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Eigenbedarfskündigung für Lebensgefährtin zulässig?

LG Berlin – Az.: 66 S 80/19 – Urteil vom 30.10.2019

1. Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 25.02.2019, Az. 7 C 206/18, abgeändert: Die Klage wird abgewiesen.

2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I.

Anstelle der Darstellung eines Tatbestandes wird auf die Feststellungen im angefochtenen Urteil des Amtsgerichts verwiesen. Nach Maßgabe der §§ 540 Abs. 2 Nr. 2, 313a Abs. 1 ZPO, § 26 Nr. 8 EGZPO sind ergänzende Feststellungen nicht veranlasst.

II.

Die gemäß §§ 511 ff. ZPO zulässige, insbesondere form- und fristgemäß eingelegte und rechtzeitig begründete Berufung bleibt in der Sache ohne Erfolg.

Dem Kläger steht ein Räumungs- und Herausgabeanspruch gegen den Beklagten gemäß §§ 546 Abs. 1, 985 BGB nicht zu. Die von ihm ausgesprochenen Kündigungen wegen Eigenbedarfs haben das Mietverhältnis nicht gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB beendet, denn es fehlt an einem Kündigungsgrund.

1.

Ein berechtigtes Interesse i.S. des § 573 Abs. 1 BGB liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt, § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Auf diesen Kündigungsgrund beruft sich der Kläger zu Unrecht.

a) Unstreitig beabsichtigt der Kläger nicht, die von ihm gekündigte Wohnung selbst zu nutzen, und zwar auch nicht teilweise. In die Wohnung soll als Bedarfsperson Frau M. nach ihrer Übersiedlung aus Halle nach Berlin allein einziehen. Sie soll dort ihrem Wunsch gemäß allein wohnen, einen eigenen Haushalt zu führen und ein eigenständiges und unabhängiges Mietverhältnis (mit dem Kläger als Vermieter) begründen. Eine nach dem Personenstandsrecht qualifizierte Beziehung zwischen dem Kläger und Frau M. besteht nicht; letztere ist die Lebensgefährtin des Klägers.

b) Als Lebensgefährtin des Klägers ist Frau M. keine „Familienangehörige“ im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Zwar hat der Gesetzgeber den Begriff der Familienangehörigen nicht näher bestimmt. Zur Konkretisierung werden aber überzeugend die Regelungen über das Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen (§§ 383 ZPO, 52 StPO) herangezogen (vgl. BGH. Urteil vom 27.01.2010 – VIII ZR 159/09 – NZM 2010, 271; Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, § 573, Rn. 54). Nach diesem Maßstab zählt eine Lebensgefährtin nicht zu dem rechtlich privilegierten Personenkreis der Familienangehörigen. Der Kläger hat sich daher mit Recht auch selbst darauf beschränkt, die streitgegenständlichen Kündigungen mit dem Verweis auf die Zugehörigkeit der Frau M. zu seinem Haushalt (in Halle) zu begründen.

c) Auch als Haushaltsangehörige ist Frau M. aber für die hier zu beurteilenden Kündigungssachverhalte nicht dem nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB privilegierten Personenkreis geeigneter Bedarfspersonen zuzurechnen.

aa) Der Begriff des Haushaltsangehörigen knüpft daran an, dass die betreffende Person seit längerer Zeit in einer auf Dauer angelegten Hausgemeinschaft mit dem Vermieter zusammenlebt (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 14. Auflage 2019, § 573 Rn. 51). Unter dieser Voraussetzung kann es sich um Familienmitglieder, aber auch um sonstige Personen handeln (z.B. Stiefkinder, Pflegekinder, Hausgehilfen, Pfleger, Arbeitnehmer, „Wahlverwandte‟ usw.), insbesondere auch um eine Lebensgefährtin. Diese Voraussetzung wäre nach dem Vorbringen des Klägers erfüllt, indem nämlich er und Frau Müller bereits seit etwa 4 Jahren einen gemeinsamen Haushalt in einer kleinen Betriebswohnung in Halle (Westfalen) führen.

bb) Maßgeblicher Zeitpunkt für das Vorliegen des Kündigungsgrundes ist grundsätzlich der Zugang der Kündigungserklärung. Zu dieser Zeit muss der gemeinsame Haushalt zwischen dem Kündigenden und der Bedarfsperson bereits „seit längerer Zeit“ bestanden haben. Der hier in Rede stehende Zeitraum von 4 Jahren würde diesem Erfordernis in jedem Fall genügen. Auf abweichende Eigenbedarfsfälle, bei denen eine Bedarfsperson (wie z.B. eine erstmal in Zukunft benötigte Pflegekraft) bei der Kündigung dem Haushalt noch nicht angehört, aber im Ergebnis der Kündigung in den Haushalt des Kündigenden aufgenommen werden soll (was als Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder auch nach § 573 Abs. 1 BGB in Betracht zu ziehen wäre; vgl. nur Staudinger/Rolfs, Rz. 90 f. zu § 573 BGB m.w.N.), kommt es vorliegend nicht an.

cc) Bedeutung hat stattdessen der Umstand, dass für die Lebensgefährtin des Klägers die genau umgekehrte Konstellation vorliegt, bei der die Kündigung gerade dem Zweck dient, die Haushaltsgemeinschaft zwischen dem Kündigenden und der Bedarfsperson aufzuheben. Ob ein Kündigungsrecht im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB für diese Zwecke anzuerkennen ist, lässt sich dem Gesetzeswortlaut nicht entnehmen, weil die Formulierung „Angehörige seines Haushalts“ keine zeitliche Komponente einschließt. Die Gesetzesbegründung, der allgemeine Sprachgebrauch und die überwiegenden Definitionen des Begriffs der Haushaltsangehörigen sprechen dafür, beim „Eigenbedarf für Haushaltsangehörige“ den Fortbestand des gemeinsamen Haushalt als erforderlich anzusehen.

(1) In der Neufassung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB durch das Mietrechtsreformgesetz hat sich eine terminologische Änderung ergeben, allerdings lediglich zu Zwecken der Vereinheitlichung. Die Formulierung „zu seinem Hausstand gehörenden Personen“ ist durch „Angehörige seines Haushalts“ ersetzt worden. In der Gesetzesbegründung heißt es erläuternd:

„Gemeint sind wie bisher Personen, die dauerhaft dem Haushalt des Vermieters angehören, zum Beispiel der Lebenspartner des Vermieters, mit dem er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt.“

(BT-Drucksache 14/4553, S. 65).

Diese im Präsens abgefasste Erläuterung des Gesetzgebers verweist auf die in die Zukunft gerichtete Komponente der Hausgemeinschaft, die dieser begrifflich innewohnt. Mit Recht beschränkt sich die Definition eines Haushaltsangehörigen nicht darauf, dass dieser „bisher“ oder „in früherer Zeit einmal“ ein Hausgenosse gewesen ist. Die Hausgemeinschaft muss stattdessen nach nahezu allgemein vertretener Beschreibung „auf Dauer angelegt“ sein (vgl. etwa bei Staudinger/Rolfs, Rz. 88 zu § 573 BGB m.w.N.), um das für eine Gleichbehandlung mit Familienangehörigen erforderliche Gewicht beanspruchen zu können, und um denselben gesetzlichen Schutz für die Interessen auf Vermieterseite auszulösen. Auch diese Komponente, also die Perspektive der Gemeinschaft, „auf Dauer angelegt“ zu sein, muss im Zeitpunkt der Kündigung vorliegen. An diesem Erfordernis fehlt es, wenn die Kündigung gerade die Reaktion des Vermieters auf den Entschluss ist, die bisher geführte Hausgemeinschaft künftig nicht mehr fortsetzen zu wollen. Genauso liegt es aber im Verhältnis zwischen dem Kläger und der Bedarfsperson der Frau M..

Hätte der Gesetzgeber dem Vermieter das Recht einräumen wollen, über eine Eigenbedarfskündigung einen Personenkreis Dritter mit einer Wohnung zu versorgen, nur weil dieser „früher“ oder „bislang“ zum Haushalt gehört hat, so wäre eine entsprechende Formulierung auch in den Gesetzesmaterialien zu erwarten.

(2) Diese Erwägung erscheint auch mit Blick auf die erforderliche Begrenzungsfunktion der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gewählten Kriterien gerechtfertigt. Geschützt wird nicht jeder einfache Wunsch des Vermieters, eine bereits vermietete Wohnung einem neuen Nutzer zuwenden zu können. Es muss stattdessen ein qualifiziertes Interesse vorliegen, welches durch einen besonderen äußerlich feststellbaren Umstand über einen beliebigen Wunsch oder bloßen inneren Entschluss des Kündigenden hinaus gehoben ist.

Die besondere Qualifikation eines solchen Interesses ist nach Ansicht der Kammer im Gesetz dadurch gekennzeichnet, dass ein zusätzliches äußerlich hervortretendes und damit einer gerichtlichen Überprüfung unterliegendes Merkmal gefordert wird. Dies ist entweder das rechtliche Merkmal der Familienzugehörigkeit, welches rein tatsächlich im Normalfall unveränderlich und jedenfalls durch Urkunden verlässlich nachweisbar ist. Oder aber es ist  wie im Falle einer Lebensgefährtenschaft  eine im Kern rein innere Tatsache (nämlich die beiderseits auf Dauer entwickelte besondere Verbundenheit), die aber äußerlich durch ein tatsächlich fortbestehendes und dadurch nachvollziehbares äußeres Geschehen untermauert ist (nämlich den Fortbestand des gemeinsamen Haushalts).

Fehlt – wie im Fall der vom Kläger als Bedarfsperson angeführten Frau M. – beides, so ist ein Kündigungsrecht nicht anzuerkennen.

(3) Entsprechende Differenzierungen lassen sich auch in der höchstrichterlichen Rechtsprechung finden. Der Bundesgerichtshof grenzt eine Kündigung wegen Eigenbedarfs gerade von einem anders gelagerten Bedarf ab, wenn dieser sich z.B. dadurch unterscheidet, dass zukünftig (ggf. sogar innerhalb derselben Wohnung) zwischen dem Vermieter und der „weiteren Person“ ein getrennter Haushalt geführt werden soll.

„…Dass ein Vermieter (…) ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat, weil er die Wohnung (…) für Angestellte seines Haushalts benötigt, die ungeachtet ihrer auf den Haushalt des Vermieters bezogenen Tätigkeit in der Wohnung einen eigenen Haushalt führen wollen und sollen, ist nicht in demselben Maße wahrscheinlich wie eine Kündigung wegen Eigenbedarfs, auch wenn die genannten Kündigungsgründe im Hinblick auf die Interessen von Mieter und Vermieter mit Eigenbedarf vergleichbar zu sein scheinen..“

(BGH v. 11.03.2009 – VIII ZR 127/08, NJW 2009, 1808).

2.

Auch nach der Generalklausel des § 573 Abs. 1 BGB hat die Kündigung des Klägers keinen Erfolg, weil ein „berechtigtes Interesse“ auch insoweit fehlt. Da es sich systematisch bei den Kündigungstatbeständen aus § 573 Abs. 2 BGB um beispielhafte Konkretisierungen des Interesses gemäß § 573 Abs. 1 BGB handelt, haben die Kündigungstatbestände aus § 573 Abs. 2 BGB eine Sperrwirkung. Insbesondere kann nicht schon deshalb auf § 573 Abs. 1 BGB zurückgegriffen werden, weil eines der in Abs. 2 geregelten Tatbestandsmerkmale fehlt.

Ein Ausweichen auf die Generalklausel des § 573 Abs. 1 BGB setzt stattdessen ein anders gelagertes Interesse voraus, das aber wegen besonderer Umstände die Gleichbehandlung mit den speziellen Kündigungstatbeständen aus Absatz 2 rechtfertigt (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, 14. Auflage, 2019, § 573, Rn. 187a m.w.N.). Daran fehlt es.

Die speziellen Kündigungstatbestände in § 573 Abs. 2 BGB beschreiben bereits in allen Varianten im Kern ein jeweils eigenes Interesse des Vermieters (wie es auch der Kläger für sich in Anspruch nehmen will). In § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geht es nicht um die (Dritt-)Interessen der privilegierten Haushalts- und Familienangehörigen, sondern darum, dass der Wunsch nach deren Unterbringung in der gekündigten Wohnung als eigenes schutzwürdiges Interesse des Kündigenden selbst anerkannt wird (vgl. Staudinger/Rolfs, BGB, 2018, § 573, Rn. 87).

a) Die Kammer verkennt nicht, dass zu Gunsten von Familienangehörigen eine Eigenbedarfskündigung auch in Betracht kommt, wenn der Vermieter selbst nicht in die gekündigte Wohnung einziehen möchte. Allerdings bleibt dann das „privilegierende Verhältnis“ der Familienangehörigkeit zwischen dem Vermieter und der weiteren Person in jedem Fall auch für den Zeitraum nach der Kündigungserklärung bestehen. Anders als das Führen eines gemeinsamen Haushalts ist die Familieneigenschaft gerade nicht von dem Willen des Vermieters abhängig, sondern sie besteht grundsätzlich von Gesetzes wegen auch in der Zukunft. Hierin liegt ein wesentlicher Unterschied zwischen beiden Personenkreisen. Im Fall der Familienangehörigen steht abstrakt (von den tatsächlichen Wohn- und Lebensverhältnissen losgelöst) die rechtlich oder moralisch vermittelte Verpflichtung des Kündigenden zur Unterhaltsgewährung im Zentrum des Interesses (vgl. Gramlich, Mietrecht, 15. Auflage, 2019, § 573, Rn. 31).

b) Bei „sonstigen Personen“ steht nicht ein abstrakt/moralischer, sondern ein konkreter Nutzen des Vermieters in seinem engsten Lebensumfeld im Vordergrund, also der Umstand dass er Vermieter im Rahmen seiner Haushaltsführung von dem geltend gemachten Eigenbedarf profitiert. Daher kommt eine Kündigung für Dritte auch für neu in den Hausstand aufzunehmenden Personen (s.o.) oder für Pflegekräfte in der engsten Nachbarschaft des Kündigenden und seines Haushalts in Betracht (vgl. MüKo/Häublein, BGB. 7. Auflage, 2016, § 573, Rn. 75).

Auch die von dem Kläger mit Schriftsatz vom 19. September 2019 in Bezug genommenen Quellen betreffen allesamt die Geltendmachung von Eigenbedarf für solche Haushaltsangehörige, bei denen es sich um Haushaltsgehilfen, Pfleger oder Hausmeister handelt (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, 14. Auflage, 2019, BGB § 573 Rn. 52; Staudinger/Rolfs, BGB, 2018, § 573, Rn. 90; MüKo/Häublein, BGB, 7. Auflage, 2016, § 573 Rn. 75). Diese Fälle sind aber gerade durch das unmittelbare Eigeninteresse des Vermieters gekennzeichnet, das durch die Pflege- oder Unterstützungsleistungen innerhalb seines eigenen Hausstandes befriedigt werden soll.

Bei allen Tatbeständen aus § 573 Abs. 2 BGB ist damit das berechtigte Interesse des Vermieters maßgeblich, nicht das Interesse der aufgeführten privilegierten Personen. Folgerichtig stellt der Wortlaut der Vorschrift gerade nicht darauf ab, ob die Familien- bzw. Haushaltsangehörigen des Vermieters die Räume als Wohnung für sich selbst benötigen. Entscheidend ist vielmehr, ob der Vermieter die Räume benötigt. An diesem „Benötigen des Vermieters“ fehlt es, wenn der Hausgenosse den bisher gemeinsam mit dem Vermieter geführten Haushalt beenden und einen neuen, von dem Vermieter vollständig getrennten, Haushalt begründen möchte.

c) Auch die in der mündlichen Verhandlung vom 18. September 2019 erörterte und vom Kläger im Schriftsatz vom 19. September 2019 in Bezug genommenen Quelle führt vorliegend zu keiner abweichenden Einschätzung. Es kann dahinstehen, ob Eigenbedarf gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auch dann gegeben sein kann, wenn der Vermieter eine Wohnung für eine bisher zum Haushalt gehörende Person freikündigt, damit er selbst in der beibehaltenen (zu klein gewordenen) eigenen Wohnung nunmehr (wieder) seinen angemessenen Wohnbedarf decken kann (vgl. Staudinger/Rolfs, BGB, 2018, § 573, Rn. 90). Denn eine derartige Konstellation liegt nicht vor. Der Grund für die Kündigung liegt hier darin, dass die Lebensgefährtin des Klägers ihren Wohnsitz nach Berlin verlegen will; er hat nichts damit zu tun, dass der Kläger selbst in der nach seinem Vortrag seit Jahren mit der Lebensgefährtin geteilten Wohnung in Halle mehr Platz benötigt.

3.

Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern. Eine Rechtssache hat grundsätzliche Bedeutung, wenn sie eine entscheidungserhebliche, klärungsbedürftige und klärungsfähige Rechtsfrage aufwirft, die sich in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen stellen kann und deswegen das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an der einheitlichen Entwicklung und Handhabung des Rechts berührt (vgl. BGH, Beschl. V. 21.11.2017 – VIII ZR 28/17, WuM 2018, 28, nach juris Rn. 6, mwN).

Dies ist vorliegend nicht der Fall; die Absicht, bei fortgesetzter Lebensgefährtenschaft einen zunächst gemeinsam begründeten Hausstand aufzuheben, indem eine anderweitig vermietete Wohnung gekündigt wird, stellt einen offenbar äußerst seltenen Einzelfall dar, was sich auch daran zeigt, dass sich in der umfangreich veröffentlichten Rechtsprechung keine dort beurteilte vergleichbare Konstellation findet.

Die Kammer weicht dementsprechend bei ihrer Entscheidung auch nicht von tragenden Rechtssätzen der Obergerichte in einschlägigen Entscheidungen ab.

4.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

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