Betriebskostenvorauszahlung – bei unklarer Formulierung als Pauschale

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Betriebskostenpauschale im Mietvertrag: Wann Vermieter nachzahlen müssen

Eine Betriebskostenvorauszahlung ist ein fester Bestandteil vieler Mietverträge. Sie dient dazu, die monatlich anfallenden Nebenkosten wie Strom, Wasser oder Heizung abzudecken. Allerdings gibt es manchmal Unstimmigkeiten bei der Formulierung dieser Zahlungen. Wenn die Vereinbarung zur Betriebskostenvorauszahlung unklar oder unpräzise ist, kann dies zu Streit zwischen Mieter und Vermieter führen.

Insbesondere wenn die Vorauszahlung als „Pauschale“ bezeichnet wird, kann dies zu Verwirrung führen. Ist eine solche Pauschale tatsächlich als feste Summe gedacht oder handelt es sich um eine reine Schätzung der voraussichtlichen Kosten? Wie gehen Gerichte mit solchen Fällen um und welche Rechte haben Mieter in einer solchen Situation? Im Folgenden wird ein konkreter Gerichtsfall beleuchtet, der Klarheit in diese Thematik bringt.

✔ Der Fall vor dem AG Düsseldorf

Streitpunkt: Mietvertragliche Regelung zu Betriebskosten unklar

I

n dem vorliegenden Fall geht es um eine Auseinandersetzung zwischen einer ehemaligen Mieterin (Klägerin) und ihrer Vermieterin (Beklagten) bezüglich der Rückzahlung einer Mietkaution. Die Klägerin bewohnte von 2012 bis Ende Juni 2022 eine Wohnung der Beklagten und leistete zu Beginn des Mietverhältnisses eine Kaution in Höhe von 1.920 Euro.

Der Streit entzündete sich an der Formulierung zu den Betriebskosten im Mietvertrag. In § 4 des Vertrags war die Miete aufgeschlüsselt in Grundmiete, Nebenkosten und eine separate Heizungsvorauszahlung. Dabei blieb jedoch unklar, ob die Nebenkosten als Pauschale oder ebenfalls nur als Vorauszahlung zu verstehen waren. Die Beklagte hatte während der gesamten Mietdauer nie eine Betriebskostenabrechnung erstellt.

Gegensätzliche Auslegung der Mietvertragsklausel durch die Parteien

Nach Auszug der Klägerin erteilte die Vermieterin eine Abrechnung über die Betriebs- und Heizkosten für das Jahr 2021 und errechnete eine Nachzahlung von insgesamt 1.330 Euro, die sie von der zu erstattenden Kaution einbehielt. Die Mieterin vertrat die Auffassung, laut Mietvertrag seien lediglich die Heizkosten abzurechnen, die übrigen Betriebskosten jedoch als Pauschale in der Grundmiete enthalten. Daher stehe ihr die Kaution in voller Höhe zu.

Die Vermieterin argumentierte dagegen, die Regelung sei so zu verstehen, dass wie marktüblich über sämtliche Betriebs- und Nebenkosten abzurechnen sei. Eine Pauschale sei nicht vereinbart worden. Sie erstattete daher nur einen Teil der Kaution.

Unklare Formulierungen gehen zulasten des Verwenders

Das Gericht wertete die mietvertragliche Regelung zu den Betriebskosten als Allgemeine Geschäftsbedingung (AGB), da sie von der Vermieterin vorgegeben war und nicht individuell ausgehandelt wurde. Nach dem Gesetz gehen Unklarheiten in AGB stets zulasten des Verwenders, hier also der Vermieterin. Im Zweifel ist die für den Kunden (Mieter) günstigste Auslegungsvariante zugrunde zu legen.

Die Formulierung im Mietvertrag ließ aufgrund ihrer sprachlichen Mängel und Widersprüchlichkeit beide Auslegungen zu. Das seperate Aufführen der Heizkosten und das Fehlen einer Voraus-zahlungspauschale für die übrigen Betriebskosten deuteten laut Gericht eher auf eine Pauschale hin. Auch die Tatsache, dass Betriebskostenpauschalen gesetzlich zulässig und nicht unüblich sind, lasse diese Auslegung als naheliegend erscheinen.

Gericht gibt der Klage auf Kautionsrückzahlung statt

Da somit zugunsten der Mieterin von einer Betriebskostenpauschale auszugehen war, standen der Vermieterin keine Nachforderungen zu. Die Kaution war folglich in voller Höhe zu erstatten. Zusätzlich hatte die Klägerin Anspruch auf Rückzahlung der überzahlten Heizkosten-Vorauszahlungen.

Das Gericht verurteilte daher die Beklagte, an die Klägerin weitere 1.623,76 EUR zuzüglich Zinsen zu zahlen und gab der Klage damit vollumfänglich statt. Die Kosten des Rechtsstreits wurden der Vermieterin auferlegt.

✔ FAQ – Häufige Fragen

Das Thema: Betriebskostenvorauszahlung wirft bei vielen Lesern Fragen auf. Unsere FAQ-Sektion bietet Ihnen wertvolle Insights und Hintergrundinformationen, um Ihr Verständnis für dieses Thema zu vertiefen. Weiterhin finden Sie in der Folge Rechtsgrundlagen, die für dieses Urteil maßgeblich waren.

Was ist der Unterschied zwischen einer Betriebskostenpauschale und einer Vorauszahlung?

Bei der Vereinbarung von Betriebskosten im Mietvertrag haben Vermieter und Mieter grundsätzlich die Wahl zwischen einer Betriebskostenpauschale und einer Betriebskostenvorauszahlung. Beide Varianten unterscheiden sich in wesentlichen Punkten voneinander, was erhebliche finanzielle Auswirkungen für die Mietparteien haben kann.

Eine Betriebskostenpauschale stellt einen festen monatlichen Betrag dar, den der Mieter zusätzlich zur Kaltmiete an den Vermieter zahlt. Mit diesem Pauschalbetrag sind sämtliche umlagefähigen Betriebskosten abgegolten. Der entscheidende Punkt ist hierbei, dass der Vermieter nicht verpflichtet ist, über die Betriebskosten abzurechnen. Für den Mieter bedeutet dies einerseits Planungssicherheit, da die monatlichen Kosten feststehen. Andererseits trägt er das Risiko, dass die Pauschale die tatsächlichen Kosten übersteigt. Der Vermieter profitiert von der vereinfachten Verwaltung, da er sich die jährliche Betriebskostenabrechnung erspart. Allerdings kann er keine Nachforderungen stellen, wenn die realen Kosten die Pauschale übersteigen.

Im Gegensatz dazu handelt es sich bei einer Betriebskostenvorauszahlung um eine Schätzung der voraussichtlich anfallenden Nebenkosten. Der Mieter leistet auch hier zusätzlich zur Kaltmiete monatliche Abschlagszahlungen. Am Ende der Abrechnungsperiode ist der Vermieter jedoch gesetzlich verpflichtet, eine Betriebskostenabrechnung zu erstellen. Dabei werden die geleisteten Vorauszahlungen den tatsächlich angefallenen Kosten gegenübergestellt. Je nach Ergebnis muss der Mieter eine Nachzahlung leisten oder erhält eine Rückerstattung. Für den Mieter besteht somit eine höhere Kostentransparenz. Der Vermieter hat den Mehraufwand der Abrechnung, kann aber berechtigte Nachforderungen geltend machen.

Wichtig ist, dass im Mietvertrag eindeutig geregelt ist, ob eine Pauschale oder Vorauszahlung vereinbart wurde. Unklare oder widersprüchliche Formulierungen gehen zulasten des Vermieters und werden im Zweifel als Pauschale ausgelegt. Eine nachträgliche Änderung des Abrechnungsmodus bedarf stets der Zustimmung des Mieters.

Als Beispiel zahlt ein Mieter bei einer Betriebskostenpauschale von 100 Euro monatlich immer 1.200 Euro im Jahr, unabhängig von den realen Kosten. Bei einer Vorauszahlung von ebenfalls 100 Euro monatlich kann sich nach der Abrechnung eine Nachzahlung von 200 Euro oder eine Rückerstattung von 150 Euro ergeben, wenn die tatsächlichen Kosten 1.400 Euro bzw. 1.050 Euro betrugen.

Wie sind unklare Formulierungen in Mietverträgen rechtlich zu bewerten?

Unklare Formulierungen in Mietverträgen werden nach dem AGB-Recht ausgelegt, das heißt Unklarheiten und Widersprüche gehen zulasten des Verwenders. Da Mietverträge in der Regel vom Vermieter vorformuliert werden, bedeutet dies, dass mehrdeutige Klauseln im Zweifel zugunsten des Mieters ausgelegt werden müssen.

Enthält der Mietvertrag zum Beispiel eine unklare Regelung zur Betriebskostenvorauszahlung, so dass nicht eindeutig erkennbar ist, ob es sich um eine Vorauszahlung oder eine Pauschale handelt, greift die kundenfreundlichste Auslegung. In diesem Fall wäre von einer Pauschale auszugehen. Der Mieter müsste dann keine Nachzahlungen leisten, auch wenn die tatsächlichen Betriebskosten höher ausfallen als im Mietvertrag angegeben. Umgekehrt hätte er aber auch keinen Anspruch auf Rückerstattung, falls die Pauschale die Kosten übersteigt.

Auch eine widersprüchliche Fristvereinbarung zur Mieterhöhung wäre im Zweifel mieterfreundlich auszulegen. Nennt der Vertrag als Ankündigungsfrist für Mieterhöhungen an einer Stelle 3 Monate, an anderer Stelle 6 Monate, gilt die für den Mieter günstigere, also längere Frist von 6 Monaten.

Versteckte Überraschungsklauseln in Mietverträgen, mit denen der Mieter nicht rechnen musste, sind sogar generell unwirksam. Wurde die Endrenovierung in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen unter „Schönheitsreparaturen“ versteckt, kann sich der Vermieter nicht darauf berufen. Der Mieter ist dann nicht zur Endrenovierung verpflichtet.

Stellt der Mieter fest, dass der Mietvertrag unklare oder überraschende Klauseln enthält, sollte er den Vermieter darauf hinweisen und um Klarstellung bitten. Notfalls muss die Auslegung gerichtlich geklärt werden. In vielen Fällen wird sich dabei die für den Mieter günstigere Interpretation durchsetzen.

Welche Rechte haben Mieter, wenn der Vermieter die Betriebskosten jahrelang nicht abrechnet?

Mieter haben einen Anspruch darauf, dass der Vermieter jährlich über die Betriebskosten abrechnet. Die gesetzliche Grundlage hierfür bildet § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB. Kommt der Vermieter dieser Pflicht nicht nach, stehen dem Mieter verschiedene Möglichkeiten offen, um sein Recht auf eine Betriebskostenabrechnung durchzusetzen.

Zunächst sollte der Mieter den Vermieter schriftlich zur Erstellung der Abrechnung auffordern und ihm dafür eine angemessene Frist setzen. Reagiert der Vermieter nicht, kann der Mieter Klage auf Erteilung der Abrechnung erheben. Wichtig ist dabei, die Verjährungsfristen im Blick zu behalten. Der Anspruch des Mieters auf Abrechnung verjährt nämlich innerhalb von drei Jahren ab dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist (§ 195 BGB).

Ein Beispiel verdeutlicht dies. Wurde für das Jahr 2020 bis Ende 2023 keine Betriebskostenabrechnung erstellt, verjährt der Abrechnungsanspruch mit Ablauf des 31.12.2023.

Legt der Vermieter die Abrechnung verspätet vor, muss er eine wichtige Ausschlussfrist beachten. Spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums muss die Abrechnung beim Mieter eingehen (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB). Ansonsten verliert der Vermieter seinen Anspruch auf eventuelle Nachforderungen aus der Abrechnung.

Zahlt der Mieter unwissentlich oder irrtümlich doch auf eine verspätete Abrechnung, kann er die Zahlung nach den Grundsätzen der ungerechtfertigten Bereicherung zurückfordern. Der Vermieter muss die Zahlung dann in jedem Fall erstatten. Er kann sich weder auf Vertrauensschutz berufen, noch stellt die Zahlung ein Schuldanerkenntnis dar. Die Rückforderungsansprüche des Mieters verjähren frühestens drei Jahre ab Kenntnis der Überzahlung.

Praxistipp: Mieter sollten bei ausbleibenden Betriebskostenabrechnungen hartnäckig bleiben und ihre Rechte konsequent durchsetzen. Nur so können sie eine zeitnahe Abrechnung und Klarheit über die tatsächlich angefallenen Kosten erreichen. Gleichzeitig ist es ratsam, keine vorschnellen Zahlungen auf verspätete Abrechnungen zu leisten, um spätere Rückforderungen zu vermeiden.

Kann der Vermieter Betriebskosten-Nachforderungen mit der Mietkaution verrechnen?

Hier die Antwort auf die Frage, ob der Vermieter Betriebskosten-Nachforderungen eigenständig mit der Mietkaution verrechnen darf:

Grundsätzlich darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Mietkaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung zu erwarten ist. Zu den Ansprüchen des Vermieters, die durch die Kaution gesichert werden, gehören nämlich auch Nachforderungen auf die vom Mieter zu tragenden Betriebskosten.

Allerdings ist eine Verrechnung der Kaution mit einer strittigen Nebenkostennachforderung während des laufenden Mietverhältnisses nicht zulässig, es sei denn eine entsprechende Aufrechnung wurde vertraglich vereinbart oder der Anspruch des Vermieters ist rechtskräftig festgestellt bzw. unbestritten. Der Vermieter darf die Kaution also nur dann eigenständig mit Nachforderungen verrechnen, wenn der Mieter einer fälligen Forderung nicht fristgerecht widersprochen hat und sie auch nicht offensichtlich unbegründet ist.

Bei Mietende hingegen kann der Vermieter auch wegen streitiger Forderungen auf die Kaution zugreifen. Er muss dann innerhalb einer angemessenen Frist gegenüber dem Mieter erklären, ob und welche Ansprüche er aus dem beendeten Mietverhältnis erhebt. Diese Kautionsabrechnung kann ausdrücklich oder konkludent erfolgen, zum Beispiel indem der Vermieter Klage auf die ihm zustehenden Forderungen erhebt.

Der Vermieter darf bei Mietende aber nicht die gesamte Kaution, sondern nur einen angemessenen Teil für zu erwartende Betriebskostennachzahlungen einbehalten. Als Anhaltspunkt gilt, dass für jeweils 3 bis 4 Monate Mietzeit ein Betrag in Höhe von einer monatlichen Vorauszahlung einbehalten werden darf.

Wurde anstelle einer Vorauszahlung eine Betriebskostenpauschale vereinbart, ist zu beachten, dass diese im Mietvertrag eindeutig als solche bezeichnet und die abgegoltenen Betriebskosten genau aufgeführt sein müssen. Andernfalls gehen Gerichte im Streitfall davon aus, dass es sich um eine Vorauszahlung handelt und alle Betriebskosten mit der Pauschale abgegolten sind. Eine Betriebskostenpauschale kann der Vermieter nur unter bestimmten Voraussetzungen anpassen, insbesondere muss die Erhöhungsmöglichkeit vertraglich vereinbart und die Erhöhung in Textform angekündigt werden.

§ Relevante Rechtsgrundlagen des Urteils

• § 305 BGB (Allgemeine Geschäftsbedingungen): Die Regelung der Betriebskostenvorauszahlung im Mietvertrag wird als Allgemeine Geschäftsbedingung (AGB) betrachtet, da sie vom Vermieter vorgegeben und nicht individuell ausgehandelt wurde. Dies ist relevant, weil nach § 305 Abs. 1 S.2 BGB die Schriftart und Form des Vertrags unwichtig sind.
• § 305c Abs. 2 BGB (Unklarheitenregel): Unklare Formulierungen in AGB gehen zu Lasten des Verwenders. Das bedeutet, dass im Zweifel die für den Mieter günstigste Auslegung gilt. Diese Regelung bewirkt, dass unklare Vertragsklauseln im Zweifel zugunsten des Mieters interpretiert werden.
• § 556 Abs. 2 BGB (Betriebskostenpauschale): Dieser Paragraph erlaubt eine Betriebskostenpauschale als gleichberechtigte Alternative zur Vorauszahlung. Das Gericht argumentierte, dass die gesetzliche Möglichkeit einer Betriebskostenpauschale die Auslegung des Mietvertrags als Pauschale stützt.
• § 6 Abs. 1 S.1 HeizkostenV (Heizkostenverordnung): Die Heizkosten müssen zwingend verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Diese gesetzliche Regelung erklärt, warum die Heizkosten separat behandelt werden und nicht pauschal abgerechnet werden können.
• §§ 387 bis 389 BGB (Aufrechnung): Diese Paragraphen regeln die Aufrechnung von Forderungen. Im vorliegenden Fall hat das Gericht entschieden, dass die Beklagte keine aufrechenbaren Gegenansprüche hat, da die Regelung zu den Betriebskosten als Pauschale ausgelegt wird.
• § 286 Abs. 1, § 288 Abs. 1 BGB (Verzug und Verzugszinsen): Diese Paragraphen regeln den Verzug und die Verzugszinsen. Die Klägerin hat Anspruch auf Verzugszinsen, weil die Beklagte mit der Rückzahlung der Kaution und der überzahlten Vorauszahlungen in Verzug war.
• § 91 ZPO (Kostenentscheidung): Dieser Paragraph bestimmt, dass die unterliegende Partei die Kosten des Rechtsstreits zu tragen hat. Da die Beklagte unterliegt, muss sie die Kosten übernehmen.
• § 709 ZPO (vorläufige Vollstreckbarkeit): Dieser Paragraph erlaubt die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils gegen Sicherheitsleistung. Das bedeutet, dass die Klägerin die ihr zugesprochenen Beträge schon vor einer endgültigen Entscheidung des Rechtsstreits durchsetzen kann, wenn eine Sicherheitsleistung erbracht wird.

⇓ Das vorliegende Urteil vom AG Düsseldorf

AG Düsseldorf – Az.: 37 C 285/23 – Urteil vom 06.05.2024

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.623,76 EUR (in Worten: eintausendsechshundertdreiundzwanzig Euro und sechsundsiebzig Cent) nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 20.12.2022 zu zahlen.

Die Kosten des Rechtsstreits hat die Beklagte zu tragen.

Dieses Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils beizutreibenden/zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:

Die Parteien streiten um Rückzahlung einer Mietkaution. Die Klägerin war von 2012 bis Ende Juni 2022 Mieterin der Wohnung der Beklagten in der B.-straße, Hochparterre, in A.. Die Klägerin leistete eine Mietkaution in Höhe von 1920 Euro.

In § 4 Nummer 1 des Mietvertrags findet sich eine Regelung zur Miethöhe wie folgt:

Abweichend von der Gestaltung oben ist nur auf dem vermieterseitigen Vertragsexemplar das Wort „Heizungsvorauszahlung“ gegenüber dem Wort „Nebenkosten“ in der Zeile darüber nach rechts eingerückt, siehe Anlage zum Protokoll der mündlichen Verhandlung.

In § 4 Nummer 2 sind die einzelnen Betriebskosten bzw. Nebenkosten aufgezählt, unter anderem in 2.13 die Heizungs- und Warmwasserversorgung.

Mithin leistete die Beklagte für das Jahr 2021 Vorauszahlungen auf die Betriebs- und Nebenkosten in Höhe von insgesamt 1800 Euro. Nachfolgend erteilte die Beklagte die Klägerin die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2021, woraus sich Heizkosten in Höhe von 1506,24 Euro ergeben und sonstige Betriebs- und Nebenkosten in Höhe von 1097 Euro. Die Beklagte macht daher, durch Rundungsdifferenzen bedingt, für das Jahr 2021 eine Nachzahlung in Höhe von 804 Euro geltend sowie für die ersten drei Monate des Jahres 2022 eine geschätzte Nachzahlung in Höhe von 201 Euro. Ferner macht sie für 2021 Grundsteuer in Höhe von 260 Euro geltend sowie für 2022 in Höhe von 65 Euro, für die Abrechnung im Einzelnen wird auf Anlage K4 Bezug genommen. Die erheblichen Nachforderungen ergeben sich daraus, dass die Beklagte während des gesamten Mietverhältnisses die Betriebs- und Nebenkosten nie abrechnete und daher auch die Vorauszahlung nicht der allgemeinen Preisentwicklung anpasste. Die Beklagte erklärte mit diesen Gegenforderungen die Aufrechnung mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch der Klägerin. Den übersteigenden Kautionsbetrag in Höhe von 590 Euro zuzüglich Zinsen, insgesamt 661,12 Euro, zahlte die Beklagte aus.

Mit Schreiben des P. vom 07.12.2022 ließ die Klägerin die Beklagte auffordern, bis zum 19.12.2022 einen weiteren Betrag von 1784,88 Euro an sie auszuzahlen.

Die Klägerin ist der Ansicht, die Regelung im Mietvertrag zu den Betriebs- und Nebenkosten sei so zu verstehen, dass nur über die Heizkosten abzurechnen sei, die übrigen Betriebs- und Nebenkosten aber als Pauschale in der Grundmiete enthalten seien. Daher seien der Vorauszahlung in Höhe von 1800 Euro nur die angefallenen Heizkosten in Höhe von 1506,24 Euro gegenüberzustellen. Es ergebe sich daher ein Guthaben in Höhe von 293,76 Euro. Zudem sei die einbehaltene Restkaution in Höhe von 1330 Euro freizugeben.

Die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 1623,76 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 20.12.2022 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagte ist der Ansicht, die Regelung in § 4 Nummer 1 des Mietvertrags sei so zu verstehen, dass wie allgemein marktüblich über die gesamten Betriebs- und Nebenkosten einschließlich der Heizkosten abzurechnen sei, eine Pauschale bezüglich der sonstigen Betriebs- und Nebenkosten sei nicht vereinbart.

Das Gericht hat im Rahmen der mündlichen Verhandlung die Parteien zum Verlauf der Vertragsverhandlungen im Jahr 2012 persönlich angehört und die in die Vertragsverhandlungen eingebundene Maklerin C. als Zeugin vernommen.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Klage ist begründet.

Der Klägerin steht nach Beendigung des Mietverhältnisses ein Rückzahlungsanspruch aus der zusammen mit dem Mietvertrag konkludent geschlossenen Sicherungsvereinbarung in Bezug auf die Kaution zu. Aus dieser Sicherungsvereinbarung folgt nach Ende des Sicherungszwecks ein Anspruch auf Rückzahlung.

Demnach ist die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses mangels Fortdauer des Sicherungszwecks zurückzuerstatten.

Ein gemäß §§ 387 bis 389 BGB aufrechenbarer Gegenanspruch auf Nachzahlung von Neben- und Betriebskosten besteht nicht. Zwar ist die Aufrechnung wirksam erklärt, jedoch fehlt es an der Gegenforderung, weil die Regelung im Mietvertrag so auszulegen ist, dass nur die Heizkosten abzurechnen sind, während die sonstigen Betriebs- und Nebenkosten pauschal abgegolten sind.

Bei der Regelung in § 4 des Mietvertrags zur Mietzahlung und den Heizkosten sowie sonstigen Neben- und Betriebskosten handelt es sich um von der Beklagten gestellte Allgemeine Geschäftsbedingungen gemäß § 305 Abs. 1 S.1 BGB. Dass das verwendete Formular teilweise handschriftlich ausgefüllt ist, ändert daran nichts, denn nach § 305 Abs. 1 S.2 BGB kommt es gerade auf Schriftart und Form des Vertrags nicht an.

Die Zeugin C., die bei Unterzeichnung des Vertrags mitwirkende Maklerin, hat bekundet, die Verträge immer in der Art und Weise auszufüllen wie hier geschehen. Die Abrechnung der Heizkosten und sonstigen Nebenkosten sei für sie eine völlige Selbstverständlichkeit. Hieraus folgt, dass eine individuelle Verhandlung mit der Klägerin zur Regelung der Betriebs- und Nebenkosten nicht stattgefunden hat, sondern die Regelung diesbezüglich als Allgemeine Geschäftsbedingung von der Beklagten gestellt ist.

Gemäß § 305c Abs. 2 BGB gehen Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen zu Lasten des Verwenders. Diese Regelung bewirkt nicht nur, dass eine unklar formulierte Geschäftsbedingung im Zweifel unwirksam ist, sondern auch, dass bei in jedem Fall gegebener Wirksamkeit – wie hier – die dem Kunden günstigste Auslegung zum Tragen kommt (BGH NZG 2014, 146, beck-online). Was die günstige Auslegung ist, ergibt sich dabei aus der individuellen Situation des Kunden im jeweiligen Individualprozess.

Im Fall einer geforderten Nachzahlung von Neben- und Betriebskosten ist dies eine Auslegung dahingehend, dass eine Pauschale vereinbart ist.

Diese Auslegung ist mit dem Wortlaut vereinbar. Eine solche Auslegungsmöglichkeit ergibt sich insbesondere daraus, dass das im Fettdruck vorgegebene Feld für die Vorauszahlung der Nebenkosten gemäß § 4 Ziffer 2 des Vertrags unausgefüllt geblieben ist. Bei einer Vereinbarung aller Neben- und Betriebskosten einschließlich der Heizkosten als nicht weiter zwischen den einzelnen Kostenarten differenzierende Vorauszahlung sieht die Vertragssystematik es vor, den Wert an dieser Stelle handschriftlich einzufügen.

Die in Ziffer 2 aufgeführten einzelnen Kostenarten enthalten in 2.13 ausdrücklich auch die Heizkosten. Dass dies so nicht vorgenommen worden ist, sondern die Nebenkosten und die Heizkosten separat aufgeführt werden, nur hinsichtlich der Heizkosten das Wort „Vorauszahlung“ verwendet wird und nur hier ein Geldbetrag eingetragen ist, legt eine Auslegung dahingehend nahe, dass die Heizkosten und die übrigen Neben- und Betriebskosten unterschiedlich behandelt werden sollen. Hieran ändert auch das Wort „incl.“ nach den Nebenkosten nichts, denn die Formulierung bleibt sprachlich unklar. Die Formulierung liest sich zusammenhängend „zzgl. Nebenkosten incl. zzgl. Heizungsvorauszahlung“. Der Satz ist sprachlich unrichtig, weil er bezüglich der Nebenkosten widersprüchlich ist, da diese einerseits zuzüglich sein sollen, andererseits inclusive. Der Satz kann auch nicht eindeutig dahingehend verstanden werden, dass es sich um eine Vorauszahlung auf die Nebenkosten inklusive der Heizkosten handelt, weil dann das zweite „zzgl.“ hätte weggelassen werden müssen und überdies hinter dem Wort „Nebenkosten“ ein Bindestrich hätte folgen müssen, damit der Wortteil „vorauszahlung“ sich zusätzlich auch auf die Nebenkosten bezieht. Die erheblichen sprachlichen Mängel der Formulierung müssen zulasten der Beklagten als Verwenderin gehen.

Soweit auf dem vermieterseitigen Exemplar des Mietvertrags die Formulierung zur Heizkostenvorauszahlung gegenüber der Formulierung zu den Nebenkosten eingerückt ist, hat dies auf die Auslegung der Klausel keine Auswirkungen, weil diese Einrückung unstreitig auf dem mieterseitigen Vertragsexemplar nicht vorhanden ist. Auslegungen haben aber nach §§ 133, 157 BGB am Empfängerhorizont zu erfolgen, eine der Klägerin nicht bekannte Art der Gestaltung der Vertragsurkunde der Gegenseite bleibt unberücksichtigt.

Es verhält sich auch nicht so, dass die Parteien die Formulierung übereinstimmend dahingehend verstanden haben, dass eine Vorauszahlung auf die gesamten Nebenkosten einschließlich der Heizkosten zu leisten ist.

Aus den Angaben der Zeugin C. ergibt sich nicht, dass die Klägerin mündlich darauf hingewiesen worden ist.

Die Zeugin hat bekundet, jede Vertragsklausel in einem längeren Gespräch von insgesamt ungefähr einer Stunde Dauer erläutert zu haben, hieraus folgt aber nicht, dass gerade die Unklarheit der schriftlichen Formulierung der Vorauszahlungen mündlich ausgeräumt worden ist. Die Zeugin hat insoweit bekundet, für sie sei die Formulierung im Vertrag eindeutig und üblich. Es bestand daher schon kein Problembewusstsein, dass es insoweit weiterer Erläuterungen bedurft hätte. Auch die bei dem Vertragsabschluss selbst anwesende Beklagte hat im Rahmen der persönlichen Anhörung bekundet, die Abrechnung der Nebenkosten sei für sie selbstverständlich gewesen und daher nicht ausdrücklich erwähnt worden. Eine insgesamte Abrechnung der Nebenkosten nach Verbrauch ergibt sich ferner nicht daraus, dass dies derart marktüblich wäre, dass eine andere Auslegung der Klausel auch aus Sicht der Klägerin fernliegend gewesen wäre. § 556 Abs. 2 S.1 BGB sieht eine Betriebskostenpauschale ausdrücklich als gleichberechtigte Alternative zur Vorauszahlung vor. Nur für die Heizkosten ordnet § 6 Abs. 1 S.1 HeizkostenV zwingend eine verbrauchsabhängige Abrechnung an. Diese unterschiedliche Gesetzeslage lässt eine Pauschale der Betriebskosten mit Ausnahme der Heizkosten als denkbare und nicht fernliegende Vertragsgestaltung erscheinen.

Da somit keine Gegenansprüche der Beklagten bestehen, besteht ein Anspruch der Klägerin aus der Sicherungsvereinbarung auf vollständige Rückzahlung der Kaution. Darüber hinaus besteht ein mietvertraglicher Anspruch auf Rückzahlung der überzahlten Vorauszahlungen auf die Heizkosten.

Der Zinsanspruch folgt aus § 286 Abs. 1, § 288 Abs. 1 BGB.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die zur vorläufigen Vollstreckbarkeit aus § 709 ZPO.

Der Streitwert wird auf 1.623,76 EUR festgesetzt.