Mietrechtliche Implikationen bei fehlender Vollmacht
Die rechtlichen Feinheiten und Nuancen, die sich aus dem Mietrecht ergeben, sind oft komplex und vielschichtig. Ein solches Beispiel ist die Frage der Mietvertragskündigung und die damit verbundenen Herausforderungen, insbesondere wenn es um die Zurückweisung wegen fehlender Vollmacht geht.
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✔ Das Wichtigste in Kürze
- Mietvertragskündigung wegen Schimmel in der Wohnung durch Mieter.
- Zurückweisung der Kündigung durch Vermieter aufgrund fehlender Originalvollmacht gemäß § 174 BGB.
- Mieter argumentieren, dass durch ein vorausgegangenes Schreiben die Beklagte bereits Kenntnis von der Bevollmächtigung hatte.
- Amtsgericht Wiesbaden wies die Klage der Mieter ab, da keine ausreichende Beweislage für eine vorgelegte Originalvollmacht vorlag.
- Kündigung ist ein einseitiges Rechtsgeschäft und stellt eine neue Willenserklärung dar, die ein neues Zurückweisungsrecht begründet.
- Beweislast für Vorlage einer Originalvollmacht liegt bei den Klägern.
- Berufung der Kläger hatte keinen Erfolg, Revision wurde jedoch zugelassen.
Die Kernproblematik
Die Kläger, in diesem Fall die Mieter, machten einen sogenannten Kündigungsfolgeschaden geltend. Sie waren der Ansicht, dass sie aufgrund von Schimmel in der Wohnung berechtigt waren, den Mietvertrag fristlos zu kündigen. Ein zentrales Element ihrer Argumentation war die Frage der Vollmacht. Sie argumentierten, dass eine Zurückweisung der Kündigung gemäß § 174 BGB nicht mehr zulässig sei, da die Beklagte bereits durch ein vorausgegangenes Schreiben Kenntnis von der Bevollmächtigung gehabt habe.
Die rechtliche Beurteilung
Das Amtsgericht Wiesbaden hatte die Klage der Mieter abgewiesen. Es stellte fest, dass die Kläger nicht ausreichend beweisen konnten, dass eine Originalvollmacht bei einem früheren Schreiben vorgelegen hatte. Das Gericht betonte, dass es nicht ausreicht, sich auf übliche Arbeitsabläufe zu berufen, um den tatsächlichen Zugang einer Vollmacht zu beweisen. Es wurde auch darauf hingewiesen, dass die Kündigung, als ein einseitiges Rechtsgeschäft, eine neue Willenserklärung darstellt und somit auch ein neues Zurückweisungsrecht begründet, wenn eine Vollmacht nicht nachgewiesen ist.
Die Bedeutung der Vollmacht im Mietrecht
Die Zurückweisung einer Kündigung wegen fehlender Vollmacht ist ein bedeutendes Thema im Mietrecht. Eine Vollmacht ist ein Dokument, das eine Person ermächtigt, im Namen einer anderen Person zu handeln. Im Kontext einer Mietvertragskündigung kann die Vorlage einer solchen Vollmacht entscheidend sein, insbesondere wenn der Kündigende nicht der Vertragspartner, sondern ein Bevollmächtigter ist. Das Fehlen einer solchen Vollmacht kann erhebliche rechtliche Konsequenzen haben, wie die Zurückweisung der Kündigung.
Die Tragweite des Urteils
Das Urteil des Amtsgerichts Wiesbaden hat klargestellt, dass die Vorlage einer Originalvollmacht von entscheidender Bedeutung ist und dass die bloße Annahme, dass eine Vollmacht aufgrund üblicher Arbeitsabläufe vorgelegt wurde, nicht ausreicht. Es wurde auch betont, dass die Kündigung, trotz vorausgegangener Korrespondenz, als ein neues Rechtsgeschäft betrachtet wird, das ein neues Zurückweisungsrecht begründet.
Das Urteil zeigt auch, dass die rechtlichen Anforderungen und Standards im Mietrecht hoch sind und dass die Parteien sicherstellen müssen, dass sie alle erforderlichen Dokumente und Beweise vorlegen, um ihre Ansprüche geltend zu machen.
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✔ § 174 BGB – kurz erklärt
§ 174 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) regelt die Wirksamkeit eines einseitigen Rechtsgeschäfts, das von einem Bevollmächtigten vorgenommen wird. Ein einseitiges Rechtsgeschäft, das ein Bevollmächtigter einem anderen gegenüber vornimmt, ist unwirksam, wenn der Bevollmächtigte eine Vollmachtsurkunde nicht vorlegt und der andere das Rechtsgeschäft aus diesem Grund unverzüglich zurückweist. Ein Beispiel für ein einseitiges Rechtsgeschäft ist die Kündigung. Diese ist auch ohne Vorlage der Vollmachtsurkunde wirksam, wenn der Vertreter vertretungsberechtigt ist. Der Stellvertreter muss die Vollmachtsurkunde im Original vorlegen. Wenn eine Kündigung gemäß § 174 BGB zurückgewiesen wird, weil die Originalvollmacht fehlt, muss dies ausdrücklich und innerhalb einer Woche gerügt werden. Ein allgemeines Bestreiten der Wirksamkeit der Kündigung und der Vertretungsmacht des Kündigenden reicht nicht aus.
§ Relevante Rechtsbereiche für dieses Urteil sind u.a.:
- Mietrecht: Das Urteil betrifft in erster Linie das Mietrecht, da es sich um eine Streitigkeit zwischen Mietern und Vermietern handelt, bei der es um die Wirksamkeit einer Kündigung aufgrund von Schimmel in der Wohnung geht.
- Zivilprozessrecht (ZPO): Das Zivilprozessrecht ist relevant, da das Gericht auf die Regelungen der Zivilprozessordnung (ZPO) Bezug nimmt. Insbesondere geht es um § 529 ZPO, der die Bindung des Berufungsgerichts an die Tatsachenfeststellungen des erstinstanzlichen Gerichts regelt.
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB): Das BGB spielt eine zentrale Rolle, da die Wirksamkeit der Kündigung gemäß § 174 BGB und § 536 a BGB in Frage steht. § 174 BGB betrifft die Zurückweisung der Kündigung aufgrund fehlender Vollmacht, während § 536 a BGB sich mit Mängeln der Mietsache und den sich daraus ergebenden Rechten und Pflichten befasst.
- Wohnungseigentumsgesetz (WEG): Obwohl das Hauptthema des Urteils das Mietrecht ist, wird das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ebenfalls erwähnt, da es sich auf das Wohneigentumsrecht bezieht.
Das vorliegende Urteil
LG Wiesbaden – Az.: 3 S 127/11 – Urteil vom 25.05.2012
Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Amtsgerichts Wiesbaden vom 14.09.2011 wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird zugelassen.
Gründe
Die Kläger machen als Mieter einen Kündigungsfolgeschaden geltend, weil sie aufgrund von Schimmel in der Wohnung zur fristlosen Kündigung berechtigt gewesen seien.
Wegen der Einzelheiten kann auf die tatsächlichen Feststellungen des Amtsgerichts im angefochtenen Urteil wird Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). Sie bedürfen keiner Änderungen und Ergänzungen. Da keine konkreten Anhaltspunkte vorliegen, die Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen und deshalb einer erneute Feststellung gebieten, hatte die Kammer sie seiner Verhandlung und Entscheidung zugrunde legen (§ 529 Abs 1 Nr. 1 ZPO).
Das Amtsgericht Wiesbaden hat mit Urteil vom 14.09.2009 die Klage abgewiesen, weil die die Kündigung der Kläger aus formalen Gründen unwirksam sei. Die Kündigung vom 01.03.2010 sei wegen fehlender Beifügung einer Originalvollmacht gemäß § 174 BGB durch Schreiben vom 09.03.2010 wirksam zurückgewiesen worden.
Gegen das am 20.09.2011 zugestellte Urteil haben die Kläger am 14.10.2011 Berufung eingelegt und diese mit Schriftsatz vom 14.11.2011 begründet.
Die Kläger meinen, dass eine Zurückweisung der Kündigung gemäß § 174 BGB nicht mehr zulässig gewesen sei, weil aufgrund des vorausgegangenen Schreibens vom 08.02.2010, in welchem die Kündigung bereits angedroht war, die Beklagte Kenntnis von der Bevollmächtigung gehabt habe. Schon der Beauftragung für das Schreiben vom 08.02.2010 sei nicht widersprochen worden. Stattdessen sei die Bevollmächtigung sogar dadurch akzeptiert worden, dass die Beklagte hierauf an die Bevollmächtigte der Kläger antwortete. Es komme daher auch nicht darauf an, ob dem Schreiben vom 08.02.2010 bereits eine Originalvollmacht vorlag.
Allerdings habe das Amtsgericht auch insoweit fehlerhaft die Beweisaufnahme gewürdigt und hätte zu dem Ergebnis kommen müssen, dass tatsächlich schon dem Schreiben vom 08.02.2010 eine Originalvollmacht beilag.
Schließlich würde die Beklagte aber auch ohne wirksame Kündigung gemäß § 536 a BGB für den Schaden haften, da es sich um einen anfänglichen Mangel gehandelt habe.
Die Kläger beantragen, das Urteil des Amtsgerichts Wiesbaden abzuändern und die Beklagte gemäß den erstinstanzlich bereits gestellten Anträgen zu verurteilen.
Die Beklagte verteidigt die erstinstanzliche Entscheidung.
Das Amtsgericht hat zu Recht und mit zutreffenden Gründen die Klage abgewiesen.
Soweit mit der Berufung die Beweiswürdigung angegriffen wurde, über die Frage, ob in dem Schreiben vom 08.02.2010 eine Originalvollmacht vorgelegen hat oder nicht, so wäre das Berufungsgericht nur dann nicht nach § 529 ZPO an die Tatsachenfeststellung des Amtsgerichts gebunden, wenn konkrete Anhaltspunkte dafür vorhanden sind, dass die Tatsachenfeststellung fehler- oder lückenhaft ist oder begründete Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der Tatsachenfeststellung begründet sind.
Theoretische Bedenken oder die abstrakte Möglichkeit einer abweichenden Tatsachenfeststellung reichen nicht aus.
Vor dem Hintergrund der dem Amtsgericht obliegenden freien Beweiswürdigung gemäß § 286 ZPO ist das erstinstanzliche Beweisergebnis nicht zu beanstanden.
Insbesondere ist nicht zu beanstanden, dass es dem Amtsgericht nicht genügt hat, aus von der Zeugin geschilderten üblichen Arbeitsabläufen auch bei fehlender konkreter Erinnerung, für den konkreten Fall auf eine Mitsendung einer Originalvollmacht zu schließen.
Es würde sogar dem Sinn und Zweck der Vorlage einer Originalvollmacht zuwider laufen, wenn etwa nach den Regeln des ersten Anscheins von den üblichen Büroabläufen auch auf eine tatsächliche Ausführung und Zugang geschlossen werden könnte. Es ist nämlich trivial, dass bei solchen alltäglichen Tätigkeiten auch immer wieder eine nicht zu vernachlässigende Fehlerquote gegeben ist.
Hier können im Übrigen keine niedrigeren Maßstäbe angesetzt werden, als auch sonst von der Rechtsprechung für den Zugang von Schriftstücken verlangt werden. So genügt nach allgemeiner Auffassung auch für den Zugang des gesamten Schriftstückes nicht der Beweis, dass dieses auf den Postweg gegeben worden ist und nach dem üblichen Lauf der Dinge dann auch beim Adressat ankommt.
Die Beklagte ist ihrer Rechte aus § 174 BGB auch nicht dadurch verlustig gegangen, weil sie nicht bereits die fehlende Vollmacht für das Schreiben vom 08.02.2010 gerügt, sondern sogar gegenüber der Prozessbevollmächtigen der Kläger geantwortet hat.
Denn die Kündigung selbst ist ein einseitiges Rechtsgeschäft im Sinne einer empfangsbedürftigen Willenserklärung von essenzieller Tragweite für den Bestand des Vertragsverhältnisses zwischen den Parteien. Es ist deswegen sogar üblich, dass selbst bei bereits vorliegender allgemeiner Vollmacht für eine Kündigung erneut eine konkrete Vollmacht vorgelegt wird, um eventuelle Unklarheiten zu vermeiden.
Der Gegner hat ein berechtigtes Interesse daran, die formale Wirksamkeit einer rechtsgestaltenden Kündigung zutreffend beurteilen zu können. Der Umstand, dass auch ohne ausreichende Vollmacht sich der Gegner zunächst auf Verhandlungen einlässt, kann daher nicht bedeuten, dass er auf das ihm gesetzlich zustehende Recht auf Rechtsklarheit verzichten muss.
Insbesondere handelt es sich bei der Kündigung im Verhältnis zur vorausgegangenen Mahnung, die zwar als rechtsgeschäftsähnliche Handlung durchaus unter den Schutzbereich des § 174 BGB fallen kann, eben um eine neue Willenserklärung, die auch ein neues Zurückweisungsrecht begründet, soweit eine Vollmacht nicht bewiesen ist.
Die Zurückweisung der Vollmacht ist im konkreten Fall auch unverzüglich erfolgt.
Zwar liegen zwischen der Kündigung vom 01.03.2010 und der Zurückweisung mit Schreiben vom 09.03.2010 immerhin 8 Tage. Allerdings müssen sich die Kläger zurechnen lassen, dass obwohl deren Prozessbevollmächtigten die Vertretung des Beklagten durch den Haus- und Grundstückseigentümerverband deswegen bekannt war, weil dieser unstreitig eine Originalvollmacht in der Vorkorrespondenz vorgelegt hatte, die Kündigung auf dem Postweg an die Beklagte selbst ging und diese zunächst die nächste Öffnungszeit des Haus- und Grundstückseigentümerverbandes in Biebrich abwarten musste. Wie bereits vom Amtsgericht dargelegt, wurde der Kündigung unter diesen Umständen sogar sofort und schnellstmöglich widersprochen.
Schließlich kann auch dahin stehen, ob überhaupt ein Mangel an der Mietsache durch den Schimmel vorliegt und ob dieser Mangel von Anfang an vorhanden war. Denn zwar kann ein Kündigungsfolgeschaden unter Umständen durchaus unter den nach § 536 a BGB zu ersetzenden Schaden fallen.
Logische Voraussetzung für einen Kündigungsfolgeschaden ist aber eine wirksame Kündigung des Mieters aufgrund des Schadens. (so auch LG Frankfurt Urteil vom 25.11.2008 2/11 S 25/07) Offensichtlich ist auch der BGH dieser Auffassung, da in dem Urteil vom 13.06.2007 (VIII ZR 281/07) die Frage der Wirksamkeit einer Kündigung als Vorfrage für die Geltendmachung von Mietfolgeschaden beantwortet wurde. Auf die Wirksamkeit der Kündigung wäre es auch in diesem Fall nicht angekommen, wenn es ausreichen würde, dass eine wirksame Kündigung möglich gewesen wäre.
Vor dem Hintergrund der vorausgegangenen Korrespondenz konnte auch nicht dadurch, dass dann schließlich die Beklagte den Auszug akzeptierte, geschlossen werden, dass die Beklagte damit auch die Berechtigung zur Kündigung akzeptieren wollte.
Die Berufung kann also insgesamt keinen Erfolg haben.
Auf Antrag der Berufungskläger war jedoch nach § 543 ZPO die Revision zuzulassen, da mehrere Rechtsfragen, insbesondere bezogen auf die besondere Fallgestaltung höchstrichterlich bislang offensichtlich noch nicht entschieden wurden.
Die weiteren Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 97, 709 ZPO.
