AG Schöneberg, Az.: 106 C 282/15, Urteil vom 18.02.2016

1.

Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, es bei Meidung eines vom Gericht für jeden Fall der Zuwiderhandlung festzusetzendes Ordnungsgeldes bis zu 250.000 EUR, ersatzweise Ordnungshaft bis zu sechs Monaten,

a)

in der von ihnen angemieteten Wohnung A., … B., Vorderhaus, 1.OG links, eine Asbestsanierung mit den nachfolgenden Arbeitsschritten zu dulden:

-Abbruch und Entsorgung des asbesthaltigen Fußbodenbelags einschließlich des zugehörigen Klebers in allen Zimmern

-Abbruch und Entsorgung der asbesthaltigen Platten als Brüstungselemente auf dem Balkon (ca. 7 m2)

-Entsorgung der asbesthaltigen Blumenkästen (4 Stück)

-Schleifarbeiten am Fußbodenuntergrund und Erneuerung der dort befindlichen Spanplattenbeläge (soweit erforderlich)

-Feinreinigung der Wohnung

-Freimessung nach erfolgter Asbestsanierung durch ein von der Klägerin ausgewähltes Gutachterbüro

-Einbringung eines neuen Fußbodenbelags aus gespundeten Hobeldielen (Nut und Feder) aus Nadelholz in allen Zimmern

-Einbringung neuer Platten als Brüstungselemente auf dem Balkon

-Anbringung neuer Blumenkästen auf dem Balkon

-Endreinigung

b)

zur Durchführung der unter Ziffer 1. benannten Maßnahmen der Klägerin und den von ihr beauftragten Handwerkern für den Zeitraum der Durchführung der Maßnahmen Zutritt zu der in Ziffer 1. benannten Mietwohnung zu gewähren.

c)

für den Zeitraum der Durchführung der unter Ziffer 1. benannten Maßnahmen die dort benannte Mietwohnung zu räumen und zwar Zug-um-Zug gegen Überlassung eines Ersatzwohnraums in der B. Straße, … B., Vorderhaus, 5. OG links bestehend aus 3 ½ Zimmern, Küche und Bad, Wohnfläche ca. 100,26 qm (die Organisation und die Kosten der Umzüge übernimmt die Klägerin).

2.

Den Beklagten wird angedroht, dass für jeden Fall der Zuwiderhandlung ein Ordnungsgeld bis i. H .v. 250.000,- € und für den Fall, dass dieses nicht beigetrieben werden kann, eine Ordnungshaft oder eine Ordnungshaft bis zu 6 Monaten gegen sie festgesetzt wird.

3.

Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits als Gesamtschuldner zu tragen.

4.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 5.000,- € vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Zwischen der Klägerin und den Beklagten besteht ein Mietverhältnis auf Grundlage des Mietvertrags vom 09.08.1982 über die Wohnung A., … B., Vorderhaus, 1. OG links.

Die Beklagte zu 1) forderte im Jahre 2012 die Klägerin auf, den Fußboden wegen möglicher Asbestbelastung auszutauschen. Daraufhin beauftragte die Klägerin das Unternehmen N. GmbH zu untersuchen, ob und wie stark eine mögliche Asbestbelastung vorliegt. Im Zeitraum von November 2012 bis September 2013 versuchte die Klägerin wiederholt, einen Termin zur Begehung durch Mitarbeiter der N. GmbH zu vermitteln. Die Beklagte zu 1.) lehnte dies zunächst wegen Zweifeln an der Sachkunde des zuständigen Mitarbeiters ab. Im September 2013 fand eine Begehung mit Probenentnahmen statt. Nach dem Untersuchungsbefund vom 30.10.2013 sind der Fußbodenbelag in der Wohnung (ausgenommen das Bad), bestehend aus PVC, einschließlich des zugehörigen Klebers sowie die vier Blumenkästen auf dem Balkon und die dort als Brüstungselemente verwendeten Platten asbesthaltig. Der Belag weist in allen Räumen verschiedene Schadstellen auf. Der Liegestaub war zum Zeitpunkt der Probeentnahmen hingegen asbestfrei. In der Raumluft befand sich auch kein PAK. Wegen der Einzelheiten wird auf Bl. 31 ff/I d. A. verwiesen.

Die Klägerin kündigte den Beklagten mit E-Mail vom 14.11.2013 an, die Wohnung zu sanieren. Wegen der Einzelheiten wird auf Bl. 64/ I d. A. verwiesen. Auf Wunsch der Beklagten wurde der Sanierungszeitraum auf Mai/Juni 2014 verlegt und ein Zeitplan mit Schreiben vom 25.02.2014 übermittelt. Wegen der Einzelheiten wird auf Bl. 66/I d. A. verwiesen. Für den Sanierungszeitraum bot die Klägerin der Beklagten eine Umsetzwohnung aus ihrem Bestand an, da die Beklagte zu 1.) selbst keine Wohnung gefunden hatte, sowie eine Neuwertversicherung für den Umzug. Die angebotene Wohnung befindet sich in der B. Straße, … B.; eine Lage mit erhöhter Verkehrslärmbelastung. Außerdem versicherte die Klägerin den Beklagten im Schreiben vom 08.04.2014, die Sanierungskosten nicht als Modernisierungsumlage auf die Miete umzulegen und kündigte an, für den Zeitraum August 2012 bis Mai 2014 eine Mietminderung i. H. v. 1.830,00 € zu gewähren. Wegen der Einzelheiten wird auf Bl. 74/I d. A. verwiesen. Am 29.04.2014 stellte die Beklagte zu 1.) verschiedene Anforderungen an die Sanierung, u. a. hinsichtlich des neuen Fußbodens, der die Klägerin teilweise nachkam. Die Sanierung scheiterte letztlich daran, dass die Beklagte zu 1.) insbesondere mit dem zukünftigen Fußbodenbelag nicht zufrieden war und statt der geplanten Fichtendielen mit Klarlackversiegelung eine Versiegelung mit Weißlack, später dann eine höherwertigere Holzart forderte. Außerdem forderte die Beklagte zu 1.) die Klägerin erstmalig am 23.09.2013 und dann im Zeitraum März bis Juli 2015 mehrmalig dazu auf, deutlich sichtbare Risse in den Wänden der Wohnung zu beseitigen. Die Klägerin hat angekündigt, diese Mängel im Rahmen der Sanierung beseitigen zu wollen.

Die Klägerin behauptet, es bestünde eine Gesundheitsgefährdung der Beklagten. Sie ist der Ansicht, das Verhalten der Beklagten sei widersprüchlich, wenn sie einerseits Holzboden statt Linoleum fordere und anderseits keine Modernisierungsmaßnahmen dulden möchte.

Die Klägerin beantragt, die Beklagten zu verurteilen,

1.

in der von ihnen angemieteten Wohnung A., … B., Vorderhaus, 1.OG links, eine Asbestsanierung mit den nachfolgenden Arbeitsschritten zu dulden:

−Abbruch und Entsorgung des asbesthaltigen Fußbodenbelags einschließlich des zugehörigen Klebers in allen Zimmern

−Abbruch und Entsorgung der asbesthaltigen Platten als Brüstungselemente auf dem Balkon (ca. 7 m2)

−Entsorgung der asbesthaltigen Blumenkästen (4 Stück)

−Schleifarbeiten am Fußbodenuntergrund und Erneuerung der dort befindlichen Spanplattenbeläge (soweit erforderlich)

−Feinreinigung der Wohnung

−Freimessung nach erfolgter Asbestsanierung durch ein von der Klägerin ausgewähltes Gutachterbüro

−Einbringung eines neuen Fußbodenbelags aus gespundeten Hobeldielen (Nut und Feder) aus Nadelholz in allen Zimmern

− Einbringung neuer Platten als Brüstungselemente auf dem Balkon

− Anbringung neuer Blumenkästen auf dem Balkon

− Endreinigung

2.

zur Durchführung der unter Ziffer 1. benannten Maßnahmen der Klägerin und den von ihr beauftragten Handwerkern für den Zeitraum der Durchführung der Maßnahmen Zutritt zu der in Ziffer 1. benannten Mietwohnung zu gewähren.

3.

für den Zeitraum der Durchführung der unter Ziffer 1. benannten Maßnahmen die dort benannten Mietwohnung zu räumen und zwar Zug-um-Zug gegen Überlassung eines Ersatzwohnraums in der B. Straße, … B., Vorderhaus, 5. OG links bestehend aus 3 ½ Zimmern, Küche und Bad, Wohnfläche ca. 100,26 qm (die Organisation und die Kosten der Umzüge übernimmt die Klägerin).

4.

den Beklagten anzudrohen, dass für jeden Fall der Zuwiderhandlung ein Ordnungsgeld bis i. H .v. 250.000 € und für den Fall, dass dieses nicht beigetrieben werden kann, eine Ordnungshaft oder eine Ordnungshaft bis zu 6 Monaten gegen sie festgesetzt wird.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Die Beklagten behaupten, die Schadstellen im Fußbodenbelag bestünden seit längerem Zeitraum vor Erstellung des Gutachtens, teils schon seit über 30 Jahren, ohne das Asbestfasern ausgetreten seien; das Ergebnis der Sanierung in andren Wohnungen sei infolge der Art der Ausführung der Arbeiten unbefriedigend gewesen. Sie sind der Ansicht, dass die von der Klägerin geplante Asbestsanierung eine Modernisierungsmaßnahme i. S. d. § 555b BGB darstelle. Sie sind der Ansicht, dass ein Umzug in die Umsetzwohnung ihnen nicht zumutbar sei, da sie sich „inmitten eines kriminellen Hotspots“ befinden würde.

Die ursprünglich in der Klageschrift vom 24.08.2015 angekündigten Anträge hat die Klägerin mit Schriftsatz vom 01.10.2015 umgestellt. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die wechselseitigen Schriftsätze der Parteien nebst anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist begründet.

Der Klägerin steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Duldung der Asbestsanierung, einschließlich des Umzugs in die angebotene Umsetzwohnung für den Sanierungszeitraum nach § 555a Abs. 1 BGB zu. Denn es handelt sich bei den von der Klägerin beantragten Maßnahmen um Instandsetzungsmaßnahmen, die zum Erhalt der Mietsache erforderlich sind, und die von den Beklagten zu dulden sind.

Bei der Einschätzung, ob die Maßnahmen zur Instandhaltung der Mietsache erforderlich sind, ist ein breiter Beurteilungsspielraum dahingehend zu beachten, der dem Eigentümer gemäß Art. 14 GG einzuräumen ist, wann und wie zumindest in naher Zukunft auftretenden Mängeln zu begegnen sind. Denn der Eigentümer schätzt ein, ob und in welchem Umfang Vorsorge- und Reparaturmaßnahmen notwendig und sinnvoll sind. Die Erforderlichkeit der Maßnahme erfordert dabei keine besondere Dringlichkeit; die bloße theoretische Möglichkeit eines zukünftigen Schadenseintritts reicht hingegen nicht aus (vgl. Schmidt/Futterer-Eisenschmid, Mietrecht, 12. Aufl. 2015, zu § 555a BGB Rn. 14).

Nach diesem Ermessenspielraum der Klägerin ist diese berechtigt, die streitgegenständlichen Sanierungsmaßnahmen bereits jetzt auszuführen.

Denn mit der von der Klägerin geplanten Asbestsanierung stellt sie den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung wieder her. Sie möchte Bauschadstoffe, die unstreitig im Fußbodenbelag der gesamten Wohnung (außer im Bad) und am Balkon vorhanden sind, endgültig beseitigen. Die Sanierung ist auch i. S. d. § 555a BGB erforderlich. Zwar haben die durchgeführten Proben noch keine Asbestbelastung im Liegestaub ergeben und in der Raumluftprobe war auch kein PAK vorhanden. Allerdings ist der Fußboden an mehreren Stellen unstreitig bereits jetzt beschädigt. Unabhängig davon, wie lange die Schadstellen möglicherweise schon vorhanden sind, bergen sie die konkrete Gefahr in sich, dass in naher Zukunft Asbestfasern ggf. auch unbemerkt austreten, etwa wenn durch Verschleißerscheinungen oder Unachtsamkeit sich die Schadstellen vergrößern. Sollte es zum Austritt von Asbestfasern kommen, ist die Gesundheitsgefährdung sehr hoch. Denn bereits eine einzelne Faser kann die Gesundheit schädigen und zu einer tödlichen Erkrankung führen (vgl. LG Berlin, Urteil vom 21.12.2012 – 65 S 200/12, zit. nach “juris”). Außerdem könnte die Klägerin als Vermieterin dann unter Umständen schadensersatzpflichtig werden (vgl. AG Charlottenburg, Urteil vom 10.03.2014 – 237 C 375/13, zit. nach “juris”).

Die geplante Maßnahme ist auch keine Modernisierungsmaßnahme i. S. d. § 555b BGB. Zwar beinhaltet die Asbestsanierung auch geringfügige gebrauchswertsteigernde Elemente, indem der PVC-Fußboden gegen Holzboden ausgewechselt wird. Der Schwerpunkt der Maßnahme liegt eindeutig auf der Beseitigung der Asbestplatten, bei der die Erneuerung des Fußbodens eine bloße Randerscheinung ist. Darüber hinaus sind die Beklagten auch nicht besonders schutzwürdig, so dass die §§ 555c, 555d BGB möglicherweise analog anzuwenden wären. Denn die Klägerin hat den Beklagten bereits schriftlich zugesichert, die Miete aufgrund des neuen Fußbodens nicht zu erhöhen. Außerdem erfolgt das Verlegen eines höherwertigeren Fußbodens auf dem ursprünglichen Wunsch der Beklagten.

Die Klägerin hat die Maßnahmen auch i. S. d. § 555a Abs. 2 BGB rechtzeitig angekündigt und sie über den zeitlichen Ablauf informiert, erstmals mit Schreiben vom 14.11.2013. Weiterreichendere, detailliertere Informationen zu den Sanierungsarbeiten hätte die Klägerin den Beklagten nicht geben müssen. Denn der Gesetzgeber hat hier bewusst darauf verzichtet, eine zu § 555c Abs. 1 BGB vergleichbare Regelung zu schaffen (vgl. AG Wedding, Urteil vom 10. Oktober 2007 – 18 C 267/07 -, zit. nach “juris”). Und mit den gelieferten Informationen (Informationsbroschüren, Zeitplan und Ablauf der Sanierung, detaillierte Materialauskünfte etc.) hat die Klägerin bereits das von § 555a Abs. 2 BGB geforderte überboten

Dem Anspruch der Klägerin steht auch nicht entgegen, dass diese in anderen Wohnungen Sanierungsarbeiten ggf. mangelhaft hat ausführen lassen. Dieses betrifft nicht die streitgegenständlichen Arbeiten und die Beklagten sind für den Fall, dass ggf. die Sanierungsarbeiten in der von ihnen innegehaltenen Wohnung nicht ordnungsgemäß ausgeführt werden sollten, auf ihre dann bestehenden Gewährleistungsrechte zu verwiesen.

Den Beklagten ist es auch zumutbar, für den Zeitraum der Sanierung in die angebotene Ersatzwohnung umzuziehen, wenn der Umzug von der Klägerin organisiert und finanziert wird. Denn ohne einen zeitweisen Umzug könnten die umfangreichen Sanierungsarbeiten nicht durchgeführt werden. Außerdem widerspricht es nicht §§ 242 oder 226 BGB, dass den Beklagten eine Wohnung in die B. Straße, … B. als Ersatzwohnung angeboten wurde. Die Ersatzwohnung liegt in relativer Nähe zu der von ihnen innegehaltenen Wohnung. Es kann dahingestellt bleiben, ob die Ersatzwohnung ggf. in einem schlechteren Wohnumfeld belegen ist und/oder stärker mit Verkehrslärm belastet ist. Denn für den Zeitraum der Sanierung, der nur etwa zwei Wochen umfasst, kann den Beklagten auch eine etwas schlechtere Wohngegend durchaus zugemutet werden. Und für eine ggf. eintretende Wohnwertminderung sind die Beklagten ggf. auf ihnen zustehende Gewährleistungsrechte zu verwiesen. Außerdem hatten die Beklagten ausreichend Zeit, sich selbst um nach ihren Vorstellungen geeigneten Ersatzwohnraum zu bemühen. Diese haben sie ungenutzt verstreichen lassen.

Die Androhung von Ordnungsgeld und -haft folgt aus § 890 Abs. 1, 2 ZPO, wobei die Androhung bereits mit dem Urteil verbunden werden kann.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91, 100 ZPO; der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.