Eintragung der Haftungsklausel: Warum sie auch nach 2025 möglich bleibt

KG

1. Der Zurückweisungsbeschluss des Amtsgerichts Köpenick – Grundbuchamt vom 15. Januar 2026 wird aufgehoben.

2. Das Grundbuchamt wird angewiesen, die zwischen den Wohnungseigentümern in Teil I § 12.8 der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) getroffene Regelung zur Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden antragsgemäß in den Bestandsverzeichnissen aller Teil- und Wohnungsgrundbücher einzutragen.

Gründe

I.

Die Beschwerdeführerin ist eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern (im Folgenden: GdWE).

Die am 12. Juni 2005 errichtete Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) bestimmt in Teil I § 12.8:

„Im Falle eines Eigentümerwechsels haften der Veräußerer und der Erwerber gesamtschuldnerisch gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft für etwaige rückständige Verpflichtungen des Veräußerers gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft, insbesondere für rückständiges Wohngeld wie auch für fällige Sonderumlagen. Dies gilt nicht für den Erwerb durch Zuschlag in der Zwangsvollstreckung.“

Mit Schreiben vom 23. Dezember 2025 beantragte die Verwalterin der GdWE die Richtigstellung des Grundbuchs und die ausdrückliche Eintragung der Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden im Grundbuch. Der Antrag ist am 30. Dezember 2025 beim Amtsgericht Köpenick und am 2. Januar 2026 beim Grundbuchamt eingegangen.

Am 12. Januar 2026 bzw. 26. Januar 2026 sind in den für die Sondereigentumseinheiten Nr. 1 und Nr. 10 geführten Wohnungsgrundbüchern (Blatt 31031N und 31038N) jeweils Auflassungsvormerkungen eingetragen worden. Sie dienen der Sicherung der durch Kaufverträge vom 30. Oktober 2025 (Blatt 31031N) bzw. vom 21. November 2025 (Blatt 31038N) begründeten Eigentumsverschaffungsansprüche.

Mit Beschluss vom 15. Januar 2026 wies das Grundbuchamt den Antrag mit der Begründung zurück, er sei bei ihm nach Ablauf der in § 48 Abs. 3 WEG bestimmten Frist eingegangen.

Hiergegen richtet sich die Beschwerde, der das Grundbuchamt mit Beschluss vom 11. Februar 2026 mit der zusätzlichen Begründung, es seien in einzelnen Wohnungsgrundbuchblättern zwischenzeitlich Auflassungsvormerkungen eingetragen worden, nicht abgeholfen hat.

II.

1. Die Beschwerde ist nach Maßgabe des § 71 GBO statthaft und auch im Übrigen zulässig. Die Beschwerdebefugnis einer GdWE beruht auf dem ihr in § 48 Abs. 3 Satz 2 WEG zugewiesenem Antragsrecht.

2. Die Beschwerde hat in der Sache Erfolg. Die ausdrückliche Eintragung einer Haftungsklausel im Wege einer Richtigstellung kann grundsätzlich auch noch nach dem 31. Dezember 2025 erfolgen und nach Maßgabe des § 48 Abs. 3 WEG beantragt werden. Unzutreffend ist die Annahme des Grundbuchamtes, dies sei im Hinblick auf die Übergangsregelung in § 48 Abs. 3 Satz 3 WEG nicht mehr möglich. Insofern verkennt das Grundbuchamt sowohl den Regelungsinhalt als auch den Regelungszweck dieser Vorschrift.

a) Die in § 48 Abs. 3 Satz 2 WEG bestimmte Übergangsfrist hat lediglich materiellrechtliche Bedeutung. Sie ist dagegen keine verfahrensrechtliche Ausschlussfrist. Dies ergibt sich aus den Regelungszwecken der §§ 7 Abs. 3 Satz 1, 10 Abs. 3, 48 Abs. 3 Satz 2 WEG.

aa) Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Aufhebung von Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes regeln, wirken nach § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Sollen Vereinbarungen der Wohnungseigentümer entsprechend im Grundbuch eingetragen werden, so kann zur näheren Bezeichnung ihres Inhalts gemäß § 7 Abs. 3 Satz 1 WEG auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden. Die bloße Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung ist aber nicht in allen Fällen ausreichend. Eine Ausnahme bestimmt § 7 Abs. 2 WEG in der ab dem 1. Dezember 2020 geltenden Fassung für Veräußerungsbeschränkungen (§ 12 WEG) und für die Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden. Sie sind „ausdrücklich“ im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs einzutragen.

Dies gilt auch für Vereinbarungen, die – wie die in Teil 2, § 12.8 der Teilungserklärung bestimmte Haftungsklausel – vor dem 1. Dezember 2020 getroffen wurden. Eine durch Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung zum Inhalt des Sondereigentums gewordene Haftungsklausel kann allerdings nachträglich im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs aufgenommen und auf diese Weise „ausdrücklich“ im Sinne von § 7 Abs. 3 Satz 2 WEG im Grundbuch eingetragen werden. Die nachträgliche Eintragung, die nach der Vorstellung des Gesetzgebers lediglich eine Richtigstellung des Grundbuchs sein soll (BT-Drucks. 19/18791, 86), kann gemäß § 48 Abs. 3 Satz 2 WEG auf Antrag eines Wohnungseigentümers oder der GdWE erfolgen.

bb) Die Regelungen in §§ 7 Abs. 3, 48 Abs. 3 WEG, die bestimmen, ob eine Vereinbarung im Sinne von § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG ausdrücklich oder lediglich durch Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung im Grundbuch eingetragen werden kann, enthalten eine gesetzliche Ausgestaltung des sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatzes. Der sachenrechtliche Bestimmtheitsgrundsatz erfordert es, dass ein Recht ausdrücklich im Grundbuch eingetragen wird. Dies ist nur in den gesetzlich bestimmten Ausnahmefällen entbehrlich (vgl. § 7 Abs. 3 Satz 1 WEG und §§ 874 Abs. 1, 885 Abs. 2, 1115 BGB). In diesen Ausnahmefällen kann die Eintragung – zur Entlastung des Grundbuchs und zur Vermeidung einer Überfüllung (vgl. BGH, Urteil vom 17. Dezember 2021 – V ZR 44/21, NJW-RR 2022, 594, 595, Rn. 11; Abramenko in Jennißen, WEG, 8. Aufl. 2024, § 7 Rn. 26) – durch eine Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung ersetzt werden. Durch eine solche Bezugnahme kann das einzutragende Recht aber nur entstehen oder gegenüber anderen Personen wirken, soweit dies gesetzlich zugelassen ist. Ist dies nicht zugelassen, wirkt eine unzulässige Bezugnahme nicht als Eintragung (vgl. BGH, Urteil vom 17. Dezember 2021 – V ZR 44/21, NJW-RR 2022, 594, 596, Rn. 14). Die Nichtbeachtung der gesetzlichen Vorgaben hat zur Folge, dass ein einzutragendes Recht materiellrechtlich nicht entstehen kann und eine unzulässige Eintragung im Sinne von § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO vorliegt (vgl. BGH, Urteil vom 17. Dezember 2021 – V ZR 44/21, NJW-RR 2022, 594, 596, Rn. 14; MüKOBGB/Lettmaier, BGB, § 874 Rn. 22). In diesen Wirkungen offenbart sich die materiellrechtliche Natur des sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatzes (KG, Beschluss vom 20. Dezember 1975 – 1 W 1512/74, OLGZ 1975, 301, 302).

Die vorstehenden Grundsätze gelten auch für Vereinbarungen der Wohnungseigentümer im Sinne von § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG. Wird eine Veräußerungsbeschränkung oder die Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden entgegen § 7 Abs. 3 Satz 2 WEG nicht ausdrücklich eingetragen, kann eine entsprechende Vereinbarung nicht Inhalt des Sondereigentums werden und damit auch nicht nach § 10 Abs. 3 WEG gegen den Sondernachfolger wirken (Armbrüster in Bärmann, WEG, 16. Aufl. 2025, § 7 Rn. 70). Daraus folgt, dass ein Sondernachfolger, der nach dem 1. Januar 2026 Wohnungs- oder Teileigentum erwirbt, an eine Haftungsklausel nicht gebunden ist, wenn sie im Zeitpunkt der Eigentumsumschreibung nicht ausdrücklich im Grundbuch eingetragen ist (Senat, Beschluss vom 10. März 2026 – 1 W 49/26).

Die Regelung in § 48 Abs. 3 Satz 3 WEG hat vor diesem Hintergrund den Zweck, die Sukzessionswirkung des § 10 Abs. 3 WEG für die dort bestimmte Übergangszeit, also bis zum 31. Dezember 2025, sicherzustellen. Da sie der Ausgestaltung des sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatzes dient, entfaltet sie ausschließlich materiellrechtliche Wirkungen. Sie ist dagegen keine verfahrensrechtliche Ausschlussfrist. Eine Richtigstellung kann daher ohne weiteres auch nach dem 1. Januar 2026 noch beantragt und vom Grundbuchamt vorgenommen werden.

b) Die sachlichen Voraussetzungen für die Vornahme der beantragten Richtigstellung liegen vor. Die beantragte Richtigstellung hat insbesondere keine Änderung der Rechtslage im Verhältnis der Wohnungseigentümer zur Folge.

aa) Im Rahmen der Richtigstellung eines Eintragungsvermerks hat das Grundbuchamt dafür Sorge zu tragen, dass eine im Grundbuch dokumentierte Rechtslage nicht sachlich geändert oder fehlerhaft verlautbart wird. Ebenso wie die Eintragung eines Klarstellungsvermerks setzt die beantragte Richtigstellung im Sinne von § 48 Abs. 3 Satz 2 WEG daher voraus, dass das eingetragene Recht mit seinem Eintragungsinhalt besteht und bekannt ist, dass also nur die Verlautbarung des Rechts der notwendigen Klarheit ermangelt (zum Klarstellungsvermerk siehe Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 16. Aufl. 2020, Rn. 296). Daher kann eine Richtigstellung nicht mehr erfolgen, wenn das Eigentum an Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten nach dem 1. Januar 2026 veräußert wird und die Richtigstellung des Grundbuchs nach Eintragung dieser Rechtsänderung im Grundbuch erfolgen soll. Dies hat der Senat bereits entschieden (Senat, Beschluss vom 10. März 2026 – 1 W 49/26, – juris). Entsprechendes gilt, wenn Wohnungs- oder Teileigentum nach dem 1. Januar 2026 durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung erworben wird. Kommt es zu einem Eigentumswechsel, bevor die Richtigstellung im Grundbuch erfolgt ist, wird die vereinbarte Haftungsklausel gegenstandslos; die Wohnungseigentümer sind an sie nicht mehr gebunden (Senat, Beschluss vom 10. März 2026 – 1 W 49/26, – juris). Würde eine Haftungsvereinbarung im Sinne von § 7 Abs. 3 Satz 2 WEG gleichwohl ausdrücklich eingetragen, würde hierdurch das Grundbuch unrichtig werden, weil eine Vereinbarung mit dem eingetragenen Inhalt tatsächlich nicht (mehr) besteht und nicht (mehr) Inhalt des Sondereigentums i.S.v. §§ 5 Abs. 4, 10 Abs. 3 WEG ist.

In solchen Fällen hat das Grundbuchamt den Richtigstellungsantrag zurückzuweisen. Ob darüber hinaus Veranlassung besteht, von Amts wegen einen klarstellenden Vermerk über den zulässigen Umfang der Bezugnahme einzutragen, so dass ersichtlich wird, dass eine in den Anwendungsbereich des § 7 Abs. 3 Satz 2 WEG fallende Vereinbarung nicht (mehr) Inhalt des Sondereigentums ist, kann dahingestellt bleiben und bedarf hier keiner Entscheidung (vgl. zur Eintragung eines entsprechenden klarstellenden Vermerks bei der Eintragung einer Grunddienstbarkeit BGH, Beschluss vom 6. November 2014 – V ZB 131/13, NJW-RR 2015, 208, 211, Rz. 29).

bb) Die Voraussetzungen einer zulässigen Richtigstellung sind demgegenüber dann erfüllt, wenn sämtliche Wohnungseigentümer im Zeitpunkt ihrer Vornahme weiterhin an eine vereinbarte Haftungsklausel i.S.v. § 7 Abs. 3 Satz 2 WEG gebunden sind. Diese Voraussetzung kann auch dann vorliegen, wenn eine Richtigstellung nach dem 1. Januar 2026 beantragt wird (wie hier im Ergebnis auch Schneider, ZMR 2025, 1047, 1051). Denn für die rechtsgeschäftliche Bindung der Wohnungseigentümer an die Vereinbarung kommt es allein auf den Zeitpunkt des Rechtserwerbs an. Beruht der Eigentumsübergang auf einer dinglichen Einigung, ist maßgeblich der Zeitpunkt der Eintragung im Grundbuch (vgl. § 873 BGB). Wird Eigentum im Zwangsversteigerungsverfahren erworben, ist nach § 90 Abs. 1 ZVG der Zeitpunkt des Zuschlags maßgeblich. Erforderlich – aber für die in § 10 Abs. 3 WEG bestimmte Sukzessionswirkung auch ausreichend – ist, dass im Zeitpunkt des Eigentumserwerbs die materiellrechtlichen Anforderungen an die Eintragung erfüllt sind. Für das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander ist es dagegen unerheblich, ob sich die gesetzlichen Anforderungen an die Eintragung von Vereinbarungen im Grundbuch nachträglich ändern oder geändert haben.

cc) Grundlage für eine nach § 48 Abs. 3 Satz 2 WEG vorzunehmende Richtigstellung ist grundsätzlich allein der Inhalt des Grundbuchs. Eine Richtigstellung im Sinne von § 48 Abs. 3 Satz 2 WEG dient dazu, eine bereits als Inhalt des Sondereigentums vereinbarte Klausel so einzutragen, dass sie auch zukünftig gegenüber dem Sondernachfolger eines Wohnungs- oder Teileigentümers wirkt. Ergeben sich aus dem Grundbuchinhalt keine Anhaltspunkte für einen Eigentumswechsel, kann die Richtigstellung daher ohne weiteres auch nach dem 1. Januar 2026 erfolgen. Das Grundbuchamt ist – wie auch bei sonstigen Richtigstellungen – zu weitergehenden Ermittlungen zwar befugt, aber nicht verpflichtet (vgl. Demharter/Schäfer, GBO, 34. Aufl. 2026, § 22 Rn. 22).

Das Grundbuchamt muss insbesondere nicht von Amts wegen ermitteln, ob es wegen eines Erbfalls zu einem im Grundbuch noch nicht gebuchten Eigentümerwechsel gekommen ist. Eine solche Prüfung ist schon deshalb nicht erforderlich, weil der Erbe eines Wohnungs- oder Teileigentümers bereits aufgrund der in § 1922 BGB bestimmten Universalsukzession umfassend in die Rechtsstellung des Erblassers eintritt. Er tritt daher auch in eine vereinbarte Haftungsklausel ein, unabhängig davon, ob sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen worden ist oder nicht (Hügel/Elzer, WEG, 4. Aufl. § 10 Rn. 200). Ist dagegen die Zwangsversteigerung eines Wohnungseigentums angeordnet und ist auf Ersuchen des Vollstreckungsgerichts nach Maßgabe des § 19 Abs. 1 ZVG ein Zwangsversteigerungsvermerk im Grundbuch eingetragen worden, kann eine beantragte Richtigstellung nicht erfolgen, sofern dieses Verfahren zwischenzeitlich abgeschlossen und ein Zuschlag erteilt worden ist. Die Eintragung eines Zwangsversteigerungsvermerks kann somit ausnahmsweise Anlass für weitere Ermittlungen geben.

c) Der beantragten Richtigstellung steht es schließlich nicht entgegen, dass zwischenzeitlich nach Antragstellung in den Wohnungsgrundbüchern der Einheiten Nr. 1 und 10 am 12. Januar 2026 bzw. 26. Januar 2026 Auflassungsvormerkungen eingetragen worden sind. Die Richtigstellung ist insbesondere auch nicht davon abhängig, dass die Vormerkungsberechtigten ihr ausdrücklich zustimmen.

aa) Diese Zustimmung ist allerdings nicht schon deshalb entbehrlich, weil eine Vormerkung keine Grundbuchsperre begründet und der Vormerkungsberechtigte sich sein Recht nach § 888 BGB selbst verschaffen muss. Dieser Grundsatz kommt in der Regel nicht zur Anwendung, wenn die Wohnungseigentümer erreichen wollen, dass eine zwischen ihnen getroffene Vereinbarung als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen werden soll. Vielmehr ist gerade in einem solchen Fall die ausdrückliche Zustimmung des Vormerkungsberechtigten erforderlich (Armbrüster in Bärmann, WEG, 16. Aufl. 2025, § 5 Rn. 73; Staudinger/Kessler [ 2020] BGB § 883 Rn. 313). Bliebe es in einem solchen Fall dem Vormerkungsberechtigten überlassen, eine vormerkungswidrige Änderung der Gemeinschaftsordnung rückgängig zu machen, könnte er dies nur für sich und nur im Verhältnis zu seinem Veräußerer erreichen. Dies hätte wiederum zur Folge, dass die Gemeinschaftsordnung nicht einheitlich im Verhältnis aller künftigen Wohnungseigentümer zueinander Geltung beanspruchen kann. Dies würde letztlich die Funktionsfähigkeit der Gemeinschaft in Frage stellen (vgl. BGH, Beschluss vom 24. Juni 1993 – 2Z BR 56/93, NJW 1993, 1362, 1363).

bb) In der hier vorliegenden Konstellation ist die Zustimmung des Vormerkungsberechtigten aber aufgrund folgender Überlegungen entbehrlich:

Zum einen ist zu berücksichtigen, dass die hier beantragte Richtigstellung nicht auf eine inhaltliche Änderung einer Vereinbarung im Sinne von § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG abzielt. Für die in § 10 Abs. 4 WEG bestimmte Bindung der Wohnungseigentümer an eine Vereinbarung kommt es – wie ausgeführt – allein auf den Zeitpunkt des Rechtserwerbs an. Solange alle im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer daher nach materiellem Recht noch nach Maßgabe des § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG an eine Vereinbarung betreffend die Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden gebunden sind, kann das Grundbuchamt nach Maßgabe des § 48 Abs. 3 Satz 2 WEG auch die Richtigstellung jederzeit vornehmen.

Zum anderen steht der Inhalt der am 12. Januar 2026 bzw. 26. Januar 2026 im Grundbuch eingetragenen Auflassungsvormerkungen nicht im Widerspruch zu der beantragten Richtigstellung. Eine Auflassungsvormerkung schützt den schuldrechtlichen Anspruch des Käufers auf dingliche Rechtsänderung. Ist Wohnungseigentum Gegenstand des durch Vormerkung gesicherten Eigentumsverschaffungsanspruchs, darf der Erwerber darauf vertrauen, dass ihm das Eigentum mit dem Inhalt übertragen wird, mit dem es zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages im Grundbuch verlautbart wird (§ 891 BGB; § 5 Abs. 4 Satz 1 WEG). Von der Sicherungswirkung einer eingetragenen Vormerkung ist daher auch eine Haftungsklausel erfasst, wenn sie im Zeitpunkt der Begründung des Eigentumsverschaffungsanspruchs – hier also bei Abschluss der Kaufverträge am 30. Oktober 2025 bzw. 21. November 2025 – wirksam als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen ist. Dies gilt selbst dann, wenn die Eintragung der Vormerkung erst nach dem 1. Januar 2026 erfolgt, denn der Zeitpunkt der Eintragung der Vormerkung lässt den Inhalt des durch sie gesicherten Anspruchs unberührt. Die am 12. und 26. Januar 2026 eingetragenen Vormerkungen stehen ihrem Inhalt nach somit nicht im Widerspruch zu der nach § 48 Abs. 3 Satz 2 WEG beantragten Richtigstellung. Ist die beantragte Richtigstellung aber nicht vormerkungswidrig, bedarf es zu ihrer Vornahme auch nicht der Zustimmung des Vormerkungsberechtigten.

3. Der Senat hat durch Einsichtnahme in die Grundakten geprüft, ob sich nach dem 31. Dezember 2026 die Eigentumsverhältnisse an den einzelnen Teil- und Wohnungseigentumseinheit geändert haben oder sonstige Eintragungsanträge der beantragten Richtigstellung entgegenstehen. Da im Grundbuch solche Änderungen nicht gebucht und vorrangige zu erledigende Anträge (§ 17 GBO) nicht vorliegen, kann die beantragte Richtigstellung erfolgen.

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