Klare Richtlinien für die Umlagefähigkeit von Hauswartkosten im Mietrecht
Im Mietrecht sind Betriebskostenabrechnungen ein wiederkehrendes und zentrales Thema. Sie bilden die Grundlage dafür, wie Vermieter und Mieter die anfallenden Kosten des Mietobjekts untereinander aufteilen. Ein besonders diskutiertes Element innerhalb dieser Abrechnungen ist die Umlagefähigkeit bestimmter Posten. Hierbei steht insbesondere die Frage im Vordergrund, welche Kosten tatsächlich auf den Mieter umgelegt werden dürfen und welche nicht. Ein typisches Beispiel hierfür sind die Hauswartkosten. Während bestimmte Tätigkeiten des Hauswarts, wie die Reinigung von Gemeinschaftsflächen, umlagefähig sind, fallen andere Aufgaben, wie Instandhaltungsarbeiten, nicht darunter. Daher ist es für Vermieter essentiell, im Mietvertrag und in der Nebenkostenabrechnung klar und transparent darzustellen, welche Kostenpositionen enthalten sind und wie diese berechnet werden. Andernfalls riskieren sie, dass Mieter die Abrechnung anzweifeln und rechtliche Schritte einleiten.
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✔ Das Wichtigste in Kürze
Die Betriebskostenabrechnung muss sowohl formell als auch materiell korrekt sein. Vermieter müssen die Kosten für Hauswarttätigkeiten klar und nachvollziehbar von nicht umlagefähigen Kosten unterscheiden.
Die zentralen Punkte aus dem Urteil:
- AG Leonberg entschied über die Umlagefähigkeit von Hauswartkosten in der Betriebskostenabrechnung.
- Die Klägerin erhöhte die Nebenkostenvorauszahlung, mit der die Beklagten nicht einverstanden waren.
- Die Klägerin forderte einen Differenzbetrag für die Miete und eine Nachzahlung basierend auf der Betriebskostenabrechnung.
- Die Beklagten bemängelten mehrere Punkte in der Abrechnung, insbesondere die nicht getrennte Aufschlüsselung der Hausmeisterkosten.
- Laut Mietvertrag sind Kosten für den Hauswart umlagefähig, aber nicht die Kosten für Instandhaltung, Instandsetzung und Verwaltung.
- Der BGH hatte zuvor entschieden, dass Vermieter die umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten klar aufschlüsseln müssen.
- Die Klägerin hat in der Abrechnung die Kosten nicht ausreichend differenziert, weshalb die Beklagten einen pauschalen Betrag abziehen konnten.
- Die Betriebskostenabrechnung muss für den Mieter verständlich und nachvollziehbar sein, und der Vermieter muss bei Fragen zur Erläuterung bereit sein.
Übersicht
Betriebskostenabrechnung im Fokus
In einem Fall, der vor dem AG Leonberg verhandelt wurde, ging es um die Betriebskostenabrechnung und insbesondere um die Umlagefähigkeit von Hauswartkosten. Die Klägerin hatte von den Beklagten eine Nachzahlung von Nebenkosten gefordert, die sich aus einer Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung und einer Betriebskostenabrechnung ergab. Die Miete betrug 660,84 € kalt, zuzüglich einer Nebenkostenvorauszahlung von 298,– €, insgesamt also 958,84 €. Später wurde die Nebenkostenvorauszahlung auf 414,– € monatlich erhöht, was die Beklagten nicht akzeptierten und weiterhin die ursprüngliche Miete zahlten.
Rechtliche Auseinandersetzungen im Mietrecht
Die rechtliche Auseinandersetzung entstand, als die Klägerin für den Zeitraum von März 2014 bis August 2015 den Differenzbetrag zwischen der gezahlten und der von ihr geforderten Miete geltend machte. In der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2012 forderte die Klägerin einen Saldo zu Lasten der Beklagten in Höhe von 1.586,04 €. Die Beklagten wendeten jedoch ein, dass die Abrechnung in mehreren Punkten unrichtig sei. Sie bemängelten unter anderem den Einheitspreis für den Wasserverbrauch, die Verteilung der Müllkosten und die nicht getrennte Aufschlüsselung der Kosten für den Hausmeister nach Verwaltungstätigkeit und Hausmeistertätigkeit.
Die Herausforderung der Umlagefähigen Kosten
Das rechtliche Problem und die Herausforderung in diesem Fall lag in der Frage, welche Kosten umlagefähig sind und welche nicht. Insbesondere ging es um die Kosten für den Hauswart. Laut Mietvertrag waren die Kosten für den Hauswart umlagefähig, jedoch nicht die Kosten, die die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betreffen. Der BGH hatte in einem früheren Urteil entschieden, dass der Vermieter die Kosten der umlagefähigen Hauswarttätigkeiten und der nicht umlagefähigen Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten nachvollziehbar aufschlüsseln muss.
Das Gericht entschied, dass die Klägerin die Kosten nicht ausreichend aufgeschlüsselt hatte. Sie hatte die gesamten Kosten für den Hauswart angesetzt, ohne den tatsächlichen Zeitaufwand für die Instandhaltungstätigkeit aufzuführen. Da eine solche Aufschlüsselung nicht erfolgt war, konnten die Beklagten von den gesamten Kosten für den Hauswart einen pauschalen Betrag abziehen.
Kommunikation ist der Schlüssel
Das Gericht stellte auch fest, dass die Betriebskostenabrechnung aus sich heraus verständlich und für den Mieter nachvollziehbar sein muss. Die Klägerin hatte den Beklagten zwar die Möglichkeit gegeben, die Belege einzusehen, jedoch wurden die Fragen der Beklagten nicht ausreichend beantwortet. Erst im späteren Verlauf des Verfahrens wurden die Fragen der Beklagten ausführlich beantwortet.
Das Fazit des Urteils ist, dass Vermieter bei der Erstellung von Betriebskostenabrechnungen sehr sorgfältig vorgehen müssen und sicherstellen müssen, dass alle Posten korrekt und nachvollziehbar aufgeschlüsselt sind. Andernfalls riskieren sie, dass die Abrechnung von den Mietern angefochten wird und sie möglicherweise nicht in der Lage sind, die geforderten Beträge einzuziehen. Es unterstreicht auch die Bedeutung einer klaren Kommunikation zwischen Vermietern und Mietern, insbesondere wenn es um komplexe Themen wie Nebenkostenabrechnungen geht.
✔ Wichtige Begriffe kurz erklärt
Umlagefähigkeit: Welche Kosten darf der Vermieter auf den Mieter umlegen?
Die Umlagefähigkeit bezieht sich auf die Kosten, die ein Vermieter auf den Mieter umlegen darf. Es handelt sich dabei um Kosten, die dem Vermieter durch das Eigentum an einer Immobilie entstehen und die er nicht selbst tragen muss, sondern auf seine Mieter umlegen darf. Diese Kosten werden auch als Betriebskosten oder Nebenkosten bezeichnet. Es ist wichtig zu beachten, dass nicht alle Kosten, die dem Vermieter entstehen, auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Nur die im Mietvertrag vereinbarten und gesetzlich als umlagefähig definierten Kosten können auf den Mieter übertragen werden. Welche Nebenkostenarten umlegbar sind, ist in der Betriebskostenverordnung (§§ 1-2 BetrKV) geregelt.
Einige Beispiele für umlagefähige Kosten sind die Grundsteuer, Abwassergebühren, Kosten für Heizung und Warmwasser, Kosten für einen Aufzug, Kosten für die Straßenreinigung und Müllentsorgung, Kosten für die Gebäudereinigung und Ungezieferbeseitigung, sowie Kosten für die Beleuchtung in gemeinschaftlich genutzten Räumen. Ein spezielles Beispiel für umlagefähige Kosten sind die Hauswartkosten. Allerdings sind nicht alle Aufgaben des Hauswarts umlagefähig. Umlagefähige Aufgaben des Hauswarts sind insbesondere seine Aufgaben in den Bereichen Sicherheit und Ordnung des Grundstücks beziehungsweise Gebäudes. Nicht umlagefähig sind hingegen Reparaturen und Verwaltungstätigkeiten, die der Hauswart durchführt.
Es ist auch wichtig zu beachten, dass der Vermieter die Betriebskosten jährlich abrechnen muss. Alternativ kann im Mietvertrag aber auch eine Betriebskostenpauschale für diejenigen Betriebskosten vereinbart werden, die nicht verbrauchsabhängig sind.
Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB
Der § 560 Abs. 4 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) regelt die Anpassung der Vorauszahlungen für Betriebskosten. Dieser Paragraph ermöglicht es dem Vermieter, die Höhe der Vorauszahlungen anzupassen, wenn dies aufgrund einer Betriebskostenabrechnung gerechtfertigt ist. Die Anpassung muss jedoch auf einer korrekten und formell ordnungsgemäßen Abrechnung basieren. Die Anpassung der Vorauszahlungen erfolgt durch eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung des Vermieters. Sie wird wirksam, wenn sie dem Mieter zugeht (§ 130 BGB). Die Erhöhungserklärung bedarf der Textform des § 126b BGB. Ein Verstoß gegen die Formvorschrift führt zur Nichtigkeit der Erklärung (§ 125 BGB).
Es ist wichtig zu beachten, dass § 560 Abs. 4 BGB nur ein einmaliges Erhöhungsrecht pro Abrechnung gewährt. Daher sind weitere Erhöhungen erst wieder nach Zugang einer neuerlichen Abrechnung möglich, auch wenn zwischenzeitlich erhebliche Kostensteigerungen eingetreten sind. Eine unterjährige Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen scheidet damit aus. Die Anpassung der Vorauszahlungen soll erreichen, dass die vom Mieter zu leistenden Abschläge den tatsächlichen Kosten möglichst nahekommen, sodass weder der Mieter dem Vermieter – durch zu hohe Vorauszahlungen – ein zinsloses Darlehen gewährt noch der Vermieter – angesichts zu niedriger Vorauszahlungen – die Nebenkosten teilweise vorfinanzieren muss.
Die Basis der Anpassung ist die letzte vorliegende Betriebskostenabrechnung. In der Regel ist ein Zwölftel des vom Mieter geschuldeten Jahresbetrages an Betriebskosten als monatlicher Vorauszahlungsbetrag für das Folgejahr angemessen. Dementsprechend kann der Vermieter die monatlichen Vorauszahlungen in der Regel um ein Zwölftel der Nachzahlung erhöhen.
In die Anpassung der Vorauszahlungen können auch Umstände einfließen, die außerhalb der letzten Betriebskostenabrechnung liegen. Dann kommt eine Anpassung über den Betrag hinaus in Betracht, der sich aus dem vorigen Abrechnungsergebnis errechnen lässt. Als möglichen Fall nennt der BGH steigende Energiekosten. Dabei müssen die zu erwartenden Kostensteigerungen konkret zu erwarten sein.
Kommt es mit dem Mieter zum Streit über die Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen und weigert sich dieser, eine gerechtfertigte Anpassung zu akzeptieren, hat der Vermieter das Recht, das Mietverhältnis zu kündigen.
Das vorliegende Urteil
AG Leonberg – Az.: 4 C 446/14 – Urteil vom 22.04.2016
1. Die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner an die Klägerin 117,– € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 13,– € seit dem 04.12.2014, aus weiteren 13,– € seit dem 04.01.2015, aus weiteren 13,– € seit dem 04.02.2015, aus weiteren 13,– € seit dem 04.03.2015, aus weiteren 13,– € seit dem 04.04.2015, aus weiteren 13,– € seit dem 04.05.2015, aus weiteren 13,– € seit dem 04.06.2015, aus weiteren 13,– € seit dem 04.07.2015 und aus weiteren 13,– € seit dem 04.08.2015 zu bezahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner an die Klägerin 1.468,66 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 01.09.2015 zu bezahlen.
3. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von jeweils 110 %.
Streitwert: 1.929,53 €.
Tatbestand
Die Klägerin macht gegen die Beklagten Mietrückstände sowie den Saldo aus einer Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2012 geltend.
Die Beklagten sind seit 1998 Mieter einer 4-Zimmerwohnung in der … in …. L. Die Klägerin ist durch Erwerb des Objektes vor mehreren Jahren in den Mietvertrag eingetreten. Im Mietvertrag wurde eine monatliche Miete in Höhe von 870,– DM zzgl. Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 230,– DM vereinbart. Nach mehreren Mieterhöhungen wurde schließlich die Nebenkostenvorauszahlung zum 01.11.2012 auf 298,– € pro Monat erhöht. Die Miete betrug dadurch 660,84 € kalt zzgl. einer Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von 298,– €, insgesamt 958,84 €. Mit Schreiben vom 05.02.2014 wurde die Nebenkostenvorauszahlung auf 414,– € monatlich ab dem 01.03.2014 nochmals erhöht. Die Beklagten erklärten sich mit der Erhöhung nicht einverstanden und zahlten weiterhin die Miete in Höhe von 958,84 € brutto. Mit Klagantrag Ziffer 1 macht die Klägerin für den Zeitraum März 2014 bis August 2015 für 18 Monate den Differenzbetrag zwischen der gezahlten und der von ihr geforderten Miete von 116,– € insgesamt 2.088,– € geltend.
Laut Mietvertrag ist die Miete jeweils monatlich im Voraus spätestens am 03. Werktag des Kalendermonats an die Klägerin zu bezahlen.
In der Abrechnung vom 03.12.2013 für das Jahr 2012 rechnete die Klägerin die Betriebskosten mit einem Saldo zu Lasten der Beklagten in Höhe von 1.586,04 € ab. Die Beklagten wendeten im einzelnen mit Schreiben des Mietervereins vom 23.01.2014 ein, dass die Abrechnung unrichtig sei, da ihrer Ansicht nach der Einheitspreis für den Wasserverbrauch überhöht, die Verteilung der Müllkosten nach Wohnflächen nicht korrekt, die Zusammenfassung der Position Müll/Niederschlagswasser nicht zulässig und die Kosten für den Hausmeister nicht nach Verwaltungstätigkeit und Hausmeistertätigkeit getrennt aufgeführt seien. Zudem wurde eingewandt, dass der Hausverbrauch hinsichtlich der Heizkosten aufgrund einer defekten Tankuhr falsch erfasst sein dürfte. Mit Schreiben vom 26.02.2014 bot die Verwalterin der Klägerin den Beklagten an, Belege einzusehen und verwies pauschal auf den Mietvertrag, nachdem die Beklagten die aufgeführten Kosten in der Nebenkostenabrechnung zu bezahlen hätten. Darüberhinaus erklärte die Verwalterin der Klägerin, dass sie die Stromkosten der Garage irrtümlich zu den allgemeinen Kosten gezählt habe, was sie nunmehr geändert und entsprechend zugeordnet habe. Aufgrund dessen korrigierte die Verwalterin der Klägerin ihre Nebenkostenabrechnung mit Datum vom 26.02.2014, welche nunmehr einen Nachzahlungssaldo in Höhe von 1.581,53 € aufwies. Auf das Schreiben vom 26.02.2014, Anlage K 7, Bl. 41 d. A. sowie die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2012, Anlage K 8, Bl. 43 d. A. wird vollinhaltlich Bezug genommen. Am 18.11.2014 erfolgte von Seiten der Klägerin die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2013. Darin werden Gesamtkosten zu Lasten der Beklagten in Höhe von 3.729,03 € ausgewiesen.
Die Klägerin ist der Ansicht, die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung sei zulässig gewesen, da auch die Abrechnung für das Jahr 2012 formell und materiell korrekt gewesen sei. Die Beklagten hätten jederzeit die Belege einsehen und prüfen können.
Die Klägerin beantragt,
1.
die Beklagten zu verurteilen, als Gesamtschuldner an die Klägerin 2.088,– € nebst Zinsen in Höhe von 5 % über dem Basiszins aus 116,– € seit dem 04.03.2014, aus weiteren 116,– € seit dem 04.04.2014, aus weiteren 116,– € seit dem 04.05.2014, aus weiteren 116,– € seit dem 04.06.2014, aus weiteren 116,– € seit dem 04.07.2016, aus weiteren 116,– € seit dem 04.08.2014, aus weiteren 116,– € seit dem 04.09.2014, aus weiteren 116,– € seit dem 04.10.2014, aus weiteren 116,– € seit dem 04.11.2014, aus weiteren 116,– € seit dem 04.012.2014, aus weiteren 116,– € seit dem 04.01.2015, aus weiteren 116,– € seit dem 04.02.2015, aus weiteren 116,– € seit dem 04.03.2015, aus weiteren 116,– € seit dem 04.04.2015, aus weiteren 116,– € seit dem 4.05.2015, aus weiteren 116,– € für den 04.06.2015, aus weiteren 116,– € seit dem 04.07.2015, aus weiteren 116,– € seit dem 04.08.2015 zu bezahlen
2.
Die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner an die Klägerin 1.581,53 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 % über dem Basiszins seit Rechtshängigkeit zu bezahlen.
Die Beklagten haben mit Schriftsatz vom 20.10.2015 nach Vorlage und Erläuterung der Abrechnungen und Belege zu den Wasserkosten, Müllkosten, Hausmeisterkosten und Heizkosten durch Schriftsatz der Klägerseite vom 13.10.2015, welche im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 16.10.2015 übergeben wurde, hinsichtlich Klagantrag Ziffer 1 einen Zahlbetrag von 117,– € nebst einer Verzinsung aus jeweils 13,– € für die Monate Dezember 2014 bis August 2015 jeweils zum 04. des entsprechenden Monats anerkannt sowie hinsichtlich Klagantrag Ziffer 2 ein Anerkenntnis in Höhe von 1.468,66 € erklärt und
beantragen im Übrigen die Klage abzuweisen.
Die Beklagten wenden ein, hinsichtlich der abgerechneten Hausmeistertätigkeiten müsse ein pauschaler Abschlag von 20 % erfolgen, da eine Differenzierung zwischen Hausmeister und Verwaltertätigkeit nicht vorgenommen worden sei. Nachdem auch über das Jahr 2013 abgerechnet worden sei, ergäbe sich rein rechnerisch für die Beklagten ein Vorauszahlungsbetrag in Höhe von 313,– € statt 414,– €. Jedenfalls ab Januar 2014 werde deshalb der Differenzbetrag in Höhe von 13,– € monatlich anerkannt. Die Betriebskostenabrechnung 2012 sei formell und materiell fehlerhaft, weshalb eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung hierauf nicht hätte gestützt werden dürfen.
Zur Vervollständigung des Tatbestandes wird auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen siehe auch das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 16.10.2015 und 26.02.2016 verwiesen. Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen … und … . Auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 26.02.2016 wird verwiesen.
Entscheidungsgründe
I.
Die zulässige Klage ist in dem tenorierten Umfange begründet. Im Übrigen war die Klage abzuweisen.
1.
Die Klage war hinsichtlich des in Ziffer 1 geltend gemachten Mietrückstandes über den anerkannten Betrag hinaus abzuweisen. Mit Schreiben vom 05.02.2014 errechnete die Verwaltung der Klägerin die neuen Vorauszahlungen für das Jahr 2014, beginnend ab dem 01.03.2014 mit 414,– €. Die Berechnung der neuen Vorauszahlungen 2014 basierten auf der Betriebskostenabrechnung vom 03.12.2013, welche mit einem Saldo zu Lasten der Beklagten mit 1.586,04 € endete.
Die Betriebskostenabrechnung vom 03.12.2013 war jedoch bereits inhaltlich nicht korrekt. So korrigierte die Verwalterin der Klägerin die Betriebskostenabrechnung bereits mit Schreiben vom 26.02.2014 hinsichtlich der Zuordnung der Stromkosten der Garage. Mit Schreiben vom selben Tage ließ die Verwalterin der Klägerin den Beklagten die geänderte Betriebskostenabrechnung mit 1.581,53 € Saldo zukommen. Die von der Klägerin begehrte Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen für das Jahr 2014 basierten deshalb bereits auf einer materiell nicht korrekten Betriebskostenabrechnung. Eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB ist jedoch nur insoweit begründet, als sie nicht nur auf einer formell ordnungsgemäßen, sondern auch auf einer inhaltlich korrekten Abrechnung beruht (BGH, Urteil vom 15.05.2015, Az.: VIII ZR 245/11). Insofern hat die Klägerin gegen die Beklagten keinen Anspruch auf eine über den anerkannten Betrag, der sich aus der Abrechnung für das Jahr 2013 ergibt, hinausgehende Erhöhung der Nebenkosten.
2.
Darüber hinaus ist die korrigierte Betriebskostenabrechnung vom 26.02.2014 ebenfalls inhaltlich nicht korrekt. So sind die Kosten für den Hausmeister in der Abrechnung mit 564,37 € als Anteil der Beklagten nicht differenziert nach umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten aufgeführt. Über den anerkannten Nachzahlungsbetrag hinaus, der einen Abschlag auf die Hausmeisterkosten beinhaltet, hat die Klägerin gegen die Beklagten deshalb keinen Anspruch.
Nach dem Mietvertrag der Parteien sind auch die Kosten für den Hauswart umlagefähig (Ziffer 9 Nr. 1 K des Mietvertrages). Zu den umlagefähigen Kosten für den Hauswart gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft (Nr. 14 Satz 1 der Anlage 3 zu § 27 der zweiten Berechnungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990, Bundesgesetzblatt I Seite 2178 bis II. BV; ab dem 01. Januar 2014: § 2 Nr. 14, Halbsatz 1 der Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003, Bundesgesetzblatt I Seite 2346 – Betriebskostenverordnung). Danach sind die Kosten für den Hauswart, die der Instandhaltung und Instandsetzung sowie Verwaltungstätigkeiten zuzurechnen sind, nicht umlagefähig (BGH, Urteil vom 20.02.2008, VIII ZR 27/07).
Der Vermieter muss demnach die Kosten der umlagefähigen Hauswarttätigkeiten einerseits und den nicht umlagefähigen Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten andererseits nachvollziehbar aufschlüsseln, sodass die nicht umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden können (BGH a. a. O.). Die Darlegungs- und Beweislast trifft hiernach den Vermieter.
Entscheidend ist der tatsächliche Zeitaufwand des Hauswartes für die jeweiligen Arbeiten. Die Leistungsbeschreibung im Vertrag des Vermieters mit dem Hauswart ist hierfür ein Indiz für den Umfang der nicht umlagefähigen Kosten. In der streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnung hat die Klägerin die gesamten Kosten für den Hauswart mit Ausnahme der Sachmittel für die Leuchtmittel angesetzt.
Nach dem zwischen der Verwalterin der Klägerin und dem Hauswart geschlossenen Vertrag gehören zum Hausmeisterservice auch der Austausch der Beleuchtungskörper in den gemeinschaftlichen Bereichen, die Erneuerung von defekten Lichtschaltern im allgemeinen Bereich und die Durchführung von kleineren Reparaturen (Schlösser, Zylinder, Scheiben etc.). Die hierzu in der Hauptverhandlung vernommene Inhaberin des Hausmeisterservices, die Zeugin … bestätigte in ihrer Aussage glaubhaft, dass sie durch ihre Firma das Objekt bis zum 31.12.2014 betreut habe. Der Leistungsumfang sei vor allem die Gebäudereinigung, d. h. die wöchentliche Kehrwoche und der Winterdienst gewesen. Aber auch Reparaturen und kleinere Nachbesserungen wären vom Umfange ihrer Arbeiten gedeckt gewesen. In der Zeit ihrer Betreuung habe es keine Reparaturen gegeben bis auf einen Austausch der Glühbirnen. Die Leuchtmittel seien in der Rechnung vom 13.12.2012 mit 51,23 € in Rechnung gestellt worden. Die Rechnung Bl. 75 d. A. wurde hierzu in Augenschein genommen.
Zwar wurden die Kosten für die Leuchtmittel nicht in die Betriebskostenabrechnung aufgenommen. Dennoch hat die Klägerin die Kosten der umlagefähigen Hauswarttätigkeit und der nicht umlagefähigen in Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten nicht nachvollziehbar in der Abrechnung aufgeschlüsselt und den tatsächlichen Zeitaufwand für die Instandhaltungstätigkeit nicht aufgeführt. Da eine solche nachvollziehbare Aufschlüsselung nicht erfolgt ist, können die Beklagten von den gesamten Kosten für den Hauswart einen pauschalen Betrag abziehen. Gegen die von den Beklagten in Ansatz gebrachten 20 % Abzug bestehen keine Bedenken, so dass von dem geltend gemachten Nachzahlungsbetrag ein Abzug von 112,87 € zu machen war.
II.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92, 93 ZPO.
In dem von den Beklagten mit Schriftsatz vom 20.10.2015 abgegebenen Anerkenntnis hinsichtlich Klagantrag 1 und 2 liegt ein sofortiges im Sinne des § 93 ZPO vor. Die Kosten waren deshalb auch insoweit der Klägerseite aufzuerlegen. Die Beklagten haben zur Klagerhebung keinen Anlass gegeben und haben nach Vorlage sämtlicher Belege hinsichtlich der Nebenkostenabrechnung und Erläuterung desselben durch die Klägerseite den Rechtsanspruch anerkannt. Zwar haben die Klägerin den Beklagten bereits vor Klagerhebung die Möglichkeit gewährt, die Belege einzusehen. Der hierzu vernommene Zeuge …, Angestellter bei der Verwalterin der Klägerin hat glaubhaft ausgeführt, dass die Beklagten nach vorheriger Terminsabsprache zu ihm ins Büro gekommen seien. Sie hätten dort einen Belegordner, indem der Zeuge alle Rechnungen und Belege gesammelt habe, einsehen können. Auch hätten die Beklagten mehrfach Fragen gestellt er, der Zeuge, habe auch versucht diese zu beantworten. Nach seiner Erinnerung sei es vor allem um die Heizkostenabrechnung gegangen. Zu der Frage wie viel Öl noch im Tank gewesen sei, habe er jedoch keine Antwort geben können. Auch ob Verträge insbesondere der Hausmeistervertrag eingesehen worden war, könne er nicht sagen. Auch könne er jetzt nicht sagen, ob er zu einem Einheitspreis für den Wasserverbrauch etwas habe sagen können. Zu den Müllkosten habe er nach seiner Erinnerung erläutert, dass er die Anwohner angeschrieben und um Benennung der Mülltonnennummern gebeten habe. Da hierauf nur wenige geantwortet hätten, habe man die Müllkosten nach Wohnfläche berechnet.
Insofern haben die Beklagten zwar von ihrem Recht Gebrauch gemacht, Einsicht in etwaige Abrechnungsbelege zu nehmen. Die Betriebskostenabrechnung muss jedoch den Anforderungen des § 259 BGB entsprechen und eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben der Klägerin enthalten. Vor allem aber muss die Betriebskostenabrechnung aus sich heraus verständlich und für den Mieter nachvollziehbar sein. Soweit der Mieter hierzu Fragen hat, ist der Vermieter zur Erläuterung der Abrechnung angehalten. Eine ausreichende Erläuterung der Fragen der Beklagten, welche bereits durch das Schreiben des Mietervereins vom 23.01.2014 zur ursprünglichen Betriebskostenabrechnung formuliert waren, wurde weder im Schreiben vom 26.02.2014 der Hausverwaltung der Klägerin noch im Rahmen der Belegeinsicht durch den Zeugen … ausreichend beantwortet. Erst mit Schriftsatz vom 13.10.2015 wurden im Einzelnen auf die Fragen der Wasserkosten, Müllkosten, Hausmeister- und Heizkosten eingegangen. Da dieses Schreiben nebst Anlagen erst im Termin zur mündlichen Verhandlung der Beklagtenseite zur Kenntnis gebracht werden konnte, war der Beklagtenseite eine angemessene Frist zur Einsicht und Überprüfung der Belege zuzugestehen. Das mit Schriftsatz vom 26.10.2015 erklärte Anerkenntnis ist deshalb noch als rechtzeitig anzusehen.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.
