AG Tempelhof-Kreuzberg, Az.: 7 C 161/15, Urteil vom 29.08.2016
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Kläger darf die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.
Tatbestand
Der Kläger ist seit dem 01.08.1976 Mieter einer 184,65 m² großen Wohnung in der B.-Straße, Vorderhaus, 1. OG links, … Be., bestehend aus fünf Zimmern, zwei Kammern, eine Küche, einem Bad und einer Toilette. Die Beklagten sind durch Eigentumserwerb vor mehr als 25 Jahren als Vermieter in das Mietverhältnis eingetreten. Die zuletzt zu zahlende Bruttowarmmiete betrug 1.110,58 EUR zuzüglich einer Vorauszahlung für die Thermenwartung in Höhe von 11,00 EUR, sowie eines Untermietzuschlags von 60,00 EUR.
1998 nahm der Kläger Herrn K. als Untermieter auf.
Mit Schreiben vom 17.12.2002 teilten die Beklagten dem Kläger unter anderem mit, dass etwaige Untermieterlaubnisse nur hinsichtlich der jeweils darin genannten Person gelten und eine Genehmigung für jede neue Überlassung zwingend erforderlich sei.
Mit Schreiben vom 02.04.2004 versprach der Kläger ausdrücklich, künftig die Wohnung nicht mehr gewerblich an Gäste zu überlassen.
2004 erwogen die Beklagten eine Überlassung eines Teils der Wohnung an Herrn K. zu gestatten, hatten diese aber unter die Bedingung gestellt, dass eine polizeiliche Anmeldung des Herrn K. erfolgte und diese ihnen bis zum 15.10.2004 nachzuweisen werde.
Der Kläger erklärte mit Schreiben vom 16.06.2005 auf Aufforderung der Beklagten, er unterhalte keine Beherbergungsbetrieb in der Wohnung, die Wohnung werde ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt und es wohne nur Herr K. bei ihm.
2005 überließ der Kläger Teile der Wohnung an Frau T. Die Beklagten hatten einer Teilüberlassung der Wohnung an Frau T. unter der Bedingung zugestimmt, dass ihnen bis zum 15.01.2006 deren Anmeldung beim Einwohnermeldeamt nachgewiesen werde.
Mit Schreiben vom 28.11.2009 teilte der Kläger den Beklagten mit, dass sich neben Herrn K. auch seine drei erwachsenen Kinder in der Wohnung aufhielten.
In den Jahren 2012, 2013 und 2014 bot der Beklagte Zimmer über die Internetseite „a.com“ an und vermietete an Touristen. Mit Schreiben vom 12.05.2014 forderten die Beklagten den Kläger auf, die Untervermietung an Touristen sofort, spätestens aber zum 21.05.2014 einzustellen und kündigten für den Fall der Zuwiderhandlung eine außerordentliche, fristlose Kündigung an.
Während der Mietzeit hatten die Beklagten den Kläger mehrfach schriftlich darauf hingewiesen, dass er vor jeder Überlassung von Wohnungsteilen an Dritte eine Untervermietgenehmigung einholen müsse
Mit Schreiben vom 12.11.2014 erklärten die Beklagten die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses mit der Begründung, der Kläger missbrauche die Wohnung als Herberge, in dem er einzelne Zimmer tageweise als Gästezimmer im Internet anbiete und vermiete. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf das Schreiben vom 12.11.2014 (Anlage B-8, Blatt 76 der Akte) Bezug genommen.
Mit Schreiben vom 03.02.2015 bat der Kläger die Hausverwaltung des Beklagten um die Erteilung einer Untermieterlaubnis für die Herren Ch. und Rei. Mit Schreiben vom 27.02.2015 versagte die Hausverwaltung die Genehmigung, mit der Begründung, neben dem Kläger würden noch K., H., B. und Raf wohnen und habe noch eine Frau M. einziehen sollen. Mit Schreiben vom 28.02.2015 übersandte der Kläger den Beklagten Kopien der Personalausweise der Herren Rei. und C. und der Aufenthaltserlaubnis des Herrn C. Mit Schreiben vom 27.03.2015 erklärten die Beklagten, sie würden auch weiterhin keine Untervermietung gestatten, die eingereichten Unterlagen seien unzureichend und die Wohnung sei gekündigt worden.
Der Kläger stellte mündlich gegenüber dem Beklagten zu 2) klar, dass Rei. tatsächlich U.J.R. heiße und nur Rei. genannt werde.
In der Klageerwiderung vom 30.10.2015 erklärte die Beklagten erneut die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen unerlaubter Überlassung von Wohnungsteilen an Dritte.
Der Kläger behauptet, er verfüge über ein monatliches Einkommen von knapp 1.000,00 EUR und sei daher wirtschaftlich auf eine Untervermietung angewiesen. Nach einem Schlaganfall Ende Dezember 2011 sei er nur noch eingeschränkt bewegungsfähig und auf Hilfestellung im Haushalt angewiesen. Herr K. habe seit 1998 in der Wohnung gewohnt. Dessen polizeiliche Anmeldung habe er den Beklagten am 30.09.2004 übersandt. Die für Frau T. geforderten Unterlagen habe er am 13.01.2006 übersandt, die polizeiliche Anmeldung habe er später nachgereicht.
Außer Herrn K. existiere kein weiterer Untermieter und Herr K. bewohne inzwischen nur noch ein Zimmer. Frau T. habe die Wohnung lange vor Aufnahme dieses Rechtsstreits verlassen. Die Herren C. und Rei. hätten tatsächlich beabsichtigt, in die Wohnung als Untermieter einzuziehen. Sie hätten nicht zuletzt wegen der Dauer des Rechtsstreits das Interesse verloren.
Bei H., B. und Raf handele es sich um drei seiner sechs Kinder. Frau M. habe die Wohnung schon lange vor März 2015 verlassen. Seine Kinder hätten nur vorübergehend bei ihm gewohnt, während sie eine Wohnung gesucht hätten und hielten sich nicht mehr in der Wohnung auf. Nur seine fünfzehnjährige Tochter, H., übernachte gelegentlich in der Mädchenkammer. Er habe ständig eine Erlaubnis für die Untervermietung an mindestens zwei Personen gehabt. Er habe die Wohnung nach dem 21.05.2014 nicht mehr im Internet beworben und danach auch keine Zimmer dieser Wohnung an Touristen überlassen. Die Wohnung sei so eingerichtet, wie er es im Schriftsatz vom 07.12.2015 dort Seite 2f., Blatt 88f. der Akte) vorgetragen habe.
Der Kläger beantragt nachdem er den Rechtsstreit mit Schriftsätzen vom 29.04.2016 und 07.06.2016 (Blatt II, 17f. und II,47) für erledigt erklärt hat, zuletzt,
festzustellen, dass sich sein Antrag, die Beklagten zu verurteilen, der Untervermietung jeweils eines Raumes in der Wohnung B.-Straße, Vorderhaus, 1. OG linke, … Ber., an 1. C. und 2. Rei. zuzustimmen, in der Hauptsache erledigt hat.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Sie meinen, ein Anspruch des Klägers auf Erlaubniserteilung habe nicht bestanden, weil das Mietverhältnis beendet sei, der Kläger die Wohnung Jahrzehnte vertrags- und rechtswidrig als Beherbergungsbetrieb genutzt habe und die Untervermietung den Nachweis der gewerblichen Nutzung über lange Zeit erschwert habe. Die Untervermietungen in der Vergangenheit seien ohne Erlaubnis erfolgt, weil jeweils keine polizeiliche Anmeldung der Untermieter vorgelegt worden seien. Eine Untervermietung sei auch der vielfachen falschen Angaben des Klägers nicht zumutbar.
Sie tragen vor, der Kläger habe die Wohnung schon weit vor dem Jahr 2004 an verschiedene Dritte im Rahmen eines gewerblichen Beherbergungsbetriebes überlassen.
Herr K. habe nicht durchgehend in der Wohnung gewohnt, wie sich aus der Mitteilung des Klägers vom 13.09.2004 ergebe, wonach Herr K. wieder einziehen wolle.
Der Kläger habe die Wohnung auch nach Mai 2014 im Internet unter „www.a.de“, „I.de“, „W.-g.“, „www.ad.-na.de“ für Touristen beworben und an Touristen überlassen. Die Wohnungsbesichtigung am 09.09.2015 habe ergeben, dass sich in den fünf Zimmern neun Betten befunden hätten, kein Zimmer sei zum dauerhaften Wohnen eingerichtet und es habe sich der Eindruck ergeben, dass der Kläger da selbst nicht mehr wohne. Außerdem sei die Wohnung zumindest zum Teil wieder an Frau T. (der Name wird mal mit T., mal mit T. angegeben) überlassen worden, wie sich aus dem Klingelschild ergebe. Auch Rei (dessen Namen wird mal mit Rei, mal mit Rei. angegeben) habe bereits in der Wohnung gewohnt.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig. In der einseitigen Erledigungserklärung des Klägers liegt eine Klageänderung (§ 263 ZPO) von der Zahlungsklage in eine Feststellungsklage. Diese Klageänderung ist sachdienlich, weil der ursprüngliche Antrag nicht weiter verfolgt werden kann. Die Feststellungsklage gemäß § 256 ZPO ist zulässig, weil die Frage der Kostentragungslast zwischen den Parteien streitig ist.
Die Feststellungsklage ist aber unbegründet, denn dem Kläger stand bei Rechtshängigkeit kein Anspruch auf Erteilung einer Untervermieterlaubnis aus § 553 BGB zu.
Nach § 553 BGB kann der Mieter die Erteilung einer Untervermieterlaubnis für die Überlassung eines Teils des Wohnraums an einen Dritten verlangen, wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse daran entstanden ist. Der Vermieter kann die Erlaubniserteilung versagen, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder ihm Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann
Die Beklagten waren zur Verweigerung der Erlaubnis berechtigt. Vom Gericht zu prüfen sind grundsätzlich nur die Gründe, die die Beklagten in ihren Schreiben vom 27.02.2015 und 27.03.2015 (Anlagen zur Klageschrift, Blatt I, 13 und I, 20) angegeben haben. Der Mieter hat einen Anspruch auf eine Begründung der Erlaubnis, weil er diese Information zur Beurteilung der Erfolgsaussichten einer Klage auf Erteilung der Erlaubnis oder einer Kündigung des Mietverhältnisses benötigt. Hat der Vermieter die Gründe der Ablehnung mitgeteilt – sei es freiwillig, sei es auf Verlangen des Mieters –, so muss er sich hieran festhalten lassen (Schmidt-Futterer/Blank BGB § 553 Rn. 12-14, beck-online). D.h. der Vermieter kann Gründe, die ihm bei der Ablehnung bekannt waren, nicht mehr nachschieben (Sternel, Mietrecht aktuell, Rn. VI 190; Bub/ Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., Rn. III.A, 2511).
Die Beklagten haben die Versagung der Erlaubnis mit Schreiben vom 27.2.2015 damit begründet, dass neben dem Kläger und Herrn K., Frau H., Frau Raf und Herr B. als Untermieter wohnen und die Wohnung durch die Aufnahme weiterer Untermieter überbelegt wäre. Die in diesem Schreiben ferner angeforderten Kopien der Personalausweise der Herren Rei. und C., sowie die der Aufenthaltserlaubnis es Herrn C. hat der Kläger den Beklagten mit Schreiben vom 28.02.2015 übersandt. Mit Schreiben vom 27.03.2015 teilten die Beklagten mit, sie würden auch weiterhin keine Untervermieterlaubnis erteilen, weil die eingereichten Unterlagen unzureichend seien und ihm die Wohnung gekündigt worden sei.
Den Beklagten ist erst im Lauf des Rechtsstreits bekannt geworden, dass die angeführten Untermietinteressenten U.J.R. und C. ihrer Pflicht aus § 11 Abs. 1 Meldegesetz Berlin nicht nachgekommen sind. Danach hat sich derjenige, der in eine Wohnung einzieht, binnen zwei Wochen bei der Meldebehörde anzumelden.
Nach der von den Beklagten vorgelegten LABO-Auskunft vom 13.06.2016 (Anlage B-32, Bd. II, Bl. 67 der Akte) war U.J.R., geb. am 11.09.1961, in Be. nicht gemeldet. Die in dieser Auskunft angegebene Schreibweise des Namens und das Geburtsdatum entsprechen den Angaben in der vom Kläger vorgelegten Personalausweiskopie (Bd. I, Blatt 16 der Akte). Bei dieser Auskunft handelt es sich nicht, wie es der Kläger meint, um eine „Treffermeldung“ nur für die angefragte Anschrift B.-Straße 36. Vielmehr wäre auch in der eingeholten einfachen Melderegisterauskunft der aktuelle Be. Wohnsitz angegeben worden, wenn sich Herr U.J.R. mit einer anderen Wohnanschrift angemeldet hätte. Seine ladungsfähige Anschrift soll nach den Angaben des Klägers (Bd. II, Blatt 17) lauten: c/o M.K., Be.. Wäre er unter dieser (oder einer anderen Be. Anschrift) gemeldet, wäre das in der Melderegisterauskunft mitgeteilt worden.
Herr C. ist ausweislich der LABO-Auskunft vom 30.10.2015 (Anlage B-30, Bd. I, Bl. 198 der Akte) unter der Anschrift K.-Straße 68, … Be., gemeldet. Die Beklagten haben unbestritten vorgetragen, dass sich an dieser Wohnung Klingelschilder des Herrn U.J.R. befinden (Bd. II, Bl. 62 der Akte) und Herr C. dort gänzlich unbekannt sein soll (I, 154). Seine Behauptung, Herr C. sei ordnungsgemäß gemeldet, hat der Kläger nicht weiter präzisiert.
Da beide Personen ihren polizeilichen Meldepflichten nicht nachkommen, liegt ein wichtiger Grund vor, der die Versagung der Erlaubnis rechtfertigt. Dies gilt vorliegend umso mehr, als das Vertrauen der Beklagten in die Redlichkeit des Klägers aufgrund der Miethistorie erschüttert ist und aus diesem Grund strenge Maßstäbe an potentielle Untermieter stellen dürfen. Insoweit war zu berücksichtigen, dass der Kläger den Beklagten gegenüber mehrfach versichert hat, die Wohnung nicht gewerblich an Touristen zu überlassen (so mit Schreiben vom 02.04.2004 und 16.06.2005), es aber ausweislich der Bewertungen bei „airbnb“ (Anlage B-6A, Bd. I, Blatt 53ff. der Akte) zumindest in der Zeit von Oktober 2012 bis Mai 2014 trotzdem getan hat.
Auf den weiteren Streit der Beklagten, ob das Mietverhältnis beendet wurde, kommt es daher nicht an. Das Gericht hat seine Rechtsauffassung dazu in der mündlichen Verhandlung geäußert und mitgeteilt, dass es nicht von einer Beendigung des Mietverhältnisses ausgeht. Eine weitere schriftliche Ausführung erübrigt sich, weil sie für diesen Rechtsstreit ohne Bedeutung ist und keinerlei Bedeutung für einen künftigen Rechtsstreit hätte.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 NR. 11 und 711 ZPO.
