AG Berlin-Mitte, Az.: 14 C 103/16, Urteil vom 04.10.2016
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Klägerin wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Aufgrund schriftlichen Mietvertrages vom 05.09.2011, wegen dessen Inhalt auf Blatt 6 – 13 d. A. Bezug genommen wird, sind die Beklagten Mieter, die Klägerin Vermieterin einer Dreizimmerwohnung im Haus … Berlin.
Bei Beginn des Mietverhältnisses war die Wohnungseingangstür nicht mit einem Sicherheitsschloss ausgestattet. Im Jahr 2014 brachten die Beklagten ohne Zustimmung der Klägerin ein Sicherheitsschloss in Form eines Türstangenschlosses nebst Türverstärkung an.
Nachdem es im Jahr 2012 zu einem Wohnungseinbruch im streitgegenständlichen Gebäude gekommen war und die Hauseingangstür des öfteren offen stand, wandten sich einige Mieter des Hauses an die klägerische Hausverwaltung mit der Bitte, die Hauseingangstür zu sichern. Im Übrigen kündigten Mieter des Hauses – u. a. auch die Beklagten – an, ihrerseits Maßnahmen zur Sicherung ihrer Wohnungseingangstüren zu ergreifen. In der Folgezeit kam es zwischen der klägerischen Hausverwaltung und einigen Mietern des Hauses – so auch mit den Beklagten – zu Verhandlungen über die Voraussetzungen unter denen die Vermieterseite der Installation von Sicherheitsschlössern zustimmen würde. Unter anderem machte die Klägerin ihre Zustimmung von der Leistung einer Sicherheit für voraussichtliche Rückbaukosten abhängig. Eine Einigung zwischen den Parteien dieses Rechtsstreits konnte jedoch nicht erzielt werden.
Die Klägerin behauptet:
Die Haustür sei verschließbar, der Türschließer werde lediglich von den Mietern des Hauses aus Bequemlichkeit ausgehängt. Für das Anbringen von Sicherheitsschlössern an den einzelnen Wohnungseingangstüren bestehe kein Bedarf.
Laut einem Kostenvoranschlag der Fa. … GmbH vom 01.02.2016 würden für die Demontage des Stangenschlosses und die Wiederherstellung der ursprünglichen Wohnungseingangstür voraussichtliche Kosten in Höhe von 643,39 € entstehen.
Die Schlösser, welche von einigen Mietern des Hauses angebracht worden seien, würden unterschiedliche Höhen und Abstände vom Seitenrand aufweisen, es sei dadurch ein optisch mangelhaftes Erscheinungsbild entstanden. Sie, die Klägerin, beabsichtige, das Treppenhaus in absehbarer Zeit zu sanieren. In diesem Zusammenhang würden auch einheitliche Sicherheitsschlösser in den Wohnungseingangstüren im Wege der Modernisierung eingebaut werden. Auf diese Weise würde auch ein einheitliches Erscheinungsbild auf jeder Etage entstehen.
Die Klägerin meint:
Die Beklagten hätten keinen Anspruch auf Installation eines Sicherheitsschlosses, da sie die Mietsache in Kenntnis des Umstandes angemietet hätten, dass die Wohnungseingangstür nicht über ein solches Schloss verfüge. Ohne Absicherung der bei Beendigung des Mietverhältnisses entstehenden Rückbaukosten sei sie, die Klägerin nicht verpflichtet, derartige Maßnahmen zu dulden.
Die Klägerin beantragt:
Die Beklagten zu verurteilen, das von ihnen an der Wohnungseingangstür ihrer Wohnung im 2. OG links des Vorderhauses … Berlin angebrachte Türstangenschloss nebst Türverstärkung zu entfernen und den ursprünglichen Zustand der Wohnungseingangstür sowie des Fußbodens und der Decke wieder herzustellen; hilfsweise, die Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 644,00 € nebst Zinsen i. H. v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen, Zug – um – Zug gegen Vorlage einer schriftlichen Zustimmungserklärung der Klägerin, dass die Klägerin den Einbau des Stangenschlosses durch die Beklagten mit der Maßgabe duldet, dass die Beklagten sich verpflichten, das Stangenschloss vor der Instandsetzung des Treppenhauses wieder zu entfernen und den ursprünglichen Zustand der Wohnungseingangstür im 2. OG links des Vorderhauses …xx Berlin sowie des Fußbodens und der Decke wieder herzustellen.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Die Beklagten behaupten:
Seit dem Jahr 2012 habe die Haustür fast durchgängig offen gestanden. Fremde Personen hätten sich im Haus aufgehalten. Die Hauseingangstür stehe auch heute noch regelmäßig offen. Da die Klägerin trotz entsprechender Anzeigen durch die Mieter nicht bereit gewesen sei, den Mangel zu beheben, hätten sie sich gezwungen gesehen zur Selbsthilfe zu greifen und ihre Wohnungstür stärker zu sichern. Dies hätten sie der Klägerin auch angezeigt, ohne darauf eine Rückmeldung erhalten zu haben.
Die Kosten eines fachgerechten Rückbaus der Wohnungseingangstür würden allenfalls 115,01 € betragen.
Die Beklagten meinen:
Die Installation eines Sicherheitsschlosses stelle einen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache dar, für die es keiner besonderen Zustimmung des Vermieters bedürfe. Jedenfalls vor Beendigung des Mietverhältnisses habe die Klägerin keinen Anspruch auf Beseitigung des Sicherheitsschlosses.
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den vorgetragenen Inhalt Ihrer Schriftsätze nebst Anlagen Bezug verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet.
Die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch gemäß § 541 BGB auf Beseitigung des Türstangenschlosses nebst Türverstärkung und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Wohnungseingangstür. Denn bei der von den Beklagten durchgeführten Maßnahme handelt es sich nicht um einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache.
Was jeweils vom vertragsgemäßen Gebrauch im Sinn des § 535 Abs. 1 BGB erfasst wird, richtet sich an erster Stelle nach dem übereinstimmenden Willen der Vertragsparteien. Haben die Parteien bezüglich einzelner Nutzungsrechte des Mieters keine Vereinbarung getroffen, ist der Parteiwille unter Berücksichtigung von Treu und Glauben und der Verkehrssitte festzustellen (vgl. Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Auflage, § 541 BGB RdNr. 3).
Im vorliegenden Fall haben die Parteien im Mietvertrag keine Regelung bezüglich des Anbringens eines Sicherheitsschlosses durch den Mieter getroffen. Zwar enthält § 15 des Mietvertrages eine Regelung bezüglich der „Veränderungen an und in den Mieträumen durch Mieter“, welche nur mit Erlaubnis des Vermieters vorgenommen werden dürfen. Abgesehen davon, dass bereits zweifelhaft ist, ob das Anbringen eines Türstangenschlosses nebst Türverstärkung unter diese Bestimmung fällt, jedenfalls haben die Beklagten einen Anspruch auf Zustimmung der Klägerin zu der von ihnen veranlassten Maßnahme.
Beeinträchtigt die Mietermaßnahme weder das Mietobjekt in seiner Substanz noch die Wohnanlage oder Mitbewohner, dann bedarf eine Verbesserungsmaßnahme grundsätzlich nicht der Zustimmung des Vermieters ( vgl. Sternel, Mietrecht aktuell, RdNr. VI 77). Voraussetzung ist, dass sich die vom Mieter geschaffene Veränderung bei Vertragsende leicht wieder beseitigen lässt ( vgl. Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage, § 535 BGB, RdNr. 429). Dies ist regelmäßig dann der Fall, wenn der Mieter Sicherungen an Türen und Schlössern anbringt ( Eisenschmid a. a. O.). Der Einbau eines Sicherheitsschlosses ist eine vom Vermieter zu duldende Modernisierungsmaßnahme, da bei fachmännischem Einbau das Mietobjekt objektiv verbessert wird. Der Vermieter kann daher auch während der Mietzeit nicht verlangen, dass das Schloss beseitigt wird (Landgericht Karlsruhe, WuM 98, 22).
Dass die Beklagten das Sicherheitsschloss nicht fachgerecht installiert haben, behauptet die Klägerin nicht.
Da das fachgerechte Anbringen einer Türsicherung – wie hier – eine vom Vermieter zu duldende Modernisierungsmaßnahme darstellt, hat er auch für den Fall, dass die Parteien einen Erlaubnisvorbehalt bezüglich solcher Maßnahmen vereinbart haben, die Erlaubnis zur Durchführung der Maßnahme zu erteilen. Das in dem Erlaubnisvorbehalt zum Ausdruck kommende Ermessen des Vermieters darf dieser nicht missbrauchen. Er ist an die Gebote von Treu und Glauben gebunden, d.h. er darf nicht ohne triftigen sachbezogenen Grund dem Mieter die Einrichtung untersagen.
Zwar hat die Klägerin als Argument gegen die von den Mietern eingebauten Sicherheitsschlösser die fehlende Einheitlichkeit des Erscheinungsbildes auf jeder Etage genannt, dieses Anliegen hat jedoch gegenüber den Interessen Mieter, ihre Wohnung zu sichern und einen Schutz vor Einbrüchen zu schaffen, zurückzutreten. Dies gilt insbesondere deshalb, weil die Klägerin vorprozessual ihre Bereitschaft zur Zustimmung zu dieser Maßnahme angekündigt und nur im Hinblick darauf, dass die Mieter nicht zur Zahlung einer Kaution bereit waren, versagt hat. Dies zeigt, dass das Anliegen auf jeder Etage ein einheitliches Erscheinungsbild der Wohnungseingangstüren zu schaffen, für die Klägerin nicht maßgeblich ist, sondern es ihr vorrangig um die Absicherung ihrer Rückbaukosten ging. Hinzu kommt, dass sie ohnehin beabsichtigt, das Treppenhaus in naher Zukunft zu sanieren.
Zwar hat die Klägerin die Behauptung der Beklagten, dass das Haus seit 2012 durchgängig unverschließbar offengestanden haben soll, ebenso bestritten, wie die Behauptung, dass auf dem Hof abgestellte Fahrräder gestohlen worden seien, darauf kommt es jedoch nicht an, da der fachgerechte Einbau eines Sicherheitsschlosses objektiv eine Wertverbesserung des Mietobjektes darstellt.
Da im vorliegenden Fall das Anbringen des Sicherheitsschlosses keinen Eingriff in die konstruktive Substanz des Gebäudes darstellt, der zu einem Schaden führen könnte, das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes als solches nicht wesentlich beeinträchtigt wird und die Maßnahme leicht rückbaufähig ist, durfte die Klägerin ihre Zustimmung nicht verweigern.
Die Klage war auch in Form des Hilfsantrages abzuweisen, da sich die Pflicht zur Entfernung des Stangenschlosses bei Beendigung des Mietverhältnisses ohnehin aus § 546 Abs. 1 BGB ergibt, so dass es einer gesonderten Feststellung dieser Verpflichtung nicht bedurfte, so dass der Antrag insoweit bereits unzulässig ist.
Unbegründet ist dagegen der Anspruch auf Entfernung des Stangenschlosses vor Instandsetzung des Treppenhauses. Die Pflicht zur Beseitigung der mieterseits durchgeführten Modernisierungsmaßnahme entfällt nämlich gemäß § 242 BGB dann, wenn der Vermieter das Gebäude bzw. die betreffenden Gebäudeteile so umbaut, dass die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes sinnlos wäre (BGH/NJW 1986, 226). In diesem Fall hat der Vermieter ohnehin einen Anspruch gemäß §§ 555a, 555b BGB auf Duldung der baulichen Maßnahmen durch den Vermieter.
Soweit die Klägerin einen Anspruch auf Zahlung einer Sicherheitsleistung für die Kosten des Rückbaus der Maßnahme mit ihrem Hilfsantrag geltend macht, war diesem ebenfalls nicht zu entsprechen, da die Kautionszahlungspflicht dann entfällt, wenn die Pflicht zu Rückbau wegen der Sanierung des Gebäudes bereits nicht gegeben ist (vgl. Eisenschmid a. a. O., § 535 RdNr. 20).
Die Klägerin selbst hat in ihrer Klageschrift ihre Absicht erklärt, das Treppenhaus in naher Zukunft zu sanieren und auch einheitlich Sicherheitsschlösser in den Wohnungseingangstüren im Wege der Modernisierung einzubauen. Der Zweck der Kautionsleistung, Sicherung der Kosten für den Rückbau durch den Mieter, kann folglich nicht mehr erreicht werden.
Im übrigen streiten die Parteien auch was die Höhe der Sicherheitsleistung betrifft, über deren Angemessenheit. Für die Angemessenheit der Höhe der Sicherheitsleistung ist der Vermieter Darlegungs- und beweispflichtig ( vgl. Eisenschmid a. a. O., § 554 a BGB RdNr. 62 ). Die Angemessenheit der Sicherheitsleistung hat sich an dem Umfang der voraussichtlichen Rückbau- und Entsorgungskosten zu orientieren. Zwar hat die Klägerin ein Kostenangebot eingeholt, wonach die Kosten für „die Demontage Stangenschloss/Instandsetzung Wohnungstür“ 643,39 € brutto betragen sollen, dieses Angebot ist jedoch auf der Grundlage der zwischen den Parteien des Werkvertrages „besprochenen Arbeiten“ erteilt worden. Welche Arbeiten tatsächlich bei Rückbau des Sicherheitsschlosses erforderlich werden, ist dem Vortrag der Klägerin in diesem Rechtsstreit nicht zu entnehmen. So hat sie nicht angegeben, wie die ursprüngliche Beschaffenheit der Eingangstür zur Wohnung der Beklagten war und wie der jetzige Zustand im Einzelnen davon abweicht. Davon ist jedoch abhängig, welche Maßnahmen zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes erforderlich würden. Inwieweit der von der Klägerin eingeforderte Betrag angemessen im o. g. Sinn ist, konnte somit nicht festgestellt werden.
Beim Entstehen nur geringfügiger Kosten für die Rückbaumaßnahme würde sich das Verlangen nach einer Sicherheitsleistung zusätzlich zur Mietsicherheit gemäß § 551 BGB auch als missbräuchlich darstellen.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
