Übersicht
Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Die Parteien stritten um die Wirksamkeit einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs.
- Die Beklagte mietete eine Wohnung und zahlte zeitweise die Miete nicht vollständig.
- Die Klägerin kündigte daraufhin fristlos und ordnungsgemäß.
- Nachträglich wurden die offenen Mieten von der Beklagten beglichen.
- Die Klägerin erklärte den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt.
- Das Gericht entschied, dass die Kündigung nach Zahlung der Rückstände unwirksam wurde.
- Die Beklagte beantragte festzustellen, dass nur eine geringere Heizkostenvorauszahlung geschuldet ist.
- Das Gericht wies die Widerklage der Beklagten ab, da die Heizkostenvorauszahlungen angemessen waren.
- Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.
- Die Entscheidung ist vorläufig vollstreckbar unter bestimmten Sicherheitsleistungen.
Gerichtsurteil: Unberechtigte Kosten dürfen Mietrückstand nicht erhöhen
Jeder Mieter kennt das Gefühl: Die Miete ist fällig und die Rechnung liegt im Briefkasten. Doch was, wenn sich in der Rechnung neben der eigentlichen Miete noch zusätzliche Kosten verstecken, die im Nachhinein als unberechtigt gelten? Kann der Vermieter diese Kosten einfach zur Miete addieren und den Mieter mit einem größeren Mietrückstand konfrontieren? Nein, denn unberechtigte Forderungen dürfen nicht in die Berechnung des Mietrückstands einfließen.
In vielen Fällen versuchen Vermieter, zusätzliche Kosten, wie etwa angebliche Instandsetzungskosten oder Schönheitsreparaturen, in die Miete einzukalkulieren. Dies kann jedoch nachweislich unrechtmäßig sein und führt zu einem fehlerhaften Mietrückstand. Um rechtliche Probleme zu vermeiden, ist es wichtig, genau zu prüfen, ob die geltend gemachten Forderungen tatsächlich gerechtfertigt sind. Oftmals ist es sinnvoll, sich im Zweifelsfall an einen Rechtsanwalt zu wenden, um die rechtliche Situation beurteilen zu lassen.
In einem aktuellen Gerichtsurteil ging es genau um diese Frage:
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Der Fall vor Gericht
Unberechtigte Mieterhöhung führt zu Kündigungsstreit in Frankfurt
Der Fall dreht sich um einen Mietrechtsstreit zwischen einer Vermieterin und ihrer Mieterin in Frankfurt am Main. Im Zentrum steht eine umstrittene Erhöhung der Heizkostenvorauszahlung, die zu Mietrückständen und einer fristlosen Kündigung führte. Die Vermieterin hatte zum 1. Januar 2023 die monatliche Heizkostenvorauszahlung um 110 Euro erhöht. Diese Erhöhung erwies sich später als unberechtigt und wurde zurückgenommen.
In der Folge kam es zu Zahlungsrückständen seitens der Mieterin für die Monate Januar bis März 2023. Die Vermieterin kündigte daraufhin am 13. März 2023 fristlos, hilfsweise ordentlich das Mietverhältnis. Auch für April und Mai 2023 leistete die Mieterin zunächst keine Zahlungen. Die Vermieterin reichte Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung ein.
Rechtliche Bewertung der fristlosen Kündigung
Das Amtsgericht Frankfurt am Main befasste sich eingehend mit der Wirksamkeit der ausgesprochenen Kündigung. Es kam zu dem Schluss, dass die fristlose Kündigung zunächst wirksam war. Trotz der unberechtigten Erhöhung der Heizkostenvorauszahlung lag ein relevanter Mietrückstand vor. Die Mieterin war für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug geraten.
Die Richter stellten klar, dass selbst wenn man die erhöhte Heizkostenvorauszahlung abzieht, für Februar und März 2023 ein kündigungsrelevanter Rückstand verblieb. Damit waren die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung nach §§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3.a), 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB erfüllt.
Nachträgliche Unwirksamkeit der Kündigung durch Mietzahlungen
Allerdings wurde die ursprünglich wirksame Kündigung im Laufe des Verfahrens unwirksam. Die Mieterin glich nach Eintritt der Rechtshängigkeit die offenen Mieten und Nutzungsentschädigungen aus. Dieser nachträgliche Ausgleich führte gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB dazu, dass die Kündigung ihre Wirksamkeit verlor.
Das Gericht stellte fest, dass durch diese Entwicklung die Hauptsache des Rechtsstreits erledigt war. Die Vermieterin hatte daraufhin den Rechtsstreit hinsichtlich der Räumungsklage für erledigt erklärt. Das Gericht wertete dies als Antrag auf Feststellung der Erledigung und gab diesem statt.
Gerichtliche Entscheidung zur Höhe der Heizkostenvorauszahlung
Neben der Räumungsklage hatte die Mieterin eine Widerklage erhoben. Sie beantragte festzustellen, dass sie lediglich zur Zahlung einer monatlichen Heizkostenvorauszahlung von 50 Euro verpflichtet sei. Das Gericht wies diese Widerklage ab.
Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass die Vermieterin die ursprüngliche Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen für 2023 bereits rückwirkend zum 1. Januar 2023 zurückgenommen hatte. Somit verblieb es bei der ursprünglichen Höhe der Vorauszahlung. Ein Anspruch auf Reduzierung auf 50 Euro monatlich bestand nach Ansicht des Gerichts nicht.
Die Richter führten aus, dass die bisherigen Vorauszahlungen die zu erwartenden Heizkosten decken. Auch wenn eine drastische Erhöhung nicht möglich war, konnte die Vermieterin angesichts der unsicheren Lage bei Energieversorgung und -preisen den bisherigen Betrag unverändert lassen.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil verdeutlicht, dass eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs auch bei teilweise unberechtigten Mietforderungen wirksam sein kann, wenn ein relevanter Rückstand verbleibt. Gleichzeitig zeigt es die Bedeutung der Schonfristzahlung: Durch nachträglichen Ausgleich der Rückstände kann der Mieter die Kündigung unwirksam machen und das Mietverhältnis retten. Bei Heizkostenvorauszahlungen haben Vermieter einen Ermessensspielraum, solange die Beträge angemessen bleiben.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Als Mieter sollten Sie bei unberechtigten Mieterhöhungen wachsam sein, aber auch bei berechtigten Forderungen pünktlich zahlen. Selbst wenn ein Teil der Mietforderung unberechtigt ist, kann ein Zahlungsrückstand zu einer wirksamen Kündigung führen. Nutzen Sie im Ernstfall die Schonfrist: Durch vollständige Zahlung aller Rückstände können Sie eine Kündigung noch abwenden und Ihr Mietverhältnis retten. Bei Heizkostenvorauszahlungen haben Vermieter einen gewissen Spielraum. Prüfen Sie Erhöhungen kritisch, beachten Sie aber, dass moderate Anpassungen aufgrund steigender Energiepreise oft zulässig sind. Im Zweifel sollten Sie rechtlichen Rat einholen, um Ihre Rechte zu wahren und gleichzeitig Kündigungsrisiken zu vermeiden.
FAQ – Häufige Fragen
Mietrechtliche Streitigkeiten können schnell kompliziert werden. Mietrechtliche Streitigkeiten sind ein diffiziles Rechtsgebiet, das viele Fragen aufwirft. Unsere FAQ-Rubrik bietet Ihnen einen klaren Überblick über die wichtigsten rechtlichen Aspekte im Mietverhältnis und hilft Ihnen, Ihre Rechte und Pflichten besser zu verstehen.
Wichtige Fragen, kurz erläutert:
Welche Kosten darf der Vermieter in die Miete einberechnen?
Der Vermieter darf in die Miete grundsätzlich die Grundmiete (auch Kaltmiete genannt) sowie bestimmte Betriebskosten einberechnen. Die Grundmiete deckt die Kosten des Vermieters für die Überlassung der Wohnung ab.
Zusätzlich zur Grundmiete können Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Diese sind im § 556 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) sowie in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) geregelt. Zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören laufende Kosten, die dem Vermieter durch den Besitz oder die bestimmungsgemäße Nutzung des Gebäudes entstehen.
Wichtig ist: Der Vermieter darf Betriebskosten nur dann auf den Mieter umlegen, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde. Die Betriebskostenverordnung listet in § 2 abschließend auf, welche Kosten als Betriebskosten gelten und somit umlagefähig sind. Dazu zählen unter anderem:
- Grundsteuer
- Kosten für Wasserversorgung und Entwässerung
- Heizkosten
- Kosten für Aufzüge
- Straßenreinigung und Müllbeseitigung
- Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
- Gartenpflege
- Beleuchtung
- Schornsteinreinigung
- Sach- und Haftpflichtversicherungen
- Hauswart
Der Vermieter muss die Betriebskosten jährlich abrechnen. Dabei gilt: Er darf nur tatsächlich entstandene Kosten in Rechnung stellen und muss diese belegen können. Die Abrechnung muss spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums beim Mieter eingehen.
Nicht umlagefähig sind hingegen Verwaltungskosten, Instandhaltungs- und Reparaturkosten sowie Kosten für Schönheitsreparaturen. Diese muss der Vermieter aus der Grundmiete bestreiten.
Bei der Berechnung der Gesamtmiete ist zu beachten, dass in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die sogenannte Mietpreisbremse gelten kann. Diese begrenzt die zulässige Miethöhe bei Neuvermietungen auf maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Wie werden Heizkostenvorauszahlungen berechnet?
Die Berechnung der Heizkostenvorauszahlungen basiert auf verschiedenen Faktoren und unterliegt bestimmten rechtlichen Vorgaben. Grundsätzlich dienen die Vorauszahlungen dazu, die zu erwartenden Heizkosten für den Abrechnungszeitraum möglichst genau abzudecken.
Der wichtigste Ausgangspunkt für die Berechnung ist die letzte Heizkostenabrechnung. Vermieter orientieren sich in der Regel an den tatsächlichen Kosten des Vorjahres, um die Vorauszahlungen für das kommende Jahr festzulegen. Dabei berücksichtigen sie auch absehbare Preissteigerungen oder -senkungen bei den Energiekosten.
Vermieter dürfen die Vorauszahlungen anpassen, wenn sich die Kosten ändern. Dies ist besonders relevant bei stark steigenden Energiepreisen. Eine Anpassung der Vorauszahlungen muss jedoch in einem angemessenen Verhältnis zu den tatsächlich zu erwartenden Kosten stehen. Eine willkürliche oder unverhältnismäßige Erhöhung ist nicht zulässig.
Mieter haben das Recht, die Berechnung der Vorauszahlungen zu überprüfen. Sie können Einsicht in die Unterlagen verlangen, die der Berechnung zugrunde liegen. Dazu gehören insbesondere die letzte Heizkostenabrechnung und Nachweise über gestiegene Energiepreise.
Wenn Mieter die Vorauszahlungen für zu hoch halten, können sie diese anfechten. Hierbei ist es wichtig, dass sie ihre Einwände schriftlich und mit einer nachvollziehbaren Begründung vorbringen. In vielen Fällen lässt sich eine einvernehmliche Lösung finden, indem Mieter und Vermieter gemeinsam die Berechnungsgrundlage überprüfen und gegebenenfalls anpassen.
Es ist zu beachten, dass zu niedrige Vorauszahlungen zu hohen Nachzahlungen bei der Jahresabrechnung führen können. Andererseits können zu hohe Vorauszahlungen die monatliche finanzielle Belastung für Mieter unnötig erhöhen. Ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Vorauszahlungen und tatsächlichen Kosten liegt im Interesse beider Parteien.
Bei Unstimmigkeiten bezüglich der Heizkostenvorauszahlungen haben Mieter verschiedene Möglichkeiten. Sie können zunächst das Gespräch mit dem Vermieter suchen und um eine detaillierte Erläuterung der Berechnung bitten. Führt dies nicht zum gewünschten Ergebnis, können sie sich an Mietervereine oder die Schlichtungsstelle des zuständigen Amtsgerichts wenden.
Wichtig ist, dass Mieter trotz Unstimmigkeiten die geforderten Vorauszahlungen zunächst leisten sollten, um Mietrückstände zu vermeiden. Sie können die Zahlungen jedoch unter Vorbehalt leisten und sich so die Möglichkeit offenhalten, zu viel gezahlte Beträge später zurückzufordern.
Die Heizkostenverordnung sieht vor, dass mindestens 50% und höchstens 70% der Heizkosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen. Dies soll einen Anreiz zum Energiesparen schaffen und gleichzeitig eine faire Verteilung der Grundkosten sicherstellen. Bei der Berechnung der Vorauszahlungen sollte dieser Aspekt ebenfalls berücksichtigt werden.
Für Mieter ist es ratsam, ihren eigenen Energieverbrauch im Blick zu behalten und gegebenenfalls Einsparpotenziale zu nutzen. Dies kann dazu beitragen, die Heizkosten und damit auch die notwendigen Vorauszahlungen zu reduzieren.
Was passiert, wenn der Vermieter unberechtigt die Miete erhöht?
Eine unberechtigte Mieterhöhung durch den Vermieter ist rechtlich unwirksam. Der Mieter ist nicht verpflichtet, einer solchen Erhöhung zuzustimmen oder die höhere Miete zu zahlen. Erhält ein Mieter ein Mieterhöhungsverlangen, sollte er dieses sorgfältig prüfen. Wichtige Aspekte sind dabei die Einhaltung der gesetzlichen Fristen, die korrekte Begründung sowie die Beachtung der Kappungsgrenze.
Stimmt der Mieter einer unberechtigten Mieterhöhung nicht zu, bleibt die bisherige Miethöhe bestehen. Der Vermieter kann in diesem Fall keine höhere Miete verlangen oder einklagen. Zahlt der Mieter die erhöhte Miete trotz Unrechtmäßigkeit, hat er einen Anspruch auf Rückzahlung des zu viel gezahlten Betrags. Dieser Anspruch verjährt nach drei Jahren.
Wichtig ist, dass der Mieter dem Vermieter die Ablehnung der Mieterhöhung schriftlich mitteilt. Eine bloße Nichtzahlung der erhöhten Miete reicht nicht aus. In dem Schreiben sollten die Gründe für die Ablehnung dargelegt werden, etwa die fehlende oder fehlerhafte Begründung oder die Überschreitung der Kappungsgrenze.
Der Vermieter hat bei einer unberechtigten Mieterhöhung keine rechtlichen Möglichkeiten, diese durchzusetzen. Er kann weder kündigen noch die Wohnung räumen lassen. Besteht der Vermieter auf der Erhöhung, kann der Mieter gerichtlich feststellen lassen, dass die Mieterhöhung unwirksam ist.
In der Praxis kommt es vor, dass Vermieter versuchen, unberechtigte Mieterhöhungen durchzusetzen, indem sie mit Kündigung oder anderen Konsequenzen drohen. Solche Drohungen sind rechtlich wirkungslos und können sogar als Nötigung strafbar sein.
Für den Fall, dass ein Mieter irrtümlich einer unberechtigten Mieterhöhung zugestimmt hat, besteht die Möglichkeit, diese Zustimmung anzufechten. Dies muss unverzüglich nach Erkennen des Irrtums geschehen. Eine Anfechtung ist jedoch nur in bestimmten Fällen möglich, etwa wenn der Vermieter falsche Tatsachen vorspiegelt hat.
Unberechtigte Mieterhöhungen dürfen nicht in die Berechnung eines möglichen Mietrückstands einbezogen werden. Dies bedeutet, dass ein Vermieter eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht auf die Nichtzahlung einer unberechtigten Mieterhöhung stützen kann.
Mieter sollten bei Zweifeln an der Rechtmäßigkeit einer Mieterhöhung fachkundigen Rat einholen, um ihre Rechte zu wahren und angemessen zu reagieren. Eine gründliche Prüfung des Mieterhöhungsverlangens ist der erste Schritt, um sich gegen unberechtigte Forderungen zu schützen.
Wann ist eine fristlose Kündigung durch den Vermieter rechtmäßig?
Eine fristlose Kündigung durch den Vermieter ist nur unter bestimmten Voraussetzungen rechtmäßig. Grundsätzlich muss ein wichtiger Grund vorliegen, der es dem Vermieter unzumutbar macht, das Mietverhältnis fortzusetzen.
Der häufigste Grund für eine fristlose Kündigung sind erhebliche Mietrückstände. Eine fristlose Kündigung ist gerechtfertigt, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Auch wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht, kann der Vermieter fristlos kündigen.
Ein weiterer wichtiger Grund kann eine erhebliche Verletzung der vertraglichen Pflichten durch den Mieter sein. Dazu gehören beispielsweise:
- Schwerwiegende Störung des Hausfriedens
- Nicht genehmigte Untervermietung
- Vertragswidrige Nutzung der Mieträume
- Erhebliche Beschädigung der Mietsache
In den meisten Fällen muss der Vermieter dem Mieter vor einer fristlosen Kündigung eine Abmahnung aussprechen. Diese gibt dem Mieter die Möglichkeit, sein Verhalten zu ändern und die Vertragsverletzung zu beenden. Nur wenn das vertragswidrige Verhalten trotz Abmahnung fortgesetzt wird oder besonders schwerwiegend ist, ist eine fristlose Kündigung gerechtfertigt.
Bei der Aussprache einer fristlosen Kündigung müssen strenge Formvorschriften eingehalten werden:
- Die Kündigung muss schriftlich erfolgen.
- Der Kündigungsgrund muss klar und deutlich benannt werden.
- Das Kündigungsschreiben muss vom Vermieter oder einem Bevollmächtigten unterschrieben sein.
- Die Kündigung muss an alle Mieter gerichtet sein, wenn es mehrere Hauptmieter gibt.
Es ist wichtig zu beachten, dass der Vermieter die Wohnung nach einer fristlosen Kündigung nicht eigenmächtig räumen darf. Wenn der Mieter nicht freiwillig auszieht, muss der Vermieter eine Räumungsklage vor Gericht einreichen.
In der Praxis prüfen Gerichte bei Streitigkeiten über fristlose Kündigungen sehr genau, ob die formalen und inhaltlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Dabei werden die Interessen von Vermieter und Mieter gegeneinander abgewogen. Besondere persönliche Umstände des Mieters, wie schwere Krankheit oder Pflegebedürftigkeit, können dabei berücksichtigt werden.
Was passiert, wenn ich die Miete nicht rechtzeitig bezahle?
Wenn Sie als Mieter die Miete nicht rechtzeitig bezahlen, kann dies ernsthafte Konsequenzen nach sich ziehen. Der Vermieter hat in solchen Fällen verschiedene Möglichkeiten, auf den Zahlungsverzug zu reagieren.
Zunächst ist es wichtig zu verstehen, dass bereits eine verspätete Mietzahlung eine Vertragsverletzung darstellt. Allerdings führt nicht jede einmalige oder geringfügige Verspätung automatisch zu schwerwiegenden Folgen. Der Vermieter kann in solchen Fällen zunächst eine Mahnung aussprechen und Verzugszinsen geltend machen.
Bei wiederholten oder erheblichen Zahlungsverzögerungen stehen dem Vermieter jedoch weitergehende Rechte zu. Er kann unter bestimmten Umständen sowohl eine ordentliche als auch eine außerordentliche Kündigung aussprechen.
Eine ordentliche Kündigung ist möglich, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten nicht unerheblich verletzt hat. Dies kann bei wiederholten Zahlungsverzögerungen der Fall sein, selbst wenn die Rückstände nicht besonders hoch sind. Bei einer ordentlichen Kündigung müssen die gesetzlichen Kündigungsfristen eingehalten werden.
Deutlich gravierender ist die Möglichkeit einer außerordentlichen fristlosen Kündigung. Diese kann der Vermieter aussprechen, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Gleiches gilt, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Es ist wichtig zu beachten, dass der Vermieter in solchen Fällen berechtigt ist, sowohl eine fristlose als auch hilfsweise eine ordentliche Kündigung auszusprechen. Dies bedeutet, dass selbst wenn der Mieter den Rückstand ausgleicht und damit die fristlose Kündigung unwirksam macht, die ordentliche Kündigung weiterhin Bestand haben kann.
Für Mieter besteht die Möglichkeit, eine fristlose Kündigung durch vollständige Zahlung des Mietrückstands innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung einer Räumungsklage unwirksam zu machen. Diese Schonfrist gilt jedoch nur einmal innerhalb von zwei Jahren.
Es ist zu beachten, dass nur berechtigte Forderungen in die Berechnung des Mietrückstands einbezogen werden dürfen. Strittige oder unberechtigte Forderungen des Vermieters können nicht als Grundlage für eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs herangezogen werden.
Um solch schwerwiegende Konsequenzen zu vermeiden, ist es ratsam, bei absehbaren Zahlungsschwierigkeiten frühzeitig das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen und gegebenenfalls eine Ratenzahlungsvereinbarung zu treffen. Eine offene Kommunikation kann oft dazu beitragen, eine Eskalation der Situation zu verhindern.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Mietrückstand: Wenn ein Mieter die Miete nicht oder nicht vollständig zahlt, entsteht ein Mietrückstand. Im Textbeispiel führte ein Streit über die Höhe der Heizkostenvorauszahlung zu einem Mietrückstand, der letztendlich in einer Kündigung mündete.
- Fristlose Kündigung: Eine fristlose Kündigung ist eine außerordentliche Kündigung, die das Mietverhältnis sofort beendet. Sie kann nur aus wichtigem Grund ausgesprochen werden, wie zum Beispiel bei einem erheblichen Mietrückstand. Im Textbeispiel sprach die Vermieterin eine fristlose Kündigung aus, weil die Mieterin mehrere Monatsmieten nicht gezahlt hatte.
- Hilfsweise ordentliche Kündigung: Eine hilfsweise ordentliche Kündigung wird neben einer fristlosen Kündigung ausgesprochen, um sicherzustellen, dass das Mietverhältnis auch dann beendet wird, wenn die fristlose Kündigung unwirksam ist. Die ordentliche Kündigung hat eine gesetzliche Kündigungsfrist. Im Textbeispiel kündigte die Vermieterin hilfsweise ordentlich, falls die fristlose Kündigung unwirksam sein sollte.
- Rechtshängigkeit: Die Rechtshängigkeit beginnt mit der Zustellung der Klage an den Beklagten. Ab diesem Zeitpunkt können bestimmte Rechtshandlungen, wie zum Beispiel die Zahlung des Mietrückstands, die Kündigung unwirksam machen. Im Textbeispiel wurde die Kündigung unwirksam, weil die Mieterin die Rückstände nach Eintritt der Rechtshängigkeit beglich.
- Widerklage: Eine Widerklage ist eine Klage des Beklagten gegen den Kläger im selben Verfahren. Sie dient dazu, eigene Ansprüche geltend zu machen. Im Textbeispiel erhob die Mieterin eine Widerklage, um die Höhe der Heizkostenvorauszahlung gerichtlich klären zu lassen.
- Nutzungsentschädigung: Eine Nutzungsentschädigung ist eine Zahlung, die der Mieter leisten muss, wenn er die Wohnung nach einer wirksamen Kündigung nicht räumt. Sie entspricht in der Regel der bisherigen Miete. Im Textbeispiel musste die Mieterin Nutzungsentschädigung zahlen, bis die Kündigung unwirksam wurde.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a) BGB (Kündigung wegen Zahlungsverzugs): Dieser Paragraph regelt die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses bei Zahlungsverzug. Er besagt, dass ein Vermieter fristlos kündigen kann, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Im vorliegenden Fall wurde die fristlose Kündigung aufgrund von Mietrückständen ausgesprochen, die entstanden waren, nachdem die Mieterin die erhöhte Heizkostenvorauszahlung nicht gezahlt hatte.
- § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB (Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs): Dieser Paragraph präzisiert die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Er legt fest, dass ein nicht unerheblicher Teil der Miete als Zahlungsverzug gilt, wenn der Rückstand mindestens eine Monatsmiete beträgt. Im vorliegenden Fall hatte die Mieterin die Miete für zwei Monate nicht vollständig gezahlt, was die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung erfüllte.
- § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB (Heilung der Kündigung): Dieser Paragraph gibt dem Mieter die Möglichkeit, eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ungeschehen zu machen, indem er die rückständige Miete innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage zahlt. Im vorliegenden Fall hat die Mieterin die offenen Beträge nach Klageerhebung beglichen, was zur Unwirksamkeit der Kündigung führte.
- § 560 Abs. 4 BGB (Vorauszahlungen auf Betriebskosten): Dieser Paragraph regelt die Anpassung von Vorauszahlungen auf Betriebskosten. Er besagt, dass der Vermieter die Vorauszahlungen erhöhen kann, wenn die tatsächlichen Kosten höher sind als die Vorauszahlungen. Im vorliegenden Fall hatte die Vermieterin die Heizkostenvorauszahlungen erhöht, diese Erhöhung aber später zurückgenommen. Die Mieterin verlangte eine weitere Reduzierung der Vorauszahlungen, was das Gericht jedoch ablehnte.
- § 256 Abs. 1 ZPO (Feststellungsinteresse): Dieser Paragraph des Zivilprozessrechts regelt das Feststellungsinteresse, das eine Partei haben muss, um eine Feststellungsklage zu erheben. Ein Feststellungsinteresse liegt vor, wenn ein rechtliches Interesse an der Klärung eines Rechtsverhältnisses besteht. Im vorliegenden Fall hatte die Mieterin ein Feststellungsinteresse daran, ob sie zur Zahlung der erhöhten Heizkostenvorauszahlungen verpflichtet war.
Das vorliegende Urteil
AG Frankfurt/Main – Az.: 33 C 1198/23 – Urteil vom 02.02.2024
* Der vollständige Urteilstext wurde ausgeblendet, um die Lesbarkeit dieses Artikels zu verbessern. Klicken Sie auf den folgenden Link, um den vollständigen Text einzublenden.
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Es wird festgestellt, dass der Rechtsstreit hinsichtlich der Klage in der Hauptsache erledigt ist.
Die Widerklage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits hat die Beklagte zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Der Streitwert wird auf 7.377,48 EUR festgesetzt.
Tatbestand:
Die Parteien streiten aufgrund der am 27.4.2023 zugestellten Klage um die Wirksamkeit einer Kündigung wegen Zahlungsverzuges.
Mit Vertrag vom 22.6.2015 (Bl. 4 ff. d.A.) mietete die Beklagte von der Klägerin eine im 10. Obergeschoss des Hauses …, … F. am M. gelegene 2-Zimmer-Wohnung ab 1.7.2015. Die monatliche Nettomiete betrug zuletzt 564,79 EUR zzgl. Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung. Letztere wurden zum 1.1.2023 zunächst um 110,00 EUR erhöht. Diese Erhöhung wurde später wieder zurückgenommen. Der Betrag in Höhe von 330,00 EUR wurde dem Mietkonto der Beklagten gutgeschrieben. Nachdem die Mieten für den Zeitraum von Januar bis März 2023 zunächst nicht bzw. nicht in voller Höhe geleistet worden waren, erklärte die Klägerin mit Schreiben vom 13.3.2023 (Bl. 13. d.A.) die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung. Auch für die Monate April und Mai 2023 leistete die Beklagte zunächst keine Zahlungen.
Die Klägerin hat ursprünglich beantragt, die Beklagten zu verurteilen, die von ihr innegehaltene 2-Zimmer-Wohnung im 10. Obergeschoss des Hauses …, 6… F. am Main zu räumen und an sie herauszugeben.
Nachdem die Beklagte die offenen Zahlungen geleistet hatte, hat die Klägerin den Rechtsstreit hinsichtlich der Klage in der Hauptsache für erledigt erklärt.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Widerklagend beantragt sie, festzustellen, dass die Beklagte lediglich zur Zahlung einer Heizkostenvorauszahlung ab 1.1.2023 in Höhe von 50,00 EUR verpflichtet ist.
Die Klägerin beantragt, die Widerklage abzuweisen.
Die Beklagte ist der Auffassung, die Kündigung sei schon deshalb unwirksam, weil die unberechtigte Erhöhung der Heizkostenvorauszahlungen nicht in die Berechnung des Rückstands miteinbezogen werden könne.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig und begründet, die Widerklage ist unzulässig.
I.
Soweit die Klägerin die Klage in der Hauptsache für erledigt erklärt hat, ist hierin ein auf Feststellung der Erledigung gerichteter Antrag zu sehen. Die Klageänderung ist gemäß § 264 Nr. 2 ZPO zulässig. Das erforderliche besondere Rechtsschutzinteresse gemäß § 256 Abs. 1 ZPO folgt aus dem Umstand, dass nach wie vor die Hauptsache und die Kosten des Verfahrens in Streit stehen.
Die Feststellungsklage ist begründet. Die ursprünglich begründete Klage ist nach Eintritt der Rechtshängigkeit unbegründet geworden.
Ursprünglich stand der Klägerin gegenüber der Beklagten ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der im Tatbestand näher beschriebenen Wohnung gemäß § 546 Abs. 1 BGB zu.
Das mit Vertrag vom 22.6.2015 begründete Mietverhältnis der Parteien wurde mit Schreiben der Klägerin vom 13.3.2023 wirksam ohne Einhaltung einer Frist gekündigt. Die Beklagte befand sich für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung eines nicht unerheblichen Teils der Miete, nämlich für die Monate Februar und März 2023, in Verzug, §§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3.a), 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB.
Dass bei der Berechnung des Rückstandes die erhöhte Heizkostenvorauszahlung zugrunde gelegt wurde, schadet nicht. Zieht man diese ab, verbleibt es jedenfalls für Februar und März bei einem relevanten Rückstand.
Diese Kündigung ist nach Eintritt der Rechtshängigkeit durch Ausgleich der offenen Mieten und Nutzungsentschädigungen unwirksam geworden, § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB. Damit trat nach Eintritt der Rechtshängigkeit die Erledigung der Hauptsache ein.
II.
Die Widerklage ist zulässig, aber unbegründet.
Das gemäß § 256 Abs. 1 ZPO erforderliche Feststellungsinteresse liegt vor. Es besteht Unsicherheit über die Frage, in welcher Höhe aus dem Mietverhältnis monatliche Vorauszahlungen auf die Heizkosten zu zahlen sind.
Die von der Klägerin vorgenommene Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen für 2023 wurde von ihr rückwirkend zum 1.1.2023 wieder rückgängig gemacht. Es verblieb damit bei einer Vorauszahlung in ursprünglicher Höhe. Ein Anspruch auf Reduzierung der Vorauszahlungen auf 50,00 EUR gemäß § 560 Abs. 4 BGB besteht indes nicht. Die Vorauszahlungen decken die Kosten für die zu erwartenden Heizkosten. Auch wenn eine drastische Erhöhung nicht möglich war und auch zurückgezogen wurde, konnte die Klägerin im Hinblick auf die bestehende Unsicherheit der Energieversorgung und -preise den bisherigen Betrag unverändert lassen.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO; die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Ziffer 11, 711, 709 Satz 2 ZPO.