Übersicht
- Das Wichtigste im Überblick
- Darf man eine preisgebundene Sozialwohnung untervermieten?
- Wann gilt das Wohnungsbindungsgesetz bei der Untervermietung?
- Warum verweigerte die Eigentümerin die Erlaubnis zur Untervermietung?
- Wie prüfte das Gericht den Anspruch nach Paragraph 553 BGB?
- Welche Folgen hat die Ablehnung der Untermietgenehmigung?
- Experten Kommentar
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Benötigt mein Untermieter einen WBS, wenn ich weniger als die Hälfte der Sozialwohnung untervermiete?
- Darf ich für meine Möbel einen Zuschlag verlangen, der die gesetzliche Kostenmiete übersteigt?
- Wie weise ich mein berechtigtes Interesse nach, wenn ich für ein Auslandsstudium untervermieten möchte?
- Kann der Vermieter die Untervermietung trotz WBS ablehnen, wenn der Vertrag gegen Sozialvorschriften verstößt?
- Welche rechtlichen Folgen drohen mir, wenn mein Untermieter die überzahlte Miete nachträglich zurückfordert?
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteilstext springen: 65 S 5/25
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: Landgericht Berlin
- Datum: 15.07.2025
- Aktenzeichen: 65 S 5/25
- Verfahren: Berufung
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Sozialer Wohnungsbau
- Relevant für: Mieter und Vermieter von Sozialwohnungen
Mieter dürfen Sozialwohnungen nicht untervermieten, wenn die Untermiete zu hoch ist oder Papiere fehlen.
- Die Mieterin verlangte einen viel zu hohen Preis für das bewohnte Zimmer.
- Untermieter benötigen für den Einzug in eine Sozialwohnung einen eigenen Wohnberechtigungsschein.
- Spezielle Gesetze greifen bereits, wenn der Mieter mehr als die halbe Wohnfläche abgibt.
- Vermieter dürfen die Erlaubnis verweigern, wenn der Vertrag gegen soziale Gesetze verstößt.
- Die Mieterin bewies nicht, dass sie weiterhin einen Schlüssel behält und dort wohnt.
Darf man eine preisgebundene Sozialwohnung untervermieten?
Eine junge Frau aus Berlin schmiedete einen lukrativen Plan für die Zeit ihres Auslandsstudiums. Sie bewohnte gemeinsam mit ihrer Mutter seit dem Jahr 2010 eine preisgebundene Zwei-Zimmer-Wohnung in der Hauptstadt. Die monatliche Warmmiete für die gut 68 Quadratmeter große Immobilie betrug äußerst günstige 531,25 Euro. Um die Haushaltskasse während der Abwesenheit aufzubessern, wollte die Bewohnerin das größere der beiden Zimmer an ein Ehepaar überlassen. Für dieses gut 36 Quadratmeter große Wohnzimmer rief sie eine stolze Warmmiete von 1.200 Euro im Monat auf. Die Vermieterin verweigerte die geforderte Zustimmung zu diesem Vorhaben, woraufhin ein intensiver Rechtsstreit entbrannte.
Der Fall landete zunächst vor dem Amtsgericht Berlin-Wedding, welches das Begehren in der ersten Instanz abwies. Die Richter bemängelten damals, die junge Frau habe nicht ausreichend bewiesen, dass sie weiterhin einen Restbesitz an der Wohnung behalte. Sie legte daraufhin Berufung ein und führte das Verfahren vor das Landgericht Berlin (Urteil vom 15.07.2025, Az. 65 S 5/25). Dort musste eine zentrale Rechtsfrage geklärt werden: Kann man einen Rechtsanspruch auf die Untervermietung einer preisgebundenen Sozialwohnung durchsetzen, wenn die finanziellen Rahmenbedingungen in einem extremen Missverhältnis zur eigentlichen Förderung stehen?
Wann gilt das Wohnungsbindungsgesetz bei der Untervermietung?
Das deutsche Mietrecht zeigt sich bei dem Wunsch nach einer Untervermietung oft mieterfreundlich. Der maßgebliche Paragraph 553 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) regelt den Anspruch auf die Erlaubnis zur Untervermietung. Demnach muss der Eigentümer die Zustimmung erteilen, wenn nach dem Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse auf der Seite des Mieters entsteht. Ein geplanter Auslandsaufenthalt für ein Studium oder den Beruf gilt in der juristischen Praxis als ein solches anerkanntes Interesse.
Eine preisgebundene Sozialwohnung unterliegt jedoch völlig anderen Spielregeln. Hier greifen die strengen Vorgaben des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG). Diese Spezialvorschriften sollen sicherstellen, dass mit öffentlichen Mitteln geförderter Wohnraum ausschließlich den Personen zugutekommt, die auf dem regulären Wohnungsmarkt keine Chance haben. Das Gesetz greift laut Paragraph 21 WoBindG immer dann, wenn eine Wohnung ganz oder mit mehr als der Hälfte der Wohnfläche untervermietet wird. Ist diese Schwelle überschritten, gelten für den Untermieter exakt dieselben strengen Anforderungen wie für den Hauptmieter.
Zwei Hürden sind bei einer solchen Konstellation zwingend zu nehmen. Zum einen fordert Paragraph 4 WoBindG die Vorlage von einem gültigen Wohnberechtigungsschein (WBS) durch den neuen Untermieter. Zum anderen ordnet Paragraph 8 WoBindG die Einhaltung der gesetzlichen Mietpreisbindung an. Man darf also nicht mehr Miete verlangen, als es die amtliche Preisbindung vorsieht. Eine Bereicherung durch die Weitervermietung schließt der Gesetzgeber damit kategorisch aus.
Warum verweigerte die Eigentümerin die Erlaubnis zur Untervermietung?
Die Fronten zwischen den Vertragsparteien verhärteten sich schnell. Die Hauptmieterin pochte auf ihr Recht. Sie argumentierte, sie wolle die Räumlichkeiten nur für eine befristete Zeit überlassen, um die laufenden Kosten während des Auslandsaufenthalts zu decken. Sie versicherte zudem, einen Wohnungsschlüssel zu behalten und das verbleibende kleine Zimmer für gelegentliche Besuche in der Heimat weiter zu nutzen. Sie bot dem Gericht sogar ihre eigene Zeugenvernehmung an, um diesen sogenannten Mitbesitz zu untermauern.
Die Wohnungsbaugesellschaft sah in dem Vorhaben hingegen einen massiven Rechtsverstoß. Das Unternehmen bestritt vehement, dass die junge Frau die Wohnung überhaupt noch selbst nutze. Viel schwerer wog für die Vermieterin jedoch der finanzielle Aspekt. Eine Warmmiete von 1.200 Euro für ein einzelnes Zimmer stehe in einem eklatanten Widerspruch zu den strengen Regeln der Wohnraumförderung. Das Unternehmen befürchtete, sich selbst strafbar zu machen oder ein Bußgeld zu riskieren, wenn es eine derart offensichtlich überteuerte Untervermietung in einer Sozialwohnung formell absegnet.
Die Beklagte hält eine Erlaubniserteilung unter anderem deshalb für unzumutbar, weil die Überlassung gegen die Zweckbestimmung von Sozialwohnungen verstoßen und ordnungswidrig sein könne.
Wie prüfte das Gericht den Anspruch nach Paragraph 553 BGB?
Das Landgericht Berlin nahm eine detaillierte Prüfung der Sachlage vor und zerpflückte die Argumentation der Hauptmieterin Schritt für Schritt. Die Berufung blieb erfolglos. Die Richter stützten ihre Entscheidung auf mehrere tragende Säulen, die das rechtliche Zusammenspiel aus dem BGB und dem Wohnungsbindungsgesetz illustrieren.
Der Widerspruch bei der zeitlichen Befristung
Das Gericht verwies zunächst auf die ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Die obersten Richter hatten in zahlreichen Präzedenzfällen (unter anderem BGH, Urteil vom 13.09.2023, Az. VIII ZR 109/22 und Urteil vom 31.01.2018, Az. VIII ZR 105/17) geurteilt, dass ein berechtigtes Interesse jedes nicht ganz unerhebliche Anliegen ist, welches im Einklang mit der Rechtsordnung steht. Ein Auslandsstudium gehört definitiv dazu. Die Berliner Richter stellten jedoch fest, dass die Mieterin vor dem Gericht verlangte eine unbeschränkte Erlaubnis durchzusetzen. Ein zeitlich befristeter Klageantrag fehlte völlig. Während sie schriftlich behauptete, der Vertrag laufe nur bis Anfang 2025, räumte sie in der mündlichen Verhandlung plötzlich eine Verlängerung bis zum Februar 2026 ein. Das Gericht zweifelte sogar an, ob sie überhaupt jemals nach Deutschland zurückkehren werde. Diese enorme Unbestimmtheit ließ das eigentlich berechtigte Interesse wie ein Kartenhaus einstürzen.
Wucher statt einer Entlastung bei den Kosten
Das Argument, die Untervermietung diene lediglich der finanziellen Entlastung während der Zeit im Ausland, wischte das Gericht mit einem Blick auf die nackten Zahlen vom Tisch. Die Hauptmieterin zahlte an die Eigentümerin eine gebundene Kaltmiete von knapp 274 Euro, was inklusive der Nebenkosten zu einer Warmmiete von rund 531 Euro führte. Von ihren Untermietern forderte sie jedoch 1.200 Euro pro Monat für die Nutzung eines einzigen Zimmers sowie die Mitbenutzung von Küche und Bad.
Diese Konstruktion ging weit über eine einfache Deckung der laufenden Kosten hinaus. Die junge Frau versuchte offensichtlich, aus der staatlich subventionierten Wohnung einen massiven persönlichen Profit zu schlagen. Einen nachvollziehbaren Grund für diesen enormen Preisaufschlag – etwa eine extrem teure Möblierung – blieb sie im Prozess schuldig. Da zudem die Mutter als Mitmieterin weiterhin in der Pflicht stand und für die Hauptmiete haftete, sahen die Richter hier kein legitimes Entlastungsinteresse.
Wer möbliert untervermietet, darf einen Zuschlag verlangen – aber keinen Fantasiepreis. In der Praxis müssen Sie darlegen können, wie sich dieser Betrag zusammensetzt (basierend auf dem Zeitwert der Möbel, nicht dem Neupreis). Fehlt diese transparente Kalkulation oder übersteigt der Zuschlag den angemessenen Wert deutlich, gehen Gerichte regelmäßig von einer unzulässigen Gewinnerzielungsabsicht aus.
Die entscheidende Flächenberechnung
Der rechtliche Todesstoß für die Klage kam durch die Anwendung des Wohnungsbindungsgesetzes. Die Mieterin versuchte zu argumentieren, sie vermiete ja nur einen Teil der Wohnung, weshalb das strenge Gesetz nicht anwendbar sei. Das Gericht rechnete jedoch präzise nach. Bei der Bemessung der Fläche kommt es auf das Verhältnis der exklusiv genutzten Räume an. Die gemeinschaftlich genutzten Bereiche wie das Badezimmer und die Küche fließen nicht in diese spezielle Quote ein.
Das untervermietete Wohnzimmer war mit 36,38 Quadratmetern unstreitig der deutlich größere Raum der insgesamt 68,46 Quadratmeter großen Wohnung. Damit wurden mehr als die Hälfte der Fläche an Dritte überlassen. Genau ab dieser Grenze greift Paragraph 21 Absatz 1 WoBindG zwingend ein. Die Wohnung wird rechtlich so behandelt, als würde sie komplett weitervermietet.
Die fehlenden Nachweise der Untermieter
Durch die Anwendbarkeit der strengen Sozialvorschriften ergaben sich unüberwindbare rechtliche Hindernisse. Die potenziellen Untermieter hätten zwingend einen gültigen Wohnberechtigungsschein vorlegen müssen. Dies geschah nicht. Das Gericht merkte zudem süffisant an, dass ein Paar, welches sich eine Miete von 14.400 Euro im Jahr für ein einzelnes Zimmer leisten kann, wohl kaum die strengen Einkommensgrenzen für einen WBS erfüllen dürfte. Nach den Vorgaben aus dem Wohnraumförderungsgesetz liegt diese Grenze für einen Zweipersonenhaushalt oft im Bereich von etwa 18.000 Euro Nettoeinkommen im Jahr.
Auch die verlangte Miete verstieß diametral gegen die Vorschriften. Nach Paragraph 8 WoBindG darf ausschließlich die gesetzlich zulässige Kostenmiete verlangt werden. Die geforderten 1.200 Euro stellten einen klaren Verstoß gegen diese Preisbindung dar. Das Vorhaben war damit schlichtweg ordnungswidrig.
Die Unzumutbarkeit für die Wohnungsgesellschaft
Die Mieterin vertrat vor Gericht die waghalsige Theorie, die Vermieterin könne die Erlaubnis ja einfach erteilen und das rechtliche Risiko an die Behörden delegieren. Das Landgericht lehnte diese Sichtweise entschieden ab. Dem Eigentümer ist es nach Paragraph 553 Absatz 1 Satz 2 BGB nicht zuzumuten, einem Vertrag zuzustimmen, der widerspricht der sozialen Zweckbestimmung und gegen das Gesetz verstößt. Die Wohnungsbaugesellschaft durfte nicht gezwungen werden, einer ordnungswidrigen und bußgeldbewehrten Praxis ihren offiziellen Segen zu geben.
Vor diesem Hintergrund kann offenbleiben, in welchem Umfang die Klägerin und ihre Mitmieterin tatsächlich Besitz ausüben, weil die gesetzliche Bindung nach WoBindG den Anspruch unabhängig von der Frage des Besitzes ausschließt.
Die Frage, ob die Studentin tatsächlich noch drei Schlüssel besaß oder persönliche Gegenstände im kleinen Zimmer lagerte, spielte am Ende gar keine Rolle mehr. Die illegale Preisgestaltung und das Fehlen der behördlichen Berechtigungsscheine reichten für die Klageabweisung völlig aus.
Welche Folgen hat die Ablehnung der Untermietgenehmigung?
Das Urteil des Landgerichts Berlin verdeutlicht die massiven Schranken bei der Nutzung von staatlich gefördertem Wohnraum. Wer in einer Sozialwohnung lebt, kann diese nicht bei einem längeren Auslandsaufenthalt auf dem freien Markt zu Höchstpreisen anbieten. Sobald mehr als die Hälfte der exklusiven Wohnfläche überlassen wird, müssen die Untermieter dieselben strengen sozialen Kriterien erfüllen wie der Hauptmieter. Eine Umgehung dieser Regeln durch maßlos überzogene Untermietverträge ist rechtlich ausgeschlossen.
Für die junge Mieterin endete der lukrative Plan in einem teuren juristischen Debakel. Da sie den Prozess über zwei Instanzen verlor, muss sie nach den Regeln der Zivilprozessordnung die gesamten Kosten des Rechtsstreits tragen. Die Richter ließen die Revision zum Bundesgerichtshof nicht zu, da es sich um eine klare Einzelfallentscheidung auf der Basis bestehender Gesetze handelte. Das Urteil ist damit rechtskräftig und vorläufig vollstreckbar.
Der Verlust des Prozesses und die Verfahrenskosten sind oft nur das kleinere Übel. Wer eine Sozialwohnung ungenehmigt oder zu überhöhten Preisen untervermietet, riskiert die fristlose Kündigung des eigenen Mietvertrags. Vermieter von gefördertem Wohnraum werten solche Verstöße als schwerwiegende Pflichtverletzung (Fehlbelegung) und greifen in der Praxis meist hart durch.
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Experten Kommentar
Oft rächt sich so ein Konstrukt gleich doppelt. Selbst wenn der Vermieter die überteuerte Untervermietung zunächst gar nicht bemerkt, fliegen solche Deals spätestens bei einem banalen Streit in der WG auf. Sobald die Untermieter nämlich zufällig herausfinden, dass sie in einer subventionierten Sozialwohnung leben, fordern sie die illegal überzahlte Miete gnadenlos zurück.
Wer glaubt, die amtliche Preisbindung durch vermeintlich clevere Absprachen unter dem Radar umgehen zu können, irrt gewaltig. Der Versuch, aus einer staatlich geförderten Immobilie ein privates Geschäftsmodell zu machen, endet fast immer in einem finanziellen Fiasko. Neben empfindlichen behördlichen Bußgeldern drohen dann nämlich genau diese ruinösen Rückzahlungsforderungen der einstigen Mitbewohner.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Benötigt mein Untermieter einen WBS, wenn ich weniger als die Hälfte der Sozialwohnung untervermiete?
NEIN, Ihr Untermieter benötigt bei einer teilweisen Untervermietung von weniger als der Hälfte der Wohnfläche einer Sozialwohnung grundsätzlich keinen Wohnberechtigungsschein. Die strengen Belegungsbindungsvorschriften des Wohnungsbindungsgesetzes finden erst Anwendung, wenn mehr als fünfzig Prozent der exklusiven Wohnfläche an eine dritte Person zur Nutzung überlassen werden. Damit bleibt dieser Vorgang im Regelfall von der behördlichen Genehmigungspflicht hinsichtlich der persönlichen Voraussetzungen des Untermieters befreit.
Diese Privilegierung ergibt sich unmittelbar aus der gesetzlichen Definition des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG), welches die Zweckbindung der Sozialwohnung absichern soll, ohne die private Lebensführung übermäßig einzuschränken. Gemäß § 21 WoBindG greifen die öffentlich-rechtlichen Bindungen, wie etwa die Pflicht zur Vorlage eines WBS, erst bei der Überlassung der gesamten Wohnung oder eben bei mehr als der Hälfte der Fläche. Solange Sie selbst den überwiegenden Teil der Wohnräume bewohnen, betrachtet der Gesetzgeber dies nicht als eine unzulässige Zweckentfremdung des öffentlich geförderten Wohnraums. In diesem Fall verbleibt die Wohnung primär in der Nutzung des Berechtigten, wodurch die soziale Zweckbestimmung der Immobilie trotz des zusätzlichen Mitbewohners rechtlich gewahrt bleibt.
Ungeachtet der Befreiung von der WBS-Pflicht sind Sie dennoch verpflichtet, die Erlaubnis Ihres Vermieters zur Untervermietung gemäß § 553 BGB einzuholen, sofern ein berechtigtes Interesse besteht. Zudem müssen Sie darauf achten, dass die vereinbarte Untermiete nicht unangemessen hoch ausfällt, da eine sittenwidrige Gewinnmaximierung bei Sozialwohnungen besonders streng geprüft und sanktioniert werden kann. Bei der Flächenberechnung zählen nur die exklusiv dem Untermieter zugewiesenen Zimmer, während gemeinschaftlich genutzte Räume wie Bad oder Küche bei der Bestimmung der kritischen Schwelle in der Regel außer Betracht bleiben.
Unser Tipp: Messen Sie die Quadratmeterzahl des zu vermietenden Zimmers exakt aus und vergleichen Sie diese mit der Gesamtwohnfläche, um rechtssicher unter der kritischen Hälfte zu bleiben. Vermeiden Sie es, dem Untermieter zusätzliche Räume zur alleinigen Nutzung zu überlassen, wenn dadurch die gesetzliche Flächengrenze überschritten wird.
Darf ich für meine Möbel einen Zuschlag verlangen, der die gesetzliche Kostenmiete übersteigt?
JA, ein Möblierungszuschlag ist zulässig und darf über die Kostenmiete hinausgehen, sofern er eine angemessene Vergütung für die Abnutzung der überlassenen Einrichtungsgegenstände darstellt. Ein solcher Zuschlag ist nur dann legal, wenn er transparent auf dem tatsächlichen Zeitwert der Möbel basiert und keine unzulässige Gewinnerzielung bezweckt. Hierdurch bleibt die gesetzliche Mietpreisbindung gewahrt, während Vermieter für den realen Wertverlust ihrer Ausstattung entschädigt werden.
Der Gesetzgeber erlaubt diesen Zuschlag gemäß § 549 BGB, um den wirtschaftlichen Nachteil auszugleichen, der durch den Verschleiß der Möbelstücke während der Mietzeit zwangsläufig entsteht. Die Berechnung muss dabei zwingend auf dem Zeitwert zum Zeitpunkt der Überlassung beruhen und darf nicht den ursprünglichen Neupreis der Gegenstände als alleinigen Maßstab heranziehen. In der Rechtsprechung hat sich eine monatliche Abschreibung von etwa ein bis zwei Prozent des aktuellen Möbelwertes als anerkannter Richtwert für eine faire Kalkulation etabliert. Übersteigt die Forderung diesen Rahmen deutlich ohne sachliche Rechtfertigung, werten Gerichte dies oft als Umgehungsgeschäft zur Mietpreisbremse, was die Unwirksamkeit der gesamten Zuschlagsvereinbarung zur Folge haben kann.
Besonders kritisch wird es, wenn die Möbel bereits so alt sind, dass ihr wirtschaftlicher Zeitwert gegen Null tendiert, da hier kaum noch ein Zuschlag gerechtfertigt ist. Auch bei luxuriöser Ausstattung darf der Aufschlag nicht zu einem auffälligen Missverhältnis zum Mietspiegel führen, was als Mietwucher gemäß § 291 StGB (überhöhter Preis durch Ausbeutung) gewertet werden könnte.
Unser Tipp: Erstellen Sie vor der Vermietung eine detaillierte Liste aller Möbelstücke inklusive Kaufdatum sowie Anschaffungspreis und dokumentieren Sie die monatliche Amortisation für Ihre Unterlagen schriftlich. Vermeiden Sie die Nennung von hohen Pauschalbeträgen ohne nachweisbare Kalkulationsgrundlage gegenüber Ihrem Mieter.
Wie weise ich mein berechtigtes Interesse nach, wenn ich für ein Auslandsstudium untervermieten möchte?
Sie weisen Ihr berechtigtes Interesse durch eine Kombination aus schriftlichen Studiennachweisen und einem präzise befristeten Untervermietungsantrag gegenüber Ihrem Vermieter nach. Der Nachweis gilt als rechtssicher erbracht, wenn Sie die Immatrikulationsbescheinigung der ausländischen Universität vorlegen und den Zeitraum der Abwesenheit in Ihrem Schreiben exakt kalendarisch definieren. Damit erfüllen Sie die gesetzliche Darlegungslast für eine teilweise Gebrauchsüberlassung der Wohnung an Dritte während Ihrer studienbedingten Abwesenheit.
Ein studienbedingter Auslandsaufenthalt stellt rechtlich ein anerkanntes berechtigtes Interesse im Sinne des § 553 Abs. 1 BGB dar, sofern die Rückkehrabsicht in die Wohnung zweifelsfrei feststeht. Der Vermieter ist bei Vorliegen eines solchen Grundes grundsätzlich zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet, muss jedoch die Ernsthaftigkeit des Vorhabens anhand objektiver Kriterien prüfen können. Eine bloße Behauptung genügt hierfür nicht, weshalb Sie offizielle Dokumente wie Zulassungsbescheide oder Bestätigungen von Austauschprogrammen als Beleg einreichen sollten. Da das berechtigte Interesse ursächlich mit dem vorübergehenden Studium verknüpft ist, muss sich dieser zeitliche Rahmen zwingend auch in Ihrem Antrag widerspiegeln. Erst durch die Verknüpfung von sachlichem Grund und zeitlicher Befristung entsteht die notwendige Glaubwürdigkeit, die Ihren Anspruch rechtlich durchsetzbar macht.
Ein kritischer Fehler besteht darin, die Erlaubnis unbefristet oder für einen unbestimmten Zeitraum zu verlangen, da dies die rechtliche Position des Mieters massiv gefährdet. Gerichte werten einen unbeschränkten Antrag oft als Indiz gegen ein tatsächlich bestehendes vorübergehendes Interesse und weisen Klagen auf Zustimmung in solchen Fällen regelmäßig ab. Wenn die Rückkehrabsicht aufgrund vager Zeitangaben oder fehlender Befristung nicht mehr plausibel erscheint, entfällt der gesetzliche Schutz zur Erhaltung des Lebensmittelpunktes.
Unser Tipp: Übermitteln Sie Ihrem Vermieter die Studienbescheinigung zusammen mit einem schriftlichen Antrag, der ein konkretes Start- und Enddatum für die Untervermietung enthält. Vermeiden Sie unbedingt vage Formulierungen wie „bis auf Weiteres“, um Ihren Rechtsanspruch auf Zustimmung nicht durch vermeidbare Formfehler zu gefährden.
Kann der Vermieter die Untervermietung trotz WBS ablehnen, wenn der Vertrag gegen Sozialvorschriften verstößt?
JA, der Vermieter darf die Zustimmung zur Untervermietung trotz eines gültigen Wohnberechtigungsscheins verweigern, sofern die vertraglichen Konditionen gegen geltende Sozialvorschriften verstoßen. Ein Vermieter ist rechtlich sogar dazu verpflichtet, seine Zustimmung zu versagen, wenn durch die Untervermietung die gesetzliche Preisbindung der Sozialwohnung verletzt wird. Der Wohnberechtigungsschein des Untermieters allein reicht somit nicht aus, um einen rechtmäßigen Anspruch auf Erlaubnis gegenüber der Hausverwaltung zu begründen.
Die rechtliche Grundlage findet sich in der Unzumutbarkeit gemäß Paragraph 553 Absatz 1 Satz 2 BGB, da einem Vermieter der Abschluss rechtswidriger Verträge grundsätzlich nicht zugemutet werden kann. Neben der persönlichen Berechtigung durch einen WBS gemäß Paragraph 4 WoBindG (Wohnungsbindungsgesetz) muss zwingend die Einhaltung der zulässigen Kostenmiete nach Paragraph 8 WoBindG gewährleistet sein. Wenn die vereinbarte Untermiete die gesetzlich festgelegte Höchstgrenze für den sozialen Wohnraum überschreitet, liegt ein Verstoß gegen die soziale Zweckbestimmung der betreffenden Wohnung vor. Ein solcher Verstoß stellt regelmäßig eine Ordnungswidrigkeit dar, weshalb der Vermieter durch seine Zustimmung nicht an einer illegalen Handlung mitwirken oder gar eigene Bußgelder riskieren muss. Die Prüfung des Vermieters umfasst daher immer sowohl die subjektive Eignung des Mieters als auch die objektive Einhaltung der preisrechtlichen Vorschriften.
Selbst wenn der Hauptmieter durch die Untervermietung keinen finanziellen Gewinn erzielt, kann eine Ablehnung rechtmäßig sein, sofern die anteilige Miete für den Untermieter die anteilige Kostenmiete der Gesamtfläche übersteigt. Eine Ausnahme von dieser strengen Prüfungspflicht besteht lediglich dann, wenn es sich nicht um eine öffentlich geförderte Sozialwohnung handelt, da hier die Vertragsfreiheit bezüglich der Miethöhe im Untermietverhältnis rechtlich deutlich weiter gefasst ist.
Unser Tipp: Ermitteln Sie vor der Vertragserstellung die exakte Kostenmiete Ihrer Wohnung beim zuständigen Wohnungsamt oder Ihrer Hausverwaltung, um eine rechtssichere Miethöhe festzulegen. Vermeiden Sie es unbedingt, pauschale Beträge zu vereinbaren, welche die anteiligen Kosten des sozialen Wohnraums inklusive aller Nebenkosten übersteigen könnten.
Welche rechtlichen Folgen drohen mir, wenn mein Untermieter die überzahlte Miete nachträglich zurückfordert?
Sie müssen die Differenz zwischen der gezahlten Miete und der gesetzlich zulässigen Kostenmiete zurückzahlen, da der übersteigende Betrag ohne rechtlichen Grund geleistet wurde. Ihr Untermieter kann die zu viel gezahlten Anteile auf Basis der ungerechtfertigten Bereicherung zurückfordern, weil ein Verstoß gegen die Preisbindung vorliegt. Dieser zivilrechtliche Erstattungsanspruch besteht unabhängig von etwaigen behördlichen Bußgeldverfahren.
Die rechtliche Grundlage für diese Rückforderung ergibt sich aus der Preisbindung nach § 8 WoBindG, die eine Überschreitung der Kostenmiete bei öffentlich gefördertem Wohnraum strikt untersagt. Wenn Sie eine höhere Miete verlangen, verstößt der Mietvertrag in diesem Punkt gegen ein gesetzliches Verbot, wodurch die entsprechende Zahlungsvereinbarung rechtlich unwirksam wird. Gemäß § 812 BGB ist derjenige, der durch die Leistung eines anderen etwas ohne rechtlichen Grund erlangt, zur Herausgabe des Erlangten verpflichtet. Da der überhöhte Teil der Miete aufgrund des Verstoßes gegen die Preisbindung keinen rechtlichen Bestand hat, ist der Untermieter zur Rückforderung berechtigt. Diese Rückzahlungspflicht stellt eine zwingende zivilrechtliche Konsequenz dar, um den rechtmäßigen Zustand der Kostenmiete im geförderten Wohnungsmarkt wiederherzustellen.
Der Rückforderungsanspruch unterliegt der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren nach § 195 BGB, die mit dem Schluss des jeweiligen Kalenderjahres zu laufen beginnt. Ihr Untermieter kann somit die Beträge zurückverlangen, die er innerhalb der letzten drei vollen Jahre sowie im laufenden Jahr zu viel gezahlt hat. Ein bloßer Verbrauch der Miete schützt Sie üblicherweise nicht vor der Rückzahlungspflicht, da die Unkenntnis der Preisbindung keine Entreicherung begründet.
Unser Tipp: Suchen Sie alle Zahlungsbelege Ihres Untermieters zusammen und vergleichen Sie die Gesamtsumme mit der zulässigen Kostenmiete, um Ihr finanzielles Risiko genau abzuschätzen. Vermeiden Sie es, die Rückforderung einfach auszusitzen, da professionelle Rechtsberatungen dem Untermieter seine Ansprüche schnell und präzise aufzeigen werden.
Hinweis/Disclaimer: Teile der Inhalte dieses Beitrags, einschließlich der FAQ, wurden unter Einsatz von Systemen künstlicher Intelligenz erstellt oder überarbeitet und anschließend redaktionell geprüft. Die bereitgestellten Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen unverbindlichen Information und stellen keine Rechtsberatung im Einzelfall dar und können eine solche auch nicht ersetzen. Trotz sorgfältiger Bearbeitung kann keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität übernommen werden. Die Nutzung der Informationen erfolgt auf eigene Verantwortung; eine Haftung wird im gesetzlich zulässigen Umfang ausgeschlossen.
Wenn Sie einen ähnlichen Fall haben und konkrete Fragen oder Anliegen klären möchten, kontaktieren Sie uns bitte für eine individuelle Prüfung Ihrer Situation und der aktuellen Rechtslage.
Das vorliegende Urteil
LG Berlin II – Az.: 65 S 5/25 – Urteil vom 15.07.2025
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