AG Köpenick, Az.: 3 C 124/14, Urteil vom 25.11.2014
1. Die Beklagten werden verurteilt an die Kläger 148,22 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 25. Juni 2014 zu zahlen.
2. Die Widerklage wird abgewiesen.
3. Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Vollstreckung kann durch eine Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des beizutreibenden Betrages abgewendet werden, wenn nicht die Kläger ihrerseits vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
5. Der Streitwert beträgt 4.732,94 €.
Tatbestand
Die Parteien streiten über die Rückzahlung von Hauswartskosten aus der Betriebskostenabrechnung 2013 und Wirksamkeit einer fristlosen Kündigung.
Die Kläger sind seit Jahrzehnten Mieter der streitgegenständlichen, … Berlin gelegenen Wohnung. Die Beklagten sind Vermieter dieser Wohnung. Mit ihrer Betriebskostenabrechnung vom 3. Dezember 2013 machten die Beklagten für das Jahr 2012 einen von den Klägern ausgeglichenen Nachforderungsbetrag in Höhe von 58,40 € geltend.
Die Beklagten haben das Mietverhältnis mit Schriftsatz vom 27.8.2014 fristlos, hilfsweise ordentlich gekündigt. Zur Begründung führen sie einen versuchten Prozessbetrug der Kläger an.
Die Kläger beanstanden die Betriebskostenabrechnung vom 3.12.2013 hinsichtlich der dort enthaltenen Kosten für die Tätigkeit eines Hauswartes in Höhe von 148,22 €. Sie bestreiten, dass überhaupt ein Hausmeister vor Ort tätig ist und fordern entsprechende Rückzahlung der angesetzten Hauswartkosten.
Sie beantragen, wie erkannt.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen, sowie widerklagend, die Kläger zu verurteilen, die von ihnen inne gehaltenen Wohnräume im Hause … Berlin Vorderhaus, 3. Geschoss Mitte, bestehend aus 3 Zimmern, Bad und Innentoilette, Balkon, Küche, Korridor/Diele und Kellerraum zu räumen und geräumt an die Beklagte und Drittwiderkläger herauszugeben.
Die Widerbeklagten beantragen, die Widerklage abzuweisen.
Die Beklagten wenden ein, die Kosten für den Hauswart seien wie abgerechnet angefallen. Die angesetzten Hauswartkosten hätten sich im Vergleich zum Vorjahr um 243,00 € erhöht, nämlich von 357,00 € auf 600,00 €. Die Anhebung der Kosten gegenüber dem Vorjahr begründen die Beklagten mit erhöhten Fahrt-, Telefon- und Lohnnebenkosten für den Hauswart. Der Hauswart in dem Gebäude sei ein Herr, N. der alle vierzehn Tage, immer donnerstags sowie auch bei Bedarf im Einzelfall vor Ort tätig sei. Er könne von den Mietern kontaktiert werden und sei auch vor Ort ansprechbar. Der Hauswart habe auch mehrfach Reparaturen in der Wohnung der Kläger durchgeführt, sodass dieser ihnen persönlich bekannt sein müsse. Aus diesem Grund sei ihr Vortrag vorsätzlich wahrheitswidrig und als versuchter Prozessbetrug zu werten. Hierdurch hätten sich die Kläger von der Rechtsordnung und einem vertrauensvollen Mietverhältnis abgewandt, weshalb die Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses unzumutbar sei. Der fristlosen Kündigung seien sie nicht gefolgt, weshalb nunmehr Räumung begehrt werde.
Das Gericht hat Beweis erhoben über die Behauptung der Beklagten, N sei seit dem 1.9.2010 in dem streitgegenständlichen Mietobjekt als Hausmeister tätig und alle 14 Tage vor Ort, mehrfach auch schon in der Wohnung der Kläger, durch Vernehmung des N. Für das Ergebnis der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 14.10.2014 verwiesen.
Wegen des Parteivorbringens im Übrigen wird auf die eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist begründet.
Den Klägern steht der geltend gemachten Ansprüche auf Zahlung in Höhe von 148,22 € aus § 812 I 1 Fall 1 BGB zu. Ein Rechtsgrund für die Zahlung der Hauwartkosten bestand nicht.
Im Ergebnis der Beweisaufnahme ist das Gericht zwar davon überzeugt, dass der Zeuge. N. auch mit Hauswarttätigkeiten in dem Objekt beschäftigt ist, jedoch sind die Kosten hierfür nicht wirksam abgerechnet. Nach seinen glaubhaften und insoweit unstreitigen Schilderungen hat der Zeuge. N. neben Verwaltungs- und Instandsetzungsarbeiten auch einige wenige Wartungs- und Reinigungsaufgaben zu verrichten. Der Zeuge hat konkrete Angaben zu Arbeitsumfang und Arbeitszeit gemacht. Danach ist er seit dem Jahr 2010 mit unverändertem Pauschallohn 14-tägig in dem Objekt als Hauswart tätig. In dieser Funktion verrichtet er unter anderem typische Hauswarttätigkeiten, wie das Wechseln von Glühbirnen, die Entsorgung von im Hof zurückgebliebenen Müllresten oder die Besorgung von Farben zum Streichen von Türen. Daneben befasst sich der Zeuge aber auch zu geschätzten 10 % mit Verwaltungstätigkeiten und zu 50 % mit Reparaturarbeiten. In diesem Zusammenhang berichtete der Zeuge lebensnah und widerspruchsfrei, dass er auch einmal zu Reparaturzwecken die Wohnung der Kläger aufgesucht und sich dabei mit seinem Namen vorgestellt habe. Über seine Funktion als Hausmeister habe er die Kläger jedoch nicht aufgeklärt und auch der im Treppenhaus befindliche Aushang enthalte unstreitig weder seinen Namen noch seine Telefonnummer. Das Gericht hatte keinen Anlass an den Angaben des Zeugen zu zweifeln.
Soweit die Beklagten vortragen, dass die in die Betriebskostenabrechnung eingestellten Hauswartkosten den tatsächlich angefallenen Kosten entsprächen und bereits um den Aufwand für Instandhaltung und Verwaltung bereinigt sei, überzeugt dies ebensowenig wie die Behauptung, der Anstieg der Hauswartkosten um nahezu 100 % bei unveränderten Lohnkosten sei durch eine Nebenkostenerhöhung verursacht.
Ein pauschaler Vorwegabzug von Hauswartkosten ist zwar grundsätzlich zulässig, jedoch durch den Vermieter in der Abrechnung zu erläutern. Entscheidend ist der tatsächliche Zeitaufwand des Hauswarts für die jeweiligen Tätigkeiten. Dazu gehört natürlich auch, dass die Gesamtkosten des Hauswartes (also auch die nicht umlagefähigen Anteile-) in der Abrechnung dargestellt sind. Die Pflicht zur Vornahme und Darlegung eines Vorwegabzugs besteht nur dann nicht, wenn der Vermieter auf der Grundlage eines Hauswartdienstvertrages abrechnet, welcher ausschließlich die Durchführung von umlagefähigen Hauswarttätigkeiten vorsieht (vgl. LG Berlin vom 21.2.2012 – 65 S288/11). Zum Vorhandensein zweier getrennter Verträge tragen die Beklagten nichts vor. Dagegen hat der Zeuge N. eindeutige Angaben zu seinem Entgelt gemacht. Danach bekommt er für das Objekt seit 2010 unverändert eine Pauschale von 300,00 € monatlich. Im Ergebnis haben die Beklagten daher nicht nur in zu beanstandender Weise in ihre Abrechnung unbezifferte Vorwegabzüge eingebracht, sie haben darüber hinaus, was noch weit schwerer wiegt, Personalkosten in Rechnung gestellt, die in dieser Höhe gar nicht entstanden sind. Die Abrechnung ist daher in diesem Punkt unwirksam, die erfolgte Zahlung zurück zu erstatten.
Die Widerklage ist zulässig, jedoch in der Sache gänzlich unbegründet.
Ein Anspruch der Beklagten auf Räumung besteht nicht, da die Kläger durch die vorgenommene Rüge der Betriebskostenabrechnung keine zu einer Kündigung berechtigende vertragliche Pflicht verletzt haben. Anhaltspunkte dafür, dass die Kläger den Zeugen N. als Hauswart kannten, haben sich weder aus der Beweisaufnahme noch dem Vortrag der Parteien ergeben. Der von dem Zeugen N. geschilderte einmalige Kontakt vollzog sich anlässlich einer erforderlichen Reparaturarbeit. Da sich der Zeuge nicht als Hausmeister vorgestellt hat, ist die Annahme der Kläger, es handle sich um einen Handwerker der Hausverwaltung nicht widerlegt. Auch der Umstand, dass das Vorhandensein eines Hauswarts bereits früher zwischen den Parteien streitig war, vermag daran nichts zu ändern. Eine das Vertrauen dauerhaft zerrüttende Vertragsverletzung durch die Kläger in Form eines versuchten Prozessbetruges und damit eines Kündigungsgrundes ist nicht ersichtlich.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708Nr. 11, 711 ZPO.
