AG Köpenick, Az.: 2 C 258/15, Urteil vom 09.02.2016
1) Die Klage wird abgewiesen.
2) Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3) Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe des beitreibbaren Betrages zuzüglich 10 % hiervon abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages zuzüglich 10 % hiervon leistet.
Tatbestand
Die Klägerin war Vermieterin, der Beklagte Mieter der im Antrag bezeichneten Wohnung. Grundlage des Mietverhältnisses war der Mietvertrag vom 1. Dezember 2004, in welches die Klägerin auf gesellschaftrechtlichem Weg eingetreten ist. Für die 50,44 qm große Wohnung hatte der Beklagte am 1. September 2012 eine monatliche Nettokaltmiete in Höhe von 290,03 € zu zahlen. Mit Schreiben vom 19. Juni 2015 forderte die Klägerin den Beklagten auf, der streitgegenständlichen Mieterhöhung zuzustimmen, wobei sie zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete auf den Mietspiegel 2015 Bezug nahm, den sie allerdings nicht für qualifiziert i.S.v. § 558d Abs. 1 BGB hielt.
Die Klägerin ist – auch unter Bezugnahme auf Urteile des Amtsgerichts Charlottenburg und des Landgerichts Berlin – der Auffassung, dass der Berliner Mietspiegel 2015 aufgrund methodischer Mängel nicht als nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt angesehen werden könne und sich daher auch nicht im Wege der Schätzung als Erkenntnisquelle zur Beurteilung der ortsübliche Vergleichsmiete eigne. Die Klägerin trägt zu den wohnwertbeeinflussenden Merkmalen der Wohnung vor und bietet zum Beweis der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete die Einholung eines Sachverständigengutachtens an.
Die Klägerin beantragt, den Beklagten zu verurteilen, einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete für die Wohnung …, … Berlin, 4.Obergeschoss links, von 290,03 € um 20,29 € auf 310,32 € mit Wirkung ab dem 1. September 2015 zuzustimmen.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen und vermisst eine Begründung der Mieterhöhung.
Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 26. Januar 2016 verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet
Die Klägerin hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung gemäß § 558 Abs. 1 BGB. Hiernach kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete im Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Es kann nach dem Vortrag der Klägerin nicht festgestellt werden, dass mit dem Mieterhöhungsverlangen die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten wird. Insoweit fehlt eine Begründung für diese Behauptung, da die Klägerin den Berliner Mietspiegel 2015 als taugliche Erkenntnisquelle ausdrücklich ausschließt und auch andere Quellen für ihre Erkenntnis nicht nennt. Dies können die in § 558a Abs. 2 BGB genannten Begründungsmittel sein; auch sind weitere Erkenntnisquellen denkbar. Es muss jedenfalls konkret erkennbar sein, dass eine Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete für die streitgegenständliche Wohnung mit ihren wohnwertbeeinflussenden Merkmalen nicht vorliegt. Ohne diesen Vortrag käme auch eine Beweiserhebung nicht in Betracht, denn dies liefe auf eine unzulässige Ausforschung hinaus; abgesehen davon ist eine sachgerechte Einlassung des Mieters zu einer substanzlosen Behauptung des Vermieters nicht möglich.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 1, 711 ZPO.
