[Weiter zum vorliegenden Urteil Az.: 311 O 274/22 >>>]
Übersicht
✔ Das Wichtigste in Kürze
- Die Miete muss trotz corona-bedingter Nutzungseinschränkungen wie Schließungen und Zugangsbeschränkungen in vollem Umfang gezahlt werden.
- Behördliche Anordnungen zur Pandemiebekämpfung führen nicht zu einer Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB mit der Folge einer Mietminderung.
- Der Mieter muss die wirtschaftlichen Folgen der Nutzungseinschränkungen wie Umsatzrückgänge und Mehrkosten für Kurzarbeitergeld selbst tragen.
- Dem Mieter ist es nicht gelungen, seine Behauptungen zu den finanziellen Auswirkungen substantiiert unter Beweis zu stellen.
- Erst im Nachverfahren kann der Mieter Beweise für seine Behauptungen anbieten.
- Das Urteil ist als Vorbehaltsurteil ergangen, da der Mieter dem geltend gemachten Anspruch widersprochen hat.
- Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Mieter.
- Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung.
Pandemiemaßnahmen rechtfertigen keine Mietminderung – Aktuelle Gerichtsentscheidung
Mieter in Zeiten der Pandemie: Trotz coronabedingter Einschränkungen bleibt die Miete geschuldet.
In den letzten Jahren waren viele Mieter mit erheblichen Herausforderungen konfrontiert. Behördliche Anordnungen zur Pandemiebekämpfung führten nicht selten zu Geschäftsschließungen oder Begrenzungen des Zugangs für Kunden. Manche Mieter hofften daher, die Mietzahlungen reduzieren zu können.
Allerdings zeigt ein aktuelles Gerichtsurteil: Die Miete muss in vollem Umfang gezahlt werden – selbst wenn die Nutzung des Mietobjekts durch staatliche Maßnahmen beeinträchtigt wurde. Wann Mietminderung möglich ist und wie Gerichte in solchen Fällen urteilen, erfahren Sie in der folgenden Zusammenfassung eines aktuellen Urteils zum Thema.
➜ Der Fall vor dem Landgericht Hamburg im Detail
Mietzahlung trotz coronabedingter Nutzungseinschränkungen
Pandemie stellt Gewerbemieter vor finanzielle Herausforderungen
Im vorliegenden Rechtsstreit standen sich ein Hamburger Immobilienunternehmen als Vermieter und ein Einzelhandelskonzern als Mieter eines großen Kaufhauses gegenüber. Der Mietstreit entzündete sich an der Frage, ob coronabedingte behördliche Nutzungsbeschränkungen bzw. -untersagungen eine Mietminderung rechtfertigen. Der Mieter hatte im Zeitraum Juli 2020 bis Januar 2022 die Mietzahlungen nicht in voller Höhe geleistet. Infolgedessen klagte der Vermieter auf Zahlung des ausstehenden Mietbetrags in Höhe von 640.548,68 Euro zuzüglich Verzugszinsen.
Der Mieter argumentierte, dass aufgrund der behördlichen Anordnungen zur Pandemiebekämpfung – wie vollständige Schließungen des Kaufhauses oder Zugangsbeschränkungen wie 2G/2G+ – ein Fall der Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB vorliege, der eine Mietminderung begründe. Der Mieter führte weiter aus, dass die coronabedingten Einschränkungen zu erheblichen Umsatzrückgängen und erhöhten Kosten z.B. durch die Inanspruchnahme von Kurzarbeitergeld geführt hätten.
Gericht bestätigt Mietzahlungspflicht
Das Landgericht Hamburg entschied zugunsten des Vermieters und verurteilte den Mieter zur Zahlung des ausstehenden Mietbetrags samt Zinsen. Die Richter wiesen die Argumentation des Mieters zurück und stellten klar, dass die pandemiebedingten Einschränkungen keine Störung der Geschäftsgrundlage darstellen würden. Begründung: Die mit dem Mietobjekt verbundenen Risiken lägen im Risikobereich des Mieters.
Behauptungen zu wirtschaftlichen Folgen nicht ausreichend belegt
Die Richter sahen eine Anpassungspflicht des Mietvertrags nach § 313 BGB als nicht gegeben an. Ein wesentlicher Grund war, dass der Mieter seine Behauptungen zu den wirtschaftlichen Folgen der coronabedingten Einschränkungen nicht ausreichend unter Beweis gestellt hatte. Das Gericht kritisierte, dass die vorgelegten Daten zur Gewinn- und Verlustrechnung des Mieters nicht aussagekräftig genug waren und verwies den Mieter mit seinen Beweisanträgen auf das Nachverfahren.
Keine Wiedereröffnung der Verhandlung
Nach Abschluss der mündlichen Verhandlung legte der Mieter weitere Daten vor, um seine wirtschaftliche Situation zu belegen. Das Gericht sah jedoch keinen Anlass, die Verhandlung wiederzueröffnen, da die neuen Informationen nicht erheblich genug und zudem bereits zuvor vom Vermieter bestritten worden waren. Der Mieter trägt die Kosten des Rechtsstreits. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
✔ Häufige Fragen – FAQ zum Thema: Mietzahlungspflicht trotz Pandemie
Können pandemiebedingte Einschränkungen eine Mietminderung rechtfertigen?
Ob pandemiebedingte Einschränkungen eine Mietminderung rechtfertigen können, hängt vom Einzelfall ab und wird von Gerichten unterschiedlich beurteilt.
Grundsätzlich bleiben Mieter auch während der Coronakrise zur Zahlung der vertraglich vereinbarten Miete verpflichtet, selbst wenn sie von behördlichen Schließungsanordnungen betroffen sind (§ 535 Abs. 2 BGB). Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass sich durch die Pandemie letztlich ein allgemeines Lebensrisiko verwirklicht hat, das von der mietvertraglichen Risikoverteilung ohne entsprechende Regelung nicht erfasst wird und keiner Vertragspartei allein zugewiesen werden kann.
Eine Mietminderung kommt daher nicht automatisch in Betracht, sondern erfordert stets eine umfassende Abwägung aller Umstände des Einzelfalls (§ 313 Abs. 1 BGB). Zu berücksichtigen sind dabei insbesondere die konkreten Nachteile für den Mieter durch Dauer und Ausmaß der Schließung, eventuelle Ausweichmöglichkeiten zur Nutzung der Mietsache sowie erhaltene staatliche Hilfen. Auch die wirtschaftlichen Auswirkungen auf den Vermieter spielen eine Rolle.
Einige Gerichte wie das LG München I erkennen in der angeordneten Schließung eines Einzelhandelsgeschäfts einen Mangel der Mietsache, der zur Mietminderung berechtigt. Andere wie das LG Lüneburg sehen darin keinen Mangel, weil die Anordnung nicht in der konkreten Beschaffenheit der Mieträume begründet ist und diese weiterhin etwa als Lager nutzbar waren. Eine pauschale Betrachtungsweise wird den Anforderungen an eine Vertragsanpassung nach § 313 BGB nicht gerecht.
Wer trägt das Risiko für pandemiebedingte Einnahmeausfälle?
Grundsätzlich tragen Mieter das Risiko für pandemiebedingte Einnahmeausfälle und bleiben zur Zahlung der vollen Miete verpflichtet, auch wenn ihr Betrieb durch Corona-Schutzmaßnahmen eingeschränkt oder geschlossen wurde.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat klargestellt, dass sich durch die Pandemie letztlich ein allgemeines Lebensrisiko verwirklicht hat, das von der mietvertraglichen Risikoverteilung ohne entsprechende Regelung nicht erfasst wird und keiner Vertragspartei allein zugewiesen werden kann. Behördliche Betriebsschließungen begründen daher weder einen zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Gewerberäume noch eine Unmöglichkeit der vom Vermieter geschuldeten Leistung.
Eine Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB kommt nur im Einzelfall nach umfassender Abwägung aller Umstände in Betracht, wenn dem Mieter ein Festhalten am unveränderten Vertrag unzumutbar ist. Dabei sind insbesondere die konkreten Nachteile für den Mieter durch Dauer und Ausmaß der Schließung, eventuelle Ausweichmöglichkeiten zur Nutzung der Mietsache sowie erhaltene staatliche Hilfen zu berücksichtigen. Auch die wirtschaftlichen Auswirkungen auf den Vermieter spielen eine Rolle. Eine pauschale Betrachtungsweise, etwa eine hälftige Teilung der Miete, wird den Anforderungen an eine Vertragsanpassung nach § 313 BGB nicht gerecht.
Mieter sollten frühzeitig das Gespräch mit dem Vermieter suchen, wenn sie infolge der Pandemie vorübergehend nicht die volle Miete zahlen können. Die Darlegungs- und Beweislast für die Voraussetzungen einer Vertragsanpassung trägt dabei der Mieter. Vermieter tragen das Risiko pandemiebedingter Mietausfälle nur in Ausnahmefällen, wenn dies vertraglich so geregelt ist.
In welchem Rahmen können Vertragsanpassungen wegen Störung der Geschäftsgrundlage erfolgen?
Vertragsanpassungen wegen Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB sind nur im Einzelfall nach umfassender Abwägung aller Umstände möglich, wenn dem Mieter ein Festhalten am unveränderten Vertrag unzumutbar ist.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat klargestellt, dass sich durch die Pandemie letztlich ein allgemeines Lebensrisiko verwirklicht hat, das von der mietvertraglichen Risikoverteilung ohne entsprechende Regelung nicht erfasst wird und keiner Vertragspartei allein zugewiesen werden kann. Eine pauschale Betrachtungsweise, etwa eine hälftige Teilung der Miete, wird den Anforderungen an eine Vertragsanpassung nach § 313 BGB daher nicht gerecht.
Zu den Voraussetzungen einer Vertragsanpassung nach § 313 BGB gehört, dass die Änderung der Geschäftsgrundlage schwerwiegend ist und dem Mieter ein Festhalten am Vertrag nicht zugemutet werden kann. Dabei sind insbesondere die konkreten Nachteile für den Mieter durch Dauer und Ausmaß der Schließung, eventuelle Ausweichmöglichkeiten zur Nutzung der Mietsache sowie erhaltene staatliche Hilfen zu berücksichtigen. Auch die wirtschaftlichen Auswirkungen auf den Vermieter spielen eine Rolle.
Mit Art. 240 § 7 EGBGB hat der Gesetzgeber zwar eine Vermutungsregel eingeführt, wonach bei pandemiebedingten Nutzungseinschränkungen von einer schwerwiegenden Veränderung der Geschäftsgrundlage auszugehen ist. Diese Vermutung ist aber widerleglich und hebt die allgemeinen Grundsätze des § 313 BGB nicht auf. Der Mieter trägt weiterhin die Darlegungs- und Beweislast für die Voraussetzungen einer Vertragsanpassung.
Im Ergebnis kommt eine Mietreduzierung wegen Störung der Geschäftsgrundlage durch die Pandemie nur ausnahmsweise in Betracht, wenn die Umstände des Einzelfalls dies unter Abwägung der beiderseitigen Interessen rechtfertigen. Eine schematische Anwendung des § 313 BGB lehnt der BGH ab.
§ Relevante Rechtsgrundlagen des Urteils
- § 535 Abs. 2 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch): Dieser Paragraph regelt die Pflicht zur Zahlung der Miete durch den Mieter. Im vorliegenden Fall begründet er die Hauptpflicht der Beklagten zur Zahlung der geforderten Miete, selbst unter den Einflüssen der Corona-Pandemie und den damit verbundenen Einschränkungen.
- § 313 Abs. 1 BGB (Störung der Geschäftsgrundlage): Der Beklagte beruft sich auf diesen Paragraphen und argumentiert, dass die pandemiebedingten Maßnahmen eine so erhebliche Veränderung der Umstände darstellen, dass eine Vertragsanpassung gerechtfertigt sei. Dies zielt darauf ab, die Pflicht zur Mietzahlung neu zu bewerten, wurde jedoch im vorliegenden Fall vom Gericht nicht angenommen.
- §§ 288, 286 BGB (Verzugszinsen und Verzugsschaden): Diese Paragraphen regeln die Ansprüche der Klägerin auf Zinsen aufgrund des Zahlungsverzugs der Beklagten. Sie untermauern die finanziellen Forderungen der Klägerin über den reinen Mietrückstand hinaus.
- §§ 598, 599 ZPO (Zivilprozessordnung): Diese Regelungen betreffen das Beweisrecht und das Nachverfahren. Im spezifischen Kontext ist relevant, dass die Beklagten ihre Argumente bezüglich der wirtschaftlichen Folgen der Pandemie nicht ausreichend beweisen konnten, was für die Entscheidungsfindung ausschlaggebend war.
- § 91 ZPO (Kostentragung bei Verfahren): Bestimmt, dass die unterlegene Partei die Kosten des Rechtsstreits tragen muss. Für diesen Fall bedeutet es, dass die Beklagte die Gerichts- und Anwaltskosten übernehmen muss.
- § 708 Nr. 4 ZPO (Vorläufige Vollstreckbarkeit): Dieser Paragraph ermöglicht es der Klägerin, die Forderungen aus dem Urteil bereits vor dessen Rechtskraft, also vor Ablauf möglicher Fristen für Rechtsmittel, durchzusetzen, unter bestimmten Sicherheitsleistungen.
Jeder dieser rechtlichen Punkte ist zentral für das Verständnis der Urteilsbegründung und der daraus resultierenden Verpflichtungen und Rechte der beteiligten Parteien. Sie spiegeln eine komplexe Abwägung gesetzlicher Bestimmungen wider, welche die spezifischen Herausforderungen des Mietrechts unter den Bedingungen einer globalen Pandemie berücksichtigen.
➜ Das vorliegende Urteil vom Landgericht Hamburg.
LG Hamburg – Az.: 311 O 274/22 – Urteil vom 15.08.2023
In der Sache erkennt das Landgericht Hamburg – Zivilkammer 11 – am 15.08.2023 auf Grund der mündlichen Verhandlung vom 04.07.2023 für Recht:
1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 640.548,68 Euro nebst Zinsen hieraus in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 31.01.2022 zu zahlen.
2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.
4. Der Beklagten bleibt die Ausführung ihrer Rechte im Nachverfahren vorbehalten.
Tatbestand
Die Parteien sind durch einen Gewerbemietvertrag miteinander verbunden und streiten über Mietzahlungsansprüche aus diesem.
Die Klägerin ist Vermieterin des Gewerbeobjektes M###, Hamburg. Die Beklagte ist Mieterin dieses Objektes. Der Mietzins für die von der Beklagten gemieteten Gewerbeflächen (Kaufhaus und Parkhaus) betrug insgesamt monatlich brutto kalt EUR 395.861,66 (ab dem 01.09.2018 bis 31.01.2021) und EUR 420.294,64 (ab dem 01.02.2022). Weiter schuldete die Beklagte der Klägerin für die Innehaltung von Betriebsvorrichtungen zwischen dem 1. Januar 2021 und dem 31. Januar 2022 monatlich EUR 22.410,22.
Nach § 5 des Mietvertrages vom 16.01./19.02.2022 ist die Miete von der Beklagten im Voraus, spätestens am 3. Werktag eines jeden Monats zu zahlen.
Im Zeitraum Juli 2020 bis Januar 2022 bezahlte die Beklagte die Mieten nicht vollständig. Insgesamt summiert sich der Mietrückstand für diesen Zeitraum auf EUR 640.548,68.
Die Klägerin beantragt im Wege des Urkundsprozesses, die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin EUR 640.548,68 zuzüglich Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über Basiszins seit 31. Januar 2022 – hilfsweise ab Mahnung vom 10. August 2022, hilfsweise ab Rechtshängigkeit – zu zahlen.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Die Beklagte ist der Auffassung, dass die geltend gemachten Mietzinsansprüche nicht bestehen, da aufgrund behördlicher Nutzungsuntersagungen und Nutzungsbeschränkungen infolge der sogenannten Corona-Pandemie ein Fall der Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 Abs. 1 BGB vorlag mit der Folge der Reduzierung des Mietzinses im streitgegenständlichen Vertragszeitraum.
Der Beklagte behauptet, dass die Beklagte im Zeitraum zwischen dem 18. März 2020 bis zum 31. Januar 2022 ihre von der Klägerin gemieteten Geschäftsräume 179 Tage lang gar nicht öffnen und an weiteren 347 Tagen nur für eine begrenzte Personenzahl habe öffnen dürfen. Zudem habe an weiteren zwölf Tagen ein Warenverkauf nur nach dem sogenannten „Click and Meet“ Modell erfolgen dürfen und an weiteren 59 Tagen sei der Zugang für Kunden der Beklagten in das Warenhaus nur nach dem 2G/2G+-Modell möglich gewesen.
Aufgrund dieser Beschränkungen habe die Beklagte Umsatzrückgänge im Zeitraum März 2020 bis Januar 2022 in Höhe von EUR 99.207.000,00 erlitten. Dies entspräche einem Umsatzrückgang gegenüber den Vergleichsmonaten von 43,10 %.
Zwar habe die Beklagte in diesem Zeitraum so genanntes Kurzarbeitergeld erhalten. Dennoch betrugen im Zeitraum April 2020 bis März 2021 sowie im Mai und Juni 2021 die Sozialversicherungsaufwendungen der Beklagten EUR 1.885.299,35. Von diesem Betrag habe sie im Rahmen des Kurzarbeitergeldes eine Erstattung von lediglich EUR 889.010,16 erstattet erhalten.
Weitere staatliche Hilfen habe sie bislang nicht erhalten. Sie erwarte lediglich staatliche Hilfen in Höhe von EUR 206.280,00.
Durch Versicherungen sei der bei der Beklagten entstandene Schaden nicht gedeckt.
Bezüglich des weiteren Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt der wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig, insbesondere als Urkundenprozess statthaft, und auch begründet.
Der Klaganspruch ergibt sich bezüglich der Mietzinsansprüche aus § 535 Abs. 2 BGB.
Die Verzugszinsansprüche ergeben sich aus §§ 288 Abs. 1, 2, 286 Abs. 1, 2 Ziff. 1 BGB.
Die Einwendungen der Beklagten in Bezug auf die Reduktion des Mietzinses im streitgegenständlichen Zeitraum aufgrund pandemiebedingter behördlicher Nutzungsbeschränkungen bzw. -untersagungen der Mietsache konnten nicht durchgreifen. Die Beklagte hat für ihre – von der Klägerin bestrittenen – Behauptungen über die wirtschaftlichen Folgen dieser Nutzungsbeschränkungen keine nach § 598 ZPO zulässigen Beweismittel angeboten, sondern ausschließlich Zeugenbeweis. Insofern kann die Beklagte mit diesen Beweisangeboten erst im Nachverfahren gehört werden. Dies gilt auch für den Sachvortrag, den die Beklagte mit Schriftsätzen vom 14. und 18. August 2023 nach Schluss der mündlichen Verhandlung vorgebracht hat Es gab keinen Grund, die mündliche Verhandlung wiederzueröffnen, da der neue Sachvortrag nicht erheblich war. Insbesondere waren die Daten zur Gewinn- und Verlustrechnung der Beklagten nicht als unstreitig zu behandeln, da diese bereits zuvor von der Klägerin bestritten worden waren. Ohne diese Daten war eine Entscheidung, ob der Mietzins nach § 313 BGB anzupassen war, nicht möglich.
Das Urteil ist als Vorbehaltsurteil zu tenorieren, da die Beklagte nach § 599 Abs. 1 ZPO dem geltend gemachten Anspruch widersprochen hat.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 4 ZPO.
