AG Dortmund, Az.: 425 C 625/19, Urteil vom 02.04.2019

In dem Rechtsstreit hat das Amtsgericht Dortmund auf die mündliche Verhandlung vom 02.04.2019 für Recht erkannt:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 2.080,68 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 04.01.2019 zu zahlen.

Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:

Die Beklagte hat mit Mietvertrag vom 24.06.2014 von Frau xx eine Wohnung im Hause xy angemietet. Die Kläger haben das Grundstück inzwischen erworben.

In § 3.2 des Mietvertrages ist vereinbart, dass die Mieterin die Betriebskosten gem. § 2 der Betriebskostenverordnung zu tragen hat. Ferner ist unter § 3.3 vereinbart, dass die Betriebskosten, soweit solche bestehen, in gesetzlichen Bestimmungen umzulegen sind, im Übrigen nach einem vom Vermieter nach billigem Ermessen zu bestimmenden Maßstab.

Die Kläger haben für das Jahr 2015 eine Betriebskostenabrechnung verteilt, in der die Kosten im Wesentlichen nach einem Personenschlüssel verteilt und in der Hausverwaltungskosten enthalten sind. Die Abrechnung schließt mit einem Saldo von 2.010,20 Euro. Hierauf hat die Beklagte 11 x 85,00 Euro also 935,00 Euro gezahlt, so dass die Abrechnungen einen Saldo von 1.075,20 Euro ergibt. Ferner haben die Kläger eine Abrechnung für das Jahr 2016 erteilt, die ebenfalls im Wesentlichen nach einem Personenschlüssel erfolgt ist, in der sie die Kosten für eine Abflussreinigung der Beklagten in Rechnung gestellt haben. Die Abrechnung schließt mit einer Summe von 2.025,48 Euro worauf die Beklagte 12 x 85,00 Euro also 1.020 Euro gezahlt hat, so dass sich ein Nachzahlungsbetrag von 1.005,48 Euro ergibt. Beide Abrechnungen sind der Beklagten innerhalb der Abrechnungsfrist zugegangen. Wegen der Einzelheiten wird auf die bei den Gerichtsakten befindlichen Kopien der Abrechnungen Bezug genommen.

Die Kläger bestreiten, dass die Beklagte Belege für die beiden Jahre angefordert habe und irgendwelche Einwände hiergegen erhoben habe.

Die Kläger beantragen, wie erkannt.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie behauptet, mehrfach Akteneinsicht beantragt zu haben. Dies habe sie u.a. per SMS gemacht. Auf Nachfrage des Gerichts hat sie mitgeteilt, dafür aber keine Beweis anbieten zu können. Auf anwaltlicher Aufforderung vom 15. Februar 2019 seien lediglich die Belege für das Abrechnungsjahr 2017 vorgelegt worden.

Im Mietvertrag sei eine Aufstellung über die umlagefähigen Betriebskosten nicht beigefügt gewesen. Die Gesamtquadratmeterzahl der Immobilie werde bestritten. Hausverwalterkosten seien nicht umlagefähig. Eine Verpflichtung zur Tragung von Abflussreinigungskosten bestehe ebenfalls nicht.

Wegen des weiteren Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die Klage ist begründet.

I.

Die Kläger können von der Beklagten gem. § 535, § 556 BGB i.V.m. den Vereinbarungen des Mietvertrages die Zahlung von 819,88 Euro aus den beiden Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2015 und 2016 verlangen.

Es liegt eine wirksame Vereinbarung über die Betriebskostentragungspflicht vor. In der Wohnraummiete genügt zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die – auch formularmäßige – Vereinbarung, dass dieser die Betriebskosten zu tragen hat. Auch ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder ausdrückliche Bezugnahme auf § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB und die Betriebskostenverordnung ist damit die Umlage der in § 556 Abs. 1 Satz 2 definierten und in der Betriebskostenverordnung erläuterten Betriebskosten vereinbart (BGH NJW 2016, 1308).

Die Betriebskostenabrechnungen, die die Kläger vorgelegt haben und fristgerecht der Beklagten erteilt haben, sind zwar überwiegend falsch, da nach dem Mietvertrag die Verteilung wohl nach dem Verhältnis der Quadratmeter zu erfolgen hat und weder Hausverwaltungskosten noch die Kosten einer Abflussreinigung zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören. Für das Jahr 2016 schuldet die Beklagte jedoch zumindest aus dem Mietvertrag noch 334,16 Euro, nämlich 6.758,99 Euro : 349,39 qm x 70 qm = 1.354,16 Euro abzüglich 1.020,00 Euro und aus der Abrechnung 2015 noch 485,72 Euro (6.888,25 Euro : 349,39 qm x 70 qm = 1.420,72 Euro abzüglich 935,00 Euro).

Die Nachforderung der Kläger ist auch fällig.

Der Mieter ist zur Leistung von Betriebskostennachzahlungen nur dann nicht verpflichtet solange und soweit der Vermieter einen berechtigten Verlangen nach Belegvorlage nicht nachgekommen ist (BGH NJW 2018, 1599). Die Beklagte hat weder substantiiert vorgetragen, wann sie die Belegeinsicht für die hier strittigen Abrechnungen verlangt hat noch hat sie für ihre in der mündlichen Verhandlung erstmals aufgestellte Behauptung, diese mittels per SMS verlangt zu haben, keinen Beweis angetreten.

II.

Die Beklagte schuldet die restlichen 1260,80 Euro aus den objektiv falschen Abrechnungen, da die Beklagte nicht beweisen hat, fristgerecht Einwendungen hiergegen erhoben zu haben. Es ist weder substantiiert vorgetragen, dass sie innerhalb der Einwendungsausschlussfrist des § 556 Abs. 3 BGB konkrete Einwendungen gegen die Abrechnung erhoben hat, noch hat sie hierfür irgendeinen Beweis angetreten.

Nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB hat der Mieter von preisfreiem Wohnraum seine Einwendungen gegen die Abrechnung spätestens zwölf Monate nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen, es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Versäumt der Mieter die Frist, kann er „Einwendungen nicht mehr geltend machen“ (§ 556 Abs. 3 Satz 6 BGB), wobei streitig ist, wie diese Rechtsfolge dogmatisch einzuordnen ist (Blank DWW 2009, 91 (93); Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 9. Auflage 2019; Kap. H Rn 253). Der Sinn und Zweck der Ausschlussfrist liegt darin, Klarheit über die Ansprüche aus der Betriebskostenabrechnung für ein bestimmtes Jahr zu erlangen (BGH NZM 2010, 470). Nach Ablauf der Frist gilt diese daher, soweit keine Einwendungen erhoben wurden, als richtig (BT-Drucks. 14/4553 S. 87; Zehelein NZM 2014, 369 (370). Nach Blank (Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl. § 556 BGB Rn. 217) entsteht nach Ablauf der Abrechnungsfrist eine neue selbständige Anspruchsgrundlage. Nach Artz (Staudinger/Artz, BGB, Neubearbeitung 2018, § 556 BGB Rn. 131) hat der Mieter nach Ablauf der Frist keinen Anspruch auf eine neue Abrechnung oder auf Rückzahlung zuviel entrichteter Vorauszahlungen. Die Abrechnung ist für ihn verbindlich (Schmid ZMR 2001, 761, 768; ders ZMR 2002, 727, 729; aM Lützenkirchen NZM 2002, 512, 514).

Im Ergebnis können die Vermieter aus Ihrer falschen Abrechnung Zahlung verlangen.

Hinsichtlich des Bestreitens des Abrechnungsschlüssels entgegen der vertraglichen Vereinbarung und hinsichtlich der Gesamtwohnfläche des Hauses gilt der Einwendungsausschluss bereits vom Wortlaut her.

Auch wenn der Wortlaut des § 556 Abs. 3 eher dafür spricht, den Einwendungsausschluss nicht auf solche Positionen zu beziehen, die überhaupt nicht Betriebskosten sein können, so spricht zumindest der Sinn und Zweck der Regelung dafür, dass die Einwendungsausschlussregelung des § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB grundsätzlich auch für solche Kosten gilt, die gem. § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB i.V.m. der Betriebskostenverordnung in der Wohnraummiete generell nicht auf den Mieter umgelegt werden können (BGH NJW 2016, 2254).

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 709 ZPO.