Nebenkostenabrechnung – formale Mindestanforderungen

LG Wiesbaden, Az.: 3 S 91/16, Urteil vom 01.12.2016

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Wiesbaden vom 18.05.2016 abgeändert und die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger hat die Kosten erster und zweiter Instanz zu tragen.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird zugelassen.

Gründe

Der Kläger hat Nebenkostennachforderungen für die Abrechnungsjahre 2013 und 2014 geltend gemacht. Die Nebenkostenabrechnungen stellen sich so dar, dass auf der ersten Seite der 7seitigen Abrechnung zunächst die Gesamtkosten des Hauses mit insgesamt 15 Positionen aufgelistet und addiert werden. Die Gesamtkosten werden fett hervorgehoben. Darunter befindet sich ein umrandeter Vermerk: „Umlageverfahren, Kostenverteilung und Berechnung der mtl./jhrl. Kostenanteil Erläuterungen siehe Rückseite“.

Auf der Rückseite befindet sich dann eine Rubrik Umlageverfahren, welches zwischen 4 verschiedenen Umlageverfahren unterscheidet und lediglich die Positionsnummern der Vorderseite, nicht aber die jeweiligen Positionen selbst bezeichnet.

Sodann folgt eine Zwischenüberschrift: „Berechnung der jährlichen bzw. mtl. Kostenanteile je m2 Wohn-Nutzfläche“. Darunter heißt es: „A) Euro 12.077,87:863,6 m2= 13,99 p.a. (= 1,17 mtl.); B) siehe Einzelabrechnung gemäß Verbrauch Kaltwasseruhren. Auf der nächsten Seite dann befindet sich eine weitere Aufstellung die die Nebenkostenarten nunmehr nicht nach A – D, sondern nach 1 – 4 auflistet. Wegen der Einzelheiten und dem gesamten Inhalt der Abrechnung wird Bezug genommen auf Bl. 12 ff d.A.

Das Amtsgericht hat mit Urteil vom 18.05.2016 der Klage stattgegeben.

Mit der zulässigen, insbesondere form- und fristgerecht eingelegten und begründeten Berufung verfolgt der Beklagte seinen Klageabweisungsantrag weiter.

Die Berufung hat auch in der Sache vollen Erfolg. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts genügt die Betriebskostenabrechnung nicht den Mindestanforderungen an eine zweckmäßige, rechnerisch und gedanklich übersichtliche und nachprüfbare Form.

Zwar kann man sich als erfahrener Mietrichter denken, wie die Abrechnung gemeint ist und kommt dann jedenfalls zu rechnerisch nachvollziehbaren Ergebnissen. Allein aus sich und für den durchschnittlichen Mieter ist diese Art der Abrechnung aber gerade nicht verständlich und nachvollziehbar. Die Abrechnung wird völlig überflüssig und unnötig kompliziert gestaltet, wobei sich die Kläger innerhalb der Abrechnung nicht einmal an ihre eigene Gliederung halten.

Die unter der Rubrik Umlageverfahren bezeichnete Position A, deren Zusammensetzung sich nur durch Zurückblättern auf Seite 1 ergibt, wird auf der dritten Seite schlicht als: „1) Betriebskosten“ bezeichnet. Will man allerdings die Gesamtkosten dieser in Wahrheit nur als Unterposition anzusehenden Betriebskosten wissen, muss man wieder zurückblättern. Viel unübersichtlicher könnte man eine solche Aufstellung nicht machen. Im Übrigen wird auch nicht erläutert, wieso die Position 14 auf der ersten Seite anders, nämlich nicht nach Wohnfläche, sondern nach Wohneinheiten aufgeteilt wird.

Die Berufung hatte daher bereits aus diesem Grund vollen Erfolg.

Die Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 91, 709 ZPO,.

Die Revision wurde zugelassen, weil dies die Kläger beantragt haben und die Frage der Grenzen einer formal wirksamen Nebenkostenabrechnung von allgemeinem Interesse ist.