Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Der Fall vor Gericht
- Die Schlüsselerkenntnisse
- Benötigen Sie Hilfe?
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Unter welchen Umständen ist eine Wohnungsbesichtigung durch den Vermieter vor einer Eigenbedarfskündigung zwingend erforderlich?
- Kann eine Eigenbedarfskündigung auch ohne vorherige Wohnungsbesichtigung wirksam sein, und wenn ja, unter welchen Voraussetzungen?
- Welche Rolle spielt die Begründung des Eigenbedarfs bei der Beurteilung, ob eine Wohnungsbesichtigung notwendig war?
- Wie können Mieter eine Eigenbedarfskündigung, die ohne vorherige Wohnungsbesichtigung ausgesprochen wurde, rechtlich angreifen?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: AG Hamburg
- Datum: 14.02.2025
- Aktenzeichen: 49 C 86/24
- Verfahrensart: Räumungsklage wegen Eigenbedarfs
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Zivilrecht
- Beteiligte Parteien:
- Klägerin: Eigentümerin und Vermieterin der Wohnung in Hamburg, die die geräumte Herausgabe der vermieteten Wohnung fordert. Sie begründet ihre Klage mit Eigenbedarf, da die Wohnung ihrer 20-jährigen Tochter (die zum 01.04.2024 ihr Medizinstudium an der MSH Medical School Hamburg beginnt) sowie einem Gesellschafter zur Nutzung zur Verfügung gestellt werden soll.
- Beklagte: Mieterin der genannten Wohnung, gegen die die Räumungsklage erhoben wurde.
- Um was ging es?
- Sachverhalt: Die Klägerin besitzt eine 101 m² große 3-Zimmer-Wohnung in Hamburg, die seit dem 30.11.2017 vermietet ist. Ende September 2023 kündigte sie das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs, um ihrer Tochter und einem Gesellschafter den zukünftigen Wohnungsbedarf zu ermöglichen.
- Kern des Rechtsstreits: Es besteht Streit darüber, ob der angeführte Eigenbedarf ausreichend begründet ist und ob dadurch das Mietverhältnis wirksam beendet und die Herausgabe der Wohnung erzwungen werden kann.
- Was wurde entschieden?
- Entscheidung:
- Die Klage wurde abgewiesen.
- Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.
- Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dabei wurde der Klägerin nachgelassen, die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, sofern die Beklagte nicht vor der Vollstreckung entsprechend Sicherheit leistet.
- Der Streitwert wurde auf 20.640,00 € festgesetzt.
- Folgen:
- Die Klägerin muss die Kosten des Rechtsstreits übernehmen und kann den angestrebten Räumungsanspruch aufgrund von Eigenbedarf nicht durchsetzen.
- Das Urteil legt fest, dass unter den gegebenen Umständen der Eigenbedarf nicht zur Räumung der Mieterin führt, wodurch die bisherige mietvertragliche Nutzung fortbesteht.
- Entscheidung:
Der Fall vor Gericht
Gericht weist Eigenbedarfskündigung wegen fehlender Wohnungsbesichtigung ab
Das Amtsgericht Hamburg hat in einem aktuellen Urteil (Az.: 49 C 86/24) eine Räumungsklage abgewiesen, die ein Vermieter wegen Eigenbedarfs gegen seinen Mieter erhoben hatte. Kern des Rechtsstreits war die Frage, ob eine Eigenbedarfskündigung rechtens ist, wenn die Wohnung vor Ausspruch der Kündigung nicht durch den Vermieter oder die Bedarfsperson besichtigt wurde. Das Gericht entschied zugunsten des Mieters und stärkte damit die Rechte von Mietern in solchen Konfliktsituationen.
Hintergrund des Falls: Eigenbedarf für studierende Tochter und Vater
Die Klägerin, eine Immobiliengesellschaft, ist Eigentümerin einer 101 Quadratmeter großen 3-Zimmer-Wohnung in Hamburg, die an die Beklagte vermietet ist. Sie kündigte das Mietverhältnis ordentlich wegen Eigenbedarfs. Als Bedarfsperson wurde zunächst die 20-jährige Tochter der Gesellschafter der Klägerin genannt, die in Hamburg ein Medizinstudium aufnehmen sollte. Später wurde der Eigenbedarf auch auf den Gesellschafter selbst erweitert, der zukünftig mehr Zeit in Hamburg verbringen und ein Zimmer der Wohnung nutzen wollte.
Mieterin widerspricht der Kündigung und verweist auf persönliche Härte
Die Mieterin widersprach der Kündigung. Sie argumentierte, dass ein Umzug für sie unzumutbar sei. Als berufstätige Ärztin und Mutter einer 12-jährigen Tochter, die ein Gymnasium in der Nähe besucht, sei sie stark in ihrem Wohnumfeld verwurzelt. Zudem pflege sie ihre erkrankte Mutter, die in der Nachbarschaft wohnt. Sie betonte die räumliche Nähe zu Arbeitsplatz, Schule und pflegebedürftiger Mutter als wesentlichen Faktor für ihre Lebensqualität und die Organisation ihres Alltags.
Gericht bemängelt fehlende Besichtigung der Wohnung durch Vermieter
Das Amtsgericht Hamburg gab der Mieterin Recht und wies die Räumungsklage ab. Ein zentraler Punkt der Urteilsbegründung war, dass die Klägerin die Wohnung vor Ausspruch der Eigenbedarfskündigung nicht besichtigt hatte. Das Gericht stellte fest, dass eine solche Besichtigung grundsätzlich erforderlich ist, um den geltend gemachten Eigenbedarf substantiell zu prüfen und nachvollziehbar zu machen.
„Junge Leute nehmen jede Wohnung“ – Gericht sieht pauschale Aussage kritisch
Die Argumentation der Klägerin, eine Besichtigung sei nicht notwendig, da „junge Leute, die in Hamburg studieren, dankbar über jede Wohnung seien“, wies das Gericht entschieden zurück. Eine solche pauschale Aussage sei nicht ausreichend, um die Notwendigkeit des Eigenbedarfs zu belegen. Vielmehr müsse der Vermieter konkret darlegen, warum gerade diese Wohnung für die Bedarfspersonen benötigt werde.
Individualisierung des Eigenbedarfs und Angabe der Bedarfspersonen
Das Gericht ging auch auf die formellen Anforderungen an eine Eigenbedarfskündigung ein. Zwar wurde in der zweiten Kündigung der vollständige Name und das Geburtsdatum der Tochter sowie der Name der geplanten Mitbewohnerin genannt. Auch die aktuellen Wohnverhältnisse der Tochter wurden dargelegt. Dies wertete das Gericht grundsätzlich als hinreichende Individualisierung der Bedarfspersonen. Dennoch blieb die Kündigung aufgrund der fehlenden Besichtigung unwirksam.
Keine abschließende Entscheidung zur Frage der Überdimensionierung
Die Frage, ob die 101 Quadratmeter große Wohnung für zwei Studentinnen und die gelegentliche Nutzung durch den Vater überdimensioniert sei, ließ das Gericht in diesem Urteil offen. Da die Kündigung bereits wegen der fehlenden Besichtigung unwirksam war, musste diese Frage nicht abschließend entschieden werden. Die Beklagte hatte argumentiert, dass die Größe der Wohnung für den angegebenen Bedarf unverhältnismäßig sei und die Klägerin auf eine Gewerbefläche im Erdgeschoss ausweichen könne.
Bedeutung des Urteils für Betroffene von Eigenbedarfskündigungen
Dieses Urteil des Amtsgerichts Hamburg stärkt die Rechte von Mietern, die mit einer Eigenbedarfskündigung konfrontiert sind. Es macht deutlich, dass Vermieter bei einer Eigenbedarfskündigung sorgfältig vorgehen und ihre Gründe substantiiert darlegen müssen. Die bloße Behauptung von Eigenbedarf reicht nicht aus. Eine Besichtigung der Wohnung durch die Bedarfspersonen ist in der Regel unerlässlich, um den Bedarf nachvollziehbar zu machen und sicherzustellen, dass die Wohnung tatsächlich für den angegebenen Zweck benötigt wird.
Vermieter müssen formelle und materielle Anforderungen beachten
Für Vermieter bedeutet dieses Urteil, dass sie bei einer Eigenbedarfskündigung sowohl die formellen als auch die materiellen Anforderungen beachten müssen. Dazu gehört nicht nur die korrekte Angabe der Bedarfspersonen und eine nachvollziehbare Begründung des Eigenbedarfs, sondern eben auch die Dokumentation einer Wohnungsbesichtigung. Fehlt eine solche Besichtigung, kann dies die Unwirksamkeit der Kündigung zur Folge haben, wie das Urteil des Amtsgerichts Hamburg zeigt.
Mieter sollten Rechte prüfen und Widerspruch einlegen
Mieter, die eine Eigenbedarfskündigung erhalten, sollten ihre Rechte unbedingt prüfen und gegebenenfalls anwaltlichen Rat einholen. Ein Widerspruch gegen die Kündigung ist in vielen Fällen ratsam. Dabei sollten Mieter insbesondere auf formelle Fehler in der Kündigung hinweisen, die Begründung des Eigenbedarfs kritisch hinterfragen und gegebenenfalls eigene Härtefallgründe geltend machen. Das Urteil des Amtsgerichts Hamburg zeigt, dass die Gerichte die Rechte von Mietern in Eigenbedarfssituationen ernst nehmen und eine sorgfältige Prüfung der Sachlage vornehmen.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil zeigt, dass eine Eigenbedarfskündigung nur wirksam ist, wenn der Nutzungswille zum Zeitpunkt der Kündigung bereits hinreichend gefestigt war – bloße Nutzungswünsche reichen nicht aus. Für eine gültige Kündigung muss die Bedarfsperson individuell benannt und die Gründe für den Eigenbedarf müssen vernünftig und nachvollziehbar sein. Besonders bedeutsam ist, dass selbst bei formal korrekten Kündigungsschreiben die tatsächliche Verfestigung des Nutzungswillens entscheidend ist, was Mietern in ähnlichen Situationen einen wichtigen Schutz vor voreiligen oder strategischen Eigenbedarfskündigungen bietet.
Benötigen Sie Hilfe?
Zweifel bei Eigenbedarfskündigungen und fehlender Wohnungsbesichtigung?
Fehlende Wohnungsbesichtigungen können in Fällen von Eigenbedarfskündigungen zu erheblichen Unklarheiten führen. Eine unzureichende Prüfung der vorliegenden Tatsachen und formellen Voraussetzungen birgt Risiken, die weit über den unmittelbaren Konflikt hinausgehen. Wer sich in einer ähnlichen Situation befindet, sollte daher genau prüfen, ob alle notwendigen Kriterien erfüllt wurden und wo eventuelle Fehler gemacht wurden.
Unsere Kanzlei unterstützt Sie dabei, Ihre individuelle Situation sachlich zu analysieren und Ihre Rechte zu wahren. Mit einer präzisen Prüfung der relevanten Unterlagen und einer klaren Beratung schaffen wir die Grundlage, um Ihre Perspektive zu schärfen und die nächsten Schritte optimal zu planen.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Unter welchen Umständen ist eine Wohnungsbesichtigung durch den Vermieter vor einer Eigenbedarfskündigung zwingend erforderlich?
Eine Wohnungsbesichtigung durch den Vermieter vor einer Eigenbedarfskündigung ist besonders dann zwingend erforderlich, wenn der Eigenbedarf für eine noch zu gründende Wohngemeinschaft (WG) geltend gemacht wird. In diesem Fall dient die Besichtigung als wesentlicher Nachweis für die „hinreichende Verfestigung des Eigenbedarfs“.
Rechtliche Grundlage und Bedeutung der Wohnungsbesichtigung
Bei einer Eigenbedarfskündigung muss der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nachweisen können. Die Wohnungsbesichtigung spielt dabei eine entscheidende Rolle, da sie belegt, dass der Eigenbedarf nicht nur behauptet, sondern tatsächlich konkret geplant ist. Eine unterbliebene Besichtigung wird von Gerichten als „gewichtiges Indiz gegen eine hinreichende Verfestigung des Eigenbedarfs“ gewertet.
Wenn Sie als Vermieter eine Eigenbedarfskündigung aussprechen möchten, sollten Sie daher unbedingt vorher einen Besichtigungstermin mit dem Mieter vereinbaren, insbesondere in folgenden Fällen:
- Wenn die Wohnung für eine noch zu gründende WG genutzt werden soll
- Wenn die begünstigte Person die Wohnung noch nicht kennt
- Wenn über Details der Nutzung noch nicht abschließend gesprochen wurde
Konsequenzen einer fehlenden Besichtigung
Das Amtsgericht Hamburg hat in einem Urteil vom 30.11.2022 (Az. 49 C 441/21) eine Räumungsklage abgewiesen, weil vor der Eigenbedarfskündigung keine Wohnungsbesichtigung stattgefunden hatte. Das Gericht begründete dies damit, dass die Nutzung einer Wohnung durch eine noch zu gründende WG keinen hinreichend verfestigten Eigenbedarf darstellt, wenn:
- Die Wohnung vor der Kündigung nicht besichtigt wurde
- Über Details der Nutzung und den jeweiligen Mietzins noch nicht abschließend gesprochen wurde
- Die Entscheidung über den Zuzug der anvisierten WG-Mitglieder noch nicht endgültig getroffen wurde
Unterscheidung zu anderen Besichtigungsrechten
Es ist wichtig, zwischen verschiedenen Arten von Besichtigungsrechten zu unterscheiden:
- Besichtigung vor einer Eigenbedarfskündigung: Dient dem Nachweis des ernsthaften Eigenbedarfs
- Besichtigung nach einer Kündigung: Hier hat der Vermieter das Recht, die Wohnung für Nachmieter zu zeigen
- Besichtigung während des laufenden Mietverhältnisses: Erfordert stets einen besonderen Anlass
Beachten Sie, dass für eine anlasslose Wohnungsbesichtigung kein Recht besteht. Die bloße Absicht, Eigenbedarf geltend zu machen, reicht als Anlass für eine Besichtigung nicht aus. Für eine Besichtigung im Rahmen einer geplanten Eigenbedarfskündigung muss ein begründeter Anlass vorliegen, und die Besichtigung muss rechtzeitig angekündigt werden (üblicherweise 3-4 Tage im Voraus).
Praktische Hinweise für Vermieter und Mieter
Wenn Sie als Vermieter eine Eigenbedarfskündigung planen, sollten Sie:
- Die Wohnung vor der Kündigung besichtigen lassen (insbesondere bei WG-Gründung)
- Die Besichtigung rechtzeitig ankündigen
- Die Besichtigung zu einer für den Mieter zumutbaren Zeit durchführen (werktags zwischen 10-13 Uhr oder 15-18 Uhr)
Als Mieter sollten Sie wissen, dass Sie eine berechtigte Besichtigung nicht verweigern dürfen. Eine unberechtigte Verweigerung kann sogar zu einer fristlosen Kündigung führen.
Die Wohnungsbesichtigung ist somit ein wichtiger Baustein für die Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung und kann bei Fehlen dazu führen, dass eine Räumungsklage abgewiesen wird.
Kann eine Eigenbedarfskündigung auch ohne vorherige Wohnungsbesichtigung wirksam sein, und wenn ja, unter welchen Voraussetzungen?
Grundsätzlich kann eine Eigenbedarfskündigung auch ohne vorherige Wohnungsbesichtigung wirksam sein. Allerdings kann eine fehlende Besichtigung in bestimmten Fällen als Indiz gegen einen ernsthaften Eigenbedarf gewertet werden.
Rechtliche Grundlagen zur Wohnungsbesichtigung bei Eigenbedarf
Bei einer Eigenbedarfskündigung besteht keine gesetzliche Pflicht zur vorherigen Besichtigung der Wohnung. Der Vermieter muss jedoch nachweisen können, dass ein ernsthafter und konkreter Nutzungswunsch besteht. Die Nutzungsabsicht muss ernsthaft sein, darf nicht vorgetäuscht werden und muss in einem zeitlich engen Zusammenhang mit der Kündigung stehen.
Wann eine fehlende Besichtigung problematisch sein kann
Eine fehlende Besichtigung kann in folgenden Fällen als Indiz gegen einen ernsthaften Eigenbedarf gewertet werden:
- Wenn die bedarfsberechtigte Person die Wohnung vor der Kündigung nie besichtigt hat, obwohl dies zumutbar gewesen wäre. So hat das Amtsgericht Hamburg in einem Fall die fehlende Besichtigung durch die Tochter des Vermieters als wichtiges Indiz gegen einen ernsthaften Eigenbedarf gewertet. Das Gericht argumentierte, dass bei einem ernsthaften Interesse eine Besichtigung auch bei einem Wohnsitz im Ausland (in diesem Fall Schweden) zu erwarten gewesen wäre.
- Wenn der Vermieter oder die bedarfsberechtigte Person die Wohnung nicht kennt und keine Überlegungen zur Eignung der Wohnung für den beabsichtigten Zweck angestellt hat. Die Vermieterin hätte sich über die Eignung der Wohnung bereits vor der Kündigung Gedanken machen müssen.
Voraussetzungen für eine wirksame Eigenbedarfskündigung ohne Besichtigung
Eine Eigenbedarfskündigung kann auch ohne vorherige Besichtigung wirksam sein, wenn:
- Der Eigenbedarf nachvollziehbar begründet ist: Der Vermieter muss in der Kündigung den Sachverhalt nachvollziehbar schildern und erläutern, weshalb er den Wohnraum für sich oder einen Familienangehörigen beansprucht. Die Gründe müssen konkret, nachprüfbar und von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen sein.
- Ein konkreter Nutzungswunsch besteht: Es muss eine konkrete Nutzungsabsicht vorliegen, die in einem zeitlich engen Zusammenhang mit der Kündigung steht. Der Vermieter darf nicht kündigen, wenn er die Wohnung erst in einigen Jahren benötigt.
- Keine Vorratskündigung vorliegt: Eine Eigenbedarfskündigung ohne aktuellen Anlass oder konkret wohnbedürftige Person ist nicht erlaubt. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass nur dann ein Eigenbedarfsgrund besteht, wenn die Person, die einziehen soll, dies auch tatsächlich will.
Wenn Sie als Vermieter eine Eigenbedarfskündigung aussprechen möchten, sollten Sie bedenken, dass eine fehlende Besichtigung vor Gericht kritisch hinterfragt werden könnte. In Fällen, in denen eine Besichtigung zumutbar gewesen wäre, kann dies als Indiz gegen einen ernsthaften Eigenbedarf gewertet werden.
Umgekehrt können Sie als Mieter bei einer Eigenbedarfskündigung prüfen, ob die bedarfsberechtigte Person die Wohnung besichtigt hat. Falls nicht, könnte dies ein Argument gegen die Ernsthaftigkeit des Eigenbedarfs sein, besonders wenn eine Besichtigung zumutbar gewesen wäre.
Welche Rolle spielt die Begründung des Eigenbedarfs bei der Beurteilung, ob eine Wohnungsbesichtigung notwendig war?
Die Begründung des Eigenbedarfs und die Wohnungsbesichtigung stehen in einem wichtigen Zusammenhang bei der Beurteilung der Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung. Eine unterbliebene Besichtigung kann ein gewichtiges Indiz gegen eine hinreichende Verfestigung des Eigenbedarfs sein.
Bedeutung der Wohnungsbesichtigung für die Ernsthaftigkeit des Eigenbedarfs
Wenn ein Vermieter eine Wohnung wegen Eigenbedarfs kündigt, ohne diese vorher besichtigt zu haben, kann dies darauf hindeuten, dass der Eigenbedarf nicht ausreichend konkretisiert ist. Das Amtsgericht Hamburg hat in einem Fall entschieden, dass die unterbliebene Besichtigung ein gewichtiges Indiz gegen eine hinreichende Verfestigung des Eigenbedarfs darstellt. In diesem Fall wollte der Sohn des Vermieters mit Freunden eine WG gründen, hatte die Wohnung jedoch nie besichtigt.
Die Wohnungsbesichtigung dient als Nachweis für die Ernsthaftigkeit und Konkretheit des Nutzungswunsches. Wenn Sie als Vermieter eine Eigenbedarfskündigung aussprechen möchten, sollten Sie daher die Wohnung vorher besichtigen lassen, um den Eigenbedarf zu konkretisieren und zu verfestigen.
Anforderungen an die Begründung des Eigenbedarfs
Die Begründung einer Eigenbedarfskündigung muss vernünftig und nachvollziehbar sein. Sie muss bereits im Kündigungsschreiben enthalten sein und kann nicht nachträglich ergänzt werden. Eine detaillierte Begründung kann jedoch eine fehlende Besichtigung nicht vollständig kompensieren, da die Besichtigung als eigenständiges Element zur Beurteilung der Ernsthaftigkeit des Eigenbedarfs angesehen wird.
Für eine formell ordnungsgemäße Begründung einer Eigenbedarfskündigung ist es ausreichend:
- Die Person zu benennen, für die der Eigenbedarf geltend gemacht wird
- Das Interesse darzulegen, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat
Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass die Begründung nicht ins Detail gehen muss. Es ist nicht erforderlich, konkrete Angaben zur bisherigen Wohnung nach Größe und Anzahl der Zimmer zu machen. Die Frage, ob der angegebene Kündigungsgrund tatsächlich besteht, ist eine Frage der materiellen Begründetheit der Kündigung und wird im Streitfall durch eine Beweisaufnahme geklärt.
Wechselwirkung zwischen Begründung und Besichtigung
Wenn Sie als Vermieter eine detaillierte und nachvollziehbare Begründung für den Eigenbedarf vorlegen, kann dies die Glaubwürdigkeit Ihres Anliegens stärken. Eine fehlende Besichtigung wird dadurch jedoch nicht vollständig ausgeglichen. Die Rechtsprechung sieht die Wohnungsbesichtigung als wichtigen Indikator für die Ernsthaftigkeit des Eigenbedarfs.
In der Praxis bedeutet dies: Je konkreter und detaillierter die Begründung des Eigenbedarfs ist, desto eher kann sie im Streitfall überzeugen. Eine Besichtigung der Wohnung vor der Kündigung bleibt dennoch ein wichtiges Element, um die Ernsthaftigkeit des Eigenbedarfs zu unterstreichen.
Rechtliche Anforderungen an die Besichtigung
Wenn Sie als Vermieter eine Eigenbedarfskündigung planen, haben Sie das Recht auf Besichtigung der Wohnung. Hierbei müssen folgende Punkte beachtet werden:
- Die Vorbereitung einer Eigenbedarfskündigung gilt als berechtigter Grund für eine Besichtigung
- Die Besichtigung muss rechtzeitig angekündigt werden (in der Regel 3-4 Tage im Voraus)
- Die Besichtigung sollte zu einer für den Mieter zumutbaren Zeit stattfinden
Mieter sind grundsätzlich verpflichtet, dem Vermieter Zugang zur Wohnung zu gewähren. Eine Verweigerung der Besichtigung kann sogar einen Grund für eine außerordentliche Kündigung darstellen, wie ein Urteil des Amtsgerichts München zeigt.
Die Begründung des Eigenbedarfs und die Wohnungsbesichtigung sind somit zwei wichtige, sich ergänzende Elemente bei der Beurteilung der Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung. Eine fehlende Besichtigung kann durch eine noch so detaillierte Begründung nicht vollständig kompensiert werden, da sie als eigenständiges Indiz für die Ernsthaftigkeit des Eigenbedarfs angesehen wird.
Wie können Mieter eine Eigenbedarfskündigung, die ohne vorherige Wohnungsbesichtigung ausgesprochen wurde, rechtlich angreifen?
Eine Eigenbedarfskündigung ohne vorherige Wohnungsbesichtigung bietet Mietern gute Chancen, diese rechtlich anzufechten. Nach der Rechtsprechung des Amtsgerichts Hamburg gilt die unterbliebene Besichtigung als gewichtiges Indiz gegen eine hinreichende Verfestigung des Eigenbedarfs. Dies bedeutet, dass der Vermieter seinen angemeldeten Eigenbedarf möglicherweise nicht ausreichend konkretisiert hat.
Rechtliche Grundlage für die Anfechtung
Die fehlende Wohnungsbesichtigung deutet darauf hin, dass der Eigenbedarf nicht hinreichend verfestigt ist. In einem Fall vor dem Amtsgericht Hamburg wurde eine Räumungsklage abgewiesen, weil der Sohn des Vermieters die Wohnung nicht besichtigt hatte, bevor der Eigenbedarf angemeldet wurde. Das Gericht sah dies als Zeichen dafür, dass der Nutzungswunsch nicht ernsthaft war.
Wenn Sie eine solche Kündigung erhalten haben, können Sie folgende Schritte unternehmen:
Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung einlegen
Der Widerspruch muss schriftlich erfolgen und dem Vermieter innerhalb einer Frist von zwei Monaten vor Beendigung des Mietverhältnisses zugehen. Wenn Ihr Vermieter beispielsweise zum 31. Oktober kündigt, muss Ihr Widerspruch spätestens am 31. August bei ihm eingegangen sein.
In Ihrem Widerspruchsschreiben sollten Sie explizit auf die fehlende Wohnungsbesichtigung hinweisen und argumentieren, dass dies gegen einen ernsthaften Eigenbedarfswunsch spricht. Führen Sie an, dass nach der Rechtsprechung die unterbliebene Besichtigung ein Indiz gegen die Verfestigung des Eigenbedarfs darstellt.
Prüfung der formellen Anforderungen der Kündigung
Eine wirksame Eigenbedarfskündigung muss bestimmte formelle Voraussetzungen erfüllen:
- Sie muss schriftlich erfolgen
- Sie muss von allen Vermietern unterzeichnet sein
- Sie muss an alle Mieter adressiert sein
- Der Kündigungsgrund muss konkret benannt werden
- Die begünstigte Person und deren aktuelle Wohnsituation müssen genau beschrieben werden
Fehlt einer dieser Punkte, können Sie die Kündigung als formell unwirksam anfechten.
Härtefallregelung prüfen und geltend machen
Selbst wenn die Eigenbedarfskündigung formal korrekt ist, können Sie sich auf die Härtefallregelung nach § 574 BGB berufen. Als Härtefälle gelten unter anderem:
- Hohes Alter und Krankheit
- Gefährdung eines Schul- oder Ausbildungsabschlusses
- Fehlen von adäquatem Ersatzwohnraum
- Schwere physische oder psychische Erkrankungen
- Erhebliche berufliche Beeinträchtigungen durch einen Umzug
Wenn einer dieser Gründe auf Sie zutrifft, sollten Sie diesen in Ihrem Widerspruch detailliert darlegen.
Gerichtliches Verfahren
Wenn der Vermieter trotz Ihres Widerspruchs an der Kündigung festhält, wird er wahrscheinlich eine Räumungsklage einreichen. Im gerichtlichen Verfahren können Sie dann die fehlende Wohnungsbesichtigung als Argument gegen die Ernsthaftigkeit des Eigenbedarfs vorbringen.
Das Gericht wird prüfen, ob der Eigenbedarf tatsächlich besteht oder ob es sich um eine sogenannte Vorratskündigung handelt. Eine Vorratskündigung liegt vor, wenn der Vermieter ohne konkreten und gegenwärtigen Nutzungswunsch kündigt.
Schadensersatzansprüche bei vorgetäuschtem Eigenbedarf
Sollte sich später herausstellen, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war, haben Sie als Mieter Anspruch auf Schadensersatz. Dieser kann umfassen:
- Umzugskosten
- Kosten für die Wohnungssuche
- Kosten für Ummeldungen
- Renovierungskosten
- Ausgleich für eine höhere Miete in der neuen Wohnung
Die fehlende Wohnungsbesichtigung kann später als Indiz dafür dienen, dass der Eigenbedarf von Anfang an nicht ernsthaft bestand.
Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung ersetzen kann. Haben Sie konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren – wir beraten Sie gerne.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Eigenbedarfskündigung
Eine Eigenbedarfskündigung ist eine besondere Form der Kündigung eines Mietverhältnisses durch den Vermieter, bei der dieser die Wohnung für sich selbst oder für nahe Angehörige beansprucht. Gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB muss der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nachweisen. Der Eigenbedarf muss vernünftig und nachvollziehbar begründet werden und darf nicht vorgeschoben sein.
Beispiel: Eine Vermieterin kündigt das Mietverhältnis, weil ihre Tochter nach Abschluss des Studiums in die Stadt zieht und eine Wohnung benötigt.
Räumungsklage
Eine Räumungsklage ist ein zivilrechtliches Verfahren, mit dem ein Vermieter die Herausgabe einer Wohnung oder eines Grundstücks vom Mieter gerichtlich durchsetzen möchte. Sie wird typischerweise erhoben, wenn der Mieter trotz wirksamer Kündigung nicht auszieht. Nach § 546 BGB ist der Mieter zur Rückgabe der Mietsache verpflichtet, wenn das Mietverhältnis beendet ist. Im Erfolgsfall erhält der Vermieter einen Räumungstitel, der zwangsweise vollstreckt werden kann.
Beispiel: Nach einer Eigenbedarfskündigung weigert sich der Mieter auszuziehen, woraufhin der Vermieter eine Räumungsklage einreicht, um die Wohnung gerichtlich zurückzuerhalten.
Nutzungswille
Der Nutzungswille bezeichnet die ernsthaft und verbindlich gefasste Absicht des Vermieters (oder seiner Bedarfsperson), die Wohnung tatsächlich selbst zu nutzen. Er muss nach der Rechtsprechung des BGH bereits zum Zeitpunkt der Eigenbedarfskündigung hinreichend gefestigt sein, was über bloße Nutzungswünsche oder vage Überlegungen hinausgeht. Die Festigkeit des Nutzungswillens ist ein entscheidendes Kriterium für die Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung.
Beispiel: Der Nutzungswille gilt als nicht ausreichend gefestigt, wenn die Bedarfsperson die Wohnung vor der Kündigung nicht besichtigt hat oder konkrete Umzugspläne fehlen.
Bedarfsperson
Als Bedarfsperson bezeichnet man im Mietrecht eine Person, für die der Vermieter Eigenbedarf anmeldet. Nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB können dies der Vermieter selbst, seine Familienangehörigen oder Personen seines Haushalts sein. Die Rechtsprechung hat den Personenkreis auf nahe Verwandte und enge persönliche Beziehungen erweitert. Die Bedarfsperson muss in der Kündigung konkret benannt und der Bedarf individuell dargelegt werden.
Beispiel: Die studierende Tochter des Vermieters, die nach Hamburg ziehen möchte, ist eine typische Bedarfsperson im Sinne des Eigenbedarfsrechts.
Berechtigtes Interesse
Das berechtigte Interesse ist eine gesetzliche Voraussetzung für die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses durch den Vermieter. Nach § 573 Abs. 1 BGB kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Neben Eigenbedarf zählen hierzu auch wirtschaftliche Verwertungsinteressen oder erhebliche Pflichtverletzungen des Mieters. Das Interesse muss vernünftig und nachvollziehbar sein.
Beispiel: Ein Vermieter hat ein berechtigtes Interesse, wenn er die Wohnung für seinen pflegebedürftigen Vater benötigt, der in seine Nähe ziehen soll.
Vollstreckbarkeit
Vollstreckbarkeit bezeichnet die rechtliche Eigenschaft eines Urteils, aufgrund dessen staatliche Zwangsmaßnahmen zur Durchsetzung des Urteilsinhalts eingeleitet werden können. Ein vollstreckbares Urteil kann gemäß §§ 704 ff. ZPO durch Gerichtsvollzieher oder andere Vollstreckungsorgane zwangsweise durchgesetzt werden. Bei vorläufiger Vollstreckbarkeit kann das Urteil bereits vor Rechtskraft vollstreckt werden, unter Umständen gegen Sicherheitsleistung.
Beispiel: Bei einem vollstreckbaren Räumungsurteil kann der Vermieter einen Gerichtsvollzieher beauftragen, der die Wohnung notfalls unter Anwendung von Zwang räumt.
Streitwert
Der Streitwert ist der in Geld ausgedrückte Wert des Streitgegenstandes eines Gerichtsverfahrens. Er wird nach §§ 3 ff. ZPO festgesetzt und bestimmt die Höhe der Gerichtskosten sowie der Rechtsanwaltsgebühren. Bei Räumungsklagen berechnet sich der Streitwert in der Regel nach der Jahresmiete der betroffenen Wohnung. Der Streitwert hat erheblichen Einfluss auf das Kostenrisiko eines Rechtsstreits.
Beispiel: Bei einer monatlichen Miete von 1.720 € ergibt sich ein Streitwert von 20.640 € (12 × 1.720 €), was die Basis für die Berechnung der Verfahrenskosten bildet.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB: Der Vermieter kann ein Mietverhältnis ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse daran hat. Ein solches berechtigtes Interesse liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts benötigt (Eigenbedarf). | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Klägerin stützt ihre Kündigung auf den Eigenbedarf für ihre Tochter und ihren Gesellschafter. Das Gericht musste prüfen, ob ein solcher Eigenbedarf im Sinne des Gesetzes tatsächlich vorliegt und ausreichend begründet wurde.
- Bestimmtheit der Kündigungserklärung (aus § 573 BGB ableitbar): Eine Kündigungserklärung muss klar und eindeutig formuliert sein, sodass der Empfänger unzweifelhaft erkennen kann, wer kündigt, wem gekündigt wird und welches Mietverhältnis beendet werden soll. Bei einer Eigenbedarfskündigung muss zudem die Bedarfsperson und der Grund des Eigenbedarfs konkret benannt werden. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Klägerin hat zwei Kündigungen ausgesprochen. Die zweite Kündigung erfolgte, um die vermeintlichen Unzulänglichkeiten der ersten Kündigung in Bezug auf die Individualisierung der Bedarfsperson zu beheben, was die Bedeutung der Bestimmtheit der Kündigungserklärung im Kontext des Eigenbedarfs unterstreicht.
- § 574 BGB (Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung): Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Kündigung für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (Sozialklausel). | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Beklagte beruft sich auf persönliche Umstände wie die Betreuung ihrer Tochter und erkrankten Mutter sowie die Nähe zu Arbeitsplatz und Schule, um eine soziale Härte geltend zu machen und die Unzumutbarkeit eines Umzugs zu begründen.
Das vorliegende Urteil
AG Hamburg – Az.: 49 C 86/24 – Urteil vom 14.02.2025
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