Wirksamkeit einer fristgerechten Mietvertragskündigung trotz Schonfristzahlung

LG Berlin, Az.: 65 S 366/13

Urteil vom 17.01.2014

Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 01. August 2013 – 7 C 75/13 – abgeändert und wie folgt neu gefasst:

1. Der Beklagte wird verurteilt, die innegehaltenen Mieträume … , … Berlin, 2. OG Mitte rechts und Mitte links zu räumen und an die Klägerin geräumt herauszugeben.

2. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

4. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 30. September 2014 gewährt.

5. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

Wirksamkeit einer fristgerechten Mietvertragskündigung trotz Schonfristzahlung

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Auf die Darstellung des Tatbestandes wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 ZPO, § 26 Nr. 8 EGZPO verzichtet.

Die gemäß §§ 511 ff. ZPO zulässige Berufung ist auch in der Sache erfolgreich, sie erfordert eine andere Entscheidung, §§ 511, 529, 546 ZPO.

Die Klägerin hat einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der im Urteilstenor genannten Wohnung, § 546 Abs. 1 BGB. Das Mietverhältnis über diese Wohnung ist durch die hilfsweise fristgemäß erklärte Kündigung vom 11. März 2013 gemäß § 573 Abs. 1 und 2 Nr. 1, 573c Abs. 1 BGB beendet, § 542 BGB. Die Kündigungsfrist ist inzwischen verstrichen.

Die Nichtzahlung der im Januar und März 2013 fälligen Mieten in jeweils voller Höhe stellte eine so erhebliche Pflichtverletzung dar, dass die Klägerin ein berechtigtes Interesse gemäß § 573 BGB an der fristgemäßen Beendigung des Mietverhältnisses hatte. Die Pflichtverletzung wog so schwer, dass sogar ein Grund für eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB vorgelegen hat.

Die Heilung der Wirkungen der zugleich ausgesprochenen fristlosen Kündigung durch die Bezahlung aller offen stehenden Mieten am 14.05.2013 bewirkte nicht zugleich die Heilung der Wirkung der fristgemäßen Kündigung (vgl. dazu BGH, Urteil vom 16.02.2005 – VIII ZR 6/04, NZM 2005, 334f. = MDR 2005, 680f. , zitiert nach juris). § 569 Abs. 3 BGB gilt nur für die fristlose Kündigung. Die einmal eingetretene Pflichtverletzung kann bei § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht durch die bloße nachträgliche Zahlung geheilt werden. Es ist allerdings zu prüfen, ob durch die nachträgliche Zahlung das Fehlverhalten in einem milderen Licht erscheint oder ob das Festhalten des Vermieters an der fristgemäßen Kündigung sich im Sinne von § 242 BGB als treuwidrig erweist (BGH, Urteil vom 10.10.2012 – VIII ZR 107/12 Tz 26, zit. nach juris). Allein die ca. 2 Monate später erfolgende Begleichung der offenen Beträge genügt hier nicht, um eine solche Bewertung zu rechtfertigen. Da der Beklagte auch früher bereits mit der Mietzahlung in einer Weise in Verzug geraten war, die zur Kündigung berechtigte, ist der Klägerin mit dem Festhalten an der Kündigung eine Treuwidrigkeit nicht vorzuhalten. Auch sind keine Umstände vorgetragen, die etwa das Verschulden des Beklagten am Entstehen des Verzugs weniger schwerwiegend erscheinen lassen. Allein die sehr geringen Renteneinkünfte rechtfertigen das nicht. Das Risiko der Einkommens- oder Vermögenslosigkeit trägt der Beklagte, nicht die Klägerin als Vermieterin. Kurzfristig eingetretene, ggf. nicht vorhersehbare Umstände oder Änderungen in Bezug auf seine Einkommenssituation oder seine Leistungsfähigkeit hat er nicht vorgetragen.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 und 713 ZPO.

Gründe, die die Zulassung der Revision erforderlich machten, liegen nicht vor.

Dem Beklagten ist unter Berücksichtigung der Dauer seines Wohnens in diesem Haus, seines Alters, der begrenzten finanziellen Möglichkeiten und der zur Zeit schwierigen Wohnungsmarktlage im Segment der preiswerten Wohnungen unter Berücksichtigung, dass er seither laufend die Miete in geschuldeter Höhe leistet, bis zum 30.09.2014 einzuräumen. Diese Frist muss sich die Klägerin als ihr unter diesen Bedingungen zumutbar entgegen halten lassen.