Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Der Fall vor Gericht
- Die Schlüsselerkenntnisse
- Benötigen Sie Hilfe?
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Wann darf ein Vermieter einem Besucher ein Hausverbot erteilen?
- Was bedeutet Hausfriedensstörung genau und welche Beispiele gibt es?
- Wer muss beweisen, dass ein Besucher den Hausfrieden gestört hat?
- Welche Rechte habe ich als Mieter, wenn mein Besuch ein Hausverbot bekommen hat?
- Kann ein Hausverbot gegen meinen Besuch ausgesprochen werden, wenn ich selbst gegen die Hausordnung verstoßen habe?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Hinweise und Tipps
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteil Az.: 11 C 56/24 | Schlüsselerkenntnis | FAQ | Glossar | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Amtsgericht Gladbeck
- Datum: 23.01.2025
- Aktenzeichen: 11 C 56/24
- Verfahrensart: Urteil in einem Zivilprozess (Feststellungsklage)
- Rechtsbereiche: Zivilprozessrecht, Mietrecht, Eigentums-/Besitzrecht (BGB)
Beteiligte Parteien:
- Klägerin: Mieterin (inzwischen ausgezogen), die die Feststellung der Unwirksamkeit eines Hausverbots gegen ihren Lebensgefährten begehrte.
- Beklagte: Vermieterin, die das Hausverbot gegen den Lebensgefährten der Klägerin ausgesprochen hatte.
Worum ging es in dem Fall?
- Sachverhalt: Die Vermieterin erteilte dem Lebensgefährten ihrer damaligen Mieterin ein Hausverbot für die Mietwohnung. Die Mieterin klagte dagegen, auch nachdem sie bereits ausgezogen war.
- Kern des Rechtsstreits: Es war zu klären, ob das von der Vermieterin ausgesprochene Hausverbot gegen den Besucher (Lebensgefährten) der Mieterin rechtmäßig war, insbesondere ob eine ausreichende Störung des Hausfriedens vorlag und nachgewiesen wurde.
Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Das Gericht stellte fest, dass das Hausverbot rechtsunwirksam ist. Die Kosten des Verfahrens wurden der Beklagten auferlegt.
- Begründung: Das Gericht sah das notwendige Interesse der Klägerin an der Feststellung (auch nach Auszug) als gegeben an. Das Hausverbot war unwirksam, weil die Vermieterin nicht beweisen konnte, dass der Lebensgefährte den Hausfrieden im betreffenden Haus wiederholt und erheblich gestört hat. Die von der Vermieterin benannten Zeugen konnten keine relevanten Angaben machen, da sie nicht im selben Haus wohnten. Ein pauschales Hausverbot für alle Immobilien der Vermieterin wäre zudem unverhältnismäßig. Die Zeugen der Klägerin bestritten die Vorwürfe.
- Folgen: Das Hausverbot hat keine rechtliche Wirkung. Die Vermieterin muss die Kosten des Rechtsstreits tragen.
Der Fall vor Gericht
Rechtstreit um Hausverbot: Mieterin siegt gegen Vermieterin
Das Amtsgericht Gladbeck hat in einem Urteil vom 23. Januar 2025 (Az.: 11 C 56/24) entschieden, dass ein von einer Vermieterin gegen den Lebensgefährten ihrer Mieterin ausgesprochenes Hausverbot rechtsunwirksam ist. Die Klage der Mieterin auf Feststellung der Unwirksamkeit hatte somit vollen Erfolg. Die Vermieterin muss die Kosten des Verfahrens tragen.
Hintergrund des Falles: Streit um Besucher
Die Klägerin war Mieterin einer Wohnung der Beklagten in der ### Straße 3 in Gladbeck. Die Beklagte (Vermieterin) sprach am 11. März 2024 ein Hausverbot gegen Herrn H. aus, den Lebensgefährten und häufigen Besucher der Klägerin. Dagegen wehrte sich die Mieterin gerichtlich und beantragte festzustellen, dass dieses Verbot ungültig ist.
Zulässigkeit der Klage: Das Feststellungsinteresse
Das Gericht prüfte zunächst, ob die Klage überhaupt zulässig ist. Für eine sogenannte Feststellungsklage ist ein rechtliches Interesse erforderlich (§ 256 Abs. 1 ZPO). Ein solches Feststellungsinteresse liegt vor, wenn der Rechtslage der Klägerin eine gegenwärtige Unsicherheit droht, die durch das Urteil beseitigt werden kann.
Argumente für das Interesse der Mieterin
Das Gericht bejahte das Feststellungsinteresse der Mieterin, obwohl sie zwischenzeitlich aus der Wohnung ausgezogen war. Erstens könne das Hausverbot ihren Ruf schädigen. Dem Lebensgefährten werde zu Unrecht eine massive Störung des Hausfriedens vorgeworfen, was auch auf die Mieterin zurückfallen könne. Zweitens habe die Mieterin auf mögliche Folgeansprüche der Vermieterin nach Mietende hingewiesen, für die die Rechtmäßigkeit des Hausverbots relevant sein könnte.
Kern der Entscheidung: Fehlende Beweise für Hausfriedensstörung
In der Sache selbst erklärte das Gericht das Hausverbot für unwirksam. Ein Vermieter kann zwar grundsätzlich ein Hausverbot gegen Dritte aussprechen, gestützt auf sein Eigentumsrecht und Hausrecht (§§ 858 ff., 903, 1004 BGB). Dies ist jedoch nur unter strengen Voraussetzungen möglich, insbesondere wenn der Hausfrieden nachhaltig gestört wird.
Hohe Anforderungen an ein Hausverbot
Das Gericht betonte das Spannungsverhältnis zwischen dem Hausrecht des Vermieters und dem Besuchsrecht des Mieters. Ein Hausverbot gegen einen Besucher des Mieters erfordert:
- Einen sachlichen Grund.
- Eine wiederholte und erhebliche Störung des Hausfriedens.
- Konkrete Nachweisbarkeit der Störungen (Darlegung und Beweis).
- Eine Abwägung der Interessen und die Verhältnismäßigkeit der Maßnahme.
Beweislast liegt bei der Vermieterin
Die Beweislast für das Vorliegen dieser Voraussetzungen liegt vollständig bei der Vermieterin, die das Hausverbot ausgesprochen hat. Sie muss konkret darlegen und beweisen, dass der Besucher den Hausfrieden wiederholt und erheblich gestört hat. Genau diesen Beweis konnte die Beklagte im vorliegenden Fall nicht erbringen.
Zeugen der Vermieterin ohne relevante Kenntnis
Die von der Vermieterin benannten Zeugen konnten zur Aufklärung des Sachverhalts nichts beitragen. Sie wohnten nämlich nicht im streitgegenständlichen Haus (### Straße 3), sondern in einem Nachbargebäude (### Straße 7), das ebenfalls der Beklagten gehört. Ihre Aussagen bezogen sich daher nicht auf mögliche Vorfälle in der relevanten Immobilie.
Irrelevanz von Vorfällen an anderer Adresse
Selbst wenn es in der Vergangenheit Vorfälle zwischen dem Besucher (der früher selbst in Hausnummer 7 wohnte) und dortigen Nachbarn gegeben hätte – was die Zeugen laut Gericht ohnehin nicht bestätigen konnten – wäre dies kein ausreichender Grund für ein Hausverbot in der ### Straße 3. Ein Hausverbot muss sich auf konkrete Störungen am betroffenen Ort beziehen.
Ablehnung eines generellen Hausverbots
Die Auffassung der Vermieterin, sie könne ein generelles Hausverbot für alle ihre Immobilien aussprechen, wies das Gericht zurück. Ein solches umfassendes Verbot wäre unverhältnismäßig und würde dem Erfordernis eines konkreten Ortsbezugs nicht gerecht werden. Es fehlt die spezifische Rechtfertigung für jedes einzelne Objekt.
Aussagekräftige Zeugen entlasten den Besucher
Die Beweisaufnahme blieb somit für die Vermieterin ergebnislos. Die einzigen Zeugen, die tatsächlich etwas zum Geschehen im relevanten Haus aussagen konnten – die Klägerin (Zeugin K###) und ihr Lebensgefährte (Zeuge H###) selbst – bestritten die Vorwürfe der Vermieterin. Sie gaben vielmehr an, dass Störungen ausschließlich von anderen Bewohnern (Familie M###) im Haus ausgegangen seien.
Urteilsspruch und Kosten
Da die Vermieterin die notwendigen Beweise nicht erbringen konnte und keine weiteren Beweismittel vorlagen, stellte das Gericht die Unwirksamkeit des Hausverbots fest. Die Klage der Mieterin war somit vollumfänglich begründet. Gemäß § 91 Abs. 1 ZPO muss die unterlegene Partei die Kosten des Rechtsstreits tragen, hier also die Beklagte. Der Streitwert wurde auf 500 Euro festgesetzt.
Bedeutung für Betroffene
Für Mieterinnen und Mieter
Dieses Urteil stärkt die Rechte von Mieterinnen und Mietern erheblich. Es bestätigt, dass das Recht, Besuch in der eigenen Wohnung zu empfangen, ein hohes Gut ist. Ein Vermieter kann dieses Recht nicht leichtfertig durch ein Hausverbot einschränken. Er benötigt dafür stichhaltige Beweise für wiederholte und erhebliche Störungen des Hausfriedens durch den Besucher, die sich konkret auf das Mietobjekt beziehen. Allgemeine Anschuldigungen oder Vorfälle an anderer Stelle reichen nicht aus. Mieter sollten sich bei unberechtigten Hausverboten gegen ihre Besucher zur Wehr setzen.
Für Vermieterinnen und Vermieter
Für Vermieterinnen und Vermieter verdeutlicht die Entscheidung die hohen Hürden für die Verhängung eines wirksamen Hausverbots gegen Besucher ihrer Mieter. Sie tragen die volle Beweislast und müssen Störungen präzise dokumentieren und nachweisen können. Ein Verbot muss stets das mildeste geeignete Mittel sein (Verhältnismäßigkeitsgrundsatz). Ein pauschales Hausverbot für mehrere Immobilien ist in der Regel unzulässig. Vor der Aussprache eines Hausverbots sollte sorgfältig geprüft werden, ob die strengen Voraussetzungen erfüllt sind und ob mildere Mittel (z.B. Abmahnung des Mieters) in Betracht kommen.
Für Besucherinnen und Besucher
Auch für Besucherinnen und Besucher von Mietwohnungen bietet das Urteil Sicherheit. Sie können nicht willkürlich vom Vermieter des Gastgebers aus der Wohnung oder dem Haus verwiesen werden. Solange sie sich ordnungsgemäß verhalten und den Hausfrieden nicht erheblich stören, ist ihr Aufenthalt durch das Besuchsrecht des Mieters geschützt. Ein Hausverbot gegen sie muss durch konkrete, nachgewiesene Verfehlungen am betreffenden Ort gerechtfertigt sein.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil lehrt, dass ein Hausverbot des Vermieters gegen Besucher eines Mieters nur wirksam ist, wenn der Hausfrieden konkret und nachweisbar gestört wurde. Vermieter müssen beweisen können, dass Störungen tatsächlich am betreffenden Ort stattfanden – ein pauschales Hausverbot für alle Immobilien des Vermieters ist rechtlich nicht zulässig. Selbst nach Auszug können Mieter ein Interesse daran haben, die Unwirksamkeit eines Hausverbots feststellen zu lassen, besonders wenn ihr Ruf dadurch geschädigt werden könnte.
Benötigen Sie Hilfe?
Hausverbot im Mietverhältnis – was rechtlich gilt
Viele Vermieter versuchen, Besuchspersonen mit einem Hausverbot vom Mietobjekt fernzuhalten. Ein solches Verbot greift jedoch erheblich in die Rechte der Mieter ein und setzt voraus, dass schwerwiegende, nachweisbare Störungen des Hausfriedens vorliegen, die eine solche Maßnahme rechtfertigen.
Unsere Kanzlei unterstützt Sie bei der rechtlichen Einordnung eines ausgesprochenen Hausverbots – egal ob Sie als Mietpartei betroffen sind oder als Vermietung unsicher sind, ob ein Hausverbot Bestand haben kann. Gemeinsam klären wir Ihre Handlungsmöglichkeiten und vertreten Ihre Interessen mit klarer, fundierter Beratung.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Wann darf ein Vermieter einem Besucher ein Hausverbot erteilen?
Ein Vermieter darf einem Besucher eines Mieters nicht ohne Weiteres ein Hausverbot erteilen. Als Mieter haben Sie grundsätzlich das Recht, in Ihrer Wohnung Besuch zu empfangen. Dieses Recht gehört zu Ihrem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache und ist ein wichtiger Teil Ihres Mietvertrags.
Das Hausrecht des Vermieters erstreckt sich zwar auf das gesamte Gebäude, insbesondere auf die Gemeinschaftsflächen wie Treppenhaus, Hof oder Kellergänge. Er kann aber das Besuchsrecht seiner Mieter nicht willkürlich einschränken.
Voraussetzungen für ein wirksames Hausverbot
Ein Hausverbot gegenüber einem Besucher ist nur unter strengen Voraussetzungen zulässig. Entscheidend ist, ob der Besucher den Hausfrieden erheblich und nachhaltig stört oder eine solche Störung konkret zu befürchten ist.
- Erhebliche Störung: Das Verhalten des Besuchers muss über eine bloße Unannehmlichkeit oder ein geringfügiges Ärgernis hinausgehen. Es muss eine spürbare Beeinträchtigung des Zusammenlebens im Haus darstellen. Beispiele für erhebliche Störungen können sein:
- Wiederholte nächtliche Ruhestörungen, die andere Bewohner belästigen.
- Beleidigungen, Bedrohungen oder Tätlichkeiten gegenüber dem Vermieter, anderen Mietern oder Nachbarn.
- Sachbeschädigungen im Haus oder auf dem Grundstück (z.B. Graffiti im Treppenhaus, Beschädigung der Haustür).
- Begehung von Straftaten im Zusammenhang mit dem Aufenthalt im Haus.
- Nachhaltigkeit oder Wiederholungsgefahr: Ein einmaliges, geringfügiges Fehlverhalten – wie zum Beispiel einmaliges lautes Lachen im Flur oder das versehentliche Umstoßen einer Mülltonne – rechtfertigt in der Regel kein Hausverbot. Es muss entweder eine besonders schwerwiegende Störung vorliegen oder die konkrete und begründete Befürchtung bestehen, dass der Besucher sein störendes Verhalten bei zukünftigen Besuchen wiederholen wird.
- Konkreter Anlass: Das Hausverbot muss sich immer auf ein konkret benennbares Fehlverhalten des Besuchers stützen. Allgemeine Antipathie, Vermutungen oder ein dem Vermieter nicht gefallendes Aussehen des Besuchers sind keine ausreichenden Gründe für ein Hausverbot. Der Vermieter muss darlegen können, was genau der Besucher getan hat, um den Hausfrieden zu stören.
Was bedeutet das für Sie als Mieter?
Für Sie bedeutet das: Ihr Vermieter kann einem Ihrer Besucher nur dann wirksam den Zutritt zum Haus (insbesondere zu den Gemeinschaftsflächen, die zur Wohnung führen) verbieten, wenn dieser Besucher nachweislich und schwerwiegend gegen die Hausordnung oder die allgemeinen Regeln des Zusammenlebens verstoßen hat und dadurch der Hausfrieden gestört wird oder eine Wiederholung konkret zu befürchten ist. Ein Hausverbot ist dabei immer das letzte Mittel (Ultima Ratio) und muss verhältnismäßig sein – das heißt, es darf nicht über das hinausschießen, was zur Abwehr der Störung notwendig ist. Liegen diese strengen Voraussetzungen nicht vor, ist ein vom Vermieter ausgesprochenes Hausverbot in der Regel unwirksam.
Was bedeutet Hausfriedensstörung genau und welche Beispiele gibt es?
Hausfriedensstörung bedeutet im Kern, dass jemand widerrechtlich in einen geschützten Bereich eindringt oder sich dort aufhält, obwohl der Berechtigte ihn zum Gehen aufgefordert hat. Dieser geschützte Bereich kann eine Wohnung, ein Haus, ein Geschäftsraum oder auch ein befriedetes Besitztum (z.B. ein eingezäunter Garten) sein. Das Recht, darüber zu bestimmen, wer diesen Bereich betreten darf, nennt man Hausrecht.
In einem Mietshaus hat der Mieter das Hausrecht für seine gemietete Wohnung. Für die Gemeinschaftsflächen (z.B. Treppenhaus, Kellergänge, Hof) hat in der Regel der Vermieter oder die Hausverwaltung das Hausrecht.
Was kann als Störung des Hausfriedens gewertet werden?
Eine Störung des Hausfriedens im weiteren Sinne, die im Kontext eines Mietverhältnisses relevant sein kann (z.B. als Grund für ein Hausverbot gegen einen Besucher), liegt vor, wenn der Frieden des Hauses erheblich gestört wird. Es geht also nicht nur um das reine Betreten, sondern auch um das Verhalten innerhalb des Hauses.
Konkrete Beispiele für Verhaltensweisen, die als erhebliche Störung des Hausfriedens angesehen werden können:
- Straftaten: Begehung von Straftaten im Haus oder auf dem Grundstück, wie z.B. Diebstahl, Sachbeschädigung (Vandalismus), Körperverletzung, Beleidigung oder Bedrohung von Mietern oder dem Vermieter.
- Erhebliche Belästigungen: Wiederholte und unzumutbare Belästigungen anderer Mieter, z.B. durch aggressives Verhalten, Pöbeleien, anhaltenden Lärm zu Ruhezeiten oder mutwillige Verschmutzung von Gemeinschaftseigentum.
- Gefährdung: Ein Verhalten, das die Sicherheit oder den Besitz anderer Bewohner oder des Vermieters gefährdet.
Was ist in der Regel keine relevante Hausfriedensstörung?
Nicht jede Unannehmlichkeit oder Meinungsverschiedenheit stellt gleich eine Störung des Hausfriedens dar, die weitreichende Konsequenzen wie ein Hausverbot rechtfertigt.
Beispiele für Verhaltensweisen, die üblicherweise nicht als erhebliche Störung gelten:
- Normale Wohngeräusche: Üblicher Lärm durch Kinder, gelegentliches Feiern im normalen Rahmen oder Geräusche durch Haushaltsgeräte.
- Alltägliche Meinungsverschiedenheiten: Streitigkeiten zwischen Nachbarn über Parkplätze oder die Einhaltung der Hausordnung, solange sie nicht in Beleidigungen, Bedrohungen oder Tätlichkeiten ausarten.
- Versehentliches Fehlverhalten: Zum Beispiel das kurzzeitige Betreten eines falschen Kellerabteils oder das versehentliche Lärmen zu einer unpassenden Zeit.
- Bloße Anwesenheit: Allein die Anwesenheit einer Person (z.B. eines Besuchers) ist keine Störung, solange sie sich an die Regeln hält und niemanden belästigt.
Wichtig ist: Ob ein Verhalten eine Hausfriedensstörung darstellt, die z.B. ein Hausverbot rechtfertigen könnte, hängt immer von der Schwere und den Umständen des Einzelfalls ab. Eine einmalige, geringfügige Störung reicht dafür in der Regel nicht aus. Es muss sich um ein erhebliches Fehlverhalten handeln, das den Frieden und die Ordnung im Haus nachhaltig beeinträchtigt.
Wer muss beweisen, dass ein Besucher den Hausfrieden gestört hat?
Grundsätzlich gilt im deutschen Recht der Grundsatz: Wer etwas behauptet, das für ihn günstig ist, muss dies im Streitfall auch beweisen.
Übertragen auf die Situation eines Hausverbots, das ein Vermieter gegen einen Besucher ausspricht, bedeutet das: Der Vermieter muss beweisen, dass der Besucher tatsächlich den Hausfrieden gestört hat. Der Vermieter ist derjenige, der das Hausverbot ausspricht und sich dabei auf eine angebliche Störung durch den Besucher beruft. Daher liegt die Beweislast vollständig beim Vermieter.
Was bedeutet Beweislast konkret?
Die Beweislast legt fest, wer die Verantwortung dafür trägt, einem Gericht oder einer anderen entscheidenden Stelle die notwendigen Fakten zu präsentieren und deren Richtigkeit nachzuweisen.
- Der Vermieter muss darlegen: Was genau ist vorgefallen? Wann und wo hat der Besucher den Hausfrieden gestört? Welches konkrete Verhalten (z.B. Lärm, Beleidigung, Sachbeschädigung) wird dem Besucher vorgeworfen?
- Der Vermieter muss beweisen: Er muss Tatsachen vortragen und unter Beweis stellen (z.B. durch Zeugenaussagen anderer Hausbewohner, Fotos, eigene glaubhafte Schilderungen), dass die behauptete Störung durch den Besucher tatsächlich stattgefunden hat.
Was bedeutet das für den betroffenen Besucher?
Für Sie als betroffener Besucher bedeutet dies: Sie müssen nicht Ihre „Unschuld“ beweisen. Es ist nicht Ihre Aufgabe nachzuweisen, dass Sie den Hausfrieden nicht gestört haben. Vielmehr muss der Vermieter Ihnen die Störung nachweisen.
Kann der Vermieter die behauptete Hausfriedensstörung nicht ausreichend beweisen, fehlt eine wichtige Voraussetzung für ein rechtmäßiges Hausverbot. Ein Hausverbot, das ohne ausreichenden Grund oder ohne Beweis für den Grund ausgesprochen wird, kann daher als unbegründet oder rechtswidrig angesehen werden.
Welche Rechte habe ich als Mieter, wenn mein Besuch ein Hausverbot bekommen hat?
Als Mieter haben Sie grundsätzlich das Recht, in Ihrer Wohnung Besuch zu empfangen. Dieses Besuchsrecht ist ein wichtiger Teil Ihres Mietvertrages und erlaubt Ihnen, selbst zu bestimmen, wer Sie besuchen darf. Ihr Vermieter kann dieses Recht nicht ohne Weiteres einschränken.
Wann darf der Vermieter ein Hausverbot aussprechen?
Ein Hausverbot gegen Ihren Besuch ist nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig. Der Vermieter benötigt dafür einen triftigen und nachweisbaren Grund. Ein solcher Grund liegt in der Regel dann vor, wenn Ihr Besuch:
- Den Hausfrieden erheblich stört (z.B. durch wiederholte laute Streitereien, Pöbeleien).
- Andere Mieter oder den Vermieter bedroht oder beleidigt.
- Straftaten im Haus begeht (z.B. Sachbeschädigung, Diebstahl).
- Wiederholt und trotz Abmahnung gegen die Hausordnung verstößt.
Wichtig ist: Das Hausverbot muss sich auf konkrete Vorfälle stützen. Eine reine Antipathie des Vermieters gegenüber Ihrem Besuch reicht nicht aus. Das Verbot muss zudem verhältnismäßig sein, das heißt, es darf nicht über das hinausschießen, was zur Wahrung des Hausfriedens oder zum Schutz des Eigentums notwendig ist.
Was können Sie tun, wenn Sie das Hausverbot für unrechtmäßig halten?
Wenn Sie der Meinung sind, dass das Hausverbot gegen Ihren Besuch nicht gerechtfertigt ist, stehen Ihnen verschiedene allgemeine Möglichkeiten offen:
- Das Gespräch mit dem Vermieter suchen: Oftmals lassen sich Missverständnisse oder Meinungsverschiedenheiten in einem persönlichen Gespräch klären. Sie können die Sichtweise des Vermieters erfragen und Ihre eigene Position darlegen. Vielleicht findet sich eine gemeinsame Lösung.
- Den Vermieter zur Rücknahme auffordern: Sie können den Vermieter (gegebenenfalls schriftlich) auffordern, das Hausverbot zurückzunehmen und Ihre Gründe dafür darlegen, warum Sie das Verbot für unberechtigt halten.
- Gerichtliche Klärung als letzte Möglichkeit: Sollte keine Einigung erzielt werden können und Sie sind weiterhin davon überzeugt, dass das Hausverbot unrechtmäßig ist, besteht theoretisch die Möglichkeit, die Rechtmäßigkeit des Hausverbots gerichtlich überprüfen zu lassen. Ein Gericht würde dann prüfen, ob die vom Vermieter genannten Gründe das Verbot tatsächlich rechtfertigen.
Für Sie bedeutet das: Ihr Recht, Besuch zu empfangen, ist geschützt. Ein Vermieter darf dieses Recht nur einschränken, wenn es dafür schwerwiegende Gründe gibt, die er auch belegen können muss. Ein unbegründetes Hausverbot müssen Sie nicht ohne Weiteres hinnehmen.
Kann ein Hausverbot gegen meinen Besuch ausgesprochen werden, wenn ich selbst gegen die Hausordnung verstoßen habe?
Nein, allein die Tatsache, dass Sie als Mieter gegen die Hausordnung verstoßen haben, rechtfertigt in der Regel kein Hausverbot gegen Ihren Besuch. Für ein Hausverbot muss es einen Grund geben, der direkt im Verhalten oder in der Person des Besuchers liegt.
Das Hausrecht des Vermieters und Ihr Recht auf Besuch
Ihr Vermieter hat zwar das Hausrecht für das gesamte Gebäude, insbesondere für die Gemeinschaftsflächen wie Treppenhaus oder Hof. Dieses Hausrecht erlaubt ihm grundsätzlich, anderen Personen den Zutritt zu verwehren.
Gleichzeitig gehört es aber zu Ihrem Recht als Mieter, in Ihrer Wohnung Besuch zu empfangen. Dies ist Teil der normalen Nutzung Ihrer gemieteten Wohnung. Ihr Vermieter darf dieses Recht nicht willkürlich einschränken.
Maßgeblich ist das Verhalten des Besuchers
Ein Hausverbot gegen Ihren Besuch ist nur dann zulässig, wenn Ihr Besucher selbst einen triftigen Grund dafür liefert. Das bedeutet, Ihr Besuch müsste selbst:
- den Hausfrieden stören (z.B. durch Lärm, Pöbeleien, Belästigung anderer Bewohner).
- gegen die Hausordnung verstoßen.
- Straftaten im Haus begehen (z.B. Sachbeschädigung, Diebstahl).
Ihr eigenes Fehlverhalten kann nicht einfach auf Ihren Besuch übertragen werden. Wenn Sie beispielsweise die Ruhezeiten nicht einhalten, kann der Vermieter deswegen nicht Ihrem Freund den Zutritt verbieten, solange sich dieser Freund beim Besuch an die Regeln hält und niemanden stört.
Was bedeutet das für Sie?
Verstöße Ihrerseits gegen die Hausordnung sind eine Angelegenheit zwischen Ihnen und Ihrem Vermieter. Der Vermieter kann Sie deswegen abmahnen oder bei wiederholten, schwerwiegenden Verstößen unter Umständen sogar das Mietverhältnis kündigen. Ein Hausverbot gegen unbeteiligte Dritte (Ihren Besuch) ist damit aber nicht automatisch gerechtfertigt. Der Fokus für ein Hausverbot muss immer auf dem Verhalten der Person liegen, gegen die es sich richtet – also auf Ihrem Besucher.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung ersetzen kann. Haben Sie konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren – wir beraten Sie gerne.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Feststellungsinteresse
Das Feststellungsinteresse ist eine Voraussetzung dafür, dass ein Gericht eine sogenannte Feststellungsklage zulässt (§ 256 Abs. 1 ZPO). Es bedeutet, dass die klagende Person ein berechtigtes rechtliches Interesse daran haben muss, eine unsichere Rechtslage durch ein Gerichtsurteil klären zu lassen. Diese Unsicherheit muss gegenwärtig bestehen und die Person direkt betreffen, ihre Rechtsposition muss also gefährdet oder unklar sein. Im Text hatte die Mieterin dieses Interesse auch nach ihrem Auszug, weil das unrechtmäßige Hausverbot ihren Ruf schädigen und für mögliche spätere Ansprüche der Vermieterin relevant sein könnte.
Hausrecht des Vermieters
Das Hausrecht des Vermieters ist das Recht, grundsätzlich zu bestimmen, wer sein Grundstück oder Gebäude betreten darf und wer nicht (§§ 903, 1004 BGB). Es leitet sich vom Eigentumsrecht ab und dient dem Schutz seines Eigentums und des Hausfriedens. Im Mietverhältnis ist dieses Recht jedoch eingeschränkt: Der Vermieter überlässt die Wohnung dem Mieter zur Nutzung und kann daher nicht willkürlich den Zutritt für Besucher des Mieters verweigern. Ein Hausverbot gegen Besucher ist nur unter strengen Voraussetzungen möglich, insbesondere bei einer nachgewiesenen erheblichen und nachhaltigen Störung des Hausfriedens durch den Besucher.
Beispiel: Der Vermieter kann einem Nicht-Bewohner verbieten, den Hausflur zu betreten, wenn dieser dort wiederholt randaliert. Er kann aber nicht ohne Weiteres dem Freund der Mieterin den Zutritt zum Haus verbieten, nur weil er ihn unsympathisch findet.
Besuchsrecht des Mieters
Das Besuchsrecht des Mieters ist ein wichtiger Teil des Rechts, die gemietete Wohnung vertragsgemäß zu nutzen (§ 535 BGB). Es beinhaltet das Recht, jederzeit Besuch in der eigenen Wohnung zu empfangen, solange dadurch andere Mieter oder der Vermieter nicht unzumutbar gestört werden. Dieses Recht gehört zur persönlichen Lebensgestaltung und ist durch das Grundrecht auf Unverletzlichkeit der Wohnung (Art. 13 GG) geschützt. Der Vermieter darf dieses Recht nicht ohne sachlichen und schwerwiegenden Grund, wie eine erhebliche Störung des Hausfriedens durch den Besucher, einschränken. Im Text konnte die Vermieterin einen solchen Grund nicht beweisen, weshalb das Hausverbot gegen den Lebensgefährten unwirksam war.
Hausfriedensstörung
Eine Hausfriedensstörung liegt vor, wenn jemand den berechtigten Willen des Hausrechtsinhabers (hier: Vermieter) verletzt, indem er das befriedete Besitztum (Grundstück, Gebäude) unbefugt betritt oder sich trotz Aufforderung nicht entfernt (§ 123 StGB), oder wenn er den Frieden im Haus erheblich beeinträchtigt. Für ein Hausverbot gegen einen Besucher des Mieters reicht nicht jede Unannehmlichkeit oder Meinungsverschiedenheit aus. Die Störung muss erheblich und in der Regel wiederholt sein, also den Hausfrieden nachhaltig beeinträchtigen (z.B. durch Lärm, Gewalt, Beleidigungen, Sachbeschädigungen). Im vorliegenden Fall konnte die Vermieterin keine solchen erheblichen Störungen durch den Lebensgefährten im relevanten Haus nachweisen.
Verhältnismäßigkeit
Verhältnismäßigkeit ist ein grundlegendes Rechtsprinzip, das besagt, dass eine Maßnahme (wie hier das Hausverbot) geeignet, erforderlich und angemessen sein muss, um ein legitimes Ziel zu erreichen. Geeignet ist sie, wenn sie das Ziel (z.B. Schutz des Hausfriedens) fördern kann. Erforderlich ist sie, wenn es kein milderes, gleich wirksames Mittel gibt (z.B. eine Abmahnung des Mieters). Angemessen (oder verhältnismäßig im engeren Sinne) ist sie, wenn der Eingriff (Einschränkung des Besuchsrechts) nicht außer Verhältnis zum verfolgten Zweck steht und die betroffenen Interessen fair abgewogen wurden. Das Gericht prüfte hier, ob das Hausverbot angesichts der fehlenden Beweise für Störungen und des hohen Rangs des Besuchsrechts überhaupt erforderlich und angemessen war, was es verneinte.
Beispiel: Wegen einmaligem lauten Türenschlagen durch einen Besucher wäre ein sofortiges und unbefristetes Hausverbot für das gesamte Anwesen unverhältnismäßig. Mildere Mittel wären ein Gespräch oder eine Ermahnung des Mieters.
Beweislast
Die Beweislast beschreibt die Verpflichtung einer Partei in einem Gerichtsverfahren, bestimmte Tatsachen zu beweisen, um mit ihrem Anspruch oder ihrer Verteidigung Erfolg zu haben. Grundsätzlich gilt im Zivilprozess: Wer etwas behauptet, das für ihn günstig ist (eine anspruchsbegründende oder einwendungserhebliche Tatsache), muss es im Streitfall auch beweisen (vgl. allgemeine Grundsätze der Zivilprozessordnung – ZPO). Im Text trug die Vermieterin die Beweislast dafür, dass der Lebensgefährte den Hausfrieden wiederholt und erheblich gestört hat, da sie auf dieser Grundlage das Hausverbot aussprach und sich darauf berief. Da sie diesen Beweis nicht erbringen konnte (die Zeugen waren ungeeignet), wurde das Hausverbot für unwirksam erklärt.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- §§ 858, 903, 1004 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB): Diese Paragraphen regeln den Schutz des Besitzes und des Eigentums sowie den Anspruch auf Beseitigung von Störungen. Sie bilden die Grundlage, um gegen Beeinträchtigungen des Hausfriedens vorzugehen. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Gericht betont, dass die Beklagte als Vermieterin nicht ausreichend nachweisen konnte, dass der Lebensgefährte der Klägerin den Hausfrieden nachhaltig gestört hat, was Voraussetzung für ein wirksames Hausverbot wäre.
- Mietrechtliche Grundlagen, insbesondere Besitzrecht des Mieters: Das Mietrecht räumt Mietern das Recht ein, die gemietete Wohnung zu nutzen und Besuch zu empfangen. Dieses Recht wird durch das Hausrecht des Vermieters begrenzt, wenn der Hausfrieden gestört wird. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Urteil stärkt das Recht der Mieterin, Besuch in ihrer Wohnung zu empfangen, und stellt klar, dass ein Hausverbot gegen Besucher nur bei konkreten und nachgewiesenen Störungen des Hausfriedens gerechtfertigt ist.
- § 256 Zivilprozessordnung (ZPO) – Feststellungsklage: Diese Vorschrift ermöglicht es, die Feststellung eines Rechtsverhältnisses durch Gericht zu beantragen, wenn ein berechtigtes Interesse an dieser Feststellung besteht. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Klägerin hatte ein berechtigtes Interesse daran, die Rechtsunwirksamkeit des Hausverbots gerichtlich feststellen zu lassen, um ihren Ruf vor ungerechtfertigten Vorwürfen zu schützen und mögliche zukünftige Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.
- Hausrecht des Vermieters: Der Vermieter hat grundsätzlich ein Hausrecht für das Mietobjekt, das es ihm erlaubt, im Rahmen der Gesetze und des Mietvertrages Regeln aufzustellen und durchzusetzen. Dieses Hausrecht ist jedoch nicht grenzenlos und muss die Rechte der Mieter berücksichtigen. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Gericht gesteht dem Vermieter zwar ein Hausrecht zu, begrenzt dieses aber dahingehend, dass ein Hausverbot gegen Besucher des Mieters nur unter strengen Voraussetzungen und nach sorgfältiger Abwägung der Interessen zulässig ist.
Hinweise und Tipps
Praxistipps für Mieter zum Thema Besuchsrecht und Hausverbot durch den Vermieter
Sie erwarten Besuch, aber Ihr Vermieter möchte bestimmen, wer Ihre Wohnung betreten darf? Oder hat er sogar schon ein Hausverbot gegen einen Ihrer Gäste ausgesprochen? Das müssen Sie nicht ohne Weiteres hinnehmen, denn als Mieter haben Sie ein starkes Recht, Besuch zu empfangen.
Hinweis: Diese Praxistipps stellen keine Rechtsberatung dar. Sie ersetzen keine individuelle Prüfung durch eine qualifizierte Kanzlei. Jeder Einzelfall kann Besonderheiten aufweisen, die eine abweichende Einschätzung erfordern.
Tipp 1: Grundsatz: Ihr Besuchsrecht ist stark
Als Mieter haben Sie grundsätzlich das Recht zu entscheiden, wer Sie in Ihrer Wohnung besucht. Dieses Recht gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Ihr Vermieter darf Ihnen hierbei nur in sehr engen Grenzen Vorschriften machen oder gar Besuche verbieten.
Tipp 2: Hausverbot nur bei triftigen, nachweisbaren Gründen
Ein Vermieter darf ein Hausverbot gegen Ihren Besuch nur aussprechen, wenn dieser den Hausfrieden erheblich und wiederholt stört. Bloße Antipathie oder unbewiesene Behauptungen reichen nicht aus. Der Vermieter muss die Störungen konkret benennen und beweisen können.
Beispiel: Lärmbelästigung zu Ruhezeiten, Beleidigungen oder Bedrohungen gegenüber anderen Hausbewohnern oder dem Vermieter könnten (bei Nachweis) ein Hausverbot rechtfertigen. Ein einmaliges, versehentliches lautes Zuschlagen der Tür genügt in der Regel nicht.
⚠️ ACHTUNG: Der Vermieter trägt die volle Beweislast für die behaupteten Störungen. Pauschale Vorwürfe oder Zeugen, die nichts Konkretes beobachtet haben (z. B. weil sie nicht im selben Haus wohnen), sind oft nicht ausreichend.
Tipp 3: Beweise sind entscheidend
Kann der Vermieter die angeblichen Störungen nicht konkret beweisen, ist ein Hausverbot unwirksam. Achten Sie darauf, ob die vom Vermieter genannten Zeugen die Vorfälle überhaupt selbst miterlebt haben und ob deren Aussagen die Vorwürfe stützen. Wenn Sie Zeugen haben, die die Vorwürfe widerlegen können, ist das ebenfalls wichtig.
Tipp 4: Unwirksames Hausverbot: Was tun?
Wenn Sie ein Hausverbot für unberechtigt halten, sollten Sie es nicht einfach ignorieren, um eine Eskalation zu vermeiden. Suchen Sie stattdessen rechtlichen Rat. Es kann notwendig sein, gerichtlich feststellen zu lassen, dass das Hausverbot unwirksam ist (Feststellungsklage), wie im geschilderten Fall.
⚠️ ACHTUNG: Auch wenn Sie inzwischen ausgezogen sind, können Sie unter Umständen noch gegen ein unrechtmäßiges Hausverbot vorgehen, wenn Sie ein berechtigtes Interesse daran haben (z. B. wenn das Verbot Sie weiterhin in Ihrer Freiheit, andere Mieter im Haus zu besuchen, einschränkt).
Tipp 5: Verhältnismäßigkeit wahren
Ein Hausverbot muss immer verhältnismäßig sein. Ein generelles Hausverbot für alle Immobilien des Vermieters, obwohl sich der Vorfall nur auf ein bestimmtes Haus bezog, ist in der Regel unverhältnismäßig und damit unwirksam.
Weitere Fallstricke oder Besonderheiten?
Auch wenn Ihr Besuchsrecht stark ist, müssen Sie natürlich dafür Sorge tragen, dass Ihre Besucher den Hausfrieden wahren und sich an die Hausordnung halten. Wiederholte Störungen durch Besucher können im Extremfall auch zu Problemen für Ihr eigenes Mietverhältnis führen. Ein unberechtigtes Hausverbot müssen Sie aber nicht akzeptieren.
✅ Checkliste: Hausverbot durch Vermieter prüfen
- Hat der Vermieter konkrete Gründe für das Hausverbot genannt?
- Liegen tatsächlich erhebliche und wiederholte Störungen des Hausfriedens vor?
- Kann der Vermieter diese Störungen beweisen (z. B. durch glaubwürdige Zeugen aus dem Haus)?
- Ist das Hausverbot auf das betroffene Haus/Grundstück beschränkt oder unverhältnismäßig weit gefasst?
- Haben Sie eigene Beweise oder Zeugen, die die Vorwürfe entkräften können?
Das vorliegende Urteil
AG Gladbeck – Az.: 11 C 56/24 – Urteil vom 23.01.2025
* Der vollständige Urteilstext wurde ausgeblendet, um die Lesbarkeit dieses Artikels zu verbessern. Klicken Sie auf den folgenden Link, um den vollständigen Text einzublenden.
