LG Kassel – Az.: 1 S 432/10 – Urteil vom 05.05.2011
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Kassel vom 16.11.2010 – 452 C 2411/10 – wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens nach einem Streitwert von 9.360,00 € (9.060,00 € Räumungsklage + 300,00 € Widerklage) werden den Beklagten auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Gründe
I.
Der Kläger hat den Beklagten mit Mietvertrag vom 10.8.2009 die in der zweiten Etage des Mehrfamilienhauses „…“ in „…“ gelegene und in seinem Eigentum stehende 5-Zimmer-Wohnung mit Wirkung ab September 2009 vermietet. Die Beklagten haben entgegen dem mit Schreiben vom 18.3.2010 (Bl. 12 d. A.) und 28.3.2010 (Bl. 13 d. A.) ausdrücklich erklärten Willen des Klägers am Wochenende 27./28.3.2010 die Trennwand zwischen Küche und Balkonzimmer entfernt und zur Stützung der darüber (im 3. Obergeschoß) stehenden Wand einen Stahlträger eingebaut. Mit anwaltlichem Schreiben vom 16.4.2010 (Bl. 24 f. d. A.) hat der Kläger die außerordentliche fristlose und hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietvertrages ausgesprochen und mit der vorliegenden Klage Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie Erstattung der ihm durch die vorgerichtliche Beauftragung seines Prozessbevollmächtigten entstandenen Kosten nebst Prozesszinsen verlangt. Die Beklagten haben Widerklage erhoben, gerichtet auf Verurteilung des Klägers zur nachträglichen Genehmigung der von ihnen eigenmächtig vorgenommenen baulichen Veränderung. Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes im ersten Rechtszug wird gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auf die Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen.
Das Amtsgericht hat die Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB verurteilt und zur Begründung ausgeführt, dass das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis zwar nicht durch die in dem Kündigungsschreiben vom 16.4.2010 enthaltene außerordentliche fristlose Kündigung – insoweit sei dem Kläger unter Abwägung der beiderseitigen Interessen (§ 543 Abs. 1 S. 2 BGB) eine Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist zuzumuten –, jedoch infolge der zugleich ausgesprochenen ordentlichen Kündigung beendet worden sei, weil der eigenmächtige Abriss der Trennwand gegen den Willen des Klägers eine schuldhafte und nicht unerhebliche Pflichtverletzung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB darstelle. Bauliche Veränderungen der Mietsache ohne Zustimmung des Vermieters seien dem Mieter nämlich grundsätzlich verwehrt, und unabhängig davon, ob der Kläger – was zwischen den Parteien streitig ist – den Beklagten gegenüber vor Einzug geäußert habe, er sei bei ausreichender Sicherheitsleistung für einen späteren Rückbau bereit, der Maßnahme zuzustimmen, jedenfalls unstreitig sei, dass es nicht zu einer Einigung über die Höhe einer evtl. Sicherheitsleistung gekommen war und die Beklagten auch keine Sicherheitsleistung erbracht hatten. Die Pflichtverletzung sei insbesondere vor dem Hintergrund, dass der Kläger die Beklagten mit Schreiben vom 18.3.2010 und 28.3.2010 deutlich darauf hingewiesen hatte, dass er mit der Veränderung der Mietsache nicht einverstanden sei und sie ausdrücklich untersage, nicht unerheblich. Die geltend gemachten vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 775,64 € hat das Amtsgericht aus § 280 Abs. 1 BGB zugesprochen und hierzu ausgeführt, dass die Einschaltung des Prozessbevollmächtigten des Klägers durch die Pflichtverletzung der Beklagten verursacht worden sei. Die auf nachträgliche Genehmigung der Maßnahme gerichtete Widerklage hat das Amtsgericht mit der Begründung abgewiesen, dass ein Anspruch auf Zustimmung zu einer baulichen Veränderung sich nur in Ausnahmefällen ergäbe, wenn dies zum vertragsgemäßen Mietgebrauch erforderlich sei, was vorliegend nicht der Fall sei.
Mit der rechtzeitig eingelegten und begründeten Berufung verfolgen die Beklagten ihre erstinstanzlichen Ziele weiter. Sie rügen die Verletzung materiellen Rechts und führen die folgenden vier Berufungsangriffe:
1) Die Beklagten meinen zum einen, dass „nach der überwiegenden Auffassung in der Literatur“ der Grundsatz, dass der Mieter in der Regel nicht zu baulichen Veränderungen, die in die Substanz des Mietgebäudes eingreifen, berechtigt sei, „wegen der doch weit reichenden Ausnahmen eingeschränkt sein [sollte], und zwar im Sinne einer negativen Eingrenzung“, wobei die hier in Rede stehende bauliche Maßnahme an einer nicht tragenden Zwischenwand nicht als ein solcher verbotener Eingriff zu werten sei, weil sie „die bauliche Substanz nicht nachhaltig“ betreffe.
2) Der zweite Berufungsangriff geht dahin, dass die Argumentation des Amtsgerichts, die Beklagten hätten deshalb eine Pflichtverletzung begangen, weil unstreitig keine Einigung über die Höhe einer Sicherheitsleistung erzielt worden sei, nicht greife, da im Mietvertrag schon eine Mietkaution vereinbart sei (§ 24: 2.250,00 €) und die Höhe der Mietsicherheit nach § 551 BGB auf die dreifache Nettomiete (hier: 775,00 € x 3 = 2.265,00 €) begrenzt sei.
3) Im übrigen könne nicht von einem schuldhaften Verhalten der Beklagten ausgegangen werden; insoweit habe es das Amtsgericht rechtsfehlerhaft unterlassen Beweis über ihre Behauptung zu erheben, dass der Kläger vor Vertragsabschluss sein Einverständnis zu der baulichen Maßnahme erteilt habe.
4) Schließlich könne auch nicht von einer „nicht unerheblichen“ Vertragsverletzung ausgegangen werden, weil sich aus § 17 des Mietvertrages ergäbe, dass bauliche Maßnahmen mit Einwilligung des Vermieters zulässig seien, und wenn dies, wenn auch mit Einschränkungen, möglich sei und „Streit über diese bauliche Maßnahmen“ entstehe, dann führe dies nicht dazu, dass damit unmittelbar ein berechtigtes Interesse des Vermieters zur Kündigung entstehe, sondern vielmehr sei „die strittige Maßnahme …als solche außerhalb eines Kündigungsverfahrens zu klären“
Die Beklagten beantragen, das Urteil des Amtsgerichts Kassel vom 16.11.2010 – 452 C 2411/10 – abzuändern und den Kläger unter Abweisung der Klage auf die Widerklage zu verurteilen, den Abbruch der nicht tragenden Zwischenwand zwischen der Küche und dem Balkonzimmer sowie den Einbau eines Stahlträgers in der Wohnung „…“, 2. Obergeschoss, nachträglich zu genehmigen.
Der Kläger beantragt, die Berufung zurückzuweisen.
Der Kläger verteidigt das angefochtene Urteil.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die von den Parteien eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
II.
Die Berufung der Beklagten ist statthaft, form- und fristgerecht eingelegt, innerhalb der Begründungsfrist begründet worden und auch im übrigen zulässig.
In der Sache hat das Rechtsmittel jedoch keinen Erfolg.
Das angefochtene Urteil beruht nicht auf einer Rechtsverletzung, vielmehr hat das Amtsgericht die Beklagten zu Recht zur Räumung und Herausgabe der Wohnung und zur Zahlung vorgerichtlicher Anwaltskosten nebst Prozesszinsen verurteilt und folgerichtig die Widerklage abgewiesen.
Der Räumungs- und Herausgabeanspruch ergibt sich, wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, aus § 546 Abs. 1 BGB. Die Kammer teilt die Auffassung der Vorinstanz, dass das zwischen den Parteien ursprünglich bestehende Mietverhältnis auf Grund der in dem Kündigungsschreiben vom 16.4.2010 hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung zum 31.7.2010 beendet worden ist.
Das Kündigungsschreiben genügt in formaler Hinsicht dem Begründungserfordernis (§ 573 Abs. 3 S. 1 BGB), weil ihm zu entnehmen ist, welche konkreten Pflichtverletzungen zum Anlaß für die Kündigung genommen worden sind, nämlich das Einreißen der Wand zwischen Küche und Balkonzimmer nebst Setzung eines Stahlträgers am Wochenende 27./28.3.2010 und das weitere Verhalten der Beklagten, die in Reaktion auf die anwaltliche „strenge Abmahnung“ vom 31.3.2010 (Bl. 16 ff. d. A.) die Meinung vertreten haben, sie hätten einen Anspruch darauf, an der Mietsache bauliche Veränderungen nach eigenem Gutdünken und ohne Genehmigung des Vermieters durchzuführen. Das reicht aus, denn der Sinn der Begründungspflicht liegt darin, dass dem Mieter ermöglicht werden soll zu erkennen, auf welchen Sachverhalt die Kündigung gestützt wird und wie er sich verteidigen kann.
Mit zutreffenden Erwägungen hat das Amtsgericht auf der Grundlage des im wesentlichen unstreitigen Sachverhalts das Vorliegen eines Kündigungsgrundes nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB – nicht unerhebliche schuldhafte Verletzung vertraglicher Pflichten durch den Mieter – bejaht. Die Beklagten haben insoweit (unstreitig) eine Verletzungshandlung begangen, als sie nicht nur ohne Genehmigung, sondern sogar gegen den ausdrücklich und unmissverständlich erklärten Willen des Klägers gemäß Schreiben vom 18.3.2010 und 28.3.2010 die Wand zwischen Küche und Balkonzimmer eingerissen, also eine Sachbeschädigung im Sinne des § 303 StGB begangen, haben. Das Amtsgericht hat zu Recht darauf abgestellt, dass unabhängig davon, ob der Kläger im Vorfeld prinzipiell zu erkennen gegeben hatte, dass er unter der Voraussetzung einer hinreichenden Sicherheitsleistung für spätere Rückbauarbeiten eine Zustimmung zu Umbaumaßnahmen erteilen würde, unstreitig eine solche Sicherheit nicht geleistet und in der Folge auch eine Zustimmung nicht erteilt worden ist, weshalb das Verhalten der Beklagten (unstreitig) rechtswidrig war. Das Amtsgericht hat daher folgerichtig davon abgesehen, Beweis zu der Behauptung der Beklagten zu erheben, dass sie die Wohnung nur deshalb angemietet hätten, weil der Kläger ihnen bei der ersten Wohnungsbesichtigung zugesagt habe, sie könnten die Wand entfernen (S. 2 der Klageerwiderung = Bl. 30 d. A.), zumal die Beklagten selbst eingeräumt haben, dass Bedingung für die Änderung des Grundrisses u. a. die Erbringung einer weiteren Sicherheitsleistung über die allgemeine Kaution nach § 24 des Mietvertrages hinaus gewesen (vgl. S. 3 der Klageerwiderung = Bl. 31 d. A.) und es nicht zu einer Einigung über die Höhe der Sicherheitsleistung gekommen sei (vgl. S. 4 der Klageerwiderung = Bl. 32 d. A.). Auch aus S. 2 des nicht nachgelassenen Schriftsatzes der Beklagten vom 2.12.2010 (Bl. 86 d. A.) geht letztendlich hervor, dass es nicht zu einer Einigung über Höhe und Art der von den Beklagten zu erbringenden Sicherheitsleistung gekommen ist, obwohl eine solche erforderlich war. Die Beklagten haben sich darüber hinaus in Reaktion auf das durch ihr Verhalten provozierte anwaltliche Abmahnschreiben vom 31.3.2010 (wiederum unstreitig) dahingehend geäußert, sie hätten doch einen Anspruch darauf, an der Mietsache bauliche Veränderungen nach eigenem Gutdünken und ohne Genehmigung des Vermieters durchzuführen, was der Kläger für die Kammer nachvollziehbar dahingehend interpretiert hat, dass auch für die Zukunft nicht gewährleistet sei, dass sich die Beklagten an die Vertrags- und Gesetzeslage halten und was offenbar „das Fass zum Überlaufen“ gebracht und die Kündigung ausgelöst hat. Die Kammer hält diese Reaktion des Klägers für verständlich.
Die Pflichtverletzungen der Beklagten sind auch „nicht unerheblich“ im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Damit wird weniger als eine erhebliche Vertragsverletzung im Sinne des § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB, aber mehr als eine unerhebliche Verletzung vertraglicher Pflichten vorausgesetzt. Nach den Vorstellungen des Gesetzgebers sollten Vertragsverletzungen geringeren Gewichts genügen, mit Ausnahme solcher, die unerheblich sind, weil sie etwa nur vereinzelt vorgefallen bzw. nicht fühlbar sind oder über bloße Belästigungen nicht hinausgehen (vgl. Staudinger-Rolfs, Bearbeitung 2011, § 573 Rdnr. 39 unter Hinweis auf die Gesetzesmaterialien). Es kommt dabei nicht entscheidend auf die Zahl der Verstöße an sondern darauf, dass ihnen in der Gesamtwürdigung einiges an Gewicht zukommt. Bei dieser Gesamtwürdigung ist im Hinblick auf Art. 14 Abs. 1 GG einerseits das als Eigentumsrecht zu behandelnde Recht des Mieters am Besitz der Wohnung sowie die Dauer des Mietverhältnisses, andererseits das Eigentum des Vermieters an der Mietsache und seine Beeinträchtigung durch das Verhalten des Mieters im Auge zu behalten (BVerfG, WuM 1993, 377; WuM 2004, 80). Die Kammer ist der Ansicht, dass die Beklagten sich durch ihr Verhalten einer nicht unerheblichen Pflichtverletzung schuldig gemacht haben, weil sie das Vertrauensverhältnis zwischen Vermieter und Mieter zerstört haben, welches um so wichtiger ist, als die Parteien im selben Haus wohnen. Es erscheint nachvollziehbar, dass der Kläger nach diesem Vorfall nicht mehr gewillt war, mit den Beklagten, die gegen seinen erklärten Willen die Zwischenwand eingerissen und einen Stahlträger eingebaut und damit massiv in die Sachsubstanz eingegriffen hatten, weiterhin unter einem Dach zusammenzuleben und dass er, nachdem er zunächst eine strenge Abmahnung hatte genügen lassen, sich zur Kündigung des erst wenige Monate zuvor geschlossenen Mietvertrages entschlossen hat, als die Beklagten ihm auf sein anwaltliches Schreiben vom 31.3.2010 entgegneten, sie hätten korrekt gehandelt (vgl. auch Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Auflage Köln 2009, Rdnr. VI 88).
Die Beklagten haben auch schuldhaft gehandelt, nämlich hinsichtlich des Wanddurchbruchs und dessen Eigenmächtigkeit vorsätzlich. Und auch den letzten Anlass für die Erklärung der Kündigung haben sie schuldhaft gesetzt, indem sie die Ansicht haben vertreten lassen, sie dürften eigenmächtig Veränderungen an der Mietsache vornehmen. Die Kammer sieht hierin, da die Rechtslage nicht zweifelhaft ist, auch keinen Grund für die Annahme eines schuldausschließenden Rechtsirrtums – die Beklagten sind des Lesens mächtig und hätten sich nur § 17 des Mietvertrages vergegenwärtigen müssen – und weist im übrigen darauf hin, dass sich die Beklagten ein etwaiges schuldhaftes Verhalten des Mieterbundes nach § 278 BGB zurechnen lassen müssen (vgl. auch BGH, NJW 2007, 428, Juris Nr. 15; KG, NJW2009, 2688, Juris Nr. 8; Staudinger-Rolfs, a. a. O., § 573 Rdnr. 42).
Zu den Berufungsangriffen:
1) Soweit die Beklagten meinen, dass „nach der überwiegenden Auffassung in der Literatur“ der an sich anerkannte Grundsatz, dass der Mieter in der Regel nicht zu baulichen Veränderungen, die in die Substanz des Mietgebäudes eingreifen, berechtigt sei, „wegen der doch weit reichenden Ausnahmen eingeschränkt sein [sollte], und zwar im Sinne einer negativen Eingrenzung“, fällt zum einen auf, dass die Beklagten zu der „überwiegenden Auffassung in der Literatur“ keine Fundstellen angegeben haben. Anerkannt ist dementsprechend auch lediglich, dass geringfügige Eingriffe in die Bausubstanz ohne weiteres erlaubt sind, soweit sie sich im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs bewegen. Das betrifft aber lediglich Maßnahmen wie das Anbringen von Dübeln und Haken im normalen Umfang, den Einbau von Klingelknöpfen, den Austausch von Fliesen, die Verlegung von Teppichböden etc. Bezüglich weitergehender baulicher Veränderungen kann der Vermieter zwar im Einzelfall nach Treu und Glauben zur Zustimmung verpflichtet sein, wenn die fragliche Maßnahme durch legitime Interessen des Mieters gedeckt ist und Interessen des Vermieters nicht entgegenstehen (vgl. z. B. Palandt-Weidenkaff, 70. Auflage München 2011, § 535 Rdnr. 19; Schmidt/Futterer-Eisenschmid, 9. Auflage München 2007, § 535 Rdnrn. 373 ff, Staudinger-Emmerich, § 535 Rdnrn. 40 f.; Sternel, a. a. O., Rdnrn. VI 76 ff.), was aber auch dann nicht automatisch bedeutet, dass der Mieter eigenmächtig vorgehen darf (vgl. insoweit z. B. § 554a BGB, wonach nur unter den dort bestimmten Voraussetzungen ein Anspruch auf Zustimmung zu baulichen Veränderungen besteht und auch hier eigenmächtiges Verhalten eine Kündigung rechtfertigen kann – Staudinger-Rolfs. § 554a Rdnr. 17). Soweit die Beklagten auf die „instruktive Entscheidung“ BGHZ 146, 241 ff. verweisen ist anzumerken, dass diese nicht einschlägig ist, weil sie nicht das Verhältnis Vermieter – Mieter betrifft, sondern eine Wohnungseigentümergemeinschaft und die Frage, ob der Eigentümer einer Erdgeschosswohnung die Beseitigung eines Mauerdurchbruchs zwischen zwei Wohnungen im 1. Obergeschoss verlangen kann (was der BGH a. a. O. mit der Begründung verneint hat, dass im konkreten Fall keine Nachteile für den Antragsteller entstanden waren).
2) Der zweite Berufungsangriff dahingehend, dass die Argumentation des Amtsgerichts, die Beklagten hätten deshalb eine Pflichtverletzung begangen, weil unstreitig keine Einigung über die Höhe einer Sicherheitsleistung erzielt worden sei, nicht greife, da im Mietvertrag schon eine Mietkaution vereinbart und die Höhe der Mietsicherheit nach § 551 BGB auf die dreifache Nettomiete begrenzt sei, geht fehl, weil es vorliegend nicht um die „reguläre“ Kaution geht, sondern um die Voraussetzungen, unter denen der Vermieter – über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus – zur Zustimmung zu baulichen Maßnahmen gehalten sein kann. Insoweit kann er anerkanntermaßen im Gegenzug Sicherheitsmaßnahmen verlangen (vgl. Schmidt/Futterer-Eisenschmid, a. a. O., § 535 Rdnr. 384 und den Rechtsgedanken aus § 554 Abs. 2 BGB – „angemessene zusätzliche Sicherheit für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes“), was zwischen den Parteien vorgerichtlich auch nicht in Streit stand.
3) Der Einwand mangelnden Verschuldens überzeugt nicht, insbesondere hat das Amtsgericht zu Recht davon abgesehen, Beweis über die Behauptung der Beklagten zu erheben, dass der Kläger vor Vertragsabschluss sein Einverständnis zu der baulichen Maßnahme erteilt habe, weil – wie dargetan – unstreitig ist, dass dies unter dem Vorbehalt einer ausreichenden Sicherheitsleistung stand (so auch die bindenden Feststellungen auf S. 4 des angefochtenen Urteils).
4) Soweit die Beklagten schließlich meinen, es läge allenfalls eine unerhebliche Vertragsverletzung vor, weil sich aus § 17 des Mietvertrages ergäbe, dass bauliche Maßnahmen mit Einwilligung des Vermieters grundsätzlich zulässig seien und „strittige Maßnahme als solche außerhalb eines Kündigungsverfahrens zu klären“ seien, ist zum einen anzumerken, dass eine solche schriftliche Einwilligung nun einmal unstreitig nicht vorlag und zum anderen darauf hinzuweisen, dass über die strittige Maßnahme in der Tat eine Klärung herbeizuführen gewesen wäre, aber nicht durch eigenmächtiges Verhalten der Mieter, sondern ggf. durch vorherige Klage auf Zustimmung. Gerade die Eigenmächtigkeit des Vorgehens der Beklagten ist der Umstand, der das mietvertragliche Vertrauensverhältnis zerstört und die Kündigung gerechtfertigt hat.
Aus den vorstehenden Ausführungen ergibt sich, dass auch die Verurteilung der Beklagten zur Erstattung der ausgehend von einem Streitwert von 9.060,00 € korrekt berechneten vorgerichtlichen Anwaltskosten nebst Prozesszinsen gemäß Klageantrag zu 2) nicht zu beanstanden ist.
Das Gleiche gilt hinsichtlich der Abweisung der Widerklage, die schon deshalb keinen Erfolg haben konnte, weil für eine nachträgliche Genehmigung der baulichen Maßnahme nach beendetem Mietverhältnis kein Bedürfnis und damit auch kein Anspruch hierauf besteht, zumal die Rückbaupflicht als solche – unabhängig davon, ob die bauliche Veränderung erlaubtermaßen oder rechtswidrig erfolgt ist – unstreitig ist. Im übrigen hat der Kläger zu Recht darauf hingewiesen, dass in keinem Fall ein Anspruch auf Zustimmung zur baulichen Veränderung ohne gleichzeitige Stellung einer Sicherheit, die nach dem eigenen Vortrag der Beklagten geleistet werden sollte, bestanden hat.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Kammer sieht sich auch nicht veranlasst, die erstinstanzliche Kostenentscheidung abzuändern. Zwar ist die in den Entscheidungsgründen des angefochtenen Urteils zitierte Norm – § 91 Abs. 1 ZPO – angesichts des Umstandes, dass die Klage teilweise abgewiesen worden ist, nicht einschlägig. Die Auferlegung der Kosten zu Lasten der Beklagten ist jedoch in Anwendung des § 92 Abs. 2 Nr. 1, 1. Fall ZPO im Ergebnis richtig.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO, § 26 Nr. 8 S. 1 EGZPO.
Die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO für die Zulassung der Revision sind nicht gegeben, weil die Berufungsentscheidung eine Einzelfallentscheidung ist, die weder grundsätzliche Bedeutung hat noch eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordert.
