WEG-Jahresabrechnung muss die Wohnungseigentümergemeinschaft als Ganzes erstellen

I.

Die Berufungen des Klägers und der Beklagten gegen das am 20.04.2023 verkündete Urteil des Amtsgerichts Saarbrücken werden zurückgewiesen.

II.

Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen der Kläger zu 80% und die Beklagte zu 20%.

III.

Dieses Urteil und das angefochtene Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

IV.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe:

I.

Die Parteien streiten über die Anfechtung von Beschlüssen aus der Eigentümerversammlung vom 08.11.2021.

Der Kläger ist Miteigentümer der Beklagten, einer Mehrhauseigentümergemeinschaft, und hier unter anderem Sondereigentümer im Anwesen … In Teil III der Gemeinschaftsordnung dieser Mehrhausanlage heißt es in § 2:

„Alle Gebäude, obwohl auf einem Grundstück stehend, sollen unter Anlehnung zu § 1 jedes für sich als wirtschaftliche Einheit gelten und so verwaltet werden. Stimmberechtigt sind in Angelegenheiten, die nur einen einzelnen Wohnblock betreffen, nur die Eigentümer der in diesem Wohnblock gelegenen Wohnungen.

Soweit nur solche Angelegenheiten zu ordnen sind, kann die Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung auf die betreffenden Wohnungseigentümer beschränkt werden.“

Teil IV § 1 lautet:

„Für jedes in sich abgeschlossene Wohnanwesen (Haus/Objekt) die sogenannte Wohngemeinschaft wird ein Wirtschaftsplan und am Ende eines jeden Jahres eine getrennte Abrechnung erstellt. Kosten die die Gesamtanlage aller Häuser und Objekte betreffen, tragen die Wohnungs- bzw. Garageneigentümer im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile.“

Unter Teil IV § 2 ist ausgeführt:

„Als Berechnungsgrundlage wird gemäß § 1 für jedes Gebäude eine neue Tausendstel-Aufteilung auf der Grundlage des Einzelobjekts erstellt. Diese Tausendstel-Berechnung kann vom Verwalter als Berechnungsgrundlage des Wohngeldes herangezogen werden.“

Am 08.11.2021 fand eine Wohnungseigentümerversammlung der Teilgemeinschaft … statt.

In dem Versammlungsprotokoll heißt es unter TOP 5 insoweit:

„Genehmigung der sich auf Grundlage der für die Wirtschaftsperiode 2019 erstellten Jahresabrechnung gemäß § 28 Abs. 2 S. 1 WEG, mit Ausnahme der Abrechnungspositionen der Abrechnung … Über diese Positionen muss in der Gesamteigentümerversammlung … beschlossen werden, und den sich aus den jeweiligen Jahreseinzelabrechnungen ergebenden Guthaben bzw. Fehlbeträge als Anpassung der nach Wirtschaftsplan beschlossenen Vorschüsse bzw. als zu leistende Nachschüsse auf den Wirtschaftsplan. Die sich ergebenden Guthaben werden mit den auf Grundlage des geltenden Wirtschaftsplans zu zahlenden Hausgeldvorschüssen verrechnet. Die auf Grundlage der vorliegenden Jahreseinzelabrechnungen beschlossenen Nachzahlungs- bzw. Nachschussforderungen sind sofort zur Zahlung durch die jeweiligen Wohnungseigentümer fällig (…).

Die Eigentümerversammlung genehmigt einstimmig der sich auf Grundlage der für die Wirtschaftsperiode 2019 erstellten Jahresabrechnung und den sich aus den jeweiligen Jahreseinzelabrechnungen ergebenden Guthaben bzw. Fehlbeträge als Anpassung der nach Wirtschaftsplan beschlossenen Vorschüsse bzw. als zu leistende Nachschüsse auf den Wirtschaftsplan, gemäß § 28 Abs. 2 S. 1 WEG. Die sich ergebenden Guthaben werden mit den auf Grundlage des geltenden Wirtschaftsplans zu zahlenden Hausgeldvorschüssen verrechnet. Die auf Grundlage der vorliegenden Jahreinzelabrechnungen beschlossenen Nachzahlungs- bzw. Nachschussforderungen sind sofort zu Zahlung durch die jeweiligen Wohnungseigentümer fällig (…).“

Unter TOP 6 fanden sich für die Wirtschaftsperiode 2020 eine identische Beschreibung und eine identische Beschlussfassung.

TOP 8 lautete:

„Genehmigung der den Wohnungseigentümern übersandten Gesamt- und Einzelwirtschaftspläne für 2022 mit Druckdatum 23.09.2021 ab dem 01.01.2022 und den darin festgelegten Vorschüssen und Beiträgen, mit Ausnahme der Abrechnungspositionen der Abrechnung … Über diese Positionen muss in der Eigentümerversammlung … beschlossen werden. Diese gelten für die Zeit vom 01.01.2022 bis 31.12.2022.

Die zuvor genehmigten Gesamt- und Einzelwirtschaftspläne behalten ihre Gültigkeit bis zur Beschlussfassung über neue Wirtschaftspläne. Die sich auf Grundlage des den Wohnungseigentümern vorliegenden Wirtschaftsplans für die Wirtschaftsperiode 2022 ergebenden Vorschüsse und Beiträge bleiben so lange maßgeblich, bis die Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 1 S.1 WEG über eine Anpassung dieser Vorschüsse und Beiträge Beschluss fassen.

Die Eigentümerversammlung genehmigt einstimmig die den Wohnungseigentümern übersandten Gesamt- und Einzelwirtschaftspläne für 2022 mit Druckdatum 23.09.2021 ab dem 10.01.2022 und den darin festgelegten Vorschüssen und Beiträgen. Diese gelten für die Zeit vom 01.01.2022 bis 31.12.2022. Die zuvor genehmigten Gesamt- und Einzelwirtschaftspläne behalten ihre Gültigkeit bis zur Beschlussfassung über neue Wirtschaftspläne. Die sich auf Grundlage des den Wohnungseigentümern vorliegenden Wirtschaftsplans für die Wirtschaftsperiode 2022 ergebenden Vorschüsse und Beiträge bleiben so lange maßgeblich, bis die Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 1 S.1 WEG über eine Anpassung dieser Vorschüsse und Beiträge Beschluss fassen.“

Unter TOP 10 hieß es:

„Beschlussfassung über den Austausch der Wasserzähler, Rauchwarnmelder und Heizkostenverteiler mit Funkmodulen, sodass kein Ableser mehr in die Wohnungen muss. Die jährlichen Mietkosten je Heizkostenverteiler betragen 3,34 Euro bei einer 10-jährigen Laufzeit. Die jährlichen Mietkosten je Rauchwarnmelder betragen 4,76 Euro bei einer 10-jährigen Laufzeit. Die jährlichen Mietkosten je Wasserzähler betragen 14,17 Euro bei einer 5-jährigen Laufzeit. Die Mietkosten für die Wasserzähler und Heizkostenverteiler sind umlagefähig. Die Wasserzähler müssen wegen Ablauf der Eichfrist in jedem Falle erneuert werden und in diesem Zuge könnten alle Geräte entsprechend ausgetauscht werden.

Der Verwalter erläutert den Umfang und die Notwendigkeit beim Austausch der Wasserzähler wegen Ablauf der Eichfrist. Ebenfalls erläutert der Verwalter die Vorteile der Anmietung der Geräte sowie der Ausstattung mit Funkmodulen. Folgende Angebote liegen vor: Firma …, Firma …, Firma … (…)

Die Eigentümerversammlung diskutiert über einen möglichen Wechsel des Abrechnungsunternehmens und den Vor- und Nachteilen. Da die derzeitigen Einbauteile und Geräte von der Firma … sind, wäre eine Umrüstung durch diese sicher einfacher und schneller durchführbar. Jedoch sollte mit der Firma … geklärt werden, ob die Preise, insbesondere die Abrechnungsgebühren, reduziert werden können. Da einige Eckventile bzw. Absperrventile in den Wohnungen nicht mehr funktionieren, müssen beim Einbau der Wasserzähler unter Umständen einzelne Stränge komplett abgesperrt werden. Die Kosten für den Austausch der Eckventile bzw. Absperrventile sind von den jeweiligen Sondereigentümern zu tragen. Der Einbau sollte von der Firma …begleitet werden, damit die Einbauarbeiten der eventuell notwendigen Eckventile bzw. Absperrventile zusammen mit dem Austausch der Wasserzähler erfolgen kann.

Es wird einstimmig beschlossen die Wasserzähler, Rauchwarnmelder und Heizkostenverteiler auszutauschen und mit Funkmodulen ausstatten zu lassen. Ebenfalls beschließt die Eigentümerversammlung einstimmig die Anmietung der Wasserzähler, Rauchwarnmelder und Heizkostenverteiler bei der Firma … Der Verwalter wird gebeten mit der Firma … eine mögliche Reduzierung der jährlichen Abrechnungsgebühr zu vereinbaren. Weiterhin beschließt die Eigentümerversammlung einstimmig die Begleitung des Einbaus der Wasserzähler durch die Firma … Die für das Gemeinschaftseigentum anfallenden Kosten werden aus Mitteln der Erhaltungsrücklage gezahlt. Die Arbeiten am Sondereigentum werden entsprechend transportiert und den betreffenden Sondereigentümern in Rechnung gestellt. Anmerkung des Verwalters: die Firma … hat ihr Angebot wie folgt korrigiert (…)“.

Mit der Einladung zur Eigentümerversammlung hatte die Verwalterin die Teilnahme an der Versammlung unter die Bedingung gestellt, dass entweder ein negativer Corona-Schnelltest, nicht älter als 24 Stunden, oder ein Nachweis über einen vollständigen Impfschutz oder über eine Genesung innerhalb der letzten sechs Monate vorgelegt wurde. Während des erstinstanzlichen Verfahrens hatte der Kläger bestritten, diese Information mit der Einladung zur streitgegenständlichen Eigentümerversammlung übersandt erhalten zu haben. Er habe sie jedoch mit der Einladung zu der am 23.11.2021 stattgefundenen Gesamt-Eigentümerversammlung … erhalten.

Die Zeugin …war von dem Kläger und der Miteigentümerin …mit der Teilnahme an der Eigentümerversammlung beauftragt worden. Sie erschien ohne einen aktuellen Corona-Schnelltest und ohne sonstige Nachweise über einen vollständigen Impfschutz oder einen Nachweis über die Genesung. Der Mitarbeiter …der Verwalterin lehnte ihr Angebot, unmittelbar vor Ort einen Selbsttest vorzunehmen, ab. Daraufhin nahm die Zeugin nicht an der Eigentümerversammlung teil.

Am 28.11.2019 hatte eine Eigentümerversammlung der Gesamtgemeinschaft Wohnpark … stattgefunden.

Unter TOP 8 hieß es in dem entsprechenden Versammlungsprotokoll:

„Bericht des Verwalters über die Auswirkung des Beschlusses unter TOP 10 der Eigentümerversammlung vom 19.01.2010. In dieser Eigentümerversammlung wurde beschlossen, dass die Rechnungen, die … betreffen, anteilig von den wirtschaftlich selbstständigen Einheiten gezahlt werden. Hierdurch ist eine rechtssichere Darstellung der Einnahmen und Ausgaben in der Wohnungseigentümergemeinschaft … nicht möglich. Um Rechtssicherheit zu erhalten, müssten alle Rechnungen, die … betreffen, von dem Bankkonto zu … bezahlt werden. Dies hätte aber zur Folge, dass alle Eigentümer die Vorauszahlungen laut Wirtschaftsplan … auch auf das Bankkonto der WEG … leisten müssten. Hierfür würden Mehrkosten bei der Bank für ca. 1400 Buchungsvorgänge allein für Hausgeld- und Rücklagenzahlungen monatlich mehr anfallen.

Dies würde auch einen erheblichen Mehraufwand der Verwaltung fordern. Beschlussfassung über die Beibehaltung oder Änderung der bisherigen Regelung: Der Verwalter erläutert die Situation dieser Mehrhausanlage. Es gibt insgesamt 13 Girokonten in der WEG … und ihrer zwölf Untergemeinschaften. Weiterhin bestehen Konten für Geldanlagen in Form von Giro-, Tagesgeld- bzw. Festgeldkonten, ebenfalls für die WEG und alle Untergemeinschaften. In der damaligen Eigentümerversammlung hat sich die WEG dafür entschieden, alle Zahlungen der Eigentümer auf die jeweilige Untergemeinschaft, d. h. auf das Bankkonto der jeweiligen Haus- bzw. der Garagengemeinschaft zu leisten. Um Kosten zu sparen, war dies auch sinnvoll. Dies hat aber zur Folge, dass die Einnahmen und Ausgaben auf den Abrechnungen der einzelnen Untergemeinschaften und der WEG nicht entsprechend den Buchungen der einzelnen Bankkonten übereinstimmen. Eine komplette Trennung zwischen … und den einzelnen Objekten würde aber voraussetzen, dass die Eigentümer nicht mehr wie bisher ihre Zahlungen nur an die jeweiligen Häuser und Garagen leisten, sondern zusätzlich auch an die WEG …, was eine Verdopplung der Überweisungsanzahl mit sich bringen würde. Die Bankgebühren würden immens steigen, da monatlich ca. 1400 Buchungen je ca. 0,45 Euro hinzu käme, um die Hausgelder und die Rücklagen getrennt zu überweisen. Nur mit dieser Maßnahme wären die Einnahmen und Ausgaben deckungsgleich mit den Abrechnungen der WEG und der Untergemeinschaften. Die Eigentümer sprechen sich gegen die Trennung aus und akzeptieren die damit einhergehende Situation, dass die Einnahmen und Ausgaben in den jeweiligen Jahresabrechnungen der WEG und der Untergemeinschaften nicht schlüssig dargestellt werden können, deshalb stellt der Verwalter den Beschluss Antrag, die bisherige Regelung beizubehalten. Die Eigentümerversammlung genehmigt einstimmig den Antrag des Verwalters.“

Der Kläger hat mit der am 10.12.2021 bei Gericht eingegangenen Anfechtungsklage die Auffassung vertreten, die Teilnahme-Beschränkung durch die Verwalterin hinsichtlich der Eigentümerversammlung vom 08.11.2021 sei nicht durch die zu dieser Zeit geltenden gesetzlichen Regelungen zum Infektionsschutz in Corona-Zeiten gedeckt gewesen, denn bei der Eigentümerversammlung habe es sich nicht um eine der dort aufgelisteten Veranstaltungen gehandelt. Durch die rechtsgrundlose Einschränkung – der Vorgabe „Corona-Schnelltest“ sei auch nicht zu entnehmen gewesen, dass ein Selbsttest nicht ausreichen würde – der Zugangs- und Teilnahmemöglichkeit seien sämtliche gefassten Beschlüsse zumindest anfechtbar.

Hinsichtlich der Beschlüsse zu TOP 5 und 6 habe es der Eigentümergemeinschaft zudem aufgrund der Neufassung des § 28 WEG an der Beschlusskompetenz gefehlt. Daran ändere auch der Beschluss laut Protokoll der Gesamteigentümerversammlung vom 18.11.2019 nichts, da dieser schon nicht mit der erforderlichen Einstimmigkeit gefasst worden sei. Außerdem hätten die Jahresabrechnungen 2019 und 2020 diverse Mängel aufgewiesen. So hätten beide Abrechnungen sonstige Kosten für …, die nicht die Untergemeinschaft … beträfen, enthalten. Berücksichtige man diese, so verändere sich das Abrechnungsergebnis zugunsten des Klägers. Darüber hinaus seien die Positionen der Heizkostenabrechnung für 2019 und 2020 unzutreffend gewesen, da in mehreren Wohnungen ein Verbrauch von 0 Einheiten zugrunde gelegt worden sei, was, selbst wenn die Einheiten nicht vermietet wären, nicht zutreffend gewesen sein könne. Hinsichtlich der Reinigungskosten sei offensichtlich durch die Verwalterin ohne Beschlussfassung eine massive Kostenerhöhung herbeigeführt worden. Im Übrigen seien die Abrechnungen auch nicht aus sich heraus verständlich, die dargestellten Konten und die Vermögensdarstellung nicht erklärbar gewesen. Die Abrechnung der Instandhaltungsrücklage habe zudem allein zur Kompetenz der Gesamtgemeinschaft und nicht zur Untergemeinschaft gehört.

Der Beschluss zu TOP 8 (Wirtschaftsplan 2022) sei überflüssig gewesen.

Auch die Beschlussfassung zu TOP 10 (Zähleraustausch) habe nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen. Der Austausch von Rauchwarnmeldern, deren Eichfrist erst 2027 ende, sei völlig überflüssig gewesen. Auch die Eichfrist der Wasserzähler (2024) sei noch nicht erreicht gewesen, ihr Austausch deshalb unwirtschaftlich. Entsprechendes habe für die Heizkostenverteiler gegolten. Die Eigentümer seien insoweit nicht darüber informiert worden, dass die vorhandenen Zähler noch über mehrere Jahre hinweg Gültigkeit besessen hätten.

Nachdem am 14.2.2022 ein Versäumnisurteil erlassen und die Beschlüsse zu den TOP 5, 6, 7 (dieser ist nicht Gegenstand der Berufung), 8 und 10 für ungültig erklärt worden waren und die Beklagte hiergegen Einspruch eingelegt hatte, hat der Kläger erstinstanzlich beantragt, das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Saarbrücken vom 14.2.2022 aufrechtzuerhalten.

Die Beklagte hat beantragt, das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Saarbrücken vom 14.2.2022 aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Sie hat die Auffassung vertreten, das Hygienekonzept habe im Ermessen der Verwalterin gelegen. Die geforderten Maßnahmen seien nicht unzumutbar gewesen, die Teilnahme an der Versammlung daher nicht unangemessen erschwert worden. Auf einen Selbsttest vor Beginn der Veranstaltung habe sich die Verwaltung nicht verweisen lassen müssen. Auch sei die fehlende Stimme des Klägers (und der Miteigentümerin…) angesichts des einstimmigen Abstimmungsergebnisses nicht kausal für die Beschlussfassung geworden. Die weiteren Argumente im Schriftsatz vom 07.01.2022 (Eingang bei Gericht 10.01.2022) seien außerhalb der Begründungsfrist der Anfechtungsklage erhoben worden und schon deshalb unbeachtlich. Ungeachtet dessen seien mit den TOP 5 und 6 nicht die Jahresabrechnungen, sondern die sich aus den Abrechnungen ergebenden Guthaben bzw. Fehlbeträge als Anpassung der nach dem Wirtschaftsplan beschlossenen Vorschüsse bzw. als zu leistende Nachschüsse auf den Wirtschaftsplan beschlossen worden. Die Kompetenz der jeweiligen Untergemeinschaft ergebe sich bereits aus den Regeln der Gemeinschaftsordnung und sei von der Gesamtgemeinschaft in der Eigentümerversammlung vom 18.11.2019 unter TOP 8 noch einmal bestätigt worden.

Die Position „sonstige Kosten …“ habe daher in die Abrechnung gehört. Da die Jahresabrechnung aber auch nicht Gegenstand der Beschlussfassung gewesen sei, habe der Kläger mit dem Argument, die Abrechnung sei unverständlich, die Heizkostenverteilung unzutreffend bzw. die Reinigungskosten zu hoch, ohnehin nicht gehört werden können. Für bestimmte Wohnungen sei lediglich ein geringer Verbrauch ermittelt worden.

Gründe gegen die Wirksamkeit des Beschlusses über den Wirtschaftsplan (TOP 8) habe der Kläger nicht vorgebracht. Hinsichtlich TOP 10 liege es im Ermessen der Eigentümer zu bestimmen, wann und aus welchen Gründen Wasserzähler, Rauchwarnmelder und Heizkostenverteiler ausgetauscht würden.

Das Amtsgericht hat mit Urteil vom 20.04.2023 das Versäumnisurteil insoweit aufrechterhalten, als die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 08.11.2021 zu TOP 5, 6 und 7 für ungültig erklärt wurden und im Übrigen (zu TOP 8, 10) das Versäumnisurteil aufgehoben und die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, in den seitens der Verwalterin geforderten Hygienemaßnahmen seien keine unzulässigen Teilnahmebeschränkungen zu sehen. Vielmehr habe die Verwalterin im Rahmen des ihr zustehenden Ermessens die gegeneinander abzuwägenden Interessen der Wohnungseigentümer angemessen berücksichtigt. Die Beschlussfassung über die Abrechnung 2019 und 2020 (TOP 5 und 6) sei nicht unter Berücksichtigung der bestehenden Beschlusskompetenzen gemäß § 28 WEG erfolgt und deshalb für ungültig zu erklären. Hinsichtlich des Wirtschaftsplans 2022 (TOP 8) habe der Kläger keine Gründe vorgebracht, die auf eine Rechtswidrigkeit schließen ließen. Der Beschluss zu TOP 10 (Austausch Zähler) habe ordnungsgemäßer Verwaltung gemäß § § 18,19 WEG entsprochen. Insoweit habe es den Wohnungseigentümern im Rahmen des ihnen zustehenden Ermessens oblegen, darüber zu entscheiden, ob sie noch innerhalb der laufenden Eichfrist Zählerwechsel im Hinblick auf den Einbau von Funkzählern vornehmen wollten.

Hiergegen richten sich beide Seiten unter Aufrechterhaltung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens mit der Berufung, wobei die auf die TOP 5 und 6 beschränkte Berufung der Beklagten zuerst bei Gericht eingegangen ist (daher im Folgenden: Erstberufung).

Die Beklagte beantragt, das Urteil des Amtsgerichts Saarbrücken vom 20.04.2023 insoweit aufzuheben, wie es die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 08.11.2021 des Anwesens …, … zu TOP 5 und 6 für ungültig erklärt, und die Klage abzuweisen.

Der Kläger beantragt, die Berufung der Beklagten zurückzuweisen.

und weiterhin mit der Zweitberufung, unter teilweiser Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Saarbrücken vom 20.04.2023 – 36 C 208/22 (12) – die in der Versammlung der Eigentümer des Anwesens …, …, vom 08.11.2021 zu TOP 8 und TOP 10 gefassten Beschlüsse für ungültig zu erklären.

Die Beklagte beantragt, die Berufung des Klägers zurückzuweisen.

Bezüglich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf die Sitzungsniederschrift vom 16.04.2024 Bezug genommen.

II.

Beide Berufungen sind zulässig, insbesondere form- und fristgerecht i.S.v. §§ 517, 519, 520 ZPO erhoben.

In der Sache haben allerdings weder die Erstberufung der Beklagten noch die Zweitberufung des Klägers Erfolg.

A. Erstberufung

Die Entscheidung des Amtsgerichts, dass der Eigentümerversammlung der Untergemeinschaft …, … …nach § 28 WEG die erforderliche Beschlusskompetenz für die unter TOP 5 und 6 gefassten Beschlüsse über die Genehmigung der sich auf der Grundlage der für die Wirtschaftsperioden 2019 und 2020 erstellten Jahresabrechnungen und aus den jeweiligen Jahreseinzelabrechnungen ergebenden Guthaben bzw. Fehlbeträge als Anpassung der nach Wirtschaftsplan beschlossenen Vorschüsse bzw. als zu leistenden Nachschüsse, verbunden mit der sofortigen Fälligkeit der auf der Grundlage der Jahreseinzelabrechnungen beschlossenen Nachzahlungs- bzw. Nachschussforderungen fehlte, ist nicht zu beanstanden.

1. Im Ergebnis zutreffend ist das Amtsgericht zunächst davon ausgegangen, dass die Beschlussklage form- und fristgerecht gem. §§ 44, 45 WEG erhoben und begründet wurde. Mangels eigener Rechtspersönlichkeit der vorliegend beschlussfassenden Untergemeinschaft … richtet sich die Klage mit der Gesamtgemeinschaft auch gegen die zutreffende Beklagte i.S.v. § 44 Abs. 2 WEG.

Soweit die Klageschrift vom 08.12.2021 ausweislich des Stempels auf Bl. 1 d. amtsgerichtlichen Akte erst am 10.12.2021, und damit außerhalb der Monatsfrist des § 45 WEG eingegangen ist, kann letztlich dahinstehen, ob die Klage, wie vom Klägervertreter vorgetragen, am 08.12.2021 per Telefax – der Eingang eines solchen konnte trotz Recherchen auch beim Amtsgericht Saarbrücken nicht mehr nachvollzogen werden – seinerzeit rechtzeitig beim Amtsgericht zugegangen ist. Jedenfalls ist dem Kläger gemäß § 45 S. 2 WEG i.V.m. § 233 ZPO Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren. Durch Vorlage des Sendevermerks im Original und die anwaltliche Versicherung des Faxvorgangs des Klägervertreters in der mündlichen Verhandlung vom 16.04.2024 hat der Kläger hinreichend dargelegt und glaubhaft gemacht, dass er ohne ein eigenes oder ihm gemäß § 85 Abs. 2 ZPO zurechenbares Verschulden seines Prozessbevollmächtigten an der Einhaltung der Anfechtungsklagefrist gehindert gewesen ist.

1.1. Ein Prozessbevollmächtigter hat nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes dafür zu sorgen, dass ein fristgebundener Schriftsatz rechtzeitig gefertigt und innerhalb der Frist beim zuständigen Gericht eingeht. Bedient er sich für die Übersendung eines Telefaxgeräts – was bis zur Einführung des § 130d ZPO mit Wirkung zum 01.01.2022 noch möglich war -, hat er das seinerseits Erforderliche getan, wenn er bei Verwendung eines funktionsfähigen Sendegeräts und korrekter Eingabe der Empfängernummer so rechtzeitig mit der Übertragung beginnt, dass unter normalen Umständen mit dem Abschluss der Übertragung bei Fristende zu rechnen ist. Außerdem hat er sicherzustellen, dass vor Streichung der Frist im Fristenkalender eine Ausgangskontrolle erfolgt. Hierfür genügt es im Falle der Übermittlung eines fristgebundenen Schriftsatzes per Fax aber, wenn ein vom Faxgerät des Absenders ausgedrucktes Sendeprotokoll die ordnungsgemäße Übermittlung an den Adressaten belegt und dieses vor Fristablauf zur Kenntnis genommen wird. Trägt der Sendebericht den Vermerk „OK“, kann es einem am Verfahren Beteiligten nicht als schuldhaftes Verhalten angelastet werden, wenn es bei dem elektronischen Übertragungsvorgang dennoch zu – nicht aus dem Sendeprotokoll ersichtlichen – Fehlern kommt. Denn die Wahrscheinlichkeit, dass ein Schriftstück trotz eines mit einem „OK“-Vermerk versehenen Sendeberichts den Empfänger nicht erreicht, ist so gering, dass sich der Rechtsanwalt auf den „OK“-Vermerk verlassen darf.

Bestätigt also – wie vorliegend – das Sendeprotokoll des verwendeten Telefaxgerätes durch den Vermerk „OK“, gibt es für den Absender regelmäßig keine tragfähigen Anhaltspunkte, dass die Übermittlung dennoch fehlgeschlagen sein könnte, noch hat er Anlass, sich beim Gericht über den Eingang des Telefaxes zu erkundigen (vgl. BGH, Beschluss vom 1. März 2016 – VIII ZB 57/15, NJW 2016, 2042).

Vorliegend ergibt sich aus dem vorgelegten Sendebericht, dass das Fax am 08.11.2021 um 17.08 Uhr an die zutreffende Fax-Nr. (0)681 501 5600 des Amtsgerichts Saarbrücken versendet worden und die erfolgreiche Übermittlung mit dem „OK“-Vermerk versehen ist. Der Sendevermerk befindet sich auf dem ersten Blatt der streitgegenständlichen Klage und zeigt die Übersendung von 12 Seiten – dies entspricht auch der Originalklage nebst Anlagen in der Papierakte – auf. Der Klägervertreter hat den Sendevermerk sowie eine Übersicht über die von diesem Gerät versendeten Faxe in der mündlichen Verhandlung im Original vorgelegt und den Faxvorgang sowie eine anschließende Versendungs- und Vollständigkeitskontrolle anwaltlich versichert, so dass die rechtzeitige Absendung der streitgegenständlichen Anfechtungsklage ausreichend glaubhaft gemacht ist.

1.2. Eine Wiedereinsetzung scheitert auch nicht an der Frist des § 234 Abs. 3 ZPO. Danach kann die Wiedereinsetzung nach Ablauf eines Jahres, von dem Ende der versäumten Frist an gerechnet, nicht mehr beantragt werden. Hier ist diese Jahresfrist zwar offensichtlich verstrichen. Die Ausschlussfrist gelangt in vorliegendem Fall aber nicht zu Anwendung. So hat die Rechtsprechung im Hinblick auf den Zweck der Vorschrift, Prozessverschleppung zu verhindern und die Gefährdung der Rechtskraft zu verhüten, eine Ausnahme von der absoluten Verfristung z.B. in einem Fall angenommen, in dem das Gericht aus allein in seiner Sphäre liegenden Gründen nicht innerhalb eines Jahres von dem Ende der versäumten Frist an darüber entschieden hat, ob eine Revision form- und fristgerecht eingelegt worden ist, und beide Parteien auf Grund gerichtlicher Verfügung der Auffassung sein konnten, der Rechtsstreit werde demnächst materiell-rechtlich entschieden (vgl. BAG, Urteil vom 02. Juli 1981 – 2 AZR 324/79, NJW 1982, 1664) oder es allein der Sphäre des Gerichts zuzurechnen ist, wenn der Antragsteller erst Jahre später von einer höheren Verurteilung erfahren hat, als es aus der ihm zugestellten Urteilsausfertigung hervorgeht (vgl. BGH, Beschluss vom 7. Juli 2004 – XII ZB 12/03, NJW-RR 2004, 1651). Entsprechendes muss auch hier gelten, denn die Frage der rechtzeitigen Klageerhebung hat weder im Rahmen des am 14.02.2022 erlassenen Versäumnisurteils noch im Rahmen der angefochtenen Entscheidung Beanstandung gefunden, vielmehr ist die Zulässigkeit der Anfechtungsklage im Urteil vom 20.04.2023, mit dem das Amtsgericht in der Sache entschieden hat, sogar ausdrücklich bejaht worden. Auch eine Beanstandung der Gegenseite gab es nicht, so dass der Kläger keinerlei Veranlassung hatte, an der Rechtzeitigkeit seiner Klage zu zweifeln. Er war deswegen ohne Verschulden gehindert, einen etwaigen Wiedereinsetzungsantrag innerhalb der Jahresfrist des § 234 Abs. 3 ZPO zu stellen.

1.3. Die Kammer kann vorliegend auch über das Wiedereinsetzungsgesuch des Klägers selbst entscheiden.

Über den Antrag auf Wiedereinsetzung in den vorigen Stand hat gem. § 237 ZPO insoweit zwar das Gericht zu entscheiden, dem die Entscheidung über die nachgeholte Prozesshandlung – vorliegend das Amtsgericht – zusteht. Das beansprucht grundsätzlich auch für den Fall Geltung, wenn – wie hier – über den Wiedereinsetzungsantrag nach Beendigung der betreffenden Instanz zu entscheiden ist. Etwas anders gilt – aus Gründen der Prozesswirtschaftlichkeit – allerdings dann, wenn nach dem Akteninhalt Wiedereinsetzung ohne Weiteres zu gewähren ist. In einem solchen Fall ist das mit der Sache befasste Rechtsmittelgericht ausnahmsweise befugt, selbst zu entscheiden und dem für den Berufungsrechtszug gestellten Wiedereinsetzungsantrag stattzugeben (vgl. BGH, Beschluss v. 26. Februar 2013 – VI ZR 374/12, NJW-RR 2013, 702 m.w.N.; Beschluss vom 26. Januar 2016 – II ZR 57/15, JurBüro 2016, 280; Beschluss vom 06. Dezember 2017 – XII ZB 107/17, FamRZ 2018, 449; Urteil vom 20. Mai 2014 – VI ZR 384/13, NJW-RR 2014, 1532 m.w.N.).

Vorliegend lässt sich bereits dem Sendebericht mit dem entsprechenden „OK“-Vermerk und dem anwaltlich versicherten Klägervortrag entnehmen, dass dem Wiedereinsetzungsgesuch stattzugeben ist. Eine Beeinträchtigung der für die Antragstellerseite nach § 238 Abs. 3 ZPO bestehenden Chance, dass das nach § 237 ZPO zuständige Gericht mit bindender Wirkung für das Rechtsmittelgericht die Wiedereinsetzung gewährt, steht in diesem Fall nicht zu befürchten, da (auch) die Kammer als Rechtsmittelgericht die Voraussetzungen einer Wiedereinsetzung für gegeben erachtet. Die Interessen der die Wiedereinsetzung in die versäumte Frist beantragenden Partei stehen der entsprechenden Entscheidung durch das Berufungsgericht daher nicht entgegen (vgl. auch BGH, Urteil vom 04. November 1981 – IV b ZR 625/80, NJW 1982, 1873).

2. Nicht zu beanstanden ist im Ergebnis auch die Annahme, dass der Eigentümerversammlung vom 08.11.2021 die Beschlusskompetenz für die unter TOP 5 und 6 für die Wirtschaftsjahre 2019 und 2020 gefassten Beschlüsse fehlte.

2.1. Die Wohnungseigentümer beschließen nach § 28 Abs. 1 WEG über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG oder durch Beschluss vorgesehenen Rücklagen. Zu diesem Zweck hat der Verwalter jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen, der darüber hinaus die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben enthält. Nach § 28 Abs. 2 WEG beschließen die Wohnungseigentümer nach Ablauf des Kalenderjahres über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Zu diesem Zweck hat der Verwalter eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan (Jahresabrechnung) aufzustellen, die darüber hinaus die Einnahmen und Ausgaben enthält.

Gegenstand des Beschlusses nach Abs. 2 sind damit nur die zum Ausgleich einer Unter- bzw. Überdeckung aus dem Wirtschaftsplan erforderlichen Zahlungspflichten. Das zur Vorbereitung des Beschlusses erstellte Zahlenwerk, aus dem die Zahlungspflichten abgeleitet werden, ist nicht Gegenstand des Beschlusses (vgl. BeckOGK/G. Hermann, 1.3.2024, WEG § 28 Rn. 163, 164; BeckOK WEG/Bartholome, 55. Ed. 1.1.2024, WEG § 28 Rn. 119).

2.2. In Mehrhausanlagen, wie vorliegend, können nach § 10 Abs. 1 S. 2 WEG grundsätzlich durch Vereinbarung weitgehend verselbständigte Untergemeinschaften gebildet werden. Damit ist aber noch nicht gesagt, dass die auf diese Weise gebildeten Untergemeinschaften über „ihre“ Angelegenheiten eigenständig abrechnen dürfen. Selbst wenn nach der Gemeinschaftsordnung einer Mehrhausanlage (rechtlich unselbständige) Untergemeinschaften – wie vorliegend in Teil III § 2 und Teil IV § 1 der Teilungsordnung geregelt – in eigener Zuständigkeit nach dem Vorbild selbständiger Eigentümergemeinschaften über die Lasten und Kosten entscheiden, muss für die Wohnungseigentümergemeinschaft als Ganzes eine einheitliche Jahresabrechnung erstellt und beschlossen werden. Über die Gesamtabrechnung als Teil dieser einheitlichen Jahresabrechnung muss zwingend allein die Gesamtgemeinschaft beschließen. Die aus der Gesamtabrechnung abgeleitete Einzelabrechnung dient insoweit dazu, eine (einheitliche) Abrechnungsspitze im Verhältnis zwischen dem einzelnen Wohnungseigentümer und der Gesamtgemeinschaft zu ermitteln; in diese fließen stets auch Kosten ein, die – wie etwa Verwalter- oder Kontoführungskosten – die Gesamtgemeinschaft betreffen. Außerdem müssen etwaige Abrechnungsmängel in einem einheitlichen Verfahren geklärt werden (vgl. BGH, Urteil vom 16. Juli 2021 – V ZR 163/20, NJW 2021, 3057 insoweit unter Aufgabe seiner Rechtsprechung vom 20. Juli 2012 – V ZR 231/11, NZM 2012, 766).

2.3. Untergemeinschaften können daher allenfalls dazu befugt sein, die ausschließlich ihre Mitglieder betreffenden Kosten in den Einzelabrechnungen zu verteilen. Da in den Einzelabrechnungen aber eine (einheitliche) Abrechnungsspitze festgelegt werden muss und in diese Kostenpositionen sowohl der Gesamtgemeinschaft als auch der Untergemeinschaft einfließen, kommt insoweit ggfs. zwar eine vorgelagerte Beschlussfassung durch die Untergemeinschaft in Betracht, die abschließende Beschlussfassung muss jedoch durch die Gesamtgemeinschaft erfolgen (vgl. BGH, a.a.O., NJW 2021, 3057).

2.4. Ausgehend von diesen Grundsätzen konnte die Untergemeinschaft … vorliegend keinen Beschluss dergestalt fassen, wonach die sich aus der für die jeweilige Wirtschaftsperiode erstellten Jahresabrechnung sowie aus den jeweiligen Jahreseinzelabrechnungen ergebenden Guthaben und Fehlbeträge genehmigt und die Guthaben sofort mit den auf der Grundlage des geltenden Wirtschaftsplans zu zahlenden Hausgeldvorschüssen verrechnet werden bzw. die auf der Grundlage der vorliegenden Jahreseinzelabrechnungen beschlossenen Nachzahlungs- bzw. Nachschussforderungen sofort zur Zahlung durch die jeweiligen Wohnungseigentümer fällig sind. Vielmehr obliegt die Feststellung der (einheitlichen) Abrechnungsspitze (gleich ob positiv oder negativ) der Beschlussfassung der Gesamtgemeinschaft über die Gesamt (Einzel) Abrechnung.

Selbst wenn also die Auslegung der Regelungen in Teil III § 2 und Teil IV § 1 der streitgegenständlichen Gemeinschaftsordnung ergibt, dass der Untergemeinschaft … vorliegend die Befugnis zur eigenständigen Beschlussfassung über Teile der einheitlichen Jahresabrechnung eingeräumt wird, was eine ausdrückliche, eindeutige Regelung voraussetzt – nicht ausreichend ist es insoweit, wenn die Gemeinschaftsordnung lediglich vorsieht, dass die Untergemeinschaften weitgehend verselbstständigt sein sollen oder dass die Kosten getrennt ermittelt und abgerechnet oder eigene Rücklagen gebildet werden sollen (vgl. BGH, Urteil vom 16. Juli 2021 – V ZR 163/20, NJW 2021, 3057 unter Aufgabe seiner Rechtsprechung vom 20. Juli 2012 – V ZR 231/11, NZM 2012, 766) -, ist eine solche beschränkt auf die Verteilung der ausschließlich diese Untergemeinschaft betreffenden Kosten in den Einzelabrechnungen und erfasst eine abschließende Beschlusskompetenz über die Festlegung von Abrechnungsspitzen bzw. direkten Guthabenverrechnungen oder Zahlungsverpflichtungen nicht, da diese der abschließenden Gesamtabrechnung über sämtliche Ausgaben/Einnahmen der Gesamtgemeinschaft vorbehalten ist. Dem steht die Gemeinschaftsordnung, die in Teil IV § 1 und 2 vorsieht, dass die Kosten betreffend die Gesamtanlage die Eigentümer im Verhältnis ihrer Mieteigentumsanteile zu tragen haben, und für jedes Gebäude eine neue Tausendstel-Aufteilung auf der Grundlage des Einzelobjekts erstellt wird, die vom Verwalter als Berechnungsgrundlage des Wohngelds herangezogen werden kann, nicht entgegen. Denn dieser Regelung ist nicht zu entnehmen, dass der Gesamtgemeinschaft keine Beschlusskompetenz zustehen soll. Vielmehr hat die Gemeinschaft mit den entsprechenden Regelungen dem Verwalter eine Berechnungsmöglichkeit für das Wohngeld eröffnet, die bereits in den vorbereitenden Jahresabrechnungen der Untergemeinschaften Beachtung finden kann, und in diesem Fall dann auch der abschließenden, verbindlichen Gesamtabrechnung der Mehrhausanlage … zu Grunde gelegt wird.

2.5. Daran ändert schließlich auch der Beschluss vom 18.11.2019 aus der Eigentümerversammlung der Gesamtgemeinschaft … zu TOP 8, wonach die Eigentümer akzeptieren, dass die Einnahmen und Ausgaben in den jeweiligen Jahresabrechnungen der WEG und der Untergemeinschaften nicht schlüssig dargestellt werden können und daher die bisherige Regelung – Leistung der Vorauszahlungen laut Wirtschaftsplan … auf die jeweiligen separaten Konten der Untergemeinschaften und Leistung der die Gesamtgemeinschaft …betreffenden Rechnungen anteilig durch die wirtschaftlich selbständigen Einheiten – beibehalten bleiben soll, nichts. Denn zum einen kann auch dieser Regelung nicht entnommen werden, dass der Gesamtgemeinschaft keine oder jedenfalls keine abschließende Beschlussfassungskompetenz über die Gesamtabrechnung zukommen soll. Zum anderen wäre eine solche, von den Grundsätzen des § 28 WEG abweichende Regelung nach § 10 Abs. 1 S. 2 WEG lediglich durch eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer möglich und nicht durch den Beschluss einer 529,0383/980,6408 Mehrheit der Eigentümer.

Dementsprechend verbleibt es bei der erstinstanzlichen Entscheidung, dass der Eigentümerversammlung der Untergemeinschaft die erforderliche Beschlusskompetenz für die TOP 5 und 6 fehlte, sodass diese für ungültig zu erklären sind, weshalb die Berufung der Beklagten zurückzuweisen ist.

B. Gleiches gilt für die Zweitberufung

Auch insoweit ist das Amtsgericht zutreffend davon ausgegangen, dass nicht bereits sämtliche Beschlüsse aufgrund unzulässiger Teilnahmebeschränkungen bei der Eigentümerversammlung nichtig oder anfechtbar sind, und insbesondere die Beschlüsse zu TOP 8 und TOP 10 auch nicht unter dem Aspekt der Unwirtschaftlichkeit für ungültig zu erklären sind.

1. Soweit der Kläger rügt, dass seiner Vertreterin der Zutritt zu der Wohnungseigentümerversammlung vom 08.11.2021 trotz ihrer Bereitschaft, vor Ort einen Selbsttest durchzuführen, unter Hinweis auf die im Vorfeld aufgestellten Teilnahmevoraussetzungen (- Vorlage eines negativen, max. 24 Stunden alten Corona Schnelltests, Vorlage eines vollständigen Impf- oder Genesungsnachweises) verwehrt worden sei, liegt hierin weder ein die Nichtigkeit noch die Anfechtbarkeit der auf der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse rechtfertigender Grund.

1.1. Ein Beschluss ist nach § 23 Abs. 4 Weg nur dann nichtig, wenn er gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann. Bei der Beschlussfassung ist das Teilnahme- und Mitwirkungsrecht der Wohnungseigentümer allerdings verzichtbar. Die in § 24 WEG für die Einberufung einer Eigentümerversammlung enthaltenen Formvorschriften gehören nicht zu den zwingenden Bestimmungen und Grundsätzen des Wohnungseigentumsgesetzes, weil sie dispositiv sind und durch Vereinbarungen abgeändert werden können (vgl. BGH Urteil vom 8. März 2024 – V ZR 80/23).

Beschränkungen des Teilnahmerechts eines Wohnungseigentümers an einer Eigentümerversammlung führen daher nur in ganz besonders schwerwiegenden Ausnahmefällen zur Nichtigkeit der in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse, etwa wenn der Wohnungseigentümer in böswilliger Weise gezielt von der Teilnahme ausgeschlossen werden soll (vgl. BGH, Urt. v. 20. 7. 2012 − V ZR 235/11, NJW 2012, 3571).

Diese Voraussetzung ist vorliegend ersichtlich nicht gegeben. Anhaltspunkte dafür, dass der Kläger durch die Ankündigung, einen negativen Corona-Schnelltest vorlegen zu müssen, absichtlich von der Teilnahme abgehalten werden sollte, sind nicht gegeben. Nach seinem eigenen Vortrag sind ihm die Teilnahmebedingungen jedenfalls auch mit der Ladung zu der Eigentümerversammlung der Gesamtgemeinschaft zugegangen, so dass er vor der streitgegenständlichen Versammlung hiervon Kenntnis erlangt hatte. Ein gezielter böswilliger Eingriff in die Teilnahmerechte kann ferner auch nicht in dem Umstand erkannt werden, dass seiner Vertreterin, der Zeugin G. , der Zutritt zu der Eigentümerversammlung verweigert wurde, als diese ohne den geforderten Testnachweis erschien, sich aber bereit erklärte, vor Ort einen Selbsttest durchzuführen. Das Gericht teilt insoweit die Auffassung des Amtsgerichts, dass für den objektiven Empfänger ohne weiteres erkennbar war, dass unter einem Corona Schnelltest, der nicht älter als 24 Stunden ist, kein vor Ort durchzuführender Schnelltest verstanden werden kann. Antigen-Schnelltests haben ihren Namen, weil das Ergebnis schnell vorliegt, da sie vor Ort ausgewertet werden können. Sie werden durch geschultes Personal durchgeführt – dafür wird ähnlich wie beim PCR-Test ein Nasen- und/oder Rachenabstrich gemacht. Antigen-Selbsttests haben ihren Namen, weil diese Tests jeder selber, beispielsweise zuhause, machen kann. Selbsttests sind zur Anwendung durch Privatpersonen bestimmt und weisen wie auch Antigen-Schnelltests virale Eiweiße nach (vgl. https://www.bundesgesundheitsministerium.de/coronavirus/nationale-teststrategie/faq-covid19-tests). Angesichts der für sämtliche Wohnungseigentümer einheitlich gemachten Vorgaben für die Teilnahme, ist eine böswillige Teilnahmevereitelung beim Ausschluss eines Wohnungseigentümers, der sich an diese Vorgaben nicht halten möchte, nicht festzustellen.

1.2. Das Verlangen eines negativen Corona-Schnelltests als Bedingung für die Teilnahme durch die Verwalterin führt weiterhin auch nicht zur Anfechtbarkeit der in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse. Vielmehr hielt sich die Vorgabe im Rahmen des der Verwalterin als der zur Einberufung zuständigen Person zustehenden pflichtgemäßen Ermessens (vgl. Merle in Bärmann, Wohnungseigentumsgesetz, 15. Auflage 2023, § 24 WEG, Rn. 62) betreffend die Modalitäten der Versammlung. Zu den Vorbereitungspflichten des Einladenden gehört insoweit auch die Erstellung eines (qualifizierten) Hygienekonzepts, wo dies öffentlich-rechtlich, etwa als Schutzmaßnahme gemäß § 28 InfSchG oder aufgrund landesrechtlicher Vorgaben erforderlich ist. (vgl. Hogenschurz in MüKoBGB, 9. Aufl. 2023, WEG § 24 Rn. 31).

Vorliegend war nach § 6 Abs. 1 Nr. 13 der Verordnung zur Bekämpfung der Corona-Pandemie vom 27. Oktober 2021 (Saar VO-CP), die am 29. Oktober 2021 in Kraft trat, die Teilnahme an öffentlichen sowie privaten Veranstaltungen im Innenbereich nur zulässig, wenn die Teilnehmer einen Nachweis im Sinne des § 2 Absatz 1 dieser Verordnung – Impfnachweis, Genesenennachweis oder Testnachweis nach § 2 Nr. 7 COVID19-SchutzmaßnahmenAusnahmenverordnung – führten, wobei hiervon grundsätzlich auch Tests auf das Coronavirus SARS-CoV-2, die auf Grund ihrer CE-Kennzeichnung oder auf Grund einer gemäß § 11 Absatz 1 des Medizinproduktegesetzes erteilten Sonderzulassung verkehrsfähig waren, vor Ort unter Aufsicht desjenigen, der der jeweiligen Schutzmaßnahme unterworfen war, erfasst waren (vgl. § 2 Nr. 7 SchAusnahmV v. 8. Mai 2021). Zugleich hatten nach § 5 SaarVO-CP die verantwortlichen Veranstalter von Veranstaltungen ein individuelles Schutz- und Hygienekonzept zu erstellen und auf Verlangen der zuständigen Behörde vorzulegen. Diese Konzepte mussten Maßnahmen zur Reduzierung von Kontakten, insbesondere bei Einlasssituationen oder im Zusammenhang mit Warteschlangen, zum Schutz von Kunden, Besuchern und des Personals vor Infektionen sowie zur Durchführung von verstärkten Reinigungs- und Desinfektionsintervallen enthalten. Dabei waren insbesondere die einschlägigen Empfehlungen des RKIs (RKI) zum Infektionsschutz in ihrer jeweiligen Fassung, die Vorgaben der jeweiligen Arbeitsschutzbehörden und der zuständigen Berufsgenossenschaften zu beachten.

Während der Corona-Pandemie befanden sich die Hausverwaltungen in der schwierigen Situation, die Vorschriften des Wohnungseigentumsrechts mit den Anforderungen des Infektionsschutzes in Einklang bringen zu müssen (vgl. BGH, Urteil vom 8. März 2024 – V ZR 80/23).

Vorliegend hatte die Verwalterin mithin dafür Sorge zu tragen, die Wohnungseigentümer nicht von ihrem Teilnahmerecht an den Eigentümerversammlungen – 6 Abs. 1 COVMG traf für die Durchführung insoweit keine von §§ 23, 24 WEG abweichenden Regelungen, so dass diese auch während der Corona-Pandemie galten (vgl. BGH, a.a.O.) – auszuschließen, gleichzeitig aber transparente und sichere Vorkehrungen zur Minimierung des Ansteckungsrisikos zu treffen. Indem die Verwalterin für alle Teilnehmer gleichermaßen die Vorlage eines Schnelltests, der, wie dargelegt, die Testung durch geschultes Personal und die offizielle Bestätigung des Testergebnisses beinhaltete, verlangte, stellte sie für die teilnahmewilligen Mitglieder der Eigentümergemeinschaft zum einen keine unzumutbaren Anforderungen auf und ermöglichte es zum anderen, ein ausreichend sicheres Maß von Infektionsschutz zu erreichen. Eine derartige Testung war seinerzeit unproblematisch und ohne große Wartezeiten in vielen, gut erreichbaren Testzentren oder bei entsprechend bevollmächtigten Stellen möglich. Zwar mag dem Ergebnis eines Selbsttests bei richtiger Handhabung die gleiche Aussagekraft zukommen, wie einem Schnelltest. Dies setzt aber voraus, dass die Durchführung fachgerecht und ohne Manipulationsmöglichkeit unter den entsprechenden Hygienevorkehrungen erfolgt, was bei einer Durchführung durch den zu Testenden selbst oder durch eine ungeschulte andere Privatperson nicht gewährleistet wäre. Hinzu kommt, dass die Vorlage des entsprechenden Testnachweises für die Verwaltung eine Dokumentation der Überprüfung der Einhaltung des Hygienekonzepts ermöglichte, was bei einem Selbsttest nicht gewährleistet war.

Ausgehend hiervon liegt in der Weigerung des Mitarbeiters der Verwalterin, die Vertreterin des Klägers, …, ohne den erforderlichen Testnachweis an der Versammlung teilnehmen zu lassen, keine unzulässige Zugangsbeschränkung. Allein der Umstand, dass diese anbot, vor Ort einen Selbsttest zu machen, und dass die Möglichkeit bestanden hätte, …in dem großen Versammlungsraum abseits von den anderen Teilnehmern zu platzieren, rechtfertigt keine andere Sichtweise. Zum einen sind Gründe, weshalb bei dieser Teilnehmerin eine Ausnahme von den für alle anderen Teilnehmer gleichermaßen geltenden Regelungen hätte gemacht werden müssen, nicht erkennbar, zumal in diesem Fall auch andere Teilnehmer (im Extremfall alle) dieses Recht (auch für die Zukunft) für sich hätten in Anspruch nehmen können, was die Einhaltung des Hygienekonzepts gefährdet bzw. vereitelt hätte. Zum anderen war es der Verwaltung nicht zumutbar, sich auf eine manipulationsanfällige Selbsttestung durch einzelne Teilnehmer oder die Vornahme einer Testung (mit dem unkontrollierbaren Risiko der Feststellung einer Infektion) durch Personal der Verwaltung vor Ort einzulassen. Denn hierdurch wäre weder eine ordnungsgemäße und damit aussagekräftige Testung gewährleistet gewesen, noch die Durchführung einer dem Sinn und Zweck des Hygienekonzepts entsprechenden, geordneten Versammlung in der anberaumten Zeit sichergestellt gewesen, wenn z.B. kurzfristig vor der Versammlung (infektionsrechtlich zudem bedenkliche) lange Schlangen von teilnahmewilligen Wohnungseigentümern vor dem Einlass zur Testung angestanden hätten.

Die von der Verwalterin zur Gewährleistung eines dem Infektionsschutz entsprechenden, organisatorisch geordneten Ablaufs der Eigentümerversammlung aufgestellten Regelungen haben die Interessen sämtlicher Wohnungseigentümer, einerseits ohne unzumutbaren Aufwand an der Versammlung teilnehmen zu können und andererseits hinreichend sicher vor einer Corona-Infektion geschützt zu sein, angemessen in Einklang gebracht, weshalb eine in rechtlich relevanter Weise unzulässige Teilnahmebeschränkung des Klägers hierin nicht gesehen werden kann.

2. Soweit der Kläger mit seiner Anfechtungsklage den TOP 8 (Wirtschaftsplan 2022) angegriffen hat, sind relevante Gründe für eine Anfechtbarkeit weder vorgetragen noch ersichtlich. Allein, dass der Beschluss aus Sicht des Klägers überflüssig gewesen sein soll, macht diesen nicht anfechtbar. Die Gemeinschaftsordnung der WEG sieht vorliegend in Teil IV, § 1 WEG vor, dass für jedes in sich abgeschlossene Wohnanwesen (Haus/Objekt), die sog. Wohngemeinschaft, ein Wirtschaftsplan erstellt wird. Wie dargelegt, kann die Gemeinschaftsordnung einer Mehrhausanlage auf das Anwesen begrenzte Mitwirkungsrechte der Untergemeinschaften eröffnen (vgl. BGH, Urteil vom 16.07.2021 – V ZR 163/20, NJW 2021, 3057), die – im Falle der (Unter-) Wirtschaftspläne – sodann im Rahmen der Erstellung des Gesamtwirtschaftsplans Bedeutung erlangen, was auch die insoweit genehmigten Vorschüsse betrifft. Gründe, weshalb der erstellte (Unter-) Wirtschaftsplan ungültig sein sollte, zeigt der im Rahmen von § 44 WEG darlegungs- und beweisbelastete Kläger nicht auf.

3. Auch der TOP 10 (Austausch der Wasserzähler, Rauchwarnmelder und Heizkostenverteiler gegen Funkzähler) verstößt nicht gegen die Grundsätze einer ordnungsgemäßen Verwaltung i.S.v. § 19 WEG.

3.1. Zu der ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere auch die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Insoweit hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen weiten Gestaltungsspielraum, bei dem das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachtet und im Grundsatz auf die Leistungsfähigkeit der Wohnungseigentümer Rücksicht genommen werden muss. Kosten und Nutzen einer Maßnahme sind gegeneinander abzuwägen und nicht zwingend erforderliche Maßnahmen dürfen gegebenenfalls zurückgestellt werden (vgl. BGH, Urteil vom 14.6.2019 – V ZR 254/17, NJW 2019, 3780 noch zum alten Recht). Dabei sind die für die Entscheidung wesentlichen Tatsachengrundlagen für die Wohnungseigentümer aufzuarbeiten (vgl. Dötsch in Bärmann, WEG, 15. Aufl. 2023, § 19 Rn. 141).

3.2. Soweit der Kläger vorliegend moniert, dass den Wohnungseigentümern bei ihrer Entscheidung vorenthalten wurde, dass die Wasserzähler noch bis ins Jahr 2024 hinein geeicht gewesen wären und die Rauchwarnmelder und die Heizkostenverteiler noch bis ins Jahr 2027 hätten verwendet werden können, also nicht zwingend im Jahr 2021 hätten ausgetauscht werden müssen, vermag dies einen Ermessenfehler der gefassten Entscheidung nicht zu begründen. Angesichts der verschwindenden Geringfügigkeit der mit dem einheitlichen Zählerwechsel für den einzelnen Wohnungseigentümer verbundenen monatlichen Mehrkosten einerseits und der sich aus dem Einbau von Funkzählern ergebenden, für jedermann ersichtlichen Vorteile andererseits handelt es sich bei der Information, dass ein Austausch der Zähler und Melder im Zeitpunkt der Beschlussfassung noch nicht zwingend erforderlich wäre, nicht um einen die Ermessensentscheidung maßgeblich beeinflussenden Aspekt. Da die Funkzähler bei minimalen monatlichen Mehrkosten jedem Wohnungseigentümer jederzeit eine Verbrauchsablesung und damit eine ganzjährige und bessere Kontrolle ermöglichen und zudem wiederkehrende Besuche von Ablesediensten ersparen, ist nicht davon auszugehen, dass die Eigentümergemeinschaft, in Kenntnis einer etwaigen Weiternutzungsmöglichkeit der Altgeräte, von einem Austausch der Zähler Abstand genommen hätte. Anders als der Kläger meint, hätte sich die von ihm behauptete, fehlerhafte bzw. unzureichende Information der Wohnungseigentümer damit nicht entscheidungserheblich ausgewirkt.

C.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO und entspricht den (streitwertabhängigen) jeweiligen Obsiegens- und Unterliegensanteilen der Parteien.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

Die Revision ist nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht gegeben sind. Weder hat die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO), noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO). Insbesondere zu der Frage der Festlegung einer einheitlichen Abrechnungsspitze im Rahmen der Gesamtjahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft einer Mehrhausanlage – auch im Falle der den Untergemeinschaften durch die Gemeinschaftsordnung eingeräumten Befugnis zur Erstellung eigener Jahresabrechnungen – hat der Bundesgerichtshof bereits in seiner Entscheidung vom 16.07.2021 Stellung genommen.