Wohnraummietvertrag – Wirksamkeit einer enthaltenen Indexmietklausel

AG Wedding, Az.: 17 C 307/13

Urteil vom 05.12.2013

1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 223,09 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten hieraus über dem Basiszinssatz seit dem 12.07.2013 zu zahlen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits hat die Beklagte zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

4. Die Berufung wird zugelassen.

Tatbestand

Mit schriftlichen Mietvertrag vom 23.07.2009, wegen dessen Einzelheiten auf Bl. 4 bis 11 d. A. verwiesen wird, mietete die Klägerin eine Wohnung gelegen in der M, 1 Berlin, deren Vermieterin die Beklagte ist, an.

Unter § 2 des Mietvertrages unter der Position Miete und Mietzeit heißt es unter anderem:

Wohnraummietvertrag – Wirksamkeit einer enthaltenen Indexmietklausel

Foto: axelbueckert/bigstock

„Die vereinbarte Monatsnettokaltmiete erhöht oder vermindert sich in dem selben prozentualen Verhältnis, indem sich der vom statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex für Deutschland zum Stand derzeit 2005 = 100 gegenüber dem Stand bei Beginn des Mietverhältnisses, später gegenüber dem Stand der letzten Mietangleichung nach dieser Wertsicherungsklausel erhöht oder ermäßigt. Die Erhöhung oder Verminderung der Nettokaltmiete tritt jeweils erst dann ein, wenn die Indexveränderung mindestens zwei Punkte beträgt.“

Mit Schreiben vom 27.04.2011 wurde die Miete aufgrund der Indexklausel um 6,66 € auf 280,66 € ab dem 01.06.2011 und mit Erhöhung vom 23.01.2012 um weitere 5,89 € auf 286,55 € ab dem 01.03.2012 erhöht.

Letztlich forderte die Beklagte durch ihre Hausverwaltung mit Schreiben vom 15.01.2013 einen weitere Erhöhung von 286,55 € auf 292,44 €.

Mit der vorliegenden Klage verlangt die Klägerin von der Beklagte die auf Grund der vorgenannten Erhöhungen durch sie (die Klägerin) nach ihrer Auffassung zu Unrecht geleisteten Zahlungen in Höhe von insgesamt 223,09 € zurück (monatliche Erhöhung um 6,66 € von Juli 2011 bis Februar 2012 und monatliche Erhöhung von insgesamt 12,55 € von März 2012 bis März 2013).

Die Klägerin hält die im Mietvertrag vereinbarte Indexklausel, insbesondere deshalb für unwirksam, weil nicht sichergestellt sei, dass zwischen den jeweiligen Erhöhungen die Miete jeweils für ein Jahr unverändert bleiben müsse.

Die Klägerin beantragt, wie erkannt.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie beruft sich im Wesentlichen darauf, auf Grund der im Mietvertrag verankerten Indexklausel die erhöhte Miete zu Recht erhalten zu haben. Die Klausel hält sie für wirksam, da diese nicht von der gesetzlichen Bestimmung des § 557 b Abs. 1-3 BGB abweiche, sondern lediglich zur Frage der Geltendmachung der Mieterhöhung im Hinblick auf den zeitlichen Abstand schweige.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist begründet und hat Erfolg.

Die Klägerin kann von der Beklagten Rückzahlung in Höhe von insgesamt 223,09 € an von ihr (der Klägerin) ohne Rechtsgrund an die Beklagte geleisteten Zahlungen aus Mieterhöhungen auf der Grundlage der zwischen den Parteien im Mietvertrag vereinbarten Indexklausel verlangen (§ 812 BGB).

Der Beklagten standen die aufgrund der Indexklausel von der Klägerin der Höhe nach unstrittigen Zahlungen nicht zu.

Denn die Indexklausel ist unwirksam. Gemäß § 557 b Abs. 2 Satz 2 BGB ist Voraussetzung für einen wirksame Indexklausel unter anderem, dass die Miete unabhängig von Erhöhungen von § 559 bis 560 BGB abgesehen, jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben muss.

Da die hier streitgegenständliche Klausel hierzu aber gerade aber keine Angaben enthält, ist davon auszugehen, dass die Klausel mehr (z. B. auch kürzere Zeitabstände zur Erhöhungen) umfasst, als das nach dem Gesetz zulässig ist. § 557 b BGB beinhaltet auch nicht, die Möglichkeit einer Indexvereinbarung, sondern begrenzt die Mieterhöhung bei unwirksamer Vereinbarung auf die zulässige Vereinbarung. Ist aber diese zulässige Vereinbarung nicht eingehalten – wie hier, weil die Frage der Erhöhungszeiträume offen ist – ist die Klausel insgesamt unwirksam und kann nicht auf den zulässigen Inhalt zurück geführt werden. Dies gilt jedenfalls dann, wenn es sich, wie vorliegend, um allgemeine Geschäftsbedingungen handelt.

Letztlich stellt die von der Klägerin auf die Anforderungen der Beklagten geleistete höhere Miete keine Vereinbarung im Sinne des § 557 Abs. 1 BGB dar. Denn anders als bei einem Zustimmungsverlangen zur Mieterhöhung gemäß § 558 BGB wird keine rechtsgeschäftliche Erhöhungszustimmung des Mieters verlangt, so dass er sich nicht bewusst ist, sich mit der Zahlung auf die einseitige Anforderung einer rechtsverbindlichen Erklärung zu unterziehen.

Der Zinsanspruch beruht auf § 291 BGB.

Die Kostenentscheidung stützt sich auf § 91 ZPO, diejenige über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 713 ZPO.

Gemäß § 511 Abs. 4 ZPO war die Berufung zuzulassen, da die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert.