Aufwendungsersatzanspruch für Austausch einer Gastherme durch Mieter

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Vermieter müssen Mieter Kosten für defekte Gastherme erstatten

Mieter haben unter bestimmten Umständen das Recht, eine defekte Gastherme auf eigene Kosten auszutauschen und vom Vermieter den Aufwendungsersatz zu verlangen. Dieses Recht ergibt sich aus dem Mietrecht und soll Mietern dabei helfen, schnell und unkompliziert eine funktionstüchtige Heizung wiederherzustellen. Allerdings gibt es hierbei einige rechtliche Vorgaben zu beachten, um den Anspruch auf Kostenerstattung auch tatsächlich durchsetzen zu können. Im Folgenden werden die wichtigsten Voraussetzungen für einen solchen Aufwendungsersatzanspruch erläutert, damit Mieter ihre Rechte kennen und bei Bedarf geltend machen können.

Anschließend wird ein konkreter Gerichtsfall dargestellt, in dem ein Mieter erfolgreich die Erstattung der Kosten für den Austausch einer defekten Gastherme einklagen konnte. Dieser Praxisfall soll veranschaulichen, unter welchen Voraussetzungen der Aufwendungsersatzanspruch besteht und wie Mieter in einer solchen Situation vorgehen können.

✔ Der Fall vor dem AG Stuttgart

Mieter können Ersatz für Austausch defekter Gastherme geltend machen

In dem vorliegenden Fall geht es um einen Streit zwischen Mietern und Vermietern über den Ersatz von Kosten für den Austausch einer defekten Gastherme. Die Mieter bewohnen seit 1972 eine Wohnung in Stuttgart. Im März 2019 fiel die zur Heizung und Warmwasserversorgung dienende Gastherme aus. Die Mieter informierten die Vermieter über den Defekt und forderten zur Beseitigung des Mangels bis zum 22.03.2019 auf.

Da von Vermieterseite keine Reaktion erfolgte, beauftragte die Mieterseite zunächst eine Fachfirma mit Reparaturversuchen. Diese blieben jedoch erfolglos, sodass der Werkskundendienst des Thermenherstellers empfohlen wurde. Auch dieser konnte die Therme nicht reparieren und riet zum Einbau eines neuen Geräts.

Die Mieter forderten die Vermieter erneut zur Mangelbeseitigung auf und übersandten Angebote für den Austausch der Therme. Da die Vermieter weiterhin untätig blieben, beauftragten die Mieter schließlich eine Fachfirma mit dem Einbau einer neuen Gas-Brennwert-Therme. Die Abgase wurden dabei durch ein neu geschaffenes Loch in der Außenwand abgeführt. Die Kosten für Reparaturversuche und Thermenaustausch in Höhe von insgesamt 5.934,89 € forderten die Mieter anschließend von den Vermietern. Diese verweigerten die Zahlung.

Gericht gibt Mietern weitgehend Recht

Das AG Stuttgart verurteilte die Vermieter dazu, den Mietern 5.934,89 € nebst Zinsen für den Austausch der defekten Gastherme zu erstatten – Zug um Zug gegen Abtretung sämtlicher Gewährleistungs- und Garantieansprüche bezüglich der neu eingebauten Therme.

Das Gericht sah die Voraussetzungen eines Aufwendungsersatzanspruchs der Mieter nach § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB als erfüllt an. Demnach können Mieter einen Mangel selbst beseitigen und Ersatz der dafür erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn der Vermieter mit der Mangelbeseitigung im Verzug ist.

Dies war hier der Fall, da der Ausfall der Therme einen Mangel der Mietsache darstellte und die Vermieter trotz Aufforderung durch die Mieter nicht tätig wurden. Das Gericht ging davon aus, dass die alte Therme tatsächlich defekt war. Dies ergab sich aus den Schilderungen der Mieter, den vorgelegten Reparaturrechnungen und der Zeugenaussage des eingesetzten Handwerkers.

Zudem hatten sich die Mieter aus Sicht des Gerichts hinreichend fachmännisch beraten lassen. Sie durften sich darauf verlassen, dass eine Reparatur der Therme nicht sinnvoll war und stattdessen der Einbau eines neuen Geräts erforderlich wurde. Die Art und Weise der Abgasführung durch die Außenwand besprachen die Fachhandwerker mit dem zuständigen Schornsteinfeger. Da sich die Vermieter auf die Schreiben der Mieter nicht meldeten, ging das Recht zur Bestimmung über die Art der Mängelbeseitigung auf die Mieter über.

Auch die zunächst erfolgten Reparaturversuche an der Therme stellen laut Gericht erforderliche Aufwendungen dar, die die Vermieter erstatten müssen. Die Mieter hatten hier mit der gebotenen Sorgfalt gehandelt, indem sie Fachfirmen mit der Überprüfung beauftragten und sich auf deren Empfehlungen verließen. Das Risiko, dass solche Maßnahmen nicht zum Erfolg führen, tragen die Vermieter.

Anspruch besteht Zug um Zug gegen Abtretung von Gewährleistungsrechten

Die Vermieter müssen den Mietern die Kosten jedoch nur Zug um Zug gegen Abtretung sämtlicher Gewährleistungs- und Garantieansprüche bezüglich der neu eingebauten Therme erstatten. Grund dafür ist der Rechtsgedanke des § 255 BGB, wonach dem Vermieter diejenigen Ansprüche abzutreten sind, welche die Mieter durch die Beauftragung der Handwerker erlangt haben.

An dieser Zug-um-Zug-Verurteilung ändert es laut Gericht auch nichts, dass die Mieter einen solchen Antrag nicht explizit gestellt hatten. Denn bei wirtschaftlicher Betrachtung handelt es sich dabei nicht um ein „aliud“, also etwas völlig anderes, sondern nur um ein „minus“ im Vergleich zur unbeschränkten Verurteilung zur Zahlung.

✔ FAQ – Häufige Fragen

Das Thema: Ersatz für Austausch defekter Gastherme wirft bei vielen Lesern Fragen auf. Unsere FAQ-Sektion bietet Ihnen wertvolle Insights und Hintergrundinformationen, um Ihr Verständnis für dieses Thema zu vertiefen. Weiterhin finden Sie in der Folge einige der Rechtsgrundlagen, die für dieses Urteil wichtig waren.

Wann liegt ein Mangel der Mietsache vor, der den Vermieter zur Mängelbeseitigung verpflichtet?

Ein Mangel der Mietsache liegt vor, wenn der tatsächliche Zustand vom vertraglich vereinbarten Zustand abweicht und dadurch die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben oder gemindert ist. Maßgeblich ist in erster Linie, was die Mietvertragsparteien als Sollbeschaffenheit vereinbart haben. Fehlt es an einer ausdrücklichen Vereinbarung, ist der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand anhand der Umstände des Mietverhältnisses und der Verkehrsanschauung zu bestimmen.

Entscheidend sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes sowie die Miethöhe. Ist die Wohnung mit einer bestimmten Ausstattung, wie einer Gasetagenheizung, an den Mieter übergeben worden, wird diese in der Regel zum geschuldeten Zustand der Mietsache gehören. Der Vermieter ist dann verpflichtet, die Funktionsfähigkeit dieser Ausstattung zu erhalten.

Fällt beispielsweise die Gasetagenheizung aus, liegt ein Mangel vor, den der Vermieter beseitigen muss. Er kann sich nicht darauf berufen, dass er auch eine andere Art der Beheizung wie einen Anschluss an die Zentralheizung anbieten könne. Die geschuldete Beschaffenheit der Mietsache kann der Vermieter nicht einseitig ändern, selbst wenn er Modernisierungsmaßnahmen durchführen möchte.

Unerheblich für das Vorliegen eines Mangels ist, ob den Vermieter ein Verschulden trifft. Auch Mängel, die der Mieter nicht selbst zu vertreten hat, muss der Vermieter beseitigen. Eine Ausnahme gilt nur, wenn der Mieter den Mangel bei Vertragsschluss kannte oder er ihm bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt nicht verborgen bleiben konnte.

Unter welchen Bedingungen können Mieter den Mangel selbst beseitigen und die Kosten vom Vermieter verlangen?

Mieter können unter bestimmten Voraussetzungen einen Mangel in der Mietwohnung selbst beseitigen und die dafür erforderlichen Kosten vom Vermieter ersetzt verlangen. Grundlage dafür ist § 536a Absatz 2 Nr. 1 BGB. Danach muss sich der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug befinden. Das bedeutet, der Mieter muss den Mangel dem Vermieter angezeigt und ihn unter Fristsetzung zur Behebung aufgefordert haben. Kommt der Vermieter dieser Aufforderung nicht nach, darf der Mieter selbst tätig werden.

Voraussetzung ist, dass tatsächlich ein Mangel der Mietsache vorliegt. Das ist der Fall, wenn der Ist-Zustand erheblich vom vertraglich geschuldeten Soll-Zustand abweicht. Welcher Zustand geschuldet ist, ergibt sich in erster Linie aus den Vereinbarungen im Mietvertrag. Fehlen solche Abreden, ist entscheidend, was zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache erforderlich ist. Maßstab sind die Umstände des Mietverhältnisses, die beabsichtigte Nutzung und die Verkehrsanschauung.

War die Wohnung bei Anmietung beispielsweise mit einer Gasetagenheizung ausgestattet, gehört eine funktionsfähige Gastherme zum geschuldeten Zustand. Fällt die Therme aus, liegt ein Mangel vor. Tauscht der Mieter sie nach Ablauf einer dem Vermieter gesetzten Frist selbst aus, muss der Vermieter die Kosten erstatten. Der Mieter muss die Aufwendungen, etwa durch Rechnungen von Handwerkern, nachweisen können.

Zu beachten ist, dass die Arbeiten fachgerecht ausgeführt werden müssen. Die Kosten dürfen nicht unangemessen hoch sein. Der Mieter muss dem Vermieter Gelegenheit geben, die Mängel und die durchgeführten Arbeiten zu besichtigen. Nur in dringenden Fällen, wenn Gefahr im Verzug ist, darf der Mieter sofort selbst handeln. Das kann etwa bei einem Wasserrohrbruch oder totalem Heizungsausfall im Winter der Fall sein.

Welche Art von Kosten können Mieter für die eigenständige Mängelbeseitigung geltend machen?

Mieter können die erforderlichen Aufwendungen für die Beseitigung eines Mangels vom Vermieter ersetzt verlangen, wenn dieser mit der Mängelbeseitigung in Verzug ist. Erstattungsfähig sind solche Aufwendungen, die notwendig sind, um die Mietsache in einen vertragsgemäßen Zustand zu versetzen. Dazu gehören insbesondere die Kosten für die Beauftragung einer Fachfirma zur fachgerechten Mängelbeseitigung.

Nicht erstattungsfähig sind hingegen Aufwendungen, die über die bloße Mängelbeseitigung hinausgehen und zu einer Verbesserung der Mietsache führen würden. Der Vermieter muss nur die Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands gewährleisten, nicht aber eine Modernisierung oder Aufwertung der Mietsache finanzieren. Tauscht der Mieter beispielsweise eine defekte Gastherme eigenständig gegen ein höherwertiges Modell aus, kann er vom Vermieter nur die Kosten ersetzt verlangen, die für den Einbau einer gleichwertigen Therme angefallen wären.

Grundsätzlich muss der Mieter dem Vermieter zunächst Gelegenheit geben, den Mangel selbst zu beseitigen. Erst wenn sich der Vermieter nach Ablauf einer angemessenen Frist weiterhin weigert oder untätig bleibt, darf der Mieter selbst tätig werden. Dabei muss er die Handwerker im eigenen Namen beauftragen und zunächst auch selbst bezahlen. Die Kosten kann er dann im Nachgang vom Vermieter zurückfordern.

Scheitert ein erster Reparaturversuch des Vermieters, muss der Mieter ihm grundsätzlich eine zweite Chance zur Mängelbeseitigung einräumen. Für die Frage der Erstattungsfähigkeit ist es unerheblich, ob der Vermieter bereits erfolglose Reparaturversuche unternommen hat. Entscheidend ist nur, dass sich der Vermieter im maßgeblichen Zeitpunkt der Beauftragung des Handwerkers durch den Mieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug befand.

Was bedeutet der Rechtsgedanke des § 255 BGB im Zusammenhang mit der Mängelbeseitigung?

Der Rechtsgedanke des § 255 BGB besagt, dass derjenige, der für den Verlust einer Sache oder eines Rechts Schadensersatz zu leisten hat, zum Ersatz nur Zug um Zug gegen Abtretung der Ansprüche verpflichtet ist, die dem Ersatzberechtigten aufgrund des Eigentums an der Sache oder aufgrund des Rechts gegen Dritte zustehen. Dieser Grundsatz findet auch im Mietrecht Anwendung, wenn der Mieter wegen eines Mangels der Mietsache Aufwendungen zur Mängelbeseitigung hatte und dafür vom Vermieter Ersatz verlangt.

Ein anschauliches Beispiel ist der Fall, dass eine vermietete Wohnung mit einer defekten Gasetagenheizung ausgestattet ist. Tauscht der Mieter die Heizung auf eigene Kosten aus, weil sich der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug befindet, kann der Mieter die Erstattung seiner Aufwendungen vom Vermieter nach § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB verlangen. Der Vermieter muss die Kosten aber nur erstatten, wenn ihm der Mieter zugleich etwaige Gewährleistungs- oder Garantieansprüche gegen den Verkäufer oder Hersteller der Heizung abtritt.

Der Rechtsgedanke des § 255 BGB verhindert somit eine ungerechtfertigte Bereicherung des Mieters. Dieser soll zwar so gestellt werden, als hätte der Vermieter den Mangel selbst beseitigt. Er soll aber nicht besser stehen als zuvor, indem er sowohl die Erstattung seiner Aufwendungen erhält als auch weiterhin selbst Ansprüche gegen Dritte geltend machen kann. Durch die Abtretung der Ansprüche an den Vermieter wird eine Doppelentschädigung des Mieters vermieden.

Für den Vermieter hat die Anwendung des § 255 BGB den Vorteil, dass er die Möglichkeit erhält, seine Aufwendungen durch Inanspruchnahme des Verkäufers oder Herstellers der mangelhaften Sache ganz oder teilweise auszugleichen. Das Risiko, ob er mit den abgetretenen Ansprüchen Erfolg hat, geht allerdings auf ihn über. Der Mieter wird durch die Abtretung von diesem Risiko befreit.

§ Relevante Rechtsgrundlagen des Urteils

• § 536a BGB (Aufwendungsersatz nach Selbstvornahme durch den Mieter): Dieser Paragraph regelt den Anspruch des Mieters auf Ersatz seiner Aufwendungen, wenn er einen Mangel selbst beseitigt. Hier ist relevant, dass die Mieter nach Untätigkeit des Vermieters zunächst die Firma K. und dann den Werkskundendienst der Firma J. mit der Reparatur beauftragt haben und schließlich eine neue Gastherme eingebaut haben.
• § 554 BGB (Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen): Der Vermieter ist verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Die Gastherme fällt unter diese Verpflichtung, was die Untätigkeit des Vermieters in diesem Fall besonders schwerwiegend macht.
• § 255 BGB (Abtretung von Ersatzansprüchen): Dieser Paragraph besagt, dass derjenige, der Ersatz für eine Sache verlangt, auch die Ansprüche gegen Dritte an den Ersatzzahlenden abtreten muss. Dies erklärt, warum die Mieter hier ihre Gewährleistungs- und Garantieansprüche an den Vermieter abtreten müssen.
• § 536 BGB (Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln): Dieser Paragraph ermöglicht eine Mietminderung bei Mängeln der Mietsache. Möglicherweise hätten die Mieter auch die Miete mindern können, als die Gastherme defekt war und nicht repariert wurde.
• § 280 BGB (Schadensersatz wegen Pflichtverletzung): Dieser Paragraph regelt den Schadensersatzanspruch des Mieters, wenn der Vermieter seine vertraglichen Pflichten verletzt, etwa durch die Untätigkeit bei der Reparatur der Gastherme.
• § 281 BGB (Schadensersatz statt der Leistung wegen nicht oder nicht wie geschuldet erbrachter Leistung): Dieser Paragraph ist relevant, wenn der Vermieter auch nach Fristsetzung die erforderlichen Maßnahmen nicht ergriffen hat und der Mieter daher Schadensersatz fordert.
• § 286 BGB (Verzug des Schuldners): Dieser Paragraph kommt zum Tragen, wenn der Vermieter auf die Aufforderung zur Mangelbeseitigung nicht reagiert hat und somit in Verzug geraten ist.
• AGB-Regelungen in Mietverträgen: Oftmals gibt es spezifische Klauseln in Mietverträgen, die regeln, wie Mieter vorgehen sollen, wenn Reparaturen notwendig sind und der Vermieter nicht reagiert. Solche Regelungen können auch den Aufwendungsersatz beeinflussen.

⇓ Das vorliegende Urteil vom AG Stuttgart

AG Stuttgart – Az.: 31 C 2886/21 – Urteil vom 07.03.2023

1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger 5.934,89 Euro zu zahlen nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 26.07.2019 Zug um Zug gegen Abtretung sämtlicher Gewährleistungs- und Garantieansprüche der Kläger gegenüber der Firma M. [..] und der Firma B […], bezüglich der eingebauten J. [..] Gas-Brennwert-Kesseltherme gemäß Rechnung Nr. 2019006.

2. Die Beklagten haben als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 5.934,89 Euro festgesetzt.

Tatbestand

Die Parteien streiten um den Ersatz von Kosten für den Einbau einer Gastherme.

Die Kläger bewohnen seit dem Jahr 1972 als Mieter die Wohnung im ersten Obergeschoss des Gebäudes […] Stuttgart. Die Beklagten wurden im Jahr 2013 durch Erbschaft Eigentümer der genannten Wohnung.

Am 18.03.2019 meldete der Sohn der Kläger den Beklagten, dass die Gastherme der Firma J. im Badezimmer, die zur Heizung und Warmwasserversorgung in der Mietwohnung dient, ausgefallen sei. Auf die Meldung erfolgte keine Reaktion der Beklagtenseite. Sodann übersandten die Kläger an die Beklagten ein Schreiben vom 20.03.2019, in dem sie die Beklagten aufforderten, die Gastherme bis zum 22.03.2019 wieder in Stand zu setzen (Bl. 4 d.A.).

Die Kläger beauftragten zudem die Firma K. […] mit der Reparatur der Therme. Am 20.03.2019 und am 25.03.2019 wurden an der Therme daraufhin diverse Teile von dem Mitarbeiter der Firma K […], N. G., ausgetauscht. Die Rechnung hierfür belief sich auf 677,84 Euro (Bl. 19 d.A.) und wurde von den Klägern bezahlt.

Es wurde von der Firma K. […] auf der Rechnung empfohlen für weitere Reparaturen den Werkskundendienst der Firma J. […] zu beauftragen (Bl. 19 d.A.).

Die Kläger beauftragten sodann den Werkskundendienst der Firma J. […] mit der Reparatur der Therme.

Von dem vor Ort eingesetzten Handwerker wurde die Therme daraufhin am 26.03.2019 überprüft. Von diesem wurden ebenfalls Teile an der Therme ausgetauscht. Es wurde auf der Rechnung empfohlen, eine neue Therme einzubauen (Bl. 18 d.A.). Die Rechnung belief sich auf 493,53 Euro und wurde anschließend von den Klägern bezahlt.

Mit Anwaltsschriftsatz vom 04.04.2019 wurden die Beklagten nochmals von den Klägern aufgefordert die Heizungs- und Warmwasserversorgung bis zum 18.04.2019 wiederherzustellen. Dabei wurde den Beklagten mitgeteilt, dass die Kläger nach Fristablauf selbst Handwerker mit der Erneuerung der Therme beauftragen würden (Bl. 5 d.A.). Dem Schreiben waren auch drei Angebote zur Erneuerung der Gastherme beigefügt, von denen zwei von der Firma M. […] (Bl.7ff d.A.) erstellt wurden und eines von der Firma K. […] (Bl. 11 d.A.).

Von den Angeboten der Firma M. […] bezog sich ein Angebot auf den Einbau eines J. […] Gas-Wandkessel-Heizwertgeräts (Bl. 7 d.A.) und ein Angebot auf den Einbau einer J. […] Gas-Brennwert-Kesseltherme (Bl. 9 d.A.).

Das Gas-Wandkessel-Heizwertgerät hätte bei Einbau an den Kamin im Gebäude angeschlossen werden müssen. Die J. […] Gas-Brennwert-Kesseltherme konnte anstelle der alten Therme angeschlossen und die Abluft über ein Loch in die Außenwand hinter der Therme geführt werden.

Die Kläger beauftragten sodann die Firma M. […] mit dem Ausbau der Gastherme und dem Einbau einer J. […] Gas-Brennwert-Kesseltherme. Bei dem Einbau der Therme durch den Zeugen M. L. [..] wurde auch ein neues Loch in der Außenwand für das Abluftrohr geschaffen. Hierfür wurde den Klägern mit Rechnung vom 10.05.2019 ein Betrag in Höhe von 4.763,52 Euro in Rechnung gestellt und von diesen auch bezahlt.

Die Rechnungen wurden sodann an die Beklagten übersandt mit der Bitte um Zahlung an die Kläger. Eine Zahlung erfolgte nicht. Mit Anwaltsschriftsatz vom 08.07.2019 forderten die Kläger die Beklagten erneut auf, die Kosten in Höhe von insgesamt 5.934,89 Euro bis zum 25.07.2019 an die Kläger zu bezahlen. Eine Zahlung blieb aus.

Zwischen den Parteien bestand seit längerem bereits ein Rechtsstreit bezüglich der Modernisierung des Badezimmers. Die Beklagten hatten die Kläger erstmalig mit Schreiben vom 23.12.2015 aufgefordert, die Sanierung des Badezimmers und damit auch die Installation einer neuen Niedrigenergiebrenntherme zu dulden. Von den Beklagten wurde die Duldung der Sanierung auch gerichtlich geltend gemacht (AG Stuttgart, Az.: 30 C 4242/16). In der Berufungsinstanz schlossen die Parteien sodann am 15.07.2020 einen Vergleich, wonach die hiesigen Kläger zur Duldung der Sanierungsmaßnahmen verpflichtet sind (LG Stuttgart, Az.: 13 S 134/17).

Die Kläger behaupten, die Gastherme sei defekt gewesen und komplett ausgefallen, weswegen die Reparaturen und schließlich der Austausch der Therme erfolgt seien.

Die Kläger hatten sich zudem in dem oben genannten Rechtsstreit nicht gegen den Einbau einer einzelnen Gastherme gewandt, sondern gegen ein umfassendes Gesamtpaket einer geplanten Modernisierung.

Der Einbau der J. […] Gas-Brennwert-Kesseltherme sei zudem von Handwerkerseite vorgeschlagen und von dem zuständigen Bezirksschornsteinfeger M. K. […] genehmigt worden. Der Einbau eines Gas-Wandkessel-Heizwertgeräts hätte bauliche Veränderungen und den Zugang zu allen Wohnungen im Haus erfordert.

Die Kläger beantragen daher: Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt an den Kläger Euro 5.934,89 zu zahlen nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 26.07.2019.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Die Beklagten behaupten, die ursprüngliche Therme sei nicht defekt gewesen. Selbst wenn dies so gewesen sein sollte, hätten sich die Beklagten jedoch mit dem Austausch der Therme nicht in Verzug befunden. Die Beklagten meinen, da sich die Parteien über 5 Jahren im Streit wegen einer Modernisierung des Badezimmers in der Wohnung befunden hätten, die von den Klägern abgelehnt wurde, sei kein Verzug eingetreten. Die Beklagten hätten den Einbau einer neuen Therme, den die Sanierung mit sich gebracht hätte, bis zu dem Vergleich vor dem Landgericht Stuttgart abgelehnt. Ein Anspruch der Kläger sei daher schon wegen dem widersprüchlichen Verhalten derselben abzulehnen.

Zudem sei der Einbau der Therme nicht ordnungsgemäß erfolgt, die baurechtlichen und technischen Notwendigkeiten seien nicht beachtet worden. Die Leitung des Abluftrohrs durch das neu geschaffene Loch in der Außenwand verstoße gegen Vorschriften der Landesbauordnung. Die Nachbarn würden durch die Lage der Abgasmündung belästigt werden. Die Zustimmung der Beklagten sei hierzu auch nicht erteilt worden. Die Abgase der Feuerstätte müssten über die bereits vorhandene Abgasleitung in der Küche über das Dach geführt werden.

Das Gericht hat in der öffentlichen Sitzung am 19.01.2023 die Bevollmächtigten der Kläger und den Beklagten Ziff. 2 informatorisch angehört und Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen N. G. […], M. L. […] und M. K. […]. Die Akte zum Verfahren 30 C 4242/16 des Amtsgerichts Stuttgart wurde beigezogen.

Bezüglich des weiteren Vorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen verwiesen. Hinsichtlich der Ausführungen der Parteien und des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 19.01.2023 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

I.

Die Klage ist zulässig und überwiegend begründet.

1. Die gemäß § 29a Abs. 1 ZPO, § 23 Nr. 2 lit. a) GVG vor dem sachlich und örtlich zuständigen Gericht erhobene Klage ist zulässig.

2. Die Klage ist auch in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet.

Die Kläger haben gegen die Beklagten einen Anspruch auf Ersatz der erforderlichen Aufwendungen in Höhe von insgesamt 5.934,89 Euro gem. § 536a Abs. 2 Nr. 1, Nr. 2 BGB Zug um Zug gegen Abtretung sämtlicher Gewährleistungs- und Garantieansprüche der Kläger gegenüber der Firma M. […] und der Firma B. […], bezüglich der eingebauten J. […] Gas-Brennwert-Kesseltherme gemäß Rechnung Nr. 2019006.

a) Die Kläger haben einen Anspruch auf Ersatz der erforderlichen Aufwendungen für den Austausch der Gastherme in Höhe von 4.763,52 Euro gem. § 536a Abs.2 Nr. 1 BGB.

Gem. § 536a Abs. 2 Nr.1 BGB kann der Mieter einen Mangel an der Mietsache selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels im Verzug ist.

Dies ist vorliegend der Fall.

aa) Ein Mangel an der Wohnung im Sinne des § 536 BGB lag vor.

Ein Mangel setzt voraus, dass eine nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand vorliegt, der die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch ganz aufhebt oder mindert.

So liegt der Fall hier.

Zur Überzeugung des Gerichts (§ 286 ZPO) steht fest, dass die Gastherme im Badezimmer, die für die Heizung der Wohnung und die Warmwasserversorgung zuständig ist, am 18.03.2019 ausgefallen ist aufgrund eines Defekts am Gerät.

Zu dieser Überzeugung gelangt das Gericht aufgrund der persönlichen Anhörung des Bevollmächtigten der Kläger […], der glaubhaften Aussage des Zeugen M. L. […] und der von der Klägerseite vorgelegten Rechnungen der Firma K. […] (Bl. 19 d.A.) und des Werkskundendiensts der Firma J. […] (Bl. 18 d.A.).

Der Bevollmächtige der Klägerseite […], hat im Rahmen seiner persönlichen Anhörung bekundet, dass die Gastherme im Winter plötzlich defekt gewesen sei. Sie hätten versucht den Beklagten Ziff. 2 auf verschiedenen Wegen zu erreichen. Zunächst hätte ein Mitarbeiter der Firma K. […] versucht die Therme zu reparieren. Diese seien nicht weiter gekommen und hätten dann den J. […] Werkskundendienst empfohlen.

Diese hätten die Therme aber ebenfalls nicht reparieren können und hätten eine neue Therme empfohlen.

Der von dem Bevollmächtigten der Klägerseite geschilderte Ablauf wird auch durch die von der Klägerseite vorgelegten Rechnungen dokumentiert (Bl. 18 f. d.A.), auf denen die Mitarbeiter der jeweiligen Firmen ihre Arbeiten notierten, sowie eine Empfehlung für das weitere Vorgehen abgaben.

Auch der Zeuge M. L. […] hat zur Überzeugung des Gerichts im Rahmen seiner Vernehmung ausgeführt, dass die Gastherme defekt war. Der Zeuge hat geschildert, er habe versucht die Therme anzuschalten, dies habe jedoch nicht funktioniert. Er habe an den Markierungen an der Therme gesehen, dass die Firma K.[…] und der J. […] Werkskundendienst versucht hätten, die Therme zu reparieren. Es seien große, teure Bauteile, wie die Platine, bereits im Rahmen der Reparaturversuche ausgetauscht worden. Es sei für ihn ein klarer Fall gewesen, wenn diese Teile schon ausgetauscht wurden und die Gastherme weiterhin nicht funktioniert.

bb) Die Beklagten befanden sich weiterhin mit der Beseitigung des Mangels auch im Verzug, da sie von der Klägerseite aufgefordert wurden, ihrer Pflicht zur Mangelbeseitigung nachzukommen.

(I)

Unstreitig wurde die Beklagtenseite bereits am 18.03.2019 von dem Bevollmächtigten der Klägerseite […], über den Defekt der Gastherme in Kenntnis gesetzt. Mit Schreiben vom 20.03.2019 (Bl. 4 d.A.), das per Fax an die Beklagten übersandt wurde, wurden diese aufgefordert, die Gastherme bzw. die Heizung und Warmwasserversorgung bis zum 22.03.2019 wieder in einen funktionsfähigen Zustand zu versetzen. Zudem wurden die Beklagten erneut mit Anwaltsschriftsatz vom 04.04.2019, unter Beifügung verschiedener Angebote zum Austausch der Therme, aufgefordert, die Heizung und Warmwasserversorgung bis zum 18.04.2019 wiederherzustellen. Von Beklagtenseite erfolgte hierauf unstreitig keine Reaktion.

(II)

Dem Verzug der Beklagten steht vorliegend auch kein Verstoß der Klägerseite gegen Treu und Glauben gem. § 242 BGB entgegen.

Ein Verstoß gegen Treu und Glauben gem. § 242 BGB kann vorliegen, wenn sich objektiv das Gesamtbild eines widersprüchlichen Verhaltens einer Partei ergibt, weil das frühere Verhalten derselben mit dem späteren unvereinbar ist und die Interessen der Gegenpartei im Hinblick hierauf schutzwürdig erscheinen (BGH, Urt. v. 12.07.2016, XI ZR 501/15).

Das ist vorliegend nicht der Fall.

Die Kläger haben sich entgegen der Auffassung der Beklagten nicht dadurch widersprüchlich verhalten, dass sie sich im Rahmen eines Rechtsstreits vor dem Amtsgericht Stuttgart (Az.: 30 C 4242/16) und später vor dem Landgericht Stuttgart (Az.: 13 S 134/17) gegen eine Modernisierung des Badezimmers wandten und nun aufgrund des Defekts der Gastherme deren Reparatur bzw. Austausch verlangt haben.

Im damaligen Verfahren klagten die hiesigen Beklagten auf Duldung der Installation eines offenen Kamins in einem der Zimmer, sowie auf Duldung der Modernisierung des Badezimmers durch das Entfernen der bestehenden Fliesen, das Abhängen der Decke, die Neubeplankung der Wände, die neue Befliesung, die Installation einer neuen Badewannenanlage, einer neuen WC-Anlage und einer neuen Waschtischanlage inklusive Armaturen sowie der Installation einer Niedrigbrenntherme (vgl. Bl. 2 d.A., Az.: 30 C 4242/16 bzw. 13 S 134/17).

Die hiesigen Kläger wandten sich dabei gegen alle geplanten Modernisierungsmaßnahmen, nicht nur gegen den Einbau einer neuen Therme. Begründet wurde dies durch die hiesigen Kläger unter anderem damit, dass es sich um Luxusmodernisierungen handle und die mit der Modernisierung einhergehende Mieterhöhung für sie eine unangemessene Härte bedeuten würde (Bl. 73ff. d.A., Az.: 30 C 4242/16 bzw. 13 S 134/17)

Es liegen daher auf Klägerseite verschiedene Handlungen vor, die gegen ein widersprüchliches Verhalten sprechen. Es ist dem Mieter nicht verwehrt, sich gegen eine Modernisierung zu wehren und gleichzeitig Mängelbeseitigung zu verlangen, da die Modernisierung weit über die Erhaltung hinausgeht. Bei der Modernisierung handelt es sich gegenüber der Erhaltung um ein aliud, sodass das gerügte Verhalten nicht widersprüchlich erscheint. Die Beklagten werden von ihrer Pflicht zur Mangelbeseitigung daher nicht dadurch befreit, dass sie sich auf geplante Modernisierungsmaßnahmen berufen.

cc) Die Kosten für den Austausch der Therme stellen auch eine erforderliche Aufwendung gem. § 536a Abs. 2 Nr.1 BGB dar.

Eine erforderliche Aufwendung ist gegeben, wenn der Mieter diese nach einer verständigen, mit der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt durchgeführten Prüfung ex ante zur Mängelbeseitigung für geeignet und notwendig halten durfte (BGH, Urteil v. 21.04.2010, VIII ZR 131/09, Rn. 18; Bieder, BeckOK, § 536a, Rn. 41). Dabei kann die Einholung fachmännischen Rats geboten sein, wobei sich der Mieter grundsätzlich auf das Urteil eines Fachmannes verlassen darf (Eisenschmid, Schmidt-Futterer Mietrecht, § 536a, Rn. 136 f.; Bieder, BeckOK, § 536a, Rn. 41; Häublein, MüKo BGB; § 536a, Rn. 29).

So liegt der Fall hier.

Das Gericht ist auf Grund der vorgelegten Rechnungen und der durchgeführten Beweisaufnahme zu der Überzeugung gelangt, dass die Klägerseite sich vorliegend mit der erforderlichen Sorgfalt informiert und auf fachmännische Auskunft verlassen hat.

Aufgrund der Auskünfte durch die Firma K. […] und den J. […] Werkskundendienst dürften sich die Kläger vorliegend darauf verlassen, dass eine Reparatur der alten Gastherme unwirtschaftlich und wenig erfolgversprechend wäre. Indem die Kläger die Beklagten mehrfach zur Mängelbeseitigung aufforderten und Kostenvoranschläge für den Austausch der Gastherme an diese übersandten, gaben sie diesen auch die Möglichkeit, selbst über die Art der Mängelbeseitigung zu entscheiden. Da die Beklagten sich hierauf nicht bei den Klägern meldeten, waren diese berechtigt, selbst über die Art der Mängelbeseitigung zu entscheiden und eine neue Therme einzubauen (Eisenschmid, Schmidt-Futterer Mietrecht, § 536a, Rn. 139).

Der Zeuge M. L. […] hat im Rahmen seiner Zeugenvernehmung auch glaubhaft ausgeführt, dass er den Klägern sagte, es gebe zwei Möglichkeiten bezüglich der Abgasführung der neuen Therme. Diese könne an den Brennwertkamin angeschlossen werden oder über eine Leitung durch die Außenwand hinter der Therme nach draußen gelegt werden. Zudem gab der Zeuge an, er habe im Folgenden in Absprache mit dem Schornsteinfeger M. K. […] entschieden, dass die Abgasführung über die Außenwand erfolgen soll. Die Kläger hätten ihm nur den Auftrag erteilt die Therme auszutauschen, wie die Abgasleitung geführt werden soll, habe aber er in Absprache mit dem Schornsteinfeger M. K. […] entschieden.

Dies wurde durch den Zeugen M. K. [..] bestätigt. Dieser gab zur Überzeugung des Gerichts in seiner Vernehmung an, er habe die Abgasführung nur mit dem Zeugen M. L. […] besprochen. Er habe ihm auch die Genehmigung für die Arbeiten erteilt. Es sei mit ihm mündlich abgesprochen gewesen, dass es sich nur um ein Provisorium handelt, das man später wieder umbaut.

Der Zeuge führte auch aus, dass die Kläger nichts falsch gemacht hätten, da die erforderlichen Unterlagen zu den Angaben über Feuerungsanlagen (TAF) vorlagen.

Das Argument der Beklagtenseite, die Kläger hätten sich zunächst mit den Beklagten über die Abgasführung abstimmen müssen, verfängt vorliegend nicht. Unstreitig erfolgte auf die Schreiben der Klägerseite zwischen März 2019 und Mai 2019 von der Beklagtenseite keine Reaktion, weswegen das Recht zur Bestimmung über die Art der Mangelbeseitigung auf die Kläger überging. Die Öffnung der Außenwand kann den Klägern vorliegend ebenfalls nicht entgegen gehalten werden, da diese zumindest nicht schuldhaft von den Klägern herbeigeführt wurde. Die Kläger durften sich vorliegend auf den fachmännischen Rat und die Genehmigung durch den Schornsteinfeger verlassen.

b) Die Kläger haben gem. § 536a Abs. 2 Nr.1, Nr. 2 BGB auch einen Anspruch auf Ersatz der erforderlichen Aufwendungen, die für die Reparaturversuche der Firma K. […] und des J. […] Werkskundendienst in Höhe von insgesamt 1.171,37 Euro angefallen sind.

Bezüglich des ersten Reparaturversuchs der Firma K. […] am 20.03.2019 ergibt sich der Anspruch vorliegend aus § 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB, da die umgehende Beseitigung des Mangels zur Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig war. Da der Defekt der Therme zum Ausfall der Heizung und Warmwasserversorgung in der Wohnung geführt hat, handelt es sich bei der Beauftragung der Firma K. […] um eine Maßnahme, ohne die die Wohnung auf Dauer unbrauchbar wäre (LG Rottweil, Urt. v. 15.02.1989, 1 S 211/88; Eisenschmid, Schmidt-Futterer Mietrecht, § 536a, Rn. 130).

Bezüglich der weiteren Reparaturversuche durch die Firma K. […] am 25.03.2019 und den J. […] Werkskundendienst am 26.03.2019 käme nach Auffassung des Gerichts die Anwendung des § 536a Abs. 2 Nr.2 BGB ebenso in Betracht. Da sich die Beklagten zu diesem Zeitpunkt jedoch bereits gem. § 536a Abs. 2 Nr.1 BGB in Verzug befanden, kommt es hierauf nicht mehr an.

Die Kläger haben auch hier mit entsprechender Sorgfalt gehandelt, da sie eine Fachfirma mit der Überprüfung der Gastherme beauftragten. Da die Firma K. […] nach einem erfolglosen Reparaturversuch den J. […] Werkskundendienst für weitere Maßnahmen empfahl, durften sich die Kläger auf diesen fachmännischen Rat auch verlassen. Das Risiko, das solche Mangelbeseitigungsmaßnahmen nicht zum Erfolg führen, trägt der Vermieter (Bieder, BeckOK BGB, § 536a, Rn. 41).

c) Die oben ausgeführten Ansprüche der Kläger auf Ersatz der erforderlichen Aufwendungen bestehen Zug um Zug gegen Abtretung sämtlicher Gewährleistungs- und Garantieansprüche der Kläger gegenüber der Firma M. […] und der Firma B. […] bezüglich der eingebauten J. […] Gas-Brennwert-Kesseltherme gemäß Rechnung Nr. 2019006.

Nach dem Rechtsgedanken des § 255 BGB sind den Beklagten vorliegend die Ansprüche abzutreten, die der Mieter aufgrund des Erwerbs von Material bzw. der Beauftragung von Handwerkern erlangt hat (Bieder, BeckOK, § 536a, Rn. 42; Weidenkaff, Grüneberg BGB, § 536a, Rn. 18). Es handelt sich bei der Verurteilung Zug um Zug auch um kein aliud, sondern um ein minus zur unbeschränkten Verurteilung, sodass diese auch ohne expliziten Antrag der Klägerseite erfolgen kann.

3. Der Anspruch auf Zahlung der Verzugszinsen ergibt sich aus §§ 286, 288, 187 analog BGB.

II.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Die Einschränkung durch die Zug-um-Zug-Verurteilung fällt bei der gebotenen wirtschaftlichen Betrachtungsweise nicht ins Gewicht.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 ZPO.