LG Itzehoe – Az.: 9 S 27/12 – Urteil vom 28.09.2012
1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Pinneberg vom 26.1.2012 abgeändert und die Klage abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Kläger bleibt nachgelassen, die Vollstreckung durch die Beklagte durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
4. Die Revision wird zugelassen.
Gründe
I.
Die Parteien streiten über Abgeltungsansprüche aus einer Schönheitsreparaturklausel.
Der Kläger war Mieter einer Wohnung der Beklagten. Das Mietverhältnis dauerte vom 16.2.2007 bis 31.3.2010.
Der Mietvertrag enthielt insbesondere folgende vorformulierte Klauseln:
§ 18 Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume
1. …
2. Schönheitsreparaturen: a) Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre und eventuell auch der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen) in den Mieträumen in der nachstehenden Zeitfolge fachgerecht auszuführen.
b) Die Zeitfolge beträgt im Normalfall
bei Küche und Bad – 3 Jahre
bei Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten – 5 Jahre
bei allen anderen Nebenräumen – 7 Jahre.
Diese Fristen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses, bzw. soweit Schönheitsreparaturen, nach diesem Zeitpunkt seitens des Mieters fachgerecht durchgeführt worden sind, von diesem Zeitpunkt an.
Soweit eine übermäßige Beanspruchung der Räume vorliegt und sich hieraus ein vorzeitiger Renovierungsbedarf ergibt, sind die Schönheitsreparaturen in den betroffenen Räumen entsprechend eher durchzuführen. Soweit eine unterdurchschnittliche Beanspruchung der Räume erfolgt ist (z.B. infolge längerer Abwesenheitszeiten), brauchen Schönheitsreparaturen erst bei Eintritt des Renovierungsbedarfs vorgenommen werden.
Naturlasiertes Holzwerk, kunststoffbeschichtete Türen sowie Kunststoff- und Aluminiumfenster dürfen nicht mit Farbe behandelt werden.
[…]
§ 22 Beendigung des Mietverhältnisses
1. Endet das Mietverhältnis, bevor die in § 18 Ziff. 2b geregelten Zeiträume – gerechnet ab Mietbeginn oder sonst ab dem Zeitpunkt der letzten vom Mieter selbst oder in seinem Auftrag ausgeführten Schönheitsreparaturen – ablaufen, so hat der Mieter die auf diese Mietzeit anteilig entfallenden Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen, es sei denn, er führt die Schönheitsreparaturen zum Ende der Mietzeit sach- und fachgerecht selbst aus oder lässt dies tun. Der Anteil an den Kosten beträgt bei normaler Abnutzung
bei Küche und Bad
33 % – wenn die Schönheitsreparaturen länger als ein Jahr zurückliegen,
66 % – wenn die Schönheitsreparaturen länger als zwei Jahre zurückliegen,
bei Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten
20 % – wenn die Schönheitsreparaturen länger als ein Jahr zurückliegen,
40 % – wenn die Schönheitsreparaturen länger als zwei Jahre zurückliegen,
60 % – wenn die Schönheitsreparaturen länger als drei Jahre zurückliegen,
80 % – wenn die Schönheitsreparaturen länger als vier Jahre zurückliegen,
und bei allen anderen Nebenräumen
14 % – wenn die Schönheitsreparaturen länger als ein Jahr zurückliegen,
28 % – wenn die Schönheitsreparaturen länger als zwei Jahre zurückliegen,
42 % – wenn die Schönheitsreparaturen länger als drei Jahre zurückliegen,
56 % – wenn die Schönheitsreparaturen länger als vier Jahre zurückliegen,
70 % – wenn die Schönheitsreparaturen länger als fünf Jahre zurückliegen,
84 % – wenn die Schönheitsreparaturen länger als sechs Jahre zurückliegen,
jeweils bezogen auf den einzuholenden Kostenvoranschlag einer Fachfirma.
Die Quote erhöht sich bei übermäßiger Beanspruchung der Mieträume und einem hieraus resultierenden vorzeitigen Renovierungsbedarf und reduziert sich bei unterdurchschnittlicher Beanspruchung und einem demgemäß späteren Renovierungsbedarf entsprechend.
2. Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter verpflichtet, Dübeleinsätze zu entfernen, gebohrte Löcher ordnungsgemäß und unkenntlich zu verschließen und durchbohrte Kacheln fachgerecht durch gleichartige zu ersetzen, sofern diese Dübeleinsätze und Löcher von ihm oder in seinem Auftrag angebracht bzw. gebohrt wurden und dies nicht erst die vertragsgemäße Nutzung der Wohnung ermöglichte. Letzteres trifft jedoch nur in Ausnahmefällen zu, wenn die Halterungen für die üblichen Installationsgegenstände wie Spiegel, Konsole und Handtuchhalter zu Beginn des Mietverhältnisses fehlten.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Mietvertrag (Anlage K1, Bl. 4 ff. d.A.) verwiesen.
Dem Mieter standen bei Mietvertragsende ein Kautionsguthaben von 621,32 € sowie Guthaben aus Nebenkostenabrechnungen von 65,95 € und 84,74 € zu, insgesamt 772,01 €.
Der Kläger hat mit der Klage zunächst Zahlung dieses Betrages begehrt. Hinsichtlich eines Teilbetrages von 169,81 € hat die Beklagte mit Ersatzansprüchen wegen der Entfernung eines verunreinigten Teppichbodens aufgerechnet. Insoweit hat der Kläger die Klage zurückgenommen und lediglich Zahlung restlicher 602,20 € begehrt.
Dagegen rechnet die Beklagte mit einem Anspruch wegen Schönheitsreparaturen auf. Der Kläger hatte während der Mietzeit keine Schönheitsreparaturen durchgeführt und führte diese auch bei Auszug nicht durch. Die Beklagte ließ Schönheitsreparaturen durchführen. Dafür entstanden ihr Kosten von 882,22 € netto (Anlage K4, Bl. 39 d.A., Ziff. 01-09 abzüglich eines Nachlasses von 2 %). Das entspricht 1.049,84 € brutto.
Die Klägerin ist der Ansicht, da das Mietverhältnis mehr als drei Jahre angedauert habe, sei der Kläger für die Schönheitsreparaturen in Küche und Bad vollständig abgeltungspflichtig, im Übrigen zu 60 %. Das ergebe einen Betrag von 594,44 € netto = 707,38 € brutto (Anlage K3, Bl. 38 d.A.). Mit dieser Forderung hat sie die Aufrechnung gegen die Forderung des Klägers von 602,20 € erklärt.
Der Kläger begehrt Zahlung der 602,20 € nebst Rechtshängigkeitszinsen.
Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die Klauseln über Schönheitsreparaturen und deren Abgeltung seien unwirksam. Zwar enthalte die Schönheitsreparaturklausel eine sog. weiche Fristenregelung und die Abgeltungsklausel sei ebenfalls „weich“ formuliert.
Die Abgeltungsklausel (§ 22 Ziff. 1 des Vertrages) sei aber unwirksam, weil sie eine prozentuale Bezifferung des Abgeltungsanspruchs nur für den Fall durchschnittlicher Abnutzung enthalte. Aus Transparenzgründen sei aber erforderlich, dass der Mieter auch im Fall über- oder unterdurchschnittlicher Abnutzung aus der Klausel heraus berechnen könne, wie hoch der Abgeltungsanspruch sei.
Im Übrigen sei bereits die Schönheitsreparaturklausel (§ 18 Ziff. 2 des Vertrages) unwirksam. Diese beanstandet das Amtsgericht nicht für sich, aber im Zusammenhang mit der Pflicht in § 22 Ziff. 2 des Vertrages, Bohr- und Dübellöcher, die nicht für den vertragsgemäßen Gebrauch notwendig waren, bei Auszug unkenntlich zu verschließen. Unkenntlichkeit sei nur durch ein neues Streichen zu erreichen, was im Ergebnis auf eine Endrenovierung hinauslaufe. Damit würden dem Mieter sowohl laufende Schönheitsreparaturen als auch eine Endrenovierung auferlegt, was in der Summe ein Übermaß beinhalte. Es handele sich vorliegend um eine aus zwei Teilen bestehende Klausel, die nicht teilbar sei. Bei der dem Mieter auferlegten Pflicht zu Schönheitsreparaturen handele es sich um eine einheitliche Verpflichtung, die sich nicht in Einzelmaßnahmen aufteilen lasse.
Dagegen wendet sich die Beklagte mit der Berufung. Sie beantragt, unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Pinneberg vom 26.1.2012 (82 C 6/11) die Klage insgesamt abzuweisen.
Der Kläger beantragt, die Berufung zurückzuweisen.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils und die gewechselten Schriftsätze verwiesen.
II.
Die zulässige Berufung hat in der Sache Erfolg. Bei den Regelungen in § 18 Ziff. 2 des Mietvertrages (Schönheitsreparaturklauseln), § 22 Ziff. 1 (Abgeltungsklausel) und § 22 Ziff. 2 handelt es sich jeweils um Allgemeine Geschäftsbedingungen.
Die Klausel über laufende Schönheitsreparaturen ist für sich genommen wirksam. Sie enthält insbesondere keinen starren Fristenplan, sondern verpflichtet den Mieter zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nur nach dem jeweiligen Abnutzungsgrad. Sie schränkt den Mieter auch weder in der Vornahme der Reparaturen noch im laufenden Gebrauch der Mietsache übermäßig ein und legt ihm für sich genommen auch kein Übermaß an Reparaturen auf.
Sind die laufenden Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter abgewälzt, ist auch die Abgeltungsklausel wirksam. Grundsätzlich sind Abgeltungsklauseln zulässig (BGH Urt. v. 26.09.2007 – VIII ZR 143/06, NJW 2007, 3632). Voraussetzung einer wirksamen Formularklausel, die den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung eines Anteils an den Kosten für von ihm vorzunehmende, aber noch nicht fällige Schönheitsreparaturen verpflichtet (Abgeltungsklausel), ist, dass sie eine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung in der Weise ermöglicht, dass für die Berechnung der Quote das Verhältnis zwischen der Mietdauer seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen und dem Zeitraum nach Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen maßgeblich ist, nach dem bei einer hypothetischen Fortsetzung des Mietverhältnisses aufgrund des Wohnverhaltens des Mieters voraussichtlich Renovierungsbedarf bestünde. Das ist bei der vorliegenden Klausel der Fall. Die Klausel bildet eine prozentuale Quote und belastet den Mieter nur mit dem Anteil der Kosten, die auf die Jahre entfallen, die er vollständig dort gewohnt hat. Der Anteil der Kosten, der auf künftige Jahre nach Ende des Mietvertrages oder auf angefangene, aber noch nicht abgelaufene Jahre entfällt, wird dem Mieter nicht belastet. Die prozentualen Angaben beziehen sich dabei auf einen durchschnittlichen Abnutzungsgrad. Für den Fall, dass der Mieter eine unterdurchschnittliche Abnutzung verursacht hat, verringert sich der Kostenanteil entsprechend. Damit wird auch ein Mieter, der besonders schonend mit der Wohnung umgeht, nicht stärker belastet, als es dem Grad der von ihm verursachten Abnutzung entspricht.
Abgeltungsklauseln sind nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot unwirksam, wenn ihr Wortlaut für den Mieter nicht eindeutig erkennen lässt, dass die Abgeltungsquote in der o.g. Art und Weise zu berechnen ist, sondern dem Vermieter die Möglichkeit gibt, den Mieter aufgrund einer anderen Berechnungsweise, die ebenfalls vom Wortlaut der Klausel gedeckt ist, auf eine unangemessen hohe Quote in Anspruch zu nehmen.
Das ist vorliegend nicht der Fall. Die Klausel belastet den Mieter bei durchschnittlicher Abnutzung nach dem insoweit eindeutigen Wortlaut nur mit dem prozentualen Anteil, der dem (auf volle Prozentpunkte abgerundeten) Anteil der vollständig abgeschlossenen Jahre seit Mietbeginn bzw. seit der letzten Schönheitsreparatur an den Gesamtjahren entspricht, nach denen im Normalfall üblicherweise Schönheitsreparaturen notwendig werden. Eine andere Berechnungsweise ist von diesem Wortlaut nicht gedeckt.
Bei über- oder unterdurchschnittlicher Abnutzung seitens des Mieters verringert sich der Abgeltungsanspruch „entsprechend“. Das ist ohne weiteres dahin zu verstehen, dass wenn die Abnutzung z.B. in Wohn- und Schlafräumen bei Vertragsende dem Zustand entspricht, der bei normaler Abnutzung nach 2 Jahren eingetreten wäre, dementsprechend 40 % der Kosten zu erstatten sind, unabhängig davon, ob das Mietverhältnis nur ein Jahr gedauert hat (Überabnutzung) oder 5 Jahre („Unterabnutzung“). Eine andere Berechnungsweise, die im Ergebnis eine höhere Belastung des Mieters zuließe, wäre von diesem Wortlaut nicht gedeckt.
Soweit das Amtsgericht rügt, die Klausel sei intransparent, weil sie bei unterdurchschnittlicher Abnutzung keine konkreten Prozentzahlen vorsieht und den Mieter dadurch vor Schwierigkeiten bei der Berechnung der konkreten Höhe des Abgeltungsanspruchs stelle, geht dies über die Anforderungen des Transparenzgebotes hinaus. Denn viel transparenter dürfte sich eine solche Klausel in dieser Hinsicht nicht formulieren lassen. Etwaige Prozentangaben für die über- und unterdurchschnittliche Nutzung müssten je nach Ausmaß der Über- bzw. Unterabnutzung verschieden hoch sein, so dass es hier keine konkreten Prozentzahlen geben kann. Möglich ist nur Bezugnahme auf das Verhältnis der Unterabnutzung zur durchschnittlichen Nutzung nach der Mietzeit. Mathematisch enthält das Wort „entsprechend“ eine solche Bezugnahme. Damit ist eindeutig klargestellt, dass sich der konkrete Abgeltungsanspruch in demselben Verhältnis zum rechnerischen Abgeltungsanspruch bei normaler Abnutzung verringert, wie es dem konkreten Abnutzungsgrad im Verhältnis zum rechnerischen Abnutzungsgrad nach Ablauf der maßgebenden Mietzeit entspricht.
Die Abgeltungsklausel ist auch nicht deswegen unwirksam, weil der vom Mieter zu tragende, jeweils prozentual bezifferte Anteil der Kosten bezogen wird „auf den einzuholenden Kostenvoranschlag einer Fachfirma.“ Der Bundesgerichtshof fordert für die Wirksamkeit von Abgeltungsklauseln u.a., dass der für die Berechnung der Quote maßgebliche Kostenvoranschlag eines Malergeschäftes nicht ausdrücklich für verbindlich erklärt werden darf. Mit der vorliegend gewählten Formulierung wird dem Mieter zwar nicht ausdrücklich ein Gegenbeweis vorbehalten. Im Sinne eines solchen Erfordernisses ist die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs aber auch nicht zu verstehen. Vielmehr hat er in den bisherigen Entscheidungen im Wesentlichen vergleichbare Formulierungen ausreichen lassen und lediglich verlangt, dass der Kostenvoranschlag nicht ausdrücklich verbindlich sein dürfe (Rechtsentscheid vom 06.07.1988 – VIII ARZ 1/88, BGHZ 105, 71:“…,so ist der Mieter verpflichtet, die anteiligen Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachbetriebs an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu zahlen“; BGH Urt. v. 26.09.2007 – VIII ZR 143/06, NJW 2007, 3632: „Die Höhe dieses Kostenansatzes wird anhand eines Kostenvoranschlages eines von den Vertragsparteien ausgewählten Fachbetriebes des Malerhandwerks über die üblicherweise bei der Renovierung der Mieträume anfallenden Schönheitsreparaturen ermittelt.“). In diesen Fällen führe eine am Sinn und Zweck der Klausel ausgerichtete Auslegung dazu, dass der Kostenvoranschlag dazu lediglich als Berechnungsgrundlage diene, deren Richtigkeit oder Angemessenheit die Mieter bestreiten könnten. Entsprechendes gilt vorliegend.
Nach alledem sind sowohl die Klausel über laufende Schönheitsreparaturen (§ 18 Ziff. 2 des Vertrages) als auch die Abgeltungsklausel (§ 22 Ziff. 1 des Vertrages) für sich genommen wirksam.
Die Klausel über laufende Schönheitsreparaturen und ihr folgend die Abgeltungsklausel sind auch nicht deswegen unwirksam, weil dem Mieter mit der Klausel in § 22 Ziff. 2 des Vertrages, bei Vertragsende Dübeleinsätze zu entfernen und gebohrte Löcher ordnungsgemäß und unkenntlich zu verschließen, faktisch eine unangemessene Endrenovierungspflicht auferlegt würde, die wegen unteilbaren Zusammenhangs mit der Pflicht zu laufenden Schönheitsreparaturen auch diese Klausel zu Fall bringen würde.
Es kann dahinstehen, ob die Klausel, dass der Mieter bei Vertragsende Dübeleinsätze zu entfernen und gebohrte Löcher ordnungsgemäß und unkenntlich zu verschließen hat, für sich genommen unwirksam ist. Unbedenklich wäre die Klausel von vornherein, wenn sie sämtliche Bohr- und Dübellöcher, die der Mieter im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs angebracht hat, unerfasst ließe und dem Mieter nur die Pflicht zur Beseitigung der Folgen eines vertragswidrigen Gebrauchs auferlegen würde. So liegt der Fall aber nicht. Zwar ist der Mieter nach dem Wortlaut der Klausel nicht zur Entfernung von Dübeln und zum Verschließen von Löchern verpflichtet, die vertragsgemäße Nutzung der Wohnung erst ermöglichten. Jedoch wird durch den nachfolgenden Satz, dies treffe nur in Ausnahmefällen zu, wenn die Halterungen für die üblichen Installationsgegenstände wie Spiegel, Konsole und Handtuchhalter zu Beginn des Mietverhältnisses fehlten, dieser Ausschluss stark eingeschränkt. Nach dem Wortlaut der gesamten, aus zwei Sätzen bestehenden Klausel ist der Mieter bei Mietende auch zur Beseitigung von Dübeleinsätzen und zum unkenntlichen Verschließen von Löchern verpflichtet, die er im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs anbringen durfte, aber nicht musste, um einen üblicherweise bereits vermieterseits gestellten Mindeststandard zu erreichen. Das betrifft etwa Dübellöcher, die der Mieter anbringt, um Hängeregale anzubringen, schwere Bilder aufzuhängen, Regale kippsicher zu befestigen etc. Die Anbringung solcher Löcher hält sich im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs, ist aber vom Ausschluss (Halterungen für die üblichen Installationsgegenstände, die zu Beginn des Mietverhältnisses fehlten) nicht erfasst, so dass der Mieter nach Vertragsende derartige Löcher unkenntlich zu verschließen hat.
Soweit der Kläger allerdings meint, die Pflicht, solche Löcher „unkenntlich“ zu verschließen, lasse sich nur durch Streichen der jeweiligen Wand erfüllen und laufe daher faktisch auf eine Endrenovierungspflicht hinaus, zu der der Mieter nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung formularvertraglich nicht ohne Rücksicht auf den Zeitabstand seit der letzten turnusgemäßen Renovierung verpflichtet werden kann, so verkennt dies den Hintergrund der Rechtsprechung zur Endrenovierungspflicht. Formularvertraglich vereinbarte Endrenovierungsklauseln, die den Mieter ohne Rücksicht auf den Abstand seit der letzten turnusgemäßen Renovierung zu einer erneuten Renovierung bei Mietende verpflichten, benachteiligen den Mieter deshalb unangemessen, weil sie den Mieter ihrem Wortlaut nach auch für den Fall zu einer Renovierung verpflichten, in dem es in Anbetracht des Erhaltungszustandes einer Renovierung noch gar nicht bedarf (BGH Urt. v. 05.04.2006 – VIII ZR 109/05, Rn. 13, zit. nach juris). So formulierte Endrenovierungsklauseln sind nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung nicht durch berechtigte Interessen des Vermieters gerechtfertigt, da ein Interesse, den Mieter zu Renovierungsmaßnahmen in der Wohnung zu verpflichten, obwohl ein Renovierungsbedarf tatsächlich noch nicht besteht, nicht schutzwürdig ist (BGH Urt. v. 23.6.2004 – VIII ZR 361/03,Rn. 20; BGH Urt. v. 05.04.2006 – VIII ZR 109/05, Rn. 14, beide zitiert nach juris). Anders liegt es bei der vorliegenden Klausel. Bohrlöcher, die der Mieter angebracht hat, etwa um Regale zu befestigen, schwerere Bilder aufzuhängen usw. müssen in aller Regel vor der Neuvermietung verschlossen und Dübeleinsätze entfernt werden. Die Frage ist allein, ob diese Tätigkeit vom Vermieter selbst durchgeführt wird oder ob er sie auf den Mieter übertragen kann. Anders als bei der Endrenovierungsklausel ist aber kein Fall denkbar, der vom Wortlaut der Klausel erfasst wäre und in dem der Vermieter an der Durchsetzung dieser Verpflichtung kein Interesse hätte. Wenn der Mieter Bohrlöcher, die vom Wortlaut der Klausel erfasst sind, angebracht hat, müssen sie vor der Neuvermietung auch beseitigt werden, sei es vom Mieter oder vom Vermieter. Die Möglichkeit, dass es solche Löcher gibt und gleichwohl für eine Neuvermietung kein Handlungsbedarf besteht, so dass der Mieter zu einer Tätigkeit verpflichtet wird, an der der Vermieter – jedenfalls in einem bestimmten Fall – kein Interesse hat, besteht bei dieser Klausel nicht. Die Grundlage, weshalb nach der Rechtsprechung Endrenovierungsklauseln, die den Mieter unabhängig vom Abstand zu turnusgemäß durchgeführten Renovierungen zu einer Endrenovierung verpflichten, diesen unangemessen benachteiligen, greift hier nicht ein. Es lässt sich daher nicht feststellen, dass die Klausel bereits wegen ihrer behaupteten Entsprechung zu einer Endrenovierungsklausel unwirksam wäre, wie im Übrigen auch der Bundesgerichtshof in der sog. Tapetenentscheidung (BGH Urt. v. . 05.04.2006 – VIII ZR 109/05, WuM 2006, 310) offengelassen hat, ob eine Klausel unwirksam ist, die den Mieter verpflichtet, bei Mietende Wandbekleidungen zu entfernen, mit denen er eine lediglich verputzte Wand versehen hatte. Nur für den Fall, dass diese Bekleidung im Rahmen von Schönheitsreparaturen, zu denen der Mieter vertraglich verpflichtet ist, angebracht wurde, könne die Beseitigung formularvertraglich nicht verlangt werden. Wie weit formularvertraglich die Pflicht zur Beseitigung von Gegenständen geregelt werden kann, die der Mieter im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs anbringen durfte, ohne dass ihn insoweit dem Grunde nach eine Verpflichtung traf, hat der Bundesgerichtshof für den Fall, dass die Beseitigung im Ergebnis renovierungsähnlich wirkt, nicht entschieden.
Letztlich kann dahinstehen, ob die Klausel, die den Mieter verpflichtet, derartige Bohrlöcher unkenntlich zu beseitigen, wirksam ist oder ihn unangemessen benachteiligt. Denn Bohrlöcher, deren unkenntliche Beseitigung die Vermieterin begehrt hätte, sind nicht streitgegenständlich. Die beklagte Vermieterin rechnet mit anteiligen Kosten von Schönheitsreparaturen auf, die sie in Auftrag gegeben hat, nachdem der Kläger weder in der Mietzeit noch bei Auszug Renovierungsarbeiten vorgenommen hatte und auch die ihm gesetzte Frist verstrichen war.
Zu entscheiden ist vorliegend nur, ob die Klausel, die den Kläger zu Schönheitsreparaturen verpflichtete, und ihr folgend die Abgeltungsklausel wirksam sind. Nachdem diese Klauseln für sich genommen, wie ausgeführt, den Kläger nicht wider Treu und Glauben benachteiligten und hinreichend transparent sind, genügt die Prüfung, ob eine etwaige Unwirksamkeit der Klausel, bei Auszug Bohrlöcher unkenntlich zu verschließen, auch zur Unwirksamkeit der Verpflichtung führen würde, laufende Schönheitsreparaturen vorzunehmen.
Jedenfalls das ist nicht der Fall. Denn anders als bei einer Endrenovierungsklausel hat die vorliegende Klausel mit laufenden Schönheitsreparaturen nicht zu tun. Endrenovierungsklauseln führen nach der Rechtsprechung insbesondere deshalb zur Unwirksamkeit der Verpflichtung, laufende Schönheitsreparaturen vorzunehmen, weil sie dem Mieter zusammengenommen ein Übermaß an Renovierungspflichten auferlegen. Dabei werden die Pflichten zu Endrenovierung und zu laufender Renovierung zusammengenommen, weil sie nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs einen einheitlichen, nicht sinnvoll trennbaren Bereich betreffen. Zwischen der Pflicht, laufende Schönheitsreparaturen zu erbringen, und der Pflicht, bei Auszug die angebrachten Bohr- und Dübellöcher unkenntlich zu verschließen, kann hingegen ohne weiteres und sinnvoll getrennt werden.
Rechtssystematisch ist eine solche Trennung sogar geboten. Die mit Schönheitsreparaturklauseln übernommene Pflicht des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen stellt sich nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung als Teil der Gegenleistung der Mieters dar, die dieser – neben der Mietzahlung – vertraglich übernimmt. Sie steht im Synallagma zur Gebrauchsgewährung, zu der der Vermieter verpflichtet ist. Das betrifft auch eine etwa übernommene Pflicht zur Endrenovierung, weil die Renovierungspflichten des Mieters, auch wenn in verschiedenen Klauseln geregelt, als einheitlicher, nicht sinnvoll trennbarer Regelungsgegenstand angesehen werden. Insbesondere hat eine Endrenovierungsklausel auch nichts mit dem Rückgabeanspruch des Vermieters nach § 546 BGB zu tun. Zwar ist der Mieter nach § 546 BGB verpflichtet, die Sache bei Mietende zurückzugeben und zwar grundsätzlich in dem Zustand, in dem sie sich bei Übergabe befand. Die infolge des vertragsgemäßen Gebrauchs entstandene Abnutzung hat er aber nicht zu beseitigen. Übernimmt er – so bei der Endrenovierungsklausel – eine Verpflichtung hierzu, so übernimmt er eine zusätzliche Pflicht zu einer weiteren Leistung, die, ebenso wie die Verpflichtung zu laufenden Schönheitsreparaturen, im Synallagma steht.
Anders liegt es im vorliegenden Fall. Wenn sich der Mieter entscheidet, im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs nicht zwingend notwendige Einrichtungen anzubringen und dafür Löcher in die Wände bohrt, ist er aus § 546 BGB verpflichtet, diese Einrichtungen bei Mietende wieder zu entfernen. Die vorliegende Klausel regelt allein die Modalitäten der Entfernung für den Fall, dass der Mieter Bohrlöcher angebracht hat. Damit handelt es sich rechtssystematisch nicht, wie bei der Endrenovierung, um eine synallagmatische Verpflichtung, sondern um eine Ausgestaltung des Anspruchs aus § 546 BGB, der nicht im Gegenseitigkeitsverhältnis steht. Stellt sich der Anspruch aus der vorliegenden Klausel damit rechtssystematisch als gänzlich verschieden zum Anspruch auf laufende Schönheitsreparaturen dar, so würde eine etwaige Unwirksamkeit dieser Klausel auch nicht dazu führen, dass die Pflicht zu laufenden Schönheitsreparaturen entfiele.
Schließlich bestehen auch rein faktisch erhebliche Unterschiede zwischen der Pflicht, Dübellöcher zu verschließen, und einer Pflicht zur Endrenovierung. Das beginnt damit, dass das Anbringen von Bohr- und Dübellöchern bereits nicht zwingend erforderlich ist. Bilder etc. können regelmäßig auch mit kleinen Nägeln oder Klebern angebracht werden, Hängeregale darf der Mieter anbringen, muss dies aber nicht zwingend, um die Wohnung vertragsgemäß nutzen zu können, usw. Anders liegt es bei der Endrenovierungsklausel, die den Mieter verpflichtet, die Wohnung renoviert zu übergeben und dies schon weil der vertragsgemäße Gebrauch immer gewisse Abnutzungsspuren mit sich bringt, ihn stets zu einer Renovierung verpflichtet.
Wenn der Mieter Bohr- und Dübellöcher anbringt, steht deren „unkenntliche“ Beseitigung nicht einer Endrenovierung der gesamten Wohnung gleich. Das Entfernen von Dübeln und Verschließen der Löcher ist ohnehin keine Renovierung. Soweit das Amtsgericht annimmt, eine Pflicht zum Renovieren folge faktisch aus dem Word „unkenntlich“, was neues Streichen erfordere, greift dies nicht durch. Das unkenntliche Beseitigen einzelner Bohrlöcher steht bereits deshalb auch faktisch nicht einer Endrenovierung gleich, weil nur diejenigen Wände betroffen sind, an denen der Mieter Bohr- und Dübellöcher angebracht hat, die anderen Wände nicht, Decken in der Regel gar nicht. Im Übrigen genügt häufig das Überstreichen der betroffenen Stellen, sofern der Mieter über dieselbe Farbe verfügt, mit der der Ursprungsanstrich vorgenommen wurde. Diese muss der Mieter lediglich (bei erstmaliger Schönheitsreparatur) vom Vermieter erhalten, bei Folgereparatur aufbewahren oder anhand der Farbnummer nachfertigen lassen. Ein Streichen der gesamten Wohnungswände ist in aller Regel nicht erforderlich, um einzelne Dübellöcher unkenntlich zu machen.
Nach alledem ist die Klausel zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen durch den Mieter wirksam. Auf eine etwaige Unwirksamkeit der Klausel, die ihn verpflichtet, bei Auszug Bohrlöcher unkenntlich zu verschließen, kommt es dafür nicht an.
In der Folge steht der Beklagten auch der Anspruch auf anteiligen Ersatz der Renovierungskosten zu, nachdem die Abgeltungsklausel wirksam ist, der Beklagte keine Renovierungsarbeiten erbracht hat, die ihm gesetzte Frist verstrichen ist und entsprechende Kosten angefallen sind. Mit diesem Anspruch konnte die Beklagte gegen den Anspruch auf Rückzahlung der Kaution aufrechnen.
Bedenken an der Höhe des beklagtenseits berechneten Anspruchs bestehen jedenfalls bis zu Höhe des klägerischen Anspruchs nicht. Die Beklagte legt die Rechnung der Fa. G. & M. (Anlage K4) zugrunde. Dazu war sie berechtigt, da nach der Abgeltungsklausel die Beträge jeweils auf den Kostenvoranschlag einer Fachfirma zu beziehen sind. Soweit der Kläger Erforderlichkeit und Angemessenheit der Arbeiten pauschal bestreitet, greift dies nicht durch. Ihm steht lediglich der Gegenbeweis zu, dass die vorgenommenen und aus der Rechnung ersichtlichen Arbeiten entweder nicht erforderlich oder unangemessen teuer bewertet wären. Dafür hat er keinen Beweis angetreten.
Nach Ablauf einer Mietdauer von über drei Jahren kann die Beklagte die Kosten der Arbeiten in der Küche zutreffend vollständig ersetzt verlangen, die Kosten der Arbeiten in Flur und Wohnzimmer zu 60 %. In der Summe ergibt sich ein Gegenanspruch der Beklagten von 594,44 € netto = 707,38 € brutto. Die Beklagte hat lediglich unberücksichtigt gelassen, dass ihr die Fa. G. & M. ausweislich Anlage K4 (Bl. 39 d.A.) einen Nachlass von 2 % auf alle Positionen gewährt hat. Aber auch, wenn dieser berücksichtigt wird, ergibt sich eine Gegenforderung, die die Klagforderung übersteigt, nämlich von 693,23 €.
Durch Aufrechnung mit diesem Gegenanspruch ist der Anspruch auf Auszahlung restlicher Kaution in Höhe von 602,20 € erloschen.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91 Abs. 1, 97 Abs. 1, 269 Abs. 3 ZPO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Die Revision war zuzulassen. Es ist in der höchstrichterlichen Rechtsprechung nicht geklärt, ob Klauseln, die die Pflicht des Mieters zur Rückgabe der Mietsache konkretisieren und im Ergebnis auf renovierungsähnliche Pflichten hinauslaufen können, mit einer Klausel, die den Mieter zu laufenden Schönheitsreparaturen verpflichtet, dergestalt zusammenhängen, dass die Unwirksamkeit der einen Klausel auch die Unwirksamkeit der anderen Klausel nach sich zieht.
