AG Emmendingen – Az.: 3 C 115/10 – Urteil vom 10.04.2012

1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 583,47 € zu bezahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger als Gesamtschuldner 4/5 und der Beklagte 1/5. Von den Kosten der Nebenintervention hat der Beklagte 1/5 zu tragen. Im Übrigen haben die Nebenintervenienten ihre Kosten selbst zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung der Kläger und Nebenintervenienten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Kläger oder die Nebenintervenienten zuvor Sicherheit in Höhe 120% des jeweils zu vollstreckenden Betrags leisten.

4. Die Berufung des Beklagten wird zugelassen.

Tatbestand

Die Parteien streiten über Nachzahlungsansprüche aufgrund der Höhe der Heizkosten aus einer Betriebskostenabrechnung.

Die Kläger waren Vermieter die Beklagten Mieter der Eigentumswohnung Nr. 52, …. ln dem zwischen den Parteien geltenden schriftlichen Mietvertrag vom 20.08.1980 wurde unter § 4 geregelt, dass die Betriebskosten auf den Mieter umgelegt und durch Vorauszahlungen mit Abrechnung erhoben wurden. Die Heizkörper der Wohnungen des streitgegenständlichen Anwesens wurden mit einem horizontalen Einrohrleitungssystem verbunden. Die Rohrleitungen wurden dabei ohne gesonderte Isolation unter dem Estrich verlegt. Im Jahr 2007 wurden in den Wohnungen des Anwesens die Heizkostenverteiler an den Heizungen ausgetauscht. Die bisher verwendeten Heizkostenverteiler arbeiteten nach dem sogenannten Verdunstungsprinzip. Sie waren mit einer Flüssigkeit gefüllt, die bei Wärme verdunstete. Diese wurden durch sogenannte elektronische Heizkostenverteiler mit zwei Fühlern ersetzt, welche die Differenz zwischen der Raumtemperatur und der Heizkörpertemperatur messen. In der Abrechnungsperiode für das Jahr 2006 betrugen die Kosten für Heizung und Warmwasser 862,56 € sowie 1.105,98 € für das Jahr 2007. Die Betriebskostenabrechnung für das Abrechnungsjahr 2008 enthielt einen Betrag für Heizung und Warmwasser von 2.113,67 € und kam zu Gesamtkosten von 2.760,98 €, auf welche der Beklagte 1.320,00 € vorausgezahlt hatte. Die Kläger machten eine Nachforderung von 1.549,94 € geltend, auf welche der Beklagte 250,00 € bezahlte. Für das Abrechnungsjahr 2009 ergab sich für Heizung und Warmwasser ein Betrag von 2.351,82 €. Insgesamt betrugen die Kosten 3.073,51 €, worauf der Beklagte 1.400,00 € vorausgezahlt hatte, so dass sich ein Restbetrag von 1.673,51 € ergab. Hierauf bezahlte der Beklagte 200,00 €. Der Beschluss über die Wohngeldabrechnung für das Wirtschaftsjahr 2009 der Wohnungseigentümergemeinschaft des Anwesens wurde durch eine Eigentümerin angefochten. Durch Urteil des Amtsgerichts Emmendingen vom 27.05.2011 (12 C 5/10) wurde der Beschluss aufgehoben.

Aus der neu erstellten Abrechnung vom 16.12.2011 ergaben sich Kosten für Heizung und Warmwasser von 1.461,78 €.

Die Kläger sind der Auffassung, die Heizkosten seien durch Wohnungseigentümergemeinschaft zutreffend ermittelt und die Abrechnung für Heizung und Warmwasser durch die Fa. K. für die Jahre 2008 und jedenfalls in der korrigierten Form für 2009 zutreffend ermittelt worden.

Für 2009 ergebe sich mithin ein Nachzahlungsbetrag des Beklagten von mindestens 704,78 €.

Nach Streitverkündung durch den Kläger trat die Streithelferin zu 1) dem Rechtsstreit bei. Die Streithelferin zu 2) erklärte ihren Beitritt auf die Streitverkündung der Streithelferin zu 1).

Die Kläger beantragen daher, den Beklagten zu verurteilen, an die Kläger 2.773,45 € zuzüglich Zinsen i.H.v. 5% über dem Basiszinssatz aus 1.299,94 € seit dem 08.12.2009 und aus 1.473,51 € seit dem 10.05.2010 zu bezahlen.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Der Beklagte ist der Auffassung, die Verteilung der Heizkosten sei fehlerhaft erfolgt. Die durchschnittlichen Kosten würden erheblich von den durch den Deutschen Mieterbund angegebenen Werten in dessen Betriebskostenspiegel abweichen. Dies weise auf eine fehlerhafte Abrechnung hin.

Das Gericht hat die Akte des Amtsgerichts Emmendingen 12 C 5/10 beigezogen und das Gutachten des Sachverständigen Prof. Stefan F. als schriftliches Sachverständigengutachten zum Zwecke der Beweisaufnahme verwertet. Hinsichtlich des Ergebnisses wird auf das in der Beiakte befindliche Gutachten vom 06.12.2010 (As. 171-219) verwiesen. Das weitere Vorbringen der Parteien ergibt sich aus den gewechselten Schriftsätzen nebst Anlagen sowie dem Protokoll der mündlichen Verhandlung.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist teilweise begründet.

I.

1. Den Klägern steht aufgrund von § 4 des Mietvertrages i.V.m. § 556 BGB ein Anspruch auf Zahlung von 583,47 € aus der Betriebskostenabrechnung für das Wirtschaftsjahr 2009 zu.

Die Kläger übersandten dem Beklagten unter dem 02.04.2010 eine formell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2009. Die Abrechnung der Heizkosten war zunächst in materieller Hinsicht unzutreffend, weil sie gegen § 7 i.V.m. § 5 Heizkostenverordnung verstieß.

Nach den Feststellungen des Sachverständigen Prof. Stefan F. im Verfahren 12 C 5/10 gab das Heizungssystem im Anwesen der Mietwohnung im Jahr 2009 lediglich 20 % der verbrauchten Wärme über die Heizkörper ab. Die übrige Wärmeabgabe erfolgt über die Rohrleitungen (vgl. S. 8-9 des Gutachtens, As. 185-187). In derartigen Fällen ist eine unkorrigierte Wärmeerfassung durch Heizkostenverteiler an Heizungen gem. § 5 Heizkostenverordnung ungeeignet, weil 80 % des Wärmeverbrauchs nicht in die Messungen einfließen (vgl. LG Meiningen, WuM 2003, 453; LG Gera, WuM 2007, 511; LG Mühlhausen, WuM 2009, 234; LG Dresden, WuM 2009, 292; a.A. AG Halle-Saalkreis, ZMR 2006, 536). Die Zielsetzung der Heizkostenverordnung, den Wärmeverbrauch der Nutzer zu steuern, ist so auch nicht erreichbar, da über das Auf- oder Abdrehen des Heizkörpers nur in einigen Wohnungen die Beheizung beeinflusst werden kann.

Infolge eines Beschlussanfechtungsverfahrens erstellte die Hausverwaltung des Anwesens, in dem sich die streitgegenständliche Mietwohnung befindet, mit Schreiben vom 16.12.2011 eine korrigierte Abrechnung. Diese wurde dem Beklagten mit Schriftsatz vom 05.01.2012 übersandt. Konkrete Einwendungen wurden nicht erhoben, es wurde pauschal die Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung gerügt. Auch nach Übersendung der detaillierten Heizkostenabrechnung erhob der Beklagte gegen die materielle Richtigkeit keine Einwendungen.

Die Abrechnung wurde gem. § 7 Abs. 1 Satz 3 Heizkostenverordnung nach anerkannten Regeln der Technik auf Grundlage der VDI 2077 durch einen Vorwegabzug zur Verteilung der nicht gemessenen Wärme korrigiert. Dies war auch zulässig. Zwar lässt § 7 Abs. 1 Satz 3 Heizkostenverordnung eine Korrektur nur für freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung, die überwiegend ungedämmt sind, zu. Diese Vorschrift ist aber auf den vorliegenden Fall der ungedämmt unter dem Estrich verlegten Einrohrheizungsanlagen analog anzuwenden. Es ist nicht ersichtlich, dass der Gesetzgeber diese Heizungsanlagen bewusst vom Anwendungsbereich des § 7 Abs. 1 Satz 3 Heizkostenverordnung ausnehmen wollte. Aufgrund des Zusammenhangs mit der Regelung zu § 7 Abs. 1 Satz 2 Heizkostenverordnung ist vielmehr anzunehmen, dass die Problematik bei ungedämmt unter Putz oder Estrich verlegten Rohrleitungen nicht gesehen wurde. Eine nachträgliche Dämmung wie § 7 Abs. 1 Satz 2 Heizkostenverordnung sie vorsieht, ist bei diesen nicht möglich (vgl. SR-Drucks. 570/08, Seite 13f.). Die Problematik der überwiegend nicht erfassten Rohrwärmeabgabe ist in beiden Fällen gleich. Die Anwendung führt aufgrund der Vergleichbarkeit auch zu sachgerechten Ergebnissen.

Auf dieser Grundlage ist die korrigierte Abrechnung, die zu Kosten für Heizung und Warmwasser für die streitgegenständliche Mietwohnung von 1.461,78 € kommt, der Betriebskostenabrechnung zugrunde zu legen. Es ergeben sich nunmehr nur noch Gesamtbetriebskosten von 2.183,47 € (ursprüngliche Gesamtbetriebskosten von 3.073,51 abzüglich ursprünglicher Heizkosten von 2.351,82 zuzüglich neuer Heizungs- und Warmwasserkosten von 1.461,78 €). Unter Berücksichtigung der Vorauszahlungen von 1.400,00 € und der Teilzahlung von 200,00 € auf die Nebenkostennachforderung ergibt sich ein Nachzahlungsbetrag von 583,47 €.

Diese Korrektur in materieller Hinsicht durften die Kläger auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist gem. § 556 Abs. 3 S. 2 BGB vornehmen, da sie sich zu Gunsten des Beklagten auswirkt (vgl. BGH, Urt. v. 17.11.2004, VIII ZR 115/04, Rn. 12, zitiert nach juris).

2. Hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung 2008 besteht kein Nachzahlungsanspruch.

Die von den Klägern dem Beklagten übersandte Betriebskostenabrechnung verstieß hinsichtlich der Berechnung der Heizkosten gegen die Bestimmungen der Heizkostenverordnung. Die gewählte Methode der Verbrauchserfassung war für die Heizungsanlage ungeeignet (s.o.). Eine Anwendung von § 7 Abs. 1 Satz 3 Heizkostenverordnung scheidet hier aus, da diese Vorschrift zum damaligen Zeitpunkt noch nicht in Kraft war.

Dies führt dazu, dass die Kosten nach einem nicht verbrauchsabhängigen Maßstab, bei fehlender Vereinbarung gem. § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB die Wohnfläche, umzulegen sind. Aus der vorgelegten Heizkostenabrechnung 2008 ergibt sich eine Gesamtwohnfläche von 4.144 m2 und Heizungsgesamtkosten von 39.608,88 €. Auf jeden Quadratmeter entfallen mithin Kosten von 9,558021236 €. Unter Berücksichtigung der in der Heizkostenabrechnung angegebenen Wohnfläche der streitgegenständlichen Mietwohnung ergeben sich mithin Heizkosten von 678,62 €. Hierzu sind die Kosten für Warmwasser zu addieren, so dass sich ein Gesamtbetrag von 741,34 € ergibt. Die Differenz zu den bisherigen Heizungs- und Warmwasserkosten von 2.113,67 € beträgt mithin 1.372,33 €. Statt der bisherigen Gesamtbetriebskosten von 2.869,94 € ergibt sich nur noch ein Betrag von 1.497,61 €. Nach Abzug der Vorauszahlungen von 1.320,00 € und der Teilzahlung von 250,00 € verbleibt kein Nachzahlungsbetrag.

3. Der zugesprochene Zinsanspruch beruht auf § 291 BGB. Der Anspruch war erst nach Übersendung der Heizkostenabrechnung und angemessener Prüffrist durchsetzbar.

II.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1, 101 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 708 Nr. 11, 711, 709 ZPO.

Im Hinblick darauf, dass die Rechtsfragen des vorliegenden Verfahrens in Bezug auf die Heizkostenverordnung nicht abschließend geklärt sind, war die Berufung zur Fortbildung des geltenden Rechts gem. § 511 Abs. 4 zuzulassen. Die Beschwer des Beklagten unterschreitet 600,00 €.