Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Heizkostenabrechnung: Urteil zeigt Auswirkungen auf Verbrauchserfassung und Energieeffizienz
- Der Fall vor Gericht
- Die Schlüsselerkenntnisse
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Ab welchen Abweichungen bei den Heizkosten können Mieter die Abrechnung rechtlich anfechten?
- Welche Dokumentation müssen Vermieter bei der Heizkostenabrechnung vorlegen?
- Wie läuft eine korrekte Ablesung der Heizkostenverteiler ab?
- Welche Fristen gelten für Einsprüche gegen die Heizkostenabrechnung?
- Wie werden Heizkosten rechtlich korrekt auf Wohn- und Gewerbeeinheiten verteilt?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Weitere Beiträge zum Thema
- Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Landgericht Hanau
- Datum: 20.01.2023
- Aktenzeichen: 2 S 107/19
- Verfahrensart: Berufungsverfahren
- Rechtsbereiche: Mietrecht
Beteiligte Parteien:
- Kläger (Vermieter): Begehrt ausstehende Betriebskostennachforderungen von den Mietern.
- Beklagte (Mieter): Beanstanden eine fehlerhafte Verbrauchserfassung bei den abgerechneten Heizkosten.
Um was ging es?
- Sachverhalt: Die Beklagten sollen als Mieter ausstehende Nebenkosten für das Jahr 2016 an den Kläger zahlen. Sie beanstanden, dass die Verbrauchserfassung für die Heizkosten fehlerhaft sei.
- Kern des Rechtsstreits: Die Frage war, ob die Nebenkostenabrechnung korrekt ist, insbesondere ob die Verbrauchswerte der Heizkosten zutreffend erfasst wurden.
Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Die Berufung des ersten Beklagten wurde zurückgewiesen; das Urteil des Amtsgerichts, das die Klage überwiegend für berechtigt hielt, wurde bestätigt.
- Begründung: Die Kammer sah keine Aussicht auf Erfolg für die Berufung. Es lägen keine ausreichenden Anhaltspunkte für eine fehlerhafte Verbrauchserfassung vor, die einer anderen Entscheidung vorgreifen würden. Ein Sachverständigengutachten sei aufgrund mangelnder Substanz im Vorbringen der Beklagten nicht notwendig.
- Folgen: Der erste Beklagte war als Gesamtschuldner mit der zweiten Beklagten verpflichtet, die ausstehende Zahlung zu leisten, ebenso die Zahlung alleine für den Gewerberaum. Das Urteil des Amtsgerichts bleibt bestehen und bindend für die Beteiligten.
Heizkostenabrechnung: Urteil zeigt Auswirkungen auf Verbrauchserfassung und Energieeffizienz
Die Verbrauchserfassung von Heizkosten spielt eine entscheidende Rolle in der Nebenkostenabrechnung und beeinflusst direkt die Kostenersparnis und Energieeffizienz von Immobilien. In der Heizperiode sind präzise Messungen durch verschiedene Heizkostenverteiler und Messdienstleister essenziell, um den individuellen Energieverbrauch genau zu erfassen. Angesichts des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) ist es besonders wichtig, die Heizkostenoptimierung zu berücksichtigen, um nicht nur die eigenen Ausgaben zu minimieren, sondern auch einen Beitrag zur Wärmesensibilität zu leisten.
Die fortschreitende Technologie im Bereich Smart Metering ermöglicht eine transparente Verbrauchserfassung, die sowohl für Mieter als auch für Vermieter von Vorteil ist. Um die Thematik weiter zu beleuchten, wird im folgenden Abschnitt ein konkreter Fall untersucht, der aufzeigt, wie rechtliche Aspekte bei der Fernwärmeabrechnung und Heizkostenmessung zu einem Urteil führten, das weitreichende Konsequenzen für die Immobilienverwaltung hat.
Der Fall vor Gericht
Mieter scheitern mit Einwänden gegen hohe Heizkostennachzahlung
Das Landgericht Hanau hat die Berufung eines Mieters gegen ein Urteil zu Betriebskostennachforderungen zurückgewiesen. Der Vermieter hatte von den beklagten Mietern ausstehende Nachzahlungen für Heizkosten aus der Betriebskostenabrechnung 2016 gefordert. Während die Berufung der Mitmieterin bereits Anfang 2022 abgewiesen wurde, konnte über die Berufung des zweiten Mieters erst nach Beendigung seines Insolvenzverfahrens entschieden werden.
Streit um Messwerte der Heizkostenerfassung
Die Mieter hatten die Verbrauchserfassung der Heizkosten als fehlerhaft bemängelt. Für die 63 Quadratmeter große Wohnung waren 1.377,73 Euro und für einen 22 Quadratmeter großen Gewerberaum 955,78 Euro berechnet worden. Die Mieter argumentierten mit stark abweichenden Verbrauchswerten: Der erfasste Verbrauch lag etwa 25 Prozent höher als in den Jahren davor und danach. Zudem seien die Endbestände der Ablesung aus dem Vorjahr nicht mit den aktuellen Werten vereinbar.
Gericht sieht keine konkreten Hinweise auf Messgerätedefekt
Das Landgericht folgte der Einschätzung des Amtsgerichts Hanau, das die Klage des Vermieters bereits in erster Instanz überwiegend für begründet hielt. Die Richter sahen keine ausreichend konkreten Anhaltspunkte für einen technischen Defekt der Erfassungsgeräte. Der Verweis auf niedrigere Verbrauchswerte in anderen Jahren reiche dafür nicht aus. Das Gericht betonte, dass auch bei subjektiv gleichem Heizverhalten erhebliche Verbrauchsunterschiede auftreten könnten – etwa durch unterschiedlich lange Frostperioden oder variierende Besuchshäufigkeiten von Verwandten.
Gerichtliche Bestätigung der Nachzahlungspflicht
Als Gesamtschuldner müssen die Mieter dem Vermieter für die Wohnung 1.261,43 Euro nachzahlen. Für den Gewerberaum wurde der Mieter zusätzlich zur Zahlung von 344,04 Euro plus vorgerichtlicher Anwaltskosten verurteilt. Das Gericht wies darauf hin, dass die zu Beginn der Ableseperiode auf null gesetzten Messwerte durchaus üblich seien. Auch der verhältnismäßig hohe Verbrauch im Gewerberaum im Vergleich zur Wohnung lasse keine Rückschlüsse auf fehlerhafte Messungen zu, da nicht zwangsläufig in Gewerberäumen weniger geheizt werde als in Wohnungen.
Die Schlüsselerkenntnisse
Ein deutlich höherer Heizenergieverbrauch im Vergleich zu Vorjahren rechtfertigt nicht automatisch die Annahme eines Messgerätedefekts. Mieter müssen für die Behauptung fehlerhafter Verbrauchserfassung konkrete technische Mängel nachweisen – bloße Verbrauchsvergleiche oder ungewöhnlich erscheinende Verhältnisse zwischen verschiedenen Räumen reichen dafür nicht aus. Das Gericht bestätigt damit die gängige Praxis, dass Heizkostenmessgeräte zu Beginn der Ableseperiode auf null gesetzt werden und Verbrauchsschwankungen von 25% auch bei subjektiv gleichem Heizverhalten durch äußere Faktoren wie Frostperioden oder Besuchshäufigkeit entstehen können.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Als Mieter müssen Sie bei vermuteten Messfehlern der Heizkostenabrechnung konkrete technische Defekte an den Erfassungsgeräten nachweisen können – ein Vergleich mit Vorjahresverbräuchen oder anderen Räumen reicht dafür nicht aus, selbst wenn die Unterschiede erheblich erscheinen. Vermieter können sich bei ihrer Abrechnung auf die Messwerte verlassen, solange keine konkreten technischen Mängel vorgetragen werden. Auch wenn Ihre Heizkosten im Vergleich zum Vorjahr deutlich gestiegen sind oder im Verhältnis zu anderen Räumen ungewöhnlich hoch erscheinen, müssen Sie diese bezahlen, sofern Sie keine spezifischen Fehler der Messgeräte nachweisen können.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Ab welchen Abweichungen bei den Heizkosten können Mieter die Abrechnung rechtlich anfechten?
Nach der Heizkostenverordnung haben Sie als Mieter das Recht, die Heizkostenabrechnung um 15 Prozent zu kürzen, wenn die Kosten nicht entsprechend den Vorschriften der Verordnung verbrauchsabhängig abgerechnet werden.
Rechtliche Voraussetzungen für eine Kürzung
Eine nicht verbrauchsabhängige Abrechnung liegt vor, wenn die Abrechnung – auch nur teilweise – nicht den Bestimmungen der Heizkostenverordnung entspricht. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn:
- der Vermieter bei einem Mieterwechsel keine Zwischenablesung durchführt, obwohl dies technisch möglich ist
- die Wärmemenge für die zentrale Warmwasserversorgung nicht korrekt erfasst wird
- die vorgeschriebene Verteilung von mindestens 50 Prozent nach Verbrauch nicht eingehalten wird
Durchsetzung des Kürzungsrechts
Das Kürzungsrecht tritt nicht automatisch in Kraft. Sie müssen es aktiv geltend machen. Ein bloßer Hinweis auf eine fehlende Verbrauchserfassung reicht nicht aus. Die Kürzung bezieht sich auf die gesamte Heizkostenabrechnung und nicht nur auf den verbrauchsabhängigen Anteil.
Ausnahmen und Einschränkungen
Das Kürzungsrecht entfällt, wenn:
- die fehlerhafte Abrechnung jederzeit korrigierbar ist
- Sie als Mieter die Ablesung verhindert haben
- einer der in der Heizkostenverordnung genannten Ausnahmetatbestände vorliegt
Über das 15-prozentige Kürzungsrecht hinaus können Sie einen weitergehenden Schadensersatzanspruch geltend machen, wenn Sie einen konkreten Schaden nachweisen können.
Welche Dokumentation müssen Vermieter bei der Heizkostenabrechnung vorlegen?
Vermieter sind verpflichtet, eine vollständige und transparente Dokumentation der Heizkostenabrechnung zu führen. Die Abrechnung gliedert sich in zwei große Abschnitte: Die Aufstellung der Gesamtkosten für das Gebäude und die Darstellung der Kosten für die einzelnen Wohnungen.
Erforderliche Unterlagen
Bei einer Belegeinsicht müssen Vermieter folgende Originaldokumente vorlegen:
- Rechnungen und Kontoauszüge über Energiekosten
- Wartungsverträge und -belege
- Versicherungsverträge
- Lieferscheine
- Ablese-Protokolle
- Verträge mit Dienstleistern
Aufbewahrungsfristen
Die steuerrelevanten Unterlagen der Heizkostenabrechnung müssen Vermieter 6 bis 10 Jahre aufbewahren. Für gewerbliche Vermieter gelten nach dem Handelsgesetzbuch (HGB) ebenfalls Aufbewahrungsfristen von 10 Jahren.
Einsichtsrecht der Mieter
Mieter haben ein uneingeschränktes Recht auf Belegeinsicht, ohne dies besonders begründen zu müssen. Die Einsichtnahme muss in den Räumlichkeiten des Vermieters oder der Hausverwaltung erfolgen. Mieter dürfen die Belege vor Ort abfotografieren, abschreiben oder kopieren, jedoch nicht mitnehmen.
Die Heizkostenabrechnung muss seit der Novellierung 2021 zusätzlich folgende neue Informationen enthalten:
- Überblick über die gesamten Energiekosten
- Vergleich zum Vorjahresverbrauch (witterungsbereinigt)
- Vergleich zu einem Durchschnittsnutzer
- CO2-Emissionsdaten
- Tatsächlicher Energiepreis
- Steuern, Abgaben und Zölle
Wie läuft eine korrekte Ablesung der Heizkostenverteiler ab?
Die korrekte Ablesung der Heizkostenverteiler erfolgt durch einen qualifizierten Ablesebeauftragten, der vom Vermieter oder einer professionellen Ablesedienstfirma beauftragt wird. Als Mieter haben Sie das Recht, bei der Ablesung anwesend zu sein und die erfassten Werte direkt zu überprüfen.
Position und Montage der Messgeräte
Die Heizkostenverteiler müssen für eine präzise Messung horizontal mittig und vertikal im oberen Drittel (75% der Bauhöhe) des Heizkörpers montiert sein. Eine falsche Positionierung kann zu ungenauen Messergebnissen führen.
Arten der Verbrauchserfassung
Es gibt zwei grundlegende Systeme zur Verbrauchserfassung:
- Elektronische Heizkostenverteiler: Diese zeigen die Messwerte digital an und sind seit Dezember 2021 der gesetzliche Standard.
- Verdunstungsheizkostenverteiler: Diese älteren Modelle dürfen nur noch bis Ende 2026 verwendet werden.
Ablauf der Ablesung
Der Ablesevorgang muss mindestens einmal jährlich durchgeführt werden. Bei modernen elektronischen Geräten erfolgt die Ablesung zunehmend per Funk, sodass kein Zugang zur Wohnung mehr erforderlich ist.
Bei der manuellen Ablesung wird ein Ableseprotokoll erstellt, das die Messwerte dokumentiert. Sie können sich dieses Protokoll zeigen lassen und sollten die Werte mit Ihren eigenen Aufzeichnungen vergleichen.
Ihre Rechte und Pflichten
Als Mieter sind Sie zur Duldung der Ablesung verpflichtet und müssen dem Ablesebeauftragten Zugang zu den Messgeräten gewähren. Gleichzeitig haben Sie das Recht, die Ablesung zu überwachen und die Messwerte zu dokumentieren.
Bei Unstimmigkeiten können Sie innerhalb von 12 Monaten nach Erhalt der Betriebskostenabrechnung Einspruch einlegen. Dokumentieren Sie dafür die Werte regelmäßig selbst, um eine Vergleichsmöglichkeit zu haben.
Welche Fristen gelten für Einsprüche gegen die Heizkostenabrechnung?
Als Mieter haben Sie 12 Monate Zeit nach Erhalt der Heizkostenabrechnung, um Widerspruch einzulegen. Diese Frist beginnt mit dem Zugang der Abrechnung und ist gesetzlich in § 556 Abs. 3 BGB geregelt.
Formvorschriften für den Widerspruch
Der Widerspruch muss schriftlich und mit konkreten Begründungen erfolgen. Ein rein mündlicher Widerspruch ist nicht ausreichend. Sie müssen in Ihrem Widerspruchsschreiben konkrete Gründe für Ihre Beanstandungen angeben – ein pauschaler Verdacht genügt nicht.
Besonderheiten bei formellen Fehlern
Bei formellen Fehlern in der Abrechnung gelten besondere Regelungen. Formelle Fehler machen die Abrechnung automatisch unwirksam – auch ohne offiziellen Widerspruch. In diesem Fall gilt die 12-monatige Widerspruchsfrist nicht. Zu formellen Fehlern zählen etwa:
- Fehlende Angaben zum Abrechnungszeitraum
- Fehlende Aufstellung der Einzelpositionen
- Fehlende Erläuterung der Verteilerschlüssel
Zahlungspflicht während des Widerspruchs
Bei inhaltlichen Fehlern besteht trotz Widerspruch weiterhin die Pflicht zur Zahlung eventueller Nachforderungen. Sie können die Zahlung jedoch „unter Vorbehalt“ leisten, indem Sie den Vermerk „ohne Anerkennung einer Rechtspflicht und unter Vorbehalt der Rückforderung“ hinzufügen.
Wie werden Heizkosten rechtlich korrekt auf Wohn- und Gewerbeeinheiten verteilt?
Die Verteilung der Heizkosten in gemischt genutzten Gebäuden erfolgt nach den Vorgaben der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) und dem Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG).
Grundsätzliche Verteilung der Heizkosten
Mindestens 50% und maximal 70% der Heizkosten müssen nach dem individuellen Verbrauch abgerechnet werden. Der restliche Teil wird nach der Wohn- oder Nutzfläche verteilt. Die genaue Aufteilung orientiert sich am geschätzten Leitungsverlust des Gebäudes.
Besonderheiten bei gemischt genutzten Gebäuden
Ein Gebäude gilt als Wohngebäude, wenn die Wohnnutzung mehr als 50% der vermieteten Fläche ausmacht. Bei exakt gleicher Wohn- und Gewerbefläche wird das Gebäude als Nichtwohngebäude eingestuft.
Die Verteilung der Kosten umfasst:
- Verbrauchte Brennstoffe und deren Lieferung
- Betriebsstrom
- Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage
- Immissionsschutzmessungen
- Verbrauchserfassung und Eichung
CO2-Kostenverteilung seit 2023
Bei Wohngebäuden erfolgt die Verteilung der CO2-Kosten nach einem 10-Stufenmodell, das sich am energetischen Zustand des Gebäudes orientiert. Bei Nichtwohngebäuden werden die CO2-Kosten pauschal zu jeweils 50% zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt.
Verbrauchserfassung als Grundlage
Die Erfassung des Verbrauchs erfolgt durch Wärmezähler oder Heizkostenverteiler. Bei Warmwasser sind Warmwasserzähler vorgeschrieben. Die Messgeräte müssen den technischen Regeln entsprechen und für das jeweilige Heizsystem geeignet sein.
Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung ersetzen kann. Haben Sie konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren – wir beraten Sie gerne.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Betriebskostennachforderung
Eine rechtlich durchsetzbare Forderung des Vermieters gegenüber dem Mieter auf Nachzahlung von Betriebskosten, die sich aus der jährlichen Betriebskostenabrechnung ergibt. Diese entsteht, wenn die monatlichen Vorauszahlungen des Mieters die tatsächlich entstandenen Kosten nicht decken. Die gesetzliche Grundlage findet sich in § 556 BGB. Beispiel: Ein Mieter zahlt monatlich 100€ Betriebskostenvorschuss, die tatsächlichen Kosten belaufen sich aber auf 150€ pro Monat, wodurch eine Nachforderung von 600€ für das Jahr entsteht.
Gesamtschuldner
Mehrere Personen, die gemeinsam für eine Schuld haften, wobei der Gläubiger die gesamte Leistung von jedem einzelnen Schuldner verlangen kann (§ 421 BGB). Im Mietrecht wichtig bei mehreren Mietern einer Wohnung. Beispiel: Bei einem Ehepaar als Mieter kann der Vermieter die komplette Nachzahlung von jedem der beiden Ehepartner einzeln verlangen.
Vorgerichtliche Anwaltskosten
Kosten für die anwaltliche Vertretung, die bereits vor einem Gerichtsverfahren entstehen, etwa für Mahnschreiben oder außergerichtliche Verhandlungen. Diese muss der Schuldner zusätzlich zur Hauptforderung erstatten, wenn seine Zahlungsverweigerung unberechtigt war (§ 280 BGB). Beispiel: Ein Anwalt fordert den Mieter zur Zahlung auf – diese Kosten muss der Mieter bei Unterliegen zusätzlich tragen.
Verbrauchserfassung
Die technische und rechtlich vorgeschriebene Messung des individuellen Energieverbrauchs in Mietobjekten durch spezielle Messgeräte gemäß Heizkostenverordnung. Dies erfolgt meist durch Heizkostenverteiler an Heizkörpern oder Wärmemengenzähler. Die Erfassung bildet die Grundlage für die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten.
Smart Metering
Moderne digitale Messsysteme zur automatischen Erfassung und Übermittlung von Verbrauchsdaten für Energie. Geregelt im Messstellenbetriebsgesetz (MsbG), ermöglichen sie eine präzise Verbrauchskontrolle in Echtzeit. Beispiel: Ein digitaler Zähler sendet stündlich aktuelle Verbrauchswerte an den Messdienstleister, wodurch Mieter ihren Verbrauch zeitnah online einsehen können.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 522 ZPO: Diese Vorschrift regelt das Verfahren der Zurückweisung von Berufungen durch die Kammer. Es wird festgelegt, dass eine Berufung, die offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, in einem einstimmigen Beschluss zurückgewiesen werden kann, ohne dass eine mündliche Verhandlung notwendig ist. Im vorliegenden Fall schlägt das Gericht vor, die Berufung des Beklagten aufgrund mangelnder Erfolgsaussichten zurückzuweisen und somit ein schnelles Verfahren zu ermöglichen.
- § 240 ZPO: Hier wird beschrieben, dass das Verfahren ausgesetzt werden kann, wenn ein Insolvenzverfahren über das Vermögen eines der Parteien anhängig ist. Im vorliegenden Fall war das Berufungsverfahren des Beklagten zu 1) unterbrochen, da ein Insolvenzverfahren eröffnet wurde. Nach der Aufhebung des Verfahrens konnte das Gericht nun endlich über die Berufung entscheiden.
- § 529 ZPO: Diese Vorschrift beschäftigt sich mit der Bindung des Berufungsgerichts an die tatsächlichen Feststellungen des Erstgerichts, es sei denn, es liegen neue Tatsachen vor, die eine andere Entscheidung rechtfertigen. Das Berufungsgericht erkennt an, dass die Ausführungen und Nachweise des Amtsgerichts, die die Nebenkostenabrechnung betrafen, umfangreich und nachvollziehbar waren und daher die Entscheidung des Amtsgerichts zu bestätigen ist.
- § 556 BGB: Diese Bestimmung regelt die Rechte und Pflichten des Vermieters und Mieters im Rahmen der Betriebskostenabrechnung. Sie sieht vor, dass der Vermieter die Kosten, die für den Betrieb des Mietverhältnisses anfallen, auf den Mieter umlegen kann, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist. Im aktuellen Fall erhebt der Vermieter Nachforderungen aufgrund der Betriebskostenabrechnung, die die Mieter anfechten, insbesondere wegen angeblich fehlerhafter Verbrauchserfassungen.
- § 7 Heizkostenverordnung (HeizkostenV): Diese Verordnung legt fest, wie die Heizkosten zu erfassen und abzurechnen sind. Insbesondere wird gefordert, dass die Heizkosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden sollten, um Transparenz und Fairness in der Abrechnung zu gewährleisten. Die Beklagten widersprechen dieser Abrechnung und argumentieren, dass die Erfassung der Heizkosten nicht korrekt sei, was in dieser Rechtssache eine zentrale Rolle spielt.
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Das vorliegende Urteil
LG Hanau – Az.: 2 S 107/19 – Beschluss vom 20.01.2023
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