AG Bayreuth, Az.: 105 C 1279/15 WEG, Urteil vom 29.06.2016

I. Nachfolgende Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 20.08.2015 werden für ungültig erklärt:

  • TOP 3 (Genehmigung der Wohngeldabrechnung 2012)
  • TOP 5 (Wirtschaftsplan 2015)
  • TOP 6 (Entlastung des Verwalters)
  • TOP 7 (Entlastung Beirats)
  • TOP 8 (Ausgleich von Rückständen aus der Abrechnung von 2012)
  • TOP 9 (Zahlung der Wohngeldrückstände aus 2015 bis 15.08.2015)
  • TOP 10 (Rückzahlung an Eigentümer mit Überzahlungen)
  • TOP 11 (Bevollmächtigung des Verwalters)
  • TOP 12 (Sollzinsen/Guthabenzinsenberechnung)
  • TOP 13 (Sollzinsen/Guthabenzinsen für die Jahre 2006 bis 2011)
  • TOP 15 (Verpflichtung zur Entfernung von aufgestellten Kakteen und einer an der Wand angebrachten Tonfigur sowie Ausbesserung von Beschädigungen)
  • TOP 16 (Beauftragung des Verwalters, die Beschlüsse zu TOP 14 und 15 zu vollziehen)
  • TOP 17 (sonstiges)

II. Es wird festgestellt, dass TOP 14 (Datenlöschung aus dem PC) nichtig ist.

III. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten nach Kopfteilen 15% und der beigetretene Verwalter H. K. W. 85%; seine außergerichtlichen Auslagen trägt der Streithelfer selbst.

IV. Das Urteil ist in Ziff. III. jeweils gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vorläufig vollstreckbaren Betrages vorläufig vollstreckbar.

Beschluss

Der Streitwert wird für das Verfahren 105 C 1279/15 WEG auf zunächst 167.446,24 EUR festgesetzt, für das Verfahren 105 C 1310/15 WEG auf zunächst 166.946,24 EUR. Ab dem 11.11.2015 beträgt er einheitlich 167.946,24 EUR.

Tatbestand

Die Kläger erheben Anfechtungsklage gegen mehrere in der Eigentümerversammlung vom 20.08.2015 gefasste Beschlüsse.

Die Parteien bilden die Wohnungs- und Teileigentümergemeinschaft …, … Bayreuth, deren noch amtierender Verwalter H. K. W. ist (das Endurteil vom 22.06.2016, mit welchem er als Verwalter abberufen wurde, ist noch nicht rechtskräftig). Das von der Mitarbeiterin einer der Beklagten, M. N., als Protokollführerin erstellte Protokoll der Eigentümerversammlung vom 20.08.2015 führt zu den streitgegenständlichen Beschlussgegenständen jeweils eine Beschlussfassung mit den 3.994 Stimmen der „P. gruppe“ auf, zu TOP 17 wurde die Zustimmung mit 5.597 Stimmen vermerkt. Zu den jeweiligen Beschlussgegenständen vermerkt es „Beschluss: Der Beschluss wurde mehrheitlich angenommen“.

TOP 3 nennt die Genehmigung der Wohngeldabrechnung 2012, TOP 5 die Genehmigung des Wirtschaftsplanes 2015, TOP 6 die Entlastung des Verwalters, TOP 7 die Entlastung des Verwaltungsbeirats. Beschlussgegenstand TOP 8 enthält eine Zahlungsfrist für die Rückstände der Wohngelder aus der Abrechnung 2012 bis 25.08.2015, TOP 9 eine Zahlungsfrist für die Vorauszahlung nach dem Wirtschaftsplan bis 25.08.2015, TOP 10 eine Rückzahlungen von Überzahlungen aus der Abrechnung bis 20.08.2015, TOP 11 die Bevollmächtigung und Verpflichtung des Verwalters, die Einziehung des Eigentums bei säumigen Zahlern mithilfe eines Rechtsanwaltes vorzunehmen. Unter TOP 11 ist vermerkt, dass die Sollzinsen/Guthabenzinsen, die aus „den Wohngeldern der einzelnen Eigentümer resultieren, vom Verwalter für die Jahre 2012 bis 2015 berechnet und entsprechend von den Eigentümern gefordert/erstattet“ werden. Unter TOP 13 ist vermerkt, dass der Verwalter beauftragt wird, bei der Erstellung der Abrechnungen 2006 bis 2011 die Sollzinsen und Guthabenzinsen entsprechend zu berücksichtigen und auf die Eigentümer bzw. das Rücklagenkonto gutzuschreiben bzw. zu belasten. Unter TOP 14 ist vermerkt, dass die Eigentümer St auf ihrem privaten PC Abrechnungen anderer Eigentümer gespeichert haben und deshalb verpflichtet werden sollen, einen Sachverständigen bzw. eine Fachfirma zu beauftragen, die Daten aus dem Computer zu löschen und den Verwalter einen Nachweis dafür zu erbringen sowie eine eidesstattliche Versicherung abzugeben, dass sich in ihrem Eigentum in keiner Form eines Speichermediums oder sonstiger Form Unterlagen der Gemeinschaft (Abrechnungen anderer Eigentümer, ausgenommen eigene) befinden. Beschlussgegenstand TOP 15 nennt die Entfernung aufgestellter Kakteen und einer an der Wand angebrachten Tonfigur mit der Verpflichtung, die Bohrlöcher an der Wand auszubessern. Unter TOP 16 wurde der Verwalter beauftragt und verpflichtet, die Beschlussgegenstände 14 und 15 zu vollziehen. TOP 17, der mit „sonstiges überschrieben ist, beinhaltet eine Beschlussfassung, dass der Eigentümer F. ab der Abrechnung 2013 nur noch die Kosten für das Treppenhaus 1 zu tragen hat.

Die Kläger des Verfahrens 105 C 1279/15 WEG haben die Beschlussanfechtungsklage bezüglich der Beschlussgegenstände TOP 3, 5, 6, 7, 8, 10, 11, 12, 13,14, 15 und 16 erhoben, welche am 03.09.2015 bei Gericht einging und mit am 19.10.2015 eingegangenen Schriftsatz begründet wurde.

Die Kläger des Verfahrens 105 C 1310/15 WEG haben darüber hinaus die Beschlussgegenstände TOP 9 und 17 angefochten, nicht allerdings TOP 15 bzw. 16. Ihre Anfechtungsklage ist am 14.09.2015 eingegangen, die Begründung am 13.10.2015.

Mit Beschluss vom 11.11.2015 wurden beide Verfahren zum führenden Verfahren 105 C 1279/15 WEG verbunden.

Die Kläger des Verfahrens 105 C 1279/15 WEG rügen zunächst einen Verstoß gegen den Nichtöffentlichkeitsgrundsatz, weil das Protokoll von einer Mitarbeiterin der Beklagtenseite geführt wurde.

Sie sind der Auffassung, die Beschlussfassungen zur Abrechnung sowie den damit zusammenhängenden Beschlussgegenständen (TOP 3, 8, 10,12, 13) seien für unwirksam zu erklären, weil die Abrechnung nicht den an sie zustellenden rechtlichen Anforderungen entspreche und rügen insbesondere das Fehlen des Anfangsbestandes des Bewirtschaftungskontos zum 01.01.2012, die Entwicklung des Girokontos, das Fehlen des Endbestandes des Girokontos sowie die fehlenden Darstellung der tatsächlich vorhandene Instandhaltungsrücklagen sowie der Saldenliste. Daher sei die Abrechnung nicht prüfbar, was sich auch auf alle hiermit im Zusammenhang stehenden Beschlussgegenstände auswirke, insbesondere für Zahlungsfristen und Sollzinsen bzw. Guthabenzinsen, die sie zudem für nicht nachvollziehbar erachten.

Von den Einzelpositionen der Abrechnung rügen sie überhöhte Kosten für Müll, Straßenreinigung und Gebäudeversicherung und weisen zur Position Rauchabzug hin, dass diese nur die Tiefgarage betreffe, an welcher ein Teil der Parteien das Sondernutzungsrecht habe und diese Kosten nicht den Gemeinschaftskosten zuzurechnen seien. Auch rügen sie die Falschbezeichnung der Einheit St. sowohl bezüglich der Wohnung als auch des zugeordneten Treppenhauses und weisen hin, dass diese Eigentümer nicht an den Positionen Strom/Lüftung und Strom/Flure DG, EG und 1. OG zu beteiligen seien. Die Position „Kosten Regierung von Oberfranken“ sei ebensowenig nachvollziehbar wie Reparaturkosten für den Aufzug und „Kosten LJK“. Die Kosten einer Dachreparatur der Fa. S. und die Heizungsreparatur durch die Fa. Sc. bzw. Elektro H. betreffe Gemeinschaftseigentum und könne nicht einzelnen Eigentümern zugeordnet werden. Die Verwaltergebühr sei willkürlich und falsch.

Mit Beschlussgegenstand TOP 13 bezüglich der rückwirkenden Berücksichtigung von Sollzinsen oder Guthabenzinsen werde gegen das Verjährungsrecht verstoßen.

Sie rügen ferner die Wirksamkeit des Wirtschaftsplanes 2015, weil keine sorgfältige Kostenschätzung vorgenommen wurde und verweisen auf die vom Verwalter für 2012 erstellte Abrechnung (= Beschlussgegenstand TOP 3), die Gesamtkosten von ca. 186.000.00 EUR ausweise, von welchen ca. 137.000,00 EUR umlegbar seien, der Wirtschaftsplan aber nur ein Volumen von ca. 94.000,00 EUR habe. Ferner meinen sie, der Verwalter hätte die Abrechnung 2014 fertigen und auf deren Basis eine Schätzung für 2015 vornehmen müssen, jetzt aber die Vorauszahlungen zu gering geschätzt seien.

Nachdem die Jahresabrechnung 2012 keine Gültigkeit habe, könne weder dem Verwalter noch dem Beirat Entlastung erteilt werden.

Beschlussgegenstand TOP 11 sei zu unbestimmt und entspreche weder den Voraussetzungen des § 18 WEG noch sei mit der erforderlichen Kopfmehrheit abgestimmt worden.

Zu TOP 14 fehle die Beschlusskompetenz, weil in den privaten Lebensbereich eines Eigentümers eingegriffen werde, dem es freistehe zu entscheiden, wem er seine Abrechnung überlasse und wo diese abgespeichert werden.

Gleiches gelte für TOP 15, da der maßgebliche Bereich im Sondernutzungsrecht der Eigentümer Schott stehe und die Tonfigur bereits mehr als 5 Jahre angebracht sei.

TOP 16 halten sie wegen Verstoß gegen rechtsstaatliche Prinzipien für unwirksam, denn nur staatliche Organe dürften vollstrecken.

Mit Schriftsatz vom 27.05.2016 haben sie vorgetragen, dass die Beschlüsse bereits mangels Verkündung unwirksam seien und es sich nur um Scheinbeschlüsse handele, was sich bereits aus dem Protokoll ergebe und beantragen für den Bestreitensfalle eine „Parteieinvernahme“.

Die Klägerin des Verfahren 105 C 1310/15 WEG rügt als Ladungsmangel die Formulierung im Einladungsschreiben vom 04.08.2015, wonach zunächst zu einer außerordentlichen Versammlung auf den 10.08.2015 geladen wurde mit der Aufforderung, das Einverständnis hierfür bis 10.08.2015, 12.00 Uhr schriftlich zu erklären, anderenfalls gelte dies als Ladung für den 20.08.2015.

Im Übrigen trägt sie im Wesentlichen wie die Kläger des führenden Verfahrens vor.

Zur Jahresabrechnung rügt sie darüber hinaus den fehlerhaften Umlageschlüssel nach Flächenanzahl anstelle des in der Teilungserklärung verankerten Umlageschlüssels und verweist auf die Pflicht zur gesonderten Abrechnung für die Hauptflure. Auch sei nicht ersichtlich, warum die Einheit K. alleine für die Position Strom/Kälte aufkommen müsse und rügt, dass die Abrechnungsposition „Rechtskosten“ nicht auf alle Eigentümer umgelegt wurde, weil Kläger des Verfahrens gegen den ehemaligen Verwalter die Wohnungseigentümergemeinschaft war. Falsch seien auch die Zuordnung der Abrechnungspositionen „Reparatur Dach“, „Trinkwasseruntersuchung“, „S.“, „H. Reparatur“ auf einzelne Eigentümer, weil auch hier gegen die Teilungserklärung verstoßen werde und der Anspruch gegen einzelne Eigentümer nicht tituliert sei, was aber Voraussetzung sei, um Ansprüche gegen einen einzelnen Eigentümer geltend zu machen, wenn die Kosten das Gemeinschaftseigentum betreffen. Auch fehle die gesonderte Abrechnung für die Tiefgarage und verweisen auf die fehlende Belegeinsicht.

Zum Wirtschaftsplan beruft sich die Klägerin ebenfalls auf den fehlerhaften Umlageschlüssel, die fehlerhafte Zuordnung für Aufzüge und Treppenhäuser und die Einzelbelastung der Klägerin mit 17 von 35 Positionen, ohne dass deren Umlagemaßstab ersichtlich sei. Auch geht sie von einer nachträglichen Abstimmung für die Jahre 2013 und 2014 aus, so dass der Beschluss schon deshalb für unwirksam zu erklären sei.

Die Entlastung des Verwalters lasse darüber hinaus nicht erkennen, für welchen Zeitraum dies erfolgte und die Entlastung des Beirats sei mit Stimmen beschlossen worden, die gem. § 25 Abs. 5 WEG ausgeschlossen seien.

Der unter TOP 17 gefasste Beschluss sei weder in der Einladung bezeichnet gewesen noch könne unter „sonstiges“ ein Beschluss gefasst werden, der hier zudem auch mangels Beschlusskompetenz wegen Abänderung der Teilungserklärung unwirksam sei.

Die Kläger beantragen nach Verfahrensverbindung wie folgt:

1. Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 20.08.2015 zu

  • TOP 3 (Genehmigung der Wohngeldanrechnung für das Wirtschaftsjahr 2012);
  • TOP 5 (Genehmigung des Wirtschaftsplanes 2015);
  • TOP 6 (Entlastung des Verwalter);
  • TOP 7 (Entlastung des Beirats);
  • TOP 8 (Zahlung der Wohngeldrückstände aus 2013 bis 15.08.2015);
  • TOP 9 (Zahlung der Wohngeldrückstände aus 2015 bis 15.08.2015);
  • TOP 10 (Rückzahlung an Eigentümer mit Überzahlungen bis 20.08.2015);
  • TOP 11 (Bevollmächtigung und Verpflichtung des Verwalters zur Einziehung des Eigentums bei säumigen Zahlern);
  • TOP 12 (Sollzinsen/Guthabenzinsen, resultierend aus den Wohngeldern der einzelnen Eigentümer, werden vom Verwalter berechnet und entsprechend von den Eigentümern gefordert/erstattet);
  • TOP 13 (Beauftragung des Verwalters bei Erstellung der Abrechnung 2006 – 20111 die Sollzinsen/Guthabenzinsen für die Jahre 2006 bis 2011 zu berücksichtigen und entsprechend aus die Eigentümer bzw. das Rücklagekonto gutzuschreiben/zu belasten);
  • TOP 14 (Die Beklagten zu 9 und 10 werden verpflichtet mittels Beauftragung einer Fachfirma „WEG-Daten“ aus ihrem Computer zu löschen und dem Verwalter einen Nachweis darüber zu erbringen, dass keine Daten mehr gespeichert sind sowie eine eidesstattliche Versicherung darüber abzugeben, dass sich die Daten in keiner Form mehr in ihrem Eigentum befinden;
  • TOP 15 (Verpflichtung der Kläger zu 2) und 3) zu Entfernung von aufgestellten Kakteen und eine an der Wand angebrachten Tonfigur sowie Ausbesserung von Beschädigungen an der Wand (Bohrlöchern) durch den Kläger zu 3))
  • TOP 16 (Beauftragung des Verwalters, die Beschlüsse zu TOP 14 und 15 zu vollziehen)
  • TOP 17 (Sonstiges, sämtliche unter diesem Tagesordnungspunkt gefällte Beschlüsse)

werden für ungültig erklärt.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Der beigetretene Verwalter beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagten weisen einen Verstoß gegen den Nichtöffentlichkeitsgrundsatz zurück, weil es sich nur um eine Protokollführerin gehandelt habe und behaupten, die angefochtenen Beschlüsse seien tatsächlich gefasst und vom Verwalter verkündet worden und meinen, der diesbezügliche Vortrag sei als verspätet zurückzuweisen, weil er nach Ablauf der Anfechtungsbegründungsfrist vorgetragen wurde.

Die Jahresabrechnung und alle damit im Zusammenhang stehenden Beschlüsse entsprächen ordnungsgemäßer Verwaltung und die Abrechnung werde trotz der gerügten Mängel den an sie zu stellenden Anforderungen gerecht. Sie behaupten, der Verwalter habe alle eingestellten Positionen zutreffend ermittelt und den Klägern Gelegenheit zur Belegeinsicht gegeben. TOP 8 sei darüberhinaus auf Wunsch des Eigentümers in dieser Weise formuliert worden.

Der Wirtschaftsplan beruhe auf einer sorgfältigen Erfassung der voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben, wobei die Setzung einer Zahlungsfrist zulässig sei.

Sie sehen keine Gründe, die einer Entlastung des Verwalters und Beirats entgegenstünden, weil etwaige Haftungsansprüche weder dargelegt noch erkennbar seien und meinen, aus der Ausübung der Verwaltertätigkeit in den Räumlichkeiten der Beklagten sei nichts abzuleiten, weil allen Eigentümern ein Zugangsrecht und ein Akteneinsichtsrecht zustehe. Der unter TOP 11 gefasste Beschluss sei hinreichend spezifiziert und enthalte nur die Vorgabe, rechtliche Schritte einzuleiten.

Sie meinen, die Eigentümergemeinschaft habe eine Beschlusskompetenz zu beschließen, dass einzelnen Eigentümern nicht zustehende Daten der Abrechnung gelöscht würden und verweisen darauf, dass auf dem PC überwiegend Daten anderer Eigentümer abgespeichert seien.

Bezüglich der Entfernung der Kakteen und der Tonfigur bestreiten sie das Sondernutzungsrecht der Eigentümer Schott, so dass der Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entspräche und vom Verwalter zu vollziehen sei. Unter TOP 17 habe keine Beschlussfassung stattgefunden, sondern lediglich eine Besprechung, zumal mit Mehrheit dem Wunsch des Eigentümers F. entsprochen wurde.

Der beigetretene Verwalter verweist auf eine ordnungsgemäße Beschlussfassung und Verkündung, wie schon das Protokoll zeige und trägt vor, die Abrechnung stehe in Übereinstimmung mit der Teilungserklärung und allen damit im Zusammenhang stehenden Regelungen. Allen Eigentümern sei die Einsicht in die Belege ermöglicht worden, auch seien sie über den Bestand des Girokontos von der Vorgängerin B. informiert worden, so dass es rechtsmissbräuchlich sei, die fehlende Wiedergabe in der Abrechnung vorzubringen. Er ist der Auffassung, dass die Sollzinsen und Guthabenzinsen bei den noch zu erstellenden Abrechnungen entsprechend zu berücksichtigen seien und die Beschlüsse unter TOP 12 und 13 damit ordnungsgemäßer Verwaltung entsprächen. Die Rüge der einzelnen Beträge weist der Verwalter zurück und legt die einzelnen Belege vor und erläutert diese.

Bezüglich des Wirtschaftsplans verweist er auf die ungeordneten Unterlagen, die ihm zu Beginn seiner Amtstätigkeit vorlagen und meint, er habe eine hinreichend sichere Schätzung vorgenommen, wobei die betragsmäßige Abweichung darauf beruhe, dass für das Jahr 2012 eine außergewöhnliche Belastung der Eigentümergemeinschaft vorlag und eine Abrechnung für 2014 bis zur Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan nicht erstellt werden konnte, zumal die Heizkosten- und Warmwasserabrechnungen der Fa. B. fehlerhaft waren.

Nachdem die Abrechnung ordnungsgemäßer Verwaltung entspräche, sei ihm und den Verwaltungsbeirat Entlastung zu erteilen.

Den unter TOP 11 gefassten Beschluss sieht er für hinreichend konkret an und meint zu dem unter TOP 14 gefassten Beschluss, dass auf den PC überwiegend Daten anderer Wohnungseigentümer gespeichert seien.

Bezüglich TOP 15 verweist er auf die Beschädigung des Gemeinschaftseigentums durch das Anbringen der Tonfigur, weil diese in die Wand gedübelt wurde. Daher sei er unter TOP 16 auch zulässigerweise mit den Vollzug beauftragt worden.

Zu TOP 17 verweist er auf die Initiative des Eigentümers F., einen Beschluss über dessen Zuordnung zum Treppenhaus zu fassen und die einstimmige Beschlussfassung ohne Gegenstimme.

Hinsichtlich des weiteren Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

Der Verwalter wurde beigeladen und hat mit Schriftsatz vom 07.06.2016 seinen Beitritt auf der Beklagtenseite erklärt.

Mit Beschluss vom 11.05.2016 wurde mit Zustimmung aller Parteien eine Entscheidung ohne mündliche Verhandlung gem. § 128 Abs. 2 ZPO angeordnet und Schriftsatzfrist bis 07.06.2016 bestimmt.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage erweist sich als begründet.

1. Die Entscheidung konnte mit Zustimmung der Parteien im schriftlichen Verfahren gem. § 128 Abs. 2 ZPO getroffen werden.

Die Verfahren waren hierbei zwingend gem. § 47 WEG mit der Folge eines jeweils eintretenden gesetzlichen Parteiwechsels zu verbinden, wobei das Gericht die Beschlussanfechtungsklagen nicht nur im Rahmen der kongruenten Beschlussanfechtung der gesetzlichen Vorgabe entsprechend verbunden hat, sondern von seinem Ermessen bezüglicher der inkongruenten Beschlussanfechtung zu den Beschlussgegenständen TOP 9, 15, 16 und 17 Gebrauch gemacht hat, da eine Verbindung analog § 47 WEG möglich ist (Bärmann 12. Aufl., § 47 WEG Rdnr. 7), was der Prozessökonomie dient und sachdienlich ist, da andernfalls eine Abtrennung wegen untergeordneter Beschlussgegenstände veranlasst gewesen wäre.

2. Die Klage ist begründet.

Beide Beschlussanfechtungsverfahren sind innerhalb der Monatsfrist des § 46 Abs. 1 WEG eingegangen und wurden innerhalb der Zweimonatsfrist begründet, wobei die Zustellung jeweils demnächst i.S.d. § 167 ZPO bewirkt werden konnte, nachdem der Vorschuss jeweils zeitnah bezahlt wurde.

Hierbei geht das Gericht nicht von Scheinbeschlüssen aus, wie ein Teil der Kläger meint, da die fehlende Verkündung erst nach Ablauf der Zweimonatsfrist des § 46 Abs. 1 WEG vorgebracht wurde und als Nachschieben von Gründen unzulässig ist. Darüberhinaus wurde zur streitigen Behauptung kein tauglicher Beweis angetreten wurde, da nur eine „Parteieinvernahme“ beantragt wurde, ohne darzulegen, auf welche der Parteien sich dies bezieht. Die Regelungen zur Parteieinvernahme differenzieren insoweit zwischen der Einvernahme des Beweisführers, des Gegners oder einer Einvernahme von Amts wegen. Diese notwendige Differenzierung enthält der klägerische Antrag aber nicht. Darüber hinaus ist jeder Eigentümer Partei, so dass nicht erkennbar ist, wer konkret aussagen soll. Der Antrag ist damit nicht berücksichtigungsfähig.

2.1. Der Beschluss zur Jahresabrechnung unter TOP 3 ist für ungültig zu erklären, weil die Abrechnung nicht den an sie zu stellenden Mindestanforderungen gerecht wird.

Die Abrechnung muss verständlich und nachprüfbar sein, insbes. hat sie eine vollständige Entwicklung der Bankkonten, eine geordnete Gegenüberstellung der tatsächlich getätigten Einnahmen und Ausgaben sowie Angaben über Kontostände, Rücklagen und Zinsen zu enthalten, also die Entwicklung der Konten sowie die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage (vgl. statt vieler: Bärmann/Pick 19 Aufl. WEG § 28 Rn. 13-18).

Unstreitig fehlt die Darstellung des Anfangsbestandes des Bewirtschaftungskontos zum Abrechnungszeitraum, die Darstellung der Entwicklung des Girokontos, dessen Endbestand sowie die Darstellung der tatsächlich vorhandene Instandhaltungsrücklage. Somit enthält die Abrechnung bereits keine geordnete und übersichtliche Gesamtdarstellung aller Einnahmen und Ausgaben sowie des Bestandes des Vermögens, insbesondere also des Bewirtschaftungskontos und der Instandhaltungsrücklage und ermöglicht den Eigentümer daher nicht, ohne Zuhilfenahme anderer Unterlagen die Entwicklung des Wirtschaftsjahres nachzuvollziehen. Daher kommt es auch nicht auf den Einwand an, die Eigentümer hätten die Gelegenheit gehabt, die Unterlagen beim Verwalter einzusehen. Dies setzt eine zunächst formell ordnungsgemäße Abrechnung voraus und das Einsichtsrecht ist nur dann entscheidungserheblich, wenn es auf die Rüge einzelner Positionen in der Abrechnung ankommt.

2.2. Nachdem der Abrechnungsbeschluss für ungültig zu erklären ist, entfällt damit auch die Rechtsgrundlage für alle damit im Zusammenhang stehende Folgebeschlüsse, also für die Beschlussgegenstände zu TOP 8, 10, 12, und 13, da sie in untrennbaren Zusammenhang mit der Abrechnung stehen.

2.3. Die Ungültigerklärung der Jahresabrechnung führt zugleich auch zur Ungültigerklärung der unter TOP 6 beschlossenen Entlastung des Verwalters und der unter TOP 7 beschlossenen Entlastung des Verwaltungsbeirats, da die Entlastung des Verwalters im Regelfall nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, wenn auch die von ihnen gefertigten bzw. geprüften Abrechnungen Bestand haben (Bärmann/Pick WEG § 28 Rn. 39) und die Entlastung der Mitglieder des Verwaltungsbeirats -hier wegen § 25 Abs. 2 WEG ohnehin problematisch- dann nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, wenn ein Ersatzanspruch gegen die Mitglieder des Verwaltungsbeirats im Zusammenhang mit der Prüfung von Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan möglich erscheint (Bärmann/Pick § 29 WEG Rdnr. 2); dies ist hier angesichts der erkennbar fehlerhaften Abrechnung denkbar.

2.4. Der unter TOP 5 beschlossene Wirtschaftsplan nebst der unter TOP 9 beschlossenen Beitreibung verstößt gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung, weil schon der verwendete Umlageschlüssel bei der Kostenverteilung falsch ist, wie die Kläger des Verfahrens 105 C 1310/15 WEG nachvollziehbar darlegen. Die Umlage erfolgte nämlich unter Ansatz einer Gesamtfläche von 6.441,33 qm, wogegen allerdings die Teilungserklärung gem. Ziffer 4. der Gemeinschaftsordnung (siehe III. der not. Urkunde vom 05.07.2000, Anlage K3 im verbundenen Verfahren) eine Verteilung nach sog. Hallenmaßen (also dem Verhältnis der nach den Bestimmungen der zweiten BerechnungsVO zu ermittelnden Brutto-Wohn/Nutzflächen) vorsieht, soweit keine andere Regelung getroffen wurde. Im Nachtrag vom 03.02.2002 (Anlage K6 dort, Bl. 67 ff.) wurde unter § 2.4 hiervon ausdrücklich nicht abgewichen. Damit sind die Hallenmaße der anzuwendende Verteilerschlüssel, nicht aber die geometrischen Flächenmaße. Die Klägerin zu 9) hat mit Anlage K4 (Bl. 65 im verbundenen Verfahren) aufgezeigt, dass die geometrischen Flächenmaße nicht mit dem maßgeblichen Abrechnungsschlüssel identisch sind, weil hiernach mit 1000/1000tel. zu verteilen ist, wogegen die Fläche ca. 6441 qm beträgt. Somit hat der vom Verwalter angesetzte Verteilungsschlüssel keine Gültigkeit. Insoweit kommt auch weder eine teilweise Aufrechterhaltung der Einzelwirtschaftspläne in Betracht, da sich die auf den einzelnen Eigentümern zu verteilende Kostenlast erst unter Zuhilfenahme weiterer Unterlagen sowie der Prüfung, wem welcher dort genannte Raum zugewiesen ist, ermittelbar ist noch die Aufrechterhaltung des Wirtschaftsplans als solchen, da die Umlegung der Lasten und Kosten entsprechend dem jeweils zutreffenden Verteilungsschlüssel zum notwendig Inhalt gehört, § 28 Abs. 1 Nr. 2 WEG.

Ausnahmsweise kann zwar der Verwalter oder die Gemeinschaft einen „Notwirtschaftsplan“ aufstellen, falls die notwendigen Unterlagen (vom Verwalter) nicht zu beschaffen sind (Bärmann/Pick § 28 Rdnr. 7 aE), allerdings entbindet dies nicht von der Pflicht zur gerechten Umlage.

2.5. Der unter TOP 11 gefasste Beschluss über die Beauftragung des Verwalters bezüglich der Entziehung des Eigentums ist für ungültig zu erklären, weil er inhaltlich unbestimmt ist, da die Beschlussfassung nicht erkennen lässt, welcher konkrete Eigentümer hiervon betroffen ist noch entspricht er ordnungsgemäßer Verwaltung, weil nicht erkennbar ist, dass eine Beschlussfassung über eine Entziehung nach § 18 WEG vorausgegangen ist.

2.6. Der unter TOP 14 gefasste Beschluss über die Datenlöschung ist bereits mangels Beschlusskompetenz nichtig, weil der Gemeinschaft kein Recht zusteht, unmittelbar auf die Privatsphäre eines einzelnen Eigentümers einzuwirken und entspricht darüber hinaus schon deshalb nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, weil das Abspeichern gefertigter Abrechnungen, auch wenn es Einzelabrechnungen betrifft, dann keinen Bedenken unterliegt, wenn dies im Einverständnis mit dem jeweiligen Eigentümer geschieht. Eine diesbezügliche Differenzierung lässt der Beschluss allerdings vermissen und ist deshalb auch inhaltlich zu beanstanden.

2.7. Der Beschluss zu TOP 15 über die Entfernung der Kakteen und der Tonfigur ist für unwirksam zu erklären.

Zum Aufstellen der Kakteen ist das Bestreiten der Beklagten bezüglich des klägerseits vorgetragenen Sondernutzungsrechts unzulässig. Die Beklagten können anhand des Grundbuchstands und der Teilungserklärung darlegen, ob den betroffenen Eigentümer ein Sondernutzungsrecht zusteht Darüber hinaus unterliegt ein Beseitigungsanspruch aus §§ 14 WEG, 1004 BGB auch der Duldungspflicht, insbesondere auch unter dem Gesichtspunkt der Verhältnismäßigkeit (§ 242 BGB). Da die Begrünung einer Wohnanlage regelmäßig als nicht störend anzusehen ist und zum allgemeinen Wohngebrauch zählt, so lange sie den sozialüblichen Umfang nicht übersteigt und die Beklagten nicht dartun, auf welche Art und Weise eine Störung eintritt, ist eine Duldungspflicht gegeben.

Ein Beseitigungsanspruch wegen Anbringens der Tonfigur an der Wand aus §§ 14 WEG, 1004 BGB ist wegen Verjährung nach § 195 BGB nicht durchsetzbar. Unbestritten hat der Eigentümer Schott die Tonfigur von mehr als 5 Jahren angebracht und beruft sich hierauf, so dass nach Ablauf von 3 Jahren eine Beseitigung nicht mehr gefordert werden kann (AG Bayreuth 105 C 72/15 WEG; LG Bamberg, 11 S 4/16).

2.8. Somit ist auch der Beschlussgegenstand zu TOP 16 für unwirksam zu erklären, da er als Annex zu den Beschlussgegenständen TOP 14 und 15 zu sehen ist.

2.9. Der unter TOP 17 gefasste Beschluss ist für unwirksam zu erklären, weil eine ordnungsgemäße Einberufung zu diesem Beschlussgegenstand nicht stattgefunden hat. Entgegen der Auffassung der Beklagten liegt zwar eine wirksame Beschlussfassung vor, was sowohl das Protokoll aufzeigt als auch der auf ihrer Seite beigetretene Verwalter bestätigt. Allerdings wurde die Beschlussfassung für diesen Gegenstand weder in der Einladung bezeichnet noch entspricht die Beschlussfassung ordnungsgemäßer Verwaltung, weil sie den Vertrauensgrundsatz widerspricht, dass eine Änderung des Verteilungsmaßstabs, was nach §§ 16 WEG, 556 BGB grundsätzlich möglich sein kann, nicht für rückwirkende Zeiträume erfolgen darf (Rückwirkungsverbot, vgl. BGH, Urteil vom 09.07.2010, V ZR 202/09). Die einstimmige Beschlussfassung ist hierbei ohne Belang, denn auch der zustimmende Eigentümer kann anfechten.

3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 2 ZPO i.V.m. § 49 Abs. 2 WEG.

Den Verwalter trifft die Verfahrenskostenlast, wenn er eine fehlerhafte Beschlussfassung grob fahrlässig herbeigeführt hat, was bei einer in evidenter Weise fehlerhaften Jahresabrechnungen der Fall ist oder wenn er mit seinem Abrechnungsvorschlag offensichtlich gegen die Gemeinschaftsordnung verstößt (Beck’scherOK § 49 WEG Rdnr. 8). Beides ist hier gegeben.

Somit hat der Verwalter die Anfechtungsklage über einen Streitwert von 143.446,24 EUR veranlasst (TOP 3 und 5) und hat mit 85 % an den Gesamtkosten Anteil. Die durch seinen Beitritt veranlassten Kosten sind nach § 101 ZPO von ihm zu tragen.

Hierbei geht das Gericht von folgendem Streitwert aus:

Mit Anfechtung von TOP 3 soll die gesamte Jahresabrechnung für 2012 zu Fall gebracht werden, so dass 50 % des Gesamtvolumens für den Streitwert maßgeblich sind (OLG Bamberg, Beschluss vom 29.07.2010 3 W 94/10, 3 W 105/10). Die umlegbaren und nicht umlegbaren Kosten sind laut Abrechnung mit 186.130,63 EUR veranschlagt, so dass der hälftige Betrag 93.065,32 EUR beträgt.

Bei TOP 5 (Wirtschaftsplan 2015) ist die Hälfte der Vorauszahlungen (siehe oben) anzusetzen, mithin 50.380,92 EUR.

Bei TOP 7 (Entlastung des Verwalters) ist der Streitwert im Zweifelsfall mit 1.000,00 EUR anzusetzen (BGH NJW-RR 2011, 1026).

Gleiches gilt analog bei TOP 7, Entlastung des Beirats, dessen Streitwert ebenfalls mit 1.000,00 EUR anzusetzen ist.

Die Anfechtung zu TOP 8 ist nicht streitwertrelevant, da es sich lediglich um eine verwaltungstechnische Abwicklung der unter TOP 3 beschlossenen Jahresabrechnung handelt und in der dortigen Anfechtung aufgeht.

Die Anfechtung zu TOP 9 stellt eine verwaltungstechnische Abwicklung des unter TOP 5 beschlossenen Wirtschaftsplans 2015 dar und hat keinen eigenen Streitwert, sondern geht in der Anfechtung des Wirtschaftsplans streitwertmäßig auf.

TOP 10 stellt eine verwaltungsmäßige Abwicklung von Überzahlungen dar und geht im Streitwert ebenfalls mit der Anfechtung der Jahresabrechnung 2012 aus und hat keinen eigenen Streitwertanteil.

Bei der Streitwertfestsetzung zu TOP 11 ist zu berücksichtigen, dass es sich nicht um eine konkret beschlossene Entziehung des Eigentums eines säumigen Miteigentümers handelt, sondern lediglich um eine abstrakte Beschlussfassung über die Beauftragung eines Rechtsanwalts hierzu, so dass für den Streitwert nicht auf den Verkehrswert des Eigentums (fraglich ohnehin: wessen?) abzustellen ist, sondern auf die mit der Beauftragung des Rechtsanwalts einhergehenden Kosten, für deren Schätzung es naturgemäß kaum geeignete Anhaltspunkte gibt, weil hierfür der Verkehrswert des jeweils betroffenen Eigentums maßgeblich ist – dieses lässt sich aber aus der Beschlussfassung heraus gar nicht ermitteln. Legt man einen geschätzten Verkehrswert der Gesamtimmobilie von 2 Mio. EUR zu Grunde, erscheint eine grob überschlägig berechnete Geschäftsgebühr nebst Steuer und Auslagen in Höhe von 10.000,00 EUR angemessen, da nicht auf den Gesamtwert der Immobilie, sondern auf das jeweils betroffene Sondereigentum abzustellen ist und sie somit nur in einen Bruchteil des Gesamtwertes bewegt.

Bei TOP 12 schätzt das Gericht den Streitwert mit 10.000,00 EUR, die überschlägig aus der im Protokoll festgehaltenen Summe einer Überzahlung von rund 70.000,00 EUR für das Jahr 2012 berechnet wurde und legt der Schätzung einen durchschnittlichen Zins von 4 % für eine Laufzeit von geschätzt dreieinhalb Jahren zu Grunde.

TOP 13 ist ohne Streitwert, weil es sich um eine reine verwaltungstechnische Anweisung an den Verwalter als Annex zu TOP 12 handelt.

Für die unter TOP 14 beschlossene Löschung von Daten aus einem privaten PC und das weitere Vorgehen hierzu schätzt das Gericht den Streitwert mit 1.000,00 EUR.

Zu TOP 15 schätzt das Gericht den Streitwert auf 1.000,00 EUR, Top 16 ist als Annex zu TOP 15 ohne eigenen Streitwert.

Die Anfechtung zu TOP 17 („sonstiges“) bezieht sich lediglich auf eine Kostenreglung für die Abrechnung des Treppenhauses in Bezug auf einen Eigentümer und wird pauschal mit 500,00 EUR geschätzt.

Dies ergibt einen Gesamtstreitwert für beide Verfahren von 167.946,24 EUR; der unterschiedliche Anfangsstreitwert ist durch die teilweise inkongruente Anfechtung bedingt.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 S. 1 ZPO.