Untermieter hat keinen Anspruch auf Wasserversorgung gegenüber Hauptmieter
Das Amtsgericht Zossen hat entschieden, dass Untermieter keinen Anspruch auf Versorgungsgüter wie Wasser gegenüber dem Hauptmieter oder Vermieter haben. Dies basiert auf der fehlenden Glaubhaftigkeit des vorgetragenen Anspruchs und der Rechtsprechung, dass der reine Besitz kein Recht auf fortgesetzte Versorgungsleistungen begründet.
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✔ Das Wichtigste in Kürze
Zentrale Punkte aus dem Urteil:
- Zurückweisung des Antrags: Der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung wurde abgelehnt.
- Kosten des Verfahrens: Die Antragsgegnerin muss die Kosten des Verfahrens tragen.
- Streitwert: Festsetzung des Streitwerts auf 5.000 Euro.
- Unbegründeter Anspruch: Der Verfügungsanspruch wurde als nicht glaubhaft eingestuft.
- Fehlende Beweise: Es gab nur Vermutungen, aber keine ausreichenden Beweise für ein vorsätzliches Verhalten der Antragsgegnerin.
- Keine vertraglichen Ansprüche: Zwischen Antragstellerin und Antragsgegnerin bestehen keine vertraglichen Ansprüche, die einen Anspruch aus einem Mietverhältnis begründen könnten.
- Besitzrecht und Versorgungsleistungen: Nach BGH-Rechtsprechung gewährt der reine Besitz kein Recht auf fortgesetzte Belieferung mit Versorgungsgütern.
- Möglicher Anspruch der Hauptmieterin: Nur die Hauptmieterin hätte unter bestimmten Umständen einen Anspruch auf Wiederherstellung der Wasserversorgung haben können.
Übersicht
Rechtsfragen im Mietverhältnis: Ansprüche von Untermietern
In der aktuellen Rechtslandschaft taucht häufig die Frage nach den Rechten und Pflichten von Untermietern auf. Ein kürzlich ergangener Gerichtsbeschluss wirft ein Schlaglicht auf diese Thematik, insbesondere im Kontext der Versorgungsgüter. Dieses Thema, das sowohl Untermieter als auch Hauptmieter und Vermieter direkt betrifft, ist von zentraler Bedeutung im Mietrecht. Die Rechtsprechung zu diesem Thema hilft, die Grenzen und Möglichkeiten der Ansprüche von Untermietern zu definieren und schafft damit Klarheit in einem oft missverstandenen Bereich.
Der Fokus liegt auf der Frage, inwieweit Untermieter einen Anspruch auf Versorgungsgüter wie Wasser gegenüber dem Hauptmieter oder dem Vermieter geltend machen können. Dabei spielen auch Aspekte wie einstweilige Verfügung, Antragsschrift und Besitzrecht eine Rolle. Die aktuelle Rechtsprechung und deren Auswirkungen bieten einen interessanten Einblick in die Kostenentscheidung und die allgemeine Handhabung solcher Fälle, was sowohl für Rechtspraktiker als auch für die betroffenen Parteien von hoher Relevanz ist.
Der Streit um Versorgungsgüter im Mietverhältnis
Im Mittelpunkt des aktuellen Urteils des Amtsgerichts Zossen steht eine rechtliche Auseinandersetzung, bei der es um die Versorgung mit Wasser in einer Untermietwohnung geht. Konkret wurde der Anspruch eines Untermieters auf Wasserversorgung gegen den Hauptmieter beziehungsweise Vermieter verhandelt. Der Fall begann mit dem Abstellen der Wasserversorgung in der Wohnung des Untermieters, woraufhin dieser eine einstweilige Verfügung beantragte, um die Wiederaufnahme der Wasserversorgung zu erzwingen.
Rechtliche Bewertung der Wasserversorgung
Die rechtliche Bewertung dieses Falls erforderte eine detaillierte Prüfung der Ansprüche des Untermieters. Der Antragsteller brachte vor, dass die Wasserversorgung absichtlich durch den Hauptmieter oder Vermieter unterbrochen wurde. Das Gericht musste bewerten, ob diese Behauptung glaubhaftist und ob daraus ein Rechtsanspruch abgeleitet werden kann. Die Komplexität des Falls lag darin, das Besitzrecht des Untermieters und die Verpflichtungen des Hauptmieters/Vermieters in Bezug auf die Bereitstellung von Versorgungsgütern abzuwägen.
Entscheidung des Amtsgerichts Zossen
Das Amtsgericht Zossen wies den Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung zurück. Es befand, dass der Vortrag des Antragstellers bezüglich einer absichtlichen Unterbrechung der Wasserversorgung nicht ausreichend glaubhaft gemacht wurde. Darüber hinaus orientierte sich das Gericht an früheren Entscheidungen des Bundesgerichtshofs, insbesondere an einem Urteil aus dem Jahr 2009, welches besagt, dass ein Untermieter keinen direkten Anspruch auf Versorgungsleistungen gegen den Hauptmieter oder Vermieter hat, sofern keine vertraglichen Ansprüche bestehen.
Relevanz des Urteils für das Mietrecht
Dieses Urteil hat weitreichende Bedeutung für das Mietrecht. Es stellt klar, dass das Besitzrecht eines Untermieters nicht automatisch einen Anspruch auf die Fortführung der Versorgungsleistungen wie Wasserversorgung beinhaltet. Die Entscheidung betont, dass der Besitzschutz in diesem Kontext primär zur Abwehr von Störungen dient und nicht zur Sicherung der fortgesetzten Belieferung mit Versorgungsgütern. Das Urteil verdeutlicht, dass im Falle einer Unterbrechung der Versorgungsleistungen der direkte Weg über den Hauptmieter zu suchen ist und die gerichtliche Auseinandersetzung als letztes Mittel anzusehen ist. Die Kostenentscheidung des Gerichts und die Festlegung des Streitwerts auf 5.000 Euro unterstreichen die finanziellen Implikationen solcher Rechtsstreitigkeiten im Mietrecht.
✔ Wichtige Begriffe kurz erklärt
Wie wird ein Anspruch auf Versorgungsgüter wie Wasser im Mietkontext definiert?
Im Mietkontext in Deutschland ist der Anspruch auf Versorgungsgüter wie Wasser vielschichtig und umfasst sowohl die Rechte als auch die Pflichten des Mieters und des Vermieters.
Rechte und Pflichten des Mieters
Mieter haben das Recht auf sauberes Trinkwasser. Sie sind berechtigt, Wasserhähne, Mischbatterie, Brauseköpfe oder WC-Becken auszutauschen, vorausgesetzt, die Arbeiten werden fachmännisch und ordnungsgemäß durchgeführt. Mieter sind jedoch verpflichtet, Einrichtungen der Mietsache, die sie während der Mietzeit erneuert haben, bei Auszug entweder zurückzulassen oder die ausgetauschten Gegenstände wieder anzubringen.
Rechte und Pflichten des Vermieters
Vermieter sind verpflichtet, eine Immobilie instand zu halten oder instand zu setzen. Das bedeutet, dass der Vermieter die Kosten für notwendige Reparaturen tragen muss. Seit November 2011 sind alle Hauseigentümer laut der Trinkwasserverordnung dazu verpflichtet, alle drei Jahre das Leitungswasser auf Legionellen zu überprüfen. Die Kosten für die Probeentnahmen und die Untersuchungen im Labor müssen durch den Vermieter gezahlt werden, können aber in voller Höhe auf die Betriebskosten umgelegt werden.
Mietminderung bei Wassermangel
Wenn das Wasser nicht warm wird, hat der Mieter das Recht, die Miete zu kürzen.
Trinkwasserqualität und -untersuchung
Jeder Mieter in Deutschland hat das Recht auf sauberes Trinkwasser. Im Rahmen der europäischen Trinkwasserverordnung stehen aber nicht nur die Qualität des Wassers, sondern auch die regelmäßige Überprüfung der Wasserqualität im Fokus. Die Kosten für die Probeentnahmen und die Untersuchungen im Labor müssen durch den Vermieter gezahlt werden, können aber in voller Höhe auf die Betriebskosten umgelegt werden.
Es ist zu erwähnen, dass Mieter in der Regel keinen Anspruch auf den Einbau eines Wasserzählers haben. Es gibt allerdings Vorschriften in den Landesbauordnungen, welche den Einbau von Kaltwasserzählern durch den Vermieter vorschreiben.
Diese Erklärung gibt einen Überblick über den Anspruch auf Versorgungsgüter wie Wasser im Mietkontext in Deutschland. Es gibt jedoch viele weitere Aspekte und Details, die in bestimmten Situationen relevant sein können.
Das vorliegende Urteil
AG Zossen – Az.: 2 C 81/23 – Beschluss vom 02.06.2023
In dem Verfahren hat das Amtsgericht Zossen am 02.06.2023 ohne mündliche Verhandlung wegen Dringlichkeit gemäß § 937 Abs. 2 ZPO beschlossen:
1. Der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung vorn 31.05.2023 wird zurückgewiesen.
2. Die Antragsgegnerin hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.
3. Der Streitwert wird auf 5.000,00 Euro festgesetzt.
Gründe:
Wegen des Sachverhaltes wird auf die Antragsschrift vom 31.05.2023 sowie die damit vorgelegten Unterlagen Bezug genommen.
Der Antrag ist unbegründet.
I.
Der Verfügungsanspruch ist nach dem eigenen Vorbringen schon nicht glaubhaft gemacht.
In der Begründung des Anspruchs heißt es:
„Seit dem gestrigen Tage des 30.05.2023, konkret seit ca. 20.30 Uhr, ist die Wasserversorgung in der streitgegenständlichen Unterkunft komplett abgestellt.
Es besteht berechtigter Grund zur Annahme, dass die Wasserversorgung bewusst durch die Antragstellerin unterbrochen wurde, nachdem entsprechende Schutzvorrichtungen vor die Wasserversorgungseinrichtungen angebracht wurden.“
Hiernach handelt es sich um eine bloße Vermutung ohne dass ein bewusstes Abstellen des Wassers durch die Antragsgegnerin durch weitere Annahmen belegt ist. Insoweit wäre es der Antragstellerin durchaus zuzumuten gewesen nach dem Grund des Ausfalls der Wasserversorgung nachzufragen oder gegebenenfalls dazu aufzufordern diese wieder herzustellen. Dafür, dass ein bewusst vorsätzliches Verhalten der Antragsgegnerin vorliegt, ist der Vortrag der Antragstellerin jedenfalls nicht ausreichend glaubhaft gemacht.
II.
Im Übrigen schließt sich das Gericht der Rechtsprechung des BGH in seiner Entscheidung vom 6.5.2009 – XII ZR 137/07 an, wonach die Antragstellerin als Untermieter nicht anspruchsberechtigt ist Da zwischen der Antragstellerin und der Antragsgegnerin keine vertraglichen Ansprüche bestehen, ist ein Anspruch aus einem Mietverhältnis ausgeschlossen. Soweit der Antragstellerin ein Besitzrecht zustehen mag, ist dies für den vorliegend geltend gemachten Anspruch jedoch nicht ausreichend.
Der Bundesgerichtshof hat entgegen der vom Landgericht München I, Urteil vom 09.06.2005, Az.: 26 O 8764/05) vertretenen Auffassung in der Einstellung der Leistungen eine besitzrechtlich verbotene Eigenmacht nicht gesehen und den Besitzschutz auf die Einstellung von Versorgungsleistungen für nicht anwendbar erklärt. Die Besonderheit des Besitzschutzes bestehe darin, dass er – zur vorläufigen Befriedung – auch einem unrechtmäßigen Besitzer zusteht. Er besteht in der Abwehr von Störungen und greift grundsätzlich auch dann ein, wenn der Mietvertrag beendet und der Mieter zur Räumung verpflichtet ist. Der Besitz als rein tatsächliche Sachherrschaft verschaffe keinen Anspruch auf eine bestimmte Nutzung der Sache, sondern nur Abwehransprüche gegen Eingriffe von außen. Ein solcher Eingriff liege nicht vor, wenn lediglich Leistungen eingestellt würden. Denn der Besitz sei nur gegen beeinträchtigende Eingriffe geschützt, verleihe aber kein Recht auf eine fortgesetzte Belieferung mit Versorgungsgütern. Damit sei die Sachlage vergleichbar mit der Einstellung der Leistungen durch Versorgungsunternehmen, wenn der Mieter die Leistungen unmittelbar von diesen beziehe. Die Versorgungssperre durch die Energieversorger werde nach der weit überwiegenden Auffassung zu Recht ebenfalls nicht als Besitzverletzung angesehen.
Hiernach hätte lediglich die Hauptmieterin, welche auch nicht zur Herstellung der Wasserversorgung aufgefordert wurde, möglicherweise einen entsprechenden Anspruch.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die Streitwertfestsetzung richtet sich nach §§ 20 I 1 GKG, 3 ZPO.
