Mietvertrag: Vermutung der Richtigkeit und Vollständigkeit hinsichtlich der Betriebskostenabrede

LG Konstanz, Az.: 61 S 30/13 B

Urteil vom 19.12.2013

1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Villingen-Schwenningen vom 25.06.2013 (Az.: 5 C 76/13) wie folgt abgeändert:

Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

Mietvertrag: Vermutung der Richtigkeit und Vollständigkeit hinsichtlich der Betriebskostenabrede

Foto: Daniel Ernst/Bigstock

I.

Die Klägerin begehrt von den Beklagten die Bezahlung von unbezahlt gebliebener Miete für den Monat Januar 2013 in Höhe von 980,00 €.

Zwischen den Parteien bestand ein Mietvertrag.

Die Parteien streiten insbesondere darum, ob der Anspruch der Klägerin aufgrund einer Aufrechnung der Beklagten mit einem Guthaben aus der Heizkostenabrechnung untergegangen ist. Weiter streiten die Parteien, in welchem Umfang vereinbart wurde, dass die Beklagten Betriebskosten zu tragen haben sowie über die Wirkung einer von den Beklagten am 05.12.2012 erklärten Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Es hat dahinstehen lassen, ob die behaupteten Gegenansprüche den Beklagten zustehen, da eine Aufrechnung an einer vertraglich vereinbarten Beschränkung der Aufrechnung scheitere.

Wegen der weiteren erstinstanzlichen tatsächlichen Feststellungen und der Einzelheiten der erstinstanzlichen Entscheidung wird auf das angefochtene Urteil des Amtsgerichts Villingen-Schwenningen vom 25.06.2013 (As. I/201) Bezug genommen.

Mit ihrer am 26.07.2013 eingegangenen Berufung vertiefen die Beklagten ihren Vortrag zur Vereinbarung des Mietvertrages und weisen auf § 560 Abs. 4 BGB hin. Ferner erheben die Beklagten eine Hilfswiderklage für den Fall, dass das Aufrechnungsverbot in dem Mietvertrag wirksam sei.

Die Beklagten beantragen: Das Urteil des Amtsgerichts Villingen-Schwenningen vom 25.06.2013 – 5 C 76/13 – wird aufgehoben. Die Klage wird abgewiesen.

Im Wege der Hilfswiderklage beantragen die Beklagten: Die Klägerin wird verurteilt, an die Beklagten/Berufungskläger als Gesamtschuldner 975,07 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 21.01.2013 an die Beklagten/Berufungskläger zu bezahlen.

Die Klägerin beantragt, die Berufung und Widerklage zurückzuweisen.

Die Klägerin verteidigt das erstinstanzliche Urteil.

Die Kammer hat die Parteien persönlich angehört und Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugin ….

II.

Die zulässige Berufung ist begründet.

Das angefochtene Urteil beruht auf einer Rechtsverletzung.

Der vertragliche Anspruch der Klägerin auf Bezahlung der Miete, Betriebskostenvorauszahlung und Garage für Januar 2013 ist infolge der Aufrechnung der Beklagten untergegangen.

1.)

Die Klägerin als Vermieterin hat gegen die Beklagten als Mieter einen Anspruch für den Monat Januar 2013 auf Bezahlung der vereinbarten monatlichen Miete in Höhe von 740 € für die vermietete Wohnung sowie auf Bezahlung von weiteren 40 € für die vermietete Garage sowie auf Bezahlung von 140 € an monatlichen Vorauszahlungen für Heizung und Warmwasser gem. §§ 535 Abs. 2, 556 Abs. 2 BGB i.V.m. dem zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrag vom 25.01.2011.

Das Bestehen des Mietvertrages sowie die Miethöhe ist unstreitig.

Ab Januar 2013 schulden die Beklagten eine Vorauszahlung auf Nebenkosten in auf 140 Euro angepasster Höhe, vgl. § 560 Abs. 4 BGB.

Unstreitig haben die Beklagten mit Schreiben vom 05.12.2012 unter Bezugnahme auf die vorgelegte Heizkostenabrechnung die monatlichen Vorauszahlungen auf die Heiz- und Warmwasserkosten, die gem. § 2 Ziff. 2 des Mietvertrages vom 25.01.2011 zunächst mit 200 € vereinbart wurden, auf 140 € angepasst. Unstreitig ist das Schreiben vom 05.12.2012 der Klägerin im Dezember 2012 zugegangen. Es entspricht jedenfalls der gem. § 560 Abs. 4 BGB notwendigen Textform. Die Anpassung wurde von den Beklagten in angemessener Weise vorgenommen (vgl. hierzu näher unter Ziff. 2) und hat damit bewirkt, dass die Beklagten im Januar 2013 lediglich monatliche Vorauszahlungen in Höhe von 140 € an die Klägerin zu bezahlen hatten.

2.)

Die unter Ziff. 1 dargestellte Forderung der Klägerin ist aufgrund einer durch die Beklagten erklärten Aufrechnung gem. § 389 BGB untergegangen. Die Beklagten können von der Klägerin die Bezahlung eines Guthabens aus der Heizkostenabrechnung vom 05.06.2012 für den Abrechnungszeitraum 01.04.2011 bis 31.03.2012 in Höhe von 766,62 € und einen Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Vorauszahlungen für den Zeitraum 15.02.2011 bis 31.03.2011 verlangen.

a) Die Beklagten haben einen Anspruch auf Auszahlung des sich aus der Heizkostenabrechnung vom 05.06.2012 in Verbindung mit der Nebenkostenabrechnung vom 04.10.2012 ergebenden Abrechnungsguthabens in Höhe von 766,62 €.

Dieser Anspruch folgt aus dem Mietvertrag und wird mit Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung fällig (vgl. Ehlert in Beck´scher Online-Kommentar BGB, § 556, Rz. 68).

aa) Die von der Klägerin vorgenommene Abrechnung über die Heiz- und Warmwasserkosten der Firma … vom 05.06.2012 genügt den Anforderungen an eine formell ordnungsgemäße Abrechnung. Insoweit ist eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der Verteilungsschlüssel, soweit sie dem Mieter nicht bekannt sind, die Berechnung des Mieteranteils und der Abzug der Vorauszahlungen enthalten und die Abrechnung ist insoweit so klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich, dass ein durchschnittlich gebildeter, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulter Mieter sie nachvollziehen und den Saldo nachprüfen kann (sogenannte „formelle Wirksamkeit“, vgl. m.w.N. Weidenkaff in Palandt, § 535, Rz. 93).

Aus der genannten Abrechnung lässt sich insoweit ein Guthaben der Beklagten bei Vorauszahlungen von 2.400 und Kosten von 1.633,38 € in Höhe von 766,62 € errechnen.

bb) Dagegen steht der Klägerin kein Anspruch auf eine Betriebskostennachzahlung für den Zeitraum 01.04.2011 bis 31.03.2012 zu.

Zum einen ist der Klägerin nicht der Beweis gelungen, dass die Parteien gem. § 556 Abs. 1 S. 1 BGB vereinbart haben, dass die Beklagten als Mieter neben den Kosten für Heizung und Warmwasser noch weitere Betriebskosten zu tragen haben und zum anderen entspricht die von der Klägerin vorgelegte Betriebskostenabrechnung, soweit diese über die Kosten von Heizung und Warmwasser hinaus geht, nicht den Anforderungen an eine formell ordnungsgemäße Abrechnung, so dass ein Anspruch der Klägerin auf Nachzahlung jedenfalls nicht fällig wäre.

Der Klägerin hat nicht beweisen können, dass zwischen den Parteien eine Vereinbarung getroffen wurde, die Beklagten hätten als Mieter weitere Betriebskosten zu tragen. Dies ergibt sich zunächst nicht aus dem Mietvertrag. In dem zwischen den Parteien unstreitig am 25.01.2011 abgeschlossenen Mietvertrag ist unter § 3 Ziff. 2 u.a. folgendes vereinbart:

„Neben der Miete sind monatliche Vorauszahlungen zu entrichten.

Für Heizung und Warmwasser: € 200,00

Für andere Betriebskosten im Sinne von § 2 der Betriebskostenverordnung: € —

Folgende sonstige Betriebskosten gem. § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung werden als umlagefähig vereinbart:…“

Die Parteien haben in dem zwischen ihnen am 25.01.2011 schriftlich abgeschlossenen Mietvertrag damit keine weiteren, von den Beklagten zu tragenden Betriebskosten eingesetzt. Die dort vorgesehenen Spalten sind leer. Es wurde nicht im Einzelnen aufgeführt, welche Betriebskosten als vom Mieter zu tragen vereinbart wurden.

Die Beklagten haben auch eine Nebenkostenvorauszahlung auf die sonstigen Betriebskosten nicht vereinbart. Der schriftliche Mietvertrag unterscheidet in § 3 Ziff. 2 zwischen „monatlichen Vorauszahlungen für Heizung und Warmwasser“ und für „sonstige Betriebskosten“. Monatliche Vorauszahlungen in Höhe von zunächst 200 € wurden nur für die Kosten von Heizung und Warmwasser vereinbart. Monatliche Vorauszahlungen für die sonstigen Betriebskosten wurden nicht vereinbart.

Aus der Vertragsurkunde folgt damit nicht, dass die Beklagten weitere Betriebskosten zu tragen hätten. Der Kammer lag in der mündlichen Verhandlung vom 06.12.2013 von den Parteien eigenhändig unterschriebene Mietvertrag im Original vor. Zweifel an der Echtheit der Urkunde bestehen nicht. Aus dem schriftlich geschlossenen Mietvertrag folgt damit zunächst der Anschein der Richtig- und Vollständigkeit der dort abgegebenen Erklärungen.

Diesen Anschein konnte die Klägerin nicht erschüttern. Die Klägerin behauptet zwar, dass mündlich besprochen und vereinbart worden sei, dass von den Beklagten sämtliche Betriebskosten zu tragen seien und beruft sich insoweit auf die Zeugin … . Das Gericht ist aufgrund der Angaben der Zeugin … nicht zweifelsfrei davon überzeugt, dass entgegen dem schriftlich abgeschlossenen Mietvertrag zwischen den Parteien auch die Übernahme von weiteren Betriebskosten durch die Beklagten vereinbart wurde. Die Zeugin … hat zwar angegeben, dass über die Nebenkosten ausführlich gesprochen worden sei. Sie hat auch angegeben, dass es ganz klar gewesen sei, dass die Nebenkosten alle von den Mietern zu tragen seien. In dem Mietvertrag habe „alles drin“ sein sollen.

Das Gericht überzeugen die Angaben der Zeugin nicht. Zunächst erscheint es bereits zweifelhaft, dass die Zeugin den Mietern den Mietvertrag, wie von ihr behauptet, in Gänze („wie bei einem Notar“) tatsächlich vorgelesen hat. Dies erscheint anhand des Umfangs des Mietvertrages nicht glaubhaft. Zudem ist es nicht nachvollziehbar, dass, wenn die Zeugin tatsächlich den Mietern den Mietvertrag vollständig vorgelesen und ausführlich über die von den Mietern zu tragenden Betriebskosten gesprochen worden sein sollte, es dann gleichwohl unterblieben ist, die dafür vorgesehene Spalte im Mietvertrag auszufüllen. Diese Auslassung hätte dann auffallen müssen.

Zudem hat sich die Zeugin tatsächlich nicht an Einzelheiten der Vertragsgespräche erinnern können. Befragt zu der zu stellenden Kaution hat die Zeugin angegeben, dass die Kaution immer zwei Monatsmieten betrage und immer vor Einzug vollständig zu bezahlen sei. Dies stimmt indes mit den Angaben in dem hier streitgegenständlichen Mietvertrag nicht überein. Entgegen der üblichen Praxis der Zeugin wurde in § 21 hinsichtlich de Kaution vereinbart, dass diese „entfällt“. Dies musste die Zeugin dann auch nach Vorhalt einräumen. Die Zeugin sagte auf Vorhalt aus, dass sie insoweit keine konkrete Erinnerung an das Gespräch hatte bzw. sich hier täuschte.

Auch zu den näheren Einzelheiten bezüglich der Vereinbarung hinsichtlich der Betriebskosten befragt, wiederholte die Zeugin stets und im Wesentlichen gleichbleibend, dass es „klar“ gewesen sei, dass diese vom Mieter zu tragen seien und dass „im Mietvertrag alles drin“ gewesen sei. Nähere Einzelheiten hierzu konnte die Zeugin trotz Nachfrage indes nicht wiedergeben.

Das Gericht ist aufgrund dieser Angaben der Zeugin nicht davon überzeugt, dass sich die Zeugin … noch an die genauen Umstände der Vertragsverhandlungen zwischen den Parteien erinnert. Die Zeugin mag noch eine konkrete Erinnerung an die äußeren Umstände des Gesprächs haben, nicht aber an die Vertragsverhandlungen im Einzelnen. Nach alledem ist das Gericht jedenfalls nicht überzeugt, dass entgegen der schriftlichen Angaben im Mietvertrag zwischen den Parteien vereinbart wurde, dass die Beklagten sämtliche weiteren umlagefähigen Betriebskosten zu tragen haben.

Zudem entspricht die von der Klägerin vorgelegte Betriebskostenabrechnung vom 04.10.2012 nicht den Anforderungen, die an eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zu stellen sind. Die Abrechnung über die Betriebskosten insgesamt wäre damit auch nicht fällig.

b) Die Beklagten haben ferner einen Anspruch gegen die Klägerin auf Rückzahlung der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten für den Zeitraum 15.02. bis 30.03.2011. Über diesen Zeitraum wurde zwar zunächst abgerechnet, an dieser Abrechnung halten die Parteien aber nicht fest. Insoweit ist davon auszugehen, dass keine Abrechnung gelegt wurde. Die Beklagten haben für diesen Zeitraum 300 € an Vorauszahlungen auf die Heiz- und Warmwasserkosten geleistet. Das Mietverhältnis ist zwischen den Parteien beendet. Hinsichtlich dieses Zeitraums ging den Beklagten keine formell ordnungsgemäße Abrechnung zu. Die Beklagten können damit die Rückzahlung der geleisteten Vorauszahlungen jedenfalls für diesen Zeitraum verlangen. Ihre Aufrechnungserklärung ist sachdienlich dahingehend auszulegen.

c) Die zur Aufrechnung stehenden Forderungen sind gegenseitig und gleichartig.

d) Die Hauptforderung ist erfüllbar, die Gegenforderungen bestehen, sind fällig und durchsetzbar.

e) Die Aufrechnung ist nicht gem. § 8 des zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrages ausgeschlossen. § 8 des zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrages bestimmt Folgendes:

„Der Mieter kann gegenüber der Miete mit einer Gegenforderung aus dem Mietverhältnis nur aufrechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht ausüben, wenn er dies mindestens 1 Monat vor der Fälligkeit der Miete dem Vermieter schriftlich angekündigt hat. Mit Forderungen außerhalb des Mietverhältnisses kann der Mieter nur aufrechnen, wenn diese unbestritten oder rechtskräftig festgestellt sind. Die verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters für bei Vertragsschluss vorhandene Sachmängel ist ausgeschlossen. § 536 a Abs. 1 BGB findet keine Anwendung.“

Das Aufrechnungsverbot gem. 8 S. 1 des zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrages ist unwirksam. Es weicht von § 556 b Abs. 2 S. 1 BGB ab und ist deswegen gem. § 556 b Abs. 2 S. 2 BGB unwirksam.

§ 8 S. 1 des zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrages enthält die Einschränkung, dass die Aufrechnung mindestens 1 Monat vor Fälligkeit schriftlich angekündigt werden muss. Gem. § 556 b Abs. 2 S. 1 BGB genügt die Anzeige in Textform. Gem. § 126 Abs. 1 BGB, der gem. § 127 Abs. 1 BGB im Zweifel auch für die durch Rechtsgeschäft bestimmte Form gilt, verlangt Schriftform, dass die Urkunde von dem Aussteller eigenhändig durch Namensunterschrift oder mittels notariell beglaubigten Handzeichens unterzeichnet werden muss. Textform hingegen begnügt sich § 126 b BGB i.V.m. § 127 Abs. 1 BGB damit, dass die Erklärung in einer Urkunde oder auf andere zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeigneter Weise abgegeben, die Person des Erklärenden genannt und der Abschluss der Erklärung durch Nachbildung der Namensunterschrift oder anderes erkennbar gemacht werden.

Damit weichen die vertraglichen Vereinbarungen zwischen den Parteien deutlich zum Nachteil des Mieters von der gesetzlichen Bestimmung ab und sind gem. § 556 b Abs. 2 S. 2 BGB unwirksam.

Unschädlich ist hier, dass die Beklagten mit einer Forderung aufrechnen, die nicht unmittelbar unter den Wortlaut des § 556 b Abs. 2 BGB fällt. Die Vertragsklausel ist hier gem. § 306 im Ganzen unwirksam. Die Unwirksamkeit muss hierbei nicht unbedingt aus den §§ 307 ff. BGB folgen, sondern kann auch aus einem gesetzlichen Verbot wie § 556 b Abs. 2 S. 2 BGB folgen (vgl. Grüneberg in Palandt, 73. Aufl., BGB, § 306 Rz. 5).

f) Die Beklagten haben am 07.03.2013 gem. § 388 BGB die Aufrechnung erklärt. Diese Erklärung wurde in der mündlichen Verhandlung vom 06.12.2013 noch dahingehend präzisiert, dass zunächst mit der Forderung aus dem Guthaben gemäß der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung aufgerechnet werden soll und im Übrigen mit der weiteren Forderung.

Der Anspruch der Klägerin auf Bezahlung von Miete und Vorauszahlungen für die Heiz- und Warmwasserkosten und Bezahlung der Garagenmiete für den Monat Januar 2013 ist damit infolge der Aufrechnung untergegangen.

3.)

Der geltend gemachte Zinsanspruch steht der Klägerin nicht zu.

Die Aufrechnung bewirkt gem. § 389 BGB, dass die Forderungen, soweit sie sich decken, als in dem Zeitpunkt erloschen gelten, in welchem sie zur Aufrechnung geeignet einander gegenübergetreten sind. Etwa entstandene Zinsansprüche erlöschen damit ebenfalls ex tunc.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Die Voraussetzung für die Zulassung einer Revision gem. § 543 Abs. 2 ZPO liegen nicht vor.