Übersicht
- Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Brandschutz im Gemeinschaftseigentum: Gerichtsentscheidung zu unzulässigen Eigentümer-Umbauten
- Der Fall vor Gericht
- Die Schlüsselerkenntnisse
- FAQ – Häufige Fragen
- Darf ein Wohnungseigentümer eigenmächtig bauliche Veränderungen im Gemeinschaftseigentum vornehmen?
- Welche rechtlichen Schritte kann die Wohnungseigentümergemeinschaft unternehmen, wenn ein Eigentümer eigenmächtig handelt?
- Ist für den Einbau von Brandschutztüren im Gemeinschaftseigentum ein Beschluss der WEG erforderlich?
- Welche Konsequenzen drohen einem Eigentümer, der ohne Zustimmung der WEG bauliche Veränderungen vornimmt?
- Wie sollten Eigentümer vorgehen, wenn dringende bauliche Maßnahmen im Gemeinschaftseigentum erforderlich sind?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Der Einbau einer Brandschutztür im Gemeinschaftseigentum wurde von einer Eigentümerin ohne Beschluss der Gemeinschaft vorgenommen.
- Das Gericht untersagte der Eigentümerin den eigenmächtigen Einbau.
- Bei Zuwiderhandlung drohen hohe Geldstrafen oder Haft.
- Die Kosten des Verfahrens trägt die Eigentümerin.
- Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
- Die Eigentümerin argumentierte, dass der Einbau wegen Auflagen der Bauaufsichtsbehörde notwendig sei.
- Das Gericht entschied, dass der Einbau ohne Zustimmung der Gemeinschaft nicht zulässig ist.
- Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer muss über solche baulichen Veränderungen entscheiden.
- Das Verhalten der Eigentümerin wurde als nicht rechtmäßig eingestuft.
- Es besteht ein Anspruch der Gemeinschaft auf Unterlassung des eigenmächtigen Einbaus.
Brandschutz im Gemeinschaftseigentum: Gerichtsentscheidung zu unzulässigen Eigentümer-Umbauten
Wer in einer Eigentumswohnung lebt, kennt das: Gemeinschaftsflächen wie Treppenhaus oder Keller gehören allen Bewohnern. Doch wer darf bei Renovierungsarbeiten oder Umbauten in diesen Bereichen Entscheidungen treffen? Und welche Rechte und Pflichten haben Eigentümer? Ein besonders sensibles Thema ist der Brandschutz. Hier gelten klare Vorschriften, die von allen Bewohnern zu befolgen sind. Denn die Sicherheit aller Mieter steht im Vordergrund. Oftmals fühlen sich Eigentümer aber in ihrem Eigentumsrecht eingeschränkt, wenn es um gemeinsame Entscheidungen geht, die den Brandschutz betreffen.
Doch wie verhält es sich, wenn ein Eigentümer eigenmächtig Brandschutztüren in das Treppenhaus einbauen lässt, ohne die Zustimmung der anderen Eigentümer einzuholen? Ist er dann im Recht oder muss er die Türen wieder entfernen? Diese Frage beschäftigt viele Eigentümer und es gibt bereits eine Vielzahl von Gerichtsentscheidungen zu diesem Thema. Im Folgenden wollen wir einen konkreten Fall beleuchten, der zeigt, welche Hürden Eigentümer bei der Installation von Brandschutztüren im gemeinschaftlichen Eigentum beachten müssen.
Brandschutz und Gemeinschaftseigentum: Rechtskonflikte vermeiden
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Der Fall vor Gericht
Eigenmächtiger Einbau einer Brandschutztür im Gemeinschaftseigentum untersagt
Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) hat erfolgreich gegen eine Eigentümerin geklagt, die eigenmächtig eine Brandschutztür im Gemeinschaftseigentum einbauen wollte. Das Amtsgericht Homburg untersagte in seinem Urteil vom 23. März 2023 (Az.: 19 C 4/23) der Eigentümerin den Einbau ohne vorherige Beschlussfassung der WEG.
Der Fall begann, als die beklagte Eigentümerin ihr Sondereigentum im Dach- und Speichergeschoss zu Wohnzwecken ausbaute. Dadurch wurden erhöhte Brandschutzmaßnahmen erforderlich. Die Eigentümerin kündigte daraufhin an, eine Brandschutztür einbauen zu lassen, ohne zuvor einen Beschluss der WEG einzuholen. Die WEG forderte sie auf, eine Unterlassungserklärung abzugeben, was die Eigentümerin jedoch verweigerte.
Gerichtliche Entscheidung: Beschluss der WEG erforderlich
Das Gericht gab der Klage der WEG statt und untersagte der Eigentümerin den Einbau der Brandschutztür ohne legitimierenden Beschluss. Für jeden Fall der Zuwiderhandlung wurde ein Ordnungsgeld von bis zu 250.000 Euro oder ersatzweise Ordnungshaft angedroht.
Das Gericht begründete seine Entscheidung damit, dass der Einbau einer Brandschutztür das Gemeinschaftseigentum betrifft. Daher darf eine einzelne Eigentümerin eine solche Maßnahme nicht eigenmächtig vornehmen. Dies gilt unabhängig davon, ob es sich um eine bauliche Veränderung im Sinne des § 20 Abs. 1 WEG oder um die Verfolgung eines Erstherstellungsanspruchs handelt.
Keine Rechtfertigung für eigenmächtiges Handeln
Die Beklagte argumentierte, sie habe von der Unteren Bauaufsichtsbehörde (UBA) erteilte Auflagen nicht erfüllen können, weil die WEG sich „quer stellte“. Sie vertrat die Auffassung, es handele sich um ihren Erstherstellungsanspruch, weshalb keine Beschlussfassung der WEG erforderlich sei.
Das Gericht wies diese Argumente jedoch zurück. Selbst wenn ein Anspruch auf Duldung des Einbaus bestünde, könne der WEG nicht versagt werden, über das „Wie“ der Umsetzung zu entscheiden. Der Brandschutz betreffe nicht nur das Sondereigentum der Beklagten, sondern auch das Gemeinschaftseigentum der WEG.
Auch der Einwand der Beklagten, es handele sich um eine Notfallmaßnahme, wurde vom Gericht nicht akzeptiert. Angesichts des zeitlichen Ablaufs der Korrespondenz mit der UBA konnte von einer Notfallsituation nicht ausgegangen werden.
Bedeutung des Urteils für Wohnungseigentümer
Das Urteil verdeutlicht die Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern in Bezug auf Maßnahmen im Gemeinschaftseigentum. Es unterstreicht die Notwendigkeit der gemeinschaftlichen Entscheidungsfindung, selbst wenn einzelne Eigentümer aufgrund behördlicher Auflagen unter Handlungsdruck stehen.
Wohnungseigentümer sollten beachten, dass auch bei dringenden Maßnahmen wie dem Brandschutz die Gemeinschaft einbezogen werden muss. Der richtige Weg ist, einen Beschluss der WEG herbeizuführen oder notfalls im Wege einer Beschlussersetzungsklage zu erwirken.
Das Gericht betonte, dass selbst bei einem möglichen Anspruch auf positive Beschlussfassung das Beschlusserfordernis bestehen bleibt. Dies gewährleistet, dass die Interessen aller Eigentümer berücksichtigt werden und die Gemeinschaft über die konkrete Ausführung mitentscheiden kann.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil bekräftigt den Grundsatz, dass Eingriffe ins Gemeinschaftseigentum einer WEG stets einer Beschlussfassung bedürfen, selbst bei dringenden Brandschutzmaßnahmen oder behördlichen Auflagen. Es unterstreicht die Bedeutung der gemeinschaftlichen Entscheidungsfindung und schützt die Interessen aller Eigentümer. Einzelne Wohnungseigentümer dürfen nicht eigenmächtig handeln, sondern müssen den Weg über die WEG-Beschlussfassung oder notfalls eine Beschlussersetzungsklage gehen.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Als Eigentümer einer Wohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) müssen Sie bei Veränderungen im Gemeinschaftseigentum, wie dem Einbau einer Brandschutztür, immer die Zustimmung der WEG einholen – selbst wenn behördliche Auflagen dies erfordern. Eigenmächtiges Handeln kann zu hohen Geldstrafen oder sogar Haft führen. Auch wenn Sie unter Zeitdruck stehen, müssen Sie den korrekten Weg über einen WEG-Beschluss gehen. Sollte die WEG sich weigern, können Sie notfalls eine Beschlussersetzungsklage anstreben. Beachten Sie: Die WEG hat ein Mitspracherecht bei der konkreten Umsetzung von Brandschutzmaßnahmen, da diese das Gemeinschaftseigentum betreffen.
FAQ – Häufige Fragen
Sie wollen eine Brandschutztür in Ihrem Mehrfamilienhaus einbauen? Eigenmächtiger Einbau einer Brandschutztür im Gemeinschaftseigentum ist untersagt! Doch keine Sorge, wir beantworten Ihnen alle wichtigen Fragen rund um dieses Thema und klären über die rechtlichen Vorgaben und notwendigen Schritte auf. In unseren FAQs finden Sie wertvolle Informationen, die Sie vor Ärger mit Ihren Nachbarn und unnötigen Kosten bewahren.
Wichtige Fragen, kurz erläutert:
- Darf ein Wohnungseigentümer eigenmächtig bauliche Veränderungen im Gemeinschaftseigentum vornehmen?
- Welche rechtlichen Schritte kann die Wohnungseigentümergemeinschaft unternehmen, wenn ein Eigentümer eigenmächtig handelt?
- Ist für den Einbau von Brandschutztüren im Gemeinschaftseigentum ein Beschluss der WEG erforderlich?
- Welche Konsequenzen drohen einem Eigentümer, der ohne Zustimmung der WEG bauliche Veränderungen vornimmt?
- Wie sollten Eigentümer vorgehen, wenn dringende bauliche Maßnahmen im Gemeinschaftseigentum erforderlich sind?
Darf ein Wohnungseigentümer eigenmächtig bauliche Veränderungen im Gemeinschaftseigentum vornehmen?
Bauliche Veränderungen im Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft dürfen von einzelnen Wohnungseigentümern grundsätzlich nicht eigenmächtig vorgenommen werden. Dies ergibt sich aus § 20 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG), der die rechtlichen Rahmenbedingungen für bauliche Veränderungen klar regelt.
Gemäß § 20 Abs. 1 WEG können bauliche Veränderungen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, nur durch Beschluss der Wohnungseigentümer genehmigt oder einem einzelnen Eigentümer gestattet werden. Dies bedeutet, dass jede bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum zwingend einer vorherigen Beschlussfassung durch die Eigentümergemeinschaft bedarf.
Der Gesetzgeber hat mit dieser Regelung bewusst einen „Beschlusszwang“ eingeführt, um sicherzustellen, dass alle Eigentümer über geplante Veränderungen informiert werden und gemeinsam darüber entscheiden können. Dies dient dem Schutz der Gemeinschaft und der Rechte aller Miteigentümer.
Selbst wenn ein Wohnungseigentümer der Ansicht ist, er habe einen Anspruch auf Gestattung einer bestimmten baulichen Veränderung, darf er diese nicht eigenmächtig durchführen. Stattdessen muss er zunächst einen entsprechenden Beschluss der Eigentümerversammlung herbeiführen. Wird sein Antrag abgelehnt, kann er gegebenenfalls eine Beschlussersetzungsklage vor Gericht einreichen, um seinen vermeintlichen Anspruch durchzusetzen.
Es gibt allerdings einige privilegierte Maßnahmen, für die Wohnungseigentümer gemäß § 20 Abs. 2 WEG einen Anspruch auf Gestattung haben. Dazu gehören angemessene bauliche Veränderungen für den Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, zum Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, für den Einbruchschutz und den Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität. Doch auch für diese Maßnahmen ist ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft erforderlich, der die konkrete Ausführung regelt.
Die Konsequenzen eigenmächtiger baulicher Veränderungen können erheblich sein. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann auf Unterlassung und Rückbau klagen. Der betreffende Eigentümer muss dann nicht nur die Kosten für den Rückbau tragen, sondern unter Umständen auch Schadenersatz leisten.
Es ist daher für jeden Wohnungseigentümer ratsam, vor der Durchführung baulicher Veränderungen am Gemeinschaftseigentum stets den korrekten Weg über die Eigentümerversammlung zu gehen. Dies vermeidet nicht nur rechtliche Auseinandersetzungen, sondern fördert auch ein harmonisches Zusammenleben in der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Welche rechtlichen Schritte kann die Wohnungseigentümergemeinschaft unternehmen, wenn ein Eigentümer eigenmächtig handelt?
Bei eigenmächtigen Handlungen einzelner Eigentümer, die gegen die Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) verstoßen, stehen der Wohnungseigentümergemeinschaft verschiedene rechtliche Möglichkeiten zur Verfügung, um dagegen vorzugehen.
Grundsätzlich gilt, dass bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum gemäß § 20 Abs. 1 WEG einer Beschlussfassung durch die Eigentümergemeinschaft bedürfen. Eigenmächtige Eingriffe einzelner Eigentümer sind daher in der Regel unzulässig. Dies betrifft beispielsweise den Einbau von Brandschutztüren, Klimaanlagen oder anderen technischen Anlagen ohne vorherige Genehmigung.
Stellt die Gemeinschaft einen solchen Verstoß fest, kann sie zunächst den betreffenden Eigentümer abmahnen und zur Beseitigung der unerlaubten Veränderung auffordern. Kommt der Eigentümer dieser Aufforderung nicht nach, hat die Gemeinschaft das Recht, einen Unterlassungs- und Beseitigungsanspruch geltend zu machen. Dieser Anspruch ergibt sich aus § 1004 BGB in Verbindung mit § 15 Abs. 3 WEG.
Um diesen Anspruch durchzusetzen, ist ein Beschluss der Eigentümerversammlung erforderlich. Die Gemeinschaft kann dann gerichtlich gegen den Eigentümer vorgehen und die Beseitigung der unerlaubten Veränderung sowie die Unterlassung weiterer eigenmächtiger Handlungen verlangen. In dringenden Fällen besteht auch die Möglichkeit, eine einstweilige Verfügung zu beantragen, um schnell eine vorläufige Regelung zu erwirken.
Neben dem Unterlassungs- und Beseitigungsanspruch kann die Gemeinschaft auch Schadensersatzansprüche geltend machen, wenn durch die eigenmächtige Handlung Schäden am Gemeinschaftseigentum entstanden sind. Die Grundlage hierfür bildet § 280 Abs. 1 BGB.
In besonders schwerwiegenden Fällen wiederholter oder gravierender Verstöße gegen die Pflichten aus der Gemeinschaftsordnung kann sogar ein Entziehungsverfahren nach § 17 WEG eingeleitet werden. Dies stellt jedoch das letzte Mittel dar und kommt nur in Ausnahmefällen zur Anwendung.
Es ist wichtig zu betonen, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft bei der Durchsetzung ihrer Ansprüche stets das Verhältnismäßigkeitsprinzip beachten muss. Die gewählten Maßnahmen müssen in einem angemessenen Verhältnis zur Schwere des Verstoßes stehen.
Für eine effektive Handhabung solcher Situationen ist es ratsam, dass die Gemeinschaft klare Regelungen in der Gemeinschaftsordnung oder durch Beschlüsse festlegt. Diese sollten den Umgang mit baulichen Veränderungen und die Konsequenzen bei Verstößen definieren. Eine solche Vorgehensweise schafft Rechtssicherheit für alle Beteiligten und kann dazu beitragen, Konflikte von vornherein zu vermeiden.
Die konsequente Durchsetzung der gemeinschaftlichen Regeln ist entscheidend, um die Integrität des Gemeinschaftseigentums zu wahren und ein harmonisches Zusammenleben in der Wohnungseigentümergemeinschaft zu fördern. Dabei sollte stets der Dialog mit dem betreffenden Eigentümer gesucht werden, um eine einvernehmliche Lösung zu finden, bevor rechtliche Schritte eingeleitet werden.
Ist für den Einbau von Brandschutztüren im Gemeinschaftseigentum ein Beschluss der WEG erforderlich?
Der Einbau von Brandschutztüren im Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) erfordert grundsätzlich einen Beschluss der Eigentümerversammlung. Dies gilt auch dann, wenn es sich um sicherheitsrelevante Maßnahmen handelt.
Brandschutztüren zählen zum Gemeinschaftseigentum, da sie für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind. Ihre Installation stellt in der Regel eine bauliche Veränderung gemäß § 20 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) dar. Solche Veränderungen bedürfen der Zustimmung aller Wohnungseigentümer, die durch die Maßnahme in ihren Rechten beeinträchtigt werden.
Es ist wichtig zu betonen, dass ein eigenmächtiger Einbau von Brandschutztüren durch einzelne Eigentümer nicht zulässig ist. Selbst wenn die Maßnahme als notwendig erachtet wird, darf sie nicht ohne vorherige Beschlussfassung durchgeführt werden. Dies dient dem Schutz der Gemeinschaft und gewährleistet, dass alle Eigentümer an der Entscheidungsfindung beteiligt werden.
In bestimmten Fällen kann die Notwendigkeit des Einbaus von Brandschutztüren durch öffentlich-rechtliche Vorschriften vorgegeben sein. Auch in solchen Situationen ist ein Beschluss der WEG erforderlich. Allerdings ist das Ermessen der Eigentümer dann auf die Frage der konkreten Umsetzung beschränkt, da die grundsätzliche Notwendigkeit der Maßnahme bereits feststeht.
Der Beschluss über den Einbau von Brandschutztüren sollte folgende Aspekte berücksichtigen:
1. Die genaue Art und Ausführung der Brandschutztüren
2. Den Zeitplan für die Installation
3. Die Kostenverteilung unter den Eigentümern
4. Die Beauftragung eines geeigneten Unternehmens für die Durchführung der Arbeiten
Es ist ratsam, vor der Beschlussfassung mehrere Angebote einzuholen, um eine kosteneffiziente Lösung zu finden. Die Eigentümerversammlung kann den Verwalter beauftragen, diese Angebote einzuholen und dem günstigsten Anbieter den Zuschlag zu erteilen.
In Fällen, in denen einzelne Eigentümer die Notwendigkeit der Maßnahme bestreiten, liegt die Beweislast bei denjenigen, die den Einbau der Brandschutztüren befürworten. Sie müssen darlegen, warum die Maßnahme erforderlich ist und wie sie dem Interesse der Gemeinschaft dient.
Es ist zu beachten, dass die Rechtsprechung in diesem Bereich einer stetigen Entwicklung unterliegt. Aktuelle Gerichtsentscheidungen tendieren dazu, den Einbau von Brandschutztüren als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung zu betrachten, insbesondere wenn dadurch die Sicherheit des Gebäudes erhöht wird. Dies kann die Beschlussfassung erleichtern, da in solchen Fällen oft eine einfache Mehrheit ausreicht.
Abschließend lässt sich festhalten, dass der Einbau von Brandschutztüren im Gemeinschaftseigentum ein wichtiges Thema für Wohnungseigentümergemeinschaften darstellt. Die Notwendigkeit eines Beschlusses unterstreicht die Bedeutung gemeinschaftlicher Entscheidungsfindung in solchen sicherheitsrelevanten Angelegenheiten.
Welche Konsequenzen drohen einem Eigentümer, der ohne Zustimmung der WEG bauliche Veränderungen vornimmt?
Bauliche Veränderungen ohne Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) können für den handelnden Eigentümer erhebliche rechtliche und finanzielle Konsequenzen nach sich ziehen.
Grundsätzlich gilt: Jede bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum erfordert einen vorherigen Beschluss der WEG. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil vom 17. März 2023 unmissverständlich klargestellt. Selbst wenn ein Eigentümer der Ansicht ist, einen Anspruch auf die Durchführung einer bestimmten Maßnahme zu haben, muss er zunächst einen Beschluss der Gemeinschaft einholen.
Führt ein Eigentümer eigenmächtig ohne vorherige Zustimmung bauliche Veränderungen durch, drohen ihm folgende Konsequenzen:
Zunächst haben die übrigen Wohnungseigentümer einen Unterlassungsanspruch gegen den eigenmächtig handelnden Eigentümer. Sie können gerichtlich durchsetzen, dass die Baumaßnahmen sofort eingestellt werden. Dies gilt selbst dann, wenn der Eigentümer eigentlich einen Anspruch auf Genehmigung der Maßnahme gehabt hätte. Der BGH betont, dass die Reihenfolge „erst Beschluss, dann Baumaßnahme“ zwingend einzuhalten ist.
Darüber hinaus besteht ein Beseitigungsanspruch der WEG. Die Gemeinschaft kann vom eigenmächtig handelnden Eigentümer verlangen, dass er den ursprünglichen Zustand auf eigene Kosten wiederherstellt. Dies kann erhebliche finanzielle Belastungen für den betreffenden Eigentümer bedeuten, insbesondere wenn bereits umfangreiche Arbeiten durchgeführt wurden.
In besonders schwerwiegenden Fällen kann die WEG sogar einen Unterlassungs- und Beseitigungsanspruch gerichtlich durchsetzen. Hierbei entstehen zusätzliche Kosten für Anwalts- und Gerichtsgebühren, die der eigenmächtig handelnde Eigentümer zu tragen hat.
Es ist wichtig zu betonen, dass diese Konsequenzen unabhängig davon drohen, ob die durchgeführte bauliche Veränderung objektiv sinnvoll oder notwendig war. Entscheidend ist allein das Fehlen des erforderlichen Beschlusses der WEG.
Für den Fall, dass ein Eigentümer der Meinung ist, einen Anspruch auf Genehmigung einer baulichen Veränderung zu haben, muss er den korrekten rechtlichen Weg beschreiten. Dies bedeutet, zunächst einen Antrag in der Eigentümerversammlung zu stellen. Wird dieser abgelehnt, kann der Eigentümer eine Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) erheben. Erst wenn diese erfolgreich ist, darf mit den Baumaßnahmen begonnen werden.
Die Rechtsprechung legt großen Wert darauf, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer über alle baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum informiert wird und darüber abstimmen kann. Dies dient dem Schutz der Interessen aller Eigentümer und soll ein geordnetes Zusammenleben in der Wohnanlage gewährleisten.
Eigentümer sollten sich bewusst sein, dass eigenmächtiges Handeln bei baulichen Veränderungen nicht nur rechtliche, sondern auch soziale Konsequenzen haben kann. Es kann zu erheblichen Konflikten innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft führen und das nachbarschaftliche Verhältnis nachhaltig belasten.
Um rechtliche und finanzielle Risiken zu vermeiden, ist es für Wohnungseigentümer ratsam, stets den vorgeschriebenen Weg über die Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung zu gehen. Dies mag zwar zunächst aufwendiger erscheinen, schützt aber langfristig vor kostspieligen Auseinandersetzungen und trägt zu einem harmonischen Miteinander in der Wohnanlage bei.
Wie sollten Eigentümer vorgehen, wenn dringende bauliche Maßnahmen im Gemeinschaftseigentum erforderlich sind?
Bei dringenden baulichen Maßnahmen im Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) müssen Eigentümer ein strukturiertes Vorgehen beachten, um rechtssicher zu handeln. Grundsätzlich gilt: Jede bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum erfordert einen Beschluss der Eigentümerversammlung. Dies ist im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in § 20 Abs. 1 klar geregelt.
Der erste Schritt besteht darin, die Dringlichkeit und Notwendigkeit der Maßnahme zu dokumentieren. Hierfür kann es sinnvoll sein, ein Gutachten eines Sachverständigen einzuholen. Dieses Gutachten dient als Grundlage für die Diskussion in der Eigentümerversammlung und untermauert die Erforderlichkeit der Maßnahme.
Als nächstes sollte der Eigentümer die Verwaltung der WEG kontaktieren und die Aufnahme des Themas in die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung beantragen. Ist die Maßnahme besonders dringend, kann auch eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen werden. Die Verwaltung ist verpflichtet, eine solche Versammlung einzuberufen, wenn mindestens ein Viertel der Wohnungseigentümer dies schriftlich unter Angabe des Zwecks und der Gründe verlangt.
In der Eigentümerversammlung muss der Antragsteller die Notwendigkeit der baulichen Maßnahme darlegen und begründen. Es empfiehlt sich, gut vorbereitet in die Versammlung zu gehen und mögliche Fragen oder Einwände der anderen Eigentümer im Vorfeld zu antizipieren. Eine detaillierte Kostenaufstellung und ein konkreter Durchführungsplan können die Überzeugungskraft des Antrags erhöhen.
Stimmt die Mehrheit der Eigentümer für die Durchführung der Maßnahme, ist der Weg für die Umsetzung frei. Die genauen Mehrheitserfordernisse können je nach Art der Maßnahme variieren und sind im WEG geregelt. Bei bestimmten Maßnahmen, wie etwa solchen zur Barrierefreiheit oder zum Einbruchschutz, haben Eigentümer sogar einen gesetzlichen Anspruch auf Zustimmung.
Kommt kein Beschluss zustande oder wird die Maßnahme abgelehnt, obwohl sie dringend erforderlich ist, haben Eigentümer die Möglichkeit, eine Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG einzureichen. Diese Klage zielt darauf ab, dass das Gericht anstelle der Eigentümergemeinschaft den notwendigen Beschluss fasst. Um Erfolg zu haben, muss der Kläger nachweisen, dass die Maßnahme zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehört und ihre Durchführung dem Interesse aller Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.
Es ist wichtig zu betonen, dass eigenmächtige Handlungen einzelner Eigentümer, selbst wenn sie gut gemeint sind, rechtlich problematisch sein können. Auch bei vermeintlich dringenden Maßnahmen, wie etwa dem Einbau einer Brandschutztür, ist der Beschlussweg einzuhalten. Andernfalls riskiert der handelnde Eigentümer, auf Rückbau und Schadensersatz in Anspruch genommen zu werden.
Der gesamte Prozess erfordert Geduld und diplomatisches Geschick. Oft ist es hilfreich, im Vorfeld Gespräche mit anderen Eigentümern zu führen, um Unterstützung für die geplante Maßnahme zu gewinnen. Eine offene Kommunikation und die Bereitschaft, auf Bedenken und Vorschläge anderer einzugehen, können den Weg zu einer einvernehmlichen Lösung ebnen.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Gemeinschaftseigentum: Dies umfasst alle Teile des Gebäudes und Grundstücks, die nicht im Sondereigentum stehen und daher allen Wohnungseigentümern gemeinsam gehören, wie Treppenhäuser, Flure und das Dach. Änderungen daran müssen von der Eigentümergemeinschaft beschlossen werden.
- Sondereigentum: Sondereigentum bezieht sich auf die Teile eines Gebäudes, die einem einzelnen Eigentümer allein gehören, wie die eigene Wohnung. Allerdings dürfen Veränderungen im Sondereigentum nicht das Gemeinschaftseigentum beeinträchtigen.
- Beschlussfassung: Dies ist der Prozess, bei dem die Eigentümergemeinschaft über bestimmte Maßnahmen oder Änderungen im Gemeinschaftseigentum abstimmt. Ein Beschluss ist notwendig, um bauliche Veränderungen im Gemeinschaftseigentum rechtlich abzusichern.
- Unterlassungserklärung: Eine Unterlassungserklärung ist ein rechtliches Mittel, mit dem jemand verpflichtet wird, eine bestimmte Handlung zu unterlassen. Im vorliegenden Fall forderte die WEG die Eigentümerin auf, den Einbau der Brandschutztür zu unterlassen.
- Ordnungsstrafe: Dies ist eine vom Gericht festgesetzte Strafe, die verhängt wird, wenn eine gerichtliche Anordnung nicht befolgt wird. Im vorliegenden Fall drohte dem Eigentümer ein Ordnungsgeld oder ersatzweise Haft bei Zuwiderhandlung.
- Erstherstellungsanspruch: Dies ist das Recht eines Eigentümers, notwendige Einrichtungen oder Maßnahmen zur erstmaligen Herstellung seines Sondereigentums zu verlangen. Dies darf jedoch nicht eigenmächtig geschehen und erfordert die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft, wenn das Gemeinschaftseigentum betroffen ist.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG (Verpflichtung zur Einhaltung von Vereinbarungen und Beschlüssen): Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft einzuhalten. Im vorliegenden Fall hat die Eigentümerin gegen diese Pflicht verstoßen, indem sie ohne Beschluss eine Brandschutztür einbauen wollte.
- § 20 Abs. 1 WEG (Bauliche Veränderungen): Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum bedürfen grundsätzlich der Zustimmung aller Eigentümer. Der Einbau einer Brandschutztür stellt eine solche Veränderung dar und hätte daher nicht ohne Beschluss erfolgen dürfen.
- § 1004 Abs. 1 BGB (Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch): Dieser Paragraph gibt dem Eigentümer das Recht, die Beseitigung von Störungen seines Eigentums zu verlangen. Im vorliegenden Fall konnte die WEG die Unterlassung des Einbaus der Brandschutztür verlangen, da dieser eine Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums darstellte.
- § 9a Abs. 1, 2 WEG (Beschlusskompetenz und gerichtliche Durchsetzung): Die Eigentümergemeinschaft ist zuständig für Beschlüsse über die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Bei Verstößen gegen diese Beschlüsse kann die Gemeinschaft gerichtlich vorgehen. Im vorliegenden Fall hat die WEG erfolgreich auf Unterlassung geklagt.
- § 18 Abs. 2 WEG (Erstherstellungsanspruch): Dieser Paragraph gibt dem Eigentümer das Recht, die erstmalige Herstellung von Einrichtungen zu verlangen, die für den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Sondereigentums erforderlich sind. Im vorliegenden Fall wurde argumentiert, dass der Einbau der Brandschutztür unter diesen Anspruch fällt. Das Gericht stellte jedoch klar, dass auch in diesem Fall ein Beschluss der WEG erforderlich ist.
Das vorliegende Urteil
AG Homburg – Az.:19 C 4/23 – Urteil vom 23.03.2023
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1. Der Verfügungsbeklagten wird untersagt, nicht durch Beschlussfassung der Verfügungsklägerin legitimierte Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum der Verfügungsklägerin in Gestalt des Einbaus einer Brandschutztür vorzunehmen.
2. Der Verfügungsbeklagten wird für jeden Fall der Zuwiderhandlung ein Ordnungsgeld bis zu 250.000,00 Euro angedroht, ersatzweise Ordnungshaft, oder Ordnungshaft bis zu sechs Monaten.
3. Die Verfügungsbeklagte trägt die Kosten des einstweiligen Verfügungsverfahrens.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Verfügungsbeklagte darf die Zwangsvollstreckung der Verfügungsklägerin hinsichtlich der Kosten des einstweiligen Verfügungsverfahrens gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht zuvor die Verfügungsklägerin Sicherheit in gleicher Höhe geleistet hat.
Tatbestand:
Die Verfügungsklägerin begehrt von der Verfügungsbeklagten Unterlassung des Einbaus einer Brandschutztür ohne legitimierenden Beschluss der Verfügungsklägerin.
Die Verfügungsbeklagte ist Sondereigentümerin der Verfügungsklägerin.
Die Verfügungsbeklagte hat im Dach-/Speichergeschoss des Anwesens der Verfügungsbeklagten liegendes Sondereigentum zur Nutzung für Wohnzwecke ausgebaut. Damit wurden erhöhte Brandschutzmaßnahmen erforderlich.
Mit Schreiben vom 3. Februar 2023 kündigte der Verfahrensbevollmächtigte der Verfügungsbeklagten gegenüber der Verfügungsklägerin an, dass die Verfügungsbeklagte nunmehr den Auftrag zur Montage einer Brandschutztür vergebe.
Mit Schreiben vom 16. Februar 2023 forderten die Verfahrensbevollmächtigten der Verfügungsklägerin die Verfügungsbeklagte mit Fristsetzung zum 21. Februar 2023, 12:00 Uhr auf, eine Unterlassungserklärung abzugeben. Eine Unterlassungserklärung wurde von der Verfügungsbeklagten nicht abgegeben.
Die Verfügungsklägerin beantragt,
1. Der Verfügungsbeklagten wird untersagt, nicht durch Beschlussfassung der Verfügungsklägerin legitimierte Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum der Verfügungsklägerin in Gestalt des Einbaus einer Brandschutztür vorzunehmen.
2. Der Verfügungsbeklagten wird für jeden Fall der Zuwiderhandlung ein Ordnungsgeld bis zu 250.000,00 Euro angedroht, ersatzweise Ordnungshaft, oder Ordnungshaft bis zu sechs Monaten.
Die Verfügungsbeklagte beantragt, den Antrag der Verfügungsklägerin auf Erlass einer einstweiligen zurückzuweisen.
Die Verfügungsbeklagte behauptet, sie habe von der Unteren Bauaufsichtsbehörde (UBA) erteilte Auflagen nicht erfüllen können, weil die Verfügungsklägerin sich „quer stellte“, wiewohl das Gemeinschaftseigentum betroffen sei. Sie vertritt die Auffassung, bei dem beabsichtigten Einbau der Brandschutztür handele es sich um ihren Erstherstellungsanspruch, weshalb es einer Beschlussfassung der Verfügungsklägerin nicht bedürfe. Im Übrigen sei das Verhalten der Verfügungsklägerin treuwidrig, weil es gegen den „dolo-agit-Grundsatz“ verstoße. Eine Treuwidrigkeit ergebe sich auch daraus, dass der Einbau der Brandschutztür keine schutzwürdigen Eigeninteressen der Verfügungsklägerin betreffe. Im Übrigen handele es sich bei dem Einbau der Brandschutztür mit Blick auf den von der UBA ausgeübten Druck um eine Maßnahme der Notgeschäftsführung.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe:
Der Antrag der Verfügungsklägerin auf Erlass einer einstweiligen Verfügung ist zulässig und begründet.
1. Die Verfügungsklägerin ist in Bezug auf den Unterlassungsanspruch gemäß § 9a Abs. 1, 2 WEG aktivlegitimiert (vgl. BGH Urteil vom 28. Januar 2022 – V ZR 86/21).
2. Der Antrag auf Erlass einer einstweilen Verfügung ist nach Maßgabe der §§ 940, 935 ZPO begründet.
a) Der Verfügungsanspruch der Verfügungsklägerin ergibt sich aus den § 1004 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 14 Abs. 1 Nummer 1 WEG. Danach ist jeder Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet, die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten.
Bei der Besorgnis weiterer Beeinträchtigungen kann die Verfügungsklägerin auf Unterlassung antragen.
Mit Schreiben vom 3. Februar 2023 hat der Verfahrensbevollmächtigte der Verfügungsbeklagten gegenüber der Verfügungsklägerin angekündigt, nunmehr den Auftrag zu Montage einer Brandschutztür zu vergeben.
Dies kann nur dahin verstanden werden, dass die Verfügungsbeklagte beabsichtigt, unmittelbar eine Brandschutztür einbauen zu lassen. Unstreitig betrifft dieses von der Verfügungsbeklagten angekündigte Vorhaben das Gemeinschaftseigentum der Verfügungsklägerin. Daher darf die Verfügungsbeklagte einen solchen Einbau nicht eigenmächtig vornehmen. Dies gilt unabhängig von der Frage, ob es sich bei dem Einbau der konkreten Brandschutztür, zu der die Verfügungsbeklagte im einstweiligen Verfügungsverfahren ein konkretes Angebot vorgelegt hat, um eine bauliche Veränderung im Sinne von § 20 Abs. 1 WEG oder – wie der Verfügungsbeklagtenvertreter meint – um die Verfolgung des Erstherstellungsanspruchs handelt.
Für den zuerst genannten Fall ist eine Beschlussfassung der Verfügungsklägerin nach § 20 Abs. 1 WEG erforderlich.
Bei der Verfolgung des Erstherstellungsanspruchs kann sich ein Anspruch auf Duldung des Einbaus der Brandschutztür gegen die Verfügungsklägerin auf der Grundlage von § 18 Abs. 2 WEG ergeben (vgl. Landgericht München I Urteil vom 20. Oktober 2022 36 S 1546/22 WEG). Ist die konkret von der Verfügungsbeklagten geplante Brandschutztür in der Baubeschreibung Gegenstand der Teilungserklärung geworden, könnte die Verfügungsbeklagte unmittelbar auf Realisierung dieser Baumaßnahme klagen.
Verbleibt indessen zwar kein Entschließungsermessen wohl aber ein Auswahlermessen, scheidet eine unmittelbare Klage auf Realisierung aus und stattdessen ist auf eine Beschlussfassung der Verfügungsklägerin hinzuwirken und diese notfalls im Wege der Beschlussersetzungsklage zu verfolgen (Dötsch in Bärmann Wohnungseigentumsgesetz, 15. Aufl. 2023, § 18 Rn. 61-65 m.w.N.)
In keinem Fall aber ist ein eigenmächtiger Einbau einer Brandschutztür durch die Verfügungsbeklagte zulässig, bei der nach dem eigenen Vorbringen der Verfügungsbeklagten eine Auswahlmöglichkeit besteht.
Dies gilt jedenfalls nach der Optik, weshalb sich die Verfügungsbeklagte nach ihrem eigenen Vorbringen hat Rechnungen der bereits verbauten Brandschutztüren vorlegen lassen.
Indessen liegt ein solcher, hier erforderlicher Beschluss unstreitig nicht vor. Dies ist der Verfügungsbeklagten ausweislich der Ausführungen in der Schutzschrift vom 21. Februar 2023 und ihrer hier vorgelegten Korrespondenz mit der UBA auch bekannt.
b) Das Verhalten der Verfügungsklägerin ist auch nicht treuwidrig, weil es gegen den „dolo-agit Grundsatz“ verstoßen würde. Selbst wenn auf der Ebene des „Ob“ ein Anspruch der Verfügungsbeklagten gegen die Verfügungsklägerin auf Duldung des Einbaus einer Brandschutztür bestehen würde, kann es der Verfügungsklägerin nicht versagt bleiben, nach Vorlage eines entsprechenden Angebotes im Rahmen einer ordnungsgemäßen Beschlussfassung über das „Wie“ zu befinden. Schließlich betrifft Brandschutz und damit die Brandschutztür nicht nur das Sondereigentum der Verfügungsbeklagten, sondern eben auch das Gemeinschaftseigentum der Verfügungsklägerin. Daraus ergibt sich auch das von dem Verfügungsbeklagtenvertreter vermisste Eigeninteresse der Verfügungsklägerin an der Einbeziehung in die Realisierung der Brandschutztür, sodass auch kein Verstoß gegen § 226 BGB anzunehmen ist. Das Beschlusserfordernis besteht auch dann, wenn ein Anspruch auf positive Beschlussfassung bestehen sollte (vgl. BeckOGK/Kempfle, Stand 01.03.2023, WEG § 20 Rn. 172-174).
c) Schließlich ist die Verfügungsbeklagte auch nicht im Wege einer Notfallmaßnahme etwa nach § 18 Abs. 3 WEG berechtigt, vollendete Tatsachen ohne Mitwirkung der Verfügungsklägerin zu treffen. Bereits mit Blick auf die Zeitschiene, die sich mit hinreichender Deutlichkeit aus der Korrespondenz mit der UBA ergibt, kann im vorliegenden Fall von einer Notfallmaßnahme nicht ausgegangen werden.
d) Auch besteht ein Verfügungsgrund. Die Eilbedürftigkeit der angestrebten Entscheidung ergibt sich daraus, dass ausweislich des vorgenannten Schreibens des Verfahrensbevollmächtigten der Verfügungsbeklagten vom 3. Februar 2023 vollendete Tatsachen geschaffen werden sollen. Bei dieser Sachlage ist es der Verfügungsklägerin nicht zumutbar, den Einbau der Brandschutztür abzuwarten und gegebenenfalls in einem Hauptsacheverfahren auf Rückbau anzutragen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Hinsichtlich des Anordnungstenors ist das Urteil kraft Gesetzes ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar (vgl. BeckOK ZPO/Ulrich, 47. Ed. 1.12.2022, ZPO § 704 Rn. 19, § 708 Rn. 17,18). Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hinsichtlich der Kosten beruht auf den §§ 708 Nummer 11, 711 ZPO.