AG Tempelhof-Kreuzberg, Az.: 11 C 547/13, Urteil vom 10.11.2014

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Tatbestand

Die Klägerin ist als Erwerberin im Jahr 2010 auf Vermieterseite in das mit den Beklagten seit Juli 1985 bestehende Mietverhältnis eingetreten. Wegen des genauen Inhalts des Mietvertrages wird auf die Anlage K 1 zur Klageschrift vom 30.12.2013 verwiesen.

Mit Schreiben der Hausverwaltung vom 29.07.2013 verlangte die Klägerin die Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete. Wegen der Einzelheiten des Zustimmungsverlangens wird auf die Anlage K 2 zur Klageschrift verwiesen.

Mit der bei Gericht am 31.12.2013 eingegangenen und den Beklagten am 06.02.2014 zugestellten Klage verfolgt die Klägerin ihr Mieterhöhungsverlangen weiter.

Die Klägerin ist der Auffassung, es sei unter Einbeziehung der Fläche des Hobbyraumes von einer Wohnfläche von 94,90 m² auszugehen, so dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete aus dem Mietspiegelfeld K 5 der Berliner Mietspiegels 2013 ergäbe. Sie behauptet, die Ausgangsmiete betrage 594,67 und trägt zu den wohnwertbildenden Merkmalen nach der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung vor.

Die Klägerin stellt folgenden Antrag: Die Beklagten werden verurteilt, der Erhöhung der Nettokaltmiete mit Wirkung ab 1. Oktober 2013 für die von ihnen innegehaltene Wohnung im Gebäude A-Straße, 3. OG, … Berlin, von bisher 594,67 EUR um 89,20 EUR auf insgesamt 683,87 EUR zzgl. Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen in unveränderter Höhe zuzustimmen.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Sie vertreten die Auffassung, es sei von der im Mietvertrag unter § 1 angegebenen Wohnfläche von 86,02 m² auszugehen, so dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete aus dem Mietspiegelfeld H 5 ergäbe. Wie die Klägerin auf die Ausgangsmiete komme, sei nicht nachvollziehbar. Sie tragen vorsorglich zu den wohnwertbildenden Merkmalen nach der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung vor.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig, hat aber keinen Erfolg.

Der Klage ist ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen vorangegangen. Dass u.U. eine unzutreffende Ausgangsmiete und eine unzutreffende Wohnfläche und damit auch ein unzutreffendes Mietspiegelfeld zugrunde gelegt worden ist, berührt die formelle Wirksamkeit nicht. Es reicht aus, wenn der Mieter anhand der konkreten Angaben die sachliche Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens überprüfen kann. Die Klagefrist ist eingehalten, denn die Klageschrift ist am 31.12.2013 bei Gericht eingegangen und die Klägerin hatte über den Gerichtskostenvorschuss einen Verrechnungsscheck beigefügt und damit alles getan, damit die Klage “demnächst” im Sinne von § 167 ZPO zugestellt werden konnte. Die Verzögerung der erst am 06.02.2014 erfolgten Klagezustellung ist der Klägerin nicht zuzurechnen. Folglich gilt gemäß § 167 ZPO die fristwahrende Wirkung der Zustellung bereits rückwirkend auf den Zeitpunkt der Klageeinreichung.

Das Zustimmungsverlangen der Klägerin ist jedoch materiell nicht begründet. Es kann dahinstehen, ob die Ausgangsmiete 594,67 € beträgt oder ob in diesem Betrag der im Mietvertrag gesondert ausgewiesene Betrag für den Hobbyraum (44,40 DM entsprechen 22,70 €) enthalten ist. Auch bei Abzug des Betrages von 22,70 € und einer Ausgangsmiete von 571,97 € übersteigt die von den Beklagten bereits gezahlte Nettokaltmiete den Oberwert des hier zutreffenden Mietspiegelfeldes H 5, der bei 6,60 €/m²/mtl. liegt. Denn es ist von einer vereinbarten Wohnfläche von 86,02 m² und nicht von 94,90 m² Wohnfläche auszugehen, so dass die Beklagten mindestens (571,97 € : 86,02 m² =) 6,65 €/m²/mtl. zahlen.

Auf die Spanneneinordnung und die von den Parteien vorgetragenen wohnwertbildenden Merkmale kommt es daher nicht an.

Welche Wohnfläche dem Mieterhöhungsverlangen und der Einordnung in ein Feld des Mietspiegels zugrunde zu legen ist, ergibt sich in erster Linie aus dem Mietvertrag selbst, wenn – wie hier – die Wohnfläche angegeben ist. In § 1 Ziffer 1 des Mietvertrages ist die Wohnfläche mit 86,02 m² angegeben, darin ist eine Beschaffenheitsvereinbarung zu sehen. Hieran ändert es nichts, dass in § 5 Ziffer 6 – dort geht es um den Umlegungsmaßstab für die Heizkosten – als Wohnfläche der Mietsache 86,02 (+8,88) m² genannt sind. Die Fläche des beheizbaren Hobbyraumes im Keller ist der Wohnfläche für ein Mieterhöhungsverlangen nicht hinzuzurechnen (vgl. LG Berlin, Urteil vom 11.07.2013, 67 S 117/13, Grundeigentum 2014, 124).

Ein Fall der von beiden Seiten bei Vertragsabschluss unerkannten Flächenabweichung von mehr als 10 %, die nach der Rechtsprechung des BGH bei einem Mieterhöhungsverlangen zu einem Anpassungsanspruch der einen oder anderen Vertragspartei führen kann, liegt hier nicht vor. Vielmehr war, wie sich aus dem Vertrag selbst ergibt, die Fläche des Hobbyraumes (8,88 m²) bekannt und ist bei der in § 1 Ziffer 1 vereinbarten Wohnfläche unberücksichtigt geblieben. Hieran muss sich die Klägerin festhalten lassen.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr. 11,711 ZPO.