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Mietvertragsklausel zur Durchführung und Kostentragung von Schönheitsreparaturen

LG Lübeck – Az.: 14 S 98/15 – Urteil vom 22.12.2016

Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Reinbek vom 21.04.2015 – 18 C 1026/14 – geändert. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin weitere 112,79 Euro nebst Zinsen hieraus in Höhe fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 07.10.2014 zu zahlen.

Es wird festgestellt, dass die Klägerin nicht verpflichtet ist, ab dem 01.11.2014 einen den monatlichen Betrag in Höhe von 41,06 Euro übersteigenden Betrag für die in § 2 des Mietvertrages ausgewiesene Position “RST Schönheiten” zu zahlen.

Im Übrigen wird die Berufung zurückgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreites.

Dieses und das angefochtene Urteil, soweit es nicht abgeändert worden ist, sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Die Klägerin ist Mieterin einer preisgebundenen öffentlich geförderten Wohnung der Beklagten. Die Wohnfläche beträgt 57,97 m². In der von der Klägerin zu zahlenden Miete in Höhe von anfänglich 474,15 Euro ist eine Position “RST Schönheiten” in Höhe von 46,87 Euro enthalten. Die Klägerin übernahm zu Mietbeginn am 01.11.2012 einer unrenovierte Wohnung. Mit Wirkung ab dem 01.01.2014 erhöhte die Beklagte die Miete auf 492,45 Euro. Hierin war eine Erhöhung der Position RST Schönheiten um 2,90 Euro auf 49,77 Euro enthalten. Mit der Klage begehrt die Klägerin Rückzahlung der auf die Position RST Schönheiten geleisteten Zahlungen.

Erstinstanzlich hat sie geltend gemacht, die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 1.124,88 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 07.10.2014 zu zahlen: festzustellen, dass die Klägerin nicht verpflichtet ist, ab dem 01.11.2014 den monatlichen Betrag in Höhe von 46,87 € für die in § 2 des Mietvertrages ausgewiesenen Position “RST Schönheiten” zu zahlen, sowie hilfsweise festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses die eingezahlten Beträge für die Position “RST Schönheiten” zurück zu zahlen bei Nichtdurchführung der Schönheitsreparaturen durch die Beklagte während der Mietdauer.

Die Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen.

Das Amtsgericht hat die Klage überwiegend abgewiesen und lediglich einen auf einem Rechenfehler beruhenden Rückzahlungsanspruch zugesprochen. Die Bestimmungen des Mietvertrages zur Regelung der Schönheitsreparaturen seien wirksam. Nach dem für die Berechnung der Position “RST Schönheiten” in § 3 Abs. 1 des Mietvertrages genannten Grundpreis von 8,80 Euro je m² ergebe sich nicht der im Mietvertrag vorgesehene Betrag für die Position “RST Schönheiten” in Höhe von 46,87 Euro sondern in Höhe von 42,89 Euro monatlich. In Höhe des Differenzbetrages habe die Klägerin einen Rückzahlungsanspruch.

Hiergegen richtet sich die Berufung der Klägerin, die ihr erstinstanzliches Vorbringen aufrecht erhält und vertieft. Die Bestimmungen zu den Positionen RST Schönheiten in dem vorformulierten Mietvertrag seien nicht hinreichend transparent. Schon die Begrifflichkeit “RST” sei unbekannt. Die Regelungen seien widersprüchlich, da insbesondere § 4 Abs. 1 des Mietvertrages als Sicherungszweck der Kaution die Ansprüche der Vermieterin aus Schäden an der Mietsache und aus unterlassenen Schönheitsreparaturen enthalte. Demgegenüber enthält § 3 Abs. 1 des Mietvertrages die Verpflichtung der Vermieterin zur Durchführung von Schönheitsreparaturen. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichtes seien die Klauseln auch nicht teilbar im Sinne von § 306 Abs. 1 BGB. Zudem sei die neuste Rechtsprechung des BGH vom 18.03.2015 (AZ: VIII ZR 242/13; VIII ZR 185/14 und VIII ZR 22/13) auch auf vorliegenden Fall anwendbar. Unstreitig habe die Klägerin zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages ein nicht renoviertes Objekt übernommen. Der Kostenbeitrag des Mieters für die Abnutzung der Mietsache sei denknotwendig nur dann möglich, wenn der Status und der Zustand der Wohnung sich während der Mietdauer verschlechtert hat. Dies setze jedoch voraus, dass bei Abschluss des Mietvertrages die Wohnung renoviert war.

Die Klägerin beantragt,

1. unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Reinbek vom 21.04.2015, AZ. 18 C 1026/14 die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin über die erkannten € 55,72 hinaus € 1.069,16 nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über den jeweiligen Basiszinssatz sei dem 07.10.2014 zu zahlen.

2. festzustellen, dass die Klägerin nicht verpflichtet ist, ab dem 01.11.2014 den monatlichen Betrag in Höhe von € 46,87 für die in § 2 des Mietvertrages ausgewiesene Position “RST Schönheiten” zu zahlen.

3. hilfsweise festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses die eingezahlten Beträge für die Position “RST Schönheiten” zurückzuzahlen bei Nichtdurchführung der Schönheitsreparaturen durch die Beklagte während der Mietdauer.

Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagte verteidigt das amtsgerichtliche Urteil und vertieft ihr bisheriges Vorbringen, die Regelungen im Mietvertrag seien transparent. Schönheitsreparaturen könnten als kalkulatorischer Ansatz in die Miete preisgebundenen Wohnraums hinein gerechnet werden. § 4 des Mietvertrages könne hinsichtlich des Teils, der die Kaution als Sicherheit für vom Mieter nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen beinhalte, als unwirksam angesehen werden. Das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion gehe nicht so weit, dass nunmehr sämtliche anderen Regelungen im Mietvertrag, die Schönheitsreparaturen betreffen, ebenfalls keine Anwendung finden. § 4 Abs. 1 des Mietvertrages sei daher insoweit teilbar, dass die Kaution ausschließlich für Schäden als Sicherheit geleistet werde. Die Entscheidung des BGH vom 18.03.2015 sei vorliegend nicht anwendbar, da dem Mieter keine konkreten Schönheitsreparaturen auferlegt werden, sondern lediglich eine Kostenbeteiligung erfolgt. § 28 Abs. 4 der II. BV zum Wohnungsbindungsgesetz sehe nicht vor, dass die Wohnung bei Vertragsabschluss renoviert sei.

Ergänzend wird Bezug genommen auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätzen nebst Anlagen sowie auf die tatbestandlichen Feststellungen im amtsgerichtlichen Urteil gem. § 540 Abs. 1 ZPO.

II.

Die zulässige Berufung ist nur zum Teil begründet und im Übrigen zurückzuweisen.

1. Rückzahlung geleisteter Zahlungen auf die Position “RST Schönheiten” während der Mietdauer vom 01.11.2012 bis Oktober 2014

Der Klägerin steht ein Rückzahlungsanspruch nur in tenorierter Höhe aus § 812 Abs. 1 S. 1 erste Alternative BGB zu.

a) Die mietvertragliche Vereinbarung über eine Kostenposition “RST Schönheiten” in der Miete ist wirksam. Die in § 2 Abs. 1 des Mietvertrages getroffene Vereinbarung zur Tragung der Kostenposition durch den Mieter verstößt nicht gegen die Inhaltskontrolle nach §§ 307 ff BGB.

Der Inhaltskontrolle nach §§ 307 ff. BGB unterliegen nur solche Bestimmungen in Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelung vereinbart werden (§ 307 Abs. 3 S. 1 BGB). Mit normativen Regelungen übereinstimmende (also deklaratorische) AGB unterliegen daher nicht der Inhaltskontrolle, da diese leer laufen würde, wenn an die Stelle der unwirksamen Klausel gem. § 306 Abs. 2 BGB die gesetzliche Vorschrift tritt. Zu berücksichtigen ist allerdings, dass nach dem Zweck des § 307 Abs. 3 BGB nur die Angemessenheitskontrolle, nicht aber eine Verständlichkeits- und Transparenzprüfung ausgeschlossen ist (Grüneberg in Palandt, BGB, § 307, Rn 42). Nach der Generalnorm des § 307 Abs. 1 S. 2 BGB kann sich eine unangemessene Benachteiligung auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und unverständlich ist. Rechtliche Folgen hat die Intransparenz insoweit, als bei unklar dargestellter Rechtslage die Auslegungsregel des § 305 c Abs. 2 BGB zu Lasten des Verwenders eingreift (Koester in Staudinger, Neubearbeitung 2013, § 307, Rn 182). Das Transparenzgebot verpflichtet den Verwender, seine Regelung so klar und verständlich für den Vertragspartner zu erstellen, wie dies nach den Umständen nötig und möglich ist (Koester a.a.O., Rn 180).

Zwar erschließt sich die Begrifflichkeit “RST Schönheiten” in § 2 Abs. 1 des Mietvertrages zumindest im Hinblick auf die Abkürzung “RST” nicht auf den ersten Blick. Doch ist die Begrifflichkeit im Kontext zu lesen und dieses auch ohne weiteres für den Verständnis- und Erwartungshorizont eines Mieters dahingehend zu auszulegen, dass es sich hierbei um Schönheitsreparaturleistungen an der gemieteten Wohnung handelt. Im Weiteren enthält der Mietvertrag nämlich in § 3 Abs. 1 die Begrifflichkeit “Schönheitsreparaturen/Kleinreparaturen”. In § 3 Abs. 1 S. 2 ist dargestellt, in welchem Umfang die Kosten für die Schönheitsreparaturen in die Berechnung der Miete einfließen. Die Zusammensetzung der Miethöhe folgt aber gerade aus § 2 Abs. 1 des Mietvertrages, so dass die Verbindung zwischen der Kostenposition “RST Schönheiten” und dem in § 3 Abs. 1 dargestellten Kostenansatz nachvollziehbar hergeleitet werden kann.

Auch ist zu berücksichtigen, dass die Begrifflichkeit “Schönheiten” im Zusammenhang mit einem Mietvertrag bei verständiger Würdigung nicht anders eingeordnet werden kann, als dass es sich hierbei um die Schönheitsreparaturverpflichtung im Mietvertrag handelt. Die Einbeziehung des Kostenaufwandes für die Schönheitsreparaturen in die Kostenmiete (§ 2 Abs. 1 des Mietvertrages) korrespondiert dabei mit der Verpflichtung der Beklagten zur Tragung der Schönheitsreparaturen in § 3 Abs. 1 S. 1 des Mietvertrages.

Die Vereinbarung der Parteien über die Tragung der Schönheitsreparaturverpflichtung durch die Klägerin einerseits und die Einbeziehung der dafür aufzuwendenden Kosten in die Kostenmiete andererseits entspricht den gesetzlichen Bestimmungen. Nach dem Grundgedanken des Mietrechts ist der Vermieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, um die Mietsache während der Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB). Zudem ist der Vermieter von öffentlich gefördertem Wohnraum berechtigt, in die Kostenmiete den Kostenaufwand für die Schönheitsreparaturverpflichtung einzubeziehen. Die Erhebung einer Kostenmiete kann nämlich bei öffentlich gefördertem Wohnraum gem. § 8 Abs. 1 S. 1 WobindG in der Höhe in Ansatz gebracht werden, wie er zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist. Zu den laufenden Aufwendungen gehören auch die in § 28 der II. BV näher umschriebenen Instandhaltungskosten. Zu diesen zählen u.a. die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs aufgewendet werden müssen (§ 28 Abs. 1, S. 1 II. BV), mithin die Schönheitsreparaturkosten.

b) Indessen ist § 2 Abs. 1 des Mietvertrages hinsichtlich der Bestimmung der Höhe der Kostenposition für die Schönheitsreparaturen insoweit unwirksam, als mehr verlangt wird, als nach den gesetzlichen Bestimmungen zulässig ist. Nach § 28 Abs. 4 der II. BV zum Wohnungsbindungsgesetz ist der Vermieter berechtigt für den Fall, dass der Vermieter die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt, diese in die Kostenmiete mit höchstens 8,50 Euro je m² Wohnfläche pro Jahr einzubeziehen. Hiergegen verstößt die Beklagte in § 3 Abs. 1 des Mietvertrages, wonach sie für die Schönheitsreparaturen je m² Wohnfläche und Jahr 8,88 Euro in Ansatz bringt. Damit hätte die Beklagte höchstens folgende Kosten geltend machen können:

(1) Mietbeginn bis Erhöhung (01.11.2012 bis 31.12.2013):

57,97 m² x 8,50 Euro pro Jahr = 492,75 Euro

Das ergibt pro Monat 41,06 Euro

Gezahlt hat die Klägerin im Zeitraum 01.11.12 bis 31.12.13 14 Monate x 46,87 Euro = 656,18 Euro

zu zahlen gewesen wären 14 x 41,06 Euro = 574,84 Euro

ergibt Überzahlung der Klägerin für den Zeitraum 01.11.12 bis 31.12.13 in Höhe von 81,34 Euro.

(2) Für den weiteren streitgegenständlichen Zeitraum seit Mieterhöhung

(01.01.14 bis 31.10.14) ergibt sich folgende Überzahlung 10 Monate x 49,77 Euro = 497,77 Euro

höchstens zulässig gewesen wären 10 Monate x 41,06 Euro = 410,60 Euro

das ergibt eine Überzahlung der Klägerin in Höhe von 87,17 Euro.

Insgesamt ist die Beklagte daher um einen Betrag in Höhe von 81,34 Euro  zzgl. 87,17 Euro = 168,51 Euro bereichert.

Demgegenüber hat das Amtsgericht lediglich eine Überzahlung in Höhe von 55,72 Euro tenoriert, so dass noch der Differenzbetrag in Höhe von 112,79 Euro zuzusprechen ist.

c) Auch die Bestimmung in § 3 des Mietvertrages ist hinsichtlich der Tragung der Schönheitsreparaturverpflichtung insoweit unwirksam, als sie auch dem Mieter eine Schönheitsreparaturverpflichtung auferlegt.

Eine Auslegung des § 3 Abs. 1 i.V.m. § 4 Abs. 1 des Mietvertrages ergibt nämlich, dass der Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. In § 3 Abs. 1 ist bestimmt, dass ein Anspruch des Mieters auf Ausführung von Schönheitsreparaturen “nur im Rahmen des Kostenansatzes” (damit ist der in die Berechnung der Miete eingestellte Kostenansatz vom 8,88 Euro je qm gemeint) besteht. Übersteigen mithin die Kosten für die Ausführung von Schönheitsreparaturen den in die Berechnung der Miete eingestellten Kostenansatz, trägt der Mieter die Schönheitsreparaturverpflichtung. Diese Verpflichtung wird auch in der Bestimmung zum Sicherungszweck der Kaution in § 4 Abs. 1 wieder aufgenommen. Hiernach haftet die Kaution nämlich auch für unterlassene Schönheitsreparaturen.

Eine solche Regelung hält der Inhaltskontrolle nicht stand. Zum einen ist die Regelung intransparent. Zunächst wird ausdrücklich nur der Vermieterin die Verpflichtung zur Durchführung dieser Leistungen auferlegt. Dass der Mieter dennoch zur Ausführung von Schönheitsreparaturleistungen verpflichtet ist, ist erst durch weitere Auslegung zu ermitteln. Auch ist völlig unklar, unter welchen Umständen überhaupt der Rahmen des Kostenansatzes ausgeschöpft ist. So fehlt eine Erklärung dazu, in welcher Weise die Feststellung des “Verbrauchs” der Kostenposition RST getroffen werden soll.

Die Regelung ist auch unter dem Gesichtspunkt unzulässig, als die Verpflichtung, in welchem Umfang Schönheitsreparaturen durchzuführen sind, nicht hinreichend klar, bzw. nur unwirksam bestimmt ist. § 3 Abs. 4 des Mietvertrages enthält einen Fristenplan, wonach nach einem starren Zeitraum ungeachtet des Zustandes der Wohnung Renovierungsverpflichtungen durchzuführen sind. Diese ungeachtet der tatsächlichen vertragsgemäßen Abnutzung bestimmte “starre” Fristenregelung ist unwirksam (BGH NJW 2006, 3778). Sie widerspricht aber auch der zuletzt mit Entscheidung vom 18.03.2015 (BGH VIII ZR 185/14) zum Ausdruck gekommenen Rechtsprechung, wonach gem. § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB die formularmäßige Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen unwirksam ist, sofern die Wohnung bei Vertragsbeginn den Mietern ohne angemessenen Ausgleich unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen wird. Nach dieser Entscheidung reicht es insofern schon aus, die Verpflichtung des Mieters zur Beseitigung vorvertraglicher Abnutzungsspuren durch einen vom Vermieter gewährten Ausgleich zu kompensieren und den Mieter so zu stellen, als sei ihm ein renovierter Wohnraum überlassen worden. Dass die Parteien hier einen Abschlag auf die Miete aufgrund der Übernahme der unrenovierten Wohnung durch die Klägerin vereinbart hätten, ist im Parteivortrag nicht zu entnehmen. Zwar enthält der Mietvertrag in § 2 Abs. 1 (1.1) eine Vereinbarung über eine reduzierte Mietzahlung für den Monat November 2012 gleich zu Beginn des Mietverhältnisses. Nach dieser Bestimmung sollte die Reduzierung der Zahlungsverpflichtung jedoch der Förderung des Abschlusses des Mietvertrages dienen. Anhaltspunkte dafür, dass die Reduzierung im Hinblick auf die Übergabe einer unrenovierten Wohnung erfolgte, sind darin nicht zu erkennen.

Ob überhaupt diese Erwägungen zu den Reparaturverpflichtungen bei unrenoviert übergebenen Wohnungen auf das Kostenmietrecht anwendbar sind, ist bislang noch nicht durch den BGH entschieden worden. Letztendlich kann hier die Frage dahinstehen, da die aufgenommene Fristenregelung in § 3 Abs. 4 des Mietvertrages aufgrund seiner Intransparenz und des unbestimmten Umfangs seiner Renovierungsverpflichtung den Mieter einseitig benachteiligt.

Trotz der insoweit bestehenden Unwirksamkeit der Klausel verbleibt es bei der Reparaturverpflichtung der Beklagten und Einbeziehung des Aufwandes in die Kostenmiete.

Bei unwirksamen Schönheitsreparaturklauseln gilt die gesetzliche Bestimmung, wonach der Vermieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen gemäß § 535 S. 2 BGB verpflichtet und andererseits berechtigt ist, gem. § 28 Abs. 4 II. BV die Kosten der Schönheitsreparaturen im Rahmen der gesetzlich zulässigen Entgelte in die Kostenmiete durch einen entsprechenden Zuschlag einzubeziehen (BGH, Urteil vom 24.03.2010 – VIII ZR 177/09 -). Nichts anderes gilt, wenn, wie vorliegend, von vornherein der Vermieter entsprechend der gesetzlichen Bestimmungen die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen trägt. Auch dann ist er berechtigt, einen Zuschlag zur Miete nach § 28 Abs. 4 II. BV zu verlangen. Dies entspricht dem Gedanken des AGB-Rechts, wonach es dem Verwender einer unwirksamen Klausel nämlich nicht verwehrt ist, sich auf das dispositive Gesetzesrecht zu berufen (BGH, Beschluss vom 31.08.2010 VIII ZR 28/10).

Ein zwischen den Parteien anzuwendender Fristenplan besteht daher nicht. Die Beklagte ist zur Erhaltung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache verpflichtet und hat bei Bedarf zu renovieren.

2. Feststellungsantrag

Der Feststellungsantrag ist nur insoweit begründet, als die Zahlung der Kostenposition RST Schönheiten in der Höhe verlangt werden kann, wie sie nach den gesetzlichen Bestimmungen zulässig ist. Daher ist die Klägerin nicht verpflichtet ab dem 01.11.2014 einen den monatlichen Betrag von 41,06 Euro übersteigenden Betrag zu zahlen.

3. Hilfsweise geltend gemachter Feststellungsantrag

Der hilfsweise geltend gemachte Feststellungsantrag auf Rückzahlung der für die Position Schönheitsreparaturen gezahlten Kosten für den Fall, dass im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses die Beklagte nicht renoviert haben sollte, ist unbegründet. Über den Hilfsantrag ist zu entscheiden, da die Klägerin ihn für den Fall gestellt hat, dass die Vereinbarung der Kostenposition RST Schönheiten als wirksam angesehen und demzufolge kein Rückzahlungsanspruch in geltend gemachter Höhe zugesprochen wird. Ein Anspruch auf Erstattung ihrer insoweit geleisteten Zahlungen wegen Zweckwegfalls gem. § 812 Abs. 1 S. 2 erste Alternative BGB steht der Klägerin aber nicht zu. Bei der Position “RST Schönheiten” handelt es sich um einen unselbständigen Rechnungsposten der Miete. Diese Position ist im Sinne der Kostenmiete lediglich eine kalkulatorische Berechnung zur Abdeckung etwaiger Aufwendungen der Klägerin. Schon aus der Bestimmung in § 2 “Miete- und Betriebskosten” ergibt sich, dass die Schönheitsreparaturposition ein lediglich rechnerischer Kostenansatz ist, der neben anderen Positionen zu der “monatlich insgesamt zu zahlenden Miete” (§ 2 Abs. 1) führt. Zu berücksichtigen ist hierbei auch, dass der Mieter die Möglichkeit hat, den Vermieter auf Durchführung von Schönheitsreparaturen, mithin Einhaltung der vertraglichen Verpflichtung zu verklagen. Ggf. besteht auch die Möglichkeit der Geltendmachung einer Mietminderung im Sinne des § 536 BGB, sofern die Beklagte ihrer Reparaturverpflichtung nicht nachkommt. Dem Mieter stehen daher Druckmittel zur Verfügung, die Beklagte zur Erfüllung ihrer vertraglichen Verpflichtung zu veranlassen.

4. Die Revision war nicht zuzulassen. Aufgrund der Einzelheiten des Falls und hier durchschlagender durch den BGH bereits entschiedener Rechtsfragen dient die Sache weder der Fortbildung des Rechtes noch der Sicherung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung. Auch hat die Sache keine grundsätzliche Bedeutung.

5. Die prozessualen Nebenentscheidungen ergeben sich aus §§ 92 Abs. 2 Ziffer 1, 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.

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