Übersicht
- Das Wichtigste im Überblick
- Anspruch auf Erstherstellung: Wann ist die WEG überfordert?
- Redaktionelle Leitsätze
- Zahlen Eigentümer für Innenwände und Leitungen im Sondereigentum?
- Warum zusätzliche Dachfenster als bauliche Veränderung gelten
- Wann sind optische Veränderungen am Dach zulässig?
- Gilt neues WEG-Recht trotz veralteter Gemeinschaftsordnung?
- Experten Kommentar
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Gilt mein Anspruch auf Erstherstellung auch, wenn ich die Wohnung bewusst als Rohbau kaufte?
- Darf die Gemeinschaft den Ausbau ablehnen, wenn die Sonderumlage die anderen Eigentümer finanziell belastet?
- Verliere ich meinen Anspruch dauerhaft, wenn ich die einmonatige Frist zur Klage verpasse?
- Wer zahlt für die Innenwände, wenn die Gemeinschaft behauptet, dies sei allein meine Privatsache?
- Muss ich künftige Instandhaltungskosten für zusätzliche Dachfenster allein tragen, wenn ich sie einbaue?
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteilstext springen: V ZR 219/24
Das Wichtigste im Überblick
Die Eigentümergemeinschaft muss bei Baustopps auch Innenwände und Leitungen zur erstmaligen Fertigstellung der Wohnungen errichten.
- Gemeinschaften haften für die komplette Erstherstellung steckengebliebener Bauten nach dem ursprünglichen Bauplan.
- Der Anspruch umfasst Innenwände, Elektroinstallationen unter Putz sowie Heizkörper und deren Anschlüsse.
- Wohnungseigentümer erhalten dadurch eine rechtssichere Grundlage für die Fertigstellung ihres unfertigen Sondereigentums.
- Zusätzliche Dachfenster gelten als bauliche Veränderung und erfordern eine separate Prüfung auf Beeinträchtigungen.
- Eigentümer müssen Kosten und Folgelasten für eigenmächtige bauliche Veränderungen grundsätzlich selbst tragen.
- Gericht: Bundesgerichtshof
- Datum: 27.02.2026
- Aktenzeichen: V ZR 219/24
- Verfahren: Beschlussersetzungsklage
- Rechtsbereiche: Wohnungseigentumsrecht
- Revision zugelassen: Ja – Rechtsfrage noch nicht höchstrichterlich geklärt.
- Relevant für: Wohnungseigentümer, Hausverwaltungen, Bauträger bei unfertigen Objekten
Anspruch auf Erstherstellung: Wann ist die WEG überfordert?
Bei steckengebliebenen Bauvorhaben existiert ein unkodifizierter Anspruch auf eine erstmalige plangerechte Herstellung beziehungsweise Fertigstellung. Das bedeutet konkret: Dieser Anspruch steht nicht ausdrücklich im Gesetzestext, sondern wurde von der Rechtsprechung über Jahre hinweg entwickelt. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist dabei gemäß § 18 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 WEG für das gemeinschaftliche Eigentum zuständig. Eine Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG ist begründet, wenn ausschließlich eine bestimmte Beschlussfassung der ordnungsmäßigen Verwaltung entspricht. Mit einer solchen Klage kann das Gericht eine Entscheidung der Eigentümerversammlung ersetzen, wenn diese eine notwendige Maßnahme unberechtigt abgelehnt hat. Dieser Anspruch auf eine Erstherstellung kann jedoch gemäß § 242 BGB seine Grenze an einer finanziellen Überforderung der Gemeinschaft finden.
Falls die Gemeinschaft eine Fertigstellung wegen „finanzieller Überforderung“ ablehnt, verlangen Sie eine detaillierte Darlegung der wirtschaftlichen Verhältnisse. Die Hürde für diesen Einwand ist extrem hoch; eine bloße Belastung durch Sonderumlagen reicht meist nicht aus, um Ihren Anspruch zu Fall zu bringen.
Zu einer finanziellen Überforderung der anderen Wohnungseigentümer, die gemäß § 242 BGB zu einer Begrenzung des Ersterrichtungsanspruchs führen kann […], wird es im Regelfall aufgrund einer wie vorstehend beschriebenen Erstreckung des Erstherstellungsanspruchs nicht kommen. – so der Bundesgerichtshof
Der Bundesgerichtshof (Az. V ZR 219/24) musste sich am 27. Februar 2026 nach vorherigen Entscheidungen des Amtsgerichts Mettmann und des Landgerichts Düsseldorf mit den Klagen zweier Sondereigentümer von nicht fertiggestellten Dachgeschosseinheiten befassen und gab ihnen teilweise recht: Die Richter ersetzten den Beschluss zur Erstherstellung der Einheiten selbst, verwiesen den Streit um zusätzliche Dachfenster jedoch an das Landgericht Düsseldorf zurück. Zuvor hatten die Eigentümer die gerichtliche Ersetzung von Beschlüssen zur Fertigstellung verlangt, nachdem die Eigentümerversammlung entsprechende Anträge am 20. September 2022 abgelehnt hatte. Bereits durch ein rechtskräftiges Urteil aus dem Jahr 2019 war die Gemeinschaft verpflichtet worden, das Gemeinschaftseigentum gemäß der Teilungserklärung herzustellen. Die Teilungserklärung ist das zentrale Dokument, das das Grundstück rechtlich in Sondereigentum (Wohnungen) und Gemeinschaftseigentum aufteilt und die grundlegenden Rechte der Eigentümer festlegt.
Redaktionelle Leitsätze
- Bei einem steckengebliebenen Bauvorhaben umfasst der unkodifizierte Anspruch eines Wohnungseigentümers auf erstmalige plangerechte Herstellung gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im räumlichen Bereich der Sondereigentumseinheit auch die Errichtung innenliegender nichttragender Wände in verputzter Form, die unter Putz verlegten Leitungen sowie den Anschluss an die zentrale Heizungsversorgung nebst Zuleitungen und Heizkörpern – unabhängig davon, ob diese Bauteile sachenrechtlich dem Sondereigentum zuzuordnen sind.
- Maßnahmen, die über den ursprünglichen Aufteilungsplan hinausgehen, stellen eine bauliche Veränderung im Sinne des § 20 Abs. 1 WEG dar und fallen nicht unter den Erstherstellungsanspruch; eine Gestattung nach § 20 Abs. 3 WEG darf jedoch nicht allein wegen des mit der Maßnahme verbundenen Eingriffs in die Bausubstanz verweigert werden, sondern setzt voraus, dass die Veränderung den optischen Gesamteindruck des Gebäudes erheblich beeinträchtigt.
- Eine Gemeinschaftsordnung, die im Wesentlichen die alte Rechtslage wiedergibt, steht der Anwendung des neuen WEG-Rechts nicht entgegen; im Zweifel gilt nach § 47 WEG das neue Recht.
Zahlen Eigentümer für Innenwände und Leitungen im Sondereigentum?
Der Anspruch auf eine Erstherstellung ist nicht auf das Gemeinschaftseigentum und die umgrenzenden Wände beschränkt. Zum Gemeinschaftseigentum gehören alle Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind oder dem gemeinsamen Gebrauch dienen, wie etwa das Dach oder die Fassade. Bei steckengebliebenen Bauten umfasst der Anspruch im räumlichen Bereich der Einheit auch innenliegende, nichttragende Wände in einer verputzten Form. Zur Herstellung gehören zudem unter Putz verlegte Leitungen sowie der Anschluss an die zentrale Heizungsversorgung nebst Zuleitungen und Heizkörpern. Nicht geschuldet ist hingegen der vollständige Innenausbau von Räumen wie einem Bad oder einer Küche.
Gleichen Sie Ihren aktuellen Rohbauzustand exakt mit dem ursprünglichen Aufteilungsplan ab. Der Aufteilungsplan ist eine Bauzeichnung, aus der die genaue Lage und Größe der Wohnungen sowie der gemeinschaftlichen Räume hervorgeht. Markieren Sie jede fehlende Innenwand und jede nicht verlegte Leitung unter Putz. Diese Liste ist Ihre rechtliche Grundlage, um die Herstellung auf Kosten der Gemeinschaft einzufordern.
Streit um den Ausbau des Sondereigentums
In der gerichtlichen Auseinandersetzung zeigte sich die praktische Relevanz dieser Unterscheidung deutlich, da die beklagte Gemeinschaft argumentierte, dass Innenwände, Elektroinstallationen und Heizkörper im Sondereigentum stünden und daher alleinige Sache der Wohnungseigentümer seien. Sondereigentum bezeichnet die Räume einer Wohnung, über die der Eigentümer allein verfügen darf, solange er keine tragenden Teile verändert. Der Bundesgerichtshof folgte dieser Ansicht nicht und ersetzte den abgelehnten Beschluss zum Tagesordnungspunkt 7.2. Die Richter stellten fest, dass die Herstellung der Zwischenwände und der unter Putz liegenden Elektro- und Heizungsinstallationen zwingend zur geschuldeten Erstherstellung gehört. Das Gericht begründete diese Entscheidung mit den praktischen Erfordernissen der Ersterrichtung und der Zielrichtung, ein Gebäude entsprechend dem Aufteilungsplan zu schaffen.
Bei einem sogenannten steckengebliebenen Bau hat er im räumlichen Bereich seiner Sondereigentumseinheit darüber hinaus ohne Rücksicht auf die dingliche Zuordnung auch einen Anspruch auf die Errichtung der innenliegenden nichttragenden Wände in verputzter Form mitsamt den unter Putz verlegten Leitungen; ebenfalls erfasst ist der Anschluss an die zentrale Heizungsversorgung nebst Zuleitungen und Heizkörpern. – so der BGH
Praxis-Hinweis:
Der entscheidende Hebel dieses Urteils liegt in der Ausdehnung der Herstellungspflicht auf das Innere der Wohnung. Für Sie bedeutet das: Liegt ein steckengebliebener Bau vor, umfasst Ihr Anspruch gegen die Gemeinschaft auch nichttragende Innenwände (verputzt) sowie die Basis-Installationen für Heizung und Elektro unter Putz. Maßgeblich ist allein, ob diese Elemente im ursprünglichen Aufteilungsplan vorgesehen waren. Der Einwand der Gemeinschaft, dies sei Privatsache im Sondereigentum, greift bei der Erstherstellung nicht.
Warum zusätzliche Dachfenster als bauliche Veränderung gelten
Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum richten sich nach den Vorgaben des § 20 Abs. 1 WEG. Maßnahmen, die über den ursprünglichen Aufteilungsplan hinausgehen und eine zusätzliche Gestaltung darstellen, fallen nicht unter die Erstherstellung. Für die Kosten und Folgekosten solcher baulichen Veränderungen ist gemäß § 21 Abs. 1 WEG der bauwillige Wohnungseigentümer verantwortlich.
Der Streit um den Ausbau der Dachgeschosseinheiten verdeutlichte diese rechtliche Trennung, als die Eigentümer die Gestattung für den Einbau von sechs zusätzlichen, gartenseitigen Dachflächenfenstern auf Basis einer Baugenehmigung aus dem Jahr 2021 verlangten. Der Bundesgerichtshof entschied, dass dieser Einbau nicht mehr zur plangerechten Erstherstellung gehört, da der ursprüngliche Aufteilungsplan an dieser Stelle lediglich Ausstiegsfenster vorsah. Die Maßnahme wurde von den Richtern daher rechtlich als eine bauliche Veränderung eingestuft.
Planen Sie Fenster, die nicht im Originalplan stehen, müssen Sie die vollständigen Einbau- und Folgekosten (Wartung, Reparatur) kalkulieren. Da Sie diese als bauwilliger Eigentümer allein tragen, lassen Sie sich die Kostenlast und die Zuständigkeit für künftige Instandsetzungen im Gestattungsbeschluss präzise bestätigen.
Wann sind optische Veränderungen am Dach zulässig?
Wohnungseigentümer können gemäß § 20 Abs. 3 WEG die Gestattung baulicher Veränderungen verlangen, wenn durch die Maßnahme keine relevante Beeinträchtigung vorliegt. Ein bloßer Eingriff in die Bausubstanz, wie etwa in die Dachhaut oder in die Balken, stellt für sich genommen noch keine relevante Beeinträchtigung dar. Eine optische Beeinträchtigung liegt erst dann vor, wenn der Gesamteindruck des Gebäudes erheblich verändert wird; die bloße Sichtbarkeit eines Bauteils genügt hierfür nicht. Die Bindung von Sonderrechtsnachfolgern an die Kostenlast ist über § 10 Abs. 3 Satz 2 WEG gesetzlich sichergestellt. Sonderrechtsnachfolger sind Personen, die eine Wohnung später erwerben, zum Beispiel durch Kauf, und damit in die bestehenden Pflichten eintreten.
BGH rügt zu strenge Maßstäbe bei Dachfenstern
Mit der erneuten Prüfung dieser Kriterien muss sich nun das Landgericht Düsseldorf (Az. 25 S 88/24) nach der Zurückverweisung durch den Bundesgerichtshof befassen. Das Berufungsgericht hatte die Fenster zuvor abgelehnt, weil in die Dachsubstanz eingegriffen werde und die optische Erscheinung beeinträchtigt sei. Der Bundesgerichtshof hob diese Entscheidung zum Tagesordnungspunkt 7.1 auf, da die Vorinstanz die Kriterien für eine relevante Beeinträchtigung rechtsfehlerhaft zu streng ausgelegt hatte. Das Argument der Eigentümergemeinschaft, die Folgekostenregelung sei unklar und binde keine Rechtsnachfolger, verwarfen die Karlsruher Richter unter ausdrücklichem Hinweis auf die gesetzlichen Regelungen zur Kostenverteilung.
Ein solcher Nachteil entsteht vielmehr erst dann, wenn die Veränderung des einzelnen Bauteils zu einer erheblichen optischen Veränderung des gesamten Gebäudes führt. Das erfordert eine umfassende Wertung, bei der insbesondere die Bedeutung des veränderten Bauteils für den Gesamteindruck des Gebäudes und die Auswirkungen der beabsichtigten Veränderung für diesen Gesamteindruck zu berücksichtigen sind. – so der Bundesgerichtshof
Praxis-Hürde: Relevante Beeinträchtigung
Das Urteil stellt klar, dass die Gemeinschaft bauliche Veränderungen wie zusätzliche Dachfenster nicht mit pauschalen Argumenten ablehnen darf. Wenn Sie in einer ähnlichen Lage sind, prüfen Sie die Ablehnungsgründe: Die bloße Sichtbarkeit der Fenster oder der notwendige Eingriff in die Dachhaut genügen nicht als relevante Beeinträchtigung. Die Gemeinschaft muss konkret darlegen, dass der optische Gesamteindruck des Gebäudes durch Ihre Maßnahme erheblich gestört wird – eine bloße Veränderung der Fassade reicht nicht aus.
Gilt neues WEG-Recht trotz veralteter Gemeinschaftsordnung?
Regelungen in einer Gemeinschaftsordnung sind im Zweifel so auszulegen, dass sie das aktuelle Recht nicht verdrängen. Die Gemeinschaftsordnung fungiert als eine Art „Satzung“ der Eigentümergemeinschaft und enthält spezifische Regeln für die Verwaltung. Gemäß § 47 WEG gilt bei Unklarheiten über die Fortgeltung von alten Vereinbarungen im Zweifel das neue Recht.
Auslegung der alten Gemeinschaftsordnung
Die Bedeutung dieser Auslegungsregel zeigte sich bei der Betrachtung der internen Vorschriften der beklagten Gemeinschaft. Deren Gemeinschaftsordnung stammte aus dem Dezember 2007 und enthielt eigene Regelungen zu baulichen Veränderungen. Die Gemeinschaft vertrat die Auffassung, dass die aktuellen gesetzlichen Vorgaben wegen dieser alten Regelungen nicht anwendbar seien. Der Bundesgerichtshof entschied jedoch, dass die Gemeinschaftsordnung lediglich die alte Rechtslage wiedergab und der Anwendung des neuen Rechts nicht entgegensteht.
So setzen Sie den Wohnungsausbau gerichtlich durch
Dieses Grundsatzurteil des Bundesgerichtshofs ist für alle steckengebliebenen Bauvorhaben in Deutschland richtungsweisend und besitzt hohe Bindungswirkung. Es stellt klar, dass die Gemeinschaft den Innenausbau bis zum verputzten Rohbau inklusive Leitungen schuldet, sofern dies im Plan vorgesehen war. Nutzen Sie diese Entscheidung als Hebel in der nächsten Versammlung, um die Gemeinschaft zur Kostenübernahme für Innenwände und Basis-Installationen zu zwingen, statt diese teuer aus eigener Tasche zu bezahlen.
Checkliste: So fordern Sie die plangerechte Herstellung ein
Prüfen Sie sofort Ihre Teilungserklärung und den Aufteilungsplan auf Abweichungen zum Ist-Zustand. Setzen Sie der Gemeinschaft eine angemessene Frist zur plangerechten Herstellung. Wird Ihr Antrag in der Eigentümerversammlung abgelehnt, müssen Sie zwingend innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung eine Beschlussersetzungsklage einreichen, um Ihren Anspruch nicht zu verlieren.
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Ein steckengebliebener Bau oder die Ablehnung notwendiger Maßnahmen durch die WEG erfordern schnelles Handeln innerhalb der gesetzlichen Fristen. Unsere Rechtsanwälte prüfen Ihren Aufteilungsplan und unterstützen Sie dabei, Ihren Anspruch auf eine plangerechte Fertigstellung gegenüber der Gemeinschaft effektiv durchzusetzen. Wir sichern Ihre Rechte bei baulichen Veränderungen und begleiten Sie kompetent im Falle einer notwendigen Beschlussersetzungsklage.
Experten Kommentar
Was oft übersehen wird: Bei steckengebliebenen Bauten herrscht in der restlichen Eigentümergemeinschaft meist nackte Panik vor teuren Sonderumlagen. Die Hausverwaltung mauert in solchen Fällen fast immer, um die Kasse zusammenzuhalten und den Zorn der Mehrheit zu vermeiden. Da wird auf Zeit gespielt und jeder noch so berechtigte Anspruch auf Erstherstellung erst einmal pauschal abgelehnt.
Wer hier auf Einsicht hofft, verliert wertvolle Monate. Ich rate dazu, gar nicht erst lange mit der Verwaltung zu diskutieren, sondern den Beschlussantrag wasserdicht vorzubereiten und die Ablehnung in der Versammlung bewusst zu provozieren. Nur der massive Druck der anschließenden Klage zwingt die Gemeinschaft im echten Leben dazu, ihre Blockadehaltung aufzugeben.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Gilt mein Anspruch auf Erstherstellung auch, wenn ich die Wohnung bewusst als Rohbau kaufte?
JA. Der Anspruch auf eine erstmalige plangerechte Herstellung des Gebäudes bleibt auch dann in vollem Umfang bestehen, wenn Sie die Eigentumswohnung in Kenntnis des unfertigen Rohbauzustands erworben haben. Dieser rechtliche Anspruch ist untrennbar mit dem Sondereigentum verknüpft und richtet sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Verband.
Die rechtliche Grundlage für diesen Anspruch bildet der ursprüngliche Aufteilungsplan in Verbindung mit der Teilungserklärung, welche die verbindliche Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums sowie der Sondereigentumseinheiten dauerhaft festlegen. Da die Verpflichtung zur Herstellung des plangerechten Zustands eine gemeinschaftliche Last darstellt, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft dem einzelnen Erwerber nicht entgegenhalten, er habe das Objekt im aktuellen Zustand akzeptiert. Ein bewusster Kauf im Rohbauzustand stellt nach ständiger Rechtsprechung keinen konkludenten Verzicht auf die Fertigstellung dar, da der Anspruch auf den im Plan vorgesehenen Standard objektbezogen ausgestaltet ist. Die Gemeinschaft schuldet daher die Herstellung des Zustands, der im Zeitpunkt der Aufteilung rechtlich fixiert wurde, unabhängig von späteren Eigentümerwechseln oder der individuellen Kenntnis der Erwerber bei Vertragsschluss.
Grenzen findet dieser Anspruch lediglich im Grundsatz von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB, sofern die plangerechte Herstellung zu einer existenziellen finanziellen Überforderung der übrigen Miteigentümer führen würde. Zudem sollten Käufer ihre Kaufverträge genau prüfen, da individualvertragliche Verzichtsvereinbarungen gegenüber dem Verkäufer zwar wirksam sein können, diese jedoch meist nicht das gesetzliche Verhältnis zur Eigentümergemeinschaft berühren.
Darf die Gemeinschaft den Ausbau ablehnen, wenn die Sonderumlage die anderen Eigentümer finanziell belastet?
NEIN, eine bloße finanzielle Belastung der Miteigentümer durch Sonderumlagen rechtfertigt die Ablehnung der plangerechten Erstherstellung im Regelfall nicht. **Die rechtliche Hürde für den Einwand der finanziellen Überforderung gemäß § 242 BGB ist nach der aktuellen Rechtsprechung extrem hoch angesetzt.** Weder eine einfache Kostensteigerung noch eine momentan angespannte Liquidität der Gemeinschaft genügen für eine rechtmäßige Verweigerung des Ausbaus.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist grundsätzlich verpflichtet, das gemeinschaftliche Eigentum gemäß dem ursprünglichen Aufteilungsplan herzustellen, wobei Sonderumlagen ein rechtlich vorgesehenes Instrument zur Finanzierung solcher notwendigen Maßnahmen darstellen. Der Bundesgerichtshof betont in ständiger Rechtsprechung, dass die Gemeinschaft die wirtschaftlichen Folgen einer Erstherstellung tragen muss, selbst wenn dies für einzelne Mitglieder eine erhebliche finanzielle Anstrengung bedeutet. Eine Ablehnung ist nur dann zulässig, wenn die Gemeinschaft im Streitfall ihre wirtschaftliche Unzumutbarkeit durch detaillierte Zahlen und Fakten konkret nachweist, statt lediglich pauschal auf leere Kassen zu verweisen. Da die Herstellungspflicht unmittelbar aus der Teilungserklärung resultiert, müssen die Eigentümer diese Kosten als Teil ihrer gemeinschaftlichen Lasten akzeptieren und für die Finanzierung sorgen.
Eine Ausnahme besteht lediglich bei einer existenziellen Gefährdung der Gemeinschaft, wenn die Kosten die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit derart überschreiten, dass die Fortführung der Verwaltung unmöglich würde. In einem solchen Extremfall findet der Herstellungsanspruch seine Grenze am Grundsatz von Treu und Glauben (sittenwidrige Härte).
Verliere ich meinen Anspruch dauerhaft, wenn ich die einmonatige Frist zur Klage verpasse?
Nein, Sie verlieren Ihren Anspruch auf Erstherstellung nicht dauerhaft, jedoch wird der ablehnende Beschluss der Eigentümerversammlung durch das Versäumen der Frist rechtlich bestandskräftig. Ein verspätetes Vorgehen blockiert die gerichtliche Durchsetzung Ihres Rechts für den konkreten Sachverhalt und zwingt Sie zu einem rechtlich mühsamen Neuanlauf. Damit ist die unmittelbare Umsetzung Ihres Vorhabens auf Basis des bereits abgelehnten Antrags für diesen Zeitraum rechtlich wirksam unterbunden.
Die einmonatige Frist zur Erhebung einer Beschlussersetzungsklage gemäß § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG dient primär der Rechtssicherheit innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft. Wenn Sie diese Frist verstreichen lassen, erwächst die Ablehnung Ihres Antrags in Bestandskraft, sodass die Entscheidung der Gemeinschaft für diesen Sachverhalt rechtlich bindend wird. Zwar bleibt Ihr grundlegender Anspruch aus der Teilungserklärung materiell bestehen, doch können Sie denselben Antrag nicht ohne eine wesentliche Änderung der Sachlage erneut stellen. Ein Gericht würde eine erneute Klage ohne neue Tatsachen als unzulässig abweisen, da über die Angelegenheit durch den bestandskräftigen Erstbeschluss bereits eine Bindungswirkung eingetreten ist.
Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn sich die äußeren Umstände seit der letzten Versammlung maßgeblich verändert haben oder neue Beweise für die Notwendigkeit der Maßnahme vorliegen. In solchen Fällen kann ein neuer Antrag gestellt werden, der bei einer erneuten Ablehnung die Klagefrist für diesen neuen Beschluss wieder vollständig in Gang setzt.
Wer zahlt für die Innenwände, wenn die Gemeinschaft behauptet, dies sei allein meine Privatsache?
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer muss zahlen, wenn es um die erstmalige plangerechte Herstellung eines steckengebliebenen Baus geht. Die Pflicht zur Errichtung von Innenwänden und Basis-Installationen besteht laut BGH unabhängig von der sachenrechtlichen Zuordnung zum Sondereigentum. Entscheidend ist allein der ursprüngliche Aufteilungsplan.
Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass der Anspruch auf Erstherstellung gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG auch Maßnahmen innerhalb der Sondereigentumseinheit umfasst (Az. V ZR 219/24). Da die Gemeinschaft die Herstellung des plangerechten Zustands insgesamt schuldet, fallen nichttragende Zwischenwände in verputzter Form sowie unter Putz verlegte Leitungen und Heizkörper in ihren Verantwortungsbereich. Die sachenrechtliche Einordnung als Sondereigentum, also der Bereich, über den Sie allein verfügen dürfen, spielt für die Kostentragungspflicht bei der Ersterrichtung keine Rolle. Sie sollten der Verwaltung daher unter Verweis auf die aktuelle Rechtsprechung klarmachen, dass die Weigerung mit dem Argument der Privatsache rechtlich nicht haltbar ist.
Dieser Anspruch endet jedoch dort, wo der vollständige Innenausbau beginnt, sodass Sie Kosten für Fliesen, Bodenbeläge oder Sanitärobjekte weiterhin selbst tragen müssen. Zudem darf die Erstherstellung die Gemeinschaft nicht finanziell überfordern, wobei die Hürden für diesen Einwand nach § 242 BGB extrem hoch angesetzt sind.
Muss ich künftige Instandhaltungskosten für zusätzliche Dachfenster allein tragen, wenn ich sie einbaue?
JA. Instandhaltungskosten für zusätzliche, nicht im ursprünglichen Aufteilungsplan vorgesehene Dachfenster müssen Sie als bauwilliger Eigentümer dauerhaft allein tragen. Da diese Maßnahme rechtlich als bauliche Veränderung gilt, sind Sie sowohl für den Einbau als auch für sämtliche künftigen Reparaturen verantwortlich.
Gemäß § 20 Abs. 1 WEG stellen Fenster, die über den ursprünglichen Bauplan hinausgehen, eine bauliche Veränderung dar und fallen somit nicht unter den gemeinschaftlichen Anspruch auf Erstherstellung. Die gesetzliche Kostenregelung des § 21 Abs. 1 WEG sieht vor, dass derjenige Wohnungseigentümer die Kosten der Maßnahme trägt, dem die Durchführung der baulichen Veränderung durch die Versammlung gestattet wurde. Diese Kostentragungspflicht umfasst nach der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs explizit auch alle künftigen Folgekosten für die Wartung sowie notwendige Instandsetzungen an der Dachhaut im Bereich der neuen Fenster. Um spätere Unklarheiten innerhalb der Gemeinschaft zu vermeiden, sollten Sie im entsprechenden Gestattungsbeschluss der Eigentümerversammlung ausdrücklich protokollieren lassen, dass die Instandhaltungsverantwortung dauerhaft bei Ihnen verbleibt.
Wichtig ist zudem die gesetzliche Regelung des § 10 Abs. 3 Satz 2 WEG, wonach diese individuelle Kostenlast kraft Gesetzes auch auf spätere Käufer Ihrer Wohnung (Sonderrechtsnachfolger) übergeht und somit dauerhaft an die Einheit gebunden bleibt.
Hinweis/Disclaimer: Teile der Inhalte dieses Beitrags, einschließlich der FAQ, wurden unter Einsatz von Systemen künstlicher Intelligenz erstellt oder überarbeitet und anschließend redaktionell geprüft. Die bereitgestellten Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen unverbindlichen Information und stellen keine Rechtsberatung im Einzelfall dar und können eine solche auch nicht ersetzen. Trotz sorgfältiger Bearbeitung kann keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität übernommen werden. Die Nutzung der Informationen erfolgt auf eigene Verantwortung; eine Haftung wird im gesetzlich zulässigen Umfang ausgeschlossen.
Wenn Sie einen ähnlichen Fall haben und konkrete Fragen oder Anliegen klären möchten, kontaktieren Sie uns bitte für eine individuelle Prüfung Ihrer Situation und der aktuellen Rechtslage.
Das vorliegende Urteil
BGH – Az.: V ZR 219/24 – Urteil vom 27.02.2026
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