Baumwartungskosten: Wann sind sie umlagefähig?
Das Urteil des AG Bottrop bezieht sich auf die Betriebskostenumlage von Baumwartungskosten in einem Mietverhältnis. Es stellt fest, dass die Kosten für die Baumwartung, die der Erfüllung der Verkehrssicherungspflicht dienen, vom Mieter zu tragen sind. Dies basiert auf den Vereinbarungen im Mietvertrag und entsprechenden gesetzlichen Bestimmungen der Betriebskostenverordnung. Das Urteil hebt hervor, dass selbst eine vorherige Nichtberechnung dieser Kosten durch den Vermieter keinen Anspruch für den Mieter auf einen Erlass dieser Kosten begründet.
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✔ Das Wichtigste in Kürze
Die zentralen Punkte aus dem Urteil:
- Ablehnung der Klage: Das Gericht wies die Klage der Mieter ab und bestätigte die Kostenpflicht.
- Kostenpflicht für Baumwartung: Mieter müssen die Kosten für die Baumwartung tragen.
- Grundlage im Mietvertrag: Der Mietvertrag bezieht sich explizit auf die Betriebskostenverordnung zur Regelung der Nebenkosten.
- Betriebskostenverordnung: Gemäß § 2 Nr. 10 Betriebskostenverordnung sind Kosten für Außenanlagen und damit verbundene Baumwartung umlegbar.
- Regelmäßigkeit und Schutzfunktion: Baumwartungsmaßnahmen sind regelmäßig und dienen dem Schutz der Mieter und Besucher.
- Kein Vertrauenstatbestand: Eine vorherige Nichtberechnung durch den Vermieter schafft keinen Vertrauenstatbestand für die Mieter.
- Vereinbarung im Mietvertrag: Kosten für die Außenanlage sind im Mietvertrag festgelegt.
- Streitwertfestsetzung: Der Streitwert wurde auf 590,67 EUR festgesetzt
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Übersicht
Die Frage nach der Umlagefähigkeit von Baumwartungskosten in Mietverhältnissen ist ein viel diskutiertes Thema in der juristischen Praxis. In der Regel gehören Kosten für Baumkontrolle oder -wartung nicht zu den umlegbaren Betriebskosten. Dies wurde durch verschiedene Gerichtsurteile bestätigt, wie z.B. vom Amtsgericht Dortmund, das entschied, dass Kosten der „Baumwartung/Baumkontrolle“ nicht zu den umlagefähigen Gartenpflegekosten zählen (Berliner Mieterverein e.V.).
Die Kosten für Baumkontrolle oder -wartung fallen normalerweise nicht unter die Betriebskostenabrechnung, die der Mieter tragen muss. Diese Kosten werden als nicht umlagefähige Kosten angesehen, da sie nicht als Gartenpflegekosten oder allgemeine Betriebskosten gelten.
Im Folgenden wird jedoch ein konkretes Urteil vorgestellt, in dem die Umlagefähigkeit von Baumwartungskosten in einem Mietverhältnis geklärt wird. Dabei werden die relevanten Fakten und Argumente des Urteils dargestellt und analysiert.
Der Streit um Baumwartungskosten im Mietrecht
Das Amtsgericht Bottrop hatte sich mit einem Fall zu befassen, der tief in die Materie des Mietrechts eintaucht. Kern des Streits waren die Betriebskostenumlage und speziell die Baumwartungskosten. Die Kläger, Mieter einer Wohnung, wehrten sich gegen die Übernahme dieser Kosten, welche die Beklagte, ihre Vermieterin, geltend machte. Dieser Fall beleuchtet das komplexe Zusammenspiel zwischen Mietvertragsklauseln und den Bestimmungen der Betriebskostenverordnung.
Mietvertragliche Grundlagen und Betriebskostenverordnung
Der Mietvertrag zwischen den Parteien spielte eine zentrale Rolle in diesem Rechtsstreit. Er datiert vom 11. Januar 1995 und nimmt ausdrücklich Bezug auf die Betriebskostenverordnung. Laut § 2 Zif. 4 des Mietvertrages sind die Mieter verantwortlich für die Nebenkosten für die Pflege der Außenanlage. Interessanterweise verweist das Gericht auch auf § 2 Nr. 10 der Betriebskostenverordnung, wonach Kosten für Außenanlagen als Nebenkosten geltend gemacht werden können. Darunter fallen auch die Kosten für die Baumwartung, welche der Erfüllung der Verkehrssicherungspflicht dienen.
Baumwartung als Teil der Verkehrssicherungspflicht
Die Baumwartungskosten sind nicht nur ein Teil der Außenanlagenpflege, sondern dienen auch der Sicherheit der Mieter und Besucher. Das Gericht stellte klar, dass solche Maßnahmen regelmäßig anfallen und somit einen wichtigen Bestandteil der Mietsache darstellen. Diese Kosten wurden von der Beklagten in Rechnung gestellt und waren Gegenstand der Auseinandersetzung. Das Gericht verwies dabei auf mehrere relevante Urteile und Kommentare im Mietrecht, die die Umlagefähigkeit dieser Kosten bestätigen.
Urteilsbegründung und Konsequenzen für Mieter und Vermieter
Das Gericht wies die Klage der Mieter ab und entschied, dass die Kläger die Kosten des Rechtsstreites zu tragen haben. In seiner Urteilsbegründung legte das Gericht dar, dass der Mietvertrag klar die Übernahme der Nebenkosten für die Pflege der Außenanlage vorsieht. Zudem wurde festgehalten, dass eine bisherige Nichtberechnung dieser Kosten durch den Vermieter keinen Anspruch für die Mieter auf einen Erlass dieser Kosten begründet. Dieses Urteil ist besonders relevant für Mieter und Vermieter, da es die Bedeutung von klar definierten Vertragsklauseln unterstreicht und aufzeigt, wie diese im Rahmen der geltenden Rechtsprechung interpretiert werden.
Das Urteil des AG Bottrop im Fall 8 C 242/14 vom 23. Februar 2015 gibt somit wichtige Einblicke in die Handhabung von Betriebskosten, insbesondere in Bezug auf Baumwartung und Außenanlagenpflege, und unterstreicht die Notwendigkeit einer genauen Betrachtung von Mietverträgen unter Berücksichtigung der aktuellen Rechtslage.
✔ Wichtige Fragen und Zusammenhänge kurz erklärt
Welche Rolle spielen Baumwartungskosten in der Betriebskostenumlage?
Baumwartungskosten können in der Betriebskostenumlage eine Rolle spielen, allerdings hängt ihre Umlagefähigkeit von den spezifischen Umständen und der genauen Art der Kosten ab.
Kosten für die Kontrolle eines Baumbestandes, die im Rahmen der Erfüllung von Verkehrssicherungspflichten anfallen, sind in der Regel nicht umlagefähig. Sie haben nichts mit Pflegemaßnahmen zu tun und gelten daher nicht als umlagefähige Kosten im Sinne der Betriebskostenverordnung. Dies gilt insbesondere dann, wenn im Mietvertrag lediglich allgemein die Kosten der Außenanlagen umlegbar sind.
Andererseits hat der Bundesgerichtshof (BGH) klargestellt, dass die Kosten für das Fällen eines morschen, nicht mehr standsicheren Baums grundsätzlich umlagefähige Kosten der Gartenpflege im Sinne von § 2 Nr. 10 BetrKV sind. Dies bedeutet, dass Vermieter diese Kosten über die Betriebskosten auf die Mieter umlegen können, sofern dies im Mietvertrag entsprechend vereinbart ist.
Es ist daher wichtig, den spezifischen Mietvertrag und die Art der Baumwartungskosten zu betrachten, um zu bestimmen, ob sie in der Betriebskostenumlage berücksichtigt werden können.
Wie wird die Verkehrssicherungspflicht im Kontext von Mietverhältnissen definiert?
Die Verkehrssicherungspflicht im Kontext von Mietverhältnissen bezieht sich auf die gesetzliche Pflicht des Vermieters, dafür zu sorgen, dass von seiner Immobilie keine Gefahr für Dritte ausgeht. Dies ist in § 823 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) festgelegt. Bei Nichtbeachtung dieser Pflicht kann der Vermieter dazu verurteilt werden, Schadensersatzleistungen zu zahlen.
Die Verkehrssicherungspflicht kann in bestimmten Fällen auf den Mieter übertragen werden. Dies erfordert jedoch eine klare und eindeutige Vereinbarung im Mietvertrag. Beispielsweise kann die Pflicht zur Durchführung des Winterdienstes auf den Mieter übertragen werden. Es ist jedoch zu beachten, dass der Vermieter auch nach der Übertragung der Verkehrssicherungspflicht auf den Mieter eine Kontroll- und Überwachungspflicht hat.
Die Verkehrssicherungspflicht des Vermieters umfasst auch die Instandhaltungspflicht, d.h. der Vermieter muss dafür sorgen, dass der vertragsgemäße Zustand der Mietsache erhalten bleibt. Bei Verletzung der Verkehrssicherungspflicht kann der Vermieter schadensersatzpflichtig werden.
Es ist zu erwähnen, dass die Verkehrssicherungspflicht nicht bedeutet, dass jegliche theoretische Gefahr ausgeschaltet werden muss. Es ist lediglich dafür zu sorgen, dass naheliegende Gefahrenquellen gesichert werden und diese Gefahren für den Verkehrssicherungspflichtigen erkennbar sein müssen.
Das vorliegende Urteil
AG Bottrop – Az.: 8 C 242/14 – Urteil vom 23.02.2015
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kläger tragen die Kosten des Rechtsstreites.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Von der Abfassung eines Tatbestandes wird gemäß § 313a ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
Auch nach Rücknahme eines Klageteils ist die Klage unbegründet.
Die Kläger haben die von der Beklagten In-Rechnung-gestellten Kosten für die Außenanlage zu tragen.
Dem Gericht liegt der Mietvertrag zwischen den Parteien vom 11.01.1995 vor. Gemäß § 2 Zif. 4 des Mietvertrages, der ausdrücklich auf § 27 II Betriebskostenverordnung (a.F.) Bezug nimmt, hat der Mieter die Nebenkosten für die Pflege der Außenanlage zu tragen. Gemäß § 2 Nr. 10 Betriebskostenverordnung (n.F.) können für Außenanlagen Kosten als Nebenkosten in Ansatz gebracht werden.
Die Kosten für die Baumwartung/ Erfüllung der Verkehrssicherungspflicht sind nach § 2 Nr. 10 Betriebskostenverordnung zu ersetzen (Schmidt-Futterer Mietrecht § 556 BGB Rn. 156; Erman BGB § 556 Rn. 71 ff, 74; AG Mönchengladbach Urteil vom 21.11.2002). Diese Maßnahmen fallen regelmäßig an und dienen dem Schutz der Mieter und Besucher.
Die in Ansatz gebrachten Kosten sind nicht zu beanstanden.
Die Kläger können sich auch nicht darauf berufen, dass diese Kosten ihnen bislang nicht in Rechnung gestellt worden sind. Wie sich aus dem Mietvertrag ergibt, sind die Kosten für die Außenanlage vereinbart. Dass der Vermieter über einen längeren Zeitraum diese Kosten nicht erhebt, ist für sich allein kein Vertrauenstatbestand für die Mieter, dass der Vermieter ihnen diese Kosten erlassen hat.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91, 708, 711, 713 ZPO
Der Streitwert wird auf 590,67 EUR festgesetzt.
