AG Erfurt, Az.: 5 C (WEG) 29/12, Urteil vom 13.04.2016
1.1. Die in der Eigentümerversammlung vom 12.06.2012 zu den nachfolgend aufgeführten Tagesordnungspunkten gefassten Beschlüsse werden für ungültig erklärt:
TOP 2
„Die Gemeinschaft genehmigt die geänderte Einzel- und Gesamtabrechnung 2010.“
TOP 4
„Die der Einladung beigefügte Jahresabrechnung 2011, welche vom Beirat geprüft und mit Vermerk versehen worden ist, soll sowohl im Gesamtsaldo als auch in den aus den Einzel-Jahresabrechnungen ersichtlichen Abrechnungsspitzen beschlossen werden. Mit Mehrheitsbeschluss werden die aus den Einzel-Jahresabrechnungen ersichtlichen Nachzahlungen und Rückzahlungen fällig.“
TOP 6
„Entlastung für den Beirat und für die Verwaltung.“
TOP 8
„1. Die Kosten der Sanierung der Balkon- und Terrassenschwellen gemäß den Feststellungen des Sachverständigen Dr. L. sind von der Gemeinschaft zu tragen, soweit kein Anspruch auf Vorteilsausgleichung besteht. Aufgrund der von Herrn Dr. L. durchgeführten Ausschreibung betragen die Kosten dieser Sanierung abhängig vom Einzelfall ca. 1.175,00 € für den Balkon. Für die Sanierung der Terrassen ist noch ein Kostenangebot eines Fachunternehmens einzuholen, wobei davon ausgegangen wird, dass es sich um einen systemischen Baumängel sowohl bei den Balkonen als auch bei den Terrassen handelt, die Sanierungskosten ebenfalls bei 1175,00 € im Einzelfall liegen.“
„2. Etwaige entgegenstehende Beschlüsse aus früheren Eigentümerversammlungen (08.11.2002 und 02.02.2003) werden aufgehoben, und unbeschadet der Tatsache, dass die Beschlusssachverhalte sowieso nicht vergleichbar sind.
Die von den Miteigentümer Sch. verauslagten Kosten in Höhe von 1165,53 € für die von ihm wegen der Eilbedürftigkeit bereits durchgeführten Sanierung des Balkons seiner ETWA 10 werden ihn zulasten der WEG erstattet und nach Miteigentumsanteilen auf die Miteigentümer umgelegt. Gleiches gilt für die Eigentümer S., L. und Sp., aufgrund der nachgewiesenen Kosten der Sanierung.“
„3. Auch wenn von einem systemischen Baumängel ausgegangen wird, erfolgt die die Sanierung im Auftrag und zulasten der WEG nur im Einzelfall des durch den Sondereigentümers angezeigten sich konkret auswirkenden mangels. Dies ist auch darin begründet, dass bereits früher Balkonschwellen saniert worden sind und sich zu 2. der systemischen Mangel nicht bei jeder ETW zwangsläufig auswirken muss.“
„4. Die Miteigentümer gehen davon aus, dass im Jahre 2012 insgesamt 8 Balkone mit einem Gesamtaufwand von 20.000,00 € zu sanieren sind, wobei die Sanierung immer nur paarweise (der nebeneinanderliegenden Balkone) erfolgen soll. Sollten mehr Balkone zu sanieren sein, ist die Verwaltung ermächtigt, nach Dringlichkeit vorzugehen.
Die Kosten der Sanierungen werden über eine Sonderumlage in Höhe von 20.000,00 € finanziert, welche nach Miteigentumsanteilen noch in 2012 erhoben wird und 14 Tage nach Eingang der Zahlungsaufforderung durch den Verwalter fällig ist.“
„5. Altfälle werden durch die Verwaltung geprüft und ggf. der Gemeinschaft zur Genehmigung vorgelegt.“
Im Übrigen (zu TOP 3) wird die Klage abgewiesen.
Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Klägerinnen, Miteigentümer der im Rubrum aufgeführten Gemeinschaftsanlage, begehren die Feststellung der Ungültigkeit der von ihnen angefochtenen Beschlüsse. Die Beklagten sind die übrigen Miteigentümer.
Die Eigentümergemeinschaft beschloss in der Versammlung vom 12.06.2012 mehrheitlich die im Tenor aufgeführten Tagesordnungspunkte. Die weitere Beteiligte (im folgenden: Verwaltung) lud zu o. g. Versammlung ein. Laut Protokoll wurde die Leitung der Versammlung an den zum betreffenden Zeitpunkt nicht als Geschäftsführer der Verwaltung tätigen Rechtsanwalt Dr. K. übertragen. Dieser war in der Vergangenheit als anwaltlicher Vertreter des Bauträgers und aufteilenden Eigentümers nach außen aufgetreten und tätig geworden. Im Weiteren war der im Rahmen der angefochtenen Beschlüsse beauftragte Sachverständige Dr. L. von dem Bauträger nach Errichtung der Wohnanlage bereits mit der Begutachtung von Mängeln beauftragt worden. Insoweit ist im Protokoll der Eigentümerversammlung vom 08.10.1996 ausgeführt:
„Es liegt der Verwaltung hierzu ein Begehungsprotokoll des von der Z GmbH (Anmerkung des Gerichts: Bauträger) beauftragten Sachverständigen, Herrn Dr. L., vom 28.06.1996 vor. Danach ist pauschal ausgesagt: „Mängel, die der Abnahme entgegenstehen, sind abgearbeitet!“
Im Nachgang erzielten die Eigentümer vergleichsweise eine Einigung mit dem Bauträger, dass Letzterer zur Abgeltung bestehender Mängel am Gemeinschaftseigentum einen Betrag von 100.000,00 DM an die Eigentümergemeinschaft zahlt, worüber in der Versammlung vom 29.11.2000 entsprechende Beschlussfassung erfolgte.
Im Vorfeld der ebenfalls vor dem erkennenden Gericht unter dem Aktenzeichen 5 C (WEG) 37/11 angefochtenen Beschlussfassungen sollte der Sachverständige Dr. L. hinzugezogen werden, die dort beschlossenen Sanierungsmaßnahmen (insbesondere auch Balkone und Terrassen betreffend) vorzubereiten; die nach seiner Schätzung voraussichtlich anfallenden Kosten sollten von der Eigentümergemeinschaft im Wege einer Sonderumlage beglichen werden. Über die Anfechtung hinausgehende Beschlussfassungen der Eigentümergemeinschaft zur Beauftragung des Sachverständigen existieren nicht.
Zu der hier in Streit stehenden Versammlung stellte die Klägerin unter dem 25.05.2012 einen Verlegungsantrag, da nach ihrer Auffassung sämtliche Miteigentümer sich zunächst die notwendigen Informationen bezüglich der nunmehr geänderten Sanierungspläne und Kostenschätzungen verschaffen sollten. Im Übrigen beantragte sie, als weiteren Tagesordnungspunkt die „Abberufung der Verwaltung“ aufzunehmen und darüber abstimmen zu lassen. Diese Abstimmung unterblieb.
Die Klägerinnen tragen zu den ihrer Auffassung nach bestehenden formellen und materiellen Beschlussmängeln wie folgt vor: Rechtsanwalt Dr. K. habe die Versammlungsleitung ohne weitere Beschlussfassung an sich gezogen. Die Tagesordnung sei weder verlesen noch entsprechend den Ankündigungen im Einladungsschreiben behandelt worden. Eine nachträglich beantragte Protokollberichtigung sei nicht erfolgt. Die Beschlussergebnisse seien nicht in das Protokoll der Versammlung aufgenommen worden. Zu TOP 6 (Entlastung des Verwalters) sei die Anzahl der Stimmrechte fehlerhaft wiedergegeben worden. Die nach der Gemeinschaftsordnung vorzulegenden Vollmachten seien zu keinem Zeitpunkt hinreichender Überprüfung zugeführt worden.
Die zu TOP 2 erfolgte Beschlussfassung (Bestätigung der am 08.07.2011 beschlossenen und gleichfalls angefochtenen Abrechnung für das Jahr 2010) begegne den dort aufgeführten Bedenken im Hinblick auf die zu bestreitenden Ausgaben, insbesondere betreffend die Positionen „Rückstellung Kabelgebühren“, „Verwaltungskosten“, „Wertberichtigungen Versicherungsschäden“, „Sanierungskosten“, „allgemeine Bewirtschaftungskosten“ sowie „Gartenpflege/Außenanlage und Kosten des Hausmeisters“. Die Zu- und Abgänge seien für den Abrechnungszeitraum, auch bei Hinzuziehung der Anfangs- und Endkontenbestände, widersprüchlich und nicht nachvollziehbar.
Der zu TOP 3 (Genehmigung des in der Versammlung vom 08.07.2011 beschlossenen Wirtschaftsplans) gefasste Beschluss sei nicht hinreichend bestimmbar; im Übrigen seien den Eigentümern die Einzelwirtschaftspläne nicht zur Verfügung gestellt worden.
Auch zu TOP 4 (Jahresabrechnung 2011) sei die Abrechnung nicht hinreichend übersichtlich bzw. nachvollziehbar und deswegen die betreffende Beschlussfassung ungültig. Insbesondere seien darüber hinaus gehend die Positionen „Kabelgebühren“, „Kosten Gutachter und Bauleitung“ sowie „Allgemeine Rechtskosten“ unzutreffend aufgenommen worden. Aus alledem folge, dass ebenso die zu TOP 6 beschlossenen Entlastung des Beirats und der Verwaltung nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspreche.
Die zu TOP 8 (Kosten für die Sanierung der Balkone) in Abänderung zur Beschlussfassung vom 08.07.2011 (dort insbesondere zu 2. c)) beschlossene Regelung begegne bereits deswegen Bedenken, weil ursprünglich Kosten in Höhe von insgesamt 62.000,00 € veranlagt worden seien. Im Übrigen fehle der Eigentümergemeinschaft die Kompetenz darüber zu beschließen, weil es sich um Maßnahmen handele, die (auch) das Sondereigentum beträfen. Weder die Baumaßnahmen an sich noch die dafür vom Sachverständigen veranschlagten Kosten seien erforderlich, deswegen dem Grunde und der Höhe nach zu bestreiten. Weitergehend wird auf den Vortrag der Klägerinnen im Anfechtungsverfahren (AZ: 5 C (WEG) 37/11) Bezug genommen.
Der im vorliegenden Verfahren für die Sanierung von 8 Balkonen im Wege der Schätzung beschlossene Gesamtaufwand von 20.000,00 € sei auch rechnerisch nicht nachvollziehbar, soweit nunmehr lediglich 1.175,00 € für die Sanierung eines Einzelbalkons veranschlagt worden seien. Die Regelung der Altfälle sei unzulässig in das Belieben der Verwaltung gestellt worden.
Schließlich stehe die Vorbefassung und ohne Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft erfolgte Beauftragung des Sachverständigen Dr. L. einer ordnungsmäßigen Verwaltung ebenfalls entgegen.
Die Klägerinnen beantragen: Wie bis auf die Beschlussfassung zu TOP 3 erkannt.
Die Beklagten beantragen: Die Klage wird abgewiesen.
Sie bringen zu den gerügten formellen und materiellen Beschlussmängeln vor: Bedenken gegen die Übernahme der Versammlungsleitung durch Dr. K. seien auf Nachfrage nicht geäußert worden. Letzterer sei in seiner Eigenschaft als Rechtsanwalt des Bauträgers zu keinem Zeitpunkt gegen die Eigentümergemeinschaft tätig geworden. Das Verlesen der Tagesordnungspunkte sei nicht erforderlich. Für das Vorziehen von TOP 10 und 11 habe ein sachlicher Grund bestanden, welcher auch protokolliert worden sei. Die Aufnahme des weiterhin beantragten Tagesordnungspunktes sei erörtert worden. In diesem Zusammenhang seien die Klägerinnen darauf aufmerksam gemacht worden, dass derzeit im Falle der Abberufung über die Frage der Verwaltungsnachfolge nicht beschlossen werden könne; daraufhin hätten die Klägerinnen nicht verlangt, den Antrag auf Abberufung der Verwaltung in der laufenden Versammlung weiter zu behandeln. Dr. K. habe als Versammlungsleiter die Beschlussfähigkeit auch im Hinblick auf vorliegende Vollmachten geprüft; durch die Klägerin zu 1. sei eine Überprüfung allerdings erst nach Beendigung der Versammlung erfolgt.
Die Jahresabrechnung zu 2010 sei den Eigentümern mit einer Übersicht der Gesamteinnahmen und Ausgaben vorgelegt worden. Die Einzelkontenübersicht habe der Beirat vor der Eigentümerversammlung überprüft. Die Hausmeisterkosten seien zutreffend abgerechnet worden. Die Darstellung der Bankkonten könne nicht mit den Ausgaben und Einnahmen, welche in der Hausgeldabrechnung ausgewiesen sein, identisch sein, weil bei Ersterer auch Zahlungseingänge berücksichtigt seien, die aus dem Abrechnungszeitraum 2009 resultieren würden. Für die Rückstellung der Kabelnetzgebühren habe deswegen ein Bedürfnis bestanden, weil der Kabelnetzbetreiber die im Jahr 2010 angefallenen Kabelgebühren erst mit Rechnung vom 10.05.2011 abgerechnet habe.
Sämtliche Einzelwirtschaftspläne seien den Eigentümern mit den Abrechnungsunterlagen 2010 bereits zugestellt worden.
Soweit es die zu TOP 4 angefochtene Beschlussfassung über die Jahresabrechnung 2011 angehe, seien die Kosten der Kabelgebühren angemessen und ortsüblich. Die Kosten für Gutachter und Bauleitung seien ungeachtet der streitigen Frage über die Rechtmäßigkeit in die Jahresabrechnung einzustellen, da nur so sichergestellt sei, dass die Wohnungseigentümer die Vermögenslage entsprechend ihrer Miteigentumsanteile erfassen könnten. Darüber hinaus handele es sich bei den vom Sachverständigen in Rechnung gestellten Kosten um solche, die für Begutachtung und Instandsetzung dringlicher bzw. unaufschiebbarer Maßnahmen entstanden seien.
Auch die Umlage der Verfahrenskosten (AZ: 5 C (WEG) 37/11) würden Kosten der gemeinschaftlichen Verwaltung darstellen, weswegen es jedenfalls sachgerecht sei, bis zum rechtskräftigen Abschluss des betreffenden Verfahrens die Gesamtheit der Wohnungseigentümer für die entstandenen Kosten zu belasten.
Die zu TOP 6 beschlossene Entlastung entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung, da der beauftragte Sachverständige bereits zuvor identisch gebaute weitere Häuser in der Anlage begutachtet habe und mit den tatsächlichen Gegebenheiten vertraut sei. Der von ihm verlangte Stundensatz sei nicht unangemessen. Nach alledem sei es nicht ermessensfehlerhaft gewesen, einen bereits mit den Besonderheiten der Anlage vertrauten Sachverständigen zu beauftragen, weswegen Verwaltung und Beirat Entlastung zutreffend Entlastung erteilt worden sei.
Soweit die Balkonsanierung und entsprechende Beschlussfassung zu TOP 8 in Streit stehe, sei gemäß § 14 Nr. 4 WEG zu berücksichtigen, dass die Klägerinnen sowie alle betroffenen Eigentümer verpflichtet seien, das Betreten und Benutzen der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu gestatten, wovon auch die gemäß Sachverständigen Dr. L. in Betracht kommenden Eingriffe in die Substanz des Sondereigentums (z. B. Bodenbeläge bei Sanierung des darunter liegenden Gemeinschaftseigentums) betroffen seien. Der Sachverständige habe im Übrigen bereits identische Schäden an weitergehenden Häusern bzw. Wohneinheiten begutachtet, weswegen die gleichen Verhältnisse auch an den hier in Streit stehenden Balkonanlagen bestünden. Der Aufwand für die Sanierung sei mit 1.175,00 € je Balkon zutreffend ermittelt. Der in diesem Tagesordnungspunkt abschließend für den Gesamtaufwand der Sanierung beschlossene Betrag von 20.000,00 € stelle eine Obergrenze dar, wobei die Verwaltung zulässigerweise nach Dringlichkeit vorgehe.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst allen Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig, insbesondere innerhalb der gemäß § 46 Abs. 1 WEG normierten Fristen erhoben und begründet worden.
Die Klage hat in der Sache weitestgehend Erfolg, denn die angefochtene Beschlussfassung über die im Tenor aufgeführten Tagesordnungspunkte (Nrn. 2, 4, 6 und 8) entsprechen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne von § 21 Abs. 3 und 4 WEG.
Bezüglich der Beschlussfassung zu TOP 3 war die Klage abzuweisen.
Vorweg kann dahingestellt bleiben, inwieweit die vorgetragenen formellen Mängel (insbesondere die klägerseits gerügte Versammlungsleitung durch Rechtsanwalt Dr. K. und unterbliebene Aufnahme einzelner Tagesordnungspunkte) in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht darstellbar sind, da dies in der Sache allein zu einer Beweislastverschiebung geführt hätte (vgl. Bärmann, Komm. zum WEG, 12. Aufl., Rn. 170 zu § 23 WEG; KG ZMR 1999, S. 426). Denn die eingangs aufgeführten Beschlüsse (zu TOP Nrn. 2, 4, 6 und 8) begegnen in jedem Fall durchgreifenden materiell-rechtlichen Bedenken.
Im Einzelnen: Soweit zunächst die angefochtene Beschlussfassung über die geänderte Einzel- und Gesamtabrechnung für das Wirtschaftsjahr 2010 betroffen ist (TOP 2), war diese für ungültig zu erklären.
Die Jahresabrechnung hat der Verwalter in Einklang mit § 28 Abs. 3 WEG nach Ablauf des Kalenderjahres aufzustellen. Gemäß § 259 Abs. 1 BGB muss die Abrechnung eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung sämtlicher Einnahmen und Ausgaben für das betreffende Wirtschaftsjahr enthalten; die Abrechnung muss für die Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung eines Buchprüfers oder sonstigen Sachverständigen verständlich sein. Abrechnungen für einzelne Monate oder für verschiedene Jahre sind unzulässig. Die Abrechnung hat alle erzielten Einnahmen und getätigten Ausgaben einzustellen. Darüber hinaus muss sie neben den Einnahmen und Ausgaben auch den Bestand und die Entwicklung der Bankkonten ausweisen. Darzustellen sind insbesondere die Anfangs- und Endbestände der Verwaltungs- und Rücklagenkonten. Dies ist erforderlich, um die rechnerische Schlüssigkeit der Gesamtabrechnung darzustellen. Die Abrechnung ist rechnerisch nur schlüssig, wenn der Saldo zwischen den tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben mit dem Saldo der Anfangs- und Endkontostände übereinstimmt (vgl. zu allem Bärmann, a.a.O., Rn. 114 f. und 129 zu § 28 WEG m.w.N.).
Hieran gebricht es der Abrechnung für das Wirtschaftsjahr 2010, und zwar bereits unabhängig von den klägerseits gerügten und rechnerisch streitigen Einzelpositionen.
Unbestritten wurden in die Gesamtabrechnung Einnahmen in Höhe von 16.335,81 € eingestellt. Als Ausgaben weist die Gesamtabrechnung 167.104,46 € aus. Gemäß der Kontendarstellung sind jedoch insgesamt Zugänge von ungefähr 283.000,00 € und Abgänge in Höhe von ca. 255.000,00 € zu verzeichnen gewesen. Dies ist nach den eingangs erfolgten Ausführungen zu den grundlegenden Voraussetzungen der Jahresabrechnung rechnerisch nicht nachvollziehbar und plausibel für den einzelnen Eigentümer dargestellt (vgl. ebenso LG München I ZMR 2010, S. 554). Bereits deswegen war der Beschluss für ungültig zu erklären.
Daran vermag die erneute Beschlussfassung bzw. Genehmigung der Abrechnung in der hier betroffenen Eigentümerversammlung nichts zu ändern; auch der Vortrag der Beklagten kann die mangelnde rechnerische bzw. sachliche Schlüssigkeit der Abrechnung nicht in Frage stellen: Die Prüfung durch den Beirat hat insoweit keine Bindungswirkung für die Eigentümer, sondern lediglich vorbereitenden und empfehlenden Charakter. Soweit laufende Buchungen zwischen den Konten vorgenommen worden sein sollten, wird daraus nicht ersichtlich, wie der Jahresabrechnung angesichts der o. a. Differenzen zur rechnerischen bzw. sachlichen Schlüssigkeit verholfen werden könnte. Zutreffend wird klägerseits diesbezüglich auch darauf hingewiesen, dass die Abrechnung nach dem Zu- und Abflussprinzip zu erstellen ist. Insoweit können Beträge aus anderen Wirtschaftsjahren nicht einfach in die laufende Abrechnung eingestellt werden (vgl. näher Staudinger-Bub (2005), Rn. 321 ff. zu § 28 WEG). Diesbezüglich wurden jedenfalls keine Rückstellungsbildungen von den Eigentümern beschlossen bzw. sind die erforderlichen Beschlussgrundlagen aus dem Vortrag und Akteninhalt nicht ersichtlich (was im Übrigen auch für die Rückstellung von Kabelnetzgebühren gilt).
Zu TOP 3 (Fortgeltung des in der Versammlung vom 08.07.2011 beschlossenen Gesamt-Wirtschaftsplans): Dieser Beschluss begegnet keinen zwingend durchgreifenden Bedenken.
Der Inhalt des Jahreswirtschaftsplans richtet sich nach § 28 Abs. 1 S. 2 WEG; er muss zwar die Einnahmen und Ausgaben möglichst vollständig erfassen, enthält aber lediglich eine vorläufige Einschätzung für die zukünftigen Wirtschaftsjahre. Dabei ist auch eine großzügige Schätzung zulässig. Die Grenze zur ordnungsmäßigen Verwaltung ist nur dann überschritten, wenn der Plan wesentlich überhöhte Vorauszahlungen enthält (Bärmann, a.a.O., Rn. 17-21 zu § 28 WEG m.w.N.).
In diesem Rahmen hält sich der Wirtschaftsplan noch auf, auch unter Berücksichtigung der von den Klägerinnen vorgetragenen Bedenken:
Der Beschluss ist hinreichend bestimmt, denn er konkretisiert lediglich – in Ergänzung zu Beschlussfassung vom 08.07.2011 –, dass nicht nur der Wirtschaftsplan insgesamt, sondern auch die bereits vorgelegten Einzelwirtschaftspläne beschlossen werden. Das Gericht folgt im Weiteren der Auffassung der Beklagten, dass es der gesonderten Erwähnung von Einzelwirtschaftsplänen in der Beschlussfassung nicht bedurfte, da diese hiervon bereits mit umfasst sind. Im Weiteren ist die Erhöhung der Rücklage im Wirtschaftsplan ausgewiesen, weswegen es einer gesonderten Beschlussfassung hierüber nicht mehr bedurfte. Die Einstellung der zum Teil zwischen den Parteien ihrem Anfall bzw. der Höhe nach streitigen Hausmeisterkosten fällt angesichts des Gesamtvolumens des Wirtschaftsplans und unter Berücksichtigung des vorläufigen Charakters (s.o.) nicht erheblich bzw. nur marginal ins Gewicht.
Vorsorglich: Einzelwirtschaftspläne wurden den Eigentümern bereits mit den Abrechnungsunterlagen 2010 übersandt; der nochmaligen Übersendung bedurfte es nicht.
Soweit TOP 4 (Beschlussfassung über die Jahresabrechnung für 2011) betroffen ist, war hingegen auch die Ungültigkeit festzustellen, denn die Beschlussfassung begegnet aus folgenden Gründen durchgreifenden Bedenken im Hinblick auf ordnungsgemäße Abrechnung:
In diese Abrechnung sind fehlerhaft jedenfalls die Kosten für Gutachter und Bauleitung sowie allgemeine Rechtskosten eingestellt worden.
Zu den Gutachterkosten pp. ist auszuführen, dass die Eigentümergemeinschaft zwar grundsätzlich ermessensfehlerfrei unter verschiedenen Gutachtern auswählen kann. Vorliegend ist jedoch zwingend Folgendes zu beachten: Es ist unstreitig, dass der Sachverständige bereits mit anderweitiger Begutachtung vorbefasst war, und zwar vom Bauträger mit der Überprüfung von Mängeln während der noch laufenden Gewährsleistungsphase beauftragt. Im Rahmen dessen bestätigte der Sachverständige zunächst, sämtliche Mängel seien abgearbeitet, wohingegen im Nachgang eine Einigung über die Zahlung eines Betrages von 100.000,00 DM zur Abgeltung der Mängel erzielt wurde. Bereits diese einseitige Vorbefassung (d. h. vom Bauträger beauftragt) und die in diesem Rahmen aufgetretene erhebliche Diskrepanz spricht gegen die weitere Beauftragung bzw. Auswahl gerade dieses Sachverständigen. Hieran ändert auch die Tatsache nichts, dass der Sachverständige bereits Kenntnis vom Objekt hatte. Dies vermag die voraufgeführten Bedenken nicht zu überwiegen.
Das Ermessen der Eigentümergemeinschaft musste sich darüber hinaus auch deswegen auf Ablehnung des Sachverständigen Dr. L. reduzieren (soweit sie anstelle der durch die Verwaltung erfolgten Beauftragung ihre Beschlusskompetenz hätte ausüben können), weil dieser in der Eigentümerversammlung vom 08.07.2011 die Sanierungskosten für die Balkone zunächst deutlich höher veranschlagt hatte, dies jedoch auf die erheblichen (außer-) gerichtlichen Einwendungen ganz erheblich reduziert hat.
Nicht zuletzt, vielmehr ganz entscheidend spricht gegen die Einstellung der Kosten des Sachverständigen etc. das nachfolgend Aufgeführte: Der Sachverständige Dr. L. hat zu keinem Zeitpunkt einen Auftrag der grundsätzlich allein für die Entscheidung über Mandat und Auswahl zuständigen Eigentümergemeinschaft erhalten. Er ist vielmehr von der Verwaltung beauftragt worden. Die Beschlussfassung vom 08.07.2011 kann insoweit schon deswegen nicht zur Rechtfertigung herangezogen werden, da ebenfalls umfänglich angefochten.
Zwar zählt zu den Befugnissen des Verwalters nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG auch die Instandsetzung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums; hierfür sind und bleiben aber primär bzw. grundsätzlich die Wohnungseigentümer selbst zuständig, da sie letztendlich auch die Kosten zu tragen haben. Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung durch den Verwalter ohne Beschlussfassung der Wohnungseigentümer können dementsprechend nicht ordnungsgemäß i. S. des § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG sein (vgl. z. B. OLG Hamm ZWE 2011, S. 415; OLG Düsseldorf ZWE 2007, S. 92; LG München I ZWE 2009, S. 218 sowie AG Düsseldorf ZMR 2012, S. 585; Elzer ZWE 2012, S. 163).
Dementsprechend hätte die Verwaltung zwingend zunächst eine entsprechende Beschlussfassung durch die Eigentümergemeinschaft herbeiführen müssen, um entsprechende Kosten für die Tätigkeit des Sachverständigen in die Jahresabrechnung einstellen zu können.
Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus einer etwaigen Notgeschäftsführungsbefugnis im Sinne von § 21 Abs. 2 WEG.
Sämtliche von der beklagten Partei auch unter Bezugnahme auf die Anlage B7 (nebst weiter gehender Erläuterung) dargelegten Kosten des Sachverständigen erfüllen nicht diese Voraussetzungen, nämlich dass die Beauftragung des Sachverständigen durch die Verwaltung zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum andernfalls unabwendbar und unmittelbar drohenden Schadens notwendig gewesen wäre. Insoweit muss jedes eigenmächtige Verhalten – sei es eines einzelnen Eigentümers oder der Verwaltung – bereits vom Grundsatz her auf eng umgrenzte Ausnahmen beschränkt bleiben. Es muss danach eine Situation vorliegen, in der ein verständiger Eigentümer nicht länger abwarten würde und zur Behebung der Notlage ein Beschluss der grundsätzlich zuständigen Eigentümergemeinschaft ohne drohende Gefahren für den Bestand des Gemeinschaftseigentums nicht herbeigeführt werden könnte. Dabei wären die Maßnahmen überdies auf das unabdingbar zur Erhaltung der Substanz oder des wirtschaftlichen Wertes Nötige zu beschränken. In diesem Sinne sind beispielsweise aufzuführen: Beauftragung eines Notdienstes bei Gasgeruch, eines Rohrreinigungsdienstes bei Verstopfung oder Eindeckung eines durch Sturm beschädigten Daches (zu allem: Bärmann, a.a.O., Rn. 8 f. zu § 21 WEG).
Angesichts dieser engen Voraussetzungen, des Zeitablaufes und der Gesamtumstände begründet keine der Tätigkeiten des Sachverständigen die Notgeschäftsführungskompetenz der Verwaltung. Es ist nicht erkennbar, dass die vom Sachverständigen unter Bezugnahme auf die Rechnungen erbrachten Leistungen sowohl in der Qualität als auch vom zeitlichen Ablauf eine solche Dringlichkeit aufgewiesen hätten, dass nicht eine außerordentliche Eigentümerversammlung oder ein Umlaufbeschluss hierüber hätte entscheiden können, ohne dass das Gemeinschaftseigentum in der Substanz unmittelbar und unwiederbringlich geschädigt worden wäre. Ein den oben aufgeführten Fällen vergleichbarer Sachverhalt ist den in Rechnung gestellten Tätigkeiten des Sachverständigen in keiner Weise zu entnehmen. Bei Heranziehung der Anlage B7 ist beispielsweise nicht ersichtlich, warum bei einer Schneesack- und Schimmelbildung ein Sachverständiger hinzugezogen werden musste und 41,5 Stunden (!) in Rechnung gestellt werden konnten (dies über mehrere Monate verteilt). Für einen unterstellten Havariefall wären nach § 21 Abs. 2 WEG einzig die Kosten eines Notdienstes/einer Notreparatur gedeckt gewesen. Kosten für Gewährleistungsprüfung, Balkonsanierung (alles seit längerem bekannt!), Baugenehmigung eines Schuppens, einer Versammlungsteilnahme und für Begleitung einer Klageerwiderung können nicht ansatzweise unter § 21 Abs. 2 WEG subsumiert werden.
Diesem Ergebnis steht schließlich auch nicht die gesetzliche Vertretungsmacht des Verwalters aus § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 3, 4 WEG in Verbindung mit § 27 Abs. 1 Nr. 2 und 3 WEG entgegen.
Der Verwalter ist grundsätzlich nicht berechtigt, unter Berufung auf § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG aus eigenem Recht, d. h. ohne Ermächtigung durch die Wohnungseigentümer, Dritte einzuschalten, insbesondere Aufträge zu erteilen (so beispielshalber OLG Frankfurt NZM 2010, S. 367). Eine generelle gesetzliche Vertretungsmacht des Verwalters zum Abschluss der für die Instandsetzung nötigen Verträge mit Dritten zu Lasten der Eigentümergemeinschaft regelt das WEG nicht. Vielmehr hat der Verwalter gesetzliche Vertretungsmacht nach § 27 Abs. 3 S. 1 WEG nur in zwei Fällen: Es muss sich entweder um laufende Maßnahmen der erforderlichen ordnungsmäßigen Instandsetzung handeln (§ 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 3 WEG). Oder aber es ist eine Maßnahme in einem dringenden Fall für Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums geboten (§ 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 4 WEG). Schließt der Verwalter unter Missachtung dessen ohne Ermächtigung der Wohnungseigentümer einen Vertrag ab, handelt er als Vertreter ohne Vertretungsmacht (vgl. Bärmann, a.a.O. Rn. 214-231 zu § 27 WEG).
Insoweit ist zunächst kein Fall der Vertretungsmacht wegen laufender Instandsetzungsmaßnahmen darstellbar, weil dies sowohl begrifflich als auch systematisch zwingend voraussetzen würde, dass die Eigentümergemeinschaft bereits unanfechtbar über die Einleitung einer solchen Sanierung und Instandsetzung beschlossen hat, was jedoch nicht der Fall ist. Ohne irgendeine Befassung der nach o. G. grundsätzlich zuständigen Eigentümergemeinschaft kann die Verwaltung sich dementsprechend zur Begründung der Vertretungsmacht nicht auf § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 3 WEG stützen. Die Frage des Erfordernisses stellt sich bereits von daher nicht.
Im weiteren ist die Vertretungsmacht nach den bereits oben erfolgten Ausführungen auch nicht wegen eines außergewöhnlichen dringlichen Falles (§ 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 4 WEG) darstellbar, mit der weiteren Folge, dass die vom Sachverständigen Dr. L. in Rechnung gestellten Kosten nach allem nicht in die Jahresabrechnung für 2011 eingestellt werden durften.
Ein solcher Anspruch könnte hier auch nicht auf die Vorschriften der Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 677, 683 BGB) gestützt werden, da es bereits am Fremdgeschäftsführungswillen fehlt und das Tätigwerden des Sachverständigen im Übrigen weder dem (mutmaßlichen) Willen noch dem Interesse der Eigentümergemeinschaft als Geschäftsherrn entsprechen konnte (s. wie vor).
Das Gericht vermag in diesem Fall auch nicht der Auffassung der beklagten Partei zu folgen, wonach aus Gründen der Nachvollziehbarkeit selbst unberechtigte Positionen in die Jahresabrechnung hätten eingestellt werden dürfen. Das ist auf den vorliegenden Fall bereits deswegen nicht übertragbar, weil diese Position nicht allein auf ggf. materiell-rechtlicher Unrichtigkeit beruht, sondern die Kosten überhaupt nicht durch die durch die zuständige Eigentümergemeinschaft (s.o.) veranlasst worden sind, weswegen sie damit auch nicht in der Abrechnung belastet werden darf.
Darüber hinaus ist die Jahresabrechnung deswegen nicht ordnungsmäßig, weil die im Zusammenhang mit der Anfechtungsklage (Verfahren 5 C (WEG) 37/11) entstandenen Kosten eingestellt worden sind. Die Beschlussanfechtungsklage war jedoch nach § 46 Abs. 1 WEG nicht gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Verband, sondern gegen die Beklagten als übrige Wohnungseigentümer gerichtet. Die dafür aufgewandten Kosten sind deshalb keine Kosten der Gemeinschaftseigentumsverwaltung, der das Verbandsvermögen dient (vgl. BGH ZWE 2015, S. 91).
Soweit die Eigentümergemeinschaft zu TOP 6 mehrheitlich die Entlastung von Beirat und Verwaltung beschlossen hat, stellt sich die Beschlussfassung aufgrund der vorerfolgten Ausführungen als nicht ordnungsmäßig dar. Der Entlassungsbeschluss wirkt nämlich als negatives Schuldanerkenntnis im Sinne von § 397 Abs. 2 BGB; er bewirkt den Verzicht auf etwa bestehende Ersatzansprüche der Eigentümergemeinschaft (vgl. BGH ZWE 2003, S. 365). In diesem Sinne hätte es ordnungsgemäßer Verwaltung allein entsprochen, ein solches negatives Schuldanerkenntnis nicht zu beschließen. Dies gilt unabhängig davon, ob die zwischen den Parteien streitigen Ansprüche gegenüber der Verwaltung bestehen oder nicht. Jedenfalls dürfen etwaige Ansprüche der Eigentümergemeinschaft aufgrund eines Entlastungsbeschlusses nicht abgeschnitten werden.
Im Hinblick auf die Beschlussfassung zu TOP 8 (weitergehende bzw. modifizierte Beauftragung des Sachverständigen Dr. L. und in diesem Zusammenhang getroffene Kostenregelungen) entsprach die Beschlussfassung ebenfalls nicht ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne von § 21 Abs. 3 und 4 WEG.
Die Beauftragung dieses Sachverständigen stellt sich (wie im übrigen in dem ausgesetzten Beschlussanfechtungsverfahren 5 C (WEG) 37/11) nach fester Überzeugung des Gerichtes angesichts sämtlicher voraufgeführten Umstände auch unter Berücksichtigung des der Eigentümergemeinschaft grundsätzlich zustehenden Auswahlermessens als fehlerhaft dar: Hier ist lediglich wiederholt darauf hinzuweisen, dass der Sachverständige nur einseitig beauftragt und vorbefasst war (vgl. nochmals: Diskrepanz zwischen Feststellung der Mängelfreiheit und sodann erfolgter Abgeltung in beträchtlicher Höhe, auf erhebliche Einwendungen bei erneuter Beschlussfassung reduzierte Sanierungskosten sowie die unter Umgehung der zuständigen Eigentümergemeinschaft ohne Vertretungsmacht erfolgten Beauftragungen). Ordnungsmäßiger Verwaltung hätte es auch insoweit bei objektiver Betrachtungsweise allein entsprochen, einen neutralen, nicht durch Bauträger bzw. Verwaltung vorbefassten Sachverständigen (nötigenfalls) zu beauftragen.
Dies wird auch nicht durch das Vorbringen der Beklagten zu Fall gebracht, dass der Sachverständige in den neunziger Jahren mit anderweitigen Mängeln im Rahmen der Gewährleistungsprüfung befasst gewesen sein mag. Denn vorliegend steht insbesondere die Unvoreingenommenheit und Neutralität des Sachverständigen in Streit, welche durch die vorerwähnten Umstände in Frage gestellt ist (s.o.).
Im Weiteren ist deswegen ebenfalls nicht darüber zu befinden, ob die Einschaltung des Sachverständigen und die dadurch (ggf. weitergehend) veranlassten Kosten von Grund und Höhe her gerechtfertigt waren, denn die Beauftragung dieses Sachverständigen stellt sich per se als nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechend dar. Deshalb wäre eine weitergehende, mit erheblichen Kosten verbundene gerichtliche Feststellung den Eigentümern nicht zumutbar. Hätte die Verwaltung den vorbeschriebenen ordnungsgemäßen Weg unter Beteiligung der Eigentümergemeinschaft gewählt, wäre bei bestandskräftiger Beschlussfassung letztlich keine weitere gerichtliche Auseinandersetzung und Klärung geboten gewesen.
Ergänzend: Die weit über den pro Balkon beschlossenen Sanierungsaufwand hinausgehende Sonderumlage (20.000,00 €) entbehrt auch unter Berücksichtigung des Beklagtenvortrags einer hinreichend nachvollziehbaren Grundlage.
Des Weiteren begegnet die pauschal, d. h. ohne weitere Voraussetzungen, in das Belieben der Verwaltung gestellte Regelung der Altfälle Bedenken im Hinblick auf hinreichende Bestimmtheit der Beschlussfassung.
Die Kostenentscheidung hat ihre Grundlage in § 92 Abs. 2 ZPO, da es sich bei der nicht erfolgreichen Anfechtung des Wirtschaftsplanes lediglich um eine Annex-Regelung handelt, die im Hinblick auf den gesamten und darüber hinaus erfolgreichen Anfechtungsgegenstand (zwei Jahresabrechnungen nebst Entlastung sowie Beauftragung des Sachverständigen für Sanierungsmaßnahmen) lediglich geringfügig ins Gewicht fällt.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 S. 1 ZPO.
