Eine Beschränkung auf „besondere Ausnahmefälle“ kann bereits ausreichen.
4. Der Ausschluss kann zeitlich befristet oder unbefristet erfolgen. Bei einem unbefristeten Verzicht sind die Interessen beider Parteien sorgfältig abzuwägen.
5. Die Klausel darf den Vermieter nicht unangemessen benachteiligen. Ein langfristiger Verzicht ohne Gegenleistung des Mieters könnte unwirksam sein. Investitionen des Mieters in die Wohnung können eine Gegenleistung darstellen.
6. Der Ausschluss gilt auch für Rechtsnachfolger wie einen Käufer der Immobilie. Daher ist die Schriftform im Mietvertrag so wichtig, damit sich neue Eigentümer über die Beschränkung informieren können.

Fazit: Ein sorgfältig formulierter und von beiden Seiten unterzeichneter Ausschluss der Eigenbedarfskündigung im schriftlichen Mietvertrag kann Mieter wirksam vor Eigenbedarf schützen. Vermieter sollten die Konsequenzen eines langfristigen Verzichts genau abwägen.

Was sind die Konsequenzen einer unrechtmäßigen Eigenbedarfskündigung?

Eine unrechtmäßige Eigenbedarfskündigung, bei der der Vermieter den Eigenbedarf nur vortäuscht, kann schwerwiegende Konsequenzen nach sich ziehen. Stellt sich heraus, dass die Gründe für die Kündigung nicht stichhaltig waren, hat der Mieter einen Anspruch auf Schadensersatz nach § 280 Abs. 1 BGB.

Der Vermieter muss in diesem Fall sämtliche Kosten erstatten, die dem Mieter durch den erzwungenen Umzug entstanden sind. Dazu gehören Umzugskosten, Maklergebühren, doppelte Mietzahlungen sowie Aufwendungen für die Wohnungssuche und Renovierung. Darüber hinaus kann der Mieter auch die Differenz zwischen der alten und der neuen, meist höheren Miete für einen Zeitraum von bis zu 3,5 Jahren geltend machen.

Neben den finanziellen Folgen drohen dem Vermieter bei einem vorgetäuschten Eigenbedarf auch strafrechtliche Konsequenzen. Ein solches Verhalten kann den Tatbestand des Betrugs erfüllen, was mit einer Geld- oder sogar Freiheitsstrafe geahndet werden kann. Dies gilt insbesondere, wenn der Vermieter wider besseres Wissen Eigenbedarf anmeldet und so den Mieter zum Auszug veranlasst.

Um solche Konsequenzen zu vermeiden, muss der Vermieter sehr sorgfältig prüfen, ob die Voraussetzungen für einen Eigenbedarf tatsächlich vorliegen. Fällt der Grund für die Kündigung nachträglich weg, ist er verpflichtet, den Mieter darüber zu informieren und ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses anzubieten. Andernfalls riskiert er, wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs belangt zu werden.

Insgesamt zeigt sich, dass eine unrechtmäßige Eigenbedarfskündigung für den Vermieter nicht nur kostspielig, sondern auch mit rechtlichen Risiken verbunden ist. Eine sorgfältige Prüfung und Begründung des Eigenbedarfs ist daher unerlässlich, um spätere Schadensersatzforderungen und strafrechtliche Konsequenzen zu vermeiden.

Wie können Mieter sich gegen eine Kündigung wegen Eigenbedarfs wehren?

Mieter haben verschiedene Möglichkeiten, sich gegen eine Eigenbedarfskündigung zur Wehr zu setzen. Zunächst sollten sie die Kündigung genau prüfen und die Begründung hinterfragen. Bestehen Zweifel an der Rechtmäßigkeit des geltend gemachten Eigenbedarfs, können sie der Kündigung schriftlich widersprechen. In diesem Schreiben sollten sie die Gründe darlegen, warum sie die Kündigung für unberechtigt halten, z.B. weil der Eigenbedarf nur vorgeschoben erscheint oder der Vermieter die Kündigungsfristen nicht eingehalten hat.

Darüber hinaus haben Mieter die Möglichkeit, auch einer formal korrekten Kündigung zu widersprechen, wenn diese für sie eine besondere Härte bedeuten würde. Das kann der Fall sein, wenn der Mieter schwer krank, hochbetagt oder auf die spezielle Ausstattung der Wohnung angewiesen ist. Auch die Versorgung pflegebedürftiger Angehöriger, bevorstehende Prüfungen oder eine Schwangerschaft können eine Härte begründen. Der Mieter muss diese Gründe detailliert darlegen und möglichst durch Atteste oder andere Nachweise belegen.

Führen diese Schritte nicht zu einer einvernehmlichen Lösung, bleibt dem Mieter noch der Gang vor Gericht. Er kann beim zuständigen Amtsgericht eine Klage auf Fortsetzung des Mietverhältnisses erheben. In diesem Verfahren wird geprüft, ob die Voraussetzungen für einen Eigenbedarf tatsächlich vorliegen und ob die geltend gemachten Härtegründe des Mieters durchgreifen. Je nach Ausgang des Verfahrens kann das Gericht die Kündigung für unwirksam erklären oder dem Mieter eine Räumungsfrist einräumen, um ihm ausreichend Zeit für die Suche nach einer neuen Wohnung zu geben.

Um ihre Erfolgsaussichten in einem solchen Verfahren zu verbessern, sollten Mieter frühzeitig anwaltlichen Rat einholen. Ein erfahrener Mietrechtsanwalt kann die Erfolgsaussichten einschätzen, die notwendigen Schritte einleiten und die Interessen des Mieters vor Gericht vertreten. Auch eine Rechtsschutzversicherung kann die Kosten eines solchen Verfahrens abdecken.

Letztlich haben Mieter also durchaus Möglichkeiten, sich gegen eine Eigenbedarfskündigung zu wehren. Voraussetzung ist jedoch, dass sie ihre Rechte kennen, frühzeitig aktiv werden und die formalen Anforderungen an einen Widerspruch oder eine Klage beachten. Eine sorgfältige Prüfung der Kündigung und der eigenen Situation ist dabei ebenso wichtig wie kompetente rechtliche Unterstützung.

Inwiefern spielt die Dauer des Mietverhältnisses eine Rolle bei der Eigenbedarfskündigung?

Die Dauer des Mietverhältnisses kann bei einer Eigenbedarfskündigung eine wichtige Rolle spielen, auch wenn sie nicht zu den gesetzlichen Voraussetzungen für deren Wirksamkeit zählt. Grundsätzlich kann der Vermieter auch langjährigen Mietern wegen Eigenbedarfs kündigen, sofern er diesen nachvollziehbar begründen kann. Allerdings gewinnt die Mietdauer an Bedeutung, wenn es um die Abwägung der Interessen von Mieter und Vermieter und um mögliche Härtegründe geht.

Je länger ein Mietverhältnis bereits andauert, desto schutzwürdiger erscheinen in der Regel die Interessen des Mieters. Gerichte berücksichtigen bei der Prüfung einer Eigenbedarfskündigung, wie lange der Mieter bereits in der Wohnung lebt und ob er dort sozial und wirtschaftlich verwurzelt ist. Eine lange Mietdauer kann ein Indiz dafür sein, dass ein Auszug für den Mieter eine besondere Härte darstellen würde, gerade wenn er sich in einem hohen Alter befindet oder gesundheitlich beeinträchtigt ist.

Auch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) misst der Mietdauer eine gewisse Bedeutung bei. In einem Urteil aus dem Jahr 2017 entschied der BGH, dass eine Kündigung wegen Eigenbedarfs unwirksam sein kann, wenn der Vermieter das Mietverhältnis zwar jederzeit beenden darf, der Mieter aber wegen seines Alters und der langen Mietdauer einen Anspruch auf eine angemessene Räumungsfrist hat. Im konkreten Fall hatte die 80-jährige Mieterin die Wohnung bereits seit 45 Jahren gemietet.

Trotz dieser Tendenzen in der Rechtsprechung begründet eine lange Mietdauer allein noch keinen Kündigungsschutz. Der Mieter muss im Einzelfall darlegen und möglichst belegen, warum ein Umzug für ihn eine besondere Härte bedeuten würde. Dabei spielen neben der Mietdauer auch andere Faktoren wie Alter, Gesundheitszustand und familiäre Situation eine Rolle. Je gewichtiger diese sozialen Aspekte sind, desto eher kann eine lange Mietdauer den Ausschlag dafür geben, dass die Interessen des Mieters überwiegen.

Für Vermieter bedeutet dies, dass sie bei langjährigen Mietverhältnissen besonders sorgfältig prüfen sollten, ob die Gründe für einen Eigenbedarf tatsächlich stichhaltig sind. Je länger der Mieter bereits in der Wohnung lebt, desto höher sind die Hürden für eine Kündigung und desto größer ist das Risiko, dass diese einer gerichtlichen Überprüfung nicht standhält. Eine frühzeitige Kommunikation mit dem Mieter und die Suche nach einvernehmlichen Lösungen können helfen, Konflikte zu vermeiden.

Welche Rolle spielt die Nachtragsvereinbarung im Kontext der Eigenbedarfskündigung?

Eine Nachtragsvereinbarung kann im Kontext der Eigenbedarfskündigung eine wichtige Rolle spielen, da sie es den Mietparteien ermöglicht, die bestehenden Vertragsbestimmungen zu ändern oder zu ergänzen. So können Mieter und Vermieter auch nachträglich einen Ausschluss oder eine Befristung des Kündigungsrechts wegen Eigenbedarfs vereinbaren. Entscheidend ist dabei, dass die Nachtragsvereinbarung wirksam zustande kommt und die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt.

Zunächst müssen sich beide Parteien einig sein, dass sie den bestehenden Mietvertrag ändern wollen. Die Änderungen sollten schriftlich fixiert und von beiden Seiten unterzeichnet werden. Mündliche Absprachen oder einseitige Erklärungen genügen nicht. Zudem muss die Nachtragsvereinbarung hinreichend bestimmt sein und erkennen lassen, welche Vertragsklauseln geändert oder ergänzt werden sollen.

Inhaltlich sind die Mietparteien grundsätzlich frei, welche Regelungen sie treffen. Sie können etwa vereinbaren, dass der Vermieter für einen bestimmten Zeitraum oder dauerhaft auf sein Recht zur Kündigung wegen Eigenbedarfs verzichtet. Im Gegenzug kann der Mieter beispielsweise einer Mieterhöhung zustimmen oder bestimmte Renovierungen übernehmen. Solche wechselseitigen Zugeständnisse sind oft Anlass und Grundlage für eine Nachtragsvereinbarung.

Allerdings sind auch Nachtragsvereinbarungen nicht völlig frei von rechtlichen Schranken. Sie dürfen nicht gegen gesetzliche Verbote oder die guten Sitten verstoßen. Eine Klausel, die den Vermieter übermäßig lange oder einseitig an der Geltendmachung berechtigter Interessen hindert, könnte im Einzelfall unwirksam sein. Auch darf der Verzicht auf das Kündigungsrecht nicht gegen das Gebot von Treu und Glauben verstoßen, etwa weil der Vermieter sich eine unverhältnismäßig hohe Gegenleistung versprechen lässt.

Ist die Nachtragsvereinbarung wirksam, entfaltet sie für beide Parteien bindende Wirkung. Der Vermieter kann sich dann innerhalb des vereinbarten Rahmens nicht mehr auf Eigenbedarf berufen, selbst wenn die gesetzlichen Voraussetzungen dafür vorliegen würden. Umgekehrt muss der Mieter die versprochene Gegenleistung erbringen, etwa eine höhere Miete zahlen. Verstößt eine Partei gegen die Vereinbarung, kann die andere Seite die Erfüllung verlangen oder ggf. Schadensersatz geltend machen.

Insgesamt bietet eine Nachtragsvereinbarung somit die Möglichkeit, die Rechte und Pflichten der Mietparteien individuell anzupassen und mehr Planungssicherheit zu schaffen. Gerade langjährige Mieter können so einen zusätzlichen Schutz vor Eigenbedarfskündigungen erlangen. Für Vermieter kann ein befristeter Ausschluss der Kündigung attraktiv sein, wenn sie im Gegenzug andere Vorteile erhalten. Beide Seiten sollten jedoch sorgfältig prüfen, welche langfristigen Konsequenzen die Vereinbarung für sie hat und im Zweifel rechtlichen Rat einholen.

§ Relevante Rechtsgrundlagen des Urteils

• § 573 BGB – Eigenbedarfskündigung: Erläutert die gesetzliche Grundlage, unter welchen Voraussetzungen ein Vermieter ein Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs kündigen kann. Im Kontext des Textes relevant, da ein Ausschluss dieser Kündigungsmöglichkeit zentraler Punkt des Rechtsstreits war.
• § 573a BGB – Erleichterte Kündigung des Vermieters: Bezieht sich auf eine spezielle Form der Kündigung, die ohne Angabe eines berechtigten Interesses möglich ist, jedoch mit verlängerter Kündigungsfrist. Dieser Paragraph wurde von den Klägern zur Kündigung herangezogen, war aber durch die Nachtragsvereinbarung ausgeschlossen.
• § 305 BGB – Allgemeine Geschäftsbedingungen: Spielt eine Rolle bei der Beurteilung der Nachtragsvereinbarung als möglicherweise vorformulierte Vertragsbedingung und deren Wirksamkeit. Im vorliegenden Fall wurde die Nachtragsvereinbarung, die den Ausschluss der Eigenbedarfskündigung beinhaltete, als bindend erachtet.
• § 566 BGB – Kauf bricht nicht Miete: Stellt klar, dass bei Verkauf einer vermieteten Immobilie das Mietverhältnis mit dem Käufer fortgesetzt wird. Dies war relevant, da die Kläger das Eigentum an der Immobilie erworben hatten und in das bestehende Mietverhältnis eintraten.
• § 259 ZPO – Klage auf künftige Leistung: Erlaubt es, unter bestimmten Voraussetzungen auf eine zukünftige Leistung zu klagen. Im Fall war dies relevant, da die Kläger bereits vor Ablauf der Kündigungsfrist auf Räumung geklagt hatten.
• § 546 BGB – Rückgabepflicht des Mieters: Regelung zur Rückgabe der Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses. Die Entscheidung, dass kein Anspruch auf Räumung besteht, basierte auf der Bewertung, dass durch den Ausschluss der Eigenbedarfskündigung das Mietverhältnis fortbesteht.