WEG – Aufrechnung mit Gegenforderungen gegenüber Wohn-/Hausgeld?

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Wohnungseigentümer müssen Hausgeld trotz Gegenforderungen zahlen

Wenn es um die Verwaltung von Wohnraum geht, sind die rechtlichen Bestimmungen oft komplex und schwierig zu verstehen. Die Wohnungseigentumsgesetze (WEG) regeln die Rechte und Pflichten der Eigentümer sowie der Hausverwaltung. Ein wichtiger Aspekt ist dabei die Frage, ob Eigentümer Gegenforderungen gegen die Hausverwaltung bei der Zahlung von Wohn- oder Hausgeld aufrechnen können. Dieses Thema ist nicht immer eindeutig geklärt und kann in der Praxis zu Konflikten führen. In einem aktuellen Gerichtsurteil wurde diese Frage näher beleuchtet. Der folgende Beitrag fasst die wesentlichen Aspekte dieses Urteils zusammen und erläutert, unter welchen Bedingungen Eigentümer Gegenforderungen bei der Zahlung von Wohn- oder Hausgeld geltend machen können.

✔ Der Fall vor dem Amtsgericht Charlottenburg

Hausgeldklage gegen Eigentümer wegen Aufrechnung mit Gegenforderungen erfolgreich

In dem Fall ging es um eine Klage einer Wohnungseigentümergemeinschaft gegen Eigentümer auf Zahlung von Wohn- bzw. Hausgeld. Die beklagten Eigentümer verweigerten die Zahlung und versuchten, mit Gegenforderungen aufzurechnen.

Das Amtsgericht Charlottenburg entschied mit Urteil vom 01.06.2023, dass die Eigentümer zur Zahlung der ausstehenden Hausgelder verpflichtet sind. Eine Aufrechnung mit Gegenforderungen sei nicht zulässig, da es sich nicht um anerkannte oder rechtskräftig festgestellte Forderungen handelte.

Sachverhalt und Hintergründe des Rechtsstreits

Die beklagten Eigentümer sind Mitglied der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft. In einer Eigentümerversammlung wurden Nachschüsse für das Vorjahr sowie der Wirtschaftsplan für das laufende Jahr beschlossen. Auf die Wohnung der Beklagten entfielen dabei monatliche Hausgeldzahlungen von 793,98 Euro.

Die Eigentümer zahlten zunächst nur teilweise und stellten die Zahlungen später ganz ein. Die Eigentümergemeinschaft erhob daraufhin Klage auf Zahlung der Rückstände sowie auf künftige Leistung der beschlossenen Hausgelder.

Wesentliche Aspekte der gerichtlichen Entscheidung

Das Gericht gab der Klage weitgehend statt. Die Eigentümer seien verpflichtet, die beschlossenen Hausgelder zu zahlen, da der zugrundeliegende Beschluss bestandskräftig und nicht nichtig sei. Inhaltliche Einwände gegen den Wirtschaftsplan hätten im Rahmen einer Anfechtungsklage vorgebracht werden müssen.

Die von den Eigentümern behauptete Aufrechnung mit Gegenforderungen ließ das Gericht nicht zu. Es wies darauf hin, dass gegenüber Beitragsforderungen wie Hausgeldern grundsätzlich nur mit gemeinschaftsbezogenen und anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Gegenforderungen aufgerechnet werden kann. Dies war vorliegend nicht der Fall.

Auch eine von den Beklagten behauptete Stundungsvereinbarung sah das Gericht nicht als gegeben an. Die einseitige Ankündigung einer verspäteten Zahlung begründe keine Stundung.

Das Gericht verurteilte die Eigentümer daher zur Zahlung der rückständigen sowie der künftig fälligen Hausgelder. Zudem haben sie die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, da die Klage bei Rechtshängigkeit begründet war und die Beklagten durch verspätete Zahlungen die Berechtigung der Forderungen anerkannt haben.

Fazit: Aufrechnung mit Gegenforderungen bei Wohngeld meist unzulässig

Das Urteil verdeutlicht, dass Wohnungs- oder Teileigentümer Hausgeldforderungen der Gemeinschaft nicht ohne weiteres durch Aufrechnung mit eigenen Forderungen entgehen können. Eine Aufrechnung ist nur mit anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Gegenforderungen möglich, die zudem einen direkten Bezug zur Wohnungseigentümergemeinschaft haben müssen.

Etwaige Einwände gegen die Rechtmäßigkeit von Wirtschaftsplänen oder Abrechnungen sind im Rahmen einer Anfechtungsklage gegen die entsprechenden Beschlüsse vorzubringen. Wurden die Beschlüsse nicht angefochten, sind sie auch bei inhaltlichen Mängeln zu befolgen, solange sie nicht nichtig sind.

Das Urteil zeigt, dass eigenmächtige Kürzungen oder Aufrechnungen bei Wohngeldschulden für Eigentümer riskant sind. Im Zweifel müssen die beschlossenen Beträge gezahlt werden, um eine Klage und damit verbundene Kosten zu vermeiden. Nur in wenigen Ausnahmefällen ist eine Aufrechnung mit Gegenforderungen möglich.

✔ FAQ – Häufige Fragen

Die Möglichkeiten, selbstständig Hausgeld-Forderungen gegen die Eigentümergemeinschaft aufzurechnen, sind gesetzlich klar begrenzt. Unsere FAQ-Sektion informiert Sie darüber, unter welchen Umständen eine solche Aufrechnung zulässig ist und welche rechtlichen Stolpersteine es zu beachten gilt. Lesen Sie mehr, um Ihre Rechte und Pflichten als Wohnungseigentümer besser zu verstehen und kostspielige Konflikte mit der Hausverwaltung zu vermeiden.

Was sind die Voraussetzungen für eine Aufrechnung mit Gegenforderungen gegen Hausgeld?

Gegen Hausgeldforderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft kann ein Wohnungseigentümer grundsätzlich nur mit Forderungen aufrechnen, die anerkannt oder rechtskräftig festgestellt sind. Dieser Grundsatz dient dem Schutz der finanziellen Stabilität und ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums.

Eine Aufrechnung ist nur möglich, wenn die eigene Forderung wirksam und fällig ist und die einander geschuldeten Leistungen gleichartig sind. Ausnahmen bestehen für Forderungen, die einer Notgeschäftsführung entsprechen oder auf der Inanspruchnahme des Wohnungseigentümers durch einen Gläubiger der Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 10 Abs. 8 WEG beruhen.

Liegt eine Forderung des Wohnungseigentümers gegen die Gemeinschaft vor, muss diese zunächst anerkannt oder rechtskräftig festgestellt sein, bevor damit gegen Hausgeldforderungen aufgerechnet werden kann. Ist die Forderung des Wohnungseigentümers dagegen bestritten und noch nicht rechtskräftig geklärt, muss er zunächst das Hausgeld leisten und seine Forderung separat geltend machen.

Auch ein ausgeschiedener Wohnungseigentümer unterliegt diesen Beschränkungen bei der Aufrechnung. Ebenso ist es unerheblich, ob die Gegenforderung nicht als Wohnungseigentümer erworben wurde, sondern aus einer Beschädigung des Nachbarhauses resultiert.

Es ist grundsätzlich zulässig, jegliche Aufrechnungsmöglichkeit gegenüber Ansprüchen auf anteilige Zahlung der gemeinschaftlichen Lasten und Kosten in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung auszuschließen.

Welche Arten von Gegenforderungen können gegen Hausgeld aufgerechnet werden?

Gegen Hausgeldansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kann ein Wohnungseigentümer grundsätzlich nur mit folgenden Arten von Gegenforderungen aufrechnen:

• Anerkannte Gegenforderungen: Forderungen, die von der WEG ausdrücklich anerkannt wurden.
• Rechtskräftig festgestellte Gegenforderungen: Forderungen, die durch ein rechtskräftiges Gerichtsurteil bestätigt wurden.
• Gegenforderungen aus Notgeschäftsführung: Erstattungsansprüche des Wohnungseigentümers für Zahlungen von Verbindlichkeiten der WEG gegenüber Dritten, die er mangels Handlungsfähigkeit der WEG selbst beglichen hat.

Alle anderen Arten von Gegenforderungen, wie beispielsweise Schadensersatzansprüche gegen die WEG oder Forderungen aus dem Wohnungseigentümervertrag, erfüllen die Voraussetzungen für eine Aufrechnung gegen Hausgeld nicht.

Das Aufrechnungsverbot dient dem Schutz der Liquidität und ordnungsgemäßen Verwaltung der WEG. Nur anerkannte oder rechtlich bestätigte Forderungen sollen die Zahlungsfähigkeit der Gemeinschaft nicht gefährden.

Wohnungseigentümer sollten daher genau prüfen, ob ihre Gegenforderungen die Voraussetzungen für eine Aufrechnung erfüllen, bevor sie diese gegen Hausgeld aufrechnen. Andernfalls riskieren sie Verzugszinsen und Mahnkosten.

Was passiert, wenn ich unberechtigterweise mit Gegenforderungen aufrechne?

Wenn ein Wohnungseigentümer unberechtigterweise mit Gegenforderungen gegen Hausgeld- oder Sonderumlage-Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft aufrechnet, hat dies rechtliche Konsequenzen:

Der Wohnungseigentümer bleibt in jedem Fall zur Zahlung der vollen Hausgeld- oder Sonderumlage-Forderung verpflichtet. Eine Aufrechnung ist nur mit anerkannten, rechtskräftig festgestellten oder unbestrittenen Gegenforderungen zulässig. Stellt sich die Aufrechnung als unberechtigt heraus, schuldet der Eigentümer die ausstehenden Beträge zzgl. Verzugszinsen.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann in einem solchen Fall die Zahlung gerichtlich einklagen. Dabei muss der Eigentümer die Kosten des Rechtsstreits tragen. Zudem kann die Gemeinschaft ein Zwangsvollstreckungsverfahren einleiten, um die Forderung beizutreiben.

Hintergrund ist, dass Hausgeld- und Sonderumlage-Forderungen der Liquidität und ordnungsgemäßen Verwaltung der Gemeinschaft dienen. Ein Aufrechnungsverbot schützt diese Interessen und die Treuepflicht der Eigentümer untereinander. Ausnahmen gelten nur für unbestrittene oder rechtskräftig festgestellte Gegenforderungen.

Wohnungseigentümer sollten daher sehr sorgfältig prüfen, ob eine Aufrechnung berechtigt ist, bevor sie diese erklären. Andernfalls drohen erhebliche rechtliche und finanzielle Konsequenzen.

Welche Möglichkeiten habe ich, wenn ich mit der Hausgeldabrechnung nicht einverstanden bin?

Wenn Sie mit der Hausgeldabrechnung nicht einverstanden sind, haben Sie verschiedene Möglichkeiten, dagegen vorzugehen:

Zunächst sollten Sie die Abrechnung sorgfältig prüfen und konkrete Beanstandungen zusammenstellen. Dabei ist es wichtig, sich auf tatsächliche Fehler zu konzentrieren, wie falsche Berechnungen oder die Zuordnung von Kosten zu falschen Positionen.

Anschließend können Sie die Hausverwaltung schriftlich über Ihre Beanstandungen informieren und um Korrektur bitten. Dabei sollten Sie eine angemessene Frist setzen, innerhalb derer die Verwaltung reagieren soll. Reagiert die Verwaltung nicht oder nicht zufriedenstellend, können Sie in der nächsten Eigentümerversammlung gegen die Genehmigung der Abrechnung stimmen.

Sollte die Mehrheit der Eigentümer die Abrechnung trotz Ihrer Bedenken beschließen, bleibt Ihnen noch die Möglichkeit, die Abrechnung gerichtlich anzufechten. Dafür haben Sie ein Jahr Zeit, gerechnet ab dem Beschluss in der Eigentümerversammlung.

Eine Anfechtungsklage ist aber nur dann aussichtsreich, wenn es sich um gravierende Fehler handelt, die das Gesamtergebnis der Abrechnung beeinflussen. Kleinere Unstimmigkeiten führen in der Regel nicht zur Unwirksamkeit der Abrechnung.

Wichtig ist, dass Sie Ihre Einwände gegen die Abrechnung in jedem Fall in der Eigentümerversammlung vorbringen und im Protokoll festhalten lassen. Nur dann können Sie später noch erfolgreich klagen.

Auch wenn die Abrechnung angefochten wird, bleibt sie bis zu einer gerichtlichen Entscheidung wirksam. Sie müssen also zunächst die Nachzahlungen leisten, können sich aber die Beträge im Falle eines Obsiegens zurückholen.

Insgesamt ist es ratsam, Beanstandungen gegen die Hausgeldabrechnung frühzeitig und unter Beachtung der Fristen geltend zu machen. Je früher Sie aktiv werden, desto größer sind Ihre Chancen auf eine Korrektur.

Wie kann ich mich als Wohnungseigentümer vor Konflikten wegen Hausgeldforderungen schützen?

Als Wohnungseigentümer ist es wichtig, sich über die rechtlichen Grundlagen zu informieren und eine transparente Kommunikation mit der Hausverwaltung zu pflegen, um Konflikte wegen Hausgeldforderungen zu vermeiden.

Zunächst sollten Eigentümer den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung sorgfältig prüfen, um die Höhe und Fälligkeit der Hausgeldzahlungen zu verstehen. Bei Unklarheiten oder Unstimmigkeiten ist es ratsam, zeitnah das Gespräch mit der Verwaltung zu suchen und offene Fragen zu klären.

Wohnungseigentümer haben grundsätzlich nur eingeschränkte Möglichkeiten, sich durch Aufrechnung ihrer Zahlungspflicht zu entledigen. Nur wenn die Gemeinschaft eine Forderung des Eigentümers anerkannt hat, diese rechtskräftig festgestellt oder aus einer Notgeschäftsführung entstanden ist, kann aufgerechnet werden. Ansonsten müssen Eigentümer das Hausgeld leisten und ihre Ansprüche separat geltend machen.

Bei Zahlungsschwierigkeiten sollten Eigentümer umgehend mit der Verwaltung kommunizieren und nach Lösungen suchen, um Mahnungen und Verzugszinsen zu vermeiden. Gegebenenfalls kann ein Ratenzahlungsplan vereinbart werden.

Sollte es trotz Bemühungen zu Streitigkeiten kommen, ist es ratsam, sich zeitnah anwaltlichen Rat einzuholen. Ein auf Wohnungseigentumsrecht spezialisierter Anwalt kann die Erfolgsaussichten prüfen und im Bedarfsfall die Interessen des Eigentümers gerichtlich vertreten.

Durch frühzeitige Information, offene Kommunikation und gegebenenfalls Einholung fachlicher Beratung können Wohnungseigentümer dazu beitragen, Konflikte wegen Hausgeldforderungen zu vermeiden und ihre Rechte zu wahren.

§ Relevante Rechtsgrundlagen des Urteils

• § 21 Abs. 5 WEG (Weg-Verwaltung, Wirtschaftsplan): Dieses Gesetz regelt die Bewirtschaftung des Wohnungseigentums und die Erstellung eines Wirtschaftsplans durch die Wohnungseigentümergemeinschaft. Im vorliegenden Fall betrifft es den Beschluss über den Wirtschaftsplan 2022, der die Grundlage für die Hausgeldzahlungen der Beklagten bildet.
• § 28 Abs. 2 WEG (Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung): Dieser Paragraph sieht vor, dass der Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen werden müssen. Er ist relevant, da der Wirtschaftsplan 2022 und die Jahresabrechnung 2021 Gegenstand des Beschlusses waren, aus dem die Zahlungspflicht der Beklagten resultiert.
• § 10 Abs. 2 WEG (Teilungserklärung): Regelt die bindende Wirkung der Teilungserklärung für alle Wohnungseigentümer. Im Tatbestand wird auf die Teilungserklärung von 1981 Bezug genommen, welche die rechtliche Grundlage für die Hausgeldzahlung bis zum 3. eines jeden Monats legt.
• § 242 BGB (Treu und Glauben): Dieses allgemeine Prinzip des deutschen Zivilrechts kann herangezogen werden, um unbillige Härten zu vermeiden. Es könnte in der Betrachtung der Aufrechnung von Forderungen gegen Hausgeldzahlungen berücksichtigt werden, falls ungerechtfertigte Bereicherungen vermieden werden müssen.
• § 286 BGB (Verzug des Schuldners): Dieser Paragraph kommt zum Tragen, da die Beklagten ab August 2022 keine weiteren Zahlungen geleistet haben, wodurch sie in Zahlungsverzug gerieten. Infolgedessen wurden Zinsen von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz fällig.
• § 100 WEG (Kosten des Rechtsstreits): Hier wird festgelegt, dass die Kosten des Rechtsstreits von der unterlegenen Partei zu tragen sind. Im Urteil wurde daher entschieden, dass die Beklagten als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits zu tragen haben.
• § 253 ZPO (Klageerhebung): Die Erhebung der Klage am 11. durchs AG Charlottenburg folgt dem in diesem Paragraphen geregelten Verfahren, das erforderlich ist, um gerichtlich gegen die säumigen Hausgeldzahlungen vorzugehen.

⇓ Das vorliegende Urteil vom Amtsgericht Charlottenburg

AG Charlottenburg – Az.: 72 C 59/22 – Urteil vom 01.06.2023

1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin künftig ab Juni 2023 bis spätestens zum dritten Werktag eines jeden Monats einen Betrag von 793,98 nebst Zinsen von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab dem 4. Werktag des jeweiligen Monats zu zahlen, bis wirksam über einen neuen Wirtschaftsplan beschlossen wurde.

2. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits als Gesamtschuldner zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 120 Prozent des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 Prozent des zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:

Die Beklagten sind als Eigentümerin der Wohnung Nr. 3 Mitglied der Klägerin, einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Nach § 10 Abs. 4 der der Gemeinschaft zugrundeliegenden Teilungserklärung vom 30. März 1981 sind die Wohngeldzahlungen im Voraus bis zum 3. eines jeden Monats zu zahlen.

In der Wohnungseigentümerversammlung vom 19. Mai 2022 beschloss die Gemeinschaft unter dem Tagesordnungspunkt 1 über die Einforderung von Nachschüssen und die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse für das Wirtschaftsjahr 2021. Auf die Einheit der Beklagten Nr. 3 entfiel hiernach ein Betrag von 823,19 Euro, wovon zunächst bei Klageerhebung noch ein Teilbetrag von 651,40 Euro offen war.

Unter dem TOP 2 dieser Versammlung beschloss die Gemeinschaft den Wirtschaftsplan 2022. Auf die Einheit der Beklagten Nr. 3 entfiel ein monatlich zu zahlendes Hausgeld von 793,98 Euro.

Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf das Protokoll, die Jahresabrechnung 2021 und den Einzelwirtschaftsplan 2022 (Blatt 5 bis 9, Blatt 10 bis 24 und Blatt 25 bis 28 der Gerichtsakte) Bezug genommen.

Die Beklagten zahlten zunächst in den Monaten Januar bis Juli 2022 den monatlichen Differenzbetrag von 135,- Euro nicht. Ab August 2022 leisteten sie zunächst keine weiteren Zahlungen.

Die Klägerin hat daraufhin am 11. Oktober 2022 Klage auf Zahlung von 3.978,34 Euro (Rest Abrechnung 2021 von 651,40 Euro sowie Differenz Januar bis Juli 2022 von insgesamt 945,- Euro und Vorschussforderung August bis Oktober 2022 von insgesamt 2.381,94 Euro) nebst Zinsen sowie auf zukünftige Zahlung der Vorschüsse ab November 2022 von 793,98 Euro ab nebst Zinsen erhoben. Die Klageschrift wurde den Beklagten am 3. bzw. 4. November 2022 zugestellt. Am 10. und 11. November 2022 glichen die Beklagten den mit der Klage zunächst geltend gemachten Rückstand von 3.978,34 Euro aus; zudem zahlten sie das Wohngeld 2022. Mit Schriftsatz ihrer Prozessbevollmächtigten vom 19. November 2022 hat die Klägerin die Klage in dieser Höhe für erledigt erklärt; an der Zinsforderung (20,45 Euro) und der Klage auf zukünftige Leistung aber festgehalten. Die Beklagten schlossen sich der teilweisen Erledigungserklärung an. Am 5. Dezember 2022 zahlten sie die Zinsforderung; die Wohngeldzahlungen Dezember 2022 bis April 2023 wurden fristgerecht beglichen. Die Klägerin hat daraufhin die Klage hinsichtlich dieser Beträge für erledigt erklärt.

Hinsichtlich des Monats Mai 2023 hat die Klägerin den Rechtsstreit ebenfalls für erledigt erklärt.

Sie beantragt nunmehr noch sinngemäß, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie künftig ab Juni 2023 bis spätestens zum dritten Werktag eines jeden Monats einen Betrag von 793,98 nebst Zinsen von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab dem 4. Werktag des jeweiligen Monats zu zahlen, bis wirksam über einen neuen Wirtschaftsplan beschlossen wurde.

Die Beklagten, die sich der teilweisen Erledigungserklärung angeschlossen haben, beantragen, die Klage abzuweisen.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die eingereichten Schriftsätze Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Klage ist begründet. Soweit die Klägerin die Klage teilweise für erledigt erklärt und die Beklagten sich dieser Erledigungserklärung angeschlossen haben, bedurfte es keiner Sachentscheidung mehr, sondern lediglich der Kostenentscheidung.

Die Klage ist zulässig. Es handelt sich um einen Rechtsstreit im Sinne des § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG, über den das Amtsgericht Charlottenburg als Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ausschließlich zu entscheiden hat. Die entsprechende Befugnis der Klägerin zur Geltendmachung der Ansprüche im Sinne von § 9b WEG besteht unproblematisch. Die Beauftragung eines Rechtsanwalts ist von der Berechtigung zur Führung eines Rechtsstreits gedeckt (vgl. BGH, Beschluss vom 15. Sept. 2011 – V ZB 39/11, NJW 2011, 3723, m.w.N.).

Der Klageantrag auf künftige Leistung ist zulässig. Die Voraussetzungen des § 259 ZPO liegen zweifelsohne vor. Aufgrund des Zahlungsverhaltens der Beklagten besteht die Besorgnis der künftigen Nichtleistung.

Sofern sie auf die zwischenzeitliche fristgerechte Zahlung verweist, so vermag dieser Umstand alleine noch die Besorgnis der künftigen Nichtleistung beseitigen, insbesondere, wenn man die monatelange (teilweise) Nichterfüllung sowie den Umstand berücksichtigt, dass offenbar jeweils die Hälfte des Wohngeldes durch die Beklagten überwiesen wird. Eine Stundungsabrede wurde nicht zwischen den Parteien getroffen (vgl. unten).

Die Klage ist begründet. Soweit die in dem Klageantrag auf künftige Leistung enthaltenen Ansprüche betreffend den Monat Mai 2023 zwischenzeitlich fällig geworden ist, wäre der Zahlungsanspruch unbedingt auszusprechen. Allerdings haben die Beklagten auch insoweit Zahlungen geleistet und die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt.

Die Beklagten schulden das monatliche Wohngeld in Höhe von 793,98 Euro künftig für den Zeitraum ab Juni 2023 bis zum Beschluss über einen neuen Wirtschaftsplan aus dem Beschluss der Eigentümerversammlung vom 19. Mai 2021 zum TOP 2 in Verbindung mit § 16 Abs. 2 WEG.

Soweit – überhaupt – die inhaltliche Richtigkeit des Wirtschaftsplanes oder der Abrechnung 2021 in Frage gestellt werden soll, so können die Beklagten jedenfalls hiermit nicht gehört werden. Derartige inhaltliche Einwendungen betreffen allein die Frage der Rechtswidrigkeit, nicht aber der Nichtigkeit eines Beschlusses und hätten im Rahmen eines Anfechtungsprozesses geklärt werden müssen. Insoweit stellt der bestandskräftige Einzelwirtschaftsplan 2022 die Grundlage dar. Der Beschluss wurde weder verändert noch aufgehoben; Nichtigkeitsgründe sind nicht ersichtlich. Im Übrigen ist im hiesigen Rechtsstreit gemäß § 23 Abs. 4 WEG auch ein rechtswidriger Beschluss zu beachten. Der Beschluss ist nicht unbestimmt und insoweit auch nicht nichtig; die in Ansatz gebrachten Positionen eindeutig und nachvollziehbar. Deren inhaltliche Richtigkeit wäre im Anfechtungsprozess zu klären. Selbst die fehlende Unterzeichnung des Versammlungsprotokolls würde nicht zur Nichtigkeit des Beschlusses führen; der Beschluss wurde trotzdem gefasst. Die Bestimmung der Fortgeltungsklausel ist zulässig.

Die in dem Wirtschaftsplan ausgewiesenen Vorauszahlungen sind jeweils zum dritten Werktag des Monats fällig.

Vorsorglich weist das Gericht darauf hin, dass gegenüber Beitragsforderungen, worunter auch Ansprüche auf Wohn-/Hausgeld oder aus Jahresabrechnungen bzw. auf Zahlung einer Sonderumlage fallen, grundsätzlich nur mit gemeinschaftsbezogenen Gegenforderungen aufgerechnet bzw. kein Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht werden kann; es sei denn, es handelt sich anerkannte oder rechtskräftig festgestellte Forderungen (vgl. nur OLG Brandenburg, Beschluss vom 27. Nov. 2007 – 13 Wx 9/07, ZMR 2008, 386; vgl. auch Merle in Bärmann, WEG, 11. Aufl. 2010, § 28, Rn. 159 ff. m.w.N.).

Sofern die Beklagten eine Stundung einwenden, vermögen sie hiermit nicht durchzudringen. Eine solche Vereinbarung wurde nach ihrem Vortrag gerade nicht getroffen; weder ausdrücklich noch konkludent. Die einseitige Information der Beklagten, die ausstehenden Zahlungen bis Ende September 2022 zu leisten (was nicht erfolgt ist), begründet keine Stundungsabrede. Insofern ist auch die Mitarbeiterin der Hausverwaltung nicht zu hören.

Insofern schuldeten die Beklagten drei volle monatliche Wohngelder, was zur Berechtigung der Geltendmachung des künftigen Wohngeldes im Klagewege führt.

Die Zinsentscheidung beruht jeweils auf den §§ 288, 286 Abs. 2 Nr. 1, 280 BGB. In § 10 Abs. 4 der Teilungserklärung liegt eine kalendermäßige Leistungsbestimmung im Sinne des § 286 Abs. 2 BGB.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 91a, 708 Nr. 11, 711, 709 Satz 2 ZPO. Soweit die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt haben, weil sich die Beklagten den Teilerledigungserklärungen angeschlossen haben, waren den Beklagten die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen, da die Klage aus den dargestellten Gründen bei Rechtshängigkeit begründet gewesen war und erst durch die Erfüllung unbegründet wurde. Mit der freiwilligen Zahlung haben die Beklagten die Forderung faktisch anerkannt und sich in die Position der Unterlegenen begeben. Die Beklagten haben zudem auch Veranlassung zur Klage gegeben; sie befanden sich wegen der Regelung in § 10 Abs. 3 der Teilungserklärung im Verzug (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB), so dass selbst die Wertung des § 93 ZPO keine andere Bewertung rechtfertigt.

Der Streitwert wird bis zum 19. November 2022 auf 13.506,10 Euro (3.978,34 Euro zuzüglich 12 x 793,98 Euro) und hiernach auf 9.527,76 Euro (12 x 793,98 Euro) festgesetzt.