LG Leipzig – Az.: 1 S 113/21 – Verfügung vom 29.06.2021
Gründe
Die Kammer beabsichtigt, die Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts Leipzig vom 04.03.2021 (Az.: 166 C 2930/19) nach § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, da das Rechtsmittel offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat und auch die übrigen Voraussetzungen für die Zurückweisung der Berufung im schriftlichen Verfahren gegeben sind.
Voranzustellen ist zunächst, dass die in 1. Instanz säumigen Kläger sich schon vor ihrer Säumnis den Erfordernissen der §§ 277, 282 ZPO entsprechend eingelassen haben, so dass es keiner Wiederholung dieser Einlassung in der Einspruchsschrift bedurfte. Hinsichtlich der Berücksichtigung des Schriftsatzes vom 23.03.2020, der nach der bis zum 17.01.2020 verlängerten Einspruchsbegründungsfrist eingegangen ist, ist die Zulassung verspäteten Vorbringens nicht anfechtbar, denn es dient, wenn auch verfahrensverzögernd, doch der Wahrheitsfindung. Das Berufungsgericht kann daher die vom Erstgericht – selbst wenn fehlerhaft – unterlassene Zurückweisung verspäteten Vorbringens grundsätzlich nicht nachholen (vgl. Zöller, Greger, ZPO, § 296 Rn. 35).
Zutreffend hat das Amtsgericht Leipzig den von den Klägern begehrten Schadensersatz dem Grunde und der Höhe nach als begründet angesehen, da der Beklagte den behaupteten Selbstnutzungswillen nicht hat nachweisen können §§ 573 Abs. 2, Ziff. 2, 280 Abs. 1 BGB.
Setzt der Vermieter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters – wie hier – nicht in die Tat um, so liegt der Verdacht nahe, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben ist. Unter diesen Umständen ist es dem Vermieter zuzumuten, substantiiert und plausibel („stimmig“) darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Eigenbedarf nachträglich entfallen sein soll; insoweit sind strenge Anforderungen zu stellen. Erst wenn der Vortrag des Vermieters diesem Maßstab genügt, obliegt dem Mieter der Beweis, dass ein Selbstnutzungswille des Vermieters schon vorher nicht bestand (vgl. BGH, Urteil vom 11.10.2016, Az.: VIII ZR 300/15, Rn. 25).
Im Hinblick auf das Vorstehende hat der Beklagte diesen Anforderungen nicht Genüge getan. Der Beklagte hat erstinstanzlich wie auch mit der Berufung vortragen lassen, kein Maklerbüro mit der Vermakelung beauftragt zu haben, welches jedoch ein aufwendiges Exposé mit Fotos erstellt und über ImmobilienScout24 am 07.09.2017 die Wohnung inseriert hat. Dass das Inserat ohne Beauftragung des Maklerbüros im Internet zu finden war, ist lebensfremd und kann auch vom Berufungskläger nicht erklärt werden. Von der Zeugin Frau Vxxxxxx ist auch bestätigt worden, dass sie dieses Angebot im Spätsommer 2017 entdeckt hat. 3 Monate nach Übergabe der streitgegenständlichen Wohnung hatte der Kläger somit von seinem behaupteten Eigennutzungswillen bereits Abstand genommen. Ein weiteres Indiz für den vorgeschobenen Eigenbedarf ist die Tatsache, dass mit Schreiben vom 30.08.2016 der Beklagte durch seinen späteren Prozessbevollmächtigten die Kläger aufforderte, eine Besichtigung der Wohnung für potentielle Kaufinteressenten zu gewähren, da der Beklagte die Wohnung weiterveräußern wollte (Anlage K 6). Vorgeschoben erscheint insoweit, dass der Beklagte aufgrund der Vorbehalte, die die Kläger mit E-Mail vom 27.05.2016 gegen eine beabsichtigte Eigennutzung durch den Beklagten äußerten, sich in der Umsetzung des Einzugs in die Wohnung langwierigen Streitigkeiten gegenüber sah. Dass eine 4-köpfige Familie ohne Prüfung der ihr angekündigten Eigenbedarfskündigung zeitnah aus einer Wohnung, in der sie nahezu 10 Jahre wohnten, ausziehen würden, konnte vom Beklagten nicht ernsthaft angenommen werden.
Das weitere Vorbringen des Beklagten zu seinen geänderten Plänen nach Auszug der Kläger bleibt in vielerlei Hinsicht pauschal. So lässt er vortragen, dass ihm Anfang August 2017 durch seinen Geschäftspartner Herrn K… innerhalb der angemieteten Gewerbeflächen im Haus des Buches eine freiwerdende Bürofläche für seine freiberufliche Tätigkeit angeboten worden sei. Aufgrund dieses unerwarteten Angebots, welches der Beklagte spontan angenommen habe, sei schlagartig die Notwendigkeit der freiberuflichen Tätigkeit im eigenen Wohnobjekt entfallen. Der Beklagte konkretisiert sein Vorbringen betreffend der angeblich frei gewordenen Bürofläche ebenso wenig wie etwaige vertragliche Vereinbarungen, die über die Bürofläche für die freiberufliche Tätigkeit getroffen worden sind. Wann in welchem Umfang diese Büroflächen dem Beklagten angeboten und von ihm gemietet wurden, verschweigt der Beklagte. Auch erklärt er sich nicht dahingehend, warum eine Vermietung der Wohnung in der … straße 18 für ihn „keine Option war“, obwohl gerichtsbekannt die Mieten in diesem Wohngebiet im Jahr 2017 im oberen Segment der vergleichbaren Mieten in Leipzig lagen und zudem der Wohnraum dort seit Jahren sehr begehrt ist.
Auch ist der Schadensersatzanspruch der Kläger der Höhe nach gerechtfertigt, § 249 BGB.
Zwar ist die Darlegung der Beweiswürdigung im streitgegenständlichen Urteil kaum zum Ausdruck gekommen. Auf der Grundlage der protokollierten Zeugenaussagen und Parteivernehmung kann jedoch die erstinstanzliche richterliche Überzeugungsbildung nachvollzogen werden. Die Zeugen U.W., T.G., S.B., K.R. und N.D. sowie die beiden Kläger haben anschaulich bestätigt, dass der in der Klageschrift unter Ziffer 5. aufgelistete Arbeitsaufwand für die Wohnungssuche, die Rückgabe der alten Wohnung, der Übernahme und Herrichtung der neuen Wohnung sowie der Behördengänge zur Ummeldung beim Einwohnermeldeamt insgesamt den behaupteten Stundenaufwand und damit einen Schadensersatz von 2.590,00 € verursacht haben. Das Amtsgericht hat sich insoweit auch zutreffend auf § 287 Abs. 1 ZPO gestützt, wonach den Klägern eine Beweiserleichterung hinsichtlich der Schadenshöhe zuteil wird. So hat das Amtsgericht auch in seine Überzeugungsbildung mit eingebunden, dass der Umzug einer 4-köpfigen Familie aus einer fast 10 Jahre bewohnten Wohnung mit erheblichem Zeit- und Arbeitsaufwand verbunden ist. Für die Kammer ist auch überzeugend, dass die Wohnungssuche im Waldstraßenviertel, in welchem die Kläger weiterhin wohnen bleiben wollten, da ihr Sohn dort auch in die Schule ging, sich als sehr schwierig und aufwendig erwiesen hat. Neben ca. 7 Wohnungsbesichtigungen haben die Kläger über Wochen und Monate nach einer entsprechenden Wohnung mit Hilfe von Wohnungsverwaltungen und im Internet gesucht. Die in der Klageschrift angesetzten Stunden für die Wohnungssuche, das Ein- und Auspacken der Umzugskartons, deren Anzahl die Kläger nachvollziehbar bei einer 4-köpfigen Familie mit 100 Stück beziffert haben, kann ohne Weiteres mit dem dort angegebenen Stundenumfang als angemessen angesehen werden. Gleiches gilt für die restlichen bezifferten Stunden für Baumarkteinkäufe, Renovierung der neuen und alten Wohnung, Wohnungsrückgabe- und Übergabetermine sowie Ummeldung beim Einwohnermeldeamt.
Dem steht nicht entgegen, dass nach Ansicht des Berufungsklägers die alte Wohnung nicht ordnungsgemäß hergerichtet war, weil bunte Wände nicht deckend überstrichen oder Dübellöcher unfachmännisch zugeschmiert worden sind. Vorliegend geht es nicht um eine Schadensersatzforderung nach Auszug der Mieter, sondern um den von den Mietern erbrachten Arbeitsaufwand nach einer unrechtmäßigen Eigenkündigung.
Schließlich ist auch der Mietdifferenzschaden, der vom Amtsgericht Leipzig i.H.v. 276,00 € angenommen wurde, nicht zu beanstanden. Unter Abwägung der verschiedenen Ausstattungsmerkmale beider Wohnungen ist eine Vergleichbarkeit der alten mit der neuen Wohnung – auch hier unter Beachtung von § 287 Abs. 1 ZPO – gegeben. Insbesondere ist die Grundmiete mit 900,00 € anzunehmen und nicht ein Abzug von 50,00 € für den Zuschlag der Einbauküche vorzunehmen. Diese Ausstattung führt zu einer Kostenbelastung der Kläger, die sie aufgrund der von dem Beklagten verursachten unberechtigten Kündigung hinzunehmen haben. Es bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass die Kläger wählen konnten, ob sie ihre alte Küche in die neue Wohnung einbauen oder einen monatlichen Zuschlag für die Einbauküche zahlen wollten. Diese „aufgedrängten“ Mehrkosten für die Einbauküche hat der Beklagte daher zu tragen. Auch das Vorhandensein eines Aufzugs in der neuen Wohnung und eines zweiten Bades führt letztendlich nicht dazu, dass die beiden Wohnungen nicht vergleichbar sind. Zutreffend haben die Berufungsbeklagten darauf hingewiesen, dass auf der Grundlage des qualifizierten Leipziger Mietspiegels 2018 der Aufzug allenfalls einen Zuschlag i.H.v. 0,11 €/m2/Monat ausmacht. Andere Ausstattungsmerkmale wie die Videosprechanlage und die Deckenspots, die jeweils nur in der alten Wohnung vorhanden waren, werden mit einem Mietanteil i.H.v. 0,26 €/m2/Monat bzw. 0,22 €/m2/Monat berücksichtigt. Die unterschiedlichen Ausstattungsmerkmale in der alten Wohnung einerseits und der neuen Wohnung andererseits führen letztendlich nicht dazu, eine Vergleichbarkeit der beiden Wohnungen zu verneinen oder von der Miete für die neue Wohnung einen Abzug vorzunehmen.
Aufgrund des Vorstehenden wird daher geraten, die Berufung zurückzunehmen. Der Berufungskläger erhält Gelegenheit, hierauf innerhalb von 2 Wochen nach Zustellung des Hinweises Stellung zu nehmen.
