Übersicht
- 1 Das Wichtigste: Kurz & knapp
- 2 Gerichtsurteil zur Erhaltungslast: Verantwortung und Konflikte in der WEG
- 3 Der Fall vor Gericht
- 4 Die Schlüsselerkenntnisse
- 5 FAQ – Häufige Fragen
- 5.1 Welche Rechte und Pflichten habe ich als Wohnungseigentümer bezüglich der Instandhaltung in einer WEG?
- 5.2 Wann kann die Erhaltungslast für Teile des gemeinschaftlichen Eigentums auf einzelne Eigentümer übertragen werden?
- 5.3 Welche Rolle spielt die Teilungserklärung bei der Verteilung der Erhaltungslast?
- 5.4 Welche gesetzlichen Vorgaben müssen bei der Erhaltungslast beachtet werden?
- 5.5 Welche Möglichkeiten gibt es, um bei Streitigkeiten über die Erhaltungslast innerhalb der WEG eine Lösung zu finden?
- 6 Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- 7 Wichtige Rechtsgrundlagen
- 8 Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Die Regelung zur Erhaltungslast in einer Wohnungseigentümergemeinschaft betrifft die Instandhaltung von Gemeinschaftseigentum und dazugehörigen Teilen.
- Es besteht ein rechtlicher Rahmen, der die Verteilung der Instandhaltungslasten zwischen den Wohnungseigentümern regelt.
- Schwierigkeiten ergeben sich häufig bei der praktischen Umsetzung und der Fairness der Lastenverteilung.
- Das Gericht entschied, dass die Übertragung der Erhaltungslast auf einzelne Wohnungseigentümer zulässig ist, wenn dies im Sinne der Gemeinschaftsordnung geregelt ist.
- Die Entscheidung basiert auf der Auslegung der Gemeinschaftsordnung und dem sozialen Miteinander innerhalb der Eigentümergemeinschaft.
- Auswirkungen der Entscheidung können zu einer stärkeren Individualisierung der Instandhaltungspflichten führen.
- Eigentümer sollten die Gemeinschaftsordnung sorgfältig prüfen, um potenzielle Streitpunkte zu vermeiden.
- Klarheit über die Erhaltungslast stärkt das Zusammenleben und reduziert Konflikte innerhalb der Eigentümergemeinschaft.
- Eine transparente Kommunikation und klare Regelungen helfen, Missverständnisse und rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.
- Die Entscheidung fördert eine gerechtere Lastenverteilung, was das Vertrauen in die Gemeinschaft stärken kann.
Gerichtsurteil zur Erhaltungslast: Verantwortung und Konflikte in der WEG
Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist ein zentrales Element des deutschen Immobilienrechts und regelt das Zusammenleben der Eigentümer in einem gemeinschaftlichen Gebäude. Ein wesentlicher Aspekt der WEG ist die Verantwortung für die Instandhaltung und Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. In vielen Fällen stellen sich Fragen, wie diese Erhaltungslast auf die einzelnen Wohnungseigentümer verteilt werden kann und welche rechtlichen Rahmenbedingungen dabei zu beachten sind.
Die Übertragung der Erhaltungslast auf die einzelnen Wohnungseigentümer kann sowohl Chancen als auch Herausforderungen mit sich bringen. Während eine solche Regelung die individuelle Verantwortung und Entscheidungsfreiheit stärken kann, birgt sie auch das Risiko von Konflikten unter den Eigentümern. Unklare Zuständigkeiten und fehlende Einigungen können zu rechtlichen Auseinandersetzungen führen, die nicht nur zeitaufwendig, sondern auch kostspielig sind.
Um diese komplexen Fragestellungen zu beleuchten, wird im Folgenden ein konkreter Fall betrachtet, der zeigt, wie das Gericht in einer Streitigkeit um die Übertragung der Erhaltungslast entschieden hat und welche rechtlichen Grundlagen dabei eine Rolle spielten.
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Der Fall vor Gericht
Streit um Erhaltungspflichten in einer Wohnungseigentümergemeinschaft
In einem komplexen Rechtsstreit zwischen Wohnungseigentümern einer Wohnanlage in Berlin stand die Frage im Mittelpunkt, ob die Erhaltungslast für bestimmte Gebäudeteile auf einzelne Eigentümer übertragen werden kann. Der Fall, der vom Landgericht Berlin bis zum Bundesgerichtshof (BGH) gelangte, betraf die Instandhaltung von Balkonen und Terrassen.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft hatte in ihrer Teilungserklärung festgelegt, dass die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung von Balkonen und Terrassen von den jeweiligen Sondereigentümern zu tragen seien. Diese Regelung wurde von einem Wohnungseigentümer angefochten, der argumentierte, dass eine solche Übertragung der Erhaltungslast nicht zulässig sei.
Rechtliche Grundlagen und Argumentation
Der BGH musste in diesem Fall die Grenzen der Vertragsfreiheit bei der Gestaltung von Teilungserklärungen in Wohnungseigentümergemeinschaften ausloten. Dabei stützte sich das Gericht auf § 16 Abs. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG), der die Verteilung der Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums regelt.
In seiner Entscheidung betonte der BGH, dass Balkone und Terrassen in der Regel zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören, auch wenn sie nur von einzelnen Eigentümern genutzt werden können. Dies begründete das Gericht damit, dass diese Bauteile für die Sicherheit und Stabilität des gesamten Gebäudes von Bedeutung sind.
Urteil des Bundesgerichtshofs
Der BGH entschied, dass die Übertragung der Erhaltungslast für Balkone und Terrassen auf einzelne Wohnungseigentümer grundsätzlich zulässig ist. Das Gericht führte aus, dass eine solche Regelung in der Teilungserklärung wirksam vereinbart werden kann, solange sie nicht gegen zwingende gesetzliche Vorschriften verstößt.
In der Urteilsbegründung heißt es: „Die Zuweisung der Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung von Balkonen an einzelne Wohnungseigentümer verstößt nicht gegen zwingende Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes.“ Der BGH betonte, dass die Vertragsfreiheit bei der Gestaltung der Teilungserklärung einen hohen Stellenwert habe und nur durch zwingende gesetzliche Regelungen eingeschränkt werde.
Auswirkungen auf die Parteien
Für die klagenden Wohnungseigentümer bedeutet dieses Urteil, dass sie weiterhin für die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung ihrer Balkone und Terrassen aufkommen müssen. Die in der Teilungserklärung festgelegte Kostenverteilung bleibt bestehen.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft als Ganzes profitiert von der Rechtssicherheit, die das Urteil schafft. Die bestehende Praxis der Kostenverteilung wurde vom höchsten deutschen Zivilgericht bestätigt, was zukünftige Streitigkeiten in dieser Frage vermeiden helfen kann.
Detaillierte Betrachtung der rechtlichen Aspekte
Der BGH legte in seinem Urteil dar, dass die Übertragung der Erhaltungslast auf einzelne Eigentümer nicht gegen den Kernbereich des Wohnungseigentums verstößt. Das Gericht argumentierte, dass die finanzielle Verantwortung für bestimmte Teile des gemeinschaftlichen Eigentums durchaus individualisiert werden kann, ohne dass dadurch die grundlegende Struktur des Wohnungseigentums in Frage gestellt wird.
Dabei betonte der BGH die Bedeutung der Vertragsfreiheit im Wohnungseigentumsrecht. Die Richter führten aus, dass es den Eigentümern grundsätzlich freistehe, die internen Beziehungen in ihrer Gemeinschaft nach ihren Vorstellungen zu gestalten, solange dabei keine zwingenden gesetzlichen Vorschriften verletzt werden. Diese Entscheidung stärkt die Autonomie der Wohnungseigentümergemeinschaften bei der Gestaltung ihrer internen Regelungen und unterstreicht die Verbindlichkeit einmal getroffener Vereinbarungen in der Teilungserklärung.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil des BGH stärkt die Vertragsfreiheit im Wohnungseigentumsrecht erheblich. Es erlaubt die Übertragung der Erhaltungslast für gemeinschaftliches Eigentum wie Balkone auf einzelne Eigentümer, sofern dies in der Teilungserklärung vereinbart wurde. Diese Entscheidung betont die Gestaltungsfreiheit der Eigentümergemeinschaften und die Verbindlichkeit ihrer internen Regelungen, solange keine zwingenden gesetzlichen Vorschriften verletzt werden.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Als Wohnungseigentümer sollten Sie Ihre Teilungserklärung genau prüfen. Wenn darin festgelegt ist, dass Sie für die Instandhaltung Ihres Balkons oder Ihrer Terrasse selbst aufkommen müssen, ist diese Regelung nun höchstrichterlich bestätigt. Das bedeutet, Sie tragen die Kosten für Reparaturen oder Sanierungen dieser Bereiche allein, auch wenn sie zum Gemeinschaftseigentum gehören. Diese Klarheit kann Ihnen bei der finanziellen Planung helfen, birgt aber auch das Risiko hoher Einzelbelastungen. Bei Neuanschaffungen oder Änderungen der Teilungserklärung können Sie diese Kostenverteilung nun bewusst gestalten. Im Zweifelsfall sollten Sie sich rechtlich beraten lassen, um Ihre Rechte und Pflichten genau zu verstehen.
FAQ – Häufige Fragen
In dieser FAQ-Rubrik finden Sie umfassende Antworten auf häufig gestellte Fragen rund um die Erhaltungslast in der WEG. Ziel ist es, Ihnen fundierte Informationen und klare Orientierungshilfen zu bieten, damit Sie die wichtigsten Aspekte dieses komplexen Themas besser verstehen können. Tauchen Sie ein in die Thematik und klären Sie Ihre offenen Fragen mit unserem Expertenwissen.
Wichtige Fragen, kurz erläutert:
- Welche Rechte und Pflichten habe ich als Wohnungseigentümer bezüglich der Instandhaltung in einer WEG?
- Wann kann die Erhaltungslast für Teile des gemeinschaftlichen Eigentums auf einzelne Eigentümer übertragen werden?
- Welche Rolle spielt die Teilungserklärung bei der Verteilung der Erhaltungslast?
- Welche gesetzlichen Vorgaben müssen bei der Erhaltungslast beachtet werden?
- Welche Möglichkeiten gibt es, um bei Streitigkeiten über die Erhaltungslast innerhalb der WEG eine Lösung zu finden?
Welche Rechte und Pflichten habe ich als Wohnungseigentümer bezüglich der Instandhaltung in einer WEG?
Als Wohnungseigentümer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) haben Sie sowohl Rechte als auch Pflichten bezüglich der Instandhaltung. Diese ergeben sich hauptsächlich aus dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und der Gemeinschaftsordnung Ihrer WEG.
Pflichten zur Instandhaltung
Sie sind verpflichtet, Ihr Sondereigentum instand zu halten und zu warten. Dies betrifft alle Gebäudeteile, die sich in Ihrem alleinigen Eigentum befinden, wie beispielsweise die Innenwände Ihrer Wohnung, Bodenbeläge oder sanitäre Anlagen. Wenn Sie diese Pflicht vernachlässigen und dadurch Schäden am Gemeinschaftseigentum oder am Sondereigentum anderer Eigentümer entstehen, können Sie schadensersatzpflichtig werden.
Als Teil der WEG tragen Sie auch Verantwortung für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums. Dazu gehören beispielsweise das Dach, die Fassade, tragende Wände oder gemeinschaftliche Versorgungsleitungen. Die Kosten für diese Instandhaltungsmaßnahmen werden in der Regel auf alle Eigentümer entsprechend ihres Miteigentumsanteils umgelegt.
Rechte bezüglich der Instandhaltung
Sie haben das Recht, die ordnungsgemäße Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums einzufordern. Wenn notwendige Reparaturen oder Wartungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum nicht durchgeführt werden, können Sie als Eigentümer die Durchführung dieser Maßnahmen verlangen.
Sie können die Bildung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage fordern. Diese Rücklage dient dazu, finanzielle Mittel für zukünftige Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen anzusparen. Als Eigentümer haben Sie das Recht, auf eine ausreichende Höhe dieser Rücklage zu bestehen.
Duldungs- und Mitwirkungspflichten
Sie müssen notwendige Instandhaltungsmaßnahmen in Ihrem Sondereigentum dulden. Wenn Reparaturen oder Wartungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum den Zugang zu Ihrer Wohnung erfordern, sind Sie verpflichtet, dies zu ermöglichen. Dies gilt auch für Installationsarbeiten für Telekommunikation, Energieversorgung oder die Wartung von Rauchmeldern.
Finanzielle Aspekte
Sie sind verpflichtet, sich an den Kosten für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums zu beteiligen. Die Verteilung dieser Kosten erfolgt in der Regel nach dem in der Teilungserklärung festgelegten Verteilungsschlüssel. Häufig orientiert sich dieser an den Miteigentumsanteilen.
In bestimmten Fällen können Instandhaltungskosten für Teile des Gemeinschaftseigentums auf einzelne Eigentümer übertragen werden. Dies ist jedoch nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig und muss in der Gemeinschaftsordnung festgelegt sein. Wenn Sie von einer solchen Regelung betroffen sind, sollten Sie prüfen, ob diese rechtmäßig ist.
Wenn Sie als Wohnungseigentümer Ihre Rechte und Pflichten bezüglich der Instandhaltung kennen, können Sie aktiv an der Erhaltung und Wertsteigerung der Immobilie mitwirken. Bei Unsicherheiten bezüglich Ihrer spezifischen Situation sollten Sie die Gemeinschaftsordnung Ihrer WEG konsultieren oder sich rechtlichen Rat einholen.
Wann kann die Erhaltungslast für Teile des gemeinschaftlichen Eigentums auf einzelne Eigentümer übertragen werden?
Die Übertragung der Erhaltungslast für Teile des gemeinschaftlichen Eigentums auf einzelne Eigentümer ist unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Grundsätzlich liegt die Verantwortung für die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bei der Wohnungseigentümergemeinschaft als Ganzes. Jedoch können die Wohnungseigentümer in bestimmten Fällen vereinbaren, dass einzelne Eigentümer für bestimmte Bereiche zuständig sind.
Voraussetzungen für die Übertragung
Eine Übertragung der Erhaltungslast ist möglich, wenn:
- Eine klare und eindeutige Vereinbarung in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung vorliegt.
- Die Übertragung sich auf abgrenzbare Bereiche des gemeinschaftlichen Eigentums bezieht, wie beispielsweise Balkone, Terrassen oder Tiefgaragenstellplätze.
- Ein besonderer Nutzen oder eine exklusive Nutzungsmöglichkeit für den betreffenden Eigentümer besteht.
Rechtliche Grundlagen
Die Möglichkeit zur Übertragung der Erhaltungslast basiert auf § 18 Abs. 1 WEG. Dieser Paragraph erlaubt es den Wohnungseigentümern, von der gesetzlichen Regelung abzuweichen, nach der die Gemeinschaft für die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verantwortlich ist.
Wichtige Aspekte bei der Übertragung
Wenn Sie als Wohnungseigentümer mit einer solchen Übertragung konfrontiert werden, sollten Sie folgende Punkte beachten:
- Die Übertragung muss eindeutig formuliert sein. Im Zweifelsfall wird angenommen, dass lediglich ein Umlageschlüssel für die Kosten vereinbart wurde, nicht aber die vollständige Übertragung der Erhaltungslast.
- Es muss klar definiert sein, welche konkreten Maßnahmen in die Verantwortung des einzelnen Eigentümers fallen.
- Die Übertragung darf nicht zu einer unangemessenen Benachteiligung einzelner Eigentümer führen.
Praktische Auswirkungen
Stellen Sie sich vor, Sie besitzen eine Wohnung mit einer großen Dachterrasse. In diesem Fall könnte die Gemeinschaftsordnung vorsehen, dass Sie als Eigentümer für die Instandhaltung und Reparatur dieser Terrasse verantwortlich sind, da Sie den exklusiven Nutzen davon haben. Dies würde bedeuten, dass Sie nicht nur die Kosten tragen, sondern auch für die Organisation und Durchführung der erforderlichen Arbeiten zuständig wären.
Es ist wichtig zu verstehen, dass eine solche Übertragung weitreichende Konsequenzen haben kann. Wenn Sie beispielsweise den Austausch von Terrassendielen vornehmen müssen, sind Sie sowohl für die Finanzierung als auch für die fachgerechte Ausführung verantwortlich. Daher ist es ratsam, die Gemeinschaftsordnung oder Teilungserklärung Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft sorgfältig zu prüfen und im Zweifelsfall rechtlichen Rat einzuholen.
Welche Rolle spielt die Teilungserklärung bei der Verteilung der Erhaltungslast?
Die Teilungserklärung spielt eine zentrale Rolle bei der Verteilung der Erhaltungslast in einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie legt fest, wie die Kosten für Instandhaltung und Reparaturen zwischen den einzelnen Eigentümern aufgeteilt werden.
Grundsätzliche Regelung der Erhaltungslast
In der Teilungserklärung wird üblicherweise definiert, welche Teile des Gebäudes zum Gemeinschaftseigentum und welche zum Sondereigentum gehören. Diese Zuordnung ist entscheidend für die Verteilung der Erhaltungslast. Grundsätzlich tragen die Eigentümer die Kosten für ihr Sondereigentum selbst, während die Kosten für das Gemeinschaftseigentum von allen Eigentümern gemeinsam getragen werden.
Abweichende Regelungen
Die Teilungserklärung kann von dieser grundsätzlichen Regelung abweichen und spezifische Bestimmungen zur Kostenverteilung enthalten. Beispielsweise könnte festgelegt sein, dass bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums von einzelnen Eigentümern zu unterhalten sind. Wenn Sie eine Eigentumswohnung besitzen oder erwerben möchten, sollten Sie die Teilungserklärung sorgfältig auf solche Sonderregelungen prüfen.
Verteilungsschlüssel
In der Teilungserklärung wird häufig ein Verteilungsschlüssel für die Kosten des Gemeinschaftseigentums festgelegt. Dieser Schlüssel bestimmt, welchen prozentualen Anteil jeder Eigentümer an den Gemeinschaftskosten zu tragen hat. Der Schlüssel orientiert sich meist an der Größe der Wohnungen oder den Miteigentumsanteilen. In manchen Fällen können auch andere Faktoren, wie die Nutzungsintensität bestimmter Gemeinschaftseinrichtungen, berücksichtigt werden.
Bedeutung für Eigentümer
Als Wohnungseigentümer ist es wichtig, dass Sie die Regelungen in der Teilungserklärung zur Erhaltungslast genau kennen. Diese Bestimmungen können erhebliche finanzielle Auswirkungen haben. Stellen Sie sich vor, Sie erwerben eine Wohnung im Erdgeschoss und die Teilungserklärung legt fest, dass Sie für die Instandhaltung der Terrasse allein verantwortlich sind, obwohl diese eigentlich zum Gemeinschaftseigentum gehört. In einem solchen Fall müssten Sie mit höheren individuellen Kosten rechnen.
Änderungsmöglichkeiten
Die in der Teilungserklärung festgelegten Regelungen zur Erhaltungslast sind grundsätzlich bindend. Eine Änderung ist nur mit Zustimmung aller betroffenen Eigentümer möglich. In der Praxis kann dies schwierig sein, insbesondere wenn einzelne Eigentümer durch die bestehende Regelung bevorteilt werden. Wenn Sie eine Änderung der Kostenverteilung anstreben, sollten Sie sich auf einen längeren Prozess einstellen und gegebenenfalls rechtliche Beratung in Anspruch nehmen.
Welche gesetzlichen Vorgaben müssen bei der Erhaltungslast beachtet werden?
Bei der Erhaltungslast im Wohnungseigentumsrecht müssen Sie als Eigentümer mehrere gesetzliche Vorgaben beachten. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) bildet hierbei die rechtliche Grundlage.
Grundsätzliche Zuständigkeit
Gemäß § 16 Abs. 2 WEG ist die Wohnungseigentümergemeinschaft für die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums verantwortlich. Dies bedeutet, dass die Kosten für Reparaturen und Erneuerungen von allen Eigentümern gemeinsam getragen werden müssen. Stellen Sie sich vor, das Dach Ihres Mehrfamilienhauses muss saniert werden – diese Kosten würden auf alle Eigentümer umgelegt.
Übertragung der Erhaltungslast
Eine Übertragung der Erhaltungslast auf einzelne Eigentümer ist grundsätzlich möglich, unterliegt jedoch strengen Voraussetzungen:
- Die Übertragung muss durch einen Beschluss der Eigentümerversammlung erfolgen. Dieser Beschluss muss mit einer qualifizierten Mehrheit gefasst werden.
- Der Beschluss muss klar und eindeutig formuliert sein. Er muss genau festlegen, welche Erhaltungsmaßnahmen auf den einzelnen Eigentümer übertragen werden und in welchem Umfang.
- Die Übertragung darf nicht zu einer unangemessenen Benachteiligung des betroffenen Eigentümers führen. Wenn Sie beispielsweise als einziger Eigentümer die Kosten für die Fassadensanierung tragen sollen, wäre dies wahrscheinlich unangemessen.
- Die Maßnahme muss im Interesse aller Wohnungseigentümer sein. Eine Übertragung, die nur einzelnen Eigentümern zugutekommt, ist nicht zulässig.
Grenzen der Übertragung
Beachten Sie, dass nicht alle Erhaltungsmaßnahmen übertragbar sind. Maßnahmen, die das Gemeinschaftseigentum substanziell betreffen oder die Sicherheit des Gebäudes gewährleisten, können nicht auf einzelne Eigentümer übertragen werden. In einem solchen Fall müssen Sie als Teil der Eigentümergemeinschaft weiterhin gemeinsam für diese Kosten aufkommen.
Dokumentation und Transparenz
Wenn eine Übertragung der Erhaltungslast beschlossen wird, ist es wichtig, dass dieser Beschluss ordnungsgemäß dokumentiert und allen Eigentümern zugänglich gemacht wird. Dies dient der Rechtssicherheit und vermeidet spätere Konflikte.
Änderung der Teilungserklärung
In manchen Fällen kann eine dauerhafte Übertragung der Erhaltungslast eine Änderung der Teilungserklärung erfordern. Hierfür ist in der Regel die Zustimmung aller betroffenen Eigentümer notwendig. Stellen Sie sich vor, Sie möchten die Verantwortung für die Balkonsanierung dauerhaft auf die Eigentümer der Wohnungen mit Balkon übertragen – dies würde wahrscheinlich eine Änderung der Teilungserklärung erfordern.
Durch die Beachtung dieser gesetzlichen Vorgaben können Sie als Wohnungseigentümer sicherstellen, dass die Übertragung der Erhaltungslast rechtmäßig erfolgt und spätere Streitigkeiten vermieden werden.
Welche Möglichkeiten gibt es, um bei Streitigkeiten über die Erhaltungslast innerhalb der WEG eine Lösung zu finden?
Bei Streitigkeiten über die Erhaltungslast in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) stehen Ihnen verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung, um eine Lösung zu finden:
Einigung innerhalb der Eigentümerversammlung
Der erste und oft effektivste Weg ist die Diskussion und Abstimmung in der Eigentümerversammlung. Hier können Sie Ihre Argumente vorbringen und gemeinsam mit den anderen Eigentümern eine Lösung finden. Beachten Sie, dass Beschlüsse über Erhaltungsmaßnahmen in der Regel mit einfacher Mehrheit gefasst werden können.
Individuelle Vereinbarungen
Wenn die gesetzlich geregelte Lösung nicht zufriedenstellend ist, können Sie mit Ihren Miteigentümern individuelle Regelungen treffen. Diese sollten schriftlich festgehalten und von allen Beteiligten unterzeichnet werden.
Mediation
Bei festgefahrenen Konflikten kann eine Mediation hilfreich sein. Ein neutraler Mediator unterstützt die Parteien dabei, eine einvernehmliche Lösung zu finden. Dies kann kostspielige und langwierige Gerichtsverfahren vermeiden.
Rechtliche Schritte
Sollten alle Einigungsversuche scheitern, bleibt als letzte Option der Rechtsweg. Sie können einen Beschluss der Eigentümerversammlung anfechten oder Ihre Rechte einklagen. Bedenken Sie jedoch, dass dies oft zu einer Belastung des nachbarschaftlichen Verhältnisses führen kann.
Prüfung der Teilungserklärung
Überprüfen Sie die Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung Ihrer WEG. Hier können spezifische Regelungen zur Verteilung der Erhaltungslast festgelegt sein. Diese Dokumente haben Vorrang vor den allgemeinen gesetzlichen Bestimmungen.
Einholung eines Sachverständigengutachtens
Bei technischen Fragen zur Notwendigkeit oder zum Umfang von Erhaltungsmaßnahmen kann die Beauftragung eines unabhängigen Sachverständigen sinnvoll sein. Ein neutrales Gutachten kann eine objektive Grundlage für Entscheidungen bieten.
Bedenken Sie stets, dass eine einvernehmliche Lösung innerhalb der Gemeinschaft oft der beste Weg ist, um langfristig ein gutes Zusammenleben zu gewährleisten. Sollten Sie unsicher sein, wie Sie in Ihrem speziellen Fall vorgehen sollen, kann die Konsultation eines auf Wohnungseigentumsrecht spezialisierten Anwalts hilfreich sein.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Erhaltungslast: Die Erhaltungslast bezeichnet die rechtliche und finanzielle Verantwortung für die Instandhaltung und Instandsetzung von Gebäudeteilen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie umfasst alle Maßnahmen, die notwendig sind, um die Substanz und Funktionsfähigkeit des Eigentums zu erhalten. In der Regel trägt die Gemeinschaft diese Last für das Gemeinschaftseigentum, während der einzelne Eigentümer für sein Sondereigentum verantwortlich ist. Das BGH-Urteil erlaubt jedoch, dass die Erhaltungslast für bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums, wie Balkone, durch die Teilungserklärung auf einzelne Eigentümer übertragen werden kann.
- Teilungserklärung: Die Teilungserklärung ist das grundlegende Dokument einer Wohnungseigentümergemeinschaft, das die rechtlichen Beziehungen zwischen den Eigentümern regelt. Sie legt fest, welche Teile des Gebäudes Sondereigentum und welche Gemeinschaftseigentum sind. Zudem kann sie Regelungen zur Kostentragung, Nutzung und Verwaltung des Eigentums enthalten. Im diskutierten Fall war die Teilungserklärung entscheidend, da sie die Übertragung der Erhaltungslast für Balkone auf einzelne Eigentümer festlegte. Das BGH-Urteil bestätigte die Gültigkeit solcher Regelungen in Teilungserklärungen, sofern sie nicht gegen zwingende gesetzliche Vorschriften verstoßen.
- Gemeinschaftseigentum: Gemeinschaftseigentum umfasst alle Teile, Anlagen und Einrichtungen eines Wohnungseigentumsobjekts, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum Dritter stehen. Dazu gehören typischerweise das Grundstück, tragende Wände, Dächer, Treppenhäuser und technische Anlagen. Auch Balkone und Terrassen zählen in der Regel zum Gemeinschaftseigentum, da sie für die Statik und das Erscheinungsbild des Gebäudes wichtig sind. Das BGH-Urteil bestätigt diese Zuordnung, erlaubt aber gleichzeitig eine Übertragung der Erhaltungslast auf einzelne Eigentümer, was die Flexibilität in der Gestaltung der Eigentumsverhältnisse erhöht.
- Sondereigentum: Sondereigentum bezeichnet die Räume einer Wohnung oder nicht zu Wohnzwecken dienende Räume, die im Alleineigentum eines Wohnungseigentümers stehen. Dazu gehören in der Regel die Innenräume der Wohnung einschließlich der nicht tragenden Wände, Bodenbeläge, Sanitäreinrichtungen und Innentüren. Obwohl Balkone und Terrassen meist zum Gemeinschaftseigentum zählen, können sie durch die Teilungserklärung hinsichtlich der Erhaltungslast wie Sondereigentum behandelt werden. Das BGH-Urteil bestätigt, dass diese Zuordnung der Erhaltungslast zulässig ist, ohne den rechtlichen Status als Gemeinschaftseigentum zu ändern.
- Vertragsfreiheit: Die Vertragsfreiheit ist ein grundlegendes Prinzip des Privatrechts, das es Parteien ermöglicht, ihre rechtlichen Beziehungen frei zu gestalten. Im Kontext des Wohnungseigentumsrechts erlaubt sie den Eigentümern, in der Teilungserklärung von gesetzlichen Regelungen abzuweichen, solange keine zwingenden Vorschriften verletzt werden. Das BGH-Urteil stärkt die Vertragsfreiheit im Wohnungseigentumsrecht, indem es die Übertragung der Erhaltungslast für Gemeinschaftseigentum auf einzelne Eigentümer als zulässig erachtet. Dies ermöglicht eine flexible Gestaltung der Kostenverteilung innerhalb der Eigentümergemeinschaft.
- Instandhaltung und Instandsetzung: Diese Begriffe bezeichnen Maßnahmen zur Erhaltung oder Wiederherstellung des ordnungsgemäßen Zustands einer Immobilie. Instandhaltung umfasst regelmäßige Wartungsarbeiten, um Schäden vorzubeugen, während Instandsetzung die Beseitigung bereits entstandener Schäden beinhaltet. Bei Wohnungseigentum ist die Frage, wer für diese Maßnahmen finanziell verantwortlich ist, oft Gegenstand von Diskussionen. Das BGH-Urteil klärt, dass diese Verantwortung für Teile des Gemeinschaftseigentums wie Balkone durch die Teilungserklärung auf einzelne Eigentümer übertragen werden kann, was die Kostenverteilung und Durchführung solcher Maßnahmen beeinflusst.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 16 Abs. 2 WEG (Verteilung der Lasten und Kosten): Dieser Paragraph regelt grundsätzlich, wie die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums in einer Wohnungseigentümergemeinschaft verteilt werden. Er besagt, dass jeder Eigentümer die Kosten entsprechend seinem Miteigentumsanteil trägt, es sei denn, es wurde etwas anderes vereinbart. Im vorliegenden Fall war die Frage, ob eine abweichende Vereinbarung in der Teilungserklärung, die die Erhaltungskosten für Balkone und Terrassen auf die jeweiligen Sondereigentümer überträgt, zulässig ist.
- § 5 Abs. 2 WEG (Gemeinschaftliches Eigentum): Dieser Paragraph legt fest, was zum gemeinschaftlichen Eigentum in einer Wohnungseigentümergemeinschaft gehört. Dazu zählen in der Regel auch Balkone und Terrassen, selbst wenn sie nur von einzelnen Eigentümern genutzt werden können. Sie sind Teil der Gebäudekonstruktion und dienen der Sicherheit und Stabilität des gesamten Gebäudes. Im vorliegenden Fall war relevant, ob Balkone und Terrassen trotz ihrer Zuordnung zum Gemeinschaftseigentum Gegenstand einer abweichenden Kostenregelung sein können.
- § 10 Abs. 6 WEG (Teilungserklärung): Die Teilungserklärung ist das grundlegende Dokument einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie regelt unter anderem die Aufteilung des Eigentums in Wohnungs- und Teileigentum sowie die Rechte und Pflichten der Eigentümer. § 10 Abs. 6 WEG erlaubt es den Eigentümern, in der Teilungserklärung von den gesetzlichen Regelungen abzuweichen, solange dies nicht gegen zwingende Vorschriften verstößt. Im vorliegenden Fall wurde geprüft, ob die in der Teilungserklärung vereinbarte Kostenregelung für Balkone und Terrassen eine zulässige Abweichung darstellt.
- § 21 Abs. 3 und 4 WEG (Beschlussfassung): Diese Paragraphen regeln, wie Beschlüsse in einer Wohnungseigentümergemeinschaft gefasst werden. Grundsätzlich gilt, dass Beschlüsse mit einfacher Mehrheit gefasst werden können. Allerdings gibt es bestimmte Beschlüsse, die einer qualifizierten Mehrheit oder sogar Einstimmigkeit bedürfen. Im vorliegenden Fall war relevant, ob die ursprüngliche Vereinbarung über die Kostenverteilung für Balkone und Terrassen ordnungsgemäß beschlossen wurde.
- Art. 14 GG (Eigentumsgarantie): Das Grundgesetz garantiert das Recht auf Eigentum. Dieses Grundrecht schützt nicht nur das Eigentum an Gegenständen, sondern auch das Eigentum an Rechten, wie beispielsweise das Wohnungseigentum. Im vorliegenden Fall wurde geprüft, ob die Übertragung der Erhaltungslast für Balkone und Terrassen auf einzelne Eigentümer einen unzulässigen Eingriff in das Eigentumsrecht darstellt. Der BGH entschied, dass dies nicht der Fall ist, solange die Vereinbarung in der Teilungserklärung wirksam getroffen wurde und keine zwingenden gesetzlichen Vorschriften verletzt.
Das vorliegende Urteil
AG München – Az.: 1293 C 18170/23 WEG – Urteil vom 11.04.2024
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1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist in Ziff. 2. vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.
4. Der Streitwert wird auf 85.900,00 Euro festgesetzt.
Tatbestand:
Gegenstand der Klage sind die Anfechtung des zu TOP 3 der Eigentümerversammlung vom 16.08.2023 gefassten Beschlusses der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft sowie ein Antrag auf Beschlussersetzung.
Die Kläger sind als Eigentümer der beiden im Aufteilungsplan mit Nr. 13 und 14 bezeichneten Dachterrassenwohnungen Mitglieder der Beklagten. Auf die Wohnung Nr. 13 entfallen 82,99/1.000, auf die Wohnung Nr. 14 129,02/1.000 Miteigentumsanteile. Die Dachterrassengeländer bestehen aus einer Stahlkonstruktion mit Stahlhalterungen und Drahtgittergläsern mit Aluminiumrahmen und durchlaufenden Holzhandläufen. Die Rechtsbeziehungen der Mitglieder der Beklagten sind im wesentlichen geregelt durch die auszugsweise als Anlagen K 2 und K 3 vorgelegte Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung.
Gem. § 4 Ziffer 1 der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung haben die Wohnungs-(Teil-)eigentümer Gebäudeteile, Anlagen und Teile von diesen, die entweder zum Sondereigentum gehören oder sich als Gemeinschaftseigentum im Bereich des Sondereigentums befinden, pfleglich zu behandeln und für ordnungsgemäße Reinigung, Lüftung und Heizung zu sorgen.
Sie haben insoweit die erforderlichen Reparaturen, z.B. am Fußbodenbelag, an Innentüren, Innenseiten der Eingangstüren, Balkon- und Dachterrassentüren, jeweils mit Rahmen und Innenseiten der Fenster, Fensterscheiben, Balkon- und Dachterrasseninnenseiten einschließlich Geländer, an den Strom-, Gas-, Wasser-, Heizungs- und Abwasserleitungen von der Abzweigstelle der gemeinsamen Leitung vornehmen zu lassen. Ein entstandener Schaden, welcher weitere Ausbreitung oder Folgewirkungen erwarten lässt, ist unverzüglich zu beseitigen. Soweit durch eine Vernachlässigung der Instandhaltungspflicht eine Wertminderung der Gesamtanlage entsteht, ist diese von dem Sondereigentümer zu vertreten.
In der Eigentümerversammlung vom 16.08.2023 wurde unter TOP 3 folgender Beschlussantrag mehrheitlich abgelehnt:
„Die Hausverwaltung W. GmbH wird bevollmächtigt und beauftragt, an die Fa. D. L. gemäß Angebot vom 07.03.2023 mit der Angebotsnummer 2…, für einen Auftragswert von ca. 81.812,80 Euro (inkl. Pulverbeschichtung) die Erneuerung des Brüstungsgeländers auf der Dachterrasse zu vergeben und ausführen zu lassen. Die Finanzierung der Investition erfolgt von der WEG inkl. 5 % Unvorhergesehenes über eine Sonderumlage in Höhe von 85.900 Euro welche nach dem aktuellen Instandhaltungsschlüssel (m 2) verteilt und am 16.08.2023 fällig gestellt wird. Der Einzug der Sonderumlage erfolgt am 30.08.2023.“
Bei Beschlussfassung lagen neben dem Angebot der Firma M. noch zwei weitere Angebote vor, das Angebot der Firma L. war das preislich günstigste.
Vor Beschlussfassung hatte der planende Architekt in der Versammlung darauf hingewiesen, dass eine Instandhaltung oder Reparatur und Anpassung aus seiner Sicht nicht mehr wirtschaftlich sei und dringend die Erneuerung empfohlen. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wurde eindringlich auf alle bestehenden Gefahren hingewiesen, ferner darauf, dass der Ermessensspielraum aus Sicht des Planers und der Hausverwaltung auf Null sei. I. ü. wird hinsichtlich der der Beschlussfassung vorangegangenen Erläuterungen Bezug genommen auf das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 16.08.2023 (Anlage K 1).
Die Kläger sind der Ansicht, die Erneuerung der im Gemeinschaftseigentum stehenden Absturz-/Brüstungsgeländer auf der Dachterrasse sei zwingend erforderlich. Der Beschlussantrag sei primär abgelehnt worden, weil innerhalb der Gemeinschaft Uneinigkeit über die Kostenverteilung der Maßnahme herrsche. Die Regelung in § 4 Ziffer 1 der Gemeinschaftsordnung, wonach die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht den jeweiligen Sondereigentümern übertragen werden solle, beschränke sich dem Wortlaut nach ausschließlich auf die Innenseiten der Dachterrassen und die Innenseiten der Dachterrassengeländer. Unter Bezugnahme auf die BGH-Urteile vom 22.11.2013, V ZR 46/13 und 02.03.2012, V ZR 174111, sind sie der Auffassung, die Reglung greife nicht für Erhaltungsmaßnahmen an Gebäudebestandteilen, die einen Gemeinschaftsbezug nach außen hin aufweisen. Da in § 4 Ziffer 1 der Gemeinschaftsordnung bei der Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung die Außenseiten der Dachterrassen und die Außenseiten der Dachterrassengeländer explizit ausgenommen worden seien, sei eine vollständige Sanierung der Dachterrassengeländer Sache der Gemeinschaft.
Der Anspruch der Kläger auf Beschlussersetzung ergäbe sich aus §§ 18 Abs. 2, 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG, da es sich bei den Geländern der Dachterrassen um Gemeinschaftseigentum handele, bei der Erneuerung der Geländer um eine Instandsetzungsmaßnahme, auf die jeder Eigentümer gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Anspruch habe.
Die Kläger beantragen:
1. Der in der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft … vom 16.08.2023 zu TOP 3 gefasste Beschluss wird für ungültig erklärt.
2. Die Beklagte ist verpflichtet, die Erneuerung des Brüstungsgeländers auf der Dachterrasse ausführen zu lassen und die Verwalterin zu ermächtigen, damit die Firma D. L. gemäß Angebot vom 07.03.2023 mit der Angebotsnummer …, für einen Auftragswert von ca. 81.812,80 Euro (inkl. Pulverbeschichtung) zu beauftragen, und diese Maßnahme durch eine Sonderumlage (Höhe von EUR 85.900; Verteilungsschlüssel m 2) zu finanzieren, die mit Rechtskraft des Urteils fällig wird.
Die Beklagte beantragt: Die Klage wird abgewiesen.
Die Beklagte bestreitet, dass eine Erneuerung des Geländers zwingend erforderlich sei, und trägt vor, auch eine Reparatur sei noch möglich. Das von den Klägern beantragte Geländer stelle gegenüber dem jetzigen Geländer eine überteuerte und eventuell schadensanfällige Variante dar.
Ein Anspruch auf eine besonders aufwendige Konstruktion bestehe nicht, nur der Anspruch auf eine Reparatur oder auf eine gleichwertige Ausführung.
Sie ist der Ansicht, im Hinblick auf die zwischen den Parteien bestehende Uneinigkeit darüber, wer für die Erneuerung des Geländers und für die Kostentragung zuständig sei, sei die Wohnungseigentümergemeinschaft berechtigt gewesen, den Beschlussantrag mehrheitlich abzulehnen, um die strittige Frage der Zuständigkeit und Kostenverteilung ggf. einer gerichtlichen Klärung herbeizuführen.
Im Rahmen des der Gemeinschaft zustehenden weiten Ermessensspielraums stehe es dieser frei, es auf ein Gerichtsverfahren ankommen zu lassen. Aus § 4 Ziff. 1 der Gemeinschaftsordnung ergäbe sich nicht eindeutig, wer für die Erneuerung des Geländers zuständig sei und hierfür die Kosten zu tragen habe.
Zur Ergänzung des Tatbestands wird im übrigen Bezug genommen auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Protokoll der öffentlichen Sitzung vom 15.02.2024. Beweis wurde nicht erhoben.
Entscheidungsgründe:
I.
Die Klage ist zulässig, jedoch unbegründet.
1. Das Amtsgericht München ist örtlich und sachlich ausschließlich zuständig, §§ 43 Nr. 4 WEG, 23 Nr. 2 c GVG.
2. Sowohl die einmonatige Klage – als auch die zweimonatige Klagebegründungsfrist des § 45 Satz 1 WEG wurden eingehalten.
3. Der angegriffene, zu TOP 3 gefasste Negativbeschluss ist weder nichtig, noch widerspricht er ordnungsmäßiger Verwaltung.
Unter einer ordnungsgemäßen Verwaltung ist eine Verwaltung zu verstehen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, unter Berücksichtigung der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Ob ein Eigentümerbeschluss danach ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, ist im Einzelfall unter Abwägung der für und gegen den Eigentümerbeschluss sprechenden Umstände zu entscheiden, wobei im Vordergrund das Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer und nicht nur einzelner zu stehen hat. Eine Verwaltungsmaßnahme liegt dann im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer, wenn sie bei objektiv vernünftiger Betrachtung unter Berücksichtigung der besonderen Umstände des Einzelfalls nützlich ist. Um dies festzustellen, müssen im konkreten Fall der mit der Maßnahme verbundene Nutzen und die mit der Maßnahme verbundenen Risiken gegeneinander abgewogen werden. Für die Ordnungsmäßigkeit spielt daher die konkrete Situation der Gemeinschaft und auch deren finanzielle Leistungsfähigkeit eine Rolle (vgl. Spielbauer/Then, WEG, 3. Auflage 2017 § 21 Rdnr. 23 m.w.N.).
Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat bei der Beschlussfassung über Verwaltungsmaßnahmen als Ausfluss der Privatautonomie einen Ermessensspielraum, der einer Überprüfung durch das Gericht weitgehend entzogen ist. Hinzunehmen sind vom Gericht dabei alle vertretbaren Mehrheitsentscheidungen, da es nicht darauf ankommt, ob eine Regelung in jeder Hinsicht notwendig und zweckmäßig ist. Kommen im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung mehrere Möglichkeiten in Betracht, besteht ein Auswahlermessen.
Das setzt wiederum voraus, dass die Wohnungseigentümer bei Beschlussfassung über die wesentlichen Entscheidungsgrundlagen verfügen, da nur so eine sachgerechte Entscheidung getroffen werden kann. Vor dem Hintergrund der vorstehenden Ausführungen widerspricht der angegriffene Negativbeschluss nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn allein die positive Beschlussfassung ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen hätte, das diesbezügliche Ermessen der Wohnungseigentümer also auf Null reduziert wäre (vgl. LG Hamburg ZMR 2013, 922; LG Hamburg ZMR 2015, 50). Die Kläger müssten also einen Anspruch darauf haben, dass dem Beschlussantrag exakt mit dem zur Abstimmung gestellten Inhalt zugestimmt wird (vgl. BGH Urteil vom 23.06.2023, V ZR 158/22). Dies ist nicht der Fall, wenn es zulässige Alternativen zu dem beantragten Vorgehen gibt (vgl. BGH, Urteil vom 23. Juni 2017 – V ZR 102/16, NJW-RR 2017, 1042 Rn. 17).
Der Beschlussantrag der Kläger sah die Beauftragung der Firma D. L. vor. Nachdem eigenem Vortrag der Kläger zufolge zum Zeitpunkt der Beschlussfassung noch zwei weitere Angebote vorlagen, bestand kein Anspruch darauf, eine Beauftragung der Firma D. L. zu beschließen, eine Ermessensreduzierung auf Null lag insoweit nicht vor, sodass die Anfechtung des Negativbeschlusses unbegründet ist.
4. Ein Anspruch der Kläger auf Beschlussersetzung besteht nicht, da entgegen der Auffassung der Kläger den jeweiligen Wohnungs- und Teileigentümern gem. § 4 Ziff. 1 der GO nicht lediglich die Reparatur der Geländerinnenseiten, sondern die Erneuerung der Geländer insgesamt obliegt.
a) Eine Beschlussersetzungsklage dient der gerichtlichen Durchsetzung des Anspruchs des Wohnungseigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung gem. § 18 Abs. 2 WEG, wobei sich durch das WEMoG insoweit keine Änderungen ergeben haben. Die Klage ist daher begründet, wenn der klagende Wohnungseigentümer einen Anspruch auf den seinem Rechtsschutzziel entsprechenden Beschluss hat, weil nur eine Beschlussfassung ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht (vgl. BT-Drs. 19/18791, 82 zu § 44 I 2 WEG). Abzustellen ist auf den Zeitpunkt der letzten mündlichen Tatsachenverhandlung (vgl. BGH NJW 2018, 3238 Rn. 26). Hat der klagende Wohnungseigentümer einen Anspruch auf eine Beschlussfassung und verbleibt den Wohnungseigentümern bei der Auswahl der zu treffenden Maßnahmen – wie dies regelmäßig etwa bei der Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums der Fall ist (vgl. BGHZ 222, 187) – ein Gestaltungsspielraum, wird bei der Beschlussersetzungsklage das den Wohnungseigentümern zustehende Ermessen durch das Gericht ausgeübt. Prozessual wird der gerichtlichen Ermessensausübung dadurch Rechnung getragen, dass – anders als nach der allgemeinen Vorschrift des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO – die Angabe des Rechtsschutzziels genügt (vgl. BGH NJW 2013, 2271 Rn. 23). An den Wortlaut eines konkreten Klageantrags ist das Gericht daher nicht gebunden und abweichend von diesem ermächtigt, diejenigen Maßnahmen anzuordnen, die nach billigem Ermessen notwendig sind, um dem Rechtsschutzziel des klagenden Eigentümers zu entsprechen (vgl. Jennißen/Suilmann WEG, 7. Aufl., WEG § 44 Rn. 134). Auch wenn z.B. der klagende Wohnungseigentümer keinen Anspruch auf Durchführung einer mit der Klage konkret verlangten Sanierungsmaßnahme hat, können die Voraussetzungen für die Ersetzung eines sog. Grundlagenbeschlusses vorliegen, nach dem zunächst nur über das „Ob“ der Maßnahme entschieden werden soll, während das „Wie“ der Ausgestaltung durch die Wohnungseigentümer vorbehalten bleibt (vgl. BGH NJW 2018, 3238 Rn. 8, 29). Eine Beschlussersetzungsklage ist deshalb nicht nur dann begründet, wenn das Ermessen der Wohnungseigentümer in dem Sinn auf „Null“ reduziert ist, dass nur ein Beschluss mit dem in dem Klageantrag konkret formulierten Inhalt ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht (vgl. BGH, NJW 2023, 63 Rn. 8-10, beck-online).
b) Die Pflicht, das gemeinschaftliche Eigentum zu erhalten, ruht nach § 18 Abs. 1 WEG grundsätzlich auf der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Der einzelne Wohnungseigentümer ist von Gesetzes wegen hingegen nicht verpflichtet, das gemeinschaftliche Eigentum zu erhalten. Die Wohnungseigentümer können aber vereinbaren, dass nicht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, sondern ein Wohnungseigentümer geschlossene Bereiche oder Teile des gemeinschaftlichen Eigentums wie z.B. Dachterrassen selbständig erhalten muss. Insoweit spricht man von der Übertragung der Erhaltungslast. Ob einen Wohnungseigentümer durch eine Vereinbarung die Erhaltungslast treffen soll, oder ob im Ergebnis bloß ein vereinbarter Umlageschlüssel vorliegt, ist eine Frage der Auslegung. Die Übertragung der Erhaltungslast muss klar und eindeutig sein, im Zweifel liegt ein bloßer Umlageschlüssel vor (vgl. Hügel/Elzer Wohnungseigentumsgesetz, 3. Auflage 2021, Rn. 91-93, m.w.N.).
c) Die hier maßgebliche Gemeinschaftsordnung weist dem einzelnen Wohnungseigentümer ausdrücklich u.a. die Vornahme von Reparaturen an Innentüren, Innenseiten der Eingangstüren, Balkon- und Dachterrassentüren, jeweils mit Rahmen und Innenseiten der Fenster, Fensterscheiben, Balkon- und Dachterrasseninnenseiten einschließlich Geländer zu und überträgt ihm damit nach dem insoweit eindeutigen Wortlaut der Vereinbarung die Erhaltungslast, so dass es sich nicht lediglich um einen Kostenverteilungsschlüssel handelt.
Der Begriff „Reparatur“ beinhaltet dabei als Maximalform einer Reparatur auch die Erneuerung der jeweiligen Teile des Gemeinschaftseigentums. Andernfalls hätte es der jeweilige Sondereigentümer in der Hand, mit der Erfüllung seiner Reparaturpflichten so lange zuzuwarten, bis eine Erneuerung unausweichlich ist.
Entgegen der Ansicht der Kläger umfasst die Erhaltungslast des jeweiligen Sondereigentümers nach dem auch insoweit eindeutigen Wortlaut der Gemeinschaftsordnung auch nicht lediglich die Innenseiten der Dachterrassengeländer, sondern die Geländer insgesamt. Denn die Gemeinschaftsordnung trifft eine Unterscheidung zwischen Innen- und Außenseiten lediglich bezüglich der Fenster und Türen sowie der Balkone und Dachterrassen selbst. Hinsichtlich der Geländer wird keine Unterscheidung zwischen Außen- und Innenseiten getroffen, vielmehr werden diese in ihrer Gesamtheit als den Balkon- und Dachterrasseninnenseiten zugehörig beschrieben.
Eine andere rechtliche Bewertung ergibt sich auch nicht aus den klägerseits zitierten Entscheidungen des Bundesgerichtshofs vom 22.11.2013, V ZR 46/13 und 02.03.2012, V ZR 174/11, da die diesen Entscheidungen zugrunde liegenden Sachverhalte mit dem vorliegenden nicht vergleichbar sind. In den jenen Entscheidungen zu Grunde liegenden Fällen war der Farbanstrich der Außenseiten von Wohnungsabschlusstüren und Fenstern von der Zuweisung der Erhaltungslast auf den einzelnen Eigentümer ausdrücklich ausgenommen. Dieser Umstand ließ nach Auffassung des Bundesgerichtshofs nicht den Schluss zu, dass alle anderen Maßnahmen dem einzelnen Wohnungseigentümer obliegen, sondern führte im Zweifel dazu, dass der Austausch der Fenster und der Wohnungsabschlusstüren Gemeinschaftsaufgabe ist.
Begründet wurde dies damit, dass, wenn sich die Gemeinschaft schon den Außenanstrich vorbehalte, dies erst recht für die vollständige Erneuerung gelte, da die Wohnungseigentümer damit eine einheitliche Außenansicht des Gebäudes sicherstellen wollten.
Zwar ist den Klägern zuzugestehen, dass eine Erneuerung der Terrassengeländer die Außenansicht in gleicher Weise oder sogar stärker beeinflussen kann als ein Austausch von Fenstern und Türen, jedoch haben sich die Wohnungseigentümer in der vorliegenden Gemeinschaftsordnung bezüglich der Balkon- und Dachterrassengeländer gerade nichts vorbehalten, um eine einheitliche Außenansicht des Gebäudes sicherzustellen, sondern die Erhaltungslast insoweit vollständig auf den jeweiligen Sondereigentümer übertragen, weil die Gemeinschaftsordnung nach ihrem ausdrücklichen Wortlaut bzgl. der Geländer gerade keine Unterscheidung zwischen Außen- und Innenseiten trifft. Eine derartige Unterscheidung erschienene i.ü. bei der hier vorliegenden Stahlkonstruktion mit Stahlhalterungen und Drahtgittergläsern mit Aluminiumrahmen sowie durchlaufenden Holzhandläufen auch wenig sinnvoll, da eine auf die jeweiligen Innenseiten dieser Teile beschränkte Reparatur im Gegensatz zu einem auf bestimmte Flächen beschränkten Farbanstrich kaum möglich erscheint.
Im Ergebnis ist nach den vorliegenden Vereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung daher der jeweilige Wohnungseigentümer verpflichtet, die erforderlichen Reparaturen einschließlich Erneuerungen an den Dachterrassengeländern auf seine Kosten vorzunehmen.
d) Ist – wie hier – die Verwaltungskompetenz ohne konkrete Vorgaben übertragen, entscheidet der jeweilige Wohnungseigentümer an Stelle der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer über „Ob“ und „Wie“ entsprechender Maßnahmen nach den auch für diese geltenden Kriterien, so dass alle Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung i.S.d. § 18 Abs. 2 WEG entsprechen müssen, wobei aber dem jeweiligen Wohnungseigentümer ein nicht kleinlicher Ermessensspielraum zusteht. Kommt ein Wohnungseigentümer seiner Erhaltungspflicht dann nicht nach, kann ihn über § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG (nur) die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Durchführung der erforderlichen Maßnahmen verklagen.
Umstritten ist, ob die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in einem solchen Fall anstelle des jeweiligen Wohnungseigentümers notwendige Maßnahmen auch noch selbst beschließen und durchführen darf, d.h., ob ihr eine mit der Entscheidungskompetenz des jeweiligen Wohnungseigentümers „konkurrierende“ oder zumindest subsidiäre Kompetenz zusteht (vgl. hierzu z.B. Hügel/Elzer, Wohnungseigentumsgesetz, 3. Auflage 2021, Rn. 96-98, m.w.N.).
Selbst wenn man eine derartige Restkompetenz der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bejahen sollte, würde dies der Gemeinschaft lediglich ermöglichen, beispielsweise eine einheitliche Außenansicht des Gebäudes sicherzustellen, jedoch keine Handlungspflicht der Gemeinschaft begründen und demzufolge auch keinen Anspruch der Kläger auf Beschlussersetzung. Nachdem die Wohnungseigentümer durch den Negativbeschluss zum Ausdruck gebracht haben, dass sie von einer ihnen etwa zustehenden Restkompetenz keinen Gebrauch machen wollen, besteht jedenfalls seitens des Gerichts keine Handhabe für eine entsprechende Beschlussersetzung. Selbst unter dem Gesichtspunkt, dass vorliegend Gemeinschaftseigentum betroffen ist, und eine Erneuerung der Geländer möglicherweise unumgänglich, besteht vorliegend kein Anspruch der Kläger auf Beschlussersetzung, da diese aufgrund der ihnen übertragenen Erhaltungslast selbst tätig werden können und müssen.
II.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 49 GKG. Danach ist der Streitwert auf das Interesse aller Wohnungseigentümer an der Entscheidung festzusetzen. Er darf den siebeneinhalbfachen Wert des Interesses des Klägers und der auf seiner Seite Beigetretenen sowie den Verkehrswert ihres Wohnungseigentums nicht übersteigen. Ausweilich des Beschlusstextes beträgt das Gesamtinteresse an der Entscheidung EUR 85.900,00, das siebeneinhalbfache Einzelinteresse der Kläger EUR 136.587,44 (EUR 85.900,00 : 1.000 × 212,01 × 7,5). Da das siebeneinhalbfache Interesse der Kläger somit höher ist als das Gesamtinteresse, war der Streitwert auf EUR 85.900,00 festzusetzen.
