Übersicht
- Das Wichtigste im Überblick
- Wann ist ein Denkmal im Gemeinschaftsgarten zulässig?
- Redaktionelle Leitsätze
- Warum ein Gedenkstein keine grundlegende Umgestaltung ist
- Ist persönliche Trauer eine unbillige Benachteiligung?
- Darf ein Denkmal im „Ziergarten“ stehen?
- Warum subjektive Ablehnung für eine Anfechtung nicht reicht
- Experten Kommentar
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Gilt das Verbot der grundlegenden Umgestaltung auch für bauliche Veränderungen auf meinem Sondernutzungsrecht?
- Kann ich ein Denkmal verhindern, wenn es den Wiederverkaufswert meiner Wohnung objektiv messbar mindert?
- Darf die Gemeinschaft ein Denkmal beschließen, wenn die Gartenordnung eine Nutzung als Spielplatz vorsieht?
- Habe ich einen Anspruch auf Rückbau, wenn das Denkmal größer als im Beschluss vereinbart ist?
- Muss ich die Kosten für das Denkmal mittragen, wenn ich dem Beschluss ausdrücklich widersprochen habe?
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteilstext springen: V ZR 22/24
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: Bundesgerichtshof, V. Zivilsenat
- Datum: 11.10.2024
- Aktenzeichen: V ZR 22/24
- Verfahren: Revision im Wohnungseigentumsrecht
- Rechtsbereiche: Wohnungseigentumsrecht, Gemeinschaftsordnung, bauliche Veränderung
- Revision zugelassen: Ja – Rechtsfrage noch nicht höchstrichterlich geklärt.
- Relevant für: Wohnungseigentümer, Verwalter, Gemeinschaften der Wohnungseigentümer
Der Bundesgerichtshof lässt den Gedenkstein im Gemeinschaftsgarten stehen und weist die Anfechtung ab.
- Der Stein gilt als bauliche Veränderung, doch die Gemeinschaft durfte darüber beschließen.
- Die Gartenordnung erlaubt Ziergarten, Erholung, Spiel und Ruhe; der Stein passt dazu.
- Die Kirche zählt nicht mit; sie prägt den Eindruck bereits unabhängig vom Stein.
- Nur subjektives Unbehagen reicht nicht; die Klägerin trifft kein besonderer Nachteil.
- Eine grundlegende Umgestaltung verneinte das Gericht wegen des kleinen, einzelnen Steins.
Wann ist ein Denkmal im Gemeinschaftsgarten zulässig?
Die Aufstellung baulicher Anlagen im Gemeinschaftseigentum – also jenen Teilen der Anlage, die allen Eigentümern gemeinsam gehören, wie etwa der Garten – stellt rechtlich eine bauliche Veränderung gemäß § 20 Abs. 1 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) dar. Die Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung, also ihre rechtliche Befugnis zur Entscheidung, besteht für solche Maßnahmen unabhängig davon, ob die Veränderung mit den Nutzungsvereinbarungen der Gemeinschaftsordnung vereinbar ist. Diese Ordnung legt als eine Art „Satzung“ der Gemeinschaft fest, wie das Eigentum genutzt und gestaltet werden darf. Ein solcher Beschluss ist jedoch anfechtbar, wenn er gegen die Voraussetzungen des § 20 Abs. 4 WEG verstößt. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn die Maßnahme zu einer grundlegenden Umgestaltung führt oder eine unbillige Benachteiligung darstellt.
Streit um ein Denkmal im Gemeinschaftsgarten
Ob diese rechtlichen Grenzen überschritten wurden, musste der Bundesgerichtshof in einem Streit um einen privaten Gedenkstein klären (Az. V ZR 22/24). Eine Eigentümergemeinschaft hatte am 18. August 2022 beschlossen, im hinteren Teil ihres gemeinschaftlichen Gartens ein Denkmal für einen ehemaligen Bewohner und verstorbenen Oberbürgermeister der Stadt L. aufzustellen. Eine Mitbesitzerin der Wohnanlage war damit nicht einverstanden und erhob eine Anfechtungsklage, um den Beschluss für ungültig erklären zu lassen. Ihre Revision blieb jedoch erfolglos, sodass die Klage letztinstanzlich abgewiesen wurde und der Stein im Garten verbleiben darf. Eine Revision ist das letzte mögliche Rechtsmittel, bei dem der Bundesgerichtshof prüft, ob das vorherige Urteil rechtlich korrekt war, ohne den Fall neu aufzurollen.
Redaktionelle Leitsätze
- Eine bauliche Veränderung im gemeinschaftlichen Eigentum gestaltet die Wohnanlage nicht grundlegend um, wenn sie mit den spezifischen Nutzungs- und Gestaltungsvorgaben der Gemeinschaftsordnung vereinbar ist; in diesem Fall scheidet eine grundlegende Umgestaltung im Sinne von § 20 Abs. 4 WEG von vornherein aus.
- Eine unbillige Benachteiligung eines Wohnungseigentümers durch eine bauliche Veränderung setzt eine objektiv unzumutbare Beeinträchtigung voraus; die subjektive Ablehnung der Maßnahme oder individuelle persönliche Empfindlichkeiten begründen kein Vetorecht, solange die für alle Eigentümer verbindlichen Vorgaben der Gemeinschaftsordnung eingehalten werden.
- Ob eine bauliche Anlage im gemeinschaftlichen Garten mit dessen in der Gemeinschaftsordnung festgelegter Zweckbestimmung vereinbar ist, beurteilt sich allein nach den Eigenschaften der Anlage selbst und dem Gesamtbild des Gartens; vorhandene, bereits vor der Maßnahme bestehende äußere Umgebungsmerkmale bleiben bei dieser Bewertung außer Betracht.
Warum ein Gedenkstein keine grundlegende Umgestaltung ist
Eine bauliche Veränderung darf gemäß § 20 Abs. 4 Halbs. 1 Alt. 1 WEG die Wohnanlage nicht grundlegend umgestalten. Um festzustellen, ob eine solche Umgestaltung vorliegt, verlangt die Rechtsprechung eine einzelfallbezogene Gesamtwürdigung aller Umstände. Hält eine Maßnahme die spezifischen Nutzungs- und Gestaltungsvorgaben der Gemeinschaftsordnung ein, kommt eine grundlegende Umgestaltung in der Regel von vornherein nicht in Betracht.
„Bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen Wohnungseigentümern unbillig benachteiligen, dürfen nicht beschlossen und nicht gestattet werden […]“ (§ 20 Abs. 4 WEG)
Bevor Sie eine bauliche Veränderung planen, lassen Sie rechtlich prüfen, ob diese exakt mit den Gestaltungsvorgaben Ihrer Gemeinschaftsordnung harmoniert. Eine Übereinstimmung mit diesen Vorgaben schützt Ihren Beschluss fast immer vor einer erfolgreichen Anfechtung wegen einer angeblich „grundlegenden Umgestaltung“.
„Eine bauliche Veränderung gestaltet die Wohnanlage nicht grundlegend um, wenn sie mit einer in der Gemeinschaftsordnung enthaltenen spezifischen Vorgabe für die Nutzung und Gestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums vereinbar ist.“ – so der Bundesgerichtshof
Geringer Eingriff in die Gartengestaltung
Die praktische Bedeutung dieser Gesamtwürdigung zeigte sich bei der Bewertung der konkreten Ausmaße des Denkmals. Der von einem Künstler umgestaltete frühere Grabstein misst 1,20 Meter in der Höhe, 90 Zentimeter in der Breite und 35 Zentimeter in der Tiefe. Der Bundesgerichtshof entschied, dass dieser Eingriff im Verhältnis zur Gartengröße klein sei und den Charakter der Anlage nicht verändere. Da die Bepflanzung weiterhin im Vordergrund stehe und die Erholungsfunktion für die Bewohner in keiner Weise eingeschränkt werde, verneinten die Richter eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage.
Praxis-Hinweis: Das Größenverhältnis
Der entscheidende Hebel für die Zulässigkeit war hier das Verhältnis der baulichen Anlage zur Gesamtfläche. Da der Stein im Vergleich zum großen Garten klein war und die Erholungsfunktion nicht einschränkte, lag keine grundlegende Umgestaltung vor. Wenn Sie prüfen, ob eine Maßnahme in Ihrer Anlage zulässig ist, messen Sie den physischen Eingriff an der verbleibenden Nutzfläche: Bleibt der ursprüngliche Charakter der Anlage optisch und funktional prägend, ist die rechtliche Hürde für ein Verbot sehr hoch.
Ist persönliche Trauer eine unbillige Benachteiligung?
Nach § 20 Abs. 4 Halbs. 1 Alt. 2 WEG darf ein Wohnungseigentümer durch eine bauliche Veränderung nicht unbillig benachteiligt werden. Unbillig bedeutet hier, dass die Maßnahme bei einer fairen Abwägung aller Interessen für den Betroffenen schlichtweg nicht mehr zumutbar ist. Eine solche Benachteiligung ist erst dann gegeben, wenn die Maßnahme einem verständigen Wohnungseigentümer bei wertender Betrachtung nicht zugemutet werden kann. Die bloße subjektive Ablehnung oder das Gefühl einer nachvollziehbaren Beeinträchtigung reicht für die Feststellung einer Unbilligkeit allein nicht aus.
Persönliche Trauer als rechtliches Argument
Die klagende Eigentümerin versuchte, eine solche Unzumutbarkeit mit ihrer persönlichen Lebenssituation zu begründen. Sie argumentierte, der Anblick des Steins sei für sie aufgrund der Trauer um ihren eigenen Ehemann stark bedrückend. Zudem machte sie geltend, dass das Denkmal einen friedhofsähnlichen Gesamteindruck erzeuge, den sie als ständige Belastung empfinde. Der Bundesgerichtshof wies diese Argumentation zurück, da bei der rechtlichen Bewertung ausschließlich eine objektive Sicht maßgeblich sei. Da kein individueller Nachteil vorlag, der die Frau anders oder schwerer traf als die übrigen Eigentümer, scheiterte der Vorwurf der unbilligen Benachteiligung.
„Maßgeblich ist insoweit […] eine objektive Sicht; wenn die für alle Wohnungseigentümer […] gleichermaßen bindenden spezifischen Vorgaben der Gemeinschaftsordnung eingehalten werden, reicht die subjektive Ablehnung der Maßnahme nicht aus, um mittels einer unbilligen Benachteiligung im Ergebnis ein Vetorecht zu begründen.“ – so der Bundesgerichtshof
Praxis-Hürde: Objektive Unzumutbarkeit
Das Urteil macht deutlich, dass individuelle Befindlichkeiten – wie hier die persönliche Trauer – rechtlich nicht ausreichen. Maßgeblich ist der „verständige Wohnungseigentümer“. Um eine unbillige Benachteiligung erfolgreich geltend zu machen, müssen Sie darlegen, dass die Maßnahme die Nutzung Ihrer Wohnung oder des Gemeinschaftseigentums objektiv messbar einschränkt, was einen neutralen Dritten gleichermaßen stören würde. Rein subjektive Ablehnung führt in der Regel nicht zur Ungültigkeit eines Beschlusses.
Darf ein Denkmal im „Ziergarten“ stehen?
Die Gemeinschaftsordnung einer Wohnanlage kann klare Zweckbestimmungen für bestimmte Grundstücksteile festlegen, wie etwa die ausschließliche Nutzung als Ziergarten. Ein Beschluss über eine bauliche Veränderung ist anfechtbar, wenn er den dort verankerten Gestaltungs- und Nutzungsvorgaben widerspricht. Ein einzelnes künstlerisches Element steht jedoch grundsätzlich nicht im Widerspruch zum Charakter eines Ziergartens, der primär der Schönheit des Hausgrundstücks dienen soll.
Zweckbestimmung der Wohnanlage
Die Prüfung dieser Vorgaben war für die Entscheidung des Gerichts von zentraler Bedeutung. Die Gemeinschaftsordnung der betroffenen Anlage definierte den Außenbereich ausdrücklich als Ziergarten, der zur Schönheit beitragen sowie der Erholung, dem Spiel und der Ruhe dienen soll. Das Gericht stellte fest, dass der künstlerisch umgestaltete Stein diesen Vorgaben nicht widerspricht und sich in das Gesamtbild einfügt. Auch das Argument der Frau, die benachbarte Kirche verstärke den Eindruck eines Friedhofs und führe zu einer Zweckentfremdung, wurde von den Richtern abgelehnt. Das Gotteshaus präge den Garten bereits unabhängig von dem neuen Gedenkstein, sodass es nicht in die Bewertung der baulichen Veränderung einbezogen werden dürfe.
Untersuchen Sie Ihre Gemeinschaftsordnung gezielt auf Begriffe wie „Ziergarten“ oder „Ruhezone“. Nutzen Sie diese exakten Zweckbestimmungen als Hebel: Nur wenn die geplante bauliche Anlage diesen festgelegten Zielen objektiv widerspricht, haben Sie eine rechtliche Handhabe, um gegen den Beschluss vorzugehen.
Warum subjektive Ablehnung für eine Anfechtung nicht reicht
Für die rechtliche Wirksamkeit eines Beschlusses über bauliche Veränderungen ist zwingend eine objektive Bewertung der Auswirkungen erforderlich. Persönliche Empfindungen oder eine individuelle Trauersituation begründen kein Vetorecht gegen demokratische Mehrheitsbeschlüsse der Eigentümer. Maßgeblich ist allein, ob die für alle Eigentümer verbindlichen Vorgaben der Gemeinschaftsordnung eingehalten werden.
BGH: Objektive Sicht entscheidet über Gedenkstein
Der lange Instanzenzug – also der Weg des Falls vom Amtsgericht über das Landgericht bis zum Bundesgerichtshof – verdeutlicht, wie unterschiedlich Gerichte diese objektiven Maßstäbe zunächst bewerteten. Die Mitbesitzerin wollte die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils erreichen, das ihrer Klage in der ersten Instanz noch stattgegeben hatte. Der Bundesgerichtshof bestätigte jedoch das Berufungsurteil des Landgerichts Dresden vom 19. Januar 2024. Die obersten Richter wiesen die Revision endgültig zurück, da die rein subjektive Ablehnung der Maßnahme rechtlich nicht für eine Ungültigerklärung des Beschlusses ausreichte.
So prüfen Sie bauliche Veränderungen rechtssicher
Diese Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) ist für alle Wohnungseigentümergemeinschaften in Deutschland bindend. Sie stellt klar, dass der Mehrheitswille bei baulichen Veränderungen Vorrang hat, solange die Maßnahme objektiv verhältnismäßig ist und den Charakter der Anlage wahrt. Das Urteil ist auf alle Fälle übertragbar, in denen kleinere Objekte (wie Kunstwerke, Denkmäler oder Fahrradständer) auf größeren Gemeinschaftsflächen errichtet werden sollen.
Handeln Sie vorausschauend: Dokumentieren Sie bei Streitigkeiten das genaue Größenverhältnis der geplanten Anlage zur verbleibenden Gesamtfläche mit Fotos und Maßen. Wenn Sie eine Maßnahme verhindern wollen, belegen Sie eine messbare Einschränkung der Nutzbarkeit für die Allgemeinheit statt persönlicher Abneigung. Prüfen Sie zudem immer, ob die Gemeinschaftsordnung spezifische Gestaltungsverbote enthält, die über die allgemeinen gesetzlichen Regelungen hinausgehen.
Checkliste: Anfechtungsklage gegen Beschlüsse richtig begründen
Wahren Sie zwingend die einmonatige Anfechtungsfrist ab Beschlussfassung, wenn Sie gerichtlich gegen eine bauliche Veränderung vorgehen wollen. Konzentrieren Sie Ihre Klagebegründung ausschließlich auf die Verletzung objektiver Nutzungsrechte oder den Verstoß gegen die Gemeinschaftsordnung. Lassen Sie persönliche Motive oder individuelle Lebensumstände in der Begründung weg, da diese Ihre Erfolgsaussichten vor Gericht schmälern.
Streit in der Eigentümergemeinschaft? Rechtssicher handeln
Bauliche Veränderungen im Gemeinschaftseigentum führen oft zu langwierigen Konflikten zwischen Eigentümern. Unsere Rechtsanwälte prüfen für Sie die Erfolgsaussichten einer Anfechtungsklage oder unterstützen Sie bei der rechtssicheren Vorbereitung von Beschlüssen. Wir analysieren Ihre Gemeinschaftsordnung und bewerten objektiv, ob geplante Maßnahmen den gesetzlichen Anforderungen des WEG entsprechen.
Experten Kommentar
Hinter solchen bizarren Streitigkeiten um einen Gedenkstein stecken fast immer tief zerrüttete Nachbarschaftsverhältnisse. Wenn Eigentümer wegen eines kleinen Objekts im Garten bis vor den Bundesgerichtshof ziehen, geht es längst nicht mehr um das Baurecht oder die Optik. Hier werden alte Rechnungen beglichen und persönliche Abneigungen unter dem Deckmantel des Wohnungseigentumsgesetzes juristisch ausgefochten.
Wer in der eigenen Anlage einen ähnlichen Konflikt wittert, tut gut daran, das Gespräch abseits der formellen Eigentümerversammlung zu suchen. Ein gewonnener Prozess bringt zwar rechtliche Klarheit, hinterlässt aber oft eine dauerhaft vergiftete Atmosphäre im Haus. Am Ende nützt das beste Urteil wenig, wenn man sich danach im Treppenhaus nicht mehr in die Augen schauen kann.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Gilt das Verbot der grundlegenden Umgestaltung auch für bauliche Veränderungen auf meinem Sondernutzungsrecht?
JA. Das Verbot der grundlegenden Umgestaltung gemäß § 20 Abs. 4 WEG gilt uneingeschränkt auch für Flächen mit Sondernutzungsrecht. Da diese Bereiche rechtlich weiterhin zum Gemeinschaftseigentum gehören, darf ihre Gestaltung den optischen oder funktionalen Gesamtcharakter der Wohnanlage nicht wesentlich beeinträchtigen.
Ein Sondernutzungsrecht gewährt dem Inhaber zwar die exklusive Nutzung einer bestimmten Fläche, ändert jedoch nichts an der rechtlichen Zuordnung dieser Fläche zum gemeinschaftlichen Eigentum aller Wohnungseigentümer. Bauliche Veränderungen auf solchen Flächen unterliegen daher den allgemeinen gesetzlichen Schranken des Wohnungseigentumsgesetzes, insbesondere der Regelung zur grundlegenden Umgestaltung der Anlage nach § 20 Abs. 4 WEG. Eine Maßnahme ist unzulässig, wenn sie das Erscheinungsbild oder die Zweckbestimmung der gesamten Anlage so massiv verändert, dass der ursprüngliche Charakter des Objekts verloren geht oder verfremdet wird. Die Eigentümerversammlung muss baulichen Veränderungen zwar grundsätzlich zustimmen, darf jedoch keine Maßnahmen gestatten, welche die gesetzlich geschützte Substanz oder das harmonische Gesamtbild der Wohnanlage nachhaltig stören.
Wohnungseigentümer sollten jedoch prüfen, ob die Gemeinschaftsordnung spezifische Öffnungsklauseln enthält, die dem Sondernutzungsberechtigten weitergehende bauliche Freiheiten einräumen und die strengen gesetzlichen Anforderungen an die Gestaltung im Einzelfall modifizieren.
Kann ich ein Denkmal verhindern, wenn es den Wiederverkaufswert meiner Wohnung objektiv messbar mindert?
Eine objektiv messbare Minderung des Wiederverkaufswertes kann eine unbillige Benachteiligung darstellen, die den Bau eines Denkmals rechtlich unzulässig macht. Während rein subjektive Ablehnung rechtlich nicht ausreicht, schützt das Wohnungseigentumsgesetz die Eigentümer vor erheblichen wirtschaftlichen Einbußen durch bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum.
Gemäß § 20 Abs. 4 WEG darf eine bauliche Veränderung keinen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis unbillig benachteiligen, sofern die Maßnahme über das rechtlich zumutbare Maß hinausgeht. Der Bundesgerichtshof legt hierbei einen objektiven Maßstab an und fragt, ob die Veränderung einem verständigen Wohnungseigentümer bei wertender Betrachtung noch zugemutet werden kann. Während rein subjektive Empfindungen wie persönliche Trauer oder individuelles ästhetisches Missfallen rechtlich unbeachtlich bleiben, stellt ein nachweisbarer Wertverlust der Immobilie eine materielle Beeinträchtigung dar. Um diesen rechtlichen Hebel erfolgreich zu nutzen, müssen betroffene Eigentümer die wirtschaftlichen Folgen durch Gutachten oder Maklereinschätzungen konkret belegen, statt lediglich mit emotionalen Befürchtungen zu argumentieren.
Die Hürde für eine erfolgreiche Anfechtung bleibt jedoch hoch, da geringfügige Wertschwankungen im Rahmen des gemeinschaftlichen Gestaltungsspielraums der Eigentümerversammlung meist hingenommen werden müssen. Erst eine signifikante und für neutrale Dritte nachvollziehbare Einschränkung der Marktgängigkeit führt zur Rechtswidrigkeit des entsprechenden Beschlusses.
Darf die Gemeinschaft ein Denkmal beschließen, wenn die Gartenordnung eine Nutzung als Spielplatz vorsieht?
NEIN, wenn die Gemeinschaftsordnung eine Fläche explizit als Spielplatz widmet, darf ein Denkmal diese Zweckbestimmung nicht durch physische Verdrängung oder widersprüchliche Nutzungsanforderungen unterlaufen. Solche festgeschriebenen Nutzungsvorgaben binden die Eigentümergemeinschaft bei Beschlüssen über bauliche Veränderungen gemäß § 20 Abs. 1 WEG.
Die in der Gemeinschaftsordnung verankerte Zweckbestimmung stellt eine verbindliche Vereinbarung dar, welche die zulässige Art der Nutzung für alle Wohnungseigentümer dauerhaft und rechtskräftig festlegt. Zwar darf die Gemeinschaft über bauliche Veränderungen im Garten grundsätzlich mit einfacher Mehrheit entscheiden, doch müssen diese Maßnahmen stets mit den bestehenden Gestaltungsvorgaben der Anlage vereinbar sein. Ein Denkmal widerspricht der Widmung als Spielplatz insbesondere dann, wenn es die Spielfläche physisch einschränkt oder aufgrund seines Charakters eine andächtige Stille einfordert, die dem Kinderlärm entgegensteht. Ein Beschluss, der eine solche zweckwidrige Anlage genehmigt, ohne zuvor die Gemeinschaftsordnung formell zu ändern, ist wegen eines Verstoßes gegen die vereinbarte Nutzung erfolgreich anfechtbar.
Eine Ausnahme besteht lediglich bei geringfügigen künstlerischen Elementen, welche die Spielfunktion weder optisch noch räumlich beeinträchtigen und somit den Charakter der Fläche als Spielplatz im Sinne der Gemeinschaftsordnung unberührt lassen.
Habe ich einen Anspruch auf Rückbau, wenn das Denkmal größer als im Beschluss vereinbart ist?
JA, bei einer deutlichen Überschreitung der im Beschluss festgelegten Maße besteht ein Rückbauanspruch, da die bauliche Veränderung dann nicht mehr durch den Mehrheitsbeschluss gedeckt ist. Ein Beschluss stellt eine präzise Ermächtigungsgrundlage dar, deren Grenzen strikt einzuhalten sind.
Die rechtliche Zulässigkeit einer baulichen Veränderung gemäß § 20 Abs. 1 WEG hängt maßgeblich davon ab, dass die Ausführung exakt dem vereinbarten Inhalt der Eigentümerversammlung entspricht. Wenn ein Denkmal massiver als beschlossen errichtet wird, fehlt für diesen zusätzlichen Eingriff in das Gemeinschaftseigentum die notwendige Legitimationsbasis durch die Gemeinschaft. Da die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die Zulässigkeit oft am konkreten Größenverhältnis zur Gesamtfläche festmacht, kann eine Überschreitung der Maße die gesamte Maßnahme rechtswidrig machen. Betroffene Eigentümer sollten daher die tatsächlichen Abmessungen genau dokumentieren und mit dem Versammlungsprotokoll abgleichen, um einen Beseitigungsanspruch rechtssicher geltend zu machen.
Ein Anspruch entfällt jedoch, wenn die Abweichung lediglich geringfügig ist und die optische Beeinträchtigung des Gartens dadurch nicht messbar über das genehmigte Maß hinausgeht. Zudem muss der Anspruch zeitnah geltend gemacht werden, um eine rechtliche Verwirkung zu vermeiden.
Muss ich die Kosten für das Denkmal mittragen, wenn ich dem Beschluss ausdrücklich widersprochen habe?
NEIN, Sie müssen die Kosten für die Errichtung eines Denkmals im Regelfall nicht mittragen, sofern Sie dem entsprechenden Beschluss in der Eigentümerversammlung ausdrücklich widersprochen haben. Die finanziellen Lasten bleiben bei baulichen Veränderungen grundsätzlich bei denjenigen Eigentümern hängen, die der Maßnahme aktiv zugestimmt haben.
Die Aufstellung eines Denkmals stellt rechtlich eine bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG dar, für deren Kosten gemäß § 21 Abs. 1 WEG grundsätzlich nur die zustimmenden Eigentümer aufkommen müssen. Da ein rein dekoratives Objekt wie ein Gedenkstein keine Kostenersparnis durch Amortisation (Rückfluss der Investitionskosten durch Einsparungen) bietet, entfällt die automatische Zahlungspflicht für die überstimmte Minderheit vollständig. Sie sollten daher im Protokoll der Eigentümerversammlung sicherstellen, dass Ihr Widerspruch sowie Ihr Abstimmungsverhalten korrekt dokumentiert wurden, um unberechtigte Forderungen der Hausverwaltung von vornherein rechtssicher abzuwehren. Eine Beteiligung an den Folgekosten für die spätere Instandhaltung oder Pflege des Denkmals ist für Sie als ablehnenden Eigentümer ebenfalls gesetzlich ausgeschlossen.
Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn der Beschluss mit einer qualifizierten Mehrheit von mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile gefasst wurde. In diesem Fall müssten alle Eigentümer die Kosten anteilig tragen, sofern die finanzielle Belastung für die Minderheit nicht übermäßig hoch ausfällt.
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Das vorliegende Urteil
BGH – Az.: V ZR 22/24 – Urteil vom 11.10.2024
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