WEG: Abrechnung der Untergemeinschaft

AG Saarbrücken, Az.: 121 C 413/09, Urteil vom 03.03.2011

1. Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 04. November 2009 zu Tagesordnungspunkt 6 (Entlastung des Verwalters) und Tagesordnungspunkt 8 (Entlastung des Verwaltungsbeirates) wird für ungültig erklärt.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

4. Der Streitwert wird auf 4.275,00 € festgesetzt.

Tatbestand

Der Kläger ficht verschiedene Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 04. November 2009 an.

Der Kläger ist Miteigentümer der Eigentümergemeinschaft … hier der Teilgemeinschaft G. Die Eigentümergemeinschaft … besteht aus mehreren Untergemeinschaften und zwei Garageneinheiten, die nach der Teilungserklärung wirtschaftlich unabhängig voneinander verwaltet und bewirtschaftet werden sollen.

In der Eigentümerversammlung vom 04. November 2009 wurden unter anderem die Gesamt- und Einzeljahresabrechnungen 2008 für die Teilgemeinschaft G beschlossen.

WEG: Abrechnung der Untergemeinschaft

Foto: sukiyaki/Bigstock

Der Kläger ist der Auffassung, dass die Jahresabrechnung nicht ordnungsgemäß erstellt sei, sondern verschiedene Mängel enthalte. So fehle in der Abrechnung eine Zahlung an die Hausmeisterin P vom 14. Mai 2008 in Höhe von 1.146,67 €. Darüber hinaus habe die Hausmeisterin P eigenmächtig an die Müllabfuhr 50,– € an Weihnachtsgeld verauslagt, wozu keine Berechtigung bestehe. Die Positionen Hausmeister, Hausreinigung und Lohnnebenkosten seien weit überhöht. Hinsichtlich der Hausmeistertätigkeit sei mit Frau P am 10.12.1990 ein Arbeitsvertrag über ihre Hausmeistertätigkeit im Anwesen abgeschlossen worden. Hierin sei eine Entlohnung von 880,– DM brutto monatlich vorgesehen. Die nunmehr an die Hausmeisterin gezahlten Entgelte seien weit überhöht. Es bestehe darüber hinaus ein Arbeitsvertrag mit Herrn P. über die Hausreinigung vom 12.07.1990. Hierin sei eine monatliche Entlohnung von 350,– DM vorgesehen. Auch insoweit sei in der Abrechnung überhöhte Beträge eingesetzt worden, die nicht gerechtfertigt seien. Darüber hinaus habe die Hausmeisterin eine monatliche Telefonkostenpauschale von 13,80 € sowie ein Weihnachtsgeld in Höhe von 398,80 € erhalten und für die Hausreinigungstätigkeit sei ein Weihnachtsgeld von 300,– € ausgezahlt worden. Diese Zahlungen seien nicht gerechtfertigt. Hinsichtlich der Position Reinigungsmaterial ist der Kläger der Auffassung, dass die gegenüber dem Vorjahr in Höhe von 125,57 € auf 399,45 € gestiegenen Kosten für Reinigungsbedarf nicht nachvollziehbar und überhöht seien.

Zur Position Außenanlage fehle der Teilgemeinschaft die Beschlusskompetenz. Hierin enthalten seien Abrechnungspositionen, die die Gesamtwohnungseigentümergemeinschaft D betreffe. Gleichwohl sei die Position „D“ in den jeweiligen Abrechnungen enthalten und Bestandteil des ermittelten Saldos, was unzulässig sei. Die in der Abrechnung eingestellte Position Instandhaltungsrücklage -Firma J. Austausch eines Absperrpfostens- in Höhe von 350,69 € betreffe ebenfalls die Position D. Die Hausmeisterin Frau P habe im Jahre 2006 die Pfosten eigenmächtig angeschafft und sei deshalb auch für die Folgekosten verantwortlich.

In der Eigentümerversammlung wurde außerdem unter Tagesordnungspunkt 5 der Beschluss über die Genehmigung der Gesamt- und Einzelwirtschaftspläne für das Jahr 2010 angenommen.

Hierzu meint der Kläger, dass in der Position Außenanlage ein Betrag von 300,– € enthalten sei, der die Gesamtwohnungseigentümergemeinschaft betreffe und nicht der Beschlusskompetenz der Teilgemeinschaft unterfalle.

In der Eigentümerversammlung wurde unter Tagesordnungspunkt 6 die Entlastung des Verwalters mehrheitlich beschlossen.

Unter Tagesordnungspunkt 7 folgte die Entlastung des Verwaltungsbeirates für das Jahr 2007 und unter Tagesordnungspunkt 8 wurde die Entlastung des Verwaltungsbeirates ohne ausdrückliche zeitliche Einschränkung mehrheitlich angenommen.

Der Kläger ist der Auffassung, dass der Verwaltungsbeirat seine Pflicht zur Prüfung der Abrechnungen verletzt habe und deshalb keine Entlastung erteilt werden dürfe.

Unter Tagesordnungspunkt 15 wurde mehrheitlich der Beschluss gefasst, die Neubepflanzung der Kübel im Eingangsbereich durch die Firma J zum Preis von 1.500,– € bis 2.000 € vorzunehmen.

Der Kläger ist hier der Auffassung, dass es sich hier um die erfolgte Umgestaltung des Hauseingangsbereiches der G handele. Dieser Bereich sei komplett umgestaltet worden, so dass eine bauliche Veränderung vorliege. Hierzu sei die Zustimmung aller Beeinträchtigten erforderlich, die jedoch nicht vorliege. Zudem handele es sich um eine Angelegenheit der Gesamtwohnungseigentümergemeinschaft, sodass die Teilgemeinschaft keine Beschlusskompetenz habe.

Der Kläger beantragt, folgende in der Wohnungseigentümerversammlung am 04. November 2009 gefassten Beschlüsse für ungültig zu erklären:

1. von der zu TOP 4 genehmigten Gesamt- und Einzeljahresabrechnung für 2008 von der Einzelabrechnung

a. die Position Müllabfuhr, 50,00 €;

b. die Position Hausmeister,

c. die Position Hausreinigung,

d. die Position Lohnnebenkosten,

e. die Position Reinigungsmaterial,

f. die Position Außenanlage,

g. die Position Instandhaltungsrücklage,

Firma J Austausch eines Absperrpfostens, 350,69 €;

2. zu TOP 5 über die Genehmigung der Gesamt- und der Einzelwirtschaftspläne für das Jahr 2010,

a. die Position Außenanlage, 300,00 €;

3. zu TOP 6 über die Entlastung der Verwalters;

4. zu TOP 7 und TOP 8 über die Entlastung des Verwaltungsbeirates;

5. zu TOP 15 über die Neubepflanzung der Kübel im Eingangsbereich.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Sie geben an, bei der Zahlung in Höhe von 1.146,67 Euro an die Miteigentümerin P handele es sich um die Erstattung einer Sonderumlage durch eine Verbuchung auf deren Hausgeldkonto. Es sei keine Ausgabe vorgenommen worden, so dass eine Aufnahme in die Abrechnung nicht erfolgt sei. Die Darstellung dieser Umbuchung ergebe sich aus der Anlage der Abrechnung „Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben vom 01.01.2008 bis 31.12.2008“ unter der Position Direktbelastungen.

Die Zahlung von 50 € Trinkgeld an die Mitarbeiter der Müllabfuhr stelle einen alten Brauch dar und sei zulässig gewesen.

Die Zahlungen für die Hausmeistertätigkeiten und Hausreinigungstätigkeiten seien fortgeführt worden in der Höhe, wie sie in der Vergangenheit vom Vorverwalter gezahlt worden seien. Die Veränderungen und Erhöhungen der Zahlungen der letzten Jahre beruhten auf Veränderungen der Lohnsteuerklassen und der Erhöhung der Versicherungsbeiträge bzw. Lohnsteuern. Zahlungen von Weihnachtsgeld an die Hausmeister und Hausreinigungskräfte seien bereits in der Vergangenheit von der Vorverwaltung so gehandhabt worden, so dass ein Anspruch aufgrund entsprechender Übung weiter bestünde. Die in den Einzelabrechnungen der jeweiligen Untergemeinschaften enthaltene Position „D“ sei in der Gesamteigentümerversammlung „D beschlossen und als Festbetrag in die jeweiligen Abrechnungen aufgenommen worden. Ausdrücklich sei die Beschlussfassung in den Untergemeinschaften nicht auf diese Position erstreckt worden.

Die Position „Arbeiten an der Außenanlage“ durch die Firma J betreffe nicht die Eigentümergemeinschaft „D“, sondern den Eingangsbereich zum Hauseingang G, so dass sich auch hieraus die Zuständigkeit der Untergemeinschaft ergebe. Entsprechendes gelte für die Beschlussfassung über die Bepflanzung der Kübel im Eingangsbereich der G. Hier sei die Zuständigkeit der Untergemeinschaft und nicht der Gesamtgemeinschaft „D betroffen. Eine Umgestaltung des Hauseingangsbereiches sei mit dieser Beschlussfassung nicht verfolgt worden, so dass eine bauliche Veränderung nicht vorliege.

Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist nur teilweise begründet, im Übrigen unbegründet. Es waren nur die Beschlüsse über die Entlastung des Verwalters (Tagesordnungspunkt 6) und des Verwaltungsbeirates (Tagesordnungspunkt 8) aufzuheben, da diese nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprachen, §§ 21, 28, 27, 29 WEG. Im Übrigen waren die Beschlüsse nicht für ungültig zu erklären, denn sie entsprachen ordnungsgemäßer Verwaltung.

1.

Die Anfechtungsklage wurde form- und fristgerecht innerhalb der Monatsfrist nach § 46 WEG erhoben. Die Eigentümerversammlung fand am 04.11.2009 statt, die Anfechtungsklage ging per Fax am 04.12.2009 bei Gericht ein. Die Zahlungsaufforderung erreichte die Klägerseite am 15.12.2009, der Vorschuss ging fristgerecht binnen zwei Wochen, am 28.12.2009 bei Gericht ein. Die sodann erfolgte Zustellung der Anfechtungsklage war danach noch rechtzeitig gemäß den § 46 WEG, §§ 253, 167 ZPO.

2.

Die Auslegung des Klageantrages muss zwingend auf die Summe aller Einzelabrechnungen hinsichtlich der einzelnen angegriffenen Positionen bezogen werden. Die Jahresabrechnung besteht zwingend aus der Gesamtabrechnung und allen Einzelabrechnungen der Eigentümer (Merle in: Bärmann, WEG-Kommentar, 11. Aufl., § 28 RN 106 f). Die erfolgreiche Rüge einer Position in nur einer Einzelabrechnung führt zwingend zur Abänderung der Gesamtabrechnung bzw. im Falle fehlerhafter Verteilung der Kosten unter den Eigentümern zur Änderung aller Einzelabrechnungen.

Die Beschlussfassung über die Annahme der Jahresgesamtabrechnung und der Einzelabrechnungen 2008 unter Tagesordnungspunkt 4 entsprach ordnungsgemäßer Verwaltung und war deshalb nicht aufzuheben.

2.1

Gemäß § 28 Abs. 5 WEG obliegt der Eigentümerversammlung die Beschlusskompetenz über die Annahme der Jahresabrechnung. Es ist gerichtsbekannt, dass in der Teilungserklärung der hier streitgegenständlichen Eigentümergemeinschaft „D, zu der mehrere Häuser gehören, diese Häuser nach Teil III § 2 der Teilungserklärung als wirtschaftliche Einheiten gelten und so verwaltet werden sollen. Danach sollen in der Mehrhausanlage „D“ die jeweiligen einzelnen Häuser als wirtschaftliche Einheiten verwaltet werden, die das Gesamtanwesen „… betreffenden Entscheidungen sind aber der Gesamteigentümerversammlung vorbehalten.

Zur wirtschaftlich selbstständigen Verwaltung der Teilgemeinschaften gehört es, dass sie befugt sind, über die sie betreffende Jahresabrechnung selbst zu entscheiden. Der Teilgemeinschaft obliegt deshalb die Beschlusskompetenz über die Jahresabrechnung hinsichtlich all derjenigen Einnahmen und Ausgaben, die unter wirtschaftlichen Aspekten nur sie selbst betreffen. Eine darüber hinausgehende Beschlusskompetenz kommt der Teilgemeinschaft nicht zu, dies obliegt der Gesamteigentümergemeinschaft (allgemein hierzu: BayObLG, ZMR 2004, 598; OLG Köln, WuM 1990, 613). Insoweit bestehen hier keine Bedenken an der Beschlusskompetenz der Teilgemeinschaft G.

Die Position in der Abrechnung „Kosten D“ in Höhe eines Gesamtbetrages von 19.778,02 € und eines Betrages von 218,91 € zulasten des Klägers betrifft die Gesamtgemeinschaft „D“. Ausweislich des Protokolls haben die Wohnungseigentümer der Teilgemeinschaft G unter Tagesordnungspunkt 4 über diese Position keinen Beschluss gefasst. Dies ergibt sich aus der ausdrücklichen Protokollierung des Beschlusses, was der Kläger auch nicht ausdrücklich in Abrede gestellt hat. Diese Position ist als Festbetrag in die jeweiligen Einzelabrechnungen aufgenommen worden. Bestätigt wird dies aus aus der Angabe des Verteilerschlüssels. Es handelt sich um den Verteilerschlüssel der Gesamteigentümergemeinschaft „D“ und nicht um denjenigen der Teilgemeinschaft. Der in die Abrechnung eingestellte Festbetrag für den Kläger in Höhe von 218,91 € ist deshalb erkennbar nicht von der Beschlussfassung der Teilgemeinschaft erfasst worden.

Zutreffenderweise muss er jedoch rechnerisch im Saldo berücksichtigt werden. Denn alle Miteigentümer sind sowohl Miteigentümer der Gesamtgemeinschaft als auch zugleich der jeweiligen sie betreffenden Teilgemeinschaft. Aus der Summe der jeweils erforderlichen Abrechnungen der Teilgemeinschaften und des Betrages aus der Gesamtabrechnung ergibt sich die Gesamtsaldierung für jeden einzelnen Miteigentümer. Tatsächlich errechnet sich damit für den Kläger ein Gesamtausgabenbetrag von 1.528,56 €, der sowohl zum Teil auf die Gesamtabrechnung „D“ als auch auf die Abrechnung der Teilgemeinschaft G zurückzuführen ist. Dies ist aus den dargelegten Gründen einerseits rechtlich zu trennen, wie geschehen, andererseits aber als einheitliche Wohngeldschuld in der den Wohnungseigentümer betreffenden Einzelabrechnung darzustellen.

Die Abrechnung weist deshalb zu Recht aus Gründen der besseren Übersichtlichkeit und Nachvollziehbarkeit die hier beschlossene Zwischensumme betreffend G als Untergemeinschaft aus und den aufgrund der Beschlussfassung in der Gesamtgemeinschaft bestimmten Festbetrag betreffend die Gesamtgemeinschaft „D“.

2.2

Es besteht eine Beschlusskompetenz der Teilgemeinschaft hinsichtlich der Position „Instandhaltungsrücklage“ betreffend eine Ausgabe von 350,69 € für die Firma J für den Austausch eines Absperrpfostens.

Nach den vom Kläger selbst vorgelegten Fotos (Blatt 82 der Akten) ist abzuleiten, dass die Aufwendungen für den Austausch eines Absperrpfostens zu Recht der Teileigentümergemeinschaft G zugeordnet wurden. Nach Teil III § 2 der gerichtsbekannten Teilungserklärung ist die wirtschaftliche Selbstständigkeit der einzelnen Wohnblöcke allgemein umschrieben und soll diejenigen Angelegenheiten erfassen, „die nur einen einzelnen Wohnblock betreffen“. Es stellt sich dabei die tatsächliche Abgrenzungsfrage, ob die einen einzelnen Wohnblock betreffenden Angelegenheiten nur das Gebäude dieses Wohnblockes betreffen oder auch die unmittelbar angrenzende Außenanlage. Das mit der Regelung der Teilungserklärung verfolgte Ziel ist es, den einzelnen Wohnblöcken hinsichtlich der Gestaltung einen gewissen Spielraum zuzubilligen. Zur selbständigen und dem eigenen Ermessen obliegenden Gestaltung gehört aber nicht nur das Gebäude selbst, sondern auch die unmittelbare Umgebung. Das Interesse der Miteigentümer eines Gebäudes ist auch auf die Gestaltung des unmittelbaren Zugangsbereichs zum eigenen Wohnblock und das direkt angrenzende Gelände gerichtet. Denn die Wahrnehmung eines Gebäudes wird nicht nur durch die Gestaltung seiner Fassade bestimmt, sondern auch durch die unmittelbare Umgebung. So ist aus der Formulierung, „Angelegenheiten, die nur einen einzelnen Wohnblock betreffen“ abzuleiten, dass auch der unmittelbare Eingangsbereich und die unmittelbar optisch zugehörige Gartenanlage nur den jeweiligen Wohnblock betreffen soll und nicht die übrigen Wohnungseigentümer der gesamten WEG.

Deshalb ist die Beschlusskompetenz der Teileigentümergemeinschaft gegeben und es wurde in der Abrechnung zu Recht die Finanzierung des Austauschs eines Absperrpfostens im Eingangsbereich zur Teilgemeinschaft G auch nur dieser zugeordnet und deren Instandhaltungsrücklage entnommen.

2.3

Die Jahresgesamt- und Einzelabrechnung entspricht auch im Übrigen den an sie gestellten Anforderungen gemäß § 28 WEG.

Nach der in Rechtsprechung und Literatur überwiegend angenommenen Begriffsdefinition handelt es sich bei der Jahresabrechnung um eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung sämtlicher tatsächlicher Einnahmen und Ausgaben für das betreffende Wirtschaftsjahr (BayObLG, NJW-RR 2006, 20; Merle in: Bärmann, a. a. O. § 28 RN 67). Diesen Anforderungen entspricht die vorliegende Abrechnung.

Die Zahlung an die Miteigentümerin P vom 14.05.2008 in Höhe von 1.146,67 Euro stellt eine interne Verbuchung und keine Auszahlung der Teilgemeinschaft an die Miteigentümerin dar. Eine Aufnahme der Position in den Ausgaben der Abrechnung musste deshalb nicht erfolgen.

Die Rügen des Klägers hinsichtlich der Einzelnen von ihm angegriffenen Positionen „Müllabfuhr, Hausmeister, Hausreinigung, Lohnnebenkosten, Reinigungsmaterial, Außenanlage, Instandhaltungsrücklage“ betreffen die von ihm nicht für gegeben gehaltene Berechtigung der vorgenommenen Ausgaben. Er hat nicht angegeben oder behauptet, dass diese Zahlungen im Abrechnungsjahr 2008 nicht tatsächlich geflossen seien. Die Abrechnung muss aber sämtliche Einnahmen und Ausgaben des abzurechnenden Wirtschaftsjahres enthalten, unabhängig von ihrer inhaltlichen Berechtigung (BayObLG, NZM 2002, 531; Bub in: Staudinger, § 28 WEG RN 335).

Die Jahresabrechnung war deshalb nicht aufzuheben, denn sie enthält zu Recht sämtliche unstreitig erfolgten Auszahlungen des betreffenden Wirtschaftsjahres.

3.

Der Beschluss der Eigentümerversammlung unter Tagesordnungspunkt 6 über die Entlastung des Verwalters war aufzuheben, denn sie entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung gemäß den §§ 21, 28 WEG.

Die Entlastung beinhaltet ein negatives Schuldanerkenntnis im Sinne des § 397 Abs. 2 BGB. Sie besteht zum einen in der Billigung der Geschäftsführung und andererseits im Verzicht auf die Geltendmachung von Schadenersatzansprüchen gegenüber dem Verwalter sowie in der Kundgabe des Vertrauens für künftige Verwaltertätigkeiten (BGHZ 156, 19).

Vorliegend ist die Entlastung des Verwalters deshalb aufzuheben, weil nicht auszuschließen ist, dass sich aus mangelnder Berechtigung der zum Teil vorgenommenen Zahlungen Ansprüche gegen den Verwalter ergeben können.

3.1

Es steht nicht sicher fest, dass die tatsächlich aufgewendeten Zahlungen für die Entgelte der Hausmeister und Hausreinigungskräfte, der Lohnnebenkosten sowie der Telefonpauschalen und Weihnachtsgelder in vorgenommener Höhe tatsächlich berechtigt sind. Ursprünglich wurden am 10.12.1990 bzw. am 12.07.1990 Arbeitsverträge mit Frau P für Hausmeistertätigkeiten und Herrn P für Hausreinigungsarbeiten abgeschlossen. Der Vertrag mit Frau P. wies eine monatliche Entlohnung in Höhe von 880 DM brutto aus, das Entgelt für Herrn P für die Hausreinigungstätigkeit sollte sich auf monatlich 350 Euro belaufen. Unstreitig werden inzwischen höhere Entgelte, Lohnnebenkosten und weitere Zuwendungen an Hausmeister und Hausreinigungskräfte gezahlt. Eine ausdrückliche Beschlussfassung der Wohnungseigentümerversammlung darüber, ob die Entgelte angehoben und um Pauschalen oder Weihnachtsgeld erweitert werden sollen oder nicht, ist nicht erfolgt. Ob sich inzwischen durch jahrelange Übung ein Anspruch der Mitarbeiter für den Hausmeisterdienst und den Hausreinigungsdienst ergibt, kann anhand der im vorliegenden Prozess vorgetragenen Tatsachen nicht geklärt werden. Aufgrund der fehlenden konkreten Beschlussfassung der Wohnungseigentümer zur Frage der Entlohnung der Mitarbeiter kann nicht sicher ausgeschlossen werden, dass sich Regressansprüche ergeben. Aus diesem Grunde war die Entlastung des Verwalters im Hinblick auf diese ungeklärte Frage aufzuheben.

3.2

Die weiteren vom Kläger vorgebrachten Rügen rechtfertigten dagegen nicht die Aufhebung der Entlastung. Eine Zahlung eines Trinkgeldes von 50 € an Mitarbeiter der Müllabfuhr ohne einen ausdrücklichen Beschluss der Wohnungseigentümer rechtfertigt dagegen keinen Anspruch gegenüber dem Verwalter. Nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG obliegt es dem Verwalter, diejenigen Maßnahmen zu treffen, die für eine ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich sind. Zudem ist er nach § 27 Abs. 1 Nr. 5 WEG berechtigt, Leistungen zu bewirken, die mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen. Als sozialadäquate Honorierung der Dienstleistungen der Mitarbeiter der Müllabfuhr ist in Höhe von 50 € ein Betrag nicht überschritten, der von der Befugnis des Verwalters gedeckt ist. Zudem ist zu berücksichtigen, dass der Kläger nur in Höhe von 0,47 € an dieser Position beteiligt ist, so dass im Hinblick auf diesen Kleinstbetrag die Aufhebung des Beschlusses ohnehin nicht gerechtfertigt wäre (Merle in: Bärmann, a. a. O. § 28 RN 122).

3.3

Die Entlastung des Verwalters war nicht im Hinblick auf die Rückbuchung überzahlter Sonderumlagen an die Miteigentümerin P aufzuheben. Anhaltspunkte dafür, dass diese Umbuchung unzulässig war oder einen Anspruch gegen den Verwalter begründete, sind nicht dargelegt oder ersichtlich.

3.4

Die Entlastung des Verwalters ist auch nicht deshalb aufzuheben, weil gegenüber dem Vorjahr ein höherer Betrag für den Erwerb von Reinigungsmaterial im Abrechnungsjahr 2008 angefallen ist. Ein nur kurzfristiger Vergleich der Aufwendungen des Vorjahres mit denjenigen im abzurechnenden Jahr rechtfertigt nicht die Annahme, dass hier verschwenderisch mit Geldern der Eigentümer umgegangen wurde und der Verwalter dies nicht kontrollierte. Hierzu wäre jedenfalls von Klägerseite ein längerfristiger Vergleich vorzunehmen und weitere Darlegungen erforderlich.

3.5

Hinsichtlich der vom Kläger gerügten Aufwendungen für den Austausch eines Pfostens im Außenbereich ergeben sich ebenfalls keine Anhaltspunkte für die Aufhebung der Entlastung des Verwalters. Die Darlegung des Klägers, dass im Jahre 2006 die Miteigentümerin P eigenmächtig einen Absperrpfosten erworben hätte und nunmehr auch die Folgekosten zu tragen hätte, war nach entsprechendem Hinweis nicht näher erläutert oder nachvollziehbar dargelegt worden. Der Angabe der Beklagten, dass der Austausch des Absperrpfostens erforderlich gewesen sei, um die Absperrfunktion aufrecht zu erhalten, ist der Kläger nicht entgegen getreten und hat seine Behauptung nicht dargelegt und unter geeigneten Beweis gestellt.

4.

Aus den bereits dargelegten Gründen war der Beschluss über die Entlastung des Verwaltungsbeirates unter Tagesordnungspunkt 8 aufzuheben gemäß den §§ 21, 29, 28 WEG.

Der Verwaltungsbeirat ist gemäß § 29 WEG dazu berufen, den Verwalter bei der Ausführung seiner Tätigkeit zu unterstützen. Insbesondere ist der Verwaltungsbeirat nach § 29 Abs. 3 WEG in die Prüfung der Abrechnung eingebunden. Ist nicht auszuschließen, dass hierbei Pflichten verletzt wurden, so scheidet auch insoweit eine Entlastung des Verwaltungsbeirates gemäß § 397 BGB aus. Insoweit gelten die gleichen Anforderungen wie sie bereits hinsichtlich der Entlastung des Verwalters dargelegt wurden.

5.

Der Beschluss unter Tagesordnungspunkt 5 über die Annahme des Wirtschaftsplanes 2010 war nicht aufzuheben, denn er entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung nach § 28 WEG.

Der Wirtschaftsplan soll nach § 28 WEG die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben im Kalenderjahr und die sich hieraus ergebenden Hausgelder eines jeden Wohnungseigentümers unter Anwendung des geltenden Verteilerschlüssels enthalten (BGHZ 131, 228). Der vorliegende Wirtschaftsplan entspricht diesen Anforderungen.

Der Kläger hat keine nachvollziehbaren und plausiblen Einwendungen gegen den Wirtschaftsplan vorgebracht.

Die Rüge hinsichtlich der Position „Außenanlage“ in Höhe von 300 € ist vom Verwalter zu Recht als geschätzte Ausgabenposition zur Finanzierung von Aufwendungen im unmittelbaren Umfeld des Wohnblockes G in den Wirtschaftsplan aufgenommen worden. Wie bereits dargelegt worden ist, erstreckt sich die Beschlusskompetenz der Teileigentümergemeinschaft G auch auf diejenigen Bereiche, die wirtschaftlich unmittelbar mit dem Wohnblock G in Zusammenhang stehen. Dies betrifft auch die unmittelbar angrenzenden Außenanlagen. Der Kläger hat keine Anhaltspunkte dafür vorgebracht, dass diese Position Aufwendungen erfassen soll, die die entfernter liegenden und deshalb die „D“ insgesamt betreffenden Außenanlagen erfassen soll.

6.

Der Beschluss über die Entlastung des Verwaltungsbeirates hinsichtlich des Abrechnungsjahres 2007 unter Tagesordnungspunkt 7 war nicht aufzuheben gemäß §§ 21, 29 WEG.

Der Kläger hat nicht dargelegt, aus welchen Gründen die Entlastung des Verwaltungsbeirates für das Abrechnungsjahr 2007 zu Unrecht erfolgt sein soll. Er ist insoweit seiner Darlegungslast nicht nachgekommen. Anhaltspunkte dafür, dass die Entlastung zu Unrecht erfolgt ist, ergeben sich vorliegend deshalb nicht.

7.

Der Beschluss über die Neubepflanzung der Kübel im Eingangsbereich unter Tagesordnungspunkt 15 war ebenfalls nicht aufzuheben, denn er entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung nach § 21 WEG.

Der Kläger hat hier verschiedene Rügen vorgebracht. Zunächst meinte er, dass es sich um eine bauliche Veränderung handele, weil durch die Umgestaltung des Hauseingangsbereiches des Anwesens G eine bauliche Veränderung vorgelegen habe. Es seien Bäume und Sträucher entfernt worden und stattdessen Randsteine eingebracht worden. Später hat er dann gerügt, dass die völlige Umgestaltung des Hauseingangsbereiches darin bestehe, dass eine erstmalige Bepflanzung der vor einigen Jahren eingebrachten Pflanzringe vorliege. Im nachgelassenem Schriftsatz hat der Kläger angegeben, dass die Aufstellung der Pflanzkübel bereits in der Vergangenheit erfolgt sei. Vorliegend soll es nach den letzten Angaben des Klägers in Übereinstimmung mit der Protokollierung des Beschlusses nur um die Neubepflanzung, das heißt erstmalige Bepflanzung der Kübel im Eingangsbereich gehen. Diese Beschlussfassung entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung und war auch mehrheitlich nach § 21 WEG möglich. Es liegt nämlich nicht, wie der Kläger meint, eine bauliche Veränderung vor bei der erstmaligen Bepflanzung der Pflanzringe. Es kann offen bleiben, ob die ursprüngliche Beseitigung von Pflanzen und das Einbringen von Pflanzringen eine bauliche Veränderung darstellte. Dies ist nicht Gegenstand der vorliegend angegriffenen Beschlussfassung. Nachdem die Vorarbeiten durch Einbringen der Pflanzringe vorgenommen worden ist, handelt es sich bei der Bepflanzung dieser Pflanzringe lediglich noch um eine Maßnahme üblicher Gartenpflege (allgemein hierzu: OLG Schleswig, WuM 2007, 587; Merle in: Bärmann aaO § 22 RN 58). Durch das Anbringen der Pflanzringe wurden gestalterische Maßnahmen im Hauseingangsbereich vorgenommen. Die Bepflanzung, auch die erstmalige Bepflanzung dieser Pflanzringe stellt dagegen lediglich eine gartenpflegerische Maßnahme dar, die bereits zuvor mit der Anlage dieser Pflanzringe vorbereitet war.

8.

De Kostentscheidung beruht auf § 92 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf den §§ 708 Nr. 11 und 711 ZPO.

Die Streitwertfestsetzung folgt aus § 49 a GKG. Der Streitwert der Anfechtung unter Ziffer 1. a-g wird auf das fünffache Interesse des Klägers an der Aufhebung der angegriffenen Positionen auf 4.060,00 € festgesetzt. Der Streitwert der Anfechtung unter Ziffer 2. wird auf 15,00 € festgesetzt. Der Streitwert der Anfechtung unter Ziffer 3. wird auf 50,00 € festgesetzt und unter Ziffer 4. wird 50,00 € (2 x auf 25,00 €) festgesetzt. Mangels konkreter Anhaltspunkte für einen Schadensersatzanspruch gegen den Verwalter oder den Verwaltungsbeirat war der Streitwert in geringer Höhe zu schätzen. Der Streitwert der Anfechtung unter Ziffer 5. wird auf das fünffache Interesse des Klägers (MEA von 2.000,00 €) auf 100,00 € festgesetzt.