WEG-Klage abgewiesen: Kostenverteilung als ordnungsgemäße Verwaltung bestätigt
Das Wohnungseigentumsrecht, ein wesentlicher Bestandteil des deutschen Immobilienrechts, befasst sich mit der Regelung von Rechten und Pflichten innerhalb von Wohnungseigentümergemeinschaften. Ein zentrales Element dieses Rechtsgebiets ist die Gestaltung und Anwendung von Kostenverteilungsschlüsseln bei Vorschüssen, wie sie im § 28 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) verankert sind. Diese Schlüssel spielen eine entscheidende Rolle bei der Bestimmung, wie gemeinschaftliche Kosten innerhalb einer Eigentümergemeinschaft aufgeteilt werden. Die Komplexität dieser Materie ergibt sich insbesondere aus der Notwendigkeit, eine gerechte und effiziente Kostenverteilung zu gewährleisten, die sowohl den individuellen Gegebenheiten der einzelnen Sondereigentumseinheiten als auch den Interessen der Gesamtgemeinschaft Rechnung trägt.
Die rechtliche Herausforderung liegt oft in der Auslegung und Anwendung der Teilungserklärung, einem grundlegenden Dokument, das die spezifischen Regeln und Vereinbarungen einer Eigentümergemeinschaft festlegt. Fragen der Fälligkeit, der Beschlussfähigkeit von Wohnungseigentümerversammlungen und der Rechtskraft getroffener Entscheidungen sind dabei von zentraler Bedeutung. Konflikte entstehen häufig dann, wenn Mitglieder der Gemeinschaft Änderungen in der Kostenverteilung anstreben, sei es aufgrund veränderter Nutzung ihrer Einheiten oder aufgrund wahrgenommener Ungerechtigkeiten in der bestehenden Kostenstruktur. Solche Streitigkeiten führen nicht selten zu gerichtlichen Auseinandersetzungen, in denen die Auslegung der Teilungserklärung und die Gültigkeit von Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft auf dem Prüfstand stehen.
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✔ Das Wichtigste in Kürze
Das Gericht bestätigt die Gültigkeit der bestehenden Kostenverteilung gemäß der Teilungserklärung innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft und weist die Klage zur Änderung des Kostenverteilungsschlüssels ab.
Liste der zentralen Punkte aus dem Urteil:
- Klage abgewiesen: Das Amtsgericht Köln weist die Klage zur Änderung des Kostenverteilungsschlüssels in einer Wohnungseigentümergemeinschaft ab.
- Teilungserklärung: Die bestehende Teilungserklärung, die die Kostenverteilung regelt, bleibt unverändert und wird als maßgeblich angesehen.
- Verwendung der Einheit: Die Klägerin nutzte ihre Einheit ursprünglich als Gewerbeeinheit, was für die Kostenverteilung relevant ist.
- Keine Änderung der Teilungserklärung: Das Gericht stellt fest, dass keine Änderung der Teilungserklärung vorgenommen wurde.
- Beschlussfassung: Die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung, einschließlich des sogenannten Faktor 2, werden als ordnungsgemäß und rechtmäßig bestätigt.
- Keine signifikante Benachteiligung: Das Gericht findet keine ausreichenden Belege für eine signifikante Benachteiligung der Klägerin durch die aktuelle Kostenverteilung.
- Unangemessene Benachteiligung anderer Einheiten: Eine Änderung der Kostenverteilung würde andere Einheiten unangemessen benachteiligen.
- Rechtskraft und Vertrauensschutz: Das Urteil betont die Rechtskraft bestehender Teilungserklärungen und den Vertrauensschutz für die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft.
Übersicht
Konflikt in der Kölner Wohnungseigentümergemeinschaft
Im Zentrum des Falles steht eine rechtliche Auseinandersetzung innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Köln, speziell bezogen auf die Sondereigentumseinheit Nr. N03, die von der Klägerin bewohnt wird. Ursprünglich als Gewerbeeinheit genutzt, führte die geänderte Nutzung zu Differenzen bezüglich der Verteilung von Kosten für Hausreinigung, Strom und Aufzugskosten. Der Konflikt entzündete sich an einem Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung, welcher die Kostenverteilung festlegte. Die Klägerin, unzufrieden mit dieser Regelung und der Belastung durch den sogenannten Faktor 2, strebte eine Änderung des Verteilungsschlüssels und somit der Teilungserklärung an.
Die Bedeutung der Teilungserklärung im WEG-Recht
Das rechtliche Problem in diesem Fall liegt in der Interpretation und möglichen Anpassung der Teilungserklärung, einem zentralen Dokument im Wohnungseigentumsrecht. Die Teilungserklärung bestimmt die Grundsätze für die Aufteilung und Nutzung der einzelnen Einheiten sowie die Kostenverteilung innerhalb der Eigentümergemeinschaft. Die Klägerin argumentierte, dass die aktuelle Kostenverteilung, insbesondere der Faktor 2, eine ungerechte Mehrbelastung für sie darstelle und forderte eine Anpassung, basierend auf einem früheren Urteil, das die Wohnnutzung ihrer Einheit erlaubte.
Urteilsentscheidung des Amtsgerichts Köln
Das Amtsgericht Köln wies die Klage jedoch ab. In seiner Entscheidung betonte das Gericht, dass die derzeitige Kostenverteilung gemäß der Teilungserklärung ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche und keine Änderung der Teilungserklärung erfolgt sei. Das Gericht fand keine hinreichenden Gründe, die bestehenden Beschlüsse zu teilen oder anzufechten. Es erkannte auch nicht an, dass die Klägerin durch die aktuelle Kostenverteilung signifikant benachteiligt würde. Weiterhin stellte das Gericht fest, dass eine Herausnahme der Einheit N03 aus der Kostenverteilung zu einer unangemessenen Benachteiligung der anderen Einheiten führen würde.
Implikationen und Fazit des Urteils
Diese Entscheidung hat weitreichende Implikationen für das Wohnungseigentumsrecht und die Handhabung von Teilungserklärungen. Sie unterstreicht die Bedeutung der Teilungserklärung als Grundlagendokument für die Verwaltung und Organisation von Wohnungseigentümergemeinschaften. Das Urteil verdeutlicht, dass Änderungen der Teilungserklärung nicht leichtfertig vorgenommen werden können und dass die Interessen aller Mitglieder der Eigentümergemeinschaft angemessen berücksichtigt werden müssen.
Das Fazit dieses Urteils ist, dass die bestehende Regelung der Kostenverteilung als ordnungsgemäße Verwaltung angesehen wird und dass die Anforderungen für eine Änderung der Teilungserklärung hoch sind. Dies betont die Wichtigkeit von klaren und gerechten Vereinbarungen innerhalb der Teilungserklärung, um zukünftige Konflikte zu vermeiden. Es zeigt auch, dass die Gerichte die Rechtskraft und Beständigkeit von Teilungserklärungen respektieren, was für die Stabilität und Vorhersehbarkeit in Wohnungseigentümergemeinschaften von zentraler Bedeutung ist.
✔ Wichtige Begriffe kurz erklärt
Wie wird der Kostenverteilungsschlüssel in einer Wohnungseigentümergemeinschaft festgelegt?
Der Kostenverteilungsschlüssel in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist ein Mechanismus zur gerechten Aufteilung der anfallenden Gesamtkosten für den Betrieb und die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums unter den Eigentümern. Die Kosten können sich aus verschiedenen Posten zusammensetzen, wie zum Beispiel Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, Verwaltungskosten, Kosten für bauliche Veränderungen, Betriebskosten und Kosten für Modernisierungen am Gemeinschaftseigentum.
Gemäß § 16 Abs. 2 des WEG-Gesetzes sind die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, von jedem Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen. Dies bedeutet, dass die Höhe des Hausgeldes jedes Eigentümers von seinem Miteigentumsanteil abhängt.
Jedoch ist dieser gesetzlich vorgegebene Kostenverteilungsschlüssel nicht verpflichtend. Jede WEG hat die Möglichkeit, einen anderen Schlüssel festzulegen. Dies ist in § 16 Abs. 2 S.2 WEG festgeschrieben. Denkbar ist zum Beispiel ein Kostenverteilungsschlüssel nach Wohn- und Nutzfläche, Anzahl der Wohneinheiten, Verbrauch und Verursachung, Personenanzahl oder in einer Mehrhausanlage Kostenverteilung nach einzelnen Häusern.
Um den Kostenverteilungsschlüssel zu ändern, sind verschiedene Schritte notwendig. Die Änderung kann ausschließlich durch die Eigentümergemeinschaft vorgenommen werden. Eine Änderung durch den Verwalter ist rechtlich nicht möglich. Die Änderung darf nur die Verwaltungs- und Betriebskosten betreffen. Eine Änderung des Kostenschlüssels für Instandhaltungs- und Reparaturmaßnahmen ist nicht möglich. Die Änderung erfolgt im Rahmen eines gesonderten Beschlusses während der Eigentümerversammlung. Für die Verabschiedung ist eine einfache Mehrheit notwendig. Die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels ist nur dann legal, wenn die Änderung zu einer gerechteren Kostenverteilung führt. Dabei sind Kostenerhöhungen für einzelne Eigentümer hinnehmbar, wenn diese nicht unzumutbar hoch ausfallen. Der Kostenverteilungsschlüssel muss dem Grundsatz der ordentlichen Verwaltung entsprechen.
Für die Abweichung von dem im Gesetz vorgesehenen Kostenverteilungsschlüssel für die Instandsetzung ist jedoch eine doppelt qualifizierte Mehrheit notwendig. Voraussetzung für die Änderung des Schlüssels ist, dass durch die Änderung dem Gebrauch durch den Eigentümer Rechnung trägt. Außerdem gilt die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels nur für den konkreten Einzelfall.
Es ist auch möglich, dass die WEG festlegt, dass der Kostenverteilungsschlüssel für den Austausch von Fenstern nur diejenigen Eigentümer berücksichtigt, in deren Wohnung die Fenster ausgetauscht werden. Andernfalls kann eine Eigentümergemeinschaft bei der Kostenverteilung für eine Dachsanierung im Kostenverteilungsschlüssel nicht nur die Eigentümer berücksichtigen, die ihre Wohnung direkt unter dem Dach haben.
Bei baulichen Veränderungen kann die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels im Einzelfall mit einer doppelt qualifizierten Mehrheit beschlossen werden. Aber die Kosten müssen nur von den Eigentümern getragen werden, welcher der baulichen Veränderung zustimmen. Dies inkludiert selbstverständlich, dass die Eigentümer, welche gegen die bauliche Veränderung gestimmt haben, diese auch nicht nutzen dürfen.
Es ist auch wichtig zu beachten, dass die Miteigentumsanteile auch die Stimmrechtsverteilung auf einer Eigentümerversammlung oder bei einem Umlaufbeschlussverfahren beeinflussen können.
Insgesamt ist die Festlegung des Kostenverteilungsschlüssels ein wichtiger Aspekt der Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft und sollte sorgfältig und gerecht durchgeführt werden, um Konflikte zwischen den Eigentümern zu vermeiden.
Das vorliegende Urteil
AG Köln – Az.: 204 C 75/22 – Urteil vom 11.01.2023
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die klagende Partei.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand:
Die Klägerin ist Mitglied der Beklagten, der Wohnungseigentümergemeinschaft I.-straße N02 in N. Die Klägerin ist Eigentümerin der Sondereigentumseinheit Nr. N03. Diese wurde zunächst als Gewerbeeinheit genutzt und ist auch dementsprechend in der Teilungserklärung aufgeführt.
Zwischen den Voreigentümern der Gemeinschaft und der Beklagten wurde bereits ein Verfahren vor dem Amtsgericht Köln unter dem Aktenzeichen 202 C 62/14 (Bl. 232 ff. d. A.) geführt. Gegenstand war ein Unterlassungsanspruch gegen die Voreigentümer der Sondereigentumseinheit der Klägerin auf Unterlassung der Wohnnutzung. Die Klage wurde abgewiesen.
Am 17.05.2022 fand eine ordentliche Wohnungseigentümerversammlung statt, in der unter TOP 4 über die Einzel- und Gesamtwirtschaftspläne für den Zeitraum vom 01.01.2022 bis zum 31.12.2022 mehrheitlich abgestimmt wurde. Das Protokoll liegt dem Gericht nicht vor. Unter TOP 7 wurde der Beschlussantrag der Klägerin bezüglich der Herausnahme des sogenannten Faktor 2 bei der Einheit N03 ab dem 01.01.2023 bei den in der Benutzergruppe betroffenen Konten (Hausreinigung, Strom und Aufzugskosten) und die Belastung der Mehrkosten der Einheiten 15 und 17 – 20 abgelehnt.
Die Klägerin ist der Ansicht, sie habe einen Anspruch auf Änderung der Verteilungsschlüssel und damit auf Aufhebung der unter TOP 4 und 7 betroffenen Beschlüsse und einer entsprechenden Feststellung. Sie hält den Beschluss zu TOP 4 einer Teilanfechtung für zugänglich, da die Beschlussgegenstände teilbar seien.
Aus dem Urteil aus dem Jahr 2014 ergebe sich, dass die Wohnung zu Wohnzwecken genutzt werden dürfe. Demgemäß habe sie Anträge auf Änderung der Teilungserklärung gestellt. Diese seien aber nicht berücksichtigt worden bzw. abgelehnt worden. Eine Protokollberichtigung einer Beschlussfassung aus dem Jahre 2021 sei bisher nicht erfolgt. Mit dem angewandten Verteilungsschlüssel und der Berechnung des Faktors 2 gehe eine Mehrbelastung der Klägerin einher.
Die Klägerin beantragt,
1. den in der Wohnungseigentümerversammlung vom 17.05.2022 unter TOP 4 Ziffer 1 gefassten Beschluss
„Die auf Grundlage des Gesamtwirtschaftsplanes ermittelten Vorschusszahlungen auf die Einzelwirtschaftspläne mit Ausfertigungs-/Druckdatum vom 07.04.2022 für den Zeitraum vom 01.01.2022 bis zum 31.12.2022 in Höhe von monatlich insgesamt 12.496,00 Euro nebst den dort angegebenen Verteilungsschlüsseln rückwirkend zum 01.01.2022 hinsichtlich der Positionen Hausreinigung, Strom, Aufzugskosten für die I.-straße N04 (Benutzergruppe 2) und die Änderung der monatlichen Hausgeldvorschusszahlungen ab dem 01.06.2022“ für ungültig zu erklären,
2. den in der Wohnungseigentümerversammlung vom 17.05.2022 unter TOP 4 Ziffer 2 gefassten Beschluss hinsichtlich der Fälligkeit und Zahlbarkeit und dem Gebrauch machen der Einzugsermächtigung für die jeweiligen sich aus den Einzelwirtschaftsplänen ergebenden Vorschüssen auf das Hausgeld nach Maßgabe der in der Gemeinschaftsordnung enthaltenen Vereinbarungen und die hilfsweise bzw. ergänzende Fälligkeit und Zahlbarkeit der jeweils im Voraus bis zum Ablaufe des 3. Werktages eines jeden Monats, für ungültig zu erklären,
3. den in der Wohnungseigentümerversammlung vom 17.05.2022 unter TOP 4 Ziffer 3 gefassten Beschluss „der vorbeschlossene Gesamtwirtschaftsplan sowie die beschlossenen Einzelwirtschaftspläne für den Wirtschaftszeitraum vom 01.01.2022 bis zum 31.12.2022 gelten als Anspruchsgrundlage auch über das angegebene Wirtschaftsjahr hinaus bis zur Beschlussfassung über einen neuen Wirtschaftsplan“, für ungültig zu erklären, sowie
4. den in der Wohnungseigentümerversammlung vom 17.05.2022 unter TOP 7 gefasste Negativbeschluss bezüglich der Herausnahme des sogenannten Faktor 2 bei der Einheit N03 ab dem 01.01.2023 bei den in der Benutzergruppe betroffenen Konten (Hausreinigung, Strom und Aufzugskosten) und die Belastung der Mehrkosten der Einheiten 15 und 17-20 entsprechend der oben angegebenen Aufstellung, für ungültig zu erklären, sowie
5. festzustellen, das Zustandekommen des folgenden Beschlusses:
„Die Eigentümergemeinschaft beschließt, den sogenannten Faktor 2 bei der Einheit N03 ab dem 01.01.2023 bei den in der Benutzergruppe betroffenen Konten (Hausreinigung, Strom und Aufzugskosten) herauszunehmen. Die Einheiten 15 und 17 – 20 werden entsprechend der oben angegebenen Aufstellung mit den Mehrkosten belastet“.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Sie ist der Ansicht, es bestehe kein Anspruch entgegen der Teilungserklärung auf Änderung der Kostenverteilerschlüssel und der entsprechenden Umlage. Außerdem handele es sich um nur einen Beschluss. Es sei auch nicht ersichtlich, dass die Sondereigentumseinheit für Wohnzwecke genutzt werde oder in der Zukunft dauerhaft genutzt werden solle.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die von den Parteien gewechselten Schriftsätze und eingereichten Unterlagen Bezug genommen.
Gründe:
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Es kann dahinstehen, ob die Beschlussgegenstände teilbar sind. Es ist nicht ersichtlich, warum die Beschlüsse oder der einzelne Beschluss geteilt werden soll.
Zu dem Klageantrag zu 1 ist das Gericht der Auffassung, dass sich aus der Teilungserklärung für den Zeitraum vom 01.01.2022 bis zum 31.12.2022 eindeutig der Kostenverteilungsschlüssel ergibt. Dieser ist bislang noch nicht geändert worden, so dass der Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.
Aus dem Urteil des Amtsgerichts Köln ergibt sich nichts anderes. Es ist lediglich der Unterlassungsanspruch abgewiesen worden. Es ist nichts dazu gesagt worden, dass die Wohnung ausschließlich zu Wohnzwecken dient. Insoweit geben die Rechtskraft des Urteils und der Tenor nichts her. Die Teilungserklärung ist bislang auch nicht geändert worden, so dass der Teilbeschluss bzw. Beschluss noch ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.
Im Übrigen sind aus gleichen Gründen die Beschlüsse oder Teilbeschlüsse zu Klageantrag 2 und 3 nicht zu beanstanden. Im Übrigen, wenn man die Beschlüsse zu 2 und 3 als teilbar erachten würde, ist es ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechend, weil die Bestimmungen zur Fälligkeit und Zahlbarkeit geregelt werden müssen und ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Auch eine Fortgeltung der Wirtschaftspläne über den 31.12.2022, für den Fall dass kein neuer Wirtschaftsplan beschlossen wird, ist nicht zu beanstanden.
Auch der Beschluss zu TOP 7 entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.
Durch das Urteil von 2014 wird nicht festgestellt, dass die Wohnung nur zu Wohnzwecken dienen darf. Eine Änderung der Teilungserklärung ist damit nicht einhergegangen und auch nicht vollzogen worden. Dementsprechend kann der Faktor 2 bei der Einheit N03 ab dem 01.01.2023 nicht herausgenommen werden.
Außerdem ist eine Benachteiligung bei den Kosten in Höhe von 25 % durch die Klägerin nicht belegt worden. Auch würden die Einheiten 15 und 17 – 20 durch den Beschluss unangemessen benachteiligt, weil die Einheit N03 ganz aus der Kostenverteilung herausgenommen werden soll. Und diese Einheiten genießen Vertrauensschutz, dass die Kostenverteilung ohne Änderung der Teilungserklärung so bestehen bleibt wie sie ist.
Die prozessualen Nebenentscheidungen basieren auf §§ 91, 709 ZPO.
Streitwert: 9.636,00 Euro
