Zusammenfassung BGH Urteile 2009

Rechtsprechungsübersicht Wohnraummiete 2009

Die Zusammenfassung der Rechtsprechung zur Wohnraummiete im Jahr 2009

von

Dr. Christian Kotz

Fachanwalt für Versicherungsrecht

Fachanwalt für Verkehrsrecht

und

Jens Petry

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Einleitung

Die Flut der höchstrichterlichen Entscheidungen zur Wohn­raummiete hielt auch im Jahr 2009 an. Dabei war zu beobachten, dass es bei den Streitigkeiten zu Schönheitsreparaturen nach den zahlreichen Klauselentscheidungen zu „starren“ Fristen nicht mehr vorrangig um das „ob“ ging, sondern eher darum, „wie“ solche Dekorationsmaßnah­men auszuführen sind. Einen weiteren Schwerpunkt bildeten (nach wie vor) Fragen der Betriebskostenabrechnung. Ferner folgte die kleinteilige Aufarbeitung von Detailfragen auf Grund derer das Mietrecht eine Domäne werden dürfte, in welcher sich nur noch Spezialisten zurechtfinden werden. Ferner ist aufgefallen, dass der BGH seine teilweise kritisierte Rechtsprechung ausdrück­lich bestätigte. Dies scheint wohl ein Signal dafür zu sein, dass die Rechtsprechung des BGH wohl einen langfristigen Bestand haben wird.

I. Mietvertrag

1. Berechnung der (Minder-)Fläche bei preisfreiem Wohnraum

Nach mittlerweile ständiger Rechtsprechung des BGHweist eine Mietwohnung einen Mangel auf, wenn ihre tat­sächliche Wohnfläche um 10% unter der vertraglich vereinbarten Fläche liegt. Dabei hilft dem Vermieter auch eine nur „ca.“ angegebene Größe nicht. Da für preisfreien Wohnraum eine Berechnungsvorschrift fehlt, können die Parteien die Berechnungsmethode nach Ansicht des BGH frei wählen. Haben die Parteien zur Flächenberechnung – wie meist – nichts vereinbart, ist zunächst festzustellen, ob es eine örtliche Verkehrssitte für die Art der Berechnung gibt. Ist auch dies nicht der Fall, zieht der BGH in Bestäti­gung einer jüngeren Entscheidung die Vorschriften über die Flächenermittlung bei preisgebundenem Wohnraum entspre­chend heran, wobei er wegen der dort stattgefundenen Rechtsänderung auf den Zeitpunkt des Mietvertrags­abschlusses abstellt: Bei bis 31.12.2003 abgeschlossenen Mietverhältnissen ist die Wohnfläche nach der II. BerechnungsVO zu ermitteln, bei danach begründeten Verträgen nach der WohnflächenVO.

– BGH, NJW 2009, 2295 –

2. Kündigung durch Insolvenzverwalter bei Genossen­schaftsmiete

Von Wohnungsbaugenossenschaften erhält eine Wohnung regelmäßig nur, wer sich durch Erwerb eines Genossen­schaftsanteils in die Genossenschaft „eingekauft“ hat; im Gegenzug wird zur Vermeidung einer Doppelbelastung stets auf Stellung einer Mietsicherheit verzichtet. Kündigt ein Genosse die Mitgliedschaft in der Genossenschaft, droht ihm seinerseits eine Kündigung des Dauernutzungsverhältnisses (auf welches das Mietrecht analog anzuwenden ist) wegen Eigenbedarfs der Genossenschaft für ein Mitglied. In Ab­grenzung zum Verbot der Kündigung eines Wohnraummiet­verhältnisses durch den Insolvenzverwalter eines Mieters (§ 109 I 2 InsO) hat der BGH die Kündigung der Mitglied­schaft in einer Genossenschaft für zulässig erachtet. Der Insolvenzverwalter kann dann nach Ablauf der einzuhalten­den Kündigungsfrist. Auskehrung des Genossenschafts­anteils zur Masse verlangen; die Genossenschaft wird zu prüfen haben, ob sie einen Ex-Genossen ohne Mietsicherheit als Mieter behalten will.

– BGH, NJW, 1820 –

3. Kündigungsrechtsverzicht bei Mietvertrag über eine „Studentenbude“

Der Kündigungsrechtsverzicht schien in allen Facetten entschieden und stets für maximal vier Jahre zulässig. Aktuell hat der BGH seine Rechtsprechung in einer besonderen Konstellation eingeschränkt. Der BGH hält es nämlich unter Berücksichtigung des besonderen Mobilitätsinteresses von Studenten für unzulässig, eine Bindung von zwei Jahren zu vereinbaren. Zwar hat der BGH nicht entschieden welche Höchstfrist zulässig wäre; die Hinweise im Urteil lassen aber den Schluss zu, dass allenfalls eine semesterweise Bindung möglich ist.

– BGH, NJW 2009, 3506 –

4. Kündigung wegen falscher Selbstauskunft

Eine vom Mieter vor Vertragsabschluss übergebene Selbst­auskunft mit unzutreffenden Angaben berechtigt den Ver­mieter zur fristlosen Kündigung. Nach einer Entscheidung des LG München gilt dies auch dann, wenn sich das in der falschen Auskunft liegende Risiko eines Mietausfalls noch nicht verwirklicht hat.

– Zur Frage der Anfechtung statt Kündigung des Mietvertrages BGH, NJW 2009, 1266 –

5. Verjährung im laufenden Mietverhältnis

Für den Anspruch des Vermieters auf Leistung von Mietsi­cherheit wurde festgestellt, dass dieser im laufenden Miet­verhältnis verjähren kann; Gleiches gilt für die Ansprüche des Mieters auf Aufwendungsersatz oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung (§ 548 II BGB). Hierbei ergibt sich eine Besonderheit aus § 566 BGB: Beim Eigentums­wechsel bleiben bereits entstandene und fällige Ansprüche beim bisherigen Vermieter. Das gilt auch für vertragliche Ansprüche des Mieters: Sind sie vor dem Eigentumswechsel fällig geworden, richten sie sich gegen den bisherigen Ver­mieter. Der Erwerber ist grundsätzlich nur für nach dem Eigentumswechsel entstehende oder fällig werdende Ansprü­che aktiv- oder passivlegitimiert. Dies würde bedeuten, dass bei einem vor Eigentumswechsel entstandenen Aufwen­dungsersatzanspruch des Mieters (§ 548 II BGB) gegen den bisherigen Eigentümer die kurze sechsmonatige Verjährungs­frist spätestens mit Eigentumswechsel zu laufen beginge. Zum Schutz des Mieters hat der BGH nun im Anschluss an eine ältere Entscheidung festgestellt, dass der Lauf der Ver­jährung erst mit Kenntnis des Mieters von der Veräußerung beginnt. Gleiches gilt nach Ansicht des LG Berlin für den Rückzahlungsanspruch des Mieters hinsichtlich Vorauszah­lungen auf (später nicht abgerechnete) Nebenkosten; auch hier beginnt der Lauf der Verjährung im Falle des Vermieter­wechsels erst mit Kenntnis des Mieters.

– BGH, NJW 2008, 2256 –

6. Mischmietverhältnis-Zweckbestimmung der Parteien

Liegt ein Mischmietverhältnis (hier: Laden mit angrenzender Wohnung) vor, ist festzustellen, in welchem Bereich das Mietverhältnis seinen Schwerpunkt hat. Entsprechend sind auf das gesamte Mietverhältnis entweder nur die Vorschrif­ten über die Wohn- oder ausschließlich diejenigen über die Geschäftsraummiete anzuwenden. Entscheidend für die Er­mittlung des Schwerpunkts ist der Parteiwille; das Verhält­nis der gewerblich genutzten Fläche zur Wohnfläche ist da­gegen von untergeordneter Bedeutung. Selbst bei einer klei­nen Ladenfläche in Verbindung mit einer großen Wohnung sind deshalb die Wohnraumvorschriften nicht anwendbar, wenn im Vordergrund des Interesses der Betrieb des Ladens für den Lebensunterhalt des Mieters steht. Diesen Ansatz der älteren Rechtsprechung hat das OLG Stuttgart jetzt be­stätigt.

– OLG Stuttgart, NZM 2008,, 726 –

7. Mieterhöhung unter Bezugnahme auf Mietspiegel

Nach § 558 a BGB kann zur Mieterhöhung auf einen Miet­spiegel Bezug genommen werden. Damit der Mieter die Be­rechtigung der Mieterhöhung nachvollziehen kann, muss entweder dem Erhöhungsschreiben der Mietspiegel in Kopie beigefügt sein oder der Mietspiegel muss dem Mieter ander­weitig zugänglich sein. Dem genügt es nach Ansicht des LG Dresden nicht, wenn der Mieter den Mietspiegel nur gegen eine Schutzgebühr kaufen kann, denn dem Mieter soll es nicht zumutbar sein, Geld für eine Überprüfung ausgeben zu müssen. Der Verweis des Vermieters auf eine Veröffent­lichung im Amtsblatt der Gemeinde soll dagegen ausreichend sein, wenn das Amtsblatt leicht zugänglich ist; im Zweifel muss der Vermieter demnach angeben, bei welcher Stelle der Mieter das betreffende Amtsblatt kostenlos einsehen kann, wenn er nicht gleich ein eigenes Kundencenter vorhält und auf die Einsichtnahme dort verweist.

– BGH, Urteil vom 11.03.2009, Az.: VIII ZR 74/08 –

8. Folgen einer Falschen Arbeitgeberauskunft zu Mietereinkommen

Um sich bereits vor Vertragsabschluss ein Bild darüber ma­chen zu können, ob der Mietinteressent in der Lage ist, den künftigen Vertrag zu erfüllen, darf der Vermieter von ihm eine Selbstauskunft über seine Vermögensverhältnisse verlan­gen. (Dies sollte der Vermieter auch in seinem eigenen Interesse stets tun.) Macht der Mieter dabei vorsätzlich wahrheitswidrige Angaben, kann der Vermieter den Vertrag bis zur Überlassung der Mietsache wegen arglistiger Täuschung anfechten, da­nach bei Unzumutbarkeit der Fortsetzung fristlos kündigen. Das OLG Koblenz hat dazu darauf hingewiesen, dass einer­seits dann, wenn der Mieter hierbei eine Verdienstbescheinigung seines Arbeitgebers vorlegt, jener für den durch eine Falschauskunft entstehenden Mietausfallschaden haftet; an­dererseits verliert der Vermieter seine Ansprüche gegen den Arbeitgeber, wenn er nach Kenntnis der Tatsachen den Miet­vertrag nicht anficht oder kündigt, sondern fortsetzt.

– OLG Koblenz, NZW, 2008, 3073 –

9. Fernwärme statt Gasetagenheizung als Modernisierung

Ausführlich begründet der BGH, dass der Anschluss an ein Fernwärmenetz an Stelle einer Gasetagenheizung eine duldungspflichtige Modernisierung darstellt (§ 554 II 1 BGB). Hinsichtlich der zu erwartenden Mieterhöhung muss der Vermieter dabei nur mitteilen (§ 554 III BGB), wie sich auf Grund der Modernisierung die Miete voraussichtlich erhö­hen wird (§ 559 BGB); nicht erforderlich ist dagegen eine solche Mitteilung, wenn Zustimmung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) begehrt wird.

– BGH, NJW 2008, 3630 –

10. Einseitiger Kündigungsrechtsausschluss in AGB

In einer Entscheidung aus dem Jahr 2003 hatte der BGH einen einseitigen individualvertraglichen Kündigungsrechtsausschluss für zulässig erachtet. In Abgrenzung dazu hat er jetzt festgestellt, dass ein einseitiger formularvertraglicher Kündigungsverzicht des Mieters unwirksam ist sofern er nicht mit einer Staffelmietvereinbarung verbunden ist. Da­mit dürften sämtliche Fallkonstellationen zulässigen und un­wirksamen Kündigungsrechtsverzichts vom BGH entschie­den sein.

Demnach gilt Folgendes:

– beidseitiger Kündigungsverzicht in AGB: bis vier Jahre Dauer wirk­sam;

– einseitiger Kündigungsverzicht des Mieters im Individualvertrag: bis fünf Jahre Dauer wirksam;

– einseitiger Kündigungsverzicht des Mieters in AGB: unwirksam;

– einseitiger Kündigungsverzicht des Mieters in AGB mit Staffelmiete: bis vier Jahre Dauer wirksam;

– einseitiger Kündigungsverzicht des Vermieters: wirksam.

– exemplarisch BGH, NJW 2009, 912 –

11. Schadensersatz bei vorgetäuschtem Eigenbedarf

Der BGH hat bereits entschieden, dass der Vermieter scha­densersatzpflichtig ist, wenn er bei einer Kündigung nach § 573 II Nr. 2 BGB den Eigenbedarf nur vorgetäuscht hat. Diese Rechtsprechung entwickelt er nun fort. Danach hat der Mieter auch dann einen Schadensersatzanspruch, wenn er auf Grund einer schlüssig vorgetragenen und nicht zwei­felhaften Eigenbedarfskündigung geräumt hat und sich im Nachhinein herausstellt, dass die Kündigung formell unwirk­sam war. Dies gilt selbst dann, wenn der Mieter sich in diesem Fall (in Unkenntnis der Unwirksamkeit) mit dem Vermieter vergleichsweise über die Räumung einigt.

– BGH, NJW 2009, 2059 –

12. Kündigungssperre bei Umwandlung

Nach § 577a I BGB kann der Erwerber einer nach Vermie­tung in Wohnungseigentum umgewandelten und danach an ihn verkauften Wohnung den Mieter erst nach Ablauf von drei Jahren nach Veräußerung wegen Eigenbedarfs (§ 573 II Nr. 2) oder Hinderung an der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung (§ 573 II Nr. 3 BGB) kündigen. Eine Kündigung aus einem anderen berechtigten Interesse (§ 573 I BGB) ist dagegen nicht ausgeschlossen. Der BGH hat deshalb die Kündigung wegen des Bedarfs der Unterbringung einer Be­treuungshilfe für zulässig erachtet.

– BGH, NJW 2009, 1808 –

13. Mieterhöhung unter Inanspruchnahme zinsverbilligter Darlehen

Nimmt der Vermieter für eine Modernisierungsmaßnahme zinsverbilligte Darlehen in Anspruch, kann er eine Modernisierungsmieterhöhung nur unter Berücksichtigung der an den Mieter weiterzugebenden Zinsverbilligung vornehmen. Der BGH hat dabei klargestellt, dass die Zinsverbilligung dem Mieter über die gesamte Darlehenslaufzeit zugute kom­men muss. Der Vermieter kann deshalb nach der Modernisierungsmieterhöhung unter Berücksichtigung der Zinsver­billigung die Miete bei einer Folgeerhöhung nicht nach § 558 BGB bis zum Erreichen der ortsüblichen Vergleichs­miete erhöhen, sondern muss von der ortsüblichen Ver­gleichsmiete die Zinsverbilligung so lange in Abzug bringen, bis der Förderzeitraum ausgelaufen ist.

– BGH, NJW 2009, 1737 –

14. Mieterhöhung mit Wohnungs-Mietspiegel bei Ein­familienhaus

In einer Vielzahl von Mietspiegeln gibt es keine Erwähnung von Einfamilienhäusern. Der BGH hat dazu entschieden, dass in Fällen, in denen die geforderte Miete für das Haus innerhalb der Preisspanne des Mietspiegels für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegt, der Vermieter eine Zustim­mung zur Mieterhöhung auf Grundlage des Mietspiegels begehren kann und nicht auf den für ihn beschwerlicheren Weg über Vergleichswohnungen oder Sachverständigengut­achten ausweichen muss.

– BGH, NJW-RR 2009, 86 –

15. Mieterhöhung bei Modernisierung

Führt der Vermieter an der Mietsache bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durch, die er nicht zu vertreten hat, kann er die Kosten als Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 I 4 BGB geltend machen. Ein solcher Fall liegt nach Ansicht des BGH beim landesrechtlich vorgeschrie­benen Einbau von Wasserzählern vor. Da die Argumenta­tion verallgemeinerungsfähig ist, wird auch der demnächst erforderliche Einbau von Rauchmeldern in Mietwohnun­gen zu Modernisierungsmieterhöhungen berechtigen. In al­len Fällen ist jedoch zu beachten, dass der BGH dabei nur die unbedingt notwendigen Kosten für ansatzfähig betrach­tet.

– BGH, NJW 2009, 839 –

16. Fälligkeit der Miete im Altvertrag

Verzug kann erst nach Fälligkeit eintreten. Bei vor dem 01.09.2001 abgeschlossenen Altverträgen stellt sich deshalb die Frage, ob die Mietzahlung am Monatsende fällig ist (§ 551 BGB a. F.) und was die Folgen formularmäßiger Mietvoraus­zahlungsklauseln sind. Der BGH hält in Beantwortung dieser Frage zunächst Vorauszahlungsklauseln in Altverträ­gen auch unter dem Gesichtspunkt des AGB-Rechts (§§ 307, 306 II BGB) grundsätzlich für zulässig. Ist eine Voraus­zahlungsklausel jedoch mit einer unzulässigen Beschränkung der Mietminderung verbunden, ist die Regelung insgesamt unwirksam. Dies führt dazu, dass die Miete erst am Monats­ende fällig ist, da § 556 b I BGB nicht auf Altverträge an­wendbar ist.

– BGH, NJW 2009, 1491 –

II. Schönheitsreparaturen

1. Farbwahlklausel in Dekorations-AGB

In einer im Übrigen unbedenklichen Schönheitsreparatur­klausel stand der Satz:

„Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszufüh­ren …“.

Der Mieter begehrte die Feststellung, dass hier­durch die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf ihn ins­gesamt unwirksam sei. Der BGH hat dem entsprochen. Von Bedeutung ist dabei die Begründung: Demnach kann der Vermieter verlangen, dass der Mieter die Wohnung bei Mie­tende „hell und neutral“ zurückgibt, weil nur dadurch das Interesse des Vermieters an der Akzeptanz der Mietsache durch möglichst viele Interessenten zum Tragen kommt. Als Beispiel führt der BGH auf, dass die Farben hellblau und lindgrün zwar hell, aber nicht neutral seien, eine solche Renovierung müsse der Vermieter bei Auszug nicht akzeptie­ren. Allerdings müsse nach der Klausel der Mieter auch während des laufenden Mietverhältnisses „hell und neutral“ streichen oder tapezieren. Darin sieht der BGH eine unangemessene Benachteiligung (weil es dem Vermieter im laufenden Mietverhältnis gleichgültig sein könne, welche Farbe die Wände hätten) und erklärt in der Folge die gesamte Abwälzung der Schönheitsreparaturen für unwirksam. Kon­sequent hat der BGH anschließend entschieden, dass der Vermieter Rückgabe der Holzteile bei Vertragsende „in Weiß oder hellen Farbtönen“ verlangen kann.

– BGH, NJW 2008, 2499; BGH, NJW 2009, 62 –

2. Keine Mieterhöhung infolge unwirksamer Schönheitsreparaturklausel

Nach ständiger Rechtsprechung des BGH ist die Über­nahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter Teil des Entgelts für die Gebrauchsüberlassung der Räume. Bezogen auf Gemeinden, in welchen gelegentlich der Aufstellung der Mietspiegel bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichs­mieten davon ausgegangen worden ist, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen trägt, ist die Instanzrechtsprechung davon ausgegangen, dass im Falle unwirksamer Dekorationsüberbürdung der Vermieter vom Mieter einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen könne. Diese Recht­sprechung hat der BGH mit dem Argument verworfen, dass nicht feststehe, dass Vermieter im Falle nicht übertragener Renovierungspflichten am Markt auch höhere Mieten durch­setzen könnten. Das Vergleichsmietensystem lasse deshalb Zuschläge als Folge unwirksamer Vertragsklauseln nicht zu.

– BGH, NJW 2008, 2840 –

3. Üblicherweise“ als „weiche“ und „regelmäßig“ als „starre“ Frist

Die Entscheidungen des BGH zur Unwirksamkeit „star­rer“ Schönheitsreparaturfristen haben eine Vielzahl von For­mulierungsversuchen und darauf bezogener Entscheidungen ausgelöst. Aktuell werden die Begriffe „in der Regel“ und „im Allgemeinen“ als zulässige, nicht starre Klausel angese­hen. Gleiches gilt nach Ansicht des BGH für die Formu­lierung „üblicherweise“. Demgegenüber handelt es sich nach einer Entscheidung des KG Berlin bei der Klausel „regelmäßig in folgenden Zeiträumen …“ um eine unwirksame starre Frist, weil der verständliche, durchschnittliche Mieter davon aus­gehen muss, er müsse spätestens bei Fristende tätig werden.

– BGH, NJW 2009, 62; a. A. KG Berlin, NJW 2008, 2787 –

4. Bereicherungsausgleich zu Gunsten des Mieters

Benutzt ein Vermieter absichtlich eine unwirksame Formu­larklausel zur Abwälzung einer Renovierungspflicht auf den Mieter und renoviert der Mieter in Unkenntnis der Rechts­lage, kann der Mieter Kostenerstattungsansprüche unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes haben. Fehlt es aber an einem Verschulden des Vermieters, stellt sich die Frage, ob der Mieter Ansprüche aus einem anderen Rechts­grund geltend machen kann. Der BGH hat – einen Fall des beendeten Mietverhältnisses entscheidend – insoweit das Bereicherungsrecht (§§ 812 1 1, 818 II BGB) bemüht, wobei sich der dem Mieter zu leistende Wertersatz danach bemisst, was dieser billigerweise neben seiner Zeit an Kos­ten für Material und Hilfskräfte aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen. Ausdrücklich abgelehnt hat der BGH dabei für das Mietrecht die Betrachtungsweise des Wertersatzes für Grundstücksverwendungen, welche Wert­ersatz nach einem erhöhten objektiven Ertragswert ge­währt.

– BGH, NJW 2009, 2590 –

5. Umbauplanung

Die Durchführung von wirksam überbürdeten Schönheits­reparaturen durch den Mieter ist nach ständiger Rechtspre­chung Teil des von ihm zu entrichtenden Entgelts. Als Folge davon kann der Vermieter vom Mieter im Wege er­gänzender Vertragsauslegung einen Ausgleich in Geld ver­langen, wenn der Vermieter nach Vertragsende das Objekt umbauen will und vom Mieter durchgeführte Schönheits­reparaturen somit wirtschaftlich sinnlos sind. Dies wie­derum gilt nach Ansicht des KG Berlin dann nicht, wenn die Mietsache in einem derart schlechten Zustand ist, dass der Mieter Schönheitsreparaturen nicht vornehmen kann, weil zunächst der Vermieter den baulich einwandfreien Zustand herstellen müsste.

– BGHZ 151, 53; KG Berlin, NZM 2009, 661 –

6. Begriff der Schönheitsreparaturen bei preisfreiem Wohnraum

Für preisgebundenen Wohnraum definiert § 28 IV 3 der II. BerechnungsVO den Begriff der Schönheitsreparaturen. Der BGH hält im Anschluss an eine Grundlagenentschei­dung aus der Zeit vor der Mietrechtsreform diese Defini­tion auch für preisfreie Wohnungen unter dem neuen Miet­recht für anwendbar. Von Bedeutung ist die Grundlagen­entscheidung aber auch deshalb, weil entschieden wurde, dass ein in Miet-AGB unzulässiges Ausdehnen der vom Mieter durchzuführenden Schönheitsreparaturen (vorlie­gend Außenanstrich von Türen und Fenstern) dazu führt, dass die Renovierungsverpflichtung insgesamt unwirksam ist.

– BGH, NJW 2009, 1408 –

7. Unwirksame Dekorations-AGB und spätere Individualvereinbarung über Endrenovierung

Treffen eine starre und damit unwirksame Schönheitsrepa­raturklausel und eine für sich wirksame Endrenovierungs­klausel im Mietvertrag aufeinander, sind beide unwirksam. Anders verhält es sich nach Ansicht des BGH, wenn die Endrenovierung außerhalb des Mietvertrags (hier im Über­gabeprotokoll) individuell (§§ 305 I 3, 305 b BGB) verein­bart wurde. In einem solchen Fall hat die Endrenovierungs­klausel demnach Bestand.

– BGH, NJW 2009, 1075 –

III. Betriebskosten

1. Umlagefähigkeit von Kosten nach Übertragung auf den Mieter

Ob die Kosten für das Fällen eines Baumes umlagefähige Gartenpflegekosten nach § 2 Nr. 10 BetrKV darstellen, ist seit langem streitig. Die Frage hat der BGH aktuell offen gelassen, dabei aber eine verallgemeinerungsfähige Feststel­lung getroffen: Hat der Vermieter eine Kostenposition wirk­sam auf den Mieter übertragen, kann er eigene Aufwendun­gen in diesem Bereich vom Mieter nur noch verlangen, wenn entweder der Mieter mit den Arbeiten in Verzug ist oder die Arbeiten des Vermieters zur Gefahrenabwehr unaufschiebbar erforderlich waren.

– BGH, NJW-RR 2009, 86 –

2. Nachbesserung der Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der Abrechnungsfrist

Nach § 556 III 2 BGB hat der Vermieter über Betriebskos­tenvorauszahlungen innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums abzurechnen. Geschieht dies nicht, ist der Vermieter mit Nachforderungen ausgeschlossen, es sei denn, die Verspätung ist unverschuldet (§ 556 III 3 BGB). Im jetzt vom BGH entschiedenen Fall hatte der Vermieter fristgerecht abgerechnet und innerhalb der Jahresfrist auch noch Zahlungsklage erhoben. Nach Ablauf der Ausschluss­frist besserte er die mit dem Mangel eines teilweise unver­ständlichen Verteilerschlüssels behaftete Abrechnung im lau­fenden Rechtsstreit nach. Der BGH hat dazu festgestellt, dass der Ablauf der Ausschlussfrist nach § 556 III 3 BGB nicht durch Klageerhebung (§ 204 I Nr. 1 BGB) gehemmt wird. Ferner kommt der BGH zu dem Ergebnis, dass inhaltlich un­klare Betriebskostenschlüssel wie „HB-KOSTEN“ oder „AUFZ“, wenn sie nicht erläutert sind, dazu führen, dass die Abrechnung bereits formell unrichtig ist.

– BGH, NJW 2009, 283 –

3. Leasingkosten nicht als Betriebskosten der Heizung umlagefähig

Nach § 7 II HeizkostenVO gehören die Kosten der Bedie­nung einer Heizung zu ihren Betriebskosten. Kosten des Leasing von technischen Bestandteilen der Heizung sind in dieser Norm nicht erwähnt. Dieser Unterschied wurde einem es mit den Mietern gut meinenden Vermieter zum Verhäng­nis. Er hatte eine Koksheizung, die durch einen im Haus wohnenden Heizer bedient werden musste, was hohe Be­triebskosten verursachte, gegen eine Zentralheizung aus­getauscht und dabei Brenner, Öltank und Verbindungsleitun­gen geleast. In den Mietverträgen vereinbarte der Vermieter die Umlage der Leasingkosten. Trotzdem hat der BGHeinem Mieter, der die Leasingkosten nicht zahlte, Recht ge­geben. Da die Leasingkosten im Wortlaut des § 7 II Heiz­kostenVO nicht erwähnt sind, können sie trotz der vertrag­lichen Vereinbarung nicht umgelegt werden. Dem Vermieter half auch der Hinweis, dass die Leasinggebühren niedriger als die frühere Bedienung seien, nicht. Der Mieter wohnt jetzt also doppelt günstig.

– BGH, NJW 2009, 667 –

4. Ausschlussfrist

Nach § 556 III 3 BGB ist der Vermieter mit Betriebskostennachforderungen ausgeschlossen, wenn er dem Mieter die Abrechnung nicht innerhalb Jahresfrist nach Ende der Ab­rechnungsperiode zukommen lässt, es sei denn, der Vermie­ter hätte die Verspätung nicht zu vertreten. Für den Haus­verwalter ist bereits entschieden, dass dessen Verschulden bei der Verspätung der Abrechnung dem Vermieter zuzurechnen ist. Nunmehr liegt auch eine BGH-Entscheidung zur Verspä­tung durch Postversäumnis vor. Danach genügt die recht­zeitige Absendung der Abrechnung nicht, sie muss dem Mie­ter innerhalb der Frist zugehen. Die Post ist dabei Erfüllungs­gehilfin des Vermieters (§ 278 BGB). Deren Verschulden hat der Vermieter auch dann zu vertreten, wenn auf dem Post­weg für den Vermieter unerwartete und nicht vorhersehbare Verzögerungen oder Postverluste auftreten.

– BGH, NJW 2009, 2197 –

5. „Nutzloser“ Aufzug

Jahrelang war streitig, ob im Rahmen wirksam überbürdeter Nebenkostentragungspflicht ein Erdgeschossmieter die Kos­ten eines Aufzugs anteilig mittragen muss. Der BGH hat dies schließlich mit dem Argument bejaht, eine einheitliche, generalisierende Betrachtungsweise erfordere es, Benachtei­ligungen im Detail hinzunehmen. In Abgrenzung hier hat der BGH nun entschieden, die generalisierende Betrachtungs­weise sei dann nicht mehr zulässig, wenn ein Mieter von der Nutzung des Aufzugs ausgeschlossen sei, weil jener in einem anderen Gebäudeteil liege. Die Frage, ob etwas anderes gel­te, wenn der Mieter mit diesem Aufzug den Keller oder Gemeinschaftseinrichtungen erreichen könne, hat er aller­dings offen gelassen. Diese Ansicht dürfte die Praxis vor erhebliche Abrechnungsschwierigkeiten stellen, da nun bei größeren Gebäudekomplexen genau festzustellen ist, welcher Mieter welche Teile „wie“ nutzen kann.

– BGH, NJW 2009, 2058 –

6. Mietermehrheit

Über einen vermieterseits gern gemachten Fehler hatte das LG Frankfurt a. M. zu entscheiden, nämlich über die Frage, welche Wirkung es auf die Abrechnung hat, wenn sie bei einer Mietermehrheit nicht allen Mietern zugeht. Zutreffend hat das LG erkannt, dass in diesem Fall denje­nigen Mieter, dem die Abrechnung nicht zugeht (im ent­schiedenen Fall war die Abrechnung nur an einen von zwei Mietern adressiert), keine Verpflichtungen aus der Abrech­nung treffen. Dem Vermieter half dabei auch nicht eine im Mietvertrag enthaltene Empfangsvollmacht, welche sich die Mieter untereinander erteilt hatten, denn das LG vertrat die Ansicht, aus dieser Vollmacht ergebe sich nicht die Befugnis zum Öffnen der nur an den anderen Mieter adres­sierten, verschlossenen Briefsendung. Mit der gleichen Ar­gumentation ließ sich vom LG Frankfurt a. M. begrün­den, dass bei mehreren Mitmietern eine Kündigung allen gegenüber zu erklären ist, auch den bereits länger ausgezo­genen.

– LG Frankfurt a. M., NJW-RR 2009, 736 –

7. Aufgliederung von Kosten in der Abrechnung

Zur Frage, wie eine Betriebskostenabrechnung formell auf­gebaut sein muss, hat der BGH bereits mehrfach entschieden. Die Feststellung: „Wie stark dabei die einzelnen Kosten­arten aufgegliedert sein müssen, ist bislang nicht abschlie­ßend geklärt“, hat den BGH nun zwar nicht bewogen, eine abschließende Klärung herbeizuführen; er hat sich aber we­nigstens zweier Teilbereiche angenommen: So dürfen Frisch- und Schmutzwasser zu einer Position zusammengefasst und nach dem Zähler für Frischwasser abgerechnet werden, sofern es keinen Schmutzwasserzähler gibt; Sach- und Haft­pflichtversicherung dürfen unter einer einheitlichen Posi­tion „Versicherung“ ausgewiesen werden.

– BGH NJW-RR 2009, 1383; BGH NJW 2009, 3575 –

8. Rechweite der Ausschlussfrist

Die Frist nach § 556 III BGB, nach deren Ablauf der Vermie­ter mit Betriebskostennachforderungen ausgeschlossen ist, gilt auf Grund der systematischen Stellung der Norm nur für Mietverhältnisse über Wohnraum. Die analoge Anwendung auf Geschäftsraummietverhältnisse hat der XII. Zivilsenat des BGH jüngst abgelehnt. Anders verhält es sich dagegen mit dinglichen Wohnrechten, bei denen der V. Senat des BGH die entsprechende Anwendung für zulässig erklärt hat.

– BGH, NJW 2009, 3644; BGH NJW 2010, 1065 –

9. Soll-Vorschüsse

In die Betriebskostenabrechnung hat der Vermieter die tat­sächlich geleisteten Vorauszahlungen einzustellen. Rechnet der Vermieter gleichwohl auf der Basis von Soll-Vorschüssen ab, führt dies nach Ansicht des BGH nicht zur formellen Unwirksamkeit der Abrechnung, sondern allenfalls zu einer inhaltlich unrichtigen Abrechnung. Der Unterschied ist rele­vant, weil eine inhaltlich unrichtige Abrechnung im Prozess korrigiert werden kann, während eine formell unwirksame Abrechnung neu erstellt werden muss, was wegen der dann regelmäßig verstrichenen Abrechnungsfrist (§ 556 III BGB) zu einem Verlust von Nachforderungen für den Vermieter führen kann.

– BGH, NJW 2009, 2575 –

10. Bescheinigung „haushaltsnaher Dienstleistungen“

Nach § 35 a EStG kann der Mieter in den Genuss einer Steuerverminderung gelangen, wenn der Vermieter ihm zu­sammen mit der Betriebskostenabrechnung bescheinigt, wel­che „haushaltsnahen Dienst- oder Handwerkerleistungen“ darin enthalten sind. Ob der Vermieter allerdings zur Aus­stellung einer solchen Bescheinigung verpflichtet ist, ist noch nicht abschließend geklärt. Das AG Berlin-Charlottenburghat eine solche Verpflichtung im Anschluss an die Literaturbejaht.

– AG Berlin-Charlottenburg, MM 2009, 299 –

11. Unverständlicher Abrechnungsschlüssel

Weicht der in der Nebenkostenabrechnung angegebene und verwendete Abrechnungsschlüssel von dem im Mietvertrag vereinbarten ab, ist dies nach Ansicht des BGH für den Mieter (durch Vergleich der Abrechnung mit dem Vertrag) unschwer zu erkennen, die Abweichung ist deshalb kein formeller Mangel, sondern „nur“ ein inhaltlicher Fehler. Anders verhält es sich dagegen, wenn der Verteilerschlüssel in der Abrechnung unverständlich ist. In einem jetzt vom BGH entschiedenen Fall hieß es in einer Nebenkosten­abrechnung in der Rubrik „Erläuterung der Verteilerschlüs­sel“, dass die Umlage nach „Quadratmeter Wohnfläche * Monat“ erfolge. Daneben standen in der Spalte „Gesamtkos­ten“ die Zahl 3816,00 und in der Spalte „Ihr Anteil“ unterei­nander die Zahlen 1176,00 und 12,00. Dem Argument des Vermieters, es lasse sich erkennen, dass mit „12″ die Anzahl der Monate gemeint sei und dass die beiden anderen Zahlen die Einzel- und Gesamtquadratmeter multipliziert mit 12 seien, ist der BGH nicht gefolgt. Er hält die Abrechnung aus sich heraus für unverständlich und wegen dieses formellen Mangels für unwirksam. Bei dieser Sichtweise ist es kon­sequent, dass der BGH im Anschluss daran entschieden hat, unterschiedliche und in ihrer Abweichung nicht nach­vollziehbare Flächen- und Verbrauchswerte aus verschiede­nen Zeiträumen seien nur ein materieller und kein formeller Mangel der Abrechnung, solange nur jede Abrechnung für sich nachvollziehbar sei.

– BGH, NJW 2008, 2258 –

12. Divergierende Abrechnungszeiträume bei verbrauchsabhängigen und anderen Nebenkosten

Die Abrechnungsperioden von Versorgungs- und Ver­brauchserfassungsunternehmen sind häufig nicht deckungs­gleich; das gilt auch für verbrauchsabhängige und andere Nebenkosten. Die sich daraus ergebende Frage, ob einheit­lich abgerechnet werden kann, hat der BGH zu Gunsten des nur eine einheitliche Abrechnung fertigenden Vermieters entschieden. Demnach ist die einheitliche Gesamtabrechnung nicht deshalb formell unwirksam, weil der Abrechnungszeit­raum einzelner Nebenkosten nicht deckungsgleich mit dem Zeitraum der Gesamtabrechnung ist. Der Vermieter muss also (es sei denn, es wäre vertraglich anders vereinbart) nicht mehrere Nebenkostenabrechnungen fertigen. Für die Nach­forderungsfrist (§ 556 III BGB) kommt es einheitlich auf das Jahr der Gesamtabrechnung an. Das heißt, der Vermieter kann in das Gesamtabrechnungs-Kalenderjahr 2003 bis 31. 12. 2004 auch Kosten aus dem Heizkostenabrechnungszeitraum 2002/2003 aufnehmen, ohne mit dem auf 2002 entfallenden Anteil verspätet zu sein.

– BGH, NJW 2008, 2328 –

13. Unterlassene Nebenkostenabrechnung bei Vermieterwechsel

In der Praxis recht häufig ist der Fall, dass der bisherige Vermieter nach Veräußerung des Grundstücks nicht mehr über die vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen auf Ne­benkosten abrechnet. Das LG Berlin hat hierzu festgestellt, dass in diesem Fall der Mieter vom bisherigen Vermieter die vollen Vorauszahlungen zurückverlangen kann.

– LG Berlin, NJW-RR 2008, 822 –

14. Keine Abrechnungsfristverlängerung nach Datenverlust beim Mietverwalter

Nach § 556 III BGB ist der Vermieter mit Nebenkostennachforderungen ausgeschlossen, wenn er nicht innerhalb von zwölf Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode über die Nebenkosten (-vorauszahlungen) des Mieters abrechnet. Nach einer Entscheidung des AG Annaberg gilt dies auch dann, wenn die Abrechnung verspätet erfolgt, weil dem Mietverwalter des Vermieters durch Blitzeinschlag wenige Wochen vor Fristende der Computer mit den Abrechnungs­daten abstürzt. Das dem Vermieter zuzurechnende Verschul­den des Verwalters liegt hier in der fehlenden externen Da­tensicherung.

– AG Annaberg, NZM 2008, 686 –

15. Nutzergruppenzähler als Bedingung einer „Vorerfassung“ nach § 5 II 1 HeizkostenVO

Nach § 5 II 1 HeizkostenVO muss dann, wenn die Heiz­energie von einer in § 1 I HeizkostenVO bestimmten Anlage (bspw. Fernwärme) bezogen wird und der Verbrauch der Nutzer nicht mit gleichen Ausstattungen ermittelt wird (bspw. teils durch Wärmemengenzähler und teils durch Heiz­kostenverteiler), eine „Vorerfassung“ der Anteile der Nutzer­gruppen am Gesamtverbrauch erfolgen und danach erst sind die Kosten innerhalb der Nutzergruppen zu verteilen. Der BGH hat dazu festgestellt, dass dies auch dann gilt, wenn nur zwei Nutzergruppen vorhanden sind. Insbesondere ge­nügt es in diesem Fall nicht, den Anteil der einen Gruppe am Gesamtverbrauch zu messen und den anderen Anteil durch Differenzrechnung zu ermitteln.

– BGH, NJW-RR 2008, 1542 –

IV. Gebrauch der Mietsache und Kündigung

1. „Fogging“

Ein Fall des Auftretens von Schwarzstaubablagerungen („Fogging“) gab dem BGH Anlass zu einer auf den ersten Blick spitzfindigen Differenzierung: Will der Mieter wegen Fogging einen Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter geltend machen, muss er alle anspruchsbegründenden Vo­raussetzungen einschließlich eines Verschuldens des Vermie­ters darlegen und beweisen, wenn nicht (ausnahmsweise) feststeht, dass die Schadensursache im Herrschafts- und Ein­flussbereich des Vermieters gesetzt worden ist. Da die Ur­sachen für Fogging meist nicht sicher feststellbar sind, schei­tert der Mieter mit seinem Schadensersatzanspruch regel­mäßig. Anders verhält es sich dagegen mit dem Anspruch auf Beseitigung des Schwarzstaubs. Hier hat der Mieter nach Ansicht des BGH den Mangel (die Schwarzstaubablage­rungen) nicht zu vertreten, wenn er den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung nicht überschritten hat. Der Vermie­ter muss deshalb den Mangel auf seine Kosten beseitigen.

– BGH, NJW 2006, 1061; BGH NJW 2008, 2432 –

2. Instandhaltung der Fassade

Aus § 535 BGB ergibt sich die Verpflichtung des Vermieters, nicht nur die vermietete Wohnung, sondern auch das Gebäude im vertragsgemäßen Zustand zu halten. Aktuell wurde dies für die Beseitigung von Graffiti und Putzschäden ausgeurteilt. Zu beachten ist dabei allerdings auch die Feststellung des AG Berlin-Mitte, wonach die Beseitigung von Graffiti als Hausreinigung umlagefähige Betriebskosten darstellt.

– AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, NJW-RR 2008, 1039; AG Berlin-Charlottenburg, NJW-RR 2007, 1024 = NZM 2007, 484 = NJW 2007,2647 L; AG Berlin-Köpenick, NJW-RR 2008,1332 = NZM 2008, 643; GE 2007,1259 = BeckRS 2008, 03973 –

3. Abwehransprüche gegen Videokamera

Das Anbringen einer Videokamera bzw. einer Kameraat­trappe kann einen Eingriff in das allgemeine Persönlich­keitsrecht darstellen (Art. 1, 2 GG). Auch ein Grundstücks­nachbar kann einen Anspruch auf Unterlassung des Anbrin­gens einer Videokamera haben; dies jedoch dann nicht, wenn die Kamera nicht auf sein Grundstück ausgerichtet ist und ausgerichtet werden kann. Eine Kameraattrappe ist auch dann unzulässig, wenn der betroffene Mieter seine Wohnung kaum nutzt, denn für eine Grundrechtsbeeinträchtigung kommt es nicht darauf an, wie häufig sie sich ereignet.

– LG Bielefeld, NJW-RR 2008, 327; AG Berlin-Lichtenberg, NJW-RR 2008, 1693 –

4. Duldung behördlich angeordneter Baumaßnahme

Nach § 554 BGB hat der Mieter Maßnahmen zur Erhaltung der Mietsache zu dulden. Der Vermieter hat diese nach 554 III BGB mindestens drei Monate vor Beginn anzuzeigen. Dies gilt nach einer Entscheidung des BGH aber nicht bei Baumaßnahmen auf Grund behördlicher Anordnung. Hier ergibt sich die Duldungs- und Mitwirkungspflicht aus § 242 BGB, die strengen Vorschriften des § 554 III BGB kommen deshalb nicht zur Anwendung.

– BGH, NJW 2009, 1736 –

5. Zögerliche Zahlungsverzugskündigung

Kündigt der Vermieter bei Zahlungsverzug des Mieters nicht sofort fristlos (§ 543 BGB), sondern erst nach einigen Mona­ten, stellt sich die Frage, ob einer solchen Kündigung eine Abmahnung vorausgehen muss, weil der Mieter annehmen durfte, der Vermieter nehme den Verzug hin. Dies hat der BGH im Anschluss an eine Entscheidung aus dem Jahr 2007 verneint. Anders dagegen verhält es sich, wenn der Vermieter die Vertragsverletzung während des gesamten Mietverhältnisses jahrelang geduldet hat.

– BGH NJW 2008, 508; BGH, NJW-RR 2009, 736 –

6. Fristlose Kündigung wegen fehlender Wohnfläche

Nach der jüngeren Rechtsprechung des BGH zur Ge­schäftsraummiete ist eine fristlose Kündigung nach § 543 II BGB bei Vorliegen eines wichtigen Grundes auch dann mög­lich, wenn die einschränkenden Voraussetzungen des § 543 I 2 BGB nicht vorhanden sind. Diese Rechtsprechung hat der BGH auf die Wohnraummiete übertragen. Demnach kann ein Mieter bei erheblicher Wohnflächendifferenz auch dann fristlos kündigen, wenn ihm die Fortsetzung des Miet­verhältnisses an sich nicht unzumutbar erscheint, weil er die Wohnung zuvor über Jahre hinweg ohne Einschränkungen nutzen konnte.

– BGH, NJW 2009, 2297 –

7. Abrisskündigung statt Sanierung im Bestand

Streitige Fälle der Kündigung wegen notwendigen Abrisses eines Gebäudes unter dem Gesichtspunkt der Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung (§ 573 II Nr. 3 BGB) sind wegen der schwierig handzuhabenden ge­setzlichen Regelung selten. Erfreulich ist es deshalb, dass der BGH dazu jetzt ausführliche Hinweise gegeben hat. Da­nach lässt eine geringe Restnutzungsdauer des Gebäudes von nur noch 15 bis 20 Jahren einen Abriss mit anschließender Errichtung eines Neubaus ebenso geboten erscheinen, wie der bereits für eine „Minimalsanierung“ erforderliche hohe Kostenaufwand im Einzelfall.

– BGH, NJW 2009, 1200 –

V. Abwicklung des Mietverhältnisses

1. Einbauküche als Zubehör

Ob der Mieter im Fall der Zwangsversteigerung des Grundstücks die von ihm eingebrachte Einbauküche an den Erstei­gerer verliert, hängt davon ab, ob die Einbauküche Zubehör im Sinne des § 97 I 1 BGB ist. Der BGH hat die Frage mit dem Argument, für die Zubehöreigenschaft komme es auf die regionale Verkehrssitte an, offengelassen.

– BGH, NJW 2009, 1078 –

2. Besichtigungsrecht des Vermieters

In Formularmietverträgen wird typischerweise vereinbart, dass der Vermieter die Mietsache in angemessenen Abstän­den und nach rechtzeitiger Ankündigung besichtigen darf. Das LG München II hält eine solche Klausel infolge Unbe­stimmtheit für unwirksam, wenn im Mietvertrag der ange­messene Zeitabstand nicht definiert ist. Außerdem hält das Gericht Routinekontrollen grundsätzlich für unzulässig.

– LG München II, NJW-RR 2009, 376 –

3. Mieterhöhung bei Flächendifferenz

In einem Fall, in welchem die tatsächliche Wohnfläche um weniger als 10% größer als die vertraglich vereinbarte war, hat der BGH bereits entschieden, dass bei einer Mieterhö­hung von der (kleineren) vertraglich vereinbarten Fläche aus­zugehen sei. Nun lag der umgekehrte Fall – die tatsächliche Wohnfläche war um weniger als 10% kleiner als die verein­barte – zur Entscheidung vor. Dabei ist der BGH der vor allem in der Literatur vertretenen Meinung, die höhere vertragliche Wohnfläche könne nicht herangezogen werden, weil es sich sonst um eine verkappte Mieterhöhungsmöglich­keit handele, nicht gefolgt. Das bedeutet, dass bei Abwei­chungen von weniger als 10% in jedem Fall die vertragliche Vereinbarung Basis für eine Mieterhöhung nach § 558 BGB ist.

– BGH, NJW 2009, 2739 –

4. Vergunstmiete für Bundesbedienstetenwohnungen

Dass auch der Bund mietrechtlich in tiefes Fahrwasser gelan­gen kann, zeigt sich an einer Entscheidung des BGHzu Vergunstmieten (Vorzugsmieten), welche Bundesbediens­teten in bestimmten Fällen gewährt werden. Im Musterver­trag für Bundesbedienstetenwohnungen ist (jedenfalls bis­lang) folgende Formulierung enthalten: „Endet das Dienst­verhältnis …, tritt anstelle der … Bundesbedienstetenmiete eine um … höhere Miete (Fremdmiete).“ Der Versuch des Bundes, in einem solchen Fall bei bestehendem Dienstver­hältnis nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen, ist gescheitert. Die grammatische Auslegung der Vertragsklausel ergibt nämlich, dass die Bundesbediensteten­miete unter der Fremdmiete zu liegen hat; wenn aber die Fremdmiete wegen § 558 BGB (nur) bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden kann, muss die Bundes­bedienstetenmiete regelmäßig unter der ortsüblichen Ver­gleichsmiete liegen.

– BGH, NJW-RR 2009, 1524 –

5. Nachbelastungsklausel bei der Kostenmiete

Bei preisgebundenem Wohnraum regelt § 10 WoBindG das bei einer Mieterhöhung zu beachtende Verfahren, sofern ver­traglich keine Mietgleitklausel (§ 4 VIII NMVO) vereinbart ist. Hierbei stellt die Formulierung „Gilt die Kostenmiete (…), so ist der Vermieter befugt, bei Änderung der Kosten­miete diese ab Zulässigkeit vom Mieter auch rückwirkend zu verlangen (…)“ nach Ansicht des BGH keine Mietgleit­klausel dar.

– BGH, NJW-RR 2009, 1021 –

6. Trittschall als Mietmangel bei fehlender Verein­barung

Eine Mietsache ist dann mangelhaft, wenn der tatsächlich vorhandene (Ist-)Zustand vom vereinbarten (Soll-)Zustand für den Mieter nachteilig abweicht. Fehlen Parteiabreden zum Zustand, schuldet der Vermieter die Einhaltung der bei Errichtung der Mietsache geltenden technischen Normen, bei größeren Umbauten ausnahmsweise den in diesem Zeit­punkt geltenden besseren Zustand. In Abgrenzung zu die­ser Rechtsprechung hat der BGH jetzt entschieden, dass ein schallschutztechnischer Mangel nicht vorliegt, wenn der Trittschallschutz den bei Errichtung des Gebäudes geltenden Normen entspricht und ein erhöhter Lärmpegel dadurch ent­steht, dass ein anderer Mieter im Haus seinen Bodenbelag ausgewechselt hat. Auf dieser Linie liegt der BGH, auch mit der Entscheidung, ein Mangel liege nicht vor, wenn zwar durch Umbauten des Vermieters für andere Mieter der Lärm­pegel steige, jener aber noch innerhalb der geschuldeten tech­nischen Grenzen liege.

– BGH NJW 2009, 2441; BGH, NJW 2010, 1133 –

7. Eigenbedarfskündigung durch GbR

Die jüngste Rechtsprechung des BGH zur Zulässigkeit der Eigenbedarfskündigung einer GbR hat vielfach ablehnende Kritik55 erfahren, weil sie gesellschaftsrechtlich inkon­sequent ist. Gleichwohl hat der BGH seine Position bestä­tigt. Demnach kann eine GbR wegen Eigenbedarfs für einen Gesellschafter kündigen, ohne dass die Kündigungs­beschränkung aus § 577 a BGB Anwendung findet, und zwar selbst dann, wenn die GbR die Liegenschaft aus­schließlich zu dem Zweck erworben hat, die vorhandenen Mietwohnungen in Eigentumswohnungen für die Gesell­schafter umzuwandeln.

– BGH, NJW 2009, 2738 –

8. Keine Eigenbedarfskündigung durch KG oder OHG