Zum vorliegenden Urteilstext springen: 103 C-192/17
Das Wichtigste im Überblick
Das AG Neubrandenburg entschied am 07.09.2017 (103 C-192/17): Ein Vermieter darf in einem Mietvertrag keine feste Zahlung verlangen, die Mieter faktisch von einer Kündigung abhält. Das gilt auch für eine berechtigte sofortige Kündigung.
- Einseitige Belastung: Der Vermieter behielt sein Kündigungsrecht, der Mieter trug das volle Risiko.
- Auch sofortige Kündigung: Die Zahlung hätte selbst eine berechtigte Kündigung verhindert.
- Kein Ersatz für Schaden: Die Summe hing weder vom Schaden noch von einem Nachmieter ab.
Eckdaten zum Urteil
- Gericht: AG Neubrandenburg
- Datum: 07.09.2017
- Aktenzeichen: 103 C-192/17
- Verfahren: Zivilverfahren
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Vertragsrecht
- Streitwert: bis zu 4.500,00 EUR
- Wichtig für: Personen mit Mietvertrag bei Kündigungen
Kündigungsklausel mit 5.400 Euro Abstandszahlung ist unwirksam
Das Amtsgericht Neubrandenburg wies die Zahlungsklage eines Vermieters gegen eine ehemalige Mieterin vollständig ab (Az. 103 C-192/17). Eine Klausel, die bei einer vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses eine pauschale Abstandszahlung verlangt, benachteiligt den Mieter unangemessen und verstößt gegen das mietrechtliche Verbot von Vertragsstrafen.
Im März 2016 schlossen die Parteien einen Mietvertrag über eine 74,88 Quadratmeter große Wohnung im ersten Obergeschoss. Das Mietverhältnis sollte am 1. April 2016 beginnen und lief auf unbestimmte Zeit. Die Bruttomiete betrug zunächst 500 Euro monatlich, sollte ab dem 1. Oktober 2017 aber auf 789,76 Euro steigen. Die Mieterin, zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses Studentin, zahlte eine Kaution von 1.280 Euro.
Zusätzlich zum eigentlichen Mietvertrag unterschrieben beide Seiten eine Sonderzusatzvereinbarung. Diese räumte der Mieterin zwar ein jederzeitiges Kündigungsrecht ein – verpflichtete sie aber im Gegenzug, bei einer Kündigung bis zum 30. September 2020 eine „bedingungslose Abstandszahlung“ von 5.400 Euro zu leisten, fällig zwei Wochen nach Zugang der Kündigung. Kündigungen nach diesem Stichtag sollten folgenlos bleiben.
Die Mieterin machte davon Gebrauch: Mit Schreiben vom 29. Mai 2016 kündigte sie zum 31. August 2016. Der Vermieter verrechnete daraufhin die Kaution sowie ein Betriebskostenguthaben von 114,80 Euro und klagte zuletzt auf Zahlung von 4.005,18 Euro nebst Zinsen. Er war der Ansicht, die Vereinbarung sei wirksam und schließe das Kündigungsrecht keineswegs aus. Das Amtsgericht Neubrandenburg entschied am 7. September 2017 anders und wies die Klage vollständig ab. Die Kosten des Verfahrens muss der Vermieter tragen.
Redaktionelle Leitsätze
- Eine vertragliche Vereinbarung, die das Kündigungsrecht eines Wohnraummieters formell bestehen lässt, eine Kündigung vor Ablauf einer Frist jedoch an die Verpflichtung zu einer erheblichen Abstandszahlung knüpft, schränkt das gesetzliche Kündigungsrecht faktisch unzulässig ein und ist unwirksam.
- Verpflichtet eine Klausel den Mieter bei einer Kündigung zur Zahlung eines pauschalen Betrags, dessen Fälligkeit unabhängig vom tatsächlichen Entstehen eines Schadens, vom Zeitpunkt der Kündigung oder von der Stellung eines Nachmieters ist, handelt es sich um ein unzulässiges Vertragsstrafeversprechen im Sinne von § 555 BGB.
Warum die Klausel das gesetzliche Kündigungsrecht der Mieterin unzulässig aushöhlte
Die Vereinbarung schränkte das Kündigungsrecht unzulässig ein, weil die Pflicht zur Zahlung von 5.400 Euro die Mieterin faktisch an einer Beendigung des Mietverhältnisses hinderte. Obwohl ihr formal ein Kündigungsrecht verblieb, führte die finanzielle Last zu einer einseitigen und unwirksamen Benachteiligung. Ein befristeter Kündigungsverzicht des Mieters kann zwar grundsätzlich wirksam vereinbart werden – gesetzliche Kündigungsrechte dürfen jedoch nicht durch finanzielle Hürden zum Nachteil des Mieters ausgehebelt werden. Das Gericht stützte diese Bewertung auf § 573c Abs. 4 BGB, § 573d Abs. 3 BGB in Verbindung mit §§ 138, 242 BGB.
An dieser Prüfung scheiterte die vertragliche Gestaltung. Das Gericht stellte zunächst klar, dass kein Zeitmietvertrag im Sinne des § 575 BGB vorlag – das Mietverhältnis sollte auf unbestimmte Zeit fortlaufen, nicht automatisch zu einem festen Termin enden. Der Vermieter hatte genau damit argumentiert: Weil kein Zeitmietvertrag bestehe und das Kündigungsrecht formal erhalten geblieben sei, sei die Sondervereinbarung wirksam.
Formale Kündigungsmöglichkeit verhinderte die faktische Knebelung nicht
Diesem Argument folgte das Gericht nicht. Zwar bestand das Kündigungsrecht formal fort – die geforderte Zahlung schränkte es aber unzulässig ein. Die Vereinbarung enthielt keinen echten Kündigungsverzicht, sondern stellte die Kündigung unter eine erhebliche finanzielle Sanktion von 5.400 Euro. Genau diese Sanktion hinderte die Mieterin faktisch daran, von ihrem Recht Gebrauch zu machen.
Durch die Vereinbarung der Zahlung eines Betrages von 5.400,00 EUR, wenn sie die Kündigung vor dem 30.09.2020 erklärt, sollte sie aber faktisch an einer Kündigung gehindert werden. – so das Amtsgericht Neubrandenburg
Einseitige Begünstigung des Vermieters bei Benachteiligung der Studentin
Die Mieterin hatte eingewandt, die Vereinbarung verweigere ihr einseitig die Kündigung des Mietvertrags. Das Gericht folgte diesem Einwand: Die Klausel begründete ein einseitiges Übergewicht zugunsten des Vermieters, der sich sämtliche eigenen Kündigungsrechte vorbehielt, während die Beklagte als Studentin durch die Höhe der Summe von jeder Kündigung abgehalten werden sollte. Das Gericht berücksichtigte dabei auch das Alter der Beklagten sowie den Umstand, dass der Vermieter in der Vergangenheit regelmäßig Rechtsrat in einer Kolumne eines Anzeigenblatts erteilt hatte.
Zwar wird dadurch das Mietverhältnis nicht zu einem Zeitmietvertrag umgeändert, da der Kläger sich andererseits nicht auf sein Kündigungsrecht verzichtet hat. Der Kläger konnte dementsprechend jederzeit auch das Mietverhältnis kündigen, sodass es sich um eine einseitige Verpflichtung der Beklagten zum Verzicht auf die Kündigung handelt. – so das Amtsgericht Neubrandenburg
Unzulässige Erschwerung auch der außerordentlichen Kündigung
Nach Ansicht des Gerichts wirkte sich die Klausel sogar auf das Recht zur außerordentlichen Kündigung aus. Selbst bei einer berechtigten außerordentlichen Kündigung hätte die finanzielle Belastung die Mieterin von deren Erklärung abhalten können – ein Ergebnis, das mit dem Schutzzweck des gesetzlichen Kündigungsrechts nicht vereinbar war.
Warum die Abstandszahlung als verbotene Vertragsstrafe eingestuft wurde
Das Gericht qualifizierte die geforderte Zahlung als unwirksame Vertragsstrafe, weil sie allein den Zweck verfolgte, Druck auf die Mieterin auszuüben, um sie von einer Kündigung vor dem Stichtag abzuhalten. Eine solche Sanktionierung des Auszugs ist im Wohnraummietrecht gesetzlich untersagt: Vereinbarungen, durch die sich der Mieter für den Fall der Vertragsbeendigung zu einer Vertragsstrafe verpflichtet, sind nach § 555 BGB in Verbindung mit § 339 BGB unwirksam.
Druckmittel zur Verhinderung des Auszugs erfüllt Tatbestand der Vertragsstrafe
Die Mieterin hatte argumentiert, bei der geforderten Abstandszahlung von 5.400 Euro handele es sich um eine unzulässige Vertragsstrafe. Das Gericht bestätigte dies: Die Zahlung diente als Druckmittel, um die Mieterin von einer Kündigung vor dem 30. September 2020 abzuhalten. Damit lag ein nach § 555 BGB unwirksames Vertragsstrafeversprechen vor.
Fehlende Schadensabhängigkeit und fehlende Staffelung widerlegen Schadensersatz
Der Vermieter hatte eingewandt, die Zahlung diene seiner finanziellen Absicherung beziehungsweise stelle einen Schadensersatz dar. In der mündlichen Verhandlung erklärte er, er habe finanziell abgesichert sein wollen. Das Gericht verwarf diese Einordnung: Ein Schadensersatzanspruch hätte voraussetzt, dass die Summe vom tatsächlichen Entstehen eines Schadens abhängt, sich an der Nachmietersuche orientiert oder zumindest zeitlich gestaffelt ist. Keine dieser Voraussetzungen war erfüllt – selbst eine Kündigung am letzten Tag der Frist, dem 30. September 2020, hätte die vollen 5.400 Euro ausgelöst.
Bei der vereinbarten Zahlung handelt es sich nicht um Schadensersatz, denn die Höhe der Zahlung ist nicht daran gekoppelt, ob der Kläger einen Nachmieter findet und ob dem Kläger überhaupt ein Schaden entsteht oder zeitlich danach gestaffelt, in welchem Zeitraum vor dem 30.09.2020 die Kündigung zugeht. – so das Amtsgericht Neubrandenburg
Ausschluss jeglicher Entlastung durch Nachmietergestellung
Der Vermieter räumte der Mieterin zudem keine Möglichkeit ein, die Zahlung durch die rechtzeitige Stellung eines zumutbaren Nachmieters abzuwenden. Auch dieser Umstand sprach nach der Bewertung des Gerichts gegen eine Einordnung als Schadensersatz und für eine Vertragsstrafe.
Welche Rolle die geplante Mieterhöhung um 85 Prozent bei der Bewertung spielte
Die vorgesehene Mietsteigerung verdeutlichte für das Gericht das Missverhältnis der vertraglichen Vereinbarungen zulasten der Mieterin. Die Bindung an den Vertrag sollte offenkundig dazu dienen, eine Miete durchzusetzen, die weit über den ortsüblichen Beträgen lag.
Der Mietvertrag sah ab dem 1. Oktober 2017 einen Anstieg der Bruttomiete von 500 auf 789,76 Euro vor – eine Erhöhung um 85 Prozent. Nach den Feststellungen des Gerichts lag diese vereinbarte Miete deutlich über der Obergrenze des örtlichen Mietspiegels. Selbst bei sehr guter Ausstattung der Wohnung hätte die Kaltmiete laut Mietspiegel höchstens 7 Euro pro Quadratmeter beziehungsweise 524,16 Euro betragen dürfen. Vertraglich vereinbart waren ab Oktober 2017 jedoch 640 Euro Kaltmiete.
Die Abstandszahlung erweist sich damit in einem weiteren Licht: Sie sollte die Mieterin nicht nur an einer Kündigung hindern, sondern letztlich an einen Vertrag binden, dessen Mietsteigerung ortsüblichen Maßstäben widersprach. Der Vermieter muss die Verfahrenskosten tragen; die geleistete Kaution und das Betriebskostenguthaben bleiben bei der Mieterin, ein weiterer Zahlungsanspruch besteht nicht.
Unsere Einschätzung
Für Abstandsklauseln bei vorzeitiger Wohnungskündigung verlagert das Amtsgericht Neubrandenburg den Blick vom Wortlaut auf die Wirkung. Entscheidend ist, ob eine Pauschale den Auszug wirtschaftlich praktisch unmöglich macht. Bleibt der Betrag gleich hoch, egal wann Sie kündigen, deutet das auf eine Strafe nur für den Auszug hin, die Sie einwenden können.
Ob dasselbe gilt, wenn beide Seiten befristet auf die Kündigung verzichten und der Vermieter sein Kündigungsrecht ebenfalls bindet, musste das Gericht nicht entscheiden. Aus unserer Sicht ist die Argumentation konsequent, weil sie die Einseitigkeit betont. Wer eine solche Zusatzvereinbarung unterschrieben hat, sollte prüfen, ob eine Ablösung durch einen zumutbaren Nachmieter von vornherein ausgeschlossen ist.
Wann eine Abstandsklausel anders zu bewerten ist als hier
Das Amtsgericht Neubrandenburg hat diese eine Vereinbarung geprüft: eine einseitige Zahlungspflicht der Mieterin bei fortbestehendem Kündigungsrecht des Vermieters, verbunden mit einer weit über dem Mietspiegel liegenden Miete. Ein anderer Vertragstext, ein beidseitiger Kündigungsverzicht oder eine gestaffelte Zahlungspflicht können zu einer anderen Bewertung führen. Ob Ihre Klausel dieselben Schwächen aufweist, lässt sich nur anhand des konkreten Wortlauts sagen.
Wenn Sie eine ähnliche Vereinbarung unterschrieben haben oder eine solche Zahlung von Ihnen gefordert wird, können Sie den Vertrag über unsere Ersteinschätzung einordnen lassen. Dabei kommt es unter anderem darauf an:
- Ob die Klausel ein einseitiges Kündigungsrecht des Vermieters vorsieht, während die Mieterseite belastet wird
- Ob die Zahlung unabhängig von Zeitpunkt der Kündigung, Schaden oder Nachmietersuche in gleicher Höhe fällig wird
- Ob die vereinbarte Miete deutlich über dem örtlichen Mietspiegel liegt
- Ob die Klausel als Kündigungsverzicht oder als Vertragsstrafe formuliert ist
- Ob eine Ablösung durch einen zumutbaren Nachmieter ausdrücklich ausgeschlossen wurde
Maßgeblich bleibt stets die genaue Ausgestaltung der jeweiligen Vertragsklausel.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Wie erkenne ich eine unzulässige Vertragsstrafe statt echtem Schadensersatz bei vorzeitiger Kündigung?
Eine pauschale Abstandszahlung bei vorzeitiger Kündigung ist als Vertragsstrafe nach § 555 BGB unwirksam, wenn sie unabhängig vom tatsächlichen Schaden und Kündigungszeitpunkt anfällt. Das gilt besonders, wenn weder die Nachmietersuche berücksichtigt noch eine Entlastung durch einen Nachmieter ermöglicht wird.
§ 555 BGB verbietet im Wohnraummietrecht Vertragsstrafen für den Fall, dass der Mieter das Mietverhältnis beendet. Nach § 339 BGB liegt eine Vertragsstrafe vor, wenn eine Zahlung als Druckmittel an ein bestimmtes vertragswidriges Verhalten anknüpft. Eine Zahlung spricht deshalb gegen echten Schadensersatz, wenn sie auch ohne entstandenen Schaden vollständig verlangt werden kann. Gleiches gilt, wenn ihre Höhe weder vom Kündigungszeitpunkt noch von einer möglichen Nachmietergestellung abhängt. Im entschiedenen Fall wären die 5.400 Euro sogar bei einer Kündigung am 30. September 2020 vollständig angefallen.
Das Amtsgericht Neubrandenburg legte keine konkrete zulässige Schadenspauschale fest. Das Urteil zeigt daher den Prüfmaßstab, entscheidet aber nicht, welche andere Vereinbarung mit Schadensnachweis oder zeitlicher Staffelung wirksam wäre.
Welche Rolle spielt ein zumutbarer Nachmieter bei der Bewertung einer pauschalen Abstandszahlung?
Das Fehlen einer Nachmieter-Entlastung spricht für eine unwirksame Vertragsstrafe, weil die Zahlung dadurch unabhängig von einem tatsächlich verbleibenden Schaden geschuldet bleibt. Im entschiedenen Fall wertete das Amtsgericht Neubrandenburg diesen Ausschluss als weiteres Indiz gegen Schadensersatz und für eine Vertragsstrafe nach § 555 BGB.
Eine echte Schadensregelung müsste berücksichtigen, ob der Vermieter durch einen rechtzeitig gestellten zumutbaren Nachmieter wirtschaftlich schadlos bleibt. Die vereinbarte Zahlung von 5.400 Euro fiel jedoch unabhängig davon an, ob ein Nachmieter gefunden wurde oder überhaupt ein Schaden entstand. Auch der Kündigungszeitpunkt veränderte die Höhe nicht; selbst eine Kündigung am letzten Tag vor dem Stichtag löste den vollen Betrag aus. Diese fehlende Schadensabhängigkeit bestätigte nach Ansicht des Gerichts, dass die Zahlung vor allem Druck zur Verhinderung der Kündigung ausübte. Soll die volle Pauschale trotz eines geeigneten Nachmieters anfallen, verstärkt dies das Argument gegen eine zulässige Schadensersatzregelung.
Das Urteil entscheidet allerdings nicht, dass eine Vereinbarung mit einer wirksamen Nachmieter-Entlastung allein deshalb zulässigen Schadensersatz regelt. Maßgeblich bleiben weiterhin der konkrete Schadensbezug, die Höhe und die sonstige Ausgestaltung der Zahlung.
Wie wirkt sich eine hohe Abstandszahlung auf eine berechtigte außerordentliche Kündigung aus?
Eine pauschale Abstandszahlung darf eine berechtigte außerordentliche Kündigung nicht faktisch verhindern, weil eine solche finanzielle Hürde den Schutzzweck des gesetzlichen Kündigungsrechts beeinträchtigt. Das gilt auch, wenn das Kündigungsrecht im Vertrag formal bestehen bleibt.
Die Klausel verlangte unabhängig vom Kündigungsgrund vor dem 30. September 2020 stets 5.400 Euro. Dadurch konnte sie Mieter von einer außerordentlichen Kündigung abhalten, obwohl dafür ein wichtiger Grund bestand. Eine solche finanzielle Belastung schränkt das gesetzliche Kündigungsrecht unzulässig ein. Nach § 555 BGB ist außerdem ein Vertragsstrafeversprechen für die Beendigung des Mietverhältnisses unwirksam. Die pauschale Zahlungspflicht entfaltet deshalb keine wirksame Bindung an den Mietvertrag.
Das Amtsgericht musste allerdings keinen konkreten Fall einer außerordentlichen Kündigung entscheiden. Es bewertete lediglich die Eignung der Klausel, auch eine berechtigte fristlose Kündigung durch die finanzielle Belastung zu erschweren.
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Das vorliegende Urteil
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