WEG – Beschlussersetzungsklage – erforderliches Rechtsschutzbedürfnis

Wohnungseigentümergemeinschaft: Herausforderungen bei der Beschlussersetzungsklage

Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) spielt eine wesentliche Rolle im deutschen Immobilienrecht, da sie die rechtlichen Rahmenbedingungen für das Zusammenleben von Eigentümern in einem Mehrfamilienhaus festlegt. Innerhalb dieser Gemeinschaft können jedoch Streitigkeiten auftreten, die zu unterschiedlichen Auffassungen über die Beschlussfassung führen. In solchen Fällen haben Eigentümer die Möglichkeit, eine Beschlussanfechtung in Betracht zu ziehen. Doch nicht jeder Streitfall führt automatisch zu einem Erfolg vor Gericht. Hierbei ist das Rechtsschutzbedürfnis von zentraler Bedeutung, das besagt, dass der Kläger ein berechtigtes Interesse an der gerichtlichen Überprüfung der gefassten Beschlüsse nachweisen muss.

Eine besondere Rechtsinstitut innerhalb des WEG ist die Beschlussersetzungsklage. Sie ermöglicht es den Eigentümern, einen gefassten Beschluss durch eine gerichtliche Entscheidung ersetzen zu lassen, wenn dieser ihrer Meinung nach nicht den gesetzlichen Voraussetzungen entspricht. Um eine Klage zu erheben, müssen die Wohnungseigentümer jedoch das nötige rechtliche Fundament und eine sorgfältige Interessenabwägung vornehmen. Die Erfolgsaussichten solcher Verfahren hängen nicht nur vom konkreten Streitpunkt ab, sondern auch von der Fähigkeit der Kläger, ihre rechtlichen Ansprüche überzeugend darzustellen. Der folgende Fall verdeutlicht diese Aspekte der Beschlussersetzungsklage und beleuchtet die damit verbundenen Herausforderungen für Wohnungseigentümer.

Der Fall vor Gericht

Eigenmächtige Badumbau sorgt für Streit in Münchner Wohnanlage

In einer Münchner Wohnungseigentumsgemeinschaft (WEG) kam es zu einem Rechtsstreit über bauliche Veränderungen in einem Badezimmer. Ein Eigentümer hatte ohne Genehmigung der Gemeinschaft Umbaumaßnahmen vorgenommen, die auch das Gemeinschaftseigentum betrafen.

Ungenehmigte Nische und verlegte Leitungen im Fokus

Der Eigentümer baute eine Ablagenische in die Trennwand zum Nachbarbad ein und veränderte einzelne Leitungen. Die Nachbarin bemerkte dies erst bei der Renovierung ihres eigenen Bades und wandte sich an die WEG. In einer Eigentümerversammlung wurde jedoch ein Antrag auf Rückbau der Veränderungen abgelehnt.

Klägerin fordert Handeln der Gemeinschaft

Die betroffene Eigentümerin klagte daraufhin vor dem Amtsgericht München. Sie argumentierte, die WEG sei verpflichtet, gegen ungenehmigte bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum vorzugehen. Die Ablehnung des Rückbau-Antrags entspreche nicht einer ordnungsgemäßen Verwaltung.

Gericht: WEG muss Situation prüfen und entscheiden

Das Amtsgericht gab der Klägerin teilweise Recht. Es verpflichtete die WEG, sich mit der Situation zu befassen und ihr Ermessen sachgerecht auszuüben. Die Gemeinschaft muss nun:

• Die durchgeführten Arbeiten nach pflichtgemäßem Ermessen prüfen
• Über erforderliche Maßnahmen entscheiden
• Die Einhaltung von Schall- und Brandschutzvorschriften berücksichtigen
• Gegebenenfalls Maßnahmen zur Überprüfung beschließen

Kein Anspruch auf konkreten Rückbaubeschluss

Das Gericht stellte klar, dass die Klägerin keinen Anspruch auf einen bestimmten Rückbaubeschluss hat. Die WEG muss zunächst die Voraussetzungen für eine ordnungsgemäße Ermessensausübung schaffen. Dabei sind auch mögliche Verjährungsfristen für Rückbauansprüche zu berücksichtigen.

Bedeutung für Wohnungseigentümer

Das Urteil verdeutlicht, dass Wohnungseigentümer nicht eigenmächtig Veränderungen am Gemeinschaftseigentum vornehmen dürfen. Gleichzeitig haben einzelne Eigentümer einen Anspruch darauf, dass sich die WEG mit unerlaubten Umbaumaßnahmen befasst und eine Entscheidung trifft. Die Gemeinschaft muss dabei sorgfältig abwägen und ihr Ermessen sachgerecht ausüben.

Die Schlüsselerkenntnisse

Das Urteil stärkt den Anspruch einzelner Eigentümer auf ordnungsgemäße Verwaltung, indem es die WEG verpflichtet, sich mit unerlaubten baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum zu befassen. Gleichzeitig wahrt es die Autonomie der Gemeinschaft, indem es keinen konkreten Rückbaubeschluss vorschreibt, sondern eine sorgfältige Prüfung und Ermessensausübung fordert. Dies balanciert die Interessen einzelner Eigentümer mit dem Selbstbestimmungsrecht der WEG und setzt Maßstäbe für den Umgang mit eigenmächtigen Umbaumaßnahmen.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Eigentümer einer Eigentumswohnung stärkt dieses Urteil Ihre Position bei unerlaubten baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum. Wenn Sie solche Veränderungen durch einen Miteigentümer bemerken, haben Sie das Recht, von der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zu verlangen, dass sie sich damit befasst und eine Entscheidung trifft. Die WEG muss die Situation prüfen, die Einhaltung von Vorschriften wie Schall- und Brandschutz berücksichtigen und über erforderliche Maßnahmen entscheiden. Allerdings können Sie keinen konkreten Rückbau erzwingen – die WEG hat hier einen Ermessensspielraum. Im Zweifelsfall können Sie eine gerichtliche Beschlussersetzung erwirken, um die WEG zum Handeln zu bewegen.

FAQ – Häufige Fragen

Was ist eine Beschlussersetzungsklage und wann kann sie im WEG-Recht eingesetzt werden?

Eine Beschlussersetzungsklage ist ein rechtliches Instrument im Wohnungseigentumsrecht, das es einzelnen Wohnungseigentümern ermöglicht, einen Beschluss gerichtlich herbeizuführen, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) einen notwendigen Beschluss nicht fasst.

Rechtliche Grundlage und Zweck

Die Beschlussersetzungsklage ist in § 44 Abs. 1 S. 2 WEG geregelt. Sie dient dazu, die Handlungsfähigkeit der WEG sicherzustellen, wenn diese untätig bleibt oder einen erforderlichen Beschluss ablehnt. Stellen Sie sich vor, Ihre WEG weigert sich, eine dringend notwendige Reparatur am Dach zu beschließen. In einem solchen Fall könnte die Beschlussersetzungsklage ein geeignetes Mittel sein, um die erforderliche Maßnahme durchzusetzen.

Voraussetzungen für eine Beschlussersetzungsklage

Um eine Beschlussersetzungsklage erfolgreich einzureichen, müssen folgende Bedingungen erfüllt sein:

1. Vorbefassung der WEG: Der Beschlussgegenstand muss zuvor in einer Eigentümerversammlung behandelt worden sein. Die WEG muss also die Gelegenheit gehabt haben, selbst einen Beschluss zu fassen.
2. Ordnungsmäßige Verwaltung: Der angestrebte Beschluss muss einer ordnungsmäßigen Verwaltung entsprechen. Das bedeutet, er muss im Interesse aller Wohnungseigentümer liegen und darf nicht willkürlich sein.
3. Ermessensreduzierung auf Null: Das Gericht kann einen Beschluss nur dann ersetzen, wenn die Ablehnung oder Nichtbefassung durch die WEG ermessensfehlerhaft war. Es muss also nur eine einzige rechtmäßige Entscheidung möglich sein.
4. Klagebefugnis: Jeder einzelne Wohnungseigentümer ist klagebefugt, unabhängig von der Größe seines Miteigentumsanteils.

Ablauf und Folgen

Wenn Sie eine Beschlussersetzungsklage in Erwägung ziehen, beachten Sie folgenden Ablauf:

1. Zunächst müssen Sie einen Antrag in der Eigentümerversammlung stellen.
2. Wird dieser abgelehnt oder nicht behandelt, können Sie Klage beim zuständigen Amtsgericht einreichen.
3. Die Klage richtet sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
4. Im Erfolgsfall ersetzt das Urteil des Gerichts den Beschluss der WEG.

Wichtig: Anders als bei der Anfechtungsklage gibt es für die Beschlussersetzungsklage keine Frist. Sie können sie also theoretisch jederzeit einreichen, solange das Rechtsschutzbedürfnis besteht.

Einsatzmöglichkeiten

Die Beschlussersetzungsklage kann in verschiedenen Situationen nützlich sein:

• Bei notwendigen Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen
• Zur Durchsetzung von Modernisierungsmaßnahmen
• Bei der Bestellung eines Verwalters
• Zur Aufstellung einer Hausordnung

Bedenken Sie, dass die Beschlussersetzungsklage ein mächtiges, aber auch komplexes Instrument ist. Sie sollten sie nur in Betracht ziehen, wenn alle anderen Möglichkeiten der Einigung innerhalb der WEG ausgeschöpft sind.

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Welche Rechte haben einzelne Eigentümer bei unerlaubten baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum?

Einzelne Eigentümer haben seit der WEG-Reform 2020 keine direkten individuellen Ansprüche mehr gegen andere Eigentümer, die unerlaubte bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum vornehmen. Stattdessen liegt die Zuständigkeit für solche Angelegenheiten nun ausschließlich bei der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Rechte gegenüber der Eigentümergemeinschaft

Als Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft haben Sie jedoch folgende Möglichkeiten:

1. Einberufung einer Eigentümerversammlung: Sie können die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung verlangen, um die unerlaubte bauliche Veränderung zu thematisieren.
2. Beschlussantrag stellen: In der Versammlung können Sie einen Beschlussantrag zur Beseitigung der unerlaubten baulichen Veränderung einbringen.
3. Anfechtungsklage: Lehnt die Eigentümerversammlung einen Beschluss zur Beseitigung der unerlaubten baulichen Veränderung ab (Negativbeschluss), können Sie diesen Beschluss anfechten. Allerdings hat die Eigentümergemeinschaft hier einen weiten Ermessensspielraum. Eine erfolgreiche Anfechtung ist nur möglich, wenn die Ablehnung des Beseitigungsbeschlusses ermessensfehlerhaft war.
4. Beschlussersetzungsklage: In bestimmten Fällen können Sie eine Beschlussersetzungsklage einreichen, um einen Beschluss zur Beseitigung der unerlaubten baulichen Veränderung gerichtlich durchzusetzen. Hierfür müssen Sie ein besonderes Rechtsschutzbedürfnis nachweisen.

Grenzen des Handelns der Eigentümergemeinschaft

Die Eigentümergemeinschaft kann unerlaubte bauliche Veränderungen nicht einfach ignorieren. Sie muss sich damit befassen und eine Entscheidung treffen. Mögliche Optionen sind:

• Beschluss zur gerichtlichen Durchsetzung des Rückbauanspruchs
• Wiederherstellung des ordnungsgemäßen Zustands (bei Verjährung oder unbekanntem Verursacher)
• Nachträgliche Genehmigung der baulichen Veränderung (mit Regelung von Kosten und Nutzen)
• Ermächtigung eines einzelnen Eigentümers zur Durchsetzung des Rückbauanspruchs auf eigenes Kostenrisiko

Wenn Sie als einzelner Eigentümer mit einer unerlaubten baulichen Veränderung konfrontiert sind, ist es wichtig, dass Sie Ihre Rechte innerhalb der Eigentümergemeinschaft aktiv wahrnehmen. Nutzen Sie die Möglichkeiten der Eigentümerversammlung und scheuen Sie sich nicht, notfalls den Rechtsweg zu beschreiten, um Ihre Interessen zu vertreten.

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Wie kann die WEG zur Prüfung und Entscheidung über ungenehmigte Umbaumaßnahmen verpflichtet werden?

Wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) bei ungenehmigten Umbaumaßnahmen untätig bleibt, können Sie als Eigentümer aktiv werden, um eine Prüfung und Entscheidung herbeizuführen. Der rechtliche Weg dafür ist die Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG.

Voraussetzungen für die Beschlussersetzungsklage

Bevor Sie eine Klage einreichen, müssen Sie folgende Schritte unternehmen:

1. Antrag auf Beschlussfassung: Stellen Sie zunächst einen Antrag auf Beschlussfassung bei der WEG. Fordern Sie darin die Prüfung und Entscheidung über die ungenehmigten Umbaumaßnahmen.
2. Einberufung einer Eigentümerversammlung: Wird Ihrem Antrag nicht entsprochen, können Sie die Einberufung einer Eigentümerversammlung verlangen. Hier sollte über Ihren Antrag abgestimmt werden.
3. Ablehnung oder Nichtbefassung: Erst wenn die WEG Ihren Antrag ablehnt oder sich damit nicht befasst, ist der Weg für eine Beschlussersetzungsklage frei.

Durchführung der Beschlussersetzungsklage

Wenn die Voraussetzungen erfüllt sind, können Sie wie folgt vorgehen:

1. Klageantragsformulierung: Formulieren Sie Ihren Klageantrag präzise. Beantragen Sie, dass das Gericht anstelle der WEG einen Beschluss zur Prüfung und Entscheidung über die ungenehmigten Umbaumaßnahmen fasst.
2. Begründung des Rechtsschutzbedürfnisses: Legen Sie dar, warum die Prüfung und Entscheidung notwendig ist und der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht.
3. Einreichung beim zuständigen Amtsgericht: Reichen Sie die Klage beim Amtsgericht ein, in dessen Bezirk sich die Wohnanlage befindet.

Grenzen des gerichtlichen Eingriffs

Das Gericht wird bei der Entscheidung über Ihre Klage folgende Aspekte berücksichtigen:

• Ermessensspielraum der WEG: Die Autonomie der WEG wird respektiert. Das Gericht ersetzt nur Beschlüsse, die zwingend erforderlich sind.
• Ordnungsgemäße Verwaltung: Der beantragte Beschluss muss der ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen.
• Konkretisierung des Antrags: Je konkreter Ihr Antrag formuliert ist, desto eher wird das Gericht ihm stattgeben.

Bedenken Sie, dass das Gericht lediglich die Prüfung und Entscheidung über die Umbaumaßnahmen anordnen kann, nicht aber deren Ergebnis vorwegnehmen wird. Die inhaltliche Entscheidung bleibt weiterhin Sache der WEG.

Wenn Sie eine Beschlussersetzungsklage in Erwägung ziehen, sollten Sie die rechtlichen und finanziellen Risiken sorgfältig abwägen. Eine gründliche Vorbereitung und präzise Formulierung Ihres Anliegens erhöhen die Chancen auf Erfolg.

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Welche Rolle spielt das Ermessen der WEG bei Entscheidungen über bauliche Veränderungen?

Das Ermessen der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) spielt eine zentrale Rolle bei Entscheidungen über bauliche Veränderungen. Grundsätzlich haben die Wohnungseigentümer einen weiten Ermessensspielraum, der nur begrenzt gerichtlich überprüfbar ist.

Umfang des Ermessens

Die WEG kann im Rahmen ihres Ermessens über verschiedene Aspekte einer baulichen Veränderung entscheiden:

• Art und Weise der Durchführung: Die Eigentümer können detaillierte Vorgaben für die bauliche Umsetzung machen, z.B. die Verwendung bestimmter Materialien oder die Verlegung von Kabeln unter Putz.
• Zeitpunkt der Durchführung: Die WEG kann festlegen, wann eine Maßnahme umgesetzt werden soll.
• Ausführender: Es kann bestimmt werden, ob der einzelne Eigentümer die Maßnahme selbst durchführen darf oder ob ein bestimmtes Unternehmen beauftragt wird.

Grenzen des Ermessens

Das Ermessen der WEG ist jedoch nicht unbegrenzt. Folgende Faktoren schränken den Ermessensspielraum ein:

• Gesetzliche Vorgaben: Das WEG sieht in § 20 Abs. 2 privilegierte Maßnahmen vor, bei denen ein Anspruch auf Zustimmung besteht, z.B. für Ladestationen für Elektrofahrzeuge oder barrierefreien Umbau.
• Grundlegende Umgestaltung: Nach § 20 Abs. 4 WEG darf eine bauliche Veränderung nicht zu einer grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlage führen.
• Unbillige Benachteiligung: Einzelne Eigentümer dürfen durch die Maßnahme nicht unbillig benachteiligt werden.

Gerichtliche Überprüfung

Wenn Sie als Wohnungseigentümer mit einer Entscheidung der WEG nicht einverstanden sind, können Sie diese gerichtlich überprüfen lassen. Das Gericht prüft dabei:

• Ob die WEG ihr Ermessen überhaupt ausgeübt hat.
• Ob die Grenzen des Ermessens eingehalten wurden.
• Ob sachfremde Erwägungen eine Rolle gespielt haben.

Beachten Sie: Das Gericht ersetzt nicht die Ermessensentscheidung der WEG durch eine eigene. Es prüft lediglich, ob die Entscheidung innerhalb der rechtlichen Grenzen getroffen wurde.

Bedeutung für Sie als Wohnungseigentümer

Wenn Sie eine bauliche Veränderung planen, müssen Sie das Ermessen der WEG respektieren. Bereiten Sie Ihren Antrag sorgfältig vor und zeigen Sie auf, warum die Maßnahme im Interesse der Gemeinschaft liegt. Bei privilegierten Maßnahmen haben Sie zwar einen Anspruch auf Zustimmung, die konkrete Ausgestaltung unterliegt jedoch weiterhin dem Ermessen der WEG.

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Welche Bedeutung haben Verjährungsfristen für Rückbauansprüche in WEG-Streitigkeiten?

Verjährungsfristen spielen eine entscheidende Rolle bei der Durchsetzung von Rückbauansprüchen in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG). Sie begrenzen den Zeitraum, in dem Eigentümer oder die WEG selbst gegen unzulässige bauliche Veränderungen vorgehen können.

Dauer der Verjährungsfrist

Die regelmäßige Verjährungsfrist für Rückbauansprüche beträgt drei Jahre. Diese Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den anspruchsbegründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen.

Berechnung der Verjährungsfrist

Wenn Sie als Eigentümer oder WEG einen Rückbauanspruch geltend machen möchten, müssen Sie die Verjährungsfrist sorgfältig berechnen. Wichtig ist, dass die Frist nicht immer durchgängig läuft. Es gibt Umstände, die die Verjährung hemmen können:

1. Ein gültiger Beschluss der WEG, der die bauliche Veränderung genehmigt, unterbricht die Verjährungsfrist.
2. Wird dieser Beschluss später für ungültig erklärt, beginnt die Verjährungsfrist erneut zu laufen.
3. Rechtsverfolgungsmaßnahmen, wie die Erhebung einer Klage oder die Zustellung eines Mahnbescheids, hemmen ebenfalls die Verjährung.

Konsequenzen der Verjährung

Ist die Verjährungsfrist abgelaufen, hat dies weitreichende Folgen für die Handlungsmöglichkeiten der WEG und einzelner Eigentümer:

• Der Rückbauanspruch kann nicht mehr durchgesetzt werden.
• Die WEG hat jedoch weiterhin das Recht, die unzulässige bauliche Veränderung selbst zu beseitigen.
• Der Eigentümer, der die Veränderung vorgenommen hat, erhält kein Recht zur Beibehaltung oder Erneuerung der Veränderung.

Handlungsmöglichkeiten der WEG

Auch nach Eintritt der Verjährung stehen der WEG noch verschiedene Optionen zur Verfügung:

• Sie kann den Rückbau auf eigene Kosten beschließen und durchführen.
• Es besteht die Möglichkeit, die bauliche Veränderung nachträglich durch Beschluss zu genehmigen.
• Die WEG kann einen einzelnen Eigentümer ermächtigen, den Rückbau auf eigenes Kostenrisiko durchzusetzen.

Wenn Sie als Eigentümer oder WEG mit einer unzulässigen baulichen Veränderung konfrontiert sind, ist es ratsam, zeitnah zu handeln. Die Verjährungsfrist von drei Jahren mag zunächst lang erscheinen, jedoch können komplexe Sachverhalte oder Verzögerungen durch Beschlussfassungen und gerichtliche Auseinandersetzungen dazu führen, dass die Zeit schnell verstreicht.

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Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt

• Rechtsschutzbedürfnis: Das Rechtsschutzbedürfnis ist ein Grundprinzip, das besagt, dass der Kläger ein berechtigtes Interesse an der gerichtlichen Überprüfung eines bestimmten Sachverhalts haben muss. In einem Verfahren kann also nur derjenige klagen, der ein tatsächliches Anliegen und einen rechtlichen Grund vorbringen kann. Beispielsweise kann ein Eigentümer einer Eigentumswohnung nur dann eine Klage auf Rückbau unerlaubter baulicher Veränderungen einreichen, wenn er konkret betroffen ist und eine klare Beeinträchtigung seiner Rechte nachweisen kann.
• Beschlussanfechtung: Eine Beschlussanfechtung ist das Recht eines Mitglieds einer Gemeinschaft, gegen einen gefassten Beschluss vorzugehen. Insbesondere in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) kann ein Eigentümer einen Beschluss, den die Mehrheit der Eigentümer getroffen haben, gerichtlich anfechten, wenn er der Ansicht ist, dass dieser rechtswidrig ist oder benachteiligend wirkt. Ein Beispiel wäre, wenn die WEG beschließt, Baumaßnahmen durchzuführen, die nicht ordnungsgemäß beschlossen wurden.
• Beschlussersetzungsklage: Diese spezielle Klageform ermöglicht es einem Wohnungseigentümer, einen ungültigen Beschluss der Eigentümerversammlung durch eine gerichtliche Entscheidung ersetzen zu lassen. Wenn die Eigentümergemeinschaft nicht im Sinne der gesetzlichen Vorgaben handelt, kann ein Eigentümer durch diese Klage den gefassten Beschluss korrigieren lassen. Angenommen, die Mehrheit der Eigentümer lehnt den Rückbau einer ungenehmigten baulichen Veränderung ab – mit der Beschlussersetzungsklage könnte ein einzelner Eigentümer versuchen, gerichtlich eine Anweisung zum Rückbau zu erwirken.
• gemeinschaftliches Eigentum: Gemeinschaftliches Eigentum umfasst alle Teile eines Gebäudes und des Grundstücks, die nicht in Sondereigentum stehen und daher allen Wohnungseigentümern gemeinsam gehören. Dazu gehören beispielsweise Treppenhäuser, Fassaden und das Dach. Wenn bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum vorgenommen werden sollen, ist in der Regel die Zustimmung aller oder zumindest der Mehrheit der Eigentümer erforderlich.
• ordnungsgemäße Verwaltung: Die ordnungsgemäße Verwaltung bezieht sich auf die Pflicht der Wohnungseigentümergemeinschaft, das gemeinschaftliche Eigentum und die Interessen der Eigentümer entsprechend der gesetzlichen Vorgaben und der Gemeinschaftsordnung zu verwalten. Bei Entscheidungen muss die WEG stets das Wohl der Gesamtheit der Eigentümer im Blick haben und nicht nur das Interesse Einzelner. Beispiel: Die Verwaltung muss sicherstellen, dass notwendige Reparaturen durchgeführt werden und Vorschriften wie der Brandschutz eingehalten werden.
• Verjährungsfrist: Die Verjährungsfrist ist der Zeitraum, innerhalb dessen ein Anspruch geltend gemacht werden kann. Nach Ablauf dieser Frist kann der Anspruch nicht mehr durchgesetzt werden. Im Zusammenhang mit baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum muss also geprüft werden, ob die Zeit, innerhalb der man einen Rückbau oder andere Ansprüche durchsetzen könnte, bereits verstrichen ist. Zum Beispiel kann der Anspruch auf Beseitigung einer ungenehmigten Baumaßnahme verjähren, wenn er nicht innerhalb der festgelegten Frist vorgebracht wird.

Wichtige Rechtsgrundlagen

• § 14 WEG (Wohnungseigentumsgesetz): Dieser Paragraph befasst sich mit den Rechten und Pflichten der Wohnungseigentümer im Zusammenhang mit dem gemeinschaftlichen Eigentum. Er regelt insbesondere die Möglichkeiten, bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum vorzunehmen, die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer einzuholen und ggf. einen entsprechenden Beschluss in der Eigentümerversammlung zu fassen. Im vorliegenden Fall geht es um die bauliche Veränderung im Badezimmer, die den Eigentümer der Nachbarwohnung vorgenommen hat. Diese Veränderung greift in das gemeinschaftliche Eigentum ein, da die Trennwand zwischen den beiden Wohnungen zum gemeinschaftlichen Eigentum gehört. Daher ist hier das Wohnungseigentumsgesetz und insbesondere § 14 relevant.
• § 22 WEG: Dieser Paragraph regelt die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer hinsichtlich des Sondereigentums. Er legt fest, welche Veränderungen am Sondereigentum zulässig sind und welche nicht. Auch hier spielt die Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums eine Rolle. Im vorliegenden Fall ist die Ablagenische, die in die Trennwand eingebaut wurde, zwar Teil des Sondereigentums des Nachbarn. Doch liegt die Trennwand selbst im gemeinschaftlichen Eigentum. Daher sind beide Paragraphen – § 14 und auch § 22 WEG – im vorliegenden Fall relevant.
• § 16 WEG: Dieser Paragraph befasst sich mit dem Verfahren zur Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung. Er legt fest, welche Mehrheiten für bestimmte Beschlüsse erforderlich sind und welche Rechte den einzelnen Wohnungseigentümern zustehen. Im vorliegenden Fall hat die Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit beschlossen, dass die WEG gegen den ungenehmigten Zustand vorgehen soll. Dieser Beschluss ist wichtig, da er die Grundlage für das weitere Vorgehen der WEG bildet.
• § 55 WEG: Dieser Paragraph befasst sich mit der Anfechtung von Beschlüssen der Wohnungseigentümerversammlung. Er legt die Voraussetzungen fest, unter denen ein Beschluss angegriffen werden kann und welche Rechtsfolgen die Anfechtung hat. Im vorliegenden Fall könnte die Klägerin den Beschluss der Eigentümerversammlung anfechten, wenn sie der Meinung ist, dass er rechtswidrig ist.
• § 904 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch): Dieser Paragraph stellt den Grundsatz der erforderlichen Duldung von Veränderungen im Sondereigentum fest, sofern diese nicht unverhältnismäßig sind. Im vorliegenden Fall ist die Klägerin verpflichtet, die Veränderung ihrer Nachbarwohnung in Form der Ablagenische zu dulden, solange diese nicht unverhältnismäßige Nachteile für ihr Sondereigentum oder den Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums darstellt.

Das vorliegende Urteil

AG München – Az.: 1295 C 19815/23 WEG – Urteil vom 17.05.2024

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