LG Hamburg, Az.: 307 S 66/14, Urteil vom 06.11.2014

1. Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 23.04.2014, Az. 49 C 120/13, abgeändert:

Die Beklagte wird verurteilt, eine Begehung und Besichtigung der von ihr angemieteten Geschäftsräume im Haus R.., (PLZ) H.. in einem Umfang von ca. 313 m² und gelegen im Erdgeschoss (Ladenfläche) sowie Obergeschoss und Keller durch einen Sachverständigen zur Bestimmung der ortsüblichen Miete nach billigem Ermessen zu dulden, sofern die Klägerin der Beklagten die Besichtigung 7 Werktage vorher ankündigt.

2. Von den Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens tragen die Klägerin 26% und die Beklagte 74%. Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Beklagte.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Hinsichtlich der Hauptsache kann die Beklagte die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von EUR 1.200,00 abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leistet. Im Übrigen kann die Vollstreckung abgewendet werden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrages, wenn nicht die jeweils andere Seite vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leistet.

4. Die Revision gegen dieses Urteil wird zugelassen.

Gründe

I.

Die Klägerin verfolgt mit ihrer Berufung die im erstinstanzlichen Urteil abgewiesene Klage auf Duldung der Begehung und Besichtigung der von ihr an die Beklagte vermieteten Geschäftsräume durch einen Sachverständigen zur Bestimmung der ortsüblichen Miete nach billigem Ermessen weiter.

Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen. Im Übrigen wird zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

Die Berufung der Klägerin ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt, und der Sache nach begründet.

Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Duldung der Begehung und Besichtigung der von ihr an die Beklagte vermieteten Geschäftsräume im Haus R.., (PLZ)H.. durch einen Sachverständigen zur Bestimmung der ortsüblichen Miete nach billigem Ermessen aus § 7 Ziff. 2 des zwischen den Parteien am 10./12. Mai 2010 geschlossenen Gewerbemietvertrages (Anlage K 2, Bl. 13 d. A.). Diese Vertragsklausel sieht vor, dass die Angemessenheit der Miete überprüft und die Miethöhe u.a. dann neu vereinbart werden soll, wenn seit der letzten Vereinbarung oder Änderung der Miete ein Zeitraum von mehr als einem Jahr verstrichen ist. Im vorliegenden Fall erfolgte die letzte Mieterhöhung zum 1. September 2011, liegt mithin mehr als ein Jahr lang zurück. Die mit Schreiben der Klägerin vom 29. Oktober 2012 (Anlage K 3, Bl. 25 d. A.) begehrte Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete/ Nutzungsentschädigung auf monatlich EUR 5.301,46 erteilte die Beklagte nicht. Für den Fall, dass es zu keiner Einigung über die künftige Miethöhe kommt oder seit einem schriftlichen Verlangen des Vermieters zwei Monate verstrichen sind, ohne dass es zu einer Einigung kommt, ist in § 7 Ziff. 2 des streitgegenständlichen Mietvertrages ausdrücklich vorgesehen, dass dann ein von der Handelskammer Hamburg zu ernennender Sachverständiger als Schiedsgutachter die ortsübliche Miete nach billigem Ermessen feststellt.

Obgleich es sich bei dem streitgegenständlichen Gewerbemietvertrag um einen Formularvertrag handelt, ist § 7 dieses Gewerbemietvertrages wirksam Vertragsbestandteil geworden:

Entgegen der seitens des Amtsgerichts vertretenen Rechtsauffassung verstößt diese vertragliche Regelung nicht gegen die Unklarheitenregel in § 305c Abs. 2 BGB. Bereits der Überschrift dieser Regelung kann entnommen werden, dass sie drei Regelungsgegenstände hat, nämlich „Staffelmiete, Leistungsvorbehalt, Wertsicherungsklausel“. Entsprechend ist diese Regelung dann auch klar unterteilt in die drei Vertragsklauseln Ziff. 1 bis Ziff. 3, wobei der Inhalt jeder dieser drei Vertragsklauseln dem in der Überschrift angekündigten Regelungsgegenstand in der genannten Reihenfolge entspricht. Auch die Formulierung innerhalb der drei einzelnen Vertragsklauseln läßt keinen Zweifel an der Selbstständigkeit der einzelnen Regelungsgegenstände aufkommen. So wird § 7 Ziff. 2 eingeleitet mit den Worten „Ist seit der letzten Vereinbarung oder Änderung der Miete“, knüpft also gerade nicht (nur) an das Ende der Laufzeit einer nach § 7 Ziff. 1 vereinbarten Staffelmiete an. In § 7 Ziff. 3 wiederum ist – durch Fettdruck hervorgehoben – ausdrücklich geregelt, dass diese Ziffer nur dann gilt, sofern sie ausgefüllt ist, was vorliegend nicht der Fall ist. Zudem ist bei dem Prüfungsmaßstab zu berücksichtigen, dass die Klausel hier im kaufmännischen Bereich zum Einsatz kommt.

§ 7 des Gewerbemietvertrages ist wirksam. Insbesondere stellt diese Vertragsklausel keine unangemessene Benachteiligung i.S.d. § 307 BGB dar. Zwar weist das Amtsgericht in dem erstinstanzlichen Urteil zu Recht darauf hin, dass § 7 Ziff. 2 des Gewerbemietvertrages nur eine Erhöhung, nicht hingegen auch eine mögliche Herabsetzung der Miete vorsieht. Hierdurch wird der Mieter indessen nicht entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Selbst für das Wohnraummietrecht, bei dem im Regelfall ein noch höherer Schutzbedarf des Mieters anerkannt ist als im Gewerbemietrecht, hat der Gesetzgeber in §§ 557 ff BGB ausdrücklich nur die Möglichkeit der Mieterhöhung und nicht zugleich auch ein Recht für den Mieter auf Herabsetzung der Miete gesetzlich geregelt.

Im Hinblick auf die Vielzahl der Fälle, in denen der streitgegenständliche Formularvertrag des Hamburger Grundeigentümerverbandes verwendet worden ist, wird die Revision zugelassen, da – soweit ersichtlich – die Frage der Wirksamkeit einer entsprechenden Klausel bisher nicht höchstrichterlich entschieden worden ist.

Die Kostenentscheidung beruht für das erstinstanzliche Verfahren auf § 92 ZPO und für das Berufungsverfahren auf § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708Nr. 10, 711 ZPO.