Zwangsgeldandrohung im Bauaufsichtsrecht: Warum eine konkrete Frist nötig ist

Die aufschiebende Wirkung der Klage vom 4. Februar 2026 – VG 19 K 49/26 – gegen Ziffer 2 der Anordnung Nr. 2025/1919 des Bezirksamtes Tempelhof-Schöneberg vom 10. Oktober 2025 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides derselben Behörde vom 5. Januar 2026 wird angeordnet.

Im Übrigen wird der Antrag auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes zurückgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens trägt die Antragstellerin zu drei Vierteln und der Antragsgegner zu einem Viertel. Davon ausgenommen sind jeweils die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen, die diese selbst trägt.

Der Wert des Verfahrensgegenstandes wird auf 18.000 Euro festgesetzt.

Gründe

I.

Die Antragstellerin ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer des Grundstücks Q… in Berlin. Das Grundstück ist mit einem ca. 1910 errichteten Mehrfamilienhaus bebaut. Die Beigeladene, die ursprünglich alleinige Grundstückseigentümerin, teilte das Grundstück durch „Teilungserklärung gemäß § 8 WEG“ – UR-Nr. X…/2017 des Notars H…, Berlin – in Miteigentumsanteile in der Weise, dass mit jedem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen verbunden wurde. Es entstanden zunächst insgesamt 16 Eigentumseinheiten (Nr. 2 bis 17), darunter als Teileigentumseinheit das nicht ausgebaute Dachgeschoss (Einheit Nr. 17). Die Teilungserklärung sieht vor, dass die jeweiligen Eigentümer der Einheit Nr. 17 berechtigt sind, das Dachgeschoss zu Wohnzwecken auszubauen, in Wohnungseigentumseinheiten umzuwandeln und bei den durchzuführenden Baumaßnahmen auch das Gemeinschaftseigentum zu verändern, unter anderem durch die Errichtung von Aufbauten auf den Dächern, die Änderung dessen Gestaltung oder Anhebung sowie Durchbrüche von Wänden und Decken.

Die Teilungserklärung erfuhr in der Folge mehrfach Änderungen. Unter anderem teilte die Beigeladene durch weitere Urkunde UR-Nr. S 1332/2018, berichtigt durch UR-Nr. S 730/2019 jeweils des Notars H…, Berlin, die ursprüngliche Einheit Nr. 17 in zwei weitere im Dachgeschoss belegene Wohnungseigentumseinheiten (Nr. 17 und Nr. 18) auf.

Die Beigeladene ist weiterhin Inhaberin aller Miteigentumsanteile und Sondereigentümerin hinsichtlich aller Einheiten, darunter auch der Einheiten Nr. 17 und Nr. 18; hinsichtlich dreier Wohneinheiten sind zu Gunsten der jeweiligen Erwerber Auflassungsvormerkungen in die Wohnungsgrundbücher eingetragen.

Die Beigeladene begann spätestens 2023, das Dachgeschoss zu den zwei abgeteilten Wohneinheiten auszubauen. Zur Durchführung der Maßnahme entfernte sie mit der Dachkonstruktion die bisherige Dachabdeckung des Gebäudes vollständig. Das Haus hat seitdem kein Dach. Spätestens im Herbst 2023 kam es im Zuge dessen erstmals zu Regenwassereintritten auch in die unterhalb der Dachgeschossebene liegenden Wohnungen. Der Beigeladenen gelang es durch Anbringung und gelegentliche Auswechslung und Ertüchtigung von Planen nicht, das Gebäude für mehr als nur vorübergehende Zeit vollständig nach oben hin abzudichten. Das Bauvorhaben ist mittlerweile steckengeblieben; Baumaßnahmen erfolgen nicht mehr.

Nachdem der Antragsgegner zunächst die seinerzeitige Verwalterin der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Anspruch genommen hatte, trat er hernach wiederholt an die Beigeladene heran. Die Beigeladene stellte jeweils Besserung in Aussicht, die nicht oder nicht vollständig eintrat.

Mit Anhörungsschreiben des Bezirksamtes Tempelhof-Schöneberg von Berlin (nachfolgend: Bezirksamt) vom 22. Juli 2025 teilte der Antragsgegner der Antragstellerin mit, er beabsichtige, einen Bescheid zu erlassen, wonach sie binnen drei Wochen nach dessen Zustellung über dem Gebäude ein auf einem Stutzgerüst aufgelagertes Wetterschutzdach zu errichten und solange zu belassen habe, bis die Dacheindeckung wieder vollständig hergestellt sei. Die sofortige Vollziehbarkeit solle angeordnet werden. Es werde das Zwangsmittel der Ersatzvornahme angedroht werden; die Kosten für die Errichtung eines Wetterschutzdaches würden auf 10.000 Euro veranschlagt. Zu dem an die Antragstellerin gerichteten Anhörungsschreiben nahm die Beigeladene durch anwaltliches Schreiben Stellung. Sie gab zunächst an, die Errichtung eines Wetterdachs sei weder binnen einer Frist von drei Wochen realisierbar noch überhaupt erforderlich. Eine ausreichende Absicherung gegen Wassereinbrüche sei bereits jetzt gegeben. Die Arbeiten zur Fertigstellung des Gebäudedachs sollten bis Ende August 2025 wiederaufgenommen werden. Die Anordnung der Errichtung eines Wetterschutzdaches für einen kurzen Zeitraum bis dahin sei unverhältnismäßig. Zu einer Wiederaufnahme der Arbeiten kam es jedoch nicht. Später verwies die Beigeladene auf eine finanzielle Schieflage und noch zu klärenden Refinanzierungsbedarf.

Mit Bescheid des Bezirksamtes vom 10. Oktober 2025 erließ der Antragsgegner gegenüber der Antragstellerin, vertreten durch die Verwalterin, die Anordnung Nr. 2025/1919 mit folgendem Tenor:

1. Der Dachbereich der Q… in 6… Berlin ist sofort ab Zustellung dieser Anordnung fachkundig dauerhaft wetterhaft zu schützen, insbesondere ist der Dachraum zumindest mit einer dafür geeigneten, robusten Folie abzudichten, um das Eindringen von Wasser dauerhaft auszuschließen. Die Kontrolle des Wetterschutzes ist täglich – auch an Wochenenden und Feiertagen – durchzuführen. Neben der Abdichtung des Daches sind auch die Fassaden, insbesondere die Fensterrahmungen, regelmäßig auf Regenwasserdurchbrüche und Mängel bei der Ableitung von Regenwasser zu prüfen. Es besteht die Gefahr, dass Wasser durch ungeeignete oder nicht ausreichend abgedichtete Stellen in die Bausubstanz eindringt, was zu weiteren Wasserschäden führen kann. Etwaig festgestellte Mängel an Dach, Fassaden oder Fensterrahmungen sind unverzüglich zu beheben und entsprechend nachzuarbeiten, um eine dauerhafte Schutzfunktion sicherzustellen.

Die Kontrollen sind in geeigneter Form – zum Beispiel mit fotografischen Belegen – täglich zu protokollieren, um den aktuellen Zustand des Wetterschutzes nachvollziehbar zu machen. Die Nachweise sind mindestens sechs Monate aufzubewahren, bis ein dauerhaft wirksames Wetterschutzdach errichtet ist, das einen erheblichen Wassereinbruch dauerhaft verhindert. Die erste schriftliche Berichtspflicht an die Bauaufsicht wird eine Woche nach Zustellung dieser Anordnung fällig, maßgebend für die Wahrung dieser Frist ist der Zugang bei der Bauaufsichtsbehörde, die Möglichkeit eines Berichts an die Bauaufsicht per E-Mail wird zugelassen. Die wöchentlichen Berichte sind jeweils montags bis 12.00 Uhr per E-Mail (an: bauaufsicht@ba-ts.berlin.de oder eine andere geeignete E-Mail-Adresse der Bauaufsicht Tempelhof-Schöneberg oder postalisch an die Bauaufsichtsbehörde) zu übermitteln. Das Risiko einer verspäteten Zustellung durch einen Postdienstleister trägt der Anordnungsadressat. Nach Errichtung eines dauerhaften Wetterschutzdaches kann die Bauaufsicht auf Antrag die Berichtspflicht aufheben.

2. Für den Fall, dass Sie meiner Anordnung zur Ziffer 1 – auch in Teilen – nicht nachkommen, drohe ich Ihnen ein volles Zwangsgeld in Höhe von 15.000,00 Euro an. Bei einem Verzug mit der Berichtspflicht wird das volle Zwangsgeld nach Ablauf von zehn Tagen nach Eintritt der Berichtspflicht fällig; Zeiten für den verspäteten Postlauf werden dieser Frist nicht hinzugerechnet, bei Knappheit der Einhaltung der Frist ist die elektronische Zustellung per E-Mail zu wählen.

Zur Begründung führte das Bezirksamt hinsichtlich Ziffer 1 der Anordnung unter anderem aus, die Anordnung richte sich gegen die Antragstellerin, weil das Dach zum gemeinschaftlichen Eigentum gehöre und der Verwaltung durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer unterliege; insoweit sei diese für den Zustand der Sache verantwortlich. Hinsichtlich der Zwangsmittelandrohung in Ziffer 2 der Anordnung gab das Bezirksamt an, die Ersatzvornahme mit einem teuren Planenschutzdach sei nicht geeigneter, da die Beigeladene nach eigenen Angaben bereits eigene Sicherungsmaßnahme ergriffen habe. Eine kostengünstigere Lösung habe der auf die Anhörung Stellung nehmende Rechtsanwalt selbst verlangt. Sie selbst bevorzuge eine Planabdeckung.

Das Bezirksamt ordnete abschließend die sofortige Vollziehung der Ziffern 1 und 2 an. Der eingetretene Wasserschaden mit möglichem schwerem Schimmel stelle eine akute Gefahr für Leib und Leben der Bewohner sowie auch für die Grundsubstanz des Hauses dar und müsse damit schnellstmöglich beseitigt werden. Die Sicherstellung der Dachabdeckung sei eilbedürftig. Denn würde andernfalls zunächst ein eventuelles Rechtsbehelfsverfahren abgewartet werden, das sich über einen Zeitraum von deutlich mehr als einem Jahr erstrecken könne, bestehe die Gefahr, dass weiterhin Niederschlagswasser in das Gebäude eindringe, die Entstehung von gesundheitsschädlichem Schimmel begünstigt und die Bewohner unzumutbar belästigt würden.

Daraufhin wandten sich durch anwaltliche Schreiben vom 28. Oktober 2025 die Erwerber der drei veräußerten Wohnungen an das Bezirksamt mit dem Antrag, den Bescheid dahingehend zu korrigieren, dass nicht die Antragstellerin, sondern die Beigeladene in Anspruch genommen werde. Die Antragstellerin werde von der Beigeladenen beherrscht, die alleinige Eigentümerin des Grundstücks sei. Die Antragstellerin könne praktisch keine Maßnahmen vornehmen, da dies der Beigeladenen als einziger Nutzungsberechtigter der Dachflächen obliege. Als Eigentümerin des Dachs sei die Beigeladene Zustandsstörerin.

Mit Bescheid vom 29. Oktober 2025 – Zwangsgeldfestsetzung Nr. 2025/1919 – des Bezirksamtes setzte der Antragsgegner gegenüber der Antragstellerin ein Zwangsgeld in Höhe von 15.000 Euro nebst Zustellungskosten in Höhe von 3,50 Euro fest.

Die Antragstellerin erhob durch Schreiben vom 4. November 2025 – eingegangen am 6. November 2025 – sowohl gegen die Anordnung 2025/1919 als auch gegen die Zwangsgeldfestsetzung 2025/1919 Widerspruch. Es sei die Beigeladene, die dem Gemeinschaftseigentum schwere Schäden zugefügt habe. Sie sei Handlungsstörerin zum Nachteil der Antragstellerin. Die Antragstellerin habe das Bauvorhaben nicht selber veranlasst, vielmehr sei es für sie selbst unzumutbar.

Am 23. Dezember 2025 hat die Antragstellerin bei dem Verwaltungsgericht nur hinsichtlich der Anordnung 2025/1919 um einstweiligen Rechtsschutz nachgesucht. Zur Begründung des Antrags führt sie an, die Beigeladene sei als Bauherrin verantwortliche Handlungsstörerin und auch aus dem Gesichtspunkt der effektiven Gefahrenabwehr in Anspruch zu nehmen. Ein Gemeinschaftseigentum sei nicht entstanden. Grundstücke und Gebäude stünden im Alleineigentum der Beigeladenen. Die vormerkungsberechtigten Erwerber der drei veräußerten Wohneigentumseinheiten würden allein im Innenverhältnis als Erwerber behandelt; das Außenverhältnis bleibe unberührt. Dort bestehe keine Zustandsverantwortlichkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft. Selbst bei Vollzug des Eigentumserwerbs werde kein Gemeinschaftseigentum an dem Dach entstehen. Denn es sei durch Teilungserklärung der Beigeladenen zugewiesen. Die Anordnung sei – davon abgesehen – auch nicht vollzugsfähig. Sie, die Antragstellerin, habe keinen Zugriff auf den Dachbereich des Gebäudes. Der Beigeladenen stehe das ausschließliche Bestimmungsrecht nach § 315 BGB zu. Übe nur die Beigeladene die tatsächliche Sachherrschaft aus, dann sei sie auch alleinige Zustandsstörerin. Die Anordnung habe gegenüber der Beigeladenen als Zustandsstörerin zu ergehen. Selbst wenn man ein (Auswahl-)Ermessen hinsichtlich der Störer annehme, dringe dies dahin, dass nur die tatsächlich zugriffsfähige Beigeladene in Anspruch genommen werden könne. Vertiefte Erwägungen zum Auswahlermessen habe der Antragsgegner unterlassen.

Die Antragstellerin beantragt,

die aufschiebende Wirkung ihres Widerspruchs vom 4. November 2025 gegen die Anordnung Nr. 2025/1919 des Bezirksamtes Tempelhof-Schöneberg von Berlin vom 10. Oktober 2025 betreffend das Grundstück Q… wiederherzustellen,

Der Antragsgegner beantragt,

den Antrag zurückzuweisen.

Er habe die Eigenschaft der Beigeladenen als Handlungsstörerin in ihrer Funktion als Bauherrin des Dachgeschossausbaus durchaus erkannt, aber auch die erheblichen Zweifel an ihrer wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit bis hin zur Insolvenzgefährdung, die sie ihm im Verwaltungsverfahren mehrfach entgegengehalten habe; dies finde seine Bestätigung im bisherigen Bauablauf und dem insgesamt bisher gezeigten Unvermögen, massive und die Bewohner des Hauses sowie dessen bestimmungsgemäße Benutzbarkeit gefährdende Nässeschäden zu vermeiden. Das habe die Beigeladene als Handlungsstörerin gegenüber der Antragstellerin als Zustandsstörerin für den Antragsgegner nicht als vorzugswürdig erscheinen lassen. Er ergänzte vorsorglich die entsprechenden Ermessenserwägungen. Die Anordnung rechtfertige sich im Übrigen auch nach § 9 Abs. 1 des Wohnungsaufsichtsgesetzes Berlin – WoAufG Bln –, denn sie ziele gleichermaßen auf den Erhalt des Wohngebäudes, namentlich der unterhalb des Dachgeschosses gelegenen Wohnungen, durch die Anordnung der Beseitigung des beeinträchtigenden Missstandes. Damit werde eine den Eigentümer des Gebäudes obliegende Pflicht konkretisiert. Diese Pflicht treffe die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Die Beigeladene hat einen Antrag nicht gestellt und sich innerhalb der auf ihren Antrag hin verlängerten Stellungnahmefrist – und auch seither – nicht in dem Verfahren eingelassen.

Der Antragsgegner hat die Widersprüche der Antragstellerin gegen die Anordnung und die Zwangsgeldfestsetzung durch separate Widerspruchsbescheide des Bezirksamtes vom 5. Februar 2026 zurückgewiesen. Die Antragstellerin hat hinsichtlich der Anordnung am 4. Februar 2026 (VG 19 K 49/26), hinsichtlich der Zwangsgeldfestsetzung am 9. Februar 2026 (VG 19 K 59/26) jeweils Klage erhoben.

Der Verwaltungsvorgang des Antragsgegners hat vorgelegen und ist Gegenstand der Entscheidungsfindung gewesen.

II.

Der Antrag hat in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg.

1. Das Gericht legt den Antrag dahingehend aus, dass die Antragstellerin begehrt, die aufschiebende Wirkung der am 4. Februar 2026 erhobenen Klage hinsichtlich Ziffer 1 der Anordnung Nr. 2025/1919 des Bezirksamtes vom 10. Oktober 2025 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides derselben Behörde vom 5. Januar 2026 (nachfolgend auch: die Anordnung) wiederherzustellen und hinsichtlich deren Ziffer 2 anzuordnen und hilfsweise wiederherzustellen. Die Antragstellerin hat – anwaltlich vertreten – zwar in dem in Fettdruck abgesetzten Antrag ausdrücklich und ohne Differenzierung nach Ziffern nur insgesamt eine Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung ihres Widerspruchs vom 4. November 2025 beantragt, die für die in Ziffer 2 bestimmte Androhung eines Zwangsmittels als Maßnahme der Verwaltungsvollstreckung mangels aufschiebender Wirkung jedenfalls unzureichend ist. Soweit der Antragsgegner die sofortige Vollziehung auch hinsichtlich Ziffer 2 der Anordnung angeordnet hat, kann die aufschiebende Wirkung schon deshalb nicht wiederhergestellt werden, weil sie von vorneherein nicht bestand (vgl. § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 VwGO in Verbindung mit § 63 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes über die Justiz im Land Berlin). Die Antragstellerin hat jedoch den Antragsschriftsatz (S. 19 unten) damit beschlossen, es müsse die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs gegen die behördliche Maßnahme auch hinsichtlich der Zwangsgeldandrohung angeordnet werden. Diese Begründung lässt ungeachtet der angesichts anwaltlicher Vertretung gesteigerten Bindung der Antragstellerin an den von ihren Bevollmächtigten ausdrücklich gestellten Antrag noch Raum für eine Auslegung im dargelegten Sinne.

Soweit die Antragstellerin außerdem versäumt hat, nach der Bescheidung ihres Widerspruchs ihren Antrag dahingehend ausdrücklich umzustellen, dass sie die Wiederherstellung bzw. Anordnung der aufschiebenden Wirkung der nunmehr erhobenen Klage begehrt, kann ihr Antrag auch ohne gesonderte Erklärung dahingehend ausgelegt werden, dass sich das Eilrechtsschutzbegehren auf den jeweils maßgeblichen Hauptsacherechtsbehelf – nunmehr die das ursprüngliche Rechtsschutzbegehren des Widerspruchsverfahrens fortsetzende Klage – bezieht.

2. Der so verstandene Antrag ist insgesamt zulässig. Er ist insbesondere statthaft. Der Antragsgegner hat die sofortige Vollziehung der Anordnung (auch) zu Ziffer 1 nach § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO angeordnet. Dem Widerspruch gegen die Androhung des Zwangsmittels in Ziffer 2 der Anordnung kommt als Maßnahme der Verwaltungsvollstreckung nach § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 VwGO in Verbindung mit § 63 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes über die Justiz im Land Berlin von Gesetzes wegen keine aufschiebende Wirkung zu.

Die Antragstellerin als Adressatin der Anordnung ist auch ihrerseits befähigt, Trägerin von Rechten und Pflichten und am gerichtlichen Verfahren beteiligt zu sein. Ungeachtet der früheren rechtlichen Verfasstheit des an dem Grundstück bestehenden Miteigentums ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Q… jedenfalls mit dem Inkrafttreten der Novelle des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht am 1. Dezember 2020 entstanden. Nach § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG entsteht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher; dies gilt auch im Fall ihrer Begründung durch Teilungserklärung gemäß § 8 WEG. Sind Wohnungsgrundbücher bereits vor Inkrafttreten der novellierten Vorschrift angelegt worden, entsteht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer jedenfalls mit Inkrafttreten der Neuregelung. Das gilt auch dann, wenn sie ursprünglich nach überkommener, durch die gesetzlichen Neuregelungen obsolet gewordener wohnungseigentumsrechtlicher Dogmatik noch gar nicht oder unvollkommen als werdende Wohnungseigentümergemeinschaft zur Entstehung gelangt war. So liegt es hier. Das Grundstück Q… (Flur 4, Flurstücke 6…und 6…, Gemarkung Schöneberg, ursprünglich Bl. 4…Grundbuch Schöneberg von Berlin) ist durch Teilungserklärung vom 15. August 2017 – UR Nr. X…/2017 des Notars H…, Berlin – gemäß 8 WEG (a.F.) in Wohnungs- und Teileigentum geteilt worden. Am 10. Juli 2018 sind (zunächst) die Wohnungsgrundbuchblätter 8… bis 8… des Amtsgerichts Schöneberg von Berlin angelegt worden. Damit lagen jedenfalls am 1. Dezember 2020 die Voraussetzungen des § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG vor; die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist entstanden.

3. Der Antrag hat aber in der Sache nur hinsichtlich der in Ziffer 2 der Anordnung enthaltenen Zwangsgeldandrohung Erfolg (unter b); im Übrigen ist er erfolglos (zuvor unter a).

a) Die Anordnung der sofortigen Vollziehung ist hinsichtlich Ziffer 1 formell rechtmäßig ergangen. Insbesondere genügt die Begründung den Anforderungen des § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO. Danach ist in den Fällen des § 80 Abs. 2 Nr. 4 VwGO das besondere Interesse an der sofortigen Vollziehung des Verwaltungsaktes schriftlich zu begründen. Die Behörde hat schlüssig, konkret und substantiiert darzulegen, aufgrund welcher Erwägungen sie gerade im vorliegenden Einzelfall ein besonderes öffentliches Interesse an der sofortigen Vollziehung als gegeben ansieht und das Interesse des Betroffenen am Bestehen der gesetzlich vorgesehenen aufschiebenden Wirkung ausnahmsweise zurückzutreten hat (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 16. Juni 2008 – OVG 2 S 34.08 – juris Rn. 4 m.w.N.). Daran gemessen, ist die Anordnung der sofortigen Vollziehung in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden. Der Antragsgegner hat auf den Einzelfall bezogen ein besonderes, über das Interesse am Erlass der bauaufsichtlichen Anordnung hinausgehendes öffentliches Interesse an deren sofortiger Vollziehbarkeit dargelegt. Er hat die Anordnung der sofortigen Vollziehung im Wesentlichen damit begründet, dass der eingetretene Wasserschaden mit möglichem schwerem Schimmel eine akute Gefahr für Leib und Leben der Bewohner sowie auch für die Grundsubstanz des Hauses darstelle und damit schnellstmöglich beseitig werden müsse. Die Sicherstellung der Dachabdeckung sei eilbedürftig. Denn würde andernfalls zunächst ein eventuelles Rechtsbehelfsverfahren abgewartet werden, das sich über einen Zeitraum von deutlich mehr als einem Jahr erstrecken könne, bestehe die Gefahr, dass weiterhin Niederschlagswasser in das Gebäude eindringe, die Entstehung von gesundheitsschädlichem Schimmel begünstigt und die Bewohner unzumutbar belästigt würden. Diese eingehenden Ausführungen zeigen eine vertiefte Begründung der der Anordnung der sofortigen Vollziehung im Einzelfall auf. Ob die Erwägungen der Behörde auch inhaltlich zutreffen, ist im Rahmen des § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO von vornherein unbeachtlich (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 10. Juni 2009 – OVG 1 S 97.09 – juris Rn. 3).

Die Anordnung der sofortigen Vollziehung ist auch in materiell-rechtlicher Hinsicht nicht zu beanstanden. Ordnet die Behörde die sofortige Vollziehung des Verwaltungsakts an, kann das Gericht insoweit die aufschiebende Wirkung gemäß § 80 Abs. 5 Satz 1 Var. 2 VwGO wiederherstellen. Dabei hat das Gericht das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung des angefochtenen Verwaltungsaktes und das Interesse des Antragstellers an deren Aussetzung gegeneinander abzuwägen. Diese Interessenabwägung fällt vorliegend zu Lasten der Antragstellerin aus. Die unter Ziffer 1 der Anordnung Nr. 2025/1919 des Bezirksamtes vom 10. Oktober 2025 getroffene Regelung ist bei der im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes allein möglichen und gebotenen summarischen Prüfung der Sach- und Rechtslage frei von Rechtsfehlern und verletzt die Antragstellerin nicht in ihren Rechten (unter aa). An der sofortigen Vollziehung besteht das von dem Antragsgegner zu Recht angenommene öffentliche Interesse (unter bb).

aa) Ziffer 1 der Anordnung erweist sich nach der im vorläufigen Rechtsschutzverfahren nur möglichen, aber auch nur gebotenen summarischen Prüfung als rechtmäßig.

(1) Ziffer 1 der Anordnung ruht auf § 58 Abs. 1 Satz 1 und Satz 5 der Bauordnung für Berlin – BauO Bln – in der seit dem Zeitpunkt des Erlasses der Anordnung insoweit unveränderten Fassung. Nach § 58 Abs. 1 Satz 1 BauO Bln haben die Bauaufsichtsbehörden bei der Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung und Beseitigung sowie bei der Nutzung und Instandhaltung von Anlagen darüber zu wachen, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden, soweit nicht andere Behörden zuständig sind. Hieran anknüpfend, bestimmt Satz 5 der Vorschrift: „Sie können in Wahrnehmung dieser Aufgaben die erforderlichen Maßnahmen treffen.“ Damit wird eine bauordnungsrechtliche Generalklausel beschrieben: Soweit die Bauaufsichtsbehörde zuständig ist, kann sie bei Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung und Beseitigung tätig werden. Erforderlich sind Maßnahmen nach Satz 5 der Vorschrift insbesondere, wenn öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht eingehalten werden. Ein auf § 58 Abs. 1 Satz 1, Satz 5 BauO Bln gestütztes Eingreifen der Bauaufsichtsbehörde setzt also voraus, dass ein Verstoß gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften vorliegt (vgl. etwa VG Berlin, Beschluss vom 29. Mai 2018 – VG 19 L 90.18 – S. 6 d. amtl. Abdr.).

(2) Die Voraussetzungen der Rechtsgrundlage liegen vor. Der gegenwärtige Zustand des Gebäudes Q… steht mit öffentlich-rechtlichen Vorschriften nicht in Einklang (a). Die Anordnung ist zur Durchsetzung der Anforderungen des öffentlichen Rechts erforderliche (b). Sie ist hinlänglich bestimmt (c). Die Anordnung ist auch frei von Ermessensfehlern. Der Antragsgegner hat sich insbesondere beanstandungsfrei entschieden, die Antragstellerin – und nicht die Beigeladene – in Anspruch zu nehmen (d).

(a) Allgemeine Anforderungen an bauliche Anlagen enthält § 3 Abs. 1 BauO Bln. Nach Satz 1 der Vorschrift sind Anlagen so anzuordnen, zu errichten, zu ändern und instand zu halten, dass die öffentliche Sicherheit und Ordnung, insbesondere Leben, Gesundheit und die natürlichen Lebensgrundlagen, nicht gefährdet werden, die natürlichen Ressourcen nachhaltig genutzt werden, umweltverträgliche Rohstoffe und Sekundärstoffe verwendet werden, und sie die allgemeinen Anforderungen ihrem Zweck entsprechend dauerhaft erfüllen und die Nutzbarkeit für alle Menschen gewährleistet ist; dabei sind die Grundanforderungen an Bauwerke gemäß Anhang I der Verordnung (EU) Nr. 305/2011 zu beachten. Gemäß Satz 2 der Vorschrift gilt dies auch für die Beseitigung von Anlagen und bei der Änderung ihrer Nutzung. Die so u.a. definierten allgemeinen Anforderungen beschreiben – als normative Vorgabe und als Programmsatz – den Rahmen, in den die im Einzelnen durch das Bauordnungsrecht (insbesondere im Dritten Teil, §§ 9 bis 51, der Bauordnung für Berlin) aufgestellten einzelnen Anforderungen gestellt sind, und enthält zugleich – soweit Anforderungen nicht besonders geregelt sind – eine unmittelbar geltende Anforderung an bauliche Anlagen.

Für rechtmäßig bestehende bauliche Anlagen modifiziert § 81 BauO Bln Maßstäbe und Grundlagen der bauordnungsrechtlichen Anforderungen zu Gunsten des Bestandsschutzes. Nach Absatz 1 Satz 1 der Vorschrift sind rechtmäßig bestehende bauliche Anlagen, soweit sie nicht den Vorschriften dieses Gesetzes oder den auf Grund dieses Gesetzes erlassenen Vorschriften genügen, mindestens in dem Zustand zu erhalten, der den bei ihrer Errichtung geltenden Vorschriften entspricht. Sie sind – wie Absatz 1 Satz 2 der Vorschrift bestimmt – allerdings (jedenfalls) so zu erhalten, dass ihre Verunstaltung sowie eine Störung des Straßen-, Orts- oder Landschaftsbildes vermieden werden. Werden im geltenden Bauordnungsrecht andere Anforderungen als nach dem Recht, das nach Absatz 1 der Vorschrift für die rechtmäßig bestehende Anlage gilt, gestellt, lässt § 81 Absatz 2 BauO Bln unter weiteren Voraussetzungen – insbesondere zur Vermeidung einer Gefährdung der öffentlichen Sicherheit und Ordnung – ein Anpassungsverlangen der Behörde zu. Im Falle einer wesentlichen Änderung baulicher Anlagen kann die Behörde nach Absatz 3 der Vorschrift fordern, dass auch die nicht unmittelbar berührten Teile der baulichen Anlage mit geltendem Bauordnungsrecht in Einklang gebracht werden, wenn die Bauteile, die diesen Vorschriften nicht mehr entsprechen, mit den beabsichtigten Arbeiten in einem konstruktiven Zusammenhang stehen und die Durchführung dieser Vorschriften bei den von den Arbeiten nicht berührten Teilen der baulichen Anlage keine unzumutbaren Mehrkosten verursacht. Bei Modernisierungsarbeiten kann die Forderung nach Absatz 3 nur gestellt werden, wenn anderenfalls Gefahren eintreten (Absatz 4 der Vorschrift).

In diesem rechtlichen Rahmen richten sich die Anforderungen, an denen die Anordnung des Antragsgegners zu messen ist, nach geltendem Bauordnungsrecht. Im Zuge des – steckengebliebenen – Bauvorhabens der Beigeladenen ist der Dachaufbau des Vorhabengebäudes einschneidend geändert worden. Die Dacheindeckung wurde vollständig abgetragen. Die fehlende Abdichtung nach oben ist nicht nur für das Dachgeschoss, sondern für das Vorhabengebäude insgesamt wesentlich. Insoweit ist ein Bestandsschutz entfallen. Für die von den Veränderungen unmittelbar betroffenen Bauteile, darunter den gesamten Bereich des Dachs, gelten deshalb – wie sich im Gegenschluss zu § 81 Abs. 3 BauO Bln ergibt – die Anforderungen der Bauordnung für Berlin unmittelbar; diese Anforderungen richten sich nicht nur an die herzustellenden – derzeit fehlenden – Bauteile, sondern gelten auch für den Zeitraum der Bauphase nach Entfernung und vor Erneuerung. Darauf, dass Anforderungen an die Außenabdichtung von Gebäuden – insbesondere das bloße Vorhandensein einer Dacheindeckung – zum gemeinsamen Bestand der vor und im mutmaßlichen Errichtungszeitpunkt des Gebäudes geltenden Baupolizeiordnungen sowie allen späteren Bauordnungsrechts gehörte und deshalb Anordnungen zur Abdichtung eines Gebäudes nach oben durch § 81 Abs 1 BauO Bln nicht ausgeschlossen werden, kommt es nicht an.

Innerhalb des heranzuziehenden geltenden Bauordnungsrechts werden die Anforderungen an die äußere Abdichtung in § 13 BauO Bln (in seit dem 1. Januar 2006 unveränderter Fassung) bestimmt. Bauliche Anlagen müssen danach so angeordnet, beschaffen und gebrauchstauglich sein, dass durch Wasser, Feuchtigkeit, pflanzliche und tierische Schädlinge sowie andere chemische, physikalische oder biologische Einflüsse Gefahren oder unzumutbare Belästigungen nicht entstehen. Zu den danach gegen das Eindringen von Wasser und Feuchtigkeit vorzusehenden Maßnahmen gehört die ordnungsgemäße Eindeckung der Dächer und die Abführung des Niederschlagwassers durch Dachrinnen und Fallrohre (siehe Meyer, in: Meyer/Achelis/u.a., Bauordnung für Berlin, 7. Aufl. 2021, § 13 BauO Bln Rn. 4). Der Vorkehrungen gegen das Eindringen von Feuchte bedarf es auch für den Zeitraum, in dem ein neues Dach hergestellt wird; zudem begrenzt die Vorgabe den Zeitraum, in dem während einer das Dach betreffenden Baumaßnahme eine nur provisorische Dachabdichtung eines in Nutzung befindlichen Bestandsgebäudes hingenommen werden kann, auf das für die Durchführung der Bauarbeiten unerlässliche Maß.

Mit diesen rechtlichen Vorgaben steht der Zustand des Vorhabengebäudes nicht in Einklang. Ausweislich der sachverständigen Stellungnahme der Ingenieurgesellschaft I… GmbH durch den Sachverständigen Dipl.-Ing.x… vom 9. Dezember 2025 ist das Dach des Vorhabengebäudes mit mehreren verschiedenartigen Kunststoffbahnen und -folien (nur) provisorisch abgedichtet. Die provisorische Abdeckung des Dachs weist hiernach insbesondere im Bereich der Anschlüsse zwischen den einzelnen Bahnen/Folien sowie an flankierenden und aufgehenden Bauteilen augenscheinlich Undichtigkeiten auf. Maßnahmen zur sicheren und kontrollierten Ableitung von dem auf Kunststoffbahnen und -folien anfallenden Niederschlagswasser waren zu diesem Zeitpunkt augenscheinlich nicht ausgeführt. Während der sachverständigen Ortsbegehung am 8. Dezember 2025 wurde – abermals – ein Eintrag von Niederschlagswasser in den Dachraum nach nur leichten Regenfällen der vorangehenden Nacht festgestellt. Im Ergebnis gelangt der Sachverständige zu dem Ergebnis, es sei nicht dauerhaft sichergestellt, dass kein Wasser in den Dachraum eindringe und es in der Folge nicht zu weiteren Feuchtigkeitsschäden in den darunterliegenden Wohnungen und Treppenhausbereichen komme. Darüber hinaus lasse der gegenwärtige Zustand der Folienabdeckung erwarten, dass es bei Witterungsbeanspruchung durch Wind, Starkregen und Schnee zu Beschädigungen an den Folien und Befestigungen der Folien kommen werde und dadurch dann vermehrt Wasser in den Dachraum eindringen könne.

Die Feststellungen der sachverständigen Stellungnahme werden durch die Ortsbesichtigungen des Antragsgegners gestützt. Der so festgestellte Zustand hält auch nicht nur für kurze Zeit an. Der Antragsgegner hat erstmals im Ergebnis seiner Ortsbegehung vom 12. Oktober 2023 vermerkt, das alte Dach und alle Schornsteine seien abgerissen worden. Die offenen Kaminzüge seien nicht vor Regen geschützt; Teile des Dachgeschosses seien durch Planen abgedeckt. In den darunter liegenden Wohnungen sei es zu Wasserschäden gekommen. In der Folge hat der Antragsgegner regelmäßig (am 7. November 2023, 12. November 2023, 13. Dezember 2023, 12. März 2024, 16. April 2024, 21. Mai 2024, 6. Juni 2024, 7. Juni 2024, 20. Juni 2024, 8. Juli 2024, 25. Juli 2024, 8. August 2024, 11. September 2024, 12. November 2024, 16. Dezember 2024, 18. Dezember 2024, 16. Januar 2025, 28. Januar 2025, 24. Februar 2025, 6. März 2025, 17. März 2025, 24. März 2025, 14. April 2025, 22. April 2025, 12. Mai 2025, 23. Mai 2025, 28. Mai 2025, 4. Juli 2025, 17. Juli 2025, 22. Juli 2025, 24. Juli 2025, 13. August 2025) Ortsbesichtigungen vorgenommen und – bei vereinzelten Feststellungen, dass die provisorische Dachabdeckung jeweils akzeptabel war – regelmäßig Abdichtungsmängel und Wassereinbrüche festgestellt.

Anhaltspunkte dafür, dass sich der Zustand der Dachabdichtung seit der sachverständigen Begehung wesentlich gebessert haben könnte, sind nicht ersichtlich. Die Antragstellerin hat vielmehr durch Schriftsatz vom 30. Januar 2026 mitgeteilt, an dem in dem Sachverständigengutachten vom 9. Dezember 2025 festgestellten Zustand habe sich seit über 24 Monaten nichts geändert. Aufgrund der über das Dachgeschoss eindringenden Feuchtigkeit bestünden nun auch erhebliche Gefahren durch herabfallende Dachaufbauten. Statische Kontrollen im Zuge der Bauausführung hat die Beigeladene ausweislich des Schreibens des Prüfstatiker U…L…/x… durch Schreiben vom 8. September 2025 seit der letzten Kontrolle am 5. Dezember 2024 nicht mehr durchführen lassen; der Prüfbericht vom 5. Dezember 2024 schließt damit, dass es einer weiteren Abnahme bedürfe.

(b) Die von dem Antragsgegner in Ziffer 1 aufgegebenen Maßnahmen sind erforderlich im Sinne von § 58 Abs. 1 Satz 5 BauO Bln. Eine behördliche Maßnahme ist erforderlich, wenn sie objektiv dazu bestimmt und geeignet ist, in Fällen des Satzes 1 der Vorschrift die Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften sicherzustellen bzw. zu befördern oder die Behörde in ihrer Überwachungspflicht zu unterstützen. Dies ist hier der Fall.

Ziffer 1 der Anordnung legt der Antragstellerin zunächst die Herstellungspflicht auf, den Dachraum fachkundig dauerhaft wetterfest zu schützen, zumindest mit einer hierfür geeigneten, robusten Folie abzudichten, um das Eindringen von Wasser dauerhaft auszuschließen. Die Anordnung orientiert insofern den Inhalt der der Antragstellerin auferlegten Pflicht unmittelbar an der Wiederherstellung des (insbesondere) § 13 BauO Bln entsprechenden Zustands der baulichen Anlagen. Die Pflicht der Antragstellerin wird vorrangig erfolgsbezogen (dauerhafter wetterfester Schutz) und nur nachrangig handlungsbezogen (Anbringung einer robusten Folie, Ausbesserung) gefasst. Diese Ausgestaltung wahrt insbesondere den Zusammenhang der Maßnahme nach § 58 Abs. 1 Satz 5 BauO Bln zu der zugrunde liegenden öffentlich-rechtlichen Vorschrift, deren nach Satz 1 der Vorschrift zu überwachender Einhaltung sie dient.

Auch die weiter von dem Antragsgegnerbestimmten Kontroll-, Berichts- und Ausbesserungspflichten halten sich in dem von § 58 Abs. 1 Satz 5 in Verbindung mit Satz 1 BauO Bln gezogenen gesetzlichen Rahmen. Soweit der Antragstellerin aufgegeben wird, in regelmäßigen Abständen (täglich – auch an Wochenenden und Feiertagen) eine Kontrolle des Wetterschutzes durchzuführen, die Fensterrahmungen regelmäßig auf Regenwasserdurchbrüche zu kontrollieren und Mängel bei der Ableitung von Regenwasser zu prüfen, weiterhin die Kontrollen in geeigneter Form täglich zu protokollieren, diese Kontrollberichte mindestens sechs Monate aufzubewahren und wöchentlich bis Montag um 12.00 Uhr, Berichte zu übermitteln, dient die Maßnahme insoweit unmittelbar der Wahrnehmung der der Bauaufsichtsbehörde durch Satz 1 der Vorschrift aufgegebenen Überwachungsfunktion hinsichtlich der hier fraglichen bauordnungsrechtlichen Anforderungen; sie ergänzt zugleich die erfolgsbezogen ausgestaltete Herstellungspflicht, deren Erfüllung nicht durch Nachweis der Anbringung einer bestimmten Regenabdichtung, sondern nur durch den damit bewirkten Abdichtungserfolg nachgewiesen und überwacht werden kann. Soweit der Antragstellerin schließlich aufgegeben wird, Mängel an Dach, Fenster oder Fensterrahmungen unverzüglich entsprechend nachzuarbeiten, um eine dauerhafte Schutzfunktion sicherzustellen, handelt es sich um regelmäßige komplementäre Maßnahmen zu der vorübergehenden Herstellung einer Dachabdichtung bei insgesamt geschuldeten Abdichtungserfolg.

(c) Die Anordnung ist in Ziffer 1 hinlänglich bestimmt. Nach § 37 Abs. 1 des Verwaltungsverfahrensgesetzes des Bundes – VwVfG – i.V.m. § 1 Abs. 1 des Gesetzes über das Verfahren der Berliner Verwaltung – VwVfG Bln – muss ein Verwaltungsakt inhaltlich hinreichend bestimmt sein (vgl. etwa VG Berlin, Beschluss vom 21. März 2022 – VG 1 L 1/22 – S. 7 d. amtl. Abdr. zur baurechtlichen Beseitigungsanordnung). Der Adressat muss zum einen in die Lage versetzt werden zu erkennen, was von ihm gefordert wird. Zum anderen muss der Verwaltungsakt geeignete Grundlage für Maßnahmen zu seiner zwangsweisen Durchsetzung sein können (vgl. BVerwG, Urteil vom 16. Oktober 2013 – BVerwG 8 C 21.12 – juris Rn. 13 f.). Diesen Anforderungen genügt ein Verwaltungsakt, dessen Regelung aus sich heraus nach dem objektiven Empfängerhorizont vollständig, hinreichend klar, unzweideutig und in sich widerspruchsfrei ist (vgl. OVG Münster, Beschluss vom 9. März 2018 – OVG 5 A 1458/16 – juris Rn. 9). Dies ist hier erfüllt. Die Anordnung verfehlt insbesondere nicht deshalb die erforderliche Klarheit, weil sie der Antragstellerin einerseits aufgibt, das Dach durch Planen (d.h. provisorisch) abzudichten, um das Eindringen von Wasser dauerhaft auszuschließen, und andererseits bestimmt, dass nach Errichtung eines dauerhaft wirksamen Wetterschutzdaches die Pflicht, Kontrollberichte aufzubewahren, endet und insgesamt die Berichtspflicht auf Antrag aufgehoben werden kann. Sowohl nach dem Wortlaut als auch nach der Begründung der Anordnung bleibt für einen verständigen Leser zweifelsfrei, dass sich die (provisorische) Anbringung von Planen von der Errichtung eines dauerhaft wirksamen Wetterschutzdaches unterscheidet, obwohl im Ergebnis eine jeweils dauerhafte Abdichtung erreicht werden soll. Denn es ist im Gesamtzusammenhang erkennbar, dass eine Unterbrechungsfreiheit (Dauerhaftigkeit) der Abdichtung im Falle der provisorischen Planenabdichtung durch tägliche Kontrolle und regelmäßige Nachbesserung zu gewährleisten ist, während seine dauerhafte Wirksamkeit – ohne das Erfordernis regelmäßiger Nachbesserung – Bauteilanforderung an das zu errichtende Wetterschutzdach ist.

Der Bestimmtheit der Anordnung steht auch nicht entgegen, dass sie im Vorgriff auf die durchzuführende Kontrolle ohne vollständige Konkretisierung rahmenhaft bestimmt, dass „etwaig festgestellte Mängel an Dach, Fassaden oder Fensterrahmungen unverzüglich zu beheben und entsprechend nachzuarbeiten“ sind, „um eine dauerhafte Schutzfunktion sicherzustellen“. Die Anordnung grenzt insoweit hinreichend genau ein, an welchen Bauteilen Nachbesserungen erforderlich werden können, und bestimmt auch die Mängel näher, die zu beheben sein können; hat die Antragstellerin überhaupt nur Regenwasserdurchbrüche und Mängel bei der Ableitung von Regenwasser zu kontrollieren, können auch nur solche Mängel zu beheben sein. Soweit die Behebung unverzüglich erfolgen soll, knüpft der Antragsgegner an einen gesetzlich definierten und auch im Einzelfall auslegungsfähigen Rechtsbegriff an.

(d) Die Anordnung ist in Ziffer 1 frei von Ermessensfehlern (vgl. § 114 VwGO) ergangen.

Der Antragsgegner hat zunächst beanstandungsfrei entschieden, überhaupt einzugreifen. Auch im Falle eines Vorgehens nach § 58 Abs. 1 Satz 5 BauO Bln ist das Ermessen der Behörde – wie auch bei den Rechtsgrundlagen des § 79 und des § 80 BauO Bln – grundsätzlich auf die Unterbindung des Rechtsverstoßes gegen Bauordnungsrecht gerichtet (so auch Hellriegel, in: Meyer/Achelis/u.a., Bauordnung für Berlin, 7. Aufl. 2021, § 58 BauO Bln Rn. 16). Die Annahme, dass die ordnungsbehördliche Eingriffsschwelle überschritten ist, und die Entscheidung, tätig zu werden, ist aber auch im Übrigen nicht zu beanstanden. Das Gebäude Q… ist seit nunmehr zumindest zweieinhalb Jahren ohne die erforderliche Abdichtung nach oben. Die regelmäßigen Ortsbesichtigungen des Antragsgegners und die sachverständigen Feststellungen haben durchgreifende Substanzschäden aufgezeigt, die auch dem gemeinschaftlichen Eigentum bzw. der allgemeinen Benutzung zugeordnete Flächen betreffen. Dass insbesondere die Fassade des Gebäudes nicht beeinträchtigt ist und die mit einer Substanzverzehr des Gebäudes regelmäßig einhergehende Gefahren für die Allgemeinheit – etwa durch herabfallende Bauteile – sich gegenwärtig noch nicht eingestellt haben, lässt das Einschreiten der Bauaufsichtsbehörde nicht zurücktreten. Die bauordnungsrechtlichen Eingriffsbefugnisse dienen nicht allein der Sicherheit Dritter vor baulichen Anlagen, sondern unter anderem auch der Sicherheit innerhalb baulicher Anlagen. Ein von den Anforderungen des Bauordnungsrechts als Gefahrenabwehrrecht abweichender Zustand ist bereits für sich genommen gefahrenträchtig. Je länger er anhält und desto weiter er reicht, umso eher ist ein Einschreiten der Bauaufsichtsbehörde geboten. Insbesondere ist dieses Einschreiten nicht subsidiär. Die öffentlich-rechtlichen Befugnisse der Bauaufsichtsbehörde stehen neben etwaigen zivilrechtlichen Ansprüchen etwa – wie hier – der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder einzelner Erwerber gegen den teilenden Eigentümer. Die Einschätzung, eine zivilrechtliche Klärung nicht abzuwarten, begegnet auch mit Blick auf die Dauer des Zustandes keinen Bedenken.

Die Anordnung ist auch verhältnismäßig. Der Antragsgegner hat – abweichend noch von der im Anhörungsschreiben erwogenen weitergehenden Anordnung, umgehend ein Wetterschutzdach zu richten – die Anordnung auf das zur Herstellung einer Abdichtung unerlässliche Maß beschränkt. Wie sie eine provisorische Abdichtung herstellt, steht der Antragstellerin – wie gesehen – weitgehend frei. Die Anordnung wahrt das erforderliche und angemessene Maß auch, soweit sie der Antragstellerin die tägliche Kontrolle auf Wassereintrag und die wöchentliche Berichterstattung aufgibt. Die von dem Antragsgegner über den Zeitraum von zwei Jahren hinweg vorgenommenen Inaugenscheinnahmen haben wiederholt aufgezeigt, dass Unzulänglichkeiten der Dichtigkeit und Niederschlagsableitung einer provisorischen Abdeckung erst unmittelbar nach einem Niederschlagsereignis erkennbar werden können und dann Regenwassereintrag begründen können. Darauf stützt der Antragsgegner erkennbar und nachvollziehbar die Anordnung engmaschiger Kontrollen, solange nur eine provisorische Feuchtigkeitsabdichtung vorhanden ist.

Der Antragsgegner durfte auch die Antragstellerin als gefahrenabwehrrechtlich Verantwortliche (§ 13, § 14 Allgemeines Sicherheits- und Ordnungsgesetz – ASOG Bln) in Anspruch nehmen. Zwar ist der Antragstellerin weder tatsächlich noch rechtlich das Verhalten der beigeladenen Bauherrin zuzurechnen, die ausgehend von den ihr durch die Teilungserklärung eingeräumten zivilrechtlichen Befugnissen den gegenwärtigen Zustand des Gebäudes durch steckengebliebene Bauarbeiten und unzureichende Sicherungsmaßnahmen hervorgerufen hat (vgl. § 13 ASOG Bln). Der Antragstellerin gebührt, anders als sie meint, jedoch die tatsächliche Verantwortlichkeit für das Dach des Gebäudes; sie ist zustandsverantwortlich (vgl. § 14 ASOG Bln).

In dem nach § 3 oder – wie hier – nach § 8 WEG geteilten Grundstück ist die Verantwortung für das gemeinschaftliche Eigentum der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zugewiesen. Sie übt gemäß § 9a Abs. 2 Hs. 1 WEG die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte aus; ihr obliegt gemäß § 18 Abs. 1 WEG die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Gemäß § 1 Abs. 5 WEG sind gemeinschaftliches Eigentum das Grundstück und das Gebäude, soweit sie nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Was notwendiger Inhalt des Gemeinschaftseigentums ist, beschreibt § 5 WEG negativ darüber, was nicht Gegenstand des Sondereigentums darf. Nach § 5 Abs. 1 Satz 1 WEG sind Gegenstand des Sondereigentums die durch die Teilung bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. Nach Absatz 2 der Vorschrift sind Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, nicht Gegenstand des Sondereigentums. Insbesondere Fundament, die Fassade und das Dach, tragende Wände und die Geschossdecken sind danach – der Disposition der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durch Vereinbarungen von vorneherein entzogen – notwendiger Bestandteil des gemeinschaftlichen Eigentums (vgl. Leidner, in: BeckOK WEG, 63. Edition 1. Januar 2026, § 5 WEG Rn. 31). Insbesondere können tragende Teile eines Gebäudes nicht Gegenstand von Sondereigentum sein. Darunter fällt die Dachkonstruktion selbst dann, soweit an den Innenflächen eines Baukörpers insgesamt Sondereigentum begründet ist (vgl. BVerfG, Stattgebender Kammerbeschluss vom 28. Juli 2014 – 1 BvR 1925/13 – juris Rn. 14 zu einer Garage). Zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören im Übrigen – erst recht – alle Bestandteile des Dachaufbaus, die der Abschirmung und Abgrenzung des Gebäudes in seiner Gesamtheit dienen; dazu zählt insbesondere die Dachhaut. § 2 Ziff. 2 lit. d) der das Grundstück betreffenden Gemeinschaftsordnung (Ziff. III der Teilungserklärung vom 15. August 2017) füllt diese gesetzliche Vorgabe dahingehend aus, dass die Dachflächen einschließlich Dämmung, Dampfsperre und konstruktivem Unterbau dem Gemeinschaftseigentum zugehören. Soweit Ziff. II.3 dieser Teilungserklärung die jeweiligen Eigentümer der (ursprünglichen) Einheit Nr. 17 ermächtigt, das Dachgeschoss zu Wohnzwecken auszubauen und dazu unter anderem die Dachgestaltung zu ändern und das Dach anzuheben, und bei diesen Baumaßnahmen auch das Gemeinschaftseigentum und die Außengestaltung des Gebäudes zu ändern, geht diese Berechtigung der Gemeinschaftsordnung nicht vor, sondern ist in den durch diese gesetzten bzw. ausgefüllten Rahmen gestellt; dass es sich um Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum handelt, setzt die Teilungserklärung ausdrücklich voraus. Auch soweit bestimmt wird, dabei handele es sich nicht um bauliche Änderungen, sondern um die erstmalige Herstellung des nach der Teilungserklärung vorgesehenen Zustandes, bezieht sich diese Erstherstellungsfiktion – ungeachtet ihrer zivilrechtlichen Wirksamkeit – jedenfalls auf das gemeinschaftliche Eigentum.

Der Verantwortung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für das gemeinschaftliche Eigentum steht nicht entgegen, dass alle Miteigentumsanteile an dem Grundstück und die damit verbundenen Eigentumseinheiten weiterhin bei der Beigeladenen verblieben sind. Entgegen der Auffassung der Erwerberinnen im Verwaltungsverfahren ist damit nicht das gemeinschaftliche Eigentum noch nicht entstanden. Das gemeinschaftliche Eigentum entsteht kraft seiner negativen Abgrenzung unweigerlich und ohne weiteren Rechtsakt, sobald die Begründung des Wohnungseigentums durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum (§ 3 WEG) oder – wie hier – die Teilung durch den Eigentümer (§ 8 WEG) grundbuchlich wirksam wird. Dies ist mit Anlegen der Wohnungsgrundbücher der Fall. Das gemeinschaftliche Eigentum und die für dieses zuständige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entstehen damit im gleichen Zeitpunkt. Demgegenüber sind nach der gesetzlichen Regelung sowohl für die Entstehung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als auch des gemeinschaftlichen Eigentums die Eigentumsverhältnisse hinsichtlich der durch Teilung begründeten Eigentumseinheiten und Miteigentumsanteile unerheblich. Deshalb kommt es auch nicht darauf an, dass, wie hier in drei Fällen, vormerkungsberechtigte Ersterwerber des geteilten Eigentums nach § 8 Abs. 3 WEG (lediglich) gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und den anderen Wohnungseigentümern – d.h. im Binnenverhältnis – als Wohnungseigentümer an Stelle des teilenden Eigentümers treten (vgl. § 8 Abs. 3 WEG). Die fehlende Eigentümerstellung des Erwerbers im Außenverhältnis vor dem maßgeblichen Zeitpunkt seines Erwerbs des Vollrechts durch Grundbucheintragung ist von der – davon abstrahierten – Stellung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Außenverhältnis zu unterscheiden, für die eine § 8 Abs. 3 WEG entsprechende Einschränkung gerade nicht vorgesehen ist.

Die Entscheidung des Antragsgegners, unter den objektiv möglichen Verantwortlichen nicht die Beigeladene, sondern die Antragstellerin heranzuziehen, hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

Kommen mehrere Verhaltens- oder Zustandsstörer nach § 13 oder § 14 ASOG Bln in Betracht, steht die Auswahl des in Anspruch zu nehmenden Verantwortlichen im pflichtgemäßen Ermessen der Behörde. Ein grundsätzliches Rangverhältnis zwischen Verhaltens- und Zustandsverantwortlichen ist weder durch Bauordnungsrecht noch sonstwie vorgegeben. Die gefahrenabwehrrechtliche Auswahlentscheidung wird zuvörderst von der Effektivität der Gefahrenabwehr geleitet; sie zielt darauf ab, auf welche Weise und durch wen am ehesten rechtmäßige Zustände hergestellt werden können (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 19. Juli 2023 – OVG 2 S 13/23 – juris Rn. 3; OVG Lüneburg, Beschluss vom 30. Januar 2024 – 4 ME 84/23 – juris Rn. 17). Maßgeblich sind jeweils die Umstände des Einzelfalls, das Gebot der Verhältnismäßigkeit und die Leistungsfähigkeit des Ordnungspflichtigen (vgl. OVG Münster, Beschluss vom 27. Mai 2021 – 2 B 1867/20 – juris Rn. 15). In der anzustellenden Gesamtschau können einerseits Gesichtspunkte für eine vorrangige Inanspruchnahme eines Verhaltensverantwortlichen sprechen, wenn seine Verhaltensverantwortlichkeit dem Grunde und dem Umfang nach einwandfrei feststeht (zu einer solchen Konstellation OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 19. Juli 2023 – OVG 2 S 13/23 – juris Rn. 3). Für die Heranziehung des Zustandsverantwortlichen kann es demgegenüber sprechen, wenn – etwa mangels Leistungsfähigkeit – allein die Heranziehung des bekannten Verhaltensverantwortlichen die Beseitigung des rechtswidrigen Zustandes nicht gewährleistet. Auch kann die Dauerhaftigkeit der Rechtsbeziehungen des Zustandsverantwortlichen dafür sprechen, ihn und nicht einen flüchtigeren Verhaltensverantwortlichen in Anspruch zu nehmen (vgl. OVG Münster, Beschluss vom 27. Mai 2021 – 2 B 1867/20 – juris Rn. 15).

An diesen Maßstäben gemessen, ist die Störerauswahl nicht zu beanstanden. Der Antragsgegner hat sein Ermessen erkannt, die möglichen Verantwortlichen zutreffend ermittelt und seine Auswahl erkennbar abgewogen. Zur Begründung der Inanspruchnahme der Antragstellerin hat er in dem Bescheid vom 10. Oktober 2025 ursprünglich angeführt, die Anordnung richte sich an die Antragstellerin, da sie als Eigentümerin in der Lage sei, die baurechtswidrigen Zustände zu beenden. Weiterhin führt der Bescheid aus, die Anordnung richte sich an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, da das Dach zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörig der Verwaltung durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer unterliege und insoweit die WEG für den Zustand der Sache verantwortlich sei. Mit Widerspruchsbescheid vom 5. Januar 2026 hat der Antragsgegner diese Erwägungen ergänzt. Er hat dargelegt, aus welchen rechtlichen Gründen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für das Gemeinschaftseigentum einzustehen hat, und die rechtliche Selbständigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zutreffend erkannt. Für die Auswahl der Antragstellerin hat er zum einen weiter angeführt, dass es nicht um den der teilenden Eigentümerin vorbehaltenen Ausbau des Daches gehe, sondern um die Sicherstellung der Schutzfunktion der Dachhaut. Zum anderen hat der Antragsgegner auf die bisherige Unfähigkeit der Beigeladenen, wirksame Vorkehrungen zu treffen, abgestellt; er hat daraus nachvollziehbar den Schluss gezogen, dass sich die Gesellschaft der Wohnungseigentümer mangels eigener Insolvenzfähigkeit (§ 9a Abs. 5 WEG) einer Inanspruchnahme weniger leicht entziehen könne als eine GmbH und auch einstandspflichtig bleibe, wenn die Beigeladene ihre Miteigentumsanteile aufgebe oder zahlungsunfähig werde. Im gerichtlichen Verfahren hat der Antragsgegner diese Ermessenserwägungen schließlich – in zulässiger Weise – weiter dahingehend ergänzt, die Insolvenzgefährdung finde ihre Bestätigung im bisherigen Bauverlauf. Deshalb sei die Inanspruchnahme der Beigeladenen als Handlungsstörerin nicht vorzugswürdig.

Dieser eingehenden Begründung des Antragsgegners liegt ausweislich des Verwaltungsvorgangs umfassende interne Korrespondenz zugrunde, die sich unter anderem in Vermerken und E-Mails des kommissarischen Leiters der Bauaufsicht des Bezirksamtes vom 8. Januar 2025, 28. Oktober 2025, 4. November 2025, 10. November 2025, vom 18. November 2025 äußert. Zur Bestimmung des nach dem geänderten Wohnungseigentumsrecht heranzuziehenden Störers hat der Antragsgegner auf verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung (Bl. 164 bis 184 des Verwaltungsvorgangs) abgestellt. Auch mit den Einwendungen der vormerkungsberechtigten Eigentümer gegen die beabsichtigte Störerauswahl durch anwaltliche Schreiben vom 28. Oktober 2025, 11. November 2025 und 12. November 2025 hat sich der Antragsgegner vor Entscheidung über den Widerspruch der Antragstellerin nach dem Inbegriff des Verwaltungsvorgangs erkennbar auseinandergesetzt.

Die das Auswahlermessen leitenden rechtlichen Erwägungen sind im Ergebnis nicht zu beanstanden. Zwar sind die Folgen der in § 9a Abs. 5 WEG bestimmten fehlenden Insolvenzfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die mit der ihr zugeordneten Rechtsfähigkeit kontrastiert, nicht abschließend geklärt. Die Erwägung des Antragsgegners, dass die Inanspruchnahme eines nicht insolvenzfähigen Rechtssubjektes gegenüber einer rechtlich insolvenzfähigen und tatsächlich womöglich insolvenzgefährdeten Gesellschaft eine nachhaltige Erfüllung der ordnungsrechtlichen Pflichten eher verspricht und im Übrigen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer von etwaiger Veräußerung einzelner Eigentumseinheiten unabhängig fortbestehe und auch erreichbar sei, trifft rechtlich zu. Zu einem beachtlichen Rechtsfehler führt auch nicht, dass der Antragsgegner teilweise die Antragstellerin als Eigentümerin des Grundstücks bezeichnet hat. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist zwar nicht selbst Eigentümerin. Sie ist aber nach der besonderen Ausgestaltung des Bruchsteileigentums an nach dem WEG geteilten Grundstücken das zur Wahrnehmung und Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gesetzlich (§ 9a Abs. 2 WEG) an Stelle der jeweiligen Bruchteilseigentümer berufene Rechtssubjekt. Die Bezeichnung der Antragstellerin als „Eigentümerin“ stellt damit eine für die bauordnungsrechtliche Betrachtung und für die Störerauswahl nicht maßgebliche Abkürzung dar.

Die die Störerauswahl begründenden Annahmen beruhen zudem auf hinreichenden tatsächlichen Feststellungen. Die von dem Antragsgegner zugrunde gelegten Erkenntnisse zu dem Zustand des Gebäudes und der (jeweils fehlenden) Bereitschaft und Fähigkeit der Beigeladenen, Sicherungsmaßnahmen vorzusehen, hat sich der Antragsgegner über einen Zeitraum von zwei Jahren hinweg durch umfassende regelmäßige Ortsbegehungen gebildet. Die Annahmen sind auch im Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung weiter tragfähig. Noch durch anwaltliches Schreiben vom 11. August 2025 haben die Bevollmächtigten der Beigeladenen – die zunächst auch die Vertretung der Verwalterin der Antragstellerin angezeigt hatten – angegeben, bereits im Juli 2025 eine ausreichende Absicherung gegen weitere Wassereinbrüche hergestellt zu haben und zu planen, sowie die Arbeiten zur Fertigstellung des Gebäudedachs bis Ende August 2025 wiederaufzunehmen; in diesem Zuge werde das Gebäudedach sukzessive und voraussichtlich innerhalb von zwei bis drei Monaten abgedichtet; ein Wetterschutzdach könne allenfalls unwesentlich früher errichtet werden. Diesen Ankündigungen hat die Beigeladene bis zum Erlass der Anordnung nicht entsprochen. Sie hat vielmehr sodann durch anwaltliches Schreiben vom 21. Oktober 2025 mitteilen lassen, sie befinde sich in einer finanziellen Schieflage. Es sehe aber nach Gesprächen mit Vertretern einer neuen Bank so aus, als ob eine langfristige Lösung gefunden werden könne. Allgemein hat die Beigeladene allein noch ausführen lassen, die Sicherung werde gewährleistet, dafür seien Mittel und Personen vorhanden. Berichte über den Zustand des Wetterschutzes hat die Beigeladene ausweislich des Verwaltungsvorgangs bis zum Beginn des gerichtlichen Verfahrens nur vereinzelt – am 23. Oktober 2025 und am 7. November 2025 – vorgelegt. Das das Dachgeschoss von außen erschließende Baugerüst ist nach dem Inhalt des Verwaltungsvorgangs am 28. November 2025 ohne Vorankündigung gegenüber dem Bezirksamt abgebaut worden. Nach Beiladung im gerichtlichen Verfahren hat die Beigeladene – anwaltlich vertreten – zunächst um Fristverlängerung ersucht, nach Ablauf der zur Stellungnahme gesetzten verlängerten Frist bereits am 23. Januar 2026 bis zum Entscheidungszeitpunkt indes in der Sache nichts vorgebracht und auch auf Erinnerungen nicht reagiert. Ob und wie sie noch einmal tätig werden will und kann, ist offen. Bei dieser Sachlage ist für die gefahrenabwehrrechtliche Einschätzung nicht entscheidend, dass die Beigeladene selbst wegen der ihr durch die Antragstellerin (offenbar auch tatsächlich weiterhin) eröffneten Zugriffsmöglichkeit auf das Dachgeschoss den durch sie herbeigeführten Zuständen – würde sie denn tätig – ohne Zwischenschritt abhelfen könnte.

Der Antragsgegner war bei der Störerauswahl schließlich nicht gehalten, die Beigeladene wegen der von ihr nur vorgeschützten Bereitschaft, die Übereinstimmung mit den bauordnungsrechtlichen Anforderungen freiwillig zu herzustellen, und der dadurch mitverursachten langwierigen Verzögerung bauaufsichtlichen Einschreitens öffentlich-rechtlich in die Pflicht zu nehmen. Die Störerauswahl dient grundsätzlich nicht der Sanktion beharrlich fehlender Rechtstreue. Sie ist deshalb nicht am Verschulden orientiert (siehe nur OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 14. Januar 2025 – OVG 10 S 34/24 – S. 7 d. amtl. Abdr). Maßgeblich ist, ob die Maßnahme zu dem gefahrenabwehrrechtlich begründeten Ziel führen kann. Dies ist hier Fall. Die dem Vorgehen des Antragsgegners erkennbar zugrunde liegende Annahme, dass er einerseits über die Inanspruchnahme der Antragstellerin zugleich die Beigeladene als derzeitige Inhaberin aller Miteigentumsanteile und – auch nach innen – majorisierendes Mitglied der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erreichen kann und andererseits die Antragstellerin selbst mobilisieren kann, ihren von den Mehrheitsverhältnissen innerhalb der Gemeinschaft unabhängigen Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung auch gegenüber der Beigeladenen notfalls gerichtlich durchzusetzen, ist nachvollziehbar. Ein Fall, in dem mit Blick auf die Bedeutung des Verursachungsbeitrags (ausnahmsweise) nur die Verhaltensverantwortliche in Anspruch zu nehmen ist, ist hier schon deshalb nicht gegeben, weil die verselbständigte Antragstellerin den jahrelangen Zustand hingenommen hat und – anders als die Erwerber einer Wohneinheit – bislang auch nicht auf zivilrechtlicher Grundlage gegen die Beigeladene vorgegangen ist.

(3) Trägt die rechtliche Grundlage des § 58 Abs. 1 Satz 5 BauO Bln die Anordnung bereits, kommt es auf die von dem Antragsgegner – zuletzt – hilfsweise herangezogene weitere Grundlage des § 9 Abs. 1 WoAufG Bln nicht an.

bb) Ein materielles Interesse an der sofortigen Vollziehung von Ziffer 1 der Anordnung liegt aus den von dem Antragsgegner zutreffend ausgeführten Gründen vor. Bliebe die lediglich provisorische, zur kurzfristigen Abwehr von Feuchtigkeitseintrag bestimmte Anordnung bis zum Abschluss des Hauptsacheverfahrens außer Vollzug, liefe sie letztlich leer. Ohne sofortige Maßnahmen zur Abdichtung ist mit einer irreversiblen deutlichen Verschlechterung des baulichen Zustandes des Gebäudes und daraus weiter erwachsenen baurechtlichen Gefahren zu rechnen. Demgegenüber steht – ungeachtet der auferlegten Kontroll- und Berichtspflichten – ein verhältnismäßiger geringfügiger sachlicher Aufwand bei Erfüllung der Anordnung. Die Antragstellerin hat denn auch ein die Anordnung sofortiger Vollziehung tragendes Eilbedürfnis nicht in Abrede gestellt.

b) Bezüglich der Zwangsgeldandrohung in Ziffer 2 der Anordnung ist der Antrag begründet. Die Zwangsgeldandrohung findet ihre Grundlage in den §§ 6 Abs. 1, 9 Abs. 1 Buchst. b, 11 und 13 VwVG (i.V.m. § 8 Abs. 1 Satz 1 VwVfG Bln); maßgeblich für die Beurteilung der Zwangsgeldandrohung ist wegen ihrer in die Zukunft gerichteten Rechtswirkungen die Rechtslage im Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung (BVerwG, Urteil vom 14. März 2006 – BVerwG 1 C 3.05 – juris Rn. 9; vgl. auch HK-VerwR/Emmenegger, 5. Aufl. 2021, § 113 VwGO Rn. 28). Die Voraussetzungen dieser Vorschrift liegen nicht vor.Unschädlich ist zwar in formeller Hinsicht, dass das angedrohte Zwangsmittel (Zwangsgeld) nicht dem Zwangsmittel entspricht, zu dem die Antragstellerin angehört wurde (Ersatzvornahme). Zum einen beruht die Änderung auf Stellungnahmen im Rahmen der Anhörung vor Erlass der Anordnung, die durch die Rechtsanwälte der Beigeladenen – zunächst auch im Namen der Verwalterin der Antragstellerin – ergangen sind; hat die Antragstellerin der Beigeladenen die Stellungnahme überlassen, ist diese ihr zuzurechnen. Zum anderen setzt nur der Wechsel des Zwangsmittels eine abermalige Androhung, nicht aber die Androhung eines Zwangsmittels eine erneute Anhörung voraus. Denn es ist ein mögliches Ergebnis der Anhörung – wie hier –, dass ein anderes Zwangsmittel angedroht wird. Auch hing die Rechtmäßigkeit der Festsetzung des Zwangsgeldes im Zeitpunkt der Widerspruchsentscheidung materiell nicht mehr davon ab, dass die – durch den Antragsgegner zunächst in den Blick genommene – Ersatzvornahme untunlich ist. Der in § 11 Abs. 1 Satz 2 VwVG bundesrechtlich bestimmte Vorrang des Zwangsmittels der Ersatzvornahme ist gemäß § 8 Abs. 4 Satz 2 VwVG Bln in seiner seit dem 24. Dezember 2025 geltenden Fassung (eingefügt durch Artikel 5 des Gesetzes vom 11. Dezember 2025 [GVBl. S. 590, 625]) im Berliner Landesrecht nicht mehr anwendbar.

Die Zwangsgeldandrohung verfehlt indes die – weiterhin maßgeblichen – Voraussetzungen des § 13 Abs. 1 Satz 2 VwVG. Danach ist für die Erfüllung der Verpflichtung eine Frist zu bestimmen, innerhalb der der Vollzug dem Pflichtigen billigerweise zugemutet werden kann. Dies ist hier nicht hinreichend erfolgt. Das Zwangsmittel wird in Ziffer 2 der Anordnung für den Fall angedroht, dass die Antragstellerin Ziffer 1 der Androhung auch teilweise nicht nachkommt. Ist damit jeder Teil der (materiellen) Anordnung in Ziffer 1 von der Zwangsmittelandrohung umfasst, bedarf es einer Fristsetzung auch für jede einzelne in Ziffer 1 der Anordnung bestimmten Pflichten oder diese insgesamt. Daran fehlt es. Ziffer 2 Satz 2 der Anordnung bestimmt nur hinsichtlich der (wöchentlichen) Pflicht zur Erstattung von Berichten eine Verzugsfrist von zehn Tagen; im Übrigen bezeichnet die Zwangsmittelandrohung keine Fristen. Auch vermag die Zwangsgeldandrohung nicht an (materielle) Vornahmefristen in Ziffer 1 der Anordnung anzuknüpfen. So wird die Herstellungspflicht der Antragstellerin dahingehend gefasst, dass der Dachbereich sofort dauerhaft wetterfest zu schützen sei (Hervorhebung nur hier). Die bestimmte Anordnung, dass ein Schutz sofort herzustellen ist, zeigt aber keinen Zeitpunkt auf, vor dessen Ablauf ein Zwangsgeld nicht festgesetzt werden könnte. Darüber hinaus wird der Antragstellerin bei dem Risiko einer sofortigen Zwangsmittelfestsetzung ohne weiteres Zuwarten auch die Möglichkeit, rechtzeitig und vor Zwangsmittelfestsetzung um Rechtsschutz nachzusuchen, nicht hinlänglich eingeräumt. Tatsächlich hat der Antragsgegner nach am 10. Oktober 2025 erlassener Grundverfügung bereits durch den 29. Oktober 2025 – weniger als drei Wochen später – erstmals ein Zwangsgeld festgesetzt.

Hat der auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung gerichtete Antrag Erfolg, ist über den auf Wiederherstellung gerichteten Hilfsantrag nicht zu entscheiden. Soweit der Antragsgegner – ohne Erfordernis – die sofortige Vollziehung auch der die Ziffer 2 der Anordnung erschöpfenden Zwangsmittelandrohung angeordnet hat, geht jedoch die Anordnung der sofortigen Vollziehung ins Leere; die Antragstellerin wird dadurch nicht beschwert.

4. Die Kostenentscheidung folgt aus § 155 Abs. 1 Satz 1 in Verbindung mit § 154 Abs. 3 und § 162 Abs. 3 VwGO (im Gegenschluss). Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen waren nicht für erstattungsfähig zu erklären, weil die nicht äußerungsbereite Beigeladene einen eigenen Antrag nicht gestellt hat und sich somit einem eigenen Kostenrisiko nicht ausgesetzt hat.

5. Die Entscheidung über die Festsetzung des Streitwertes beruht auf §§ 39 ff., 52 f. Gerichtskostengesetz. Das Gericht legt dabei entsprechend Ziff. 9.4.4 des maßgeblichen Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit 2025 den Betrag der voraussichtlichen Aufwendungen für die Erfüllung der Anordnung zugrunde, deren Wert das Gericht auf 36.000 Euro (ein Drittel der von dem Antragsgegner ermittelten Kosten eines Wetterschutzdaches auf drei Monate von 108.000 Euro) bemisst. Diesen Betrag hat das Gericht nach Ziff. 1.5 dieses Streitwertkatalogs im Eilverfahren zur Hälfte als Streitwert angesetzt. Das zugleich angedrohte Zwangsgeld bleibt für die Streitwertfestsetzung außer Betracht, da die Hälfte der Höhe des Zwangsgelds von 15.000,00 Euro nicht höher als der für die Grundverfügung zu bemessende Streitwert ist (vgl. Ziffer 1.7.2 i.V.m. Ziffer 1.7.1 Satz 2 des Streitwertkatalogs).

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