AG Gera – Az.: 5 C 768/17 – Urteil vom 12.11.2018

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Verfahrens hat der Kläger zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

4. Der Streitwert wird auf 231,23 € festgesetzt.

Tatbestand

Entfällt gemäß § 313a ZPO

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist unbegründet. Dem Kläger steht gegen die Beklagte kein Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete zu.

Für den Monat September 2014 steht dem Kläger kein Anspruch auf 159,39 € zu, denn die Beklagte hat Gegenansprüche in gleicher Höhe.

Der Beklagte steht gegen den Kläger ein Betriebskostenguthaben in Höhe von 132,07 € zu, mit dem sie die Aufrechnung erklärt hat.

Des Weiteren hat die Beklagte mit 16,23 € aus der Betriebskostenabrechnung 2012 die Aufrechnung erklärt.

Diese Summe steht der Beklagten zu, da trotz Rüge, der Kläger die drastische Heizkostensteigerung von 2011 auf 2012 von 85 % nicht erläutert hat.

Des Weiteren kann die Beklagten 11,09 €, das sind 15 % von 73,96 €, Verbrauchskosten gemäß § 12 Abs. 1 HKV absetzen, denn der Kläger hat trotz gerichtlichen Hinweises die Bewertungsfaktoren für die Heizkostenverteilung nicht substantiiert dargelegt. Wie in der mündlichen Verhandlung erörtert, genügt die Versendung von Schreiben, hier Schreiben der Firma … Energie vom 11.11.2011 und 12.01.2012 nicht. Hinzu kommt, dass dieses Schreiben auch die dargelegte Problematik nicht nachvollziehbar und verständlich erläutert.

Der Kläger hat gegen die Beklagte auch keinen Anspruch auf Restmietzahlung für August 2016 in Höhe von 4,77 €, denn insoweit hat die Beklagte zulässigerweise mit dem Restguthaben aus der Betriebskostenabrechnung 2014 in Höhe von 17,46 € aufgerechnet.

Daher ist nicht mehr entscheidungserheblich, dass die Beklagte auch hier 15 % der Verbrauchskosten, das sind 22,23 €, abziehen kann.

Ebenso wenig ist entscheidungserheblich, ob der Kläger Brutto- oder Nettomiete geltend macht.

Der Kläger kann von der Beklagten auch keine Restmiete für März 2017 verlangen, denn auch insoweit hat die Beklagte zulässigerweise aufgerechnet.

Die Beklagte hat zunächst mit dem Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung 2015 in Höhe von 32,01 € wirksam aufgerechnet.

Des Weiteren ist die Aufrechnung der Beklagten in Höhe von 15 % der Verbrauchskosten von 121,78 €, das sind vorliegend 18,27 €, wie vorstehend dargelegt begründet.

Des Weiteren hat die Beklagte wirksam in Höhe von 16,79 € für Schädlingsbekämpfung aufgerechnet. Da die Abrechnungsposition „Schädlingsbekämpfung“ erstmalig in der Abrechnung 2015 auftaucht, handelt es sich um Mängelbeseitigung und nicht um Betriebskosten. Daher ist eine Umlage auf den Mieter insoweit nicht zulässig.

Aus den vorstehenden Gründen war die Klage mit der Kostenfolge aus § 91 ZPO abzuweisen.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 713 ZPO.

Den Streitwert hat das Gericht gemäß § 3 ZPO festgesetzt.