AG Köln – Az.: 211 C 185/10 – Urteil vom 28.12.2010

Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 247,00 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 09,06.2010 zu zahlen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin zu 35 %, der Beklagte zu 65 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Prozesskostenhilfeantrag des Beklagten vom 23.09.2010 wird zurückgewiesen.

Tatbestand

Von der Darstellung eines Tatbestandes wird gemäß § 313a ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist begründet.

Der Kläger hat einen Anspruch gegen den Beklagten auf Zahlung von 247,00 € aus § 556 BGB i.V.m. der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2008 vom 09.11.2009.

Der Beklagte ist unstreitig vertraglich zur Tragung der Nebenkosten verpflichtet.

Die Klägerin hat über die Betriebskosten für den genannten Zeitraum in formell ordnungsgemäßer Weise abgerechnet.

Die formelle Richtigkeit der Abrechnung setzt voraus, dass diese den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht und eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils der Beklagten sowie den Abzug der geleisteten Vorauszahlungen der Beklagten enthält (BGH, NJW 1982, 573).

Diesen Anforderungen genügt die Abrechnung.

Sie ist nicht deswegen formell fehlerhaft, weil keine Gesamtkosten für den Betriebsstrom der Heizung angegeben wären. Die Klägerin hat – was sodann vom Beklagten nicht bestritten worden ist – ausgeführt, dass die Heizung über einen eigenen Stromzähler verfügt, dass daher die angegeben Kosten tatsächlich Gesamtkosten sind.

Die Abrechnung ist auch materiell nicht fehlerhaft.

Ein Verstoß der Klägerin gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot hinsichtlich der Kosten für die Müllabfuhr kann nicht festgestellt werden.

Die Darlegungs- und Beweislast für einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot trägt der Mieter (LG Heidelberg, Urteil v. 26.11.2010 – 5 S 40/10, WuM 2010, 746). Wenn der Mieter konkrete Anhaltspunkte für einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vorträgt, muss im Rahmen der sekundären Darlegungslast der Vermieter die für die Entstehung der Betriebskosten maßgeblichen Tatsachen und Gesichtspunkte vortragen (LG Heidelberg, a.a.O.).

Auf den Vortrag des Beklagten, durch die Einführung der Mülltrennung und das Aufstellen von blauen Tonnen für Papier und gelben Tonnen für Kunststoffe lasse sich das kostenpflichtige Müllvolumen auf ein Drittel reduzieren, hat die Klägerin dargelegt, dass für die Restmüllcontainer Betoncontainer angeschafft worden seien, in denen diese stünden und durch die die Verschmutzung der Müllplätze verhindert werde. Daher sei kein Platz für weitere Mülltonnen.

Damit hat die Klägerin ihrer Darlegungslast Genüge getan.

Der Beklagte hätte nunmehr konkret angeben müssen, wo bzw. wie auf dem Grundstück weitere Tonnen untergebracht werden könnten. Denn er als Mieter hat entsprechende Ortskenntnis. Der Beklagtenvertreter hat zwar im Termin erklärt, die neuen Tonnen könnten als Ersatz überflüssiger Restmüllcontainer in die Betoncontainer gestellt werden. Der Beklagte hat aber nicht dargelegt, dass es für Papier und Verpackung Container in entsprechenden Größen wie die Restmüllcontainer gibt; denn da der Müll durch eine Öffnung auf der Oberseite des Betoncontainers eingeworfen wird, muss der Müllcontainer eine vergleichbare Größe aufweisen. Der Beklagte hat auch nicht dargelegt, wieviele Restmüllcontainer es derzeit gibt, wieviele davon also durch Einführung der Mülltrennung wegfallen könnten.

Zu berücksichtigen ist dahingehend auch, dass die Klägerin die Betoncontainer unbestritten mit dem Ziel aufgestellt hat, eine Verschmutzung der Müllplätze zu verhindern und dass bei einer Aufstellung von Containern außerhalb dieser Einhausungen zusätzliche Kosten für die Reinigung der Müllplätze entstehen würden.

Die übrigen Einwendungen des Beklagten sind pauschal geblieben.

Dass die Kosten wegen der Entwässerung des Parkplatzes „recht hoch“, die Kosten für Allgemeinbeleuchtung hingegen „extrem niedrig“ seien, wird lediglich allgemein behauptet. Hier hätte der Beklagte Belegeinsicht nehmen müssen. Insbesondere hat der Beklagte auch nicht dargelegt, dass die Parkplätze überhaupt eine ins Gewicht fallende Fläche beanspruchen.

Dass die Heizkostenabrechnung nicht umlagefähige Anteile enthalte, wird ebenfalls nicht weiter ausgeführt. Die Behauptung, eine ISTA-Abrechnung vom 31.12.2008 gebe es nicht, bleibt unbegründet, auch auf die Erklärung der Klägerin hin, eine solche Abrechnung existiere; hierzu hätte der Beklagte wiederum Belegeinsicht nehmen müssen. Gleiches gilt für die gerügten Aufzugs- und Hausmeisterkosten. Dass hier im Rechnungsbetrag Instandhaltungskosten beinhaltet seien, wird ohne weitere Begründung behauptet.

Zur Überprüfung, ob die Reinigungskosten in der Heizkostenabrechnung zu Recht berechnet worden sind, hätte es dem Beklagten ebenfalls oblegen, in die Belege Einsicht zu nehmen.

Soweit die Klägerin die Klage bereits vor Zustellung in Höhe von 286,33 € teilweise zurückgenommen hat, entsprach es billigem Ermessen, ihr die Kosten aufzuerlegen, § 269 Abs. 3 S. 3 ZPO.

Die Klägerin hat die Klage ohne weitere Erläuterung teilweise zurückgenommen und nicht dargelegt, warum der zunächst eingeklagte höhere Betrag gerechtfertigt gewesen sei.

Die zuerkannten Zinsen sind gemäß den §§ 286, 288 BGB gerechtfertigt. Mit Schreiben vom 26.05.2010 hat die Klägerin dem Beklagten eine Frist zur Zahlung bis zum 08.06.2010 gesetzt.

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 91, 269 Abs. 3 S. 3, 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.

Prozesskostenhilfe konnte nicht bewilligt werden, da die beabsichtigte Rechtsverfolgung aus den oben genannten Gründen keinen Erfolg hatte.

Streitwert:

bis zum 03.08.2010: 533,33 €

danach: 247,00 €